+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Конфликты между жильцами и хозяевами квартир

Комментарий Вадима Ламина относительно конфликтов между жильцами и собственниками квартир по поводу оплаты ЖКХ:

В Москве рынок предложения сдачи в аренду квартир довольно развитый, хотя и остается при этом в большинстве случаев в тени. Его можно назвать вполне структурированным и по ценам и по качеству. В аренду сдаются и «убитые» однокомнатные квартиры с советским ремонтом и, так называемые, luxury-апартаменты. Между этими крайними «точками» находится несколько сегментов квартир различного уровня бизнес- и эконом-класса. Конфликты между жильцами и собственниками, как правило, возникают по разным причинам во всех представленных сегментах. Наиболее распространенными являются конфликты по вопросам оплаты ЖКХ.

Вот интересный случай:

Некий Игорь снимал двухкомнатную квартиру в Москве на протяжении нескольких месяцев. Как-то хозяйка потребовала от своего жильца оплату за ЖКХ. Игорь согласился оплачивать счет за воду, но поставил условие: установить счетчики. Хозяйка, в свою очередь, предложила сделать это вскладчину, хотя поначалу вообще отказывалась от них. После того, как трубу прорвало и затопило квартиру снизу, между хозяйкой и Игорем возник спор по поводу того, кто будет делать ремонт и компенсировать ущерб «залитым» соседям. По словам хозяйки, проблемы начались из-за Игоря. По словам жильца, именно хозяйка не поддерживала квартиру в надлежащем состоянии, пригодном для проживания. Сантехник уверял, что трубы плохие во всем доме, а соседи требовали сделать им ремонт. В итоге Игорю пришлось переселиться из этой квартиры, оставив залог и купленную им мебель.

А вот пример откровенного мошенничества с квартирами бизнес-класса:

Семейная пара с двумя детьми сняла квартиру в плохом состоянии площадью 160 кв.м. в центре города за 150 тыс. руб. в месяц. Арендаторы пообещали сделать ремонт, если хозяин заключит с ними договор сроком на 10 лет. После того, как ремонт был завершен и куплена новая мебель, семья отправилась в отпуск. В это время хозяин поменял замки, разорвал договор и снова выставил квартиру для сдачи в аренду, но уже за 200 тыс. руб. в месяц. Семейной паре пришлось обратиться в суд. Через 2 года они его выиграли, но получили при этом минимальную компенсацию, поскольку при заключении договора аренды не составили опись состояния и наличия мебели в квартире, а также не сохранили чеки с расходами на произведенный ремонт.

Вадим Ламин считает, что при аренде квартир в luxury-сегменте тоже бывают проблемы. Стоимость аренды апартаментов в элитных жилых комплексах в центре столицы сопоставимы с ценами на аренду квартир с видом на Park Avenue (вплоть до 20 тыс. долларов в месяц). Однако за такие деньги жильцы получают проблемы с проведением Интернета, лифт в доме будут чинить целый месяц, убирать квартиру будут неподготовленные мигранты, а летом возникнут проблемы с бесперебойной подачей горячей воды из-за нехватки мощности установленных в подвале дома бойлеров.

Налоготеряемая база

На данный момент все вопросы касательно аренды помещений регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 35). Для осуществления некоммерческого найма жилых помещений вполне достаточно обычного договора об аренде. При этом обязанность оповещать о полученных доходах налоговую службу целиком возлагается на того, кто получает доход.

Владельцы дорогостоящих квартир, как правило, налог выплачивают, ведь у них и риски больше, и именно эта группа налогоплательщиков (наряду с компаниями, которые арендуют для своих сотрудников квартиры), в первую очередь, попадает под проверку правоохранительными органами.

Вадим Ламин – управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, - отмечает, что все компании, являющиеся налоговыми агентами, предпочитают снимать квартиры официально, их платежи – безналичные. Соответственно, налоговые вычеты «автоматом» отчисляются в бюджет. Совсем по-другому дела обстоят, если нанимателем является физическое лицо и платежи проводятся в наличной форме. Подобных случаев большинство.

Обычно доказать факт нелегального съема жилища проблематично, ведь всегда можно сказать, что ты пустил знакомого пожить. Часто договор об аренде заключают на срок меньше 12 календарных месяцев, тогда регистрировать его в Федеральной регистрационной службе не нужно.

В октябре 2013 г. МВД проводило операцию «Участковый − в каждую квартиру», целью которой было выявление арендодателей, которые уклоняются от уплаты налогов. Если собственника поймали в первый раз, его обязывали погасить задолженность полностью за все время сдачи жилья, плюс пени, плюс штраф 20% от суммы налога. При повторном нарушении законодательства возможно даже тюремное заключение сроком до 1 года.

В связи с тем, что аренда жилья по большей части находится в тени, размеры налоготеряемой базы весьма значительны. Расчеты можно легко сделать, исходя из тех квартир, которые с участием риэлторов хотя бы раз в год сдаются официально.

По словам Вадима Ламина количественные показатели постоянно меняются и на данный момент можно говорить о 40 000 таких квартир только в Москве. Если предположить, что они сдаются по 30 000 рублей в месяц, то за год должно собираться 1,9 миллиардов рублей налогов. Но по данным ФНС по Москве, в прошлом году было собрано в 4 раза меньше (540 миллионов рублей), при этом подоходный налог на сдачу квартиры заплатили примерно 17 000 человек.


Покупать или снимать?

В столице сегодня выгоднее снимать жилье, чем покупать. Например, если вы, имея 10 000 000 руб., разместите их в банках, то получаемых доходов с лихвой хватит для того, чтобы арендовать квартиру. Средства даже будут оставаться, а значит, такой подход более экономичен, чем просто покупка жилья.

В США или в Израиле, например, чаще снимают квартиры не из-за отсутствия средств на покупку, а потому, что аренда более выгодна. Но Россия – это не Запад, тут картина совсем другая: у нас нет нормального рынка аренды, и огромное количество квартир сдается нелегально. А это создает определенные риски для съемщиков жилья.

По словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, хотя по договорам и оформляется 95% аренды жилья, но налоги платят едва ли 18-20% арендодателей, скрывая доходы.


Район Мещанский

1.            Как оценивается престижность района, что на ее влияет?

Район Мещанский имеет большую радиальную протяженность, соответственно, та его часть, которая находится внутри Садового кольца и сразу за ним, – исторический центр города с преобладанием исторических зданий, а также со следами «точечной» застройки последнего времени, с переменным успехом вписавшимися в общую картину. Тем не менее, именно эта часть района считается наиболее престижной.

За Садовым кольцом есть несколько достаточно качественных жилых комплексов, однако немало и домов советского периода, панельных, блочных да и кирпичных малогабаритных, по качественным характеристикам далеких от современных требований.

Низкая престижность прилегающих к ТТК зданий и домов по Большой Переяславской улице, идущей вдоль привокзальной территории, вполне объясняется именно этим соседством.

Новый фактор, сильно влияющий на престижность и даже ликвидность жилья в северной части района – строительство новой мечети и активное использование уже имеющейся в основном приезжими мусульманами.

2.            Как продается вторичка - первичка, сколько стоит по сравнению с прилегающими районами, почему? От каких факторов зависит цена?

Цены на вторичное жилье в районе можно считать средними по ЦАО, за исключением северной и восточной части. Высоко ценятся квартиры в тихих переулках внутри Садового, в домах на Протопоповском, Гиляровского, Слесарном.

3.            Каковы плюсы района, где минусы?

Достаточно зеленый район с развитой инфраструктурой, особенно подходящий для занятий спортом. Имеется целый ряд культурно-исторических объектов.

4.            Есть ли в районе новостройки или заявленные под строительство участки. Если да, то что это за объекты?

Знаковые жилые новостройки района: ЖК  Баркли парк, Легенды Цветного, Дом Удачи и др.


«Тихий» офис в квартире

Вадим Ламин отвечает на вопросы  журнала «Метринфо»:
 
1. Начнем с главного: зачем? Зачем сдавать именно под офисное помещение?

Начну с того, что найденная вами идея о возможности сдачи квартиры под тихий офис давно и широко используется на рынке. Должен сказать, что не все так однозначно в этом вопросе, иначе бы все алчные (по представлению многих) собственники немедленно кинулись бы «повышать выхлоп». Еще несколько лет назад ситуация была совсем другой, сейчас же, с постройкой большого количества офисных зданий, перепрофилирования административных зданий организаций и т.д., количество офисов, сдающихся официально, значительно выросло, существенно понизив популярность офисов в квартирах. Согласен, что для некоторых жилых объектов, расположенных, например, на Садовом кольце с окнами на проезжую часть офисное существование - почти единственный доходный вариант, однако для успешной сдачи под офис необходим ряд условий. К тому же, против этой идеи играет тот факт, что многим организациям затраты по бухгалтерии на аренду нужно проводить, а в случае с квартирой это невозможно. А еще есть соседи, редко бывающие в восторге от подобного соседства. Так что, реализация идеи, кажущейся супер выгодной, не проста, да и не кардинально выгодна. Так, например, трехкомнатная квартира на первом этаже в районе метро Маяковская сдается под тихий офис за 100 000 рублей. Если бы сдавалась под жилье, то с имеющимся ремонтом и мебелью арендная ставка вряд ли превысила бы 85 000.

2. Природная сообразительность подсказывает нам, что годится для офисного использования не всякая квартира. Какая именно? Где в Москве? Параметры самой квартиры – метраж, этаж, расположение?

Природная сообразительность Вас не подвела, действительно, не всякая квартира годится под офис.  Из-за дефицита небольших офисов порядка 40-80 кв.м. именно эти площади пользуются повышенным спросом. Естественно, одни  из основных требований – это центр и близость к метро. Расположение на первом или втором этаже, лучше, если на лестничной клетке минимум соседей.

3. Как рантье вообще относятся к подобной идее? Т.е., по вашим наблюдениям, люди, сдающие под офис, изначально на это ориентируются? Или наоборот – хотят сдать как жилье, но обнаруживают полную невозможность, и тут добрый риелтор им советуют: а не сдать ли тебе, братец, как офис?

Если люди обладают определенным опытом сдачи своего объекта, то они ориентируются на сдачу под офис или жилье сразу, если опыта нет, то, конечно, они пытаются сдать квартиру в соответствии с ее предназначением, то есть, под жилье. Поверьте, у нас не так много людей, склонных заведомо злостно нарушать закон. Однако не все квартиры в Москве пригодны к сколько-нибудь комфортному проживанию, а для офисов условия не такие жесткие. Вот и получается, что квартиры на низких этажах, с окнами на шумные дороги, в неудобных местах, сдаются под тихие офисы.

4. Какая-то подготовка квартиры нужна? Может быть, ремонт какой-то специфический? Перепланировка? Еще что-то?

В этом-то один из плюсов сдачи под офис: как правило, ремонт или, как минимум, адаптацию, берет на себя арендатор – офисник.

5. Как выбирать арендатора? Если я правильно понимаю, такая процедура не очень законна. Помимо налогов (их платить надо всегда – и под жилье сдаешь, и под офис), есть еще и ограничения, связанные с тем, что квартира должна использоваться исключительно для жилья. За нарушения – штрафы. С другой стороны, арендаторам, как я понимаю, эти проблемы собственника глубоко фиолетовы. Да и риелторам тоже. Т.е. выходит, что проследить за тем, чтобы офис был правильным (в первую очередь, «тихим», не бросался в глаза) – это задача самого сдающего. Вопрос, собственно, сводится к тому, как это сделать? На что посмотреть, какие вопросы желающему снять задать? Может быть, существуют какие-то сферы деятельности фирм, которые более или менее опасны в этом смысле для арендодателя?

Поверьте, что никому: ни риэлтору, ни арендатору - не «глубоко фиолетовы» проблемы собственника. Если это нормальный риэлтор, то он заинтересован в сохранении и приумножении своей базы собственников, а с предложенным Вами фиолетовым настроением никаких шансов на успех нет. Это одна из причин того, что собственнику, в первую очередь, надо выбирать риэлтора. Арендатору же тоже не нужны проблемы. Он снял квартиру, а разместил офис, налицо нецелевое использование со всеми вытекающими. Использует Интернет, электроэнергию, телефон по тарифам для физлиц. Ведь чаще всего собственник сдает квартиру по договору как квартиру и закрывает глаза на использование под офис. Так что все стороны заинтересованы во взаимовыгодном сотрудничестве.
Оговорюсь, это не касается отмороженных собственников, которым плевать на соседей и которые поднаторели в разборках; риэлторов – временщиков; арендаторов, переезжающих несколько раз в год из-за последствий своей деятельности.

6. Продолжаем тему ответственности. В предыдущем вопросе мы написали, что арендодателям, допускающим в принадлежащих им квартирах офисы и т.п., положены штрафы. Честно говоря, это мы так думаем. На самом деле так? штрафы? В каких именно размерах? Нет ли каких-то еще наказаний? И еще вопрос, очень важный: как оно все в жизни? Т.е. не только о том, что штрафы положены (прописаны в каких-то там законах) – в реальности их налагают? Вообще, следят власти и коммунальщики за подобным использованием квартир или нет?

В реальности у властей руки доходят не всегда. Чаще, по жалобе соседей тихий офис, оказавшийся не таким уж тихим,  быстро съезжает, разряжая обстановку. К счастью, случаев проявления кровожадности властей по отношению как к арендаторам, так и к арендодателям, я не припомню.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика