+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Двойные стандарты

Жилое пространство городских квартир давно формируется в горизонтальной плоскости: стенки-перегородки отделяют в них зоны определённого назначения, образуя комнаты – гостиную, спальню, рабочий кабинет, детскую, кухню, ванную, кладовую и т.д. Однако сто лет назад в планировку ряда домов архитекторы внесли некую «изюминку», предложив вариант жилья в двух уровнях. И, стало быть, иное зонирование помещений. 

Новинку оценили немногие, традиции устояли. Вместе с тем любителям «вертикального» и «многослойного» формата периодически «подбрасывались» такие интересные предложения, приобретатели которых считались не только оригиналами, но и людьми особого сословия.

Верхний предел

На вторичном рынке предложения многоуровневых квартир до сих пор считаются уникальными. И как считает Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, такое жильё у многих ассоциируется с элитным сегментом, что, в принципе логично, поскольку даже сама площадь перехода между уровнями съедает немало квадратных метров. В своей практике эксперт достаточно часто сталкивался с этим сегментом рынка, а самой запоминающейся была первая сделка — квартиры в одном из дореволюционных домов исторического центра. Второй и третий уровень там получился в результате освоения мансарды и надстройки. «Присутствовали даже башенки на крыше в стиле одного из кавказских народов. Зрелище в бетоне было грандиозное, особенно если учесть, что площадь квартиры метров 600. Ходили слухи, что в результате надстройки у соседей снизу просели и перестали закрываться двери», — вспоминает он.

«В девелоперских проектах квартиры в несколько уровней появляются довольно часто, — говорит Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. — Практически в каждом новом доме застройщик предусматривает наличие пентхаусов или, по крайней мере, возможность вертикального объединения нескольких этажей в одну квартиру. Также практически в 100 % случаев двухуровневые квартиры появляются в проектах реконструкции, где в соответствии с архитектурными особенностями дома есть мансарда. В основном, в таких случаях девелопер предпочитает продавать не отдельные мансарды, а площади, объединённые с аналогичными этажом ниже».

«Это самая эксклюзивная часть любого проекта, реализуемая с повышенным коэффициентом, — комментирует Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. — Очень часто такие квартиры расположены на последних этажах и имеют исключительные видовые характеристики, увеличенную высоту потолков и открытую террасу. Как правило, количество двухуровневых квартир в проекте исчисляется единицами. Ещё реже на рынке встречаются двухуровневые квартиры, расположенные не на последних этажах, а внутри тела здания. В архитектурном проекте "Лица"  двухуровневые квартиры расположены с 14 по 24 этажи. В силу эксклюзивности планировочных решений и прямых затрат на строительство они продаются дороже аналогичных квартир на 15 %».

Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome, приводит примеры других жилых комплексов на первичном рынке высокобюджетной недвижимости, где реализуются двухуровневые квартиры: ЖК "Литератор", "Knightsbridqe Private park, «Твид Парк»,  «Рассвет Loft-Studio». На текущий момент средняя стоимость предложения, по её словам, начинается от 25 млн. рублей за квартиру. Что касается площади таких квартир, то она стартует от 70 кв. м. Следует заметить, что срок экспозиции двухуровневых квартир один из самых длительных, что негативным образом сказывается на ликвидности объекта.

Переплата за статус

Предложение двухуровневых квартир на первичном рынке Москвы весьма ограничено – не более 5 % от общего объёма. «В Подмосковье подобных объектов ещё меньше – около 2 %», — сообщает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». При этом двухуровневые квартиры в основном всё-таки реализуются в комплексах бизнес- и элит-класса, реже — в комфорт- и эконом-классе. Если в высокобюджетном сегменте клиенты готовы переплачивать за дополнительные метры, панорамное остекление, наличие террас и красивый вид из окон, то для массового сегмента это, в принципе, не характерно.

По данным эксперта, на первичном рынке Москвы двухуровневые квартиры комфорт-класса предлагаются по цене 150-180 тыс. рублей за кв. м, бизнес-класса – от 240 тыс. рублей за кв. м. В элитном сегменте разброс цен очень большой: всё зависит от жилого комплекса, метража объекта и наличия отделки. Илья Менжунов приводит в качестве примеров: ЖК "Зодиак", где стоимость пентхауса площадью 203 кв. м считается одной самых «дешёвых» — от 380 тыс. рублей за кв. м, а также апарт-комплекс Golden Mile private residences, в котором цена «квадрата» пентхауса составляет 1,5 млн рублей. Бюджет покупки пентхауса, расположенного в Башне «Санкт-Петербург» в ЖК "Город Столиц" (площадь 250 кв. м), – около 530 млн рублей.

Несмотря на текущую экономическую ситуацию, дорогие и большие по площади двухуровневые пентхаусы продолжают пользоваться устойчивым спросом. Екатерина Батынкова, коммерческий директор ГК INSIGMA, судит об этом по динамике продаж эксклюзивных квартир с террасами в жилом квартале премиум-класса RedSide. Доля таких квартир на этапе старта коммерческой реализации в апреле прошлого года составляла менее 1 %, но в связи с повышенным спросом (более 30% было продано в течение двух месяцев), их количество было принято увеличить, и на текущий момент двухуровневые квартиры составляют в проекте около 3 %.

Как правило, двухуровневые квартиры занимают площадь от 200 кв. м с высотой потолков от 3,5 метров. Жильцам, занимающим первые этажи, обычно предоставляется собственный вход и небольшой индивидуальный придомовой участок. Кроме того, такие квартиры, как правило, имеют двусветное пространство в гостиной зоне с высотой потолков до 7 метров.

Нестандартные подходы

«Первым проектом, где мы решили внедрить такой формат квартир, стал ЖК "Город Набережных", — рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. — Здесь двухуровневые квартиры располагаются на последних этажах домов. Более того, покупателям также был предложен и эксклюзивный формат – трехуровневая круглая квартира с обзором 270 градусов площадью 189 кв. м. Все эти предложения пользовались большим спросом среди покупателей, поэтому в каждом последующем проекте компания предлагает несколько форматов нестандартных квартир».

«В малоэтажном жилом комплексе "Эко Парк Нахабино", расположенном в Красногорском районе, 10 % от общего объёма предложения двухкомнатных квартир приходится именно на двухуровневые, — продолжает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — В трёхэтажных домах на первых этажах находятся трёхкомнатные квартиры с отдельным входом, а на втором-третьем – двухкомнатные двухуровневые, вход в которые осуществляется через второй этаж. При этом помещение второго уровня имеет просторную застеклённую террасу площадью 12-16 кв. м, которую можно самостоятельно утеплить и приспособить под кабинет, мастерскую или детскую комнату. Собственно, эта возможность за полцены получить дополнительную комнату, привлекает очень многих покупателей в проекте». 

«В находящемся сейчас в реализации третьем квартале элитного комплекса клубных домов "Садовые Квартаплы" почти во всех корпусах запроектированы двухуровневые пентхаусы – от трёх и до шести комнат. В некоторых из корпусов они полностью занимают два последних этажа. Надо отметить, что эти квартиры пользовались очень высоким спросом и на сегодняшний день все распроданы. В продаже остались двухуровневые пентхаусы только в одном из корпусов, где запроектировано несколько квартир на этаже», — рассказывает Ольга Павлова, директор департамента продаж компании «Магистрат».

Отметим, что двухуровневые квартиры бывают абсолютно разными, сложно вывести какой-либо типичный вариант. Например, такие предложения могут быть изначально предусмотрены в проекте, но бывает и по-другому. Некоторые покупатели совершают вертикальное объединение, купив две однокомнатные квартиры, расположенные друг над другом. Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость», сообщает, что в «ассортименте» компании представлены новостройки с предложением двухуровневых квартир, в их числе и в микрорайоне комфорт-класса "Новокосино-2".

Правильное зонирование

В современных монолитных квартирах собственники имеют возможность не экономить на лестницах, сделать всё удобно и красиво без ущерба для себя и соседей, напоминает Вадим Ламин. Так, например, он совсем недавно посетил очень грамотно спланированную двухуровневую квартиру с четырьмя спальнями в ЖК "Солнечный берег". Верхний этаж представляет из себя приватную зону с тремя спальнями, гардеробными и санузлами, а большая часть нижнего этажа отведена под общественную зону, всё очень удобно и логично. Есть такие примеры и в малоэтажной застройке, причём, очень оригинальные. Так, собственники одной из квартир в трёхэтажном доме в центре Москвы, присоединив чердачное помещение, сделали двухуровневую квартиру, нижний этаж которой – просторная студия, санузел и гардеробная, а второй этаж – превосходная спальня с оригинальными мансардными окнами и большим санузлом с джакузи.

Наличие нескольких уровней, несомненно, определяет организацию пространства, его зонирование. Так, например, чаще всего на нижних уровнях располагаются хозяйственные и общественные зоны, а на верхних – приватные. «В современных домах чаще всего это квартиры площадью более 150 кв. м, верхний и нижний ярусы которых совпадают по площади. Хотя есть и другие примеры. Например, собственница двухуровневой квартиры в районе Площади Борьбы рассказала достаточно странную историю. Она приобрела 160 кв. м в реконструированном доме, однако, когда их стали делить поквартирно, ей досталась двушка и однушка над ней. Таким образом, после определённых перепланировок (верхнюю кухню сделали спальней, спланировали и изготовили межэтажную лестницу), у неё появилась достаточно просторная квартира с тремя спальнями и двумя санузлами», — рассказал Вадим Ламин.

«Да, на такие объекты существует свой спрос, который нельзя сравнить со спросом на стандартные квартиры премиального сегмента. На десять покупателей, обращающихся с запросом приобрести квартиру площадью от 200 кв. м, лишь один остановит свой выбор на многоуровневом жилье, — утверждает Кристина Томилина. — Столь внушительные площади чаще всего выбирают большие семьи с детьми, для которых важно не только наличие нескольких спален, но и правильная комфортная планировка. А в многоуровневом жилье отталкивающими факторами порой как раз играет наличие лестниц и необходимость постоянно спускаться/подниматься с уровня на уровень, что в случае с детьми не очень удобно. Но всегда есть те, кто мечтает иметь собственную просторную многоуровневую квартиру, желательно при этом имеющую потрясающие видовые характеристики, где можно было бы, например, устраивать вечеринки с друзьями, Такой покупатель будет, прежде всего, обращать внимание на качество самого дома, отделку холлов, высоту потолков в квартире, остекление и т.д.».

«Двухуровневые квартиры, как правило, приобретаются для собственного проживания и вертикальное разделение зон является дополнительным удобством для большой семьи, — полагает Екатерина Батынкова. — Зонирование – достаточно индивидуальная история, существенно зависящая от конкретного собственника и его семьи, их образа жизни, привычек, организации досуга. Как правило, планировка двухуровневых квартир выполняется по аналогии с городским или загородным домом: на первом уровне располагается гостевая зона (гостиная, кухня, столовая, кабинет, кладовка, гостевой санузел), на втором – приватная зона (спальни, детские, ванные комнаты, гардеробные). Но подчас зоны распределяются совершенно другим образом: на первом уровне расположены и гостиная и спальни, и отдельный хозяйственный блок, а на втором – зона досуга (кабинет, тренажерный зал, кинотеатр, дополнительная кухня, бар, терраса).

«В начале 2000-х одним из признаков элитности считались двухуровневые квартиры или объекты с совмещенной кухней и гостиной,  — напоминает Жанна Лебедева. — Однако сейчас требования клиентов поменялись. На сегодняшний день большинство элитных ЖК, представленных на московском рынке недвижимости, отвечают практически всем требованиям будущих жильцов. В квартирах предусмотрено пространство под гардеробные, технические помещения, несколько санузлов, при этом планировка жилой части квартиры не страдает и подразумевает наличие отдельной кухонной зоны, гостиной, кабинета, спален. При проектировании элитной квартиры важно учитывать видовые характеристики, а также оптимальное количество окон. Причём для многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на шумную улицу, но были обращены на разные стороны света».

Выборный контингент

Ирина Доброхотова утверждает, что есть определенный пул покупателей, который стремится выбрать оригинальный формат жилья даже в проектах комфорт-класса. Примерно  45-50 % из них — незамужние женщины и холостые мужчины в возрасте от 25 до 35 лет. Достаточно часто двухуровневые квартиры выбирают семьи с детьми-подростками. Кроме того, такие квартиры предпочитают покупать люди творческих профессий, которые на втором этаже оборудуют приватную зону, а первый этаж могут частично использовать как мастерскую.

«Стандартно спрос на двухуровневые квартиры формируется покупателями, предпочитающими по тем или иным причинам разграничить жизненное пространство, — подтверждает Ольга Павлова. — Это  могут быть как желающие организовать в квартире мастерскую-студию для работы, так и семьи, желающие разделить жилую зону между разными поколениями».

«В нынешней экономической ситуации двухуровневые квартиры по-прежнему пользуются стабильным спросом, у них есть свой определенный тип покупателя – люди, которые заинтересованы в индивидуализированном жилье, — полагает Леонард Блинов. — Однако увеличивать долю таких квартир в ближайшем будущем девелоперы не будут».

Этого же мнения придерживается и Илья Менжунов. Причину они называют одну: сложившиеся экономические условия, когда цены только растут, а покупательская способность населения снижается. Поэтому во втором полугодии 2015 года, скорее всего, девелоперы будут вынуждены сокращать свою маржу и в отдельных случаях предоставлять дополнительные скидки для привлечения покупателей данного формата. Также существуют предпосылки к снижению объёмов новых предложений на рынке недвижимости. Чего, конечно же, всем нам не хотелось бы.

(Александр Шевчук для "Квадрум")


Новый ресурс

7 золотых правил риелтора


Кто и на каких условиях сейчас готов покупать жилье в России.

Насколько сильно повлияли последние события на рынке недвижимости на предпочтения среднестатистического покупателя? Какие первоочередные требования он предъявляет к своей будущей собственности? Заметно ли изменился социальный статус и общественное положение такого участника рынка по сравнению с предыдущими «спокойными» годами? По итогам беседы с ведущими экспертами по недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга «СП» составила его обновленный портрет.


Лучше меньше да лучше
Все события последних месяцев, несмотря на их драматичность, кардинально поменять покупательские тренды все-таки не смогли, говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор входящего в Гильдию риелторов Московской области ООО «Кредит Центр Недвижимость». Однако бесследно они все же не прошли, и некоторые тенденции, которые в прошлом не имели существенного значения, получили довольно мощную подпитку и вышли на первый план.
Так, продолжает Рябчиков, общее число покупателей квартир на рынке заметно сократилось, и особенно заметно от этого пострадала «вторичка». Причем, дополняет Вадим Ламин, управляющий партнер SPENSER ESTATE, речь идет в первую очередь именно о реальных покупателях, готовых выходить на сделку, а не о тех людях, которые лишь приезжают на многочисленные просмотры, а принятие окончательного решения откладывают до лучших времен.
При этом состав «оставшихся в игре» претерпел некоторые качественные изменения.

Как заявляет директор по маркетингу петербургского представительства международной компании MirLand Development Елена Валуева, в первом квартале 2015 года заметно активизировались на рынке недвижимости покупатели из стран СНГ, граждане Китая и государств Прибалтики. Но это не следует понимать так, как будто жители других стран резко бросились скупать местные объекты. В подавляющем большинстве эти люди или уже давно живут в регионе, или ведут здесь собственный бизнес.
А вот Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек», подчеркивает: на первичных рынках столицы и даже Подмосковья бал правят исключительно москвичи.

«По нашим данным, число москвичей, желающих приобрести жилье в старых границах Москвы, достигает 76% от общего количества, — говорит эксперт. — Доля покупателей из Подмосковья и других регионов России здесь достигает 16% и 8%. В Новой Москве покупают объекты также жители столицы (59%), а на жителей Подмосковья и других регионов приходится, соответственно, 18% и 23% сделок. Даже в Подмосковье в основном покупают квартиры москвичи (64%)».

Объясняется это довольно просто, считает Лебедева. Покупатели в молодом возрасте, как правило, не могут себе позволить покупку недвижимости в Москве в связи с высокими ценами. Поэтому спрос молодого поколения смещен в сторону новостроек Московской области, где и цены ниже и намного больше объектов эконом- и комфорт-класса.

Кстати, среднестатистический покупатель жилья действительно стремительно молодеет прямо на глазах, поддерживает коллегу Юлиан Гутман, руководящий работой департамента новостроек в «ИНКОМ-Недвижимости». Опираясь сведения своих аналитиков, он говорит:
- У нас все чаще появляются заявки на приобретение квартиры с использованием ипотеки от клиентов 25-30 лет. Скорее всего, такая недвижимость приобретается на средства родителей, которые продали жилье, доставшееся в наследство, чтобы приобрести квартиру для детей по ставшей более доступной ипотечной ставке с государственной поддержкой.

Примечательно, что подобный «эффект омолаживания» характерен не только для ипотечников, приобретающих в основном жилье эконом- и комфорт-класса. Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева отмечает:
- В частности, каждую четвертую квартиру в нашем жилом комплексе Barkli Residence покупают клиенты в возрасте от 25 до 35 лет. А всего лишь пару лет назад покупателей элитной недвижимости в этой возрастной группе было в разы меньше – около 7-10%.
Снижение возраста покупателей недвижимости элитного и премиум-сегмента связано в основном с изменением общей стоимости покупки. Если еще несколько лет назад клиенты тяготели к приобретению квартир площадью более 100 «квадратов» (и девелоперы выводили на рынок соответствующий продукт), то сегодня покупателями в большей мере движет рационализм – они не хотят переплачивать за лишние метры.

И это правда, уверяет Вадим Ламин, среди покупательских предпочтений главенствующую роль играет сдержанность. «Сейчас желающих покупать большие квартиры мало, — рассуждает эксперт. — А это привело к развитию новой тенденции – разделению квартир на небольшие помещения. Несколько случаев в последнее время привели к успешным продажам».
Кроме того, продолжает он, среди потенциальных покупателей сейчас преобладают юристы или, по крайней мере, юридически подкованные люди. Они рассматривают объекты с ценами ниже рынка и, соответственно, проблемными для обычного человека ситуациями – в залоге у банка, под арестом, невыплаченные кредиты. Очень часто в подобных случаях сделки проводятся с участием нотариусов.

Во многом это происходит благодаря тому, что в интернете появилось множество профильных площадок, которые включают в себя не только информацию о проектах, новостные дайджесты и блоги, но и форумы, где посетители сайта могут обмениваться мнениями, уточняет Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп».

Однако, помимо молодости и юридической грамотности, современному покупателю жилья свойственна еще одна черта. О ней довольно емко высказался еще один «ИНКОМовец» Сергей Шлома, руководитель департамента вторичного жилья означенной компании:
- Сегодня крайне сложно вести переговоры с покупателями, люди ведут себя очень уверенно, часто даже самоуверенно. Они понимают, что сейчас их время и диктуют свои условия, жестко ведут переговоры о возможной сделке. Если на растущем рынке жилья покупатель был тихим, скромным, со всем согласным участником процесса, то сегодня вышел из тени и диктует условия: по выбору банка, по цене, по форме и срокам расчетов. Сегодня покупатель не просто платит, но и «заказывает музыку» – его право и его время.

Впрочем, эйфория от этой все еще не вполне привычной главной роли порой оборачивается тем, что человек забывает, зачем вообще пришел на рынок жилья, вместо конструктивной работы по решению жилищного вопроса пытается все больше и больше «выиграть в лотерею». И нередко на этапе предварительных договоренностей дело срывается, потому что покупатель выдвигает невозможные и неадекватные требования.
Справедливости ради стоит отметить, что в сегменте массового жилья все требования к объектам, как правило, более или менее типичны. Мария Литинецкая утверждает: покупателям в «экономе» важны приемлемая стоимость квартиры, близость к метро и наличие необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

«А вот в бизнес- и элит-классе специфические требования к объектам предъявляются гораздо чаще, — развивает тему специалист. — Это может касаться каких-либо необычных объектов инфраструктуры (корт, гольф-поле, зоопарк), нестандартных площадей и так далее. Например, один наш клиент хотел купить загородный дом с очень большой кухней, чтобы в нее поместился 12-футовый бильярдный стол. Другой искал загородную резиденцию с гардеробной комнатой площадью 150 квадратных метров. Третий готов был за любые деньги приобрести коттедж в том месте, где есть возможность подключения высокоскоростного интернета, способного обеспечивать ежемесячное скачивания информации до 150 терабайт».

Плюс к этому, обращает внимание Мария Литинецкая, сегодня покупатели во всех сегментах предпочитают приобретать квартиры в проектах, где предусмотрен «двор без машин», а также развита как спортивная, так и детская инфраструктура. Правда, эта тенденция, добавляет Арсений Васильев, гендиректор санкт-петербургской ГК «УНИСТО Петросталь», родилась не вчера и даже не позавчера:
- Пристальное внимание именно к окружению проекта (наличие парковочных мест, магазинов, детских садов и школ, мест для занятий спортом), когда люди хотят купить не просто какое-то количество квадратных метров, а определенную среду обитания, чтобы было комфортно не только дома, но и около дома, стало проявляться не 1-2 года назад. Такие изменения в психологии покупателей наметились еще 5-6 лет назад.
И вот уж эта позиция в ближайшее время никаких изменений не претерпит, добавляет эксперт.

(Свободная Пресса)


Окрепший рубль не спас вторичку.

Рынок недвижимости хотя и является отдельным сегментом экономики, но все равно от нее неотделим. И все, что, так или иначе, влияет на экономику, находит свое отражение и в "квадратных метрах". Не стал исключением "окрепший" рубль. Казалось бы, это позитивное движение должно было успокоить продавцов вторичного жилья и вселить умеренный оптимизм в его покупателей. Но это в теории. О том, что же произошло на практике, рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка.

"По нашим оценкам, укрепление рубля на рынке сказалось главным образом на настроениях участников рынка. Продавцы, которые в условиях сильной волатильности рубля придерживали свои квартиры, сейчас вновь выходят на рынок, что привело к увеличению объема предложения (по итогам марта этот показатель прибавил около 10%)", - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".

С экспертом солидарны ее коллеги по цеху, которые говорят о том, что укрепление рубля скорее имело психологический эффект. Связано это, по мнению аналитиков, с тем, что он (рынок – ИФ) достаточно инертный, и с момента роста национальной валюты прошло слишком мало времени, чтобы делать выводы.

"Из видимых сейчас изменений стоит отметить возвращение на рынок ряда объектов, которые собственники сняли с продаж вследствие низкого рублевого курса", - комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

"Цены продолжают корректироваться в сторону небольшого снижения, спрос не растет, а напротив, уменьшается. Покупатели пока не готовы приобретать недвижимость по существующим ценам, и положительной динамики укрепление рубля на рынок еще не оказывает. Единственное, о чем можно смело говорить, это то, что продавцы перестали привязывать стоимость своих объектов к курсу иностранной валюты", - считает Марина Толстик, управляющий партнер "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости".

Других изменений, по мнению экспертов, пока не наблюдается.

Впрочем, позитивные сдвиги все-таки есть. По мнению Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, относительная стабилизация на валютном рынке, плюс последовавшее укрепление российской валюты избавило потенциальных покупателей жилья от панических настроений по поводу сохранения своих накоплений. А, следовательно, необходимости в срочном порядке искать альтернативные источники их сбережения, что в конце прошлого года как раз и стало главной причиной ажиотажного спроса.

"У людей есть деньги - мы понимаем это, оценивая статистику. Так, в течение одного только февраля 2015 года объем рублевых банковских депозитов населения в России увеличился на 2,7 %. И это больше, чем граждане сняли со своих вкладов в октябре-январе (-2,5 % за указанный период). И в случае очередной дестабилизации на валютном рынке очень велика вероятность, что часть этих средств снова попадет на рынок жилья и тем самым увеличит спрос и поддержит рублевые цены на недвижимость", - говорит эксперт.

С коллегой готова поспорить И.Доброхотова, которая, наоборот отмечает снижение уровня платежеспособности.

"На вторичном рынке по-прежнему правит бал покупатель. Особенно со свободными деньгами. Поэтому на рынке снова уместен торг, который достигает 3-5%. В зависимости от объекта, скидки могут составлять 100, 200 и даже 300 тысяч рублей", - комментирует ситуацию она.

С.Шлома отмечает другую тенденцию на сегодняшнем вторичном рынке: многие сделки не складываются. Но, по мнению эксперта, не стоит это крепко связывать с укреплением рубля. Хотя и такие случаи есть, но их не так много.

"Сделки разваливаются из-за того, что сторона не может подобрать себе вариант новой жилплощади по необходимой цене. Напомню: 85 % операций на вторичном рынке жилья - альтернативные, то есть, предполагающие одновременную продажу прежнего и покупку нового жилья. Так вот - те сделки, в которых предполагается прямая покупка или продажа (ничего взамен искать не надо), проходят на ура. Люди договариваются, а условно на следующий день подписывают договор купли-продажи - ни та, ни другая сторона просто не успевает порефлексировать на тему укрепления рубля. А вот когда дело касается "альтернативы" - ситуация другая. Чтобы получить от покупателя финансовые гарантии приобретения жилплощади, продавец должен выставить свою квартиру в продажу максимально дешево. Только такие объекты востребованы сегодня на рынке. Получив эти гарантии, продавец начинает искать себе альтернативное жилье, исходя из суммы, которую планирует выручить от продажи своей квартиры. А вот тут часто ничего не получается - он не может ничего подобрать за эти деньги".

Сегодня, говорит С.Шлома, большинство участников вторичного рынка - простые физические лица, мечтающие сегодня продать свою "однушку" в Бирюлево, не дешевле, чем это сделал сосед позавчера. "И они ничего не хотят знать ни о падении спроса, ни о накоплении предложения, ни - Боже упаси! - о снижении цен. Они не готовы торговаться. В итоге продавец не может найти себе альтернативную жилплощадь за планируемые деньги, разрывает договоренность со своим покупателем и сделка рушится. Основная проблема вторичного рынка сейчас в этом", - считает он. В такой ситуации, по мнению эксперта, для проведения сделки необходимо, чтобы расхождения в требованиях продавца и покупателя не превышали 10 % - тогда стороны смогут договориться. В кризис разница между запросами порой достигает размеров пропасти. "В истории российского рынка недвижимости были периоды, когда она доходила до 30-40%, и операции с жильем становились фактически невозможными", - рассказывает он. В целом же на вторичном рынке жилой недвижимости царят спокойные настроения, и укрепление рубля на нем никак не сказывается.

(«Интерфакс-Недвижимость»)                                                                                                                                                     

Звездный час арендатора.

Рынок аренды элитной жилой недвижимости оперативно отреагировал на новую экономическую ситуацию: предложений стало больше, цены снизились, ставки все активнее переходят в рублевый диапазон. Условия нынче диктует арендатор.

Еще год назад основными арендаторами дорогой московской недвижимости были бизнесмены, а также высокооплачиваемые работники отечественных и зарубежных компаний, дипломатических представительств стран Европы и США. По разным данным, до принятия санкций против России иностранные топ-менеджеры обеспечивали около 30% московского рынка элитной аренды. Теперь, когда иностранный бизнес сокращает свое присутствие в России, многие из них уехали из страны. “По нашим оценкам, страну покинуло до 80% граждан западных стран”, — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Павел Трейвас.

Конечно, на их место пришли новые, но они не выбрали весь объем предлагаемого к аренде элитного жилья. Из-за этого предложение на рынке дорогой аренды резко возросло. Кроме того, многие владельцы квартир, ранее собиравшиеся их продать, из-за роста курса доллара и неопределенности на рынке недвижимости передумали и решили их сдавать. “Если в начале прошлого года квартира за миллион долларов в рублях стоила 36 млн, то сегодня — больше 60 млн. Люди не готовы покупать жилье за такие деньги. Продавцы, в свою очередь, не хотят расставаться с элитной недвижимостью по старой цене, поэтому многие решили переждать, сдавая квартиры в аренду”, — комментирует Павел Трейвас.

В результате, по данным компании IntermarkSavills, только в первый месяц 2015 года объем предложения на рынке аренды элитных квартир вырос на 12%. Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба”, оценивает рост в 15%. При этом по сравнению с 2013 годом спрос на аренду высокобюджетных квартир в 2014 году сократился на 9%, подсчитали аналитики компании IntermarkSavills, и в 2015 году продолжит снижаться. “По нашим оценкам, объем сделок в последние месяцы на 25-30% отстает от прош­логоднего. И тенденция к снижению спроса сохраняется”, — говорит Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills. Понятно, что уменьшение спроса влечет за собой падение цен.

С начала осени 2014 года, когда курсовые колебания стали более значительными, почти каждый четвертый собственник (23%) принял решение о снижении цены на свой объект. Корректировка арендных ставок доходила до 40% от заявленных, нередко они фиксировались в рублях (то есть если курс валюты вырос на 40%, то цена в рублях осталась прежней, а вот в валюте на 40% упала).

Максимальному дисконту подверглись наиболее дорогие объекты, собственники которых стремились сдать квартиру как можно скорее. “В конце прошлого года девальвация рубля стала причиной значительного снижения цены аренды на рынке дорогого столичного жилья. Нынче арендаторы смело торгуются с собственниками, и те вынуждены пересматривать долларовые цены на уже сдаваемое жилье или фиксировать цены в рублях по старому курсу, чтобы объект не простаивал, — отмечает руководитель отдела аренды Kalinka Group Юлия Ковалева. — Мы рекомендуем собственникам снизить долларовые цены для уже проживающих арендаторов на 20-30% от изначальной ставки. Выгода очевидна, ведь аналогичное жилье на рынке сейчас подешевело на 40-50%”. Слова коллеги подтверждает Павел Трейвас: “Буквально несколько дней назад мы сдали квартиру, изначально предлагавшуюся за 120 000 рублей, за 90 000 рублей”.

Дальнейшему снижению цен, как отмечает Надежда Хазова, способствует также неготовность арендаторов продлевать контракты дольше чем на три месяца, поскольку они не понимают, как в дальнейшем будет складываться экономическая ситуация в стране. В общем, эксперты рынка не советуют владельцам квартир держаться за высокую цену. “Нового притока клиентов на рынке элитной аренды в ближайшие года два не ожидается, а сам сегмент останется в том же состоянии. Чтобы цены стали расти, нужен дефицит площадей, что в обозримом будущем маловероятно”, — подытоживает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed.

Кто на новенького

Однако новые клиенты все же есть. “Достаточно много представителей Южной Кореи, Франции, Китая, Турции”, — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. По мнению Павла Трейваса, в ближайшее время рынок, скорее всего, пополнится представителями стран БРИКС — к концу года их доля в аренде элитной недвижимости может составить около 30%, хотя темпы “пополнения” будут зависеть от динамики развития сотрудничества между этими государствами и Россией.

По оценкам Ирины Могилатовой, с середины прошлого года примерно на 10% увеличилась доля “элитных” арендаторов среди жителей регионов. “Это люди, имеющие долларовые сбережения, которые планировали купить недвижимость, но сейчас не торопятся это сделать из-за неоднозначной ситуации на рынке. Такие клиенты держат деньги в валюте и ждут, когда цены достигнут своего дна, а тем временем снимают качественное жилье”, — считает эксперт.

При этом, по мнению Юлии Ковалевой, “основную часть арендаторов дорогого жилья в столице составляют москвичи”. На их долю приходится более 60% рынка. И около 15% арендаторов — это по-прежнему сотрудники посольств, уверены в агентстве недвижимости Point Estate. Им сложившая ситуация принесла только весьма ощутимую выгоду, поскольку зарплата и средства на аренду недвижимости у них рассчитываются в валюте, а цены теперь фиксируются в рублях.

Узкая география

“Географические пристрастия арендаторов связаны прежде всего с личными обстоятельствами. Особенно это касается людей семейных, чьи дети посещают английскую, французскую или иную специализированную школу: они привязаны к районам, в которых эти школы расположены”, — объясняет Надежда Хазова. В целом же география спроса неизменна: лидирующие позиции по-прежнему занимает ЦАО, главным образом Патриаршие пруды, Хамовники, Замоскворечье, район Тверской, “Москва-Сити”.

В феврале средний запрашиваемый бюджет за объект составил $5100 в рублях по фиксированному курсу (чуть ниже 50 рублей за доллар), отмечают в IntermarkSavills. По данным этой компании, наиболее дорогим является район Арбата — станции метро “Кропоткинская”: средняя цена за объект составляет $8900 в месяц. На втором месте — Красная Пресня со средним бюджетом $7140 за объект в месяц. Этот район надежно закрепился в рейтинге за счет предложений в небоскребах ММДЦ “Москва-Сити”, где цены на аренду апартаментов выше средних по рынку. На третьем месте — Патриаршие пруды со средней арендной ставкой $6760. Район Тверской улицы и Кремля находится строчкой ниже, средний бюджет здесь составил $6630 за объект в месяц. Высоко ценится у арендаторов также район Чистых прудов и Лубянки благодаря расположенному здесь престижному французскому лицею.

Исполнение желаний

В сложившихся условиях арендаторы предъявляют повышенные требования к жилью, его оформлению и качеству. Как рассказывает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова, они хотят жить в красивых квартирах с модным ремонтом, лучше всего “за забором”, с охраной и консьержем. По опыту Вадима Ламина, необходимым условием при аренде элитного жилья являются кондиционеры и посудомоечные машины. Обязательно наличие паркинга, особенно в свете последних решений московских властей, сделавших платной стоянку вплоть до Третьего транспортного кольца. “Дорогая квартира обязательно подразумевает наличие подземного паркинга, хорошую входную группу, охрану”, — подтверждает Юлия Ковалева. А вот бассейн или тренажерный зал мало кого интересует: дома с такими услугами сдаются значительно дороже рынка, и не все готовы за это переплачивать.

Есть требования и к стилистике квартир. “Если раньше в интерьере пользовалась популярностью классика, то сейчас востребованы квартиры в современном стиле, без вычурности, золота, канделябров и прочей роскоши”, — говорит Юлия Ковалева. И, конечно, “тенденции последних лет предполагают оптимизацию площади квартир при достаточно большом количестве спален (две и выше) и обязательном наличии гардеробной и нескольких санузлов”, говорит руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева.

По словам Юлии Ковалевой, оптимальная площадь для комфортного проживания одного человека составляет 100 кв. м, семейные пары снимают объекты площадью от 130 кв. м, семьи с детьми — от 200 кв. м, хотя чаще подбирают жилье не по площади, а по числу спален, отмечает эксперт. “Многие ищут квартиры, где при каждой спальне есть санузел, но таких вариантов на рынке немного, и они быстро уходят”, — говорит Ковалева.

По мнению экспертов, идеальное предложение в сегменте дорогой аренды — это квартира в ЦАО, площадью от 120 кв. м, с двумя спальнями, обязательно в новом или реновированном доме, с охраной и подземным паркингом, стоимостью до $5000 в месяц в рублевом эквиваленте по курсу 50 рублей за доллар.

(Ведомости)


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика