+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Профессия «без корочки»

Риэлтор – посредник, с помощью которого заключаются сделки купли-продажи и аренды недвижимости. Существует мнение, что данная профессия изживает себя, что возможности Интернета способны решить любую задачу, а, кроме того, сэкономить деньги за счёт невыплаты комиссии.

Однако, разделяя это мнение, всё-таки помните о мошеннических схемах, которые всё ещё распространены на рынке жилья. Ведь в случае успеха, обман здесь приносит весьма ощутимый доход, а поэтому для многих такая игра стоит свеч.

Безусловно, можно и самому справиться с подбором необходимой квартиры, определить выгодный и затем оформить ипотечный заём, можно даже как-то на основании личного обаяния попробовать забронировать нужный вариант квартиры и зафиксировать в нём цену, однако всё равно это не снимет всех вопросов приобретения жилья.

Скажем, самое сложное в любой сделке с недвижимость – проверка документов и договоров. И здесь нужны не только юридические знания, но и опыт, и профессиональное чутьё, и наработанные связи со смежными специалистами. Впрочем, поговорим о риэлторской стезе на реальных примерах.

Тварь ли ты дрожащая или право имеешь?

Любой объект сделки на рынке недвижимости требует проверки, но начинать надо с участников. Прежде всего выясните, а может ли продавец или арендодатель распоряжаться данным имуществом. На первый взгляд кажется, что этот вопрос выеденного яйца не стоит, но практика как раз говорит об обратном.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина вспоминает случай, когда к ним обратился потенциальный арендатор с просьбой проверить надёжность предполагаемой сделки по аренде квартиры. Изучив все документы, было выяснено, что жильё сдавал сын, который право на это не имел. Родители могли вернуться, обнаружить дома неизвестных жильцов и с полным правом выставить их на улицу. Светлана Бирина отмечает, что такие примеры на рынке не единичны: «Дети, поругавшись с родителями, в отместку сдают квартиры, а пострадавшими в этой ситуации оказываются арендаторы».

Если же речь идёт о купле-продажи недвижимости, то сумма, которая стоит на кону, гораздо выше. А высокие ставки делают опасную игру для авантюристов ещё более привлекательной. И жизнь подтверждает это своими историями.

Юлия Динер, руководитель офиса «Проспект Мира» компании «ИНКОМ-Недвижимость», вспоминает, как один клиент обратился в компанию за услугой оформления сделки по покупке квартиры, которую он подобрал себе сам: «Когда мы начали проверять юридическую чистоту квартиры, то выяснили, что продавала эту недвижимость женщина, которая называла себя единоличной собственницей жилья. Но выяснилось, что на момент приобретения этого жилья она состояла в браке, а значит, её супруг имел полное право на ½ площади в этой квартире. Следовательно, если бы эта сделка состоялась без его согласия, то он на законном основании мог бы в дальнейшем отсудить свою долю у новых собственников».

А был случай, когда квартира принадлежала продавцу на основании  свидетельства о праве наследства по завещанию. Но проверка выяснила, что предыдущий владелец этой квартиры перед смертью написал завещание на совершенно постороннего человека, в то время как у него была престарелая мать, с которой он не поддерживал отношения. А по закону мама, как нетрудоспособный родитель, имеет право на обязательную долю в наследстве, независимо от того, что написано в завещании. В данном случае, она должна была наследовать не менее половины квартиры.

Документы требуют проверки

Даже убедившись, что с продавцами всё в порядке, что право продавать есть, и все собственники об этой продаже знают, необходимо проверить и сам объект сделки. Здесь тоже бывают неприятные сюрпризы.

Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, вспоминает случай, когда клиент обратился в компанию за юридическим сопровождением сделки по продаже квартиры, за которую уже даже был внесён аванс. По документам квартира была совершенно чистой. Когда-то в её приватизации участвовало трое собственников, но все они были якобы выписаны. В ходе же проверки при заказе архивной выписки выяснилось, что в квартире один из жильцов был прописан и выписан в место заключения. А это означало, что в любой момент он может вернуться и прописаться в квартире снова.

Семь раз отмерь

Тщательная проверка и перепроверка стоит потраченных усилий и денег. Если у вас, как клиента, возникают в чём-то сомнения, то стоит оставить собственные амбиции и незамедлительно обратиться к профессионалам-риэлтора.

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», встречал в своей практике истории, достойные детективной экранизации, когда действительную картину дел скрывали тщательно и продумано.

Как-то в компанию ГК «МИЦ» обратился покупатель, который самостоятельно подобрал себе квартиру на рынке вторичного жилья, стоимостью более 20 млн рублей. Речь шла о квартире, расположенной в ЖК «Золотые ключи-2», причём залог в размере 300 тыс. рублей уже был внесён. Покупка производилась с привлечением ипотеки, и все документы уже были одобрены банком. Но покупатель решил перестраховаться - и оказался прав. Выяснилось, что выписка из домовой книги, где было указано, что в квартире никто не прописан, была поддельной. На самом деле в квартире была зарегистрирована пожилая женщина, которая состояла на учёте в ПНД. Кроме того, у продавца с этой женщиной была долгая история судебных разбирательств. Но и это было не всё! Квартира была ещё и заложена, а выписка из ЕГРП, где об этом не говорилось ни слова, также оказалась фальшивой. Безусловно, продавец не рассчитывал на честную сделку, он изначально занимался мошенничеством. Данное дело закончилось тем, что сделка не состоялась, и было инициировано судебное разбирательство с целью возврата 300 тыс. рублей, которые были переданы в качестве аванса.

Мелкий шрифт – самое важное в договоре

Проверять следует ещё и все договора, фигурирующие в сделке. Читать надо всё и очень внимательно, а лучше, если проверять документы будут люди, понимающие как их суть, так и последствия любого пункта.

Например, Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», рассказал о случае, когда компания выступала посредником со стороны продавца при продаже загородного дома за несколько миллионов долларов: «Всё шло хорошо – был найден покупатель, которого всё устраивало. Была назначена дата сделки и даже внесён задаток. В день заключения сделки перед подписанием всех документов мы проверяли договоры купли-продажи и аренды банковской ячейки. При изучении договора аренды ячейки обнаружилась одна важная деталь. Согласно его условиям, собственник жилья, то есть продавец, мог забрать деньги из ячейки только в обязательном присутствии покупателя. Это означало, что после перехода прав собственности, покупатель мог просто исчезнуть на период аренды ячейки (чаще всего это один-два месяца), чтобы собственник не смог забрать деньги. Таким образом, клиент на вполне законных основаниях мог приобрести дом бесплатно. Решив, что это ошибка, мы обратились к сотруднику банка для исправления данного условия, прописанного в договоре. Но выяснилось, что этот пункт был указан по просьбе покупателя, который, вероятно, действительно хотел обмануть собственника. Однако условия договора аренды банковской ячейки были изменены. Сделка прошла успешно, продавец смог забрать деньги и в отсутствии покупателя».

Побочный эффект

Проверка документов и личностей – важная и кропотливая работа, которая значительно снижает риски сделок на вторичном рынке. Но это не единственная работа риэлтора.

 Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE,      напоминает, что часто риэлторы занимаются ещё и неплатежами клиентов, и выселением.  Причём такие случае не единичны: «Только за одну недавнюю неделю у нас было два таких  случая. Например, к нам обратилась собственница по причине неплатежей арендатора, а также  наличия у нас англоязычных брокеров, поскольку неплательщик был англоязычным, и по мере  роста суммы долга он ...стремительно забывал русский. Надо признаться, что с ним всё было  очень просто – получив уведомление о предстоящем визите с участковым, он быстро закрыл  долги и был таков».

 Одним словом, риэлторская служба, если и не опасна, то однозначно важна, и списывать эту  профессию в разряд бесперспективных не стоит. Вот и считайте сами, каких «корочек»  достойны те специалисты, которые серьёзно занимаются недвижимостью! 

(КВАДРУМ ЖУРНАЛ)


Квартира, характер нордический, сдается

Сотрудники Spencer Estate подобрали фотографии реальных квартир,

по 3 позициям:

КУХНИ:

Гостиные:

Спальные комнаты:

По данным экспертов Spencer Estate и коллег, занимающихся арендой и продажей квартир на рынке недвижимости большим спросом пользуются квартиры выполненные в "норвежском" или этническом стиле, с минимумом цвета, в белых тонах и отсутствием лишних декоративных и цветовых элементов. Сталь и крашеное или темное дерево, светлая пластиковая мебель - все это устраивает арендаторов больше, чем дорогие итальянские гарнитуры и мебель с инкрустацией в стиле барокко. 

Что удивительно, именно такой ремонт стоит меньше всего денег и легко собирается в Икее.

Наши консультанты провели сравнения: обстановка "от икеи" однокомнатной квартиры в 37 метров: кухня 5м, диван раскладной, шкаф пакс, кресло поэнг, тумба под ТВ - 200 т.р., обстановка в классике той же самой квартиры - 270 т.р. Простой квартиры при одинаковой цене за аренду: Икея - макс 7 дней, Классика -  14-21 день.

При перепечатке информации, ссылайтесь, пожалуйста, на сайт Spencer Estate

Позвоните по тел +74952330494 и мы проконсультируем Вас по обстановке квартиры в аренду. Помните, аренда - это выгодный бизнес! А мы знаем его секреты.


Представления людей об удобной квартире практически не меняются

Представления людей об удобной квартире практически не меняются


«Антикризисные» варианты аренды квартир в Москве есть

Но найти их не так уж просто

Кризис вынудил мигрантов и молодых людей, лишившихся возможности платить за съемное жилье, покинуть столицу, что стало причиной падения спроса на аренду жилья  и ее стоимости, утверждают эксперты. Как обстоит дело на практике?

Чтобы разобраться, насколько подешевело в Москве съемное жилье, журналист позвонил в первую попавшуюся риелторскую контору и попросил подыскать ему скромную «однушку» не дороже 25 тыс. руб. в месяц.Риелтор  предложила сразу несколько вариантов на выбор. Среди них - приличная однокомнатная квартира  на втором этаже дома в 10 минутах езды от станции метро "Речной вокзал"  за 24 тыс. руб. в месяц без учета коммунальных услуг, которые оплачиваются дополнительно. Правда, внести оплату необходимо было сразу за первые три месяца. Кроме того, необходимо было оплатить страховой депозит в размере месячной платы и 100% комиссию агентству. Разумеется, такой вариант по карману далеко не всем.

Тогда журналист, чтобы сэкономить на комиссионных, попробовал искать квартиру самостоятельно, через интернет. На сайтах с объявлениями об аренде можно найти комнату за суммы от 10 тыс. руб. (столько стоит проходная комната рядом с метро "Коломенская" или "Тимирязевская") до 40 тыс. руб. (дизайнерский ремонт, метро "Арбатская" в шаговой доступности). Однокомнатные квартиры оценивают от 20 тыс. руб. за однушку в Мытищах, которую сдают на несколько месяцев, до 60 тыс. руб. за квартиру у метро "Славянский бульвар" с видом на яблоневый сад.

По словам экспертов, спрос на аренду жилья  действительно упал. Однако многие так называемые антикризисные предложения по сути не являются таковыми, и снижение цен зачастую связано с их изначальной завышенностью.

«На рынке аренды, несомненно, есть антикризисные предложения, если их можно так назвать. Думаю, что чаще всего они антикризисные поневоле, - говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. - Собственникам срочно нужны деньги, либо они уезжают и спешат, либо какие-то другие причины. Есть объекты, особенно в центре, которые раньше сдавались по $10 - 15 тыс., а сейчас выставлены и не сдаются по $7 – 8 тыс. К сожалению, такова реальность и чаще всего нежелание собственников модернизировать эти квартиры до соответствия современным требованиям».

По словам эксперта, самые дешевые квартиры в Москве можно найти на окраинах и в неблагоприятных районах - сейчас их вполне реально снять примерно за 25 тыс. руб. в месяц.

(Журналист газеты «Московская правда» Роман Королев)


А еще в квартире можно жить.

В преддверии серьезного кризиса и на пике обесценивания рубля инвесторы резко переметнулись на рынок недвижимости, пытаясь сохранить свои сбережения. В результате он оказался в необычной ситуации: рублевые цены находились на максимальной за долгое время отметке, в то время как в пересчете на валюту московские квартиры стоили беспрецедентно дешево. Все это в итоге породило некоторые опасения по поводу возможного образования на рынке недвижимости ценового пузыря.

Не в этот раз

Масштабы угрозы зависят главным образом от того, насколько существенная доля квартир приобреталась со спекулятивными целями за последнее время. Опрошенные «Новой газетой» эксперты, как ни странно, настроены скорее оптимистично: «Не могу согласиться с тем, что значительная часть квартир вторичного рынка недвижимости была спекулятивным товаром. Да, безусловно, такие сделки имели место, однако их число было не настолько большим, чтобы превратить рынок недвижимости в пузырь», — считает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

«Несомненно, что часть квартир покупалась с инвестиционными целями и являлась спекулятивным товаром. Тем не менее этот товар достаточно специфичен — может быть использован в арендном бизнесе, может быть просто заморожен до лучших времен, может быть использован для личного проживания, для проживания детей, наконец. Такая многовариантность использования позволяет недвижимости столицы сохранять достаточно высокий уровень цен даже в условиях кризиса», — поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

Нет также убедительных оснований полагать, что многие инвесторы захотят в ближайшее время избавиться от приобретенной недвижимости. Высокие ставки по рублевым депозитам, несомненно, интересны, но в итоге, как правило, в лучшем случае только покрывают инфляцию, да и то лишь официальную. «Так, например, инфляция за 2014 год составила 11,7%, а максимальный уровень ставок по депозитам в начале прошлого года был чуть ниже — 10—11%. Только и остается — либо валюта под подушкой, либо реальная квартира за реальные деньги», — резюмирует Ламин.

Руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Денис Бобков приходит к такому же выводу: «Рубль по-прежнему не стабилизируется, а инфляция показывает достаточно большие значения. Иными словами, «живые» деньги сейчас обесцениваются. В то время как недвижимость продолжает дорожать. Более того, в отдельных проектах рост демонстрирует двухзначные значения в процентах».

А вот насколько сильно ударит кризис по московским рантье — вопрос более сложный. Конечно, Москва в ближайшие годы будет оставаться наиболее привлекательным городом для заработка в России, а людей, живущих исключительно на ренту, скорее всего, не так уж и много. Тем не менее классу раньте, если таковой существует, следует серьезно задуматься, считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Рынок аренды Москвы сегодня значительно перенасыщен. В связи с введенными санкциями в отношении России и напряженной политической ситуацией столицу покинуло большое количество экспатов, работавших в Москве. В результате их массового отъезда на рынке аренды жилой недвижимости освободилось большое количество площадей». То же самое касается и мигрантов из бывших советских республик, которые предпочли вернуться на родину после обвала рубля.

Все чаще пустуют квартиры бизнес- и элитного класса: съемщики все чаще делают выбор в пользу более бюджетных предложений.

 Ипотечные кандалы

Реальные доходы населения стремительно уменьшаются, а рубль все еще находится в свободном падении, значит, можно ожидать выброса на рынок некоторого количества находящихся под залогом ипотечных квартир.

Однако и в этом процессе эксперты не видят серьезной угрозы для стабильности российского рынка недвижимости. Как отметил Вадим Ламин, «понимая политизированность вопроса, государство и банки в режиме ручного управления такого сценария не допустят». Это, вероятно, в первую очередь касается валютных ипотечников, которые за последние несколько месяцев продемонстрировали свою готовность в случае чего выходить на улицы. В любом случае, доля таких квартир слишком низка, чтобы как-то повлиять на рынок в целом.

Аналитики сходятся на том, что и по рублевой ипотеке больших выбросов залоговых квартир ожидать не следует. «Стоит напомнить, что ипотека никогда не была в России дешевой, что тоже защищает ее от эффекта «мыльного пузыря». Как правило, в ипотеку приобретают квартиры с целью собственного проживания и рассчитывают на стабильный доход или запас денежных средств минимум на несколько лет вперед. Номинация платежей в рублевом эквиваленте вкупе с растущей ежегодно инфляцией по факту с каждым годом сокращает размер ежемесячной выплаты», — объясняет Денис Бобков.

В целом же 2015 год станет не самым благоприятным периодом для взятия ипотеки. Даже ипотечная ставка в 13%, которую Правительство РФ планирует поддерживать благодаря субсидиям банкам размером в 20 млрд рублей, для многих может оказаться непосильной. В итоге мы, скорее всего, увидим стабильный спрос на небольшие суммы ипотечного кредита — от 1 000 000 до 2 000 000 рублей для приобретения бюджетной недвижимости либо обмена меньшей площади на большую — и спрос на недорогие квартиры в Подмосковье.

 Новое равновесие

Эксперты убеждены, что даже в условиях кризиса недвижимость останется одним из наиболее надежных активов.

«Людям, купившим квартиру в ноябре-декабре прошлого года, продавать актив еще рано, так как они, скорее всего, лишатся прибыли на фоне падения спроса», — предупреждает Екатерина Фонарева. Делать это стоит только в том случае, если у вас на примете есть альтернативные инвестиционные проекты с большей доходностью, а продавать недвижимость и держать деньги на руках вряд ли целесообразно.

Некоторые, однако, предпочитают хранить деньги на депозитах, рассказывает Вадим Ламин. «Совсем недавно один из наших клиентов продал две однокомнатные квартиры, купленные с инвестиционными целями, и полученные деньги разложил по 1 млн 400 тысяч в банки под высокие проценты. Несомненно, выигрыш получится больше, чем от аренды, но какая будет ситуация и сможет ли он на полученные деньги купить через год что-то подобное — покажет время».

А вот тем, кто вкладывался в строительство несколько лет назад, вероятно, стоит зафиксировать прибыль до введения дома в эксплуатацию. «При продаже квартиры, уже оформленной в собственность, необходимо будет оплатить налог в 13%. Поэтому, если у инвестора есть возможность реализовать недвижимость по уступке, я бы рекомендовала найти ему новый проект для вложения средств», — советует Фонарева.

Если же проект уже сдан, но есть возможность подождать, то лучше выставить квартиру на продажу в период стабильного высокого спроса, то есть явно не в ближайшее время. «В нынешней ситуации конкуренция для таких частных инвесторов будет высока: есть предложения от застройщиков дешевле за счет стадии строительства, вторичного рынка и других частных инвесторов, которым именно сейчас потребовались «живые» деньги, и все это на фоне сократившегося в этом году спроса», — поясняет Денис Бобков.

Что же касается новых девелоперских проектов, то их количество в 2015 году несколько сократится. Но и это не станет катастрофой: как рассказала «Новой» эксперт Мария Литинецкая, ажиотажный спрос в конце 2014 года позволил большинству застройщиков «создать финансовую «подушку безопасности», которая поможет им продержаться как минимум несколько месяцев». Количество девелоперов тоже, вероятно, сократится, но дефицит предложения на первичном рынке недвижимости мы можем увидеть не ранее чем через два-три года.

Уменьшение напора со стороны московских девелоперов может даже сослужить российскому рынку недвижимости хорошую службу, считает Вадим Ламин: «Может быть, я выражу здесь непопулярную и не вполне риелторскую мысль… Основной вектор развития девелоперов должен быть направлен на регионы, где нужно также развивать промышленность и создавать инфраструктуру, подобную столичной. Бессмысленная концентрация населения в одном и так не сильно благополучном с точки зрения экологии регионе ни к чему хорошему привести не может».

Подготовлено для Новой газеты.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика