Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Покупка недвижимости интересна Всегда!

Эксперты, опрошенные РИА Новости, не поддерживают совет заммэра Москвы Марата Хуснуллина откладывать покупку жилья в надежде на лучшие времена, так как рынок сейчас хотя и не столь активен, как в конце прошлого года, но все же не затормозился.


Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин 31 января в интервью "Российской газете" заявил, что рынок жилья в столице затормозился, и лучше всего от покупки сейчас воздержаться. По его мнению, показательным для принятия решения будет март. "Если банки начнут выдавать ипотеку, и продажи возобновятся и выйдут хотя бы на уровень 50% от докризисного, вот тогда и можно покупать. Если же рынок будет стоять и дальше, надо будет еще подождать", - заявил чиновник.


Спрос остался


Однако эксперты заявляют, что рынок не так уж и затормозился.


Так, начальник отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании "Форт" Юрий Кочетков говорит, что если сравнивать с декабрем, когда был необычайный спрос на недвижимость, объемы продаж сегодня снижены. Если же сравнивать с летом,  то наблюдается ажиотаж. Рынок сейчас пребывает в своеобразном девальвационном шоке, отмечает Кочетков.


Генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая добавляет, что объемы продаж в январе по сравнению с декабрем упали, но подчеркивает, что сопоставлять эти месяцы не совсем корректно. Также она отмечает, что если где-то рынок и "просел", то у проектов на высокой стадии готовности с привлекательными ценами никаких проблем со спросом нет.


Управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин рассказывает, что надежды многих участников рынка на то, что в кризис недвижимость будет пользоваться особенным спросом, не оправдались, и покупать всё же стали меньше. Считая, что в целом динамика замедлилась, он в то же время обращает внимание, что в разных сегментах ситуация различная. Если говорить о дорогих сегментах, где покупка жилья редко является насущным вопросом, то сделок там стало меньше. "А в массовом сегменте, особенно в новостройках на периферии столицы и в области, продажи идут неплохо", - говорит Ламин.


Покупать или подождать


Эксперты не дают четких оптимистичных прогнозов относительно марта, который, по словам Хуснуллина, станет показательным для принятия решений. 
Так, Литинецкая полагает, что в марте вряд ли что-то существенно изменится. Возможно, вновь будет снижена ключевая ставка ЦБ, но едва ли снижение будет существенным и ипотека сильно подешевеет, рассуждает гендиректор "Метриум". Также она считает, что рубль в ближайший месяц не вернется к своему раннему значению, и откладывать покупку особого смысла нет.


Ламин уверен, что многое зависит от макроэкономической обстановки, но прогнозы делать сейчас сложно. Если государством не будут приняты какие-то меры, то ситуация на рынке будет ухудшаться, подчеркивает он. Рассуждая о том, стоит ли сейчас покупать, Ламин советует – если вы подобрали вариант, который вас в целом устраивает, в том числе и по цене, то следует покупать. Но если речь идет о массовом сегменте, где предложения не ограничиваются несколькими вариантами, то можно и подождать некоторое время, пока реальность не прояснится.


Кочетков говорит, что если покупка рублевая, то особых причин откладывать ее нет, а вот с долларом пока неясность.


Слово не воробей


При этом эксперты полагают, что высказывания Хуснуллина могут отрицательным образом отразиться на столичном рынке жилья.


"Это заявление крайне вредное для всех", - категоричен Ламин. Он поясняет, что чиновник такого уровня не должен позволять себе подобных заявлений. И если в дорогих сегментах люди больше склонны анализировать и делать собственные выводы, то на массового покупателя его слова могут повлиять так, что сделок станет меньше.


"К сожалению, слова Хуснуллина на рынок повлияют отрицательно", - сетует Кочетков, поясняя, что в феврале сделки могут приостановиться. В большей степени это касается массового сегмента, добавляет он.


По мнению Литинецкой, многие под воздействием слов чиновника займут выжидательную позицию, что не пойдет на пользу рынку. Особенно, по ее мнению, могут пострадать застройщики, которым важно привлекать деньги покупателей на начальном этапе строительства.


Рынок аренды выстоит и в кризис!

И тем не менее Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, настроен вполне оптимистично. «После 15 января мы наблюдаем достаточно активное оживление рынка - есть клиенты, показы и реализация. Отложенный ли это спрос и всё вскоре сойдёт на нет – покажет время. Однако, наличие в составе арендаторов приезжающих из таких стран, как Франция, Германия, Италия, Турция, Корея и т.д. вселяет оптимизм.

Количество предложений в целом продолжало расти - целый ряд арендаторов сменил место проживания на более дешёвое, были случаи съезда по причине покидания столицы из-за сокращения рабочих мест и закрытия ряда фирм. Лидерами в этом вопросе выступали, по нашим данным, туристические и строительные компании, за исключением, может быть, турецкой Ренессанс Костракшн, представители которой продолжают активно осваивать московский рынок аренды. Другая причина увеличения предложения – выход на рынок ряда инвестиционных квартир - тех, куда вложили деньги, пытаясь сохранить накопления.

Должен заметить, что правильное позиционирование и ценовая политика плюс подготовка объекта – залог успеха быстрой сдачи объекта по достойной цене. Так было всегда и особенно актуально сейчас».

Текст подготовил Шевчук Александр Георгиевич


Что сделать с недвижимостью в новом году

Покупать ли квартиру

Эксперты рынка уверены: если есть сбережения, сейчас самое время покупать, чтобы не потерять свои деньги. Речь идет именно о тех, у кого есть «лишние» деньги и стоит задача их сохранить. Ипотека резко подорожала в конце года, поэтому к ней имеет смысл прибегать, если своих средств не хватает лишь немного.

Для приобретения недвижимости сейчас подходящий период, поскольку не все застройщики успели скорректировать цены в связи с курсовыми колебаниями, уверен директор департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.

«В наступившем году цены на недвижимость будут тянуться за общим удорожанием жизни, хотя предугадать, что произойдет в предстоящие месяцы, практически невозможно.

Как показала экономическая турбулентность ноября-декабря, реализоваться могут самые непредсказуемые сценарии», — говорит эксперт.

Новостройка или вторичка

Если все-таки покупать, то что, квартиру в строящемся доме или на вторичном рынке? Все зависит от целей: если хочется заработать, то нужно изучать новостройки, если хочется как можно скорее переехать в новую квартиру, лучше обратиться к владельцам готовых объектов.

Первый квартал нового года — хороший период для покупки квартиры на первичном рынке, в новостройке в активной фазе реализации, говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

На вторичном же рынке, по мнению эксперта, лучше всего действовать во втором и третьем кварталах 2015 года.

«Думаю, у людей появится возможность поймать свой шанс на вторичном рынке и найти хорошее предложение с дисконтом по цене», — говорит она.

У каждого типа жилья в любом случае есть свои плюсы и минусы. Новостройка — это всегда более современное жилье, более актуальное. Новый дом не нуждается в реконструкции, замене инженерных коммуникаций, ремонте лифтов. Однако и у нового жилья есть свои недостатки.

«Ремонты соседей длятся годами, если только все квартиры в комплексе не сдаются с финишной отделкой. В результате новоселы фактически живут в условиях вечной стройки.

Еще один минус — фактор усадки дома, из-за чего ваш прекрасный ремонт через два-три года может пострадать из-за деформации стен», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Кроме того, инфраструктура в новых проектах зачастую создается в самый последний момент, и жильцам, которые покупают квартиру в первых корпусах, иногда приходится ждать по несколько лет, пока будут построены детский сад, школа или поликлиника. Поэтому если квартира покупается для собственного проживания, то лучше обратить внимание на объекты точечной застройки или вторичное жилье.

«Самое время обратить внимание на недорогое загородное жилье — таунхаусы, дуплексы.

Это интересный и комфортный формат жилья, а цены на такую недвижимость сегодня минимальны», — считает председатель совета директоров ГК «Миэль» Григорий Куликов.

Продавать ли свою квартиру

Продавать ли квартиру, тоже зависит от предпосылок. Эксперты советуют продавать, если это делается с целью дальнейшего вложения средств снова в недвижимость или с целью улучшения собственных жилищных условий.

 «Если есть вариант более выгодного вложения, то, несомненно, стоит продавать. Необходимо, по крайней мере, подумать об имеющемся имуществе и оценить его эффективность», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Самым подходящим временем для продажи квартиры некоторые эксперты считают первый квартал 2015 года, так как в этот период на рынке еще сохранится спрос, во многом за счет тех ипотечников, которым банки одобрили кредиты по старым ставкам еще в прошлом году. Другие говорят, что в первом квартале как раз стоит взять паузу, чтобы уловить, как рынок поведет себя в новом году.

В любом случае продавать «просто так», поддаваясь активизации рынка, участники рынка не рекомендуют.

«В текущих экономических условиях лучше иметь «на руках» квадратные метры, а не рубли», — говорит Мария Литинецкая.

 


Спасение в котловане?

На первичке продавцы чаще всего работают с объемами, поэтому им выгодно движение, оборот. Особенно это выражено при продаже относительно недорогих квартир. Дополнительный стимул — снижение курса рубля, который продавцы, собственно, получают. Причем серьезно повысить цены в соответствии с этим падением не получается. Остается только быстро продавать, чтобы ускорить оборачиваемость средств. Поэтому идут на скидки: продать сегодня, чтобы не потерять завтра",— объясняет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Логику девелоперов легко понять с учетом масштабов строительства жилья в Московской области. По данным, которые обнародованы правительством МО, речь идет о тысячах проектов общим объемом 21 млн кв. м жилья.

Все это очень напоминает ситуацию, которая сложилась в Китае, где несколько лет назад начался бум строительства жилья экономкласса. Очень многие инвесторы вкладывались на стадии строительства в этот рынок, цены росли как на дрожжах. Но, когда рынок уперся в отсутствие платежеспособного спроса, этот пузырь лопнул. В результате в Китае появились целые города-призраки, где вся недвижимость скуплена, стоит она дорого, но продать ее невозможно.

Девелоперы уверены, что нам до китайцев еще далеко. "В московском регионе колоссальный накопленный спрос и огромный "багаж" — у каждого есть какие-то квадратные метры. Люди продают свое, что-то докупают, прибавляя 10, 20, 30 метров. Или те же пресловутые покупки 20-метровых квартир. Сейчас, когда на людей давит ситуация, этот спрос всего лишь реализуется с опережением. Сегодня спрос не спекулятивный, просто человеку, который имеет за душой квартиру, не так страшно, как тем, кто с обесценивающимися деньгами сидит. В предкризисной ситуации люди пересматривают свои пожелания и страхуются от всех рисков, покупая квартиры по 20 квадратных метров. Лучше меньше, но сейчас",— говорит Владимир Луцков. Нынче это единственный очевидный плюс. Но продавцы им успешно пользуются.

В прошлый пик кризиса цены на недвижимость в рублях падали на 10%. В долларовом эквиваленте цены падали на 35-40%. Даже сегодня крупнейшие на рынке застройщики рекламируют скидки 10%, как, например, группа ПИК. "Не пугайте людей! По сути, у нас удешевления недвижимости не происходило никогда. Мы такого в истории не знаем. В отличие от падения фондового рынка, валютного и т. д. Даже когда во время первого кризиса цены снизились, они все равно потом восстановились",— говорит один из риэлторов. Сам он, впрочем, не торопится ничего покупать, ожидая, что будут еще большие скидки и распродажи.


Выгода от инвестиций в недвижимость на фоне кризиса

Инвестиции в жилье хороши там, где нет избытка предложения нынешнего или в будущем, и в те объекты, которые априори ликвидны: 1-комнатные у метро, 2-комнатные в хороших районах, трешки с видом на парк/воду. Категорически стоит избегать малоликвидных вариантов: 3-комнатная квартира с видом на шумную дорогу, «уникальный» лофт в реконструируемом здании, 1-й этаж в городе, 500-метровый коттедж и т. п. Даже если цены с дисконтом.

Москва до сих пор более перспективна, чем Подмосковье, по причине ограниченности предложения. И менее рискованна — благодаря работе Москомстройинвеста. Собственность лучше, чем ФЗ-214, ФЗ-214 лучше, чем ЖСК, ЖСК лучше, чем предварительный договор, преддоговор — это лучше, чем потерять деньги в МММ.

В качестве примера достаточно удачной инвестиции при скромном бюджете Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, привел покупку на вторичном рынке небольшой 1-комнатной квартиры (33 кв. м) в центре Москвы весной 2012 г. за 6,2 млн руб. Затраты на ремонт и мебель составили около 0,5 млн руб. Осенью того же года квартира была сдана в аренду по ставке 60 000 руб. в месяц. В итоге доходность без учета издержек составила 10,7%. «Стоимость данной квартиры на сегодняшний день как минимум 8 млн руб.», — считает Ламин. «Доходность была подсчитана с начала срока аренды, т. е. когда квартира начала работать. Не учитывался срок ремонта. Конечно, если учитывать налоги, амортизацию, то будет меньше», — добавляет риэлтор.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика