+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Что сделать с недвижимостью в новом году

Покупать ли квартиру

Эксперты рынка уверены: если есть сбережения, сейчас самое время покупать, чтобы не потерять свои деньги. Речь идет именно о тех, у кого есть «лишние» деньги и стоит задача их сохранить. Ипотека резко подорожала в конце года, поэтому к ней имеет смысл прибегать, если своих средств не хватает лишь немного.

Для приобретения недвижимости сейчас подходящий период, поскольку не все застройщики успели скорректировать цены в связи с курсовыми колебаниями, уверен директор департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.

«В наступившем году цены на недвижимость будут тянуться за общим удорожанием жизни, хотя предугадать, что произойдет в предстоящие месяцы, практически невозможно.

Как показала экономическая турбулентность ноября-декабря, реализоваться могут самые непредсказуемые сценарии», — говорит эксперт.

Новостройка или вторичка

Если все-таки покупать, то что, квартиру в строящемся доме или на вторичном рынке? Все зависит от целей: если хочется заработать, то нужно изучать новостройки, если хочется как можно скорее переехать в новую квартиру, лучше обратиться к владельцам готовых объектов.

Первый квартал нового года — хороший период для покупки квартиры на первичном рынке, в новостройке в активной фазе реализации, говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

На вторичном же рынке, по мнению эксперта, лучше всего действовать во втором и третьем кварталах 2015 года.

«Думаю, у людей появится возможность поймать свой шанс на вторичном рынке и найти хорошее предложение с дисконтом по цене», — говорит она.

У каждого типа жилья в любом случае есть свои плюсы и минусы. Новостройка — это всегда более современное жилье, более актуальное. Новый дом не нуждается в реконструкции, замене инженерных коммуникаций, ремонте лифтов. Однако и у нового жилья есть свои недостатки.

«Ремонты соседей длятся годами, если только все квартиры в комплексе не сдаются с финишной отделкой. В результате новоселы фактически живут в условиях вечной стройки.

Еще один минус — фактор усадки дома, из-за чего ваш прекрасный ремонт через два-три года может пострадать из-за деформации стен», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Кроме того, инфраструктура в новых проектах зачастую создается в самый последний момент, и жильцам, которые покупают квартиру в первых корпусах, иногда приходится ждать по несколько лет, пока будут построены детский сад, школа или поликлиника. Поэтому если квартира покупается для собственного проживания, то лучше обратить внимание на объекты точечной застройки или вторичное жилье.

«Самое время обратить внимание на недорогое загородное жилье — таунхаусы, дуплексы.

Это интересный и комфортный формат жилья, а цены на такую недвижимость сегодня минимальны», — считает председатель совета директоров ГК «Миэль» Григорий Куликов.

Продавать ли свою квартиру

Продавать ли квартиру, тоже зависит от предпосылок. Эксперты советуют продавать, если это делается с целью дальнейшего вложения средств снова в недвижимость или с целью улучшения собственных жилищных условий.

 «Если есть вариант более выгодного вложения, то, несомненно, стоит продавать. Необходимо, по крайней мере, подумать об имеющемся имуществе и оценить его эффективность», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Самым подходящим временем для продажи квартиры некоторые эксперты считают первый квартал 2015 года, так как в этот период на рынке еще сохранится спрос, во многом за счет тех ипотечников, которым банки одобрили кредиты по старым ставкам еще в прошлом году. Другие говорят, что в первом квартале как раз стоит взять паузу, чтобы уловить, как рынок поведет себя в новом году.

В любом случае продавать «просто так», поддаваясь активизации рынка, участники рынка не рекомендуют.

«В текущих экономических условиях лучше иметь «на руках» квадратные метры, а не рубли», — говорит Мария Литинецкая.

 


Спасение в котловане?

На первичке продавцы чаще всего работают с объемами, поэтому им выгодно движение, оборот. Особенно это выражено при продаже относительно недорогих квартир. Дополнительный стимул — снижение курса рубля, который продавцы, собственно, получают. Причем серьезно повысить цены в соответствии с этим падением не получается. Остается только быстро продавать, чтобы ускорить оборачиваемость средств. Поэтому идут на скидки: продать сегодня, чтобы не потерять завтра",— объясняет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Логику девелоперов легко понять с учетом масштабов строительства жилья в Московской области. По данным, которые обнародованы правительством МО, речь идет о тысячах проектов общим объемом 21 млн кв. м жилья.

Все это очень напоминает ситуацию, которая сложилась в Китае, где несколько лет назад начался бум строительства жилья экономкласса. Очень многие инвесторы вкладывались на стадии строительства в этот рынок, цены росли как на дрожжах. Но, когда рынок уперся в отсутствие платежеспособного спроса, этот пузырь лопнул. В результате в Китае появились целые города-призраки, где вся недвижимость скуплена, стоит она дорого, но продать ее невозможно.

Девелоперы уверены, что нам до китайцев еще далеко. "В московском регионе колоссальный накопленный спрос и огромный "багаж" — у каждого есть какие-то квадратные метры. Люди продают свое, что-то докупают, прибавляя 10, 20, 30 метров. Или те же пресловутые покупки 20-метровых квартир. Сейчас, когда на людей давит ситуация, этот спрос всего лишь реализуется с опережением. Сегодня спрос не спекулятивный, просто человеку, который имеет за душой квартиру, не так страшно, как тем, кто с обесценивающимися деньгами сидит. В предкризисной ситуации люди пересматривают свои пожелания и страхуются от всех рисков, покупая квартиры по 20 квадратных метров. Лучше меньше, но сейчас",— говорит Владимир Луцков. Нынче это единственный очевидный плюс. Но продавцы им успешно пользуются.

В прошлый пик кризиса цены на недвижимость в рублях падали на 10%. В долларовом эквиваленте цены падали на 35-40%. Даже сегодня крупнейшие на рынке застройщики рекламируют скидки 10%, как, например, группа ПИК. "Не пугайте людей! По сути, у нас удешевления недвижимости не происходило никогда. Мы такого в истории не знаем. В отличие от падения фондового рынка, валютного и т. д. Даже когда во время первого кризиса цены снизились, они все равно потом восстановились",— говорит один из риэлторов. Сам он, впрочем, не торопится ничего покупать, ожидая, что будут еще большие скидки и распродажи.


Выгода от инвестиций в недвижимость на фоне кризиса

Инвестиции в жилье хороши там, где нет избытка предложения нынешнего или в будущем, и в те объекты, которые априори ликвидны: 1-комнатные у метро, 2-комнатные в хороших районах, трешки с видом на парк/воду. Категорически стоит избегать малоликвидных вариантов: 3-комнатная квартира с видом на шумную дорогу, «уникальный» лофт в реконструируемом здании, 1-й этаж в городе, 500-метровый коттедж и т. п. Даже если цены с дисконтом.

Москва до сих пор более перспективна, чем Подмосковье, по причине ограниченности предложения. И менее рискованна — благодаря работе Москомстройинвеста. Собственность лучше, чем ФЗ-214, ФЗ-214 лучше, чем ЖСК, ЖСК лучше, чем предварительный договор, преддоговор — это лучше, чем потерять деньги в МММ.

В качестве примера достаточно удачной инвестиции при скромном бюджете Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, привел покупку на вторичном рынке небольшой 1-комнатной квартиры (33 кв. м) в центре Москвы весной 2012 г. за 6,2 млн руб. Затраты на ремонт и мебель составили около 0,5 млн руб. Осенью того же года квартира была сдана в аренду по ставке 60 000 руб. в месяц. В итоге доходность без учета издержек составила 10,7%. «Стоимость данной квартиры на сегодняшний день как минимум 8 млн руб.», — считает Ламин. «Доходность была подсчитана с начала срока аренды, т. е. когда квартира начала работать. Не учитывался срок ремонта. Конечно, если учитывать налоги, амортизацию, то будет меньше», — добавляет риэлтор.


Квартира - истинное лицо владельца

Психологи утверждают, что квартира может рассказать о своем жильце гораздо больше, чем он сам о себе. Покажи мне твою квартиру, и я скажу, кто ты – это не просто забавное перефразирование известного высказывания, а вполне реальная формула, позволяющая определить не только характер человека, его пристрастия и статус, но и его психологический тип. 

     Есть очень распространенный тип клиентов – люди "советской закалки", которые трепетно хранят в стенках "парадные" сервизы. Как правило, это очень консервативные люди и для них очень важно соответствовать представлениям большинства об успешности, даже если это идет вразрез с их собственными интересами. Приобретая квартиру, они в первую очередь будут думать не о собственном комфорте или цене объекта, а о том, подчеркнет ли эта покупка их статус.

  Представители интеллигенции "старой закалки", как правило, живут в сталинских домах. Чаще всего они выбирают минималистичный интерьер, не жалуют декоративные элементы, но при этом в любом свободном уголке располагают книги.
  
  "Квартиры холостяков-тусовщиков выдают плотные шторы, большое количество зеркал и свечей, отсутствие на кухне духовки, а иногда даже варочной панели или холодильника. Зато с большой долей вероятности в ванной будет установлено джакузи, а душ может быть в виде каскада с имитацией водопада. В таких квартирах чаще всего вы не найдете никаких вещей, оставленных на виду, чтобы у многочисленных посетителей холостяцкого "логова" не было соблазна, уходя, прихватить что-то с собой", - рассказывает риелтор.
  
  Чересчур рачительных хозяев брокеры в шутку называют "плюшкиными". Они устраивают из жилища своеобразный склад. В кухне у них можно найти десяток заварных чайников с отбитыми носиками, в гостиных – стопки старых газет. Причем такие люди всерьез думают, что старый хлам может когда-то оказаться "жизненно необходимым".

К большому количеству безделушек склонны и артистические натуры: их квартиры часто серьезно ими перегружены. То же касается всех "увлекающихся" судо- или авиамоделированием, замечает в свою очередь управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Обстановка некоторых квартир вызывает у посетителей внутренний дискомфорт. Смутить гостя могут, как ни удивительно, не странные предметы интерьера или "кавардак" в квартире, а наоборот, – стерильная чистота, замечает риелтор.
  
  "Эта грань между просто порядком и ощущением, что ты находишься в музее или операционной, чувствуется моментально. Например, открыв гардероб, можно увидеть, что вся одежда не просто развешена по цвету, но и расстояние между вешалками везде одинаково. Такие клиенты дотошны к мелочам, и найти общий язык с ними бывает непросто", - объясняет психолог, - "В этом случае можно говорить о наличии какого-то серьезного психологического расстройства".
  
  Случается, что жилье не соответствует внешнему виду владельца. Например, импозантный, красивый и стильный человек может жить чуть ли не в голых стенах. Тогда хозяина квартиры следует отнести к так называемому демонстрационному типу, для которого важно, что подумают о нем самом окружающие, причем вне дома. Собственно, его жизнь начинается за пределами квартиры.
  
  В обстановке дома человека демонстрационного типа все сделано напоказ, а потому выглядит неискренне. "Представьте, вы заходите в две одинаковые квартиры с идентичной обстановкой и видите книжные шкафы. В одной квартире книги в шкафу стоят на полках красиво: все корешки подогнаны по цвету и по размеру. А в другой квартире все книги напиханы вразнобой. Однозначно в первом случае речь идет не об истинном интеллигенте, а о демонстрационном типе, для которого книги – это всего лишь часть интерьера, демонстрация его начитанности. А вот если книги накиданы или стоят не по цвету и размеру корешков, значит, что их часто используют, читают регулярно и в больших количествах", - приводит пример психолог. 
    
  Обстановка некоторых квартир вызывает у посетителей внутренний дискомфорт. Смутить гостя могут, как ни удивительно, не странные предметы интерьера или "кавардак" в квартире, а наоборот, – стерильная чистота, замечает риелтор.
  
  "Эта грань между просто порядком и ощущением, что ты находишься в музее или операционной, чувствуется моментально. Например, открыв гардероб, можно увидеть, что вся одежда не просто развешена по цвету, но и расстояние между вешалками везде одинаково. Такие клиенты дотошны к мелочам, и найти общий язык с ними бывает непросто", - объясняет психолог, - "В этом случае можно говорить о наличии какого-то серьезного психологического расстройства".
  
  Внутренние проблемы, по ее мнению, выдает и стремление человека неосознанно "сжать" свое пространство, например, расставить мебель настолько неудобно и тесно, что кажется, словно человек формирует вокруг себя защитную "скорлупу". "Попытку что-то передвинуть или переставить такой человек воспринимает как что-то невозможное или еще хуже – как катастрофу".
      
  Интересно, что, как полагают собеседники "РИА Недвижимость", по квартирам можно судить о глобальных процессах, происходящих в обществе. Так, например, по замечанию Ламина, в последнее время стало гораздо меньше настоящих брутальных "мужских" квартир. Наверное, то же и с мужчинами происходит, предполагает риелтор и вспоминает одного клиента, который очень уж сокрушался, что в подобранной ему квартире не было зеркала в полный рост. 
  
  Таким образом, дом, а именно его декор, обстановка, состояние и даже уровень чистоты, являются своеобразным детектором, позволяющим составить психологический портрет своих жильцов. 


Санкции на зарубежную недвижимость

Если в РФ реакция на санкции может стать очевидной для рынка недвижимости лишь через несколько месяцев, то россияне, желающие приобрести себе "домик у моря" за рубежом, уже почувствовали на себе влияние решений Евросоюза и США.

Западные банки существенно ужесточили требования к российским клиентам при открытии ими счетов и выдаче ипотечных кредитов. Из-за этого количество сделок по покупке недвижимости в Европе сократилось в несколько раз. Уже скоро европейским продавцам нужно будет снижать цены, так как платежеспособный спрос значительно просел.

"Это, скорее, похоже на политическое решение, чем на экономическое. В случае искусственного ограничения спроса на недвижимость в Европе, несомненно, ценовая политика в этом сегменте изменится, цены будут ниже", - признает Сергей Столбунов. "Мы не можем подтвердить информацию, что данное явление носит именно массовый характер. Однако подобные ситуации сейчас действительно случаются", - говорит Мария Литинецкая. Возможно, иностранные банки отказывают россиянам в выдаче кредитов, потому что боятся введения новых санкций против конкретных физических лиц. То есть фактически они страхуют себя от того, что любой российский клиент в какой-то момент может попасть в список невыездных, что автоматически порождает трудности с возвращением долга. Безусловно, в конечном итоге данная ситуация приведет к тому, что спрос на перечисленные направления со стороны россиян снизится.

"И слава богу (что перестали одобрять ипотеку за рубежом. - Прим. журнала "Компания"). Три года назад две мои коллеги купили по дешевке две студии на известном болгарском курорте. Думали, будут туда ездить жить, а когда не там - сдавать. Все оказалось несколько не так - и по деньгам, и по сути. Сдавать не получается, за жилье платить нужно регулярно, да и вместо разнообразных поездок по миру в отпуск они едут только в опостылевшую уже, купленную по дешевке (кстати, стало еще дешевле) квартиру. Подумывают о продаже", - резюмирует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика