Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Спасение в котловане?

На первичке продавцы чаще всего работают с объемами, поэтому им выгодно движение, оборот. Особенно это выражено при продаже относительно недорогих квартир. Дополнительный стимул — снижение курса рубля, который продавцы, собственно, получают. Причем серьезно повысить цены в соответствии с этим падением не получается. Остается только быстро продавать, чтобы ускорить оборачиваемость средств. Поэтому идут на скидки: продать сегодня, чтобы не потерять завтра",— объясняет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Логику девелоперов легко понять с учетом масштабов строительства жилья в Московской области. По данным, которые обнародованы правительством МО, речь идет о тысячах проектов общим объемом 21 млн кв. м жилья.

Все это очень напоминает ситуацию, которая сложилась в Китае, где несколько лет назад начался бум строительства жилья экономкласса. Очень многие инвесторы вкладывались на стадии строительства в этот рынок, цены росли как на дрожжах. Но, когда рынок уперся в отсутствие платежеспособного спроса, этот пузырь лопнул. В результате в Китае появились целые города-призраки, где вся недвижимость скуплена, стоит она дорого, но продать ее невозможно.

Девелоперы уверены, что нам до китайцев еще далеко. "В московском регионе колоссальный накопленный спрос и огромный "багаж" — у каждого есть какие-то квадратные метры. Люди продают свое, что-то докупают, прибавляя 10, 20, 30 метров. Или те же пресловутые покупки 20-метровых квартир. Сейчас, когда на людей давит ситуация, этот спрос всего лишь реализуется с опережением. Сегодня спрос не спекулятивный, просто человеку, который имеет за душой квартиру, не так страшно, как тем, кто с обесценивающимися деньгами сидит. В предкризисной ситуации люди пересматривают свои пожелания и страхуются от всех рисков, покупая квартиры по 20 квадратных метров. Лучше меньше, но сейчас",— говорит Владимир Луцков. Нынче это единственный очевидный плюс. Но продавцы им успешно пользуются.

В прошлый пик кризиса цены на недвижимость в рублях падали на 10%. В долларовом эквиваленте цены падали на 35-40%. Даже сегодня крупнейшие на рынке застройщики рекламируют скидки 10%, как, например, группа ПИК. "Не пугайте людей! По сути, у нас удешевления недвижимости не происходило никогда. Мы такого в истории не знаем. В отличие от падения фондового рынка, валютного и т. д. Даже когда во время первого кризиса цены снизились, они все равно потом восстановились",— говорит один из риэлторов. Сам он, впрочем, не торопится ничего покупать, ожидая, что будут еще большие скидки и распродажи.


Выгода от инвестиций в недвижимость на фоне кризиса

Инвестиции в жилье хороши там, где нет избытка предложения нынешнего или в будущем, и в те объекты, которые априори ликвидны: 1-комнатные у метро, 2-комнатные в хороших районах, трешки с видом на парк/воду. Категорически стоит избегать малоликвидных вариантов: 3-комнатная квартира с видом на шумную дорогу, «уникальный» лофт в реконструируемом здании, 1-й этаж в городе, 500-метровый коттедж и т. п. Даже если цены с дисконтом.

Москва до сих пор более перспективна, чем Подмосковье, по причине ограниченности предложения. И менее рискованна — благодаря работе Москомстройинвеста. Собственность лучше, чем ФЗ-214, ФЗ-214 лучше, чем ЖСК, ЖСК лучше, чем предварительный договор, преддоговор — это лучше, чем потерять деньги в МММ.

В качестве примера достаточно удачной инвестиции при скромном бюджете Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, привел покупку на вторичном рынке небольшой 1-комнатной квартиры (33 кв. м) в центре Москвы весной 2012 г. за 6,2 млн руб. Затраты на ремонт и мебель составили около 0,5 млн руб. Осенью того же года квартира была сдана в аренду по ставке 60 000 руб. в месяц. В итоге доходность без учета издержек составила 10,7%. «Стоимость данной квартиры на сегодняшний день как минимум 8 млн руб.», — считает Ламин. «Доходность была подсчитана с начала срока аренды, т. е. когда квартира начала работать. Не учитывался срок ремонта. Конечно, если учитывать налоги, амортизацию, то будет меньше», — добавляет риэлтор.


Квартира - истинное лицо владельца

Психологи утверждают, что квартира может рассказать о своем жильце гораздо больше, чем он сам о себе. Покажи мне твою квартиру, и я скажу, кто ты – это не просто забавное перефразирование известного высказывания, а вполне реальная формула, позволяющая определить не только характер человека, его пристрастия и статус, но и его психологический тип. 

     Есть очень распространенный тип клиентов – люди "советской закалки", которые трепетно хранят в стенках "парадные" сервизы. Как правило, это очень консервативные люди и для них очень важно соответствовать представлениям большинства об успешности, даже если это идет вразрез с их собственными интересами. Приобретая квартиру, они в первую очередь будут думать не о собственном комфорте или цене объекта, а о том, подчеркнет ли эта покупка их статус.

  Представители интеллигенции "старой закалки", как правило, живут в сталинских домах. Чаще всего они выбирают минималистичный интерьер, не жалуют декоративные элементы, но при этом в любом свободном уголке располагают книги.
  
  "Квартиры холостяков-тусовщиков выдают плотные шторы, большое количество зеркал и свечей, отсутствие на кухне духовки, а иногда даже варочной панели или холодильника. Зато с большой долей вероятности в ванной будет установлено джакузи, а душ может быть в виде каскада с имитацией водопада. В таких квартирах чаще всего вы не найдете никаких вещей, оставленных на виду, чтобы у многочисленных посетителей холостяцкого "логова" не было соблазна, уходя, прихватить что-то с собой", - рассказывает риелтор.
  
  Чересчур рачительных хозяев брокеры в шутку называют "плюшкиными". Они устраивают из жилища своеобразный склад. В кухне у них можно найти десяток заварных чайников с отбитыми носиками, в гостиных – стопки старых газет. Причем такие люди всерьез думают, что старый хлам может когда-то оказаться "жизненно необходимым".

К большому количеству безделушек склонны и артистические натуры: их квартиры часто серьезно ими перегружены. То же касается всех "увлекающихся" судо- или авиамоделированием, замечает в свою очередь управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Обстановка некоторых квартир вызывает у посетителей внутренний дискомфорт. Смутить гостя могут, как ни удивительно, не странные предметы интерьера или "кавардак" в квартире, а наоборот, – стерильная чистота, замечает риелтор.
  
  "Эта грань между просто порядком и ощущением, что ты находишься в музее или операционной, чувствуется моментально. Например, открыв гардероб, можно увидеть, что вся одежда не просто развешена по цвету, но и расстояние между вешалками везде одинаково. Такие клиенты дотошны к мелочам, и найти общий язык с ними бывает непросто", - объясняет психолог, - "В этом случае можно говорить о наличии какого-то серьезного психологического расстройства".
  
  Случается, что жилье не соответствует внешнему виду владельца. Например, импозантный, красивый и стильный человек может жить чуть ли не в голых стенах. Тогда хозяина квартиры следует отнести к так называемому демонстрационному типу, для которого важно, что подумают о нем самом окружающие, причем вне дома. Собственно, его жизнь начинается за пределами квартиры.
  
  В обстановке дома человека демонстрационного типа все сделано напоказ, а потому выглядит неискренне. "Представьте, вы заходите в две одинаковые квартиры с идентичной обстановкой и видите книжные шкафы. В одной квартире книги в шкафу стоят на полках красиво: все корешки подогнаны по цвету и по размеру. А в другой квартире все книги напиханы вразнобой. Однозначно в первом случае речь идет не об истинном интеллигенте, а о демонстрационном типе, для которого книги – это всего лишь часть интерьера, демонстрация его начитанности. А вот если книги накиданы или стоят не по цвету и размеру корешков, значит, что их часто используют, читают регулярно и в больших количествах", - приводит пример психолог. 
    
  Обстановка некоторых квартир вызывает у посетителей внутренний дискомфорт. Смутить гостя могут, как ни удивительно, не странные предметы интерьера или "кавардак" в квартире, а наоборот, – стерильная чистота, замечает риелтор.
  
  "Эта грань между просто порядком и ощущением, что ты находишься в музее или операционной, чувствуется моментально. Например, открыв гардероб, можно увидеть, что вся одежда не просто развешена по цвету, но и расстояние между вешалками везде одинаково. Такие клиенты дотошны к мелочам, и найти общий язык с ними бывает непросто", - объясняет психолог, - "В этом случае можно говорить о наличии какого-то серьезного психологического расстройства".
  
  Внутренние проблемы, по ее мнению, выдает и стремление человека неосознанно "сжать" свое пространство, например, расставить мебель настолько неудобно и тесно, что кажется, словно человек формирует вокруг себя защитную "скорлупу". "Попытку что-то передвинуть или переставить такой человек воспринимает как что-то невозможное или еще хуже – как катастрофу".
      
  Интересно, что, как полагают собеседники "РИА Недвижимость", по квартирам можно судить о глобальных процессах, происходящих в обществе. Так, например, по замечанию Ламина, в последнее время стало гораздо меньше настоящих брутальных "мужских" квартир. Наверное, то же и с мужчинами происходит, предполагает риелтор и вспоминает одного клиента, который очень уж сокрушался, что в подобранной ему квартире не было зеркала в полный рост. 
  
  Таким образом, дом, а именно его декор, обстановка, состояние и даже уровень чистоты, являются своеобразным детектором, позволяющим составить психологический портрет своих жильцов. 


Санкции на зарубежную недвижимость

Если в РФ реакция на санкции может стать очевидной для рынка недвижимости лишь через несколько месяцев, то россияне, желающие приобрести себе "домик у моря" за рубежом, уже почувствовали на себе влияние решений Евросоюза и США.

Западные банки существенно ужесточили требования к российским клиентам при открытии ими счетов и выдаче ипотечных кредитов. Из-за этого количество сделок по покупке недвижимости в Европе сократилось в несколько раз. Уже скоро европейским продавцам нужно будет снижать цены, так как платежеспособный спрос значительно просел.

"Это, скорее, похоже на политическое решение, чем на экономическое. В случае искусственного ограничения спроса на недвижимость в Европе, несомненно, ценовая политика в этом сегменте изменится, цены будут ниже", - признает Сергей Столбунов. "Мы не можем подтвердить информацию, что данное явление носит именно массовый характер. Однако подобные ситуации сейчас действительно случаются", - говорит Мария Литинецкая. Возможно, иностранные банки отказывают россиянам в выдаче кредитов, потому что боятся введения новых санкций против конкретных физических лиц. То есть фактически они страхуют себя от того, что любой российский клиент в какой-то момент может попасть в список невыездных, что автоматически порождает трудности с возвращением долга. Безусловно, в конечном итоге данная ситуация приведет к тому, что спрос на перечисленные направления со стороны россиян снизится.

"И слава богу (что перестали одобрять ипотеку за рубежом. - Прим. журнала "Компания"). Три года назад две мои коллеги купили по дешевке две студии на известном болгарском курорте. Думали, будут туда ездить жить, а когда не там - сдавать. Все оказалось несколько не так - и по деньгам, и по сути. Сдавать не получается, за жилье платить нужно регулярно, да и вместо разнообразных поездок по миру в отпуск они едут только в опостылевшую уже, купленную по дешевке (кстати, стало еще дешевле) квартиру. Подумывают о продаже", - резюмирует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.


Августовский съем

Сезон отпусков – неоднозначное время для аренды жилья. С одной стороны, спрос заметно снижается, а это значит, что у потенциальных нанимателей появляется шанс найти достойную квартиру за меньшие деньги. Но, с другой стороны, собственники, устремившиеся на дачи и моря, склонны отложить «квартирный вопрос» до лучших времен, не желая обременять себя хлопотами по подбору жильцов. От пассивности арендодателей страдают даже риелторы, база которых летом чуть ли не на 30% переходит в «режим ожидания».

Впрочем, 

уже с начала июля наблюдается увеличение спроса на 10–15%. При этом количество предложений пока остается достаточным, чтобы выбрать оптимальный вариант, при этом особо не переплачивая. Вот только на дисконт рассчитывать уже не приходится: и если еще в июне собственники квартир были готовы понизить ставку на 5–15% от первоначально заявленной цены, то теперь добиться этого практически невозможно.

Что же касается базовой стоимости аренды, то за последние полгода она осталась практически без изменений. И это несмотря на колебания курса валют и увеличение количества инвестиционных квартир. Разумеется, собственники не теряют надежды повысить ставки, однако наниматели уже не готовы выходить за рамки своего бюджета, так что неадекватно оцененные объекты рискуют долго находиться в экспозиции.

В итоге средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса в Москве сегодня составляет 29,9 тыс. рублей, двухкомнатной – 40,3 тыс. рублей, а трехкомнатной – 55,2 тыс. рублей. Бизнес-класс обойдется дороже: 43,7 тыс., 65,0 тыс. и 96,0 тыс. рублей соответственно. Премиум-класс потянет на 71,8 тыс. рублей за «однушку», 94,4 тыс. – за «двушку» и 139,3 тыс. рублей – за «трешку». Многокомнатные варианты оцениваются от 200 тыс. рублей в месяц.

По структуре предложения первое место традиционно занимает экономкласс: таких объектов на рынке более 40%.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика