+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Об итогах финансового года 2013 на рынке недвижимости

В прошлом году в столичном регионе произошел целый ряд значимых событий, которые не могли не оказать влияние на рынок недвижимости. В частности, прошли выборы мэра и губернатора в Москве и Подмосковье, вступили в силу некоторые законодательные акты.

Как известно, нестабильность в экономике может привести к принятию плохо продуманных решений и непоследовательности их исполнения различными властными структурами. Если говорить о цифрах, то здесь все в порядке, со статистикой особых проблем никогда не было.

Так, объем сделок на рынке элитного жилья в прошлом году превысил $1 млрд, возросла доля апартаментов в комфорт-классе (с 4 до 22%), уменшилась средняя заявленная стоимость предложения вторичных квартир в «старой Москве» (на 10%), в «новой Москве», наоборот, выросла (на 5,5%).

В прошлом году наметилась тенденция к увеличению количества сотрудников госкомпаний и чиновников разного уровня среди покупателей жилья (особенно бизнес-класса и выше). Что касается сегментов комфорт- и эконом-класса, то большая часть заключенных сделок были альтернативными. Также возросло число покупок квартир и домов в ипотеку.

Если обратиться к территориальному распределению, то можно отметить небольшое снижение интереса к жилым объектам ближнего Подмосковья. Особенно это проявилось в конце прошлого года.


Скидка от налоговой

Минэкономразвития выступило с предложением об уменьшении вдвое налоговой нагрузки для арендодателей. «Стучащие» соседи и рейды не способствуют выходу рынка аренды жилья из тени. Ведь даже в случае, если будет доказано нарушение собственником квартиры налогового законодательства, это приведет к длительным процессам и проверкам, а в итоге выплаты будут копеечными.

Согласно закону, арендодатели должны платить подоходный налог со сдачи жилья в аренду в размере 13%. Платят его примерно 10% арендодателей. Минэкономразвития предлагает снизить ставки по налогам до 7-8%.

Что думает по этому поводу управляющий партнер АН «Spencer Estate» Вадим Ламин?

Драматизировать ситуацию не стоит, как не стоит и называть рынок аренды жилья нелегальным или подпольным. Ведь средний и высокий ценовые сегменты в целом «живут» по цивилизованным правилам касательно уплаты налогов. Проблемы наблюдаются исключительно с недорогими квартирами.

Ламин утверждает, что налоговое послабление станет действенным методом влияния на всех арендодателей. Также повысить сбор налогов от сдачи квартир в аренду может помочь упрощение процедуры уплаты данного налога в целом и, конечно, в разумных пределах контроль за правильностью и, главное, своевременностью этих выплат, т.е. без "стукачества и ажиотажа".

По его словам, большинство российских граждан, чтобы спать спокойно, готовы заплатить небольшой налог, если на это потребуется затратить минимальное количество времени и сил. Для этого государству необходимо четко организовать весь процесс и проявить некую сдержанность.

А что об этом думают представители низкого ценового сегмента теневого рынка аренды?

Собственники, как правило, о налогах даже говорить не хотят. Что не удивительно, ведь повышение законопослушности приведет к тому, что придется отдавать 13% налога от прибыли - это один месяц или больше дать государству пожить в своей квартире бесплатно!


Как вывести рынок аренды жилья из тени?

Можно ли вывести рынок аренды жилья из тени?

Простых решений не существует, однако со временем вывести из тени рынок аренды жилья возможно. Принятие соответствующих законодательных актов помогло бы защитить права арендатора. В частности, регистрация жильца в квартире на время действия договора аренды выглядит вполне логичным, поскольку это позволило бы жильцам пользоваться услугами поликлиники и различных образовательных учреждений по месту жительства.

Риэлторские агентства могли бы сообщать в налоговые органы о каждом заключенном договоре аренды. Однако здесь есть риск, что многие агентства сами начнут работать «подпольно», т.е. это выведет их из легальной сферы, но рынок аренды при этом в легальную сферу не вернется.

Управляющий партнер АН «Spencer Estate» Вадим Ламин считает, что бизнес не должен выполнять фискальные функции. Все-таки налоговые выплаты – это обязанность каждого гражданина. Если упростить процедуру заполнения документов и подачи отчетности в налоговые органы, уменьшить количество очередей и сделать в целом более благоприятную обстановку для налогоплательщиков, а также развить патентную систему, чтобы отпала необходимость регистрировать ИП, то этим вполне можно добиться роста платежей и выхода из тени многих арендодателей.

Как сейчас обстоят дела на рынке аренды жилья?

В настоящее время вопросами регулирования найма жилья занимается Министерство строительства и ЖКХ, созданное относительно недавно. Это подтверждает и глава Минстроя Михаил Мень. По его словам, налаживать рынок аренды жилья необходимо из-за наличия острого дефицита региональных бюджетов, что даже может грозить банкротством некоторым регионам страны. Ведь налоги от аренды квартир поступают непосредственно в региональный бюджет. На фоне общего спада собираемости налогов с бизнеса именно этот источник кажется все более важным.

Конечно, при выводе рынка найма жилья из тени следует ожидать увеличения цен. Арендодатели вследствие необходимости платить подоходный налог переложат данные расходы на своих жильцов. А те собственники, которые по-прежнему будут уклоняться от уплаты налогов, поднимут цены, мотивируя это тем, что бизнес стал рискованнее. В любом случае пути выхода из ситуации стоит искать.


Конфликты между жильцами и хозяевами квартир

Комментарий Вадима Ламина относительно конфликтов между жильцами и собственниками квартир по поводу оплаты ЖКХ:

В Москве рынок предложения сдачи в аренду квартир довольно развитый, хотя и остается при этом в большинстве случаев в тени. Его можно назвать вполне структурированным и по ценам и по качеству. В аренду сдаются и «убитые» однокомнатные квартиры с советским ремонтом и, так называемые, luxury-апартаменты. Между этими крайними «точками» находится несколько сегментов квартир различного уровня бизнес- и эконом-класса. Конфликты между жильцами и собственниками, как правило, возникают по разным причинам во всех представленных сегментах. Наиболее распространенными являются конфликты по вопросам оплаты ЖКХ.

Вот интересный случай:

Некий Игорь снимал двухкомнатную квартиру в Москве на протяжении нескольких месяцев. Как-то хозяйка потребовала от своего жильца оплату за ЖКХ. Игорь согласился оплачивать счет за воду, но поставил условие: установить счетчики. Хозяйка, в свою очередь, предложила сделать это вскладчину, хотя поначалу вообще отказывалась от них. После того, как трубу прорвало и затопило квартиру снизу, между хозяйкой и Игорем возник спор по поводу того, кто будет делать ремонт и компенсировать ущерб «залитым» соседям. По словам хозяйки, проблемы начались из-за Игоря. По словам жильца, именно хозяйка не поддерживала квартиру в надлежащем состоянии, пригодном для проживания. Сантехник уверял, что трубы плохие во всем доме, а соседи требовали сделать им ремонт. В итоге Игорю пришлось переселиться из этой квартиры, оставив залог и купленную им мебель.

А вот пример откровенного мошенничества с квартирами бизнес-класса:

Семейная пара с двумя детьми сняла квартиру в плохом состоянии площадью 160 кв.м. в центре города за 150 тыс. руб. в месяц. Арендаторы пообещали сделать ремонт, если хозяин заключит с ними договор сроком на 10 лет. После того, как ремонт был завершен и куплена новая мебель, семья отправилась в отпуск. В это время хозяин поменял замки, разорвал договор и снова выставил квартиру для сдачи в аренду, но уже за 200 тыс. руб. в месяц. Семейной паре пришлось обратиться в суд. Через 2 года они его выиграли, но получили при этом минимальную компенсацию, поскольку при заключении договора аренды не составили опись состояния и наличия мебели в квартире, а также не сохранили чеки с расходами на произведенный ремонт.

Вадим Ламин считает, что при аренде квартир в luxury-сегменте тоже бывают проблемы. Стоимость аренды апартаментов в элитных жилых комплексах в центре столицы сопоставимы с ценами на аренду квартир с видом на Park Avenue (вплоть до 20 тыс. долларов в месяц). Однако за такие деньги жильцы получают проблемы с проведением Интернета, лифт в доме будут чинить целый месяц, убирать квартиру будут неподготовленные мигранты, а летом возникнут проблемы с бесперебойной подачей горячей воды из-за нехватки мощности установленных в подвале дома бойлеров.

Налоготеряемая база

На данный момент все вопросы касательно аренды помещений регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 35). Для осуществления некоммерческого найма жилых помещений вполне достаточно обычного договора об аренде. При этом обязанность оповещать о полученных доходах налоговую службу целиком возлагается на того, кто получает доход.

Владельцы дорогостоящих квартир, как правило, налог выплачивают, ведь у них и риски больше, и именно эта группа налогоплательщиков (наряду с компаниями, которые арендуют для своих сотрудников квартиры), в первую очередь, попадает под проверку правоохранительными органами.

Вадим Ламин – управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, - отмечает, что все компании, являющиеся налоговыми агентами, предпочитают снимать квартиры официально, их платежи – безналичные. Соответственно, налоговые вычеты «автоматом» отчисляются в бюджет. Совсем по-другому дела обстоят, если нанимателем является физическое лицо и платежи проводятся в наличной форме. Подобных случаев большинство.

Обычно доказать факт нелегального съема жилища проблематично, ведь всегда можно сказать, что ты пустил знакомого пожить. Часто договор об аренде заключают на срок меньше 12 календарных месяцев, тогда регистрировать его в Федеральной регистрационной службе не нужно.

В октябре 2013 г. МВД проводило операцию «Участковый − в каждую квартиру», целью которой было выявление арендодателей, которые уклоняются от уплаты налогов. Если собственника поймали в первый раз, его обязывали погасить задолженность полностью за все время сдачи жилья, плюс пени, плюс штраф 20% от суммы налога. При повторном нарушении законодательства возможно даже тюремное заключение сроком до 1 года.

В связи с тем, что аренда жилья по большей части находится в тени, размеры налоготеряемой базы весьма значительны. Расчеты можно легко сделать, исходя из тех квартир, которые с участием риэлторов хотя бы раз в год сдаются официально.

По словам Вадима Ламина количественные показатели постоянно меняются и на данный момент можно говорить о 40 000 таких квартир только в Москве. Если предположить, что они сдаются по 30 000 рублей в месяц, то за год должно собираться 1,9 миллиардов рублей налогов. Но по данным ФНС по Москве, в прошлом году было собрано в 4 раза меньше (540 миллионов рублей), при этом подоходный налог на сдачу квартиры заплатили примерно 17 000 человек.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика