+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

«Антикризисные» варианты аренды квартир в Москве есть

Но найти их не так уж просто

Кризис вынудил мигрантов и молодых людей, лишившихся возможности платить за съемное жилье, покинуть столицу, что стало причиной падения спроса на аренду жилья  и ее стоимости, утверждают эксперты. Как обстоит дело на практике?

Чтобы разобраться, насколько подешевело в Москве съемное жилье, журналист позвонил в первую попавшуюся риелторскую контору и попросил подыскать ему скромную «однушку» не дороже 25 тыс. руб. в месяц.Риелтор  предложила сразу несколько вариантов на выбор. Среди них - приличная однокомнатная квартира  на втором этаже дома в 10 минутах езды от станции метро "Речной вокзал"  за 24 тыс. руб. в месяц без учета коммунальных услуг, которые оплачиваются дополнительно. Правда, внести оплату необходимо было сразу за первые три месяца. Кроме того, необходимо было оплатить страховой депозит в размере месячной платы и 100% комиссию агентству. Разумеется, такой вариант по карману далеко не всем.

Тогда журналист, чтобы сэкономить на комиссионных, попробовал искать квартиру самостоятельно, через интернет. На сайтах с объявлениями об аренде можно найти комнату за суммы от 10 тыс. руб. (столько стоит проходная комната рядом с метро "Коломенская" или "Тимирязевская") до 40 тыс. руб. (дизайнерский ремонт, метро "Арбатская" в шаговой доступности). Однокомнатные квартиры оценивают от 20 тыс. руб. за однушку в Мытищах, которую сдают на несколько месяцев, до 60 тыс. руб. за квартиру у метро "Славянский бульвар" с видом на яблоневый сад.

По словам экспертов, спрос на аренду жилья  действительно упал. Однако многие так называемые антикризисные предложения по сути не являются таковыми, и снижение цен зачастую связано с их изначальной завышенностью.

«На рынке аренды, несомненно, есть антикризисные предложения, если их можно так назвать. Думаю, что чаще всего они антикризисные поневоле, - говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. - Собственникам срочно нужны деньги, либо они уезжают и спешат, либо какие-то другие причины. Есть объекты, особенно в центре, которые раньше сдавались по $10 - 15 тыс., а сейчас выставлены и не сдаются по $7 – 8 тыс. К сожалению, такова реальность и чаще всего нежелание собственников модернизировать эти квартиры до соответствия современным требованиям».

По словам эксперта, самые дешевые квартиры в Москве можно найти на окраинах и в неблагоприятных районах - сейчас их вполне реально снять примерно за 25 тыс. руб. в месяц.

(Журналист газеты «Московская правда» Роман Королев)


А еще в квартире можно жить.

В преддверии серьезного кризиса и на пике обесценивания рубля инвесторы резко переметнулись на рынок недвижимости, пытаясь сохранить свои сбережения. В результате он оказался в необычной ситуации: рублевые цены находились на максимальной за долгое время отметке, в то время как в пересчете на валюту московские квартиры стоили беспрецедентно дешево. Все это в итоге породило некоторые опасения по поводу возможного образования на рынке недвижимости ценового пузыря.

Не в этот раз

Масштабы угрозы зависят главным образом от того, насколько существенная доля квартир приобреталась со спекулятивными целями за последнее время. Опрошенные «Новой газетой» эксперты, как ни странно, настроены скорее оптимистично: «Не могу согласиться с тем, что значительная часть квартир вторичного рынка недвижимости была спекулятивным товаром. Да, безусловно, такие сделки имели место, однако их число было не настолько большим, чтобы превратить рынок недвижимости в пузырь», — считает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

«Несомненно, что часть квартир покупалась с инвестиционными целями и являлась спекулятивным товаром. Тем не менее этот товар достаточно специфичен — может быть использован в арендном бизнесе, может быть просто заморожен до лучших времен, может быть использован для личного проживания, для проживания детей, наконец. Такая многовариантность использования позволяет недвижимости столицы сохранять достаточно высокий уровень цен даже в условиях кризиса», — поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

Нет также убедительных оснований полагать, что многие инвесторы захотят в ближайшее время избавиться от приобретенной недвижимости. Высокие ставки по рублевым депозитам, несомненно, интересны, но в итоге, как правило, в лучшем случае только покрывают инфляцию, да и то лишь официальную. «Так, например, инфляция за 2014 год составила 11,7%, а максимальный уровень ставок по депозитам в начале прошлого года был чуть ниже — 10—11%. Только и остается — либо валюта под подушкой, либо реальная квартира за реальные деньги», — резюмирует Ламин.

Руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Денис Бобков приходит к такому же выводу: «Рубль по-прежнему не стабилизируется, а инфляция показывает достаточно большие значения. Иными словами, «живые» деньги сейчас обесцениваются. В то время как недвижимость продолжает дорожать. Более того, в отдельных проектах рост демонстрирует двухзначные значения в процентах».

А вот насколько сильно ударит кризис по московским рантье — вопрос более сложный. Конечно, Москва в ближайшие годы будет оставаться наиболее привлекательным городом для заработка в России, а людей, живущих исключительно на ренту, скорее всего, не так уж и много. Тем не менее классу раньте, если таковой существует, следует серьезно задуматься, считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Рынок аренды Москвы сегодня значительно перенасыщен. В связи с введенными санкциями в отношении России и напряженной политической ситуацией столицу покинуло большое количество экспатов, работавших в Москве. В результате их массового отъезда на рынке аренды жилой недвижимости освободилось большое количество площадей». То же самое касается и мигрантов из бывших советских республик, которые предпочли вернуться на родину после обвала рубля.

Все чаще пустуют квартиры бизнес- и элитного класса: съемщики все чаще делают выбор в пользу более бюджетных предложений.

 Ипотечные кандалы

Реальные доходы населения стремительно уменьшаются, а рубль все еще находится в свободном падении, значит, можно ожидать выброса на рынок некоторого количества находящихся под залогом ипотечных квартир.

Однако и в этом процессе эксперты не видят серьезной угрозы для стабильности российского рынка недвижимости. Как отметил Вадим Ламин, «понимая политизированность вопроса, государство и банки в режиме ручного управления такого сценария не допустят». Это, вероятно, в первую очередь касается валютных ипотечников, которые за последние несколько месяцев продемонстрировали свою готовность в случае чего выходить на улицы. В любом случае, доля таких квартир слишком низка, чтобы как-то повлиять на рынок в целом.

Аналитики сходятся на том, что и по рублевой ипотеке больших выбросов залоговых квартир ожидать не следует. «Стоит напомнить, что ипотека никогда не была в России дешевой, что тоже защищает ее от эффекта «мыльного пузыря». Как правило, в ипотеку приобретают квартиры с целью собственного проживания и рассчитывают на стабильный доход или запас денежных средств минимум на несколько лет вперед. Номинация платежей в рублевом эквиваленте вкупе с растущей ежегодно инфляцией по факту с каждым годом сокращает размер ежемесячной выплаты», — объясняет Денис Бобков.

В целом же 2015 год станет не самым благоприятным периодом для взятия ипотеки. Даже ипотечная ставка в 13%, которую Правительство РФ планирует поддерживать благодаря субсидиям банкам размером в 20 млрд рублей, для многих может оказаться непосильной. В итоге мы, скорее всего, увидим стабильный спрос на небольшие суммы ипотечного кредита — от 1 000 000 до 2 000 000 рублей для приобретения бюджетной недвижимости либо обмена меньшей площади на большую — и спрос на недорогие квартиры в Подмосковье.

 Новое равновесие

Эксперты убеждены, что даже в условиях кризиса недвижимость останется одним из наиболее надежных активов.

«Людям, купившим квартиру в ноябре-декабре прошлого года, продавать актив еще рано, так как они, скорее всего, лишатся прибыли на фоне падения спроса», — предупреждает Екатерина Фонарева. Делать это стоит только в том случае, если у вас на примете есть альтернативные инвестиционные проекты с большей доходностью, а продавать недвижимость и держать деньги на руках вряд ли целесообразно.

Некоторые, однако, предпочитают хранить деньги на депозитах, рассказывает Вадим Ламин. «Совсем недавно один из наших клиентов продал две однокомнатные квартиры, купленные с инвестиционными целями, и полученные деньги разложил по 1 млн 400 тысяч в банки под высокие проценты. Несомненно, выигрыш получится больше, чем от аренды, но какая будет ситуация и сможет ли он на полученные деньги купить через год что-то подобное — покажет время».

А вот тем, кто вкладывался в строительство несколько лет назад, вероятно, стоит зафиксировать прибыль до введения дома в эксплуатацию. «При продаже квартиры, уже оформленной в собственность, необходимо будет оплатить налог в 13%. Поэтому, если у инвестора есть возможность реализовать недвижимость по уступке, я бы рекомендовала найти ему новый проект для вложения средств», — советует Фонарева.

Если же проект уже сдан, но есть возможность подождать, то лучше выставить квартиру на продажу в период стабильного высокого спроса, то есть явно не в ближайшее время. «В нынешней ситуации конкуренция для таких частных инвесторов будет высока: есть предложения от застройщиков дешевле за счет стадии строительства, вторичного рынка и других частных инвесторов, которым именно сейчас потребовались «живые» деньги, и все это на фоне сократившегося в этом году спроса», — поясняет Денис Бобков.

Что же касается новых девелоперских проектов, то их количество в 2015 году несколько сократится. Но и это не станет катастрофой: как рассказала «Новой» эксперт Мария Литинецкая, ажиотажный спрос в конце 2014 года позволил большинству застройщиков «создать финансовую «подушку безопасности», которая поможет им продержаться как минимум несколько месяцев». Количество девелоперов тоже, вероятно, сократится, но дефицит предложения на первичном рынке недвижимости мы можем увидеть не ранее чем через два-три года.

Уменьшение напора со стороны московских девелоперов может даже сослужить российскому рынку недвижимости хорошую службу, считает Вадим Ламин: «Может быть, я выражу здесь непопулярную и не вполне риелторскую мысль… Основной вектор развития девелоперов должен быть направлен на регионы, где нужно также развивать промышленность и создавать инфраструктуру, подобную столичной. Бессмысленная концентрация населения в одном и так не сильно благополучном с точки зрения экологии регионе ни к чему хорошему привести не может».

Подготовлено для Новой газеты.


Как построить идеальный дом

Рационализм и функциональность

В идеальном доме должно быть удобно и комфортно всем членам семьи. «У всех домочадцев должно быть личное пространство, а для гостей нужно отвести летние и зимние зоны отдыха, причем для компаний разной численности. Но все должно быть без излишеств», — считает директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. По его мнению, основные признаки идеального современного дома — это лаконичность, рационализм и функциональность.

Чтобы определить нужные размеры дома, профессионалы рынка советуют посчитать, сколько человек там будет проживать постоянно, с перспективой в несколько лет, то есть потенциальных детей тоже нужно учитывать. Также стоит прикинуть, как часто в доме будут гости, много ли их будет, нужно ли им место для ночевки.

«Я считаю, настоящий мужчина должен построить в первую очередь просторный дом. У каждого члена семьи должна быть своя спальня с уютным дизайном, созданным с учетом всех пожеланий хозяина комнаты», — говорит директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Кроме того, по его мнению, в доме должна быть большая уютная гостиная, где по вечерам вся семья будет собираться вместе или принимать гостей. Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский считает, что в доме мечты гостиная должна быть огромная — 80–100 кв. м, и обязательно в ней должен быть настоящий дровяной камин.

Единственным излишеством в доме, по мнению современных мужчин, может быть то, что как-то отражает интересы его хозяев: например, бильярд, библиотека, баня или винный погреб.

К современным веяниям эксперты по недвижимости относятся с осторожностью. Например, излишнюю технологичность и груду новомодной бытовой техники они считают вчерашним днем. Зато панорамное остекление кажется многим удачным вариантом.

В вопросах обустройства участка мнение единое: он должен радовать глаз и давать дополнительные возможности для отдыха. Газону, цветам, беседкам, барбекю и бассейну — да, грядкам с картошкой — нет.

Расположение

Немаловажный фактор — это место, где будет располагаться дом. Здесь мнения разделились: одни мужчины выступают за покой, уединение и природу, другие — за развитую инфраструктуру.

«В идеальном доме самое главное — где он находится. Нужно, чтобы работа, школа, фитнес — все, куда нужно ходить или ездить, было рядом. Это главное, все остальное можно доделать-переделать», — считает управляющий партнер корпорации Good Wood Александр Дубовенко.

Андрей Кройтор говорит, что дом его мечты должен быть рядом с лесом или озером. С ним согласен Дмитрий Котровский: «В идеале — чтобы вокруг был большой участок со сложным ландшафтом, перепадом высот, лесными деревьями, а вдалеке слышалось журчание ручья или реки».

Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин не против поселиться в «уютном коттедже с бассейном где-нибудь на теплом берегу», но признается, что в таких условиях он «долго не выдержит». По его словам, работа риелтора приучает к постоянному движению. Я бы выбрал тихий московский центр, что-то вроде Леонтьевского переулка — это тишина и движение одновременно», — говорит он.

Ликвидность

Профессионалы рынка недвижимости все равно остаются его частью, и поэтому так много говорят о характеристиках современного дома.

По мнению экспертов, жилье, будучи объектом недвижимости, должно быть актуальным — таким, чтобы его в любой момент можно было легко продать.

«Жизнь очень быстро меняется. Меняется и состав семьи, и места работы и учебы. Что тогда делать с домом, который оказался не в том месте, где надо? Конечно, продать», — говорит Александр Дубовенко. По его словам, если дом построен качественно, из долговечных и экологичных материалов, по универсальному удобному проекту — продать его будет несложно.

подготовлено Екатериной Сахаровой для Газеты-ру


5% немецких компаний уже покинули Россию. Кто будет снимать квартиры?

Многие иностранные компании уходят из России из-за девальвации рубля и сокращения платежеспособного спроса населения. Это заметно, в частности, по фактам закрытия нескольких модных магазинов в российских столицах. Однако чемоданные настроения охватили не всех иностранных бизнесменов. Ряд крупных компаний заявили о продолжении бизнеса в России и даже о новых инвестиционных планах.

Розничная сеть IKEA подтвердила свои планы инвестировать в операции компании в России до 2020 года около 2,3 млрд долл. Расширяться также планирует и сеть ресторанов быстрого питания McDonald’s. В частности, президент McDonald’s в России Хамзат Хазбулатов сообщил, что в текущем году корпорация вложит в открытие новых ресторанов в стране около 6 млрд руб. «Учитывая современные условия ведения бизнеса в России... мы рады, что наши инвестиции остались на уровне прошлого года», – рассказал Хазбулатов агентству Reuters. 

Но если российский рубль продолжит падение, а Москва не найдет выхода из украинского конфликта, иностранный бизнес, и в частности немецкий, может покинуть российский рынок, предупреждает исполнительный директор Восточного комитета германской экономики Райнер Линднер. «Пока нельзя говорить о массовом уходе немецкого бизнеса из России. Но инвестиции в этой стране становятся для фирм из ФРГ все менее привлекательными», – говорил он в интервью Deutsche Welle.

В то же время две трети немецких предпринимателей, работающих в РФ, не считают экономические санкции подходящим средством для  решения политических конфликтов. Об этом сообщили вчера в Российско-германской внешнеторговой палате. Опрос предпринимателей проведен Российско-германской внешнеторговой палатой совместно с Восточным комитетом немецкой экономики. В опросе участвовали представители 156 компаний, чей совокупный оборот в России достигает 19 млрд евро.

«Экономические санкции Запада и ослабление конъюнктуры в России поспособствовали значительному ухудшению экономического положения в 2014 году», – заключает 91% опрошенных предпринимателей. Это худший результат за последние 10 лет, ведь даже во время кризиса 2008–2009 годов компании давали более позитивную оценку происходящему. «Россия переживает рецессию, которая напрямую воздействует не только на население и экономику страны, но и на иностранные компании», – говорит президент Российско-германской внешнеторговой палаты Райнер Зеле.

Подавляющее большинство иностранцев уверены, что ситуация не улучшится и в этом году. Однако Россия, как и прежде, остается одним из важнейших торговых партнеров Германии, и немецкий бизнес сохраняет существующие позиции на российском рынке. Правда, по сравнению с 2011 годом число работающих в РФ немецких предприятий сократилось примерно на три сотни.

Экономический спад и действующий санкционный режим оказывают негативное влияние на бизнес немецких компаний в России. В результате бизнес пересматривает планы инвестиций и найма новых сотрудников. Лишь около 10% компаний планируют увеличить численность персонала в РФ. Тогда как около трети объявили о планах увольнения сотрудников. Почти три четверти опрошенных компаний не планируют инвестиции в РФ в течение следующих 12 месяцев.

За прошлый год объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в Россию, по данным ООН, уже сократился на 70% и составил 19 млрд долл. И если в 2013 году РФ по ПИИ занимала третье место после США и Китая, то в прошлом году наша страна оказалась за пределами первой десятки. «Санкции западных стран против России, конфликт в Украине и плохие прогнозы по росту ВВП отпугнули инвесторов от переходных экономик, к которым относятся бывшие советские республики», – отмечается в докладе  ООН.

Согласно последним данным, экспорт из Германии в Россию снизился в прошлом году на 18%, или на 6 млрд евро. «Это означает, что Германия потеряла в прошлом году около 60 тыс. рабочих мест», – поясняет председатель Восточного комитета германской экономики Экхард Кордес. При этом 72% опрошенных компаний прогнозируют дальнейшее снижение экспорта в Россию.

Основные причины ухудшения ситуации в России иностранцы видят в падении нефтяных цен, антироссийских санкциях и в продолжающемся украинском кризисе. Почти 80% респондентов отметили негативное влияние украинского кризиса на свой бизнес. «Этот конфликт вредит экономике всех задействованных стран. Без перемирия и соблюдения Минских соглашений экономическое положение будет только ухудшаться», – подчеркнул вчера в ходе пресс-конференции Кордес.

Однако многие инвесторы считают нынешнее время наилучшим для начала бизнеса в России. Сейчас самое время инвестировать в Россию – говорит гендиректор Франко-российской торгово-промышленной палаты Павел Шинский. «Из-за девальвации рубля сейчас инвестиции обходятся дешевле», – замечает он. Кроме того, напоминает Шинский, покидать рынок нельзя даже на время. «Ты сразу можешь потерять свою долю рынка – или навсегда, или на долгое время, которое тяжело будет наверстать», – считает он.

Ослабление рубля делает приход на российский рынок более выгодным, считает гендиректор Ассоциации европейского бизнеса Франк Шауфф. «Иностранные инвесторы теперь могут сравнительно дешево приобретать в России недвижимость и строить новые предприятия», – поясняет он.

Вадим Ламин подтверждает: "- Наши иностранные арендаторы подыскивают себе жилье с инвестиционными целями. Они за несколько лет своей работы в России стали езидентами и не должны будут платить 30% в случае продажи жилья. При этом разница в цене в рублях и долларах или евро становится для них шансом на получение прибыли". Все это напоминает 90-ые годы, когда иностранная машина стоила почти столько же, сколько квартира. Так что цены оязаны выровнятся. И вряд ли они упадут....


Закрытый показ

 В своем круге

Больше всего клубных домов расположено в историческом центре – на Остоженке, Арбате и Патриарших прудах. Именно эти места ассоциируются с престижностью проживания. «Непременным атрибутом истинно клубного дома является местоположение. Не менее важную роль играет и правильное окружение. Специфика обязывает проектировать дома такого уровня вблизи иностранных посольств, старинных особняков и величественных церквей. Все это создает атмосферу спокойствия, уединения и безопасности, столь востребованную среди покупателей элитного жилья», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills.

Возможность проживать в таких домах есть далеко не у всех хорошо обеспеченных граждан. Состав жильцов тщательно формируется. При реализации квартир агенты по недвижимости стараются, к примеру, не продавать их представителям конкурирующих компаний, чтобы обеспечить комфортное проживание этого небольшого сообщества. Как правило, основное количество апартаментов в клубных домах реализуется через закрытые продажи».

Обращаясь к западной практике, по законодательству собственники апартаментов самостоятельно принимают решение о вхождение потенциального покупателя в состав «клуба». Причину отказа, предпосылкой для которой может послужить семейное положение, финансовое состояние или даже личная неприязнь, не объясняют. К слову, во второй половине гламурных «нулевых» годов клубные дома стали терять статус приватности: многие покупатели приобретали жилье с целью инвестиций для перепродажи или сдачи в аренду, что автоматически поставило под сомнение «закрытость» дома. Face control использовался как маркетинговый ход, или стал условной процедурой, не говоря уже о предварительном отборе будущих жильцов.

Что интересно, один из первых элитных клубных домов появился в Москве ещё­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­ на заре развития рынка недвижимости и, как ни странно, совсем не в районе «Золотой мили», а на Красной Пресне (пересечение улиц Большой Грузинской и Климашкина). Agalarov House (Crocus Group) был построен ещё в 1987 году. В нём всего 34 квартиры, зато инфраструктуре могут позавидовать многие современные аналоги: 18-метровый бассейн, бани и многоуровневая автомобильная парковка.

«В советское время были аналоги клубных домов, примером может служить хотя бы дом по улице Косыгина, 8. В своё время в этом малоквартирном особняке проживали сам Косыгин и его окружение, – напоминает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. – Сейчас несколько квартир продано новым владельцам. Состояние квартир часто не соответствует современным требованиям к отделке, хотя выглядит вполне добротным, то же самое с входной группой. Ничуть не испортилась закрытая территория с парком, беседками, ручными белками в парке».

Рассуждая о таких домах, специалисты сходятся во мнении, что сейчас правильнее употреблять слова «приватность», «камерность», нежели «клубность». Такими ключевыми проектами являются «Монолит», «Усадьба Трубецких», Barkli Virgin House, «Гранатный Палас», жилые комплексы в Брюсовом, Сытинском, Погорельском, Казачьем переулках. Их отличают безупречное местоположение, зеленая зона вокруг, высокая приватность проживания.

Говоря о камерности, некоторые специалисты забывают и о самом главном отличие этих домов с точки зрения покупателя - несоразмерно большой цене за коммунальные услуги. Малоквартирный дом обходится значительно дороже в обслуживании в пересчете на покупателя. Так в декабре 2014 средняя цена за обслуживание 100 м2 элитного многоквартирного дома выходит от 10 до 20 тысяч рублей в месяц, тогда как "клубные" дома стоят в обслуживании около 60-70 тысяч рублей в месяц. Да и ежегодный налог на недвижимость по новому законодательству будет сильно кусаться. Поэтому в условиях кризиса выбор в пользу клубных домов совсем не очевиден.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика