+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

За ценой не постоят.

Рынок аренды элитного жилья Москвы переживает сильнейший за последние годы стресс. До последнего времени западные экспаты были основными съемщиками квартир в пределах Садового кольца. Теперь многие европейские и американские компании сокращают штат сотрудников, другие вовсе прекращают свою деятельность. Последний набор санкций касался нефтяной отрасли, что отразилось на сотрудниках западноевропейских нефтяных компаний. Определенные надежды московские арендодатели связывают с активизацией азиатского бизнеса. Пока, однако, столичных рантье спасают представители… украинской политической элиты.

Само понятие элитной недвижимости претерпело значительные изменения. Не так давно элитным считалось жилье исключительно в пределах «Золотой мили» в районе Остоженки. Теперь таковым риелторы называют практически весь центр Москвы, а также апартаменты в жилых комплексах на западном, северо-западном и юго-западном направлениях города.

Раньше элитным девелоперы именовали жилье с ценой аренды от 10 тысяч долларов в месяц. Сейчас планка упала до 8 тысяч долларов. Бизнес-класс начинается от 4-5 тысяч долларов.

Год назад ставка аренды для трехкомнатной квартиры площадью порядка 100 квадратных метров с машино-местом в новом доме в центре Москвы составляла 160-180 тысяч рублей в месяц. Теперь такая же квартира может стоить 120-130 тысяч рублей. Цена упала на 15-20 процентов.

Доля экспатов на рынке доходила до 60 процентов. За последние месяцы количество иностранных арендаторов уменьшилось примерно наполовину.

Эксперты говорят, что иностранцы уезжают из-за санкций. Ряд компаний, не делая громких заявлений, просто сократили персонал в российской столице. «Могу привести пример. У нас есть корпоративный клиент — крупная французская компания. Раньше мы искали жилье для одного-двух сотрудников в месяц. Теперь последнего клиента заселили аж в июне, а обратился он к нам еще раньше — в апреле. Уезжают все!» — рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Предложение на рынке аренды значительно превышает спрос. Продавцы в борьбе за покупателей идут им навстречу, предлагая различные скидки, индивидуальные условия, рассрочки, а также проводя специальные акции. По пессимистичному прогнозу, падение цен продолжится и может достичь 30 процентов от прошлогодних показателей.

Эксперты говорят, что политические причины обрушения рынка главные, но не единственные. Отчасти происходящее связано с тем, что крупные корпорации все охотнее берут на работу российских специалистов, окончивших западные вузы. Качество их работы соответствует высоким стандартам, а зарплата меньше, чем у экспатов.

Надо сказать, что владельцы дорогостоящего жилья предпочитают сдавать квартиры именно европейцам или американцам. Считается, что к имуществу они относятся в среднем более бережно. «У нас, конечно, были разные ситуации. Американские квартиросъемщики тушили сигареты о мебель, ребенок из семьи французов разрисовал стены маркером так, что пришлось в комнате делать ремонт, — вздыхает Вадим Ламин. — Люди, понятно, разные. Но обычно иностранцы относятся к чужой собственности более бережливо».

Кроме того, у западных специалистов не самые высокие требования. «Они довольствуются простой мебелью и несложным ремонтом, — говорит владелец четырехкомнатной квартиры на Мясницкой улице Владимир. — Русским квартиросъемщикам такое не годится. Им подавай авторский дизайн, дорогую, с претензией, мебель». Вдобавок топ-менеджеры западных компаний приезжают, как правило, с семьей и детьми, а, значит, привязаны к посольским школам, расположенным исключительно в центре города. Для россиян центр такой ценности не представляет.

Риелторы с удивлением отмечают, что одновременно с оттоком иностранцев активизировались представители украинской элиты, бежавшие в Москву из-за политической нестабильности на родине. Конечно, полностью заместить западных квартиросъемщиков они не способны, но обладают впечатляющими финансовыми возможностями. Если иностранцы часто брали в аренду квартиры ценой около 5 тысяч долларов, то украинцы рассматривают варианты от 10-15 тысяч долларов.

Руководитель отдела аренды Kalinka Group Юлия Ковалева говорит, что изучать рынок московской недвижимости украинцы начали в марте. Первая существенная волна пошла в июле, а вторая — в сентябре. «Могу сказать про тех людей, которым в Москве помогали именно мы. Летом одна семья сняла жилье в районе Тверской улицы за 30 тысяч долларов, другая — за 25 тысяч долларов в районе Остоженки. Еще одна выложила за квартиру в том же районе 22 тысячи долларов. Две семьи украинцев раскошелились на 15 тысяч долларов», — вспоминает Ковалева.

В сентябре приток украинцев был связан с началом учебного года. Представители украинского истеблишмента переводили детей в московские вузы — МГУ, МГИМО. Соответственно, искали жилье близко к университетам. Дешевле 10 тысяч долларов, отмечает Ковалева, варианты не рассматривались. «Это люди из политической элиты, из окружения Виктора Януковича. Свои фамилии они предпочитают не афишировать. Договор при аренде составляют на родственников», — говорит Ковалева.

Однако украинцев как стратегических клиентов в Москве не рассматривают, сдают квартиры им менее охотно, чем иностранцам. Ситуация непонятная — то ли украинцы вернутся на родину, то ли задержатся в Москве надолго. Нередко покупают в Москве квартиру, а снимают только на время ремонта. Такой подход московским арендодателям не нравится.

Еще одна тенденция — спрос на элитную недвижимость растет со стороны азиатских бизнес-структур, работающих в Москве. В условиях политического и бизнес-поворота на Восток именно они могут стать катализатором спроса, надеются эксперты. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев свидетельствует, что европейцев и американцев действительно вытесняют экспаты из стран БРИКС, а также из стран Магриба и Аравийского полуострова.

Впрочем, азиатские компании на российский рынок выходят пока осторожно. Вице-президент Центра политических технологий Алексей Макаркин считает, что быстрой замены европейских экспатов на азиатских ожидать не стоит. «Азиаты не полезут на освободившиеся места сломя голову. Крупный бизнес не любит суеты. Надо понимать, что европейские и американские компании тоже пришли в Россию не сразу. В начале 90-х годов открывали скромные представительства, потом они преобразовывались в филиалы, штат рос, но не резко», — говорит политолог.

Профессор Высшей школы урбанистики ВШЭ Сергей Сиваев уверен, что никакого Чайна-тауна в Москве в ближайшие пять лет не предвидится. «Сближение со странами Азии пока чисто гипотетическое. Все это сейчас политика, а не реальный бизнес», — говорит эксперт.

Похожий кризис на рынке столичной недвижимости наблюдался в 2010 году. Тогда, несмотря на восстановление российской экономики после экономических трудностей, западные корпорации не спешили отправлять своих сотрудников в Москву. Четыре года назад, правда, ситуация определялась исключительно экономическими показателями, которые были не самыми лучшими как у России, так и у стран Запада. Теперь на первый план вышло противостояние политическое.

(Игорь Кармазин для Лента.ру)


Безнадежный секонд-хэнд

Бывшие в употреблении квартиры стали слабым звеном рынка недвижимости. Продать жилье, в котором уже кто-то жил, сейчас сложно, хотя оно готово для заселения, а для многих категорий покупателей это немаловажно. Что же смущает потенциальных потребителей так называемой «вторички»?

Астенический синдром

Вести с полей неутешительные: так, на днях эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость» «порадовали» сообщением о том, что в сегодняшних реалиях только каждый пятый продавец сможет оперативно реализовать свою жилплощадь на вторичном рынке.

Представители других компаний тенденцию подтверждают. «Действительно, на рынке вторичного жилья сейчас наблюдается сокращение количества сделок и в целом достаточно вязкая ситуация», — говорит Нина Кузнецова, учредитель агентства недвижимости Urban Realty.

В чем же причина? Их, на самом деле, несколько. Одна, как ни странно, — непрофессионализм участников вторичного рынка, который, в отличие от первичного, гораздо менее структурирован и более инертен. «На нем задействованы физические лица, которые имеют собственное представление о ситуации, не всегда соответствующее реалиям, — отмечает Нина Кузнецова. — Когда рынок выходит из стабильной фазы, то мало кто из непрофессионалов делает правильные оценки, например, по среднерыночным ценам или срокам экспозиции». Как следствие, наблюдается разброс цен на однотипные квартиры в одном районе: не в пределах нормы, то есть трех-пяти процентов, а в диапазоне 10-15 процентов.

Многие пропустили тенденцию «разворота рынка». По словам Кузнецовой, продавцы живут в ценах конца декабря 2014 года и января 2015 года, когда на фоне очень высокого курса доллара и ажиотажного спроса стоимость жилья на «вторичке» выросла в среднем на 15 процентов относительно цен начала лета 2014 года. Однако уже с середины февраля существенно снизилась активность покупателей, да и курсы валют откорректировались практически на 30 процентов относительно максимальных значений. Но владельцы квартир не хотят учитывать эти тенденции и переоценивать свою недвижимость. А покупатели со свободными денежными средствами, в свою очередь, заняли жесткую позицию и ожидают существенных дисконтов.

В результате, как рассказывает генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин, сроки экспозиции на вторичном рынке серьезно выросли. Квартиры продаются по полгода и даже дольше — не в последнюю очередь именно из-за неготовности продавцов к дисконту. Как рассказывает эксперт, при грамотной организации работы агентства вполне реально продавать вторичные квартиры за два месяца и даже за месяц, но, помимо профессионализма риэлторов, для этого понадобится и разумная оценка рыночной стоимости квартиры собственником.

Пожалуй, только на рынке элитной недвижимости все более-менее благополучно. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», утверждает, что многие «дорогие» клиенты как раз делают выбор именно в пользу «вторички», поскольку не хотят рисковать деньгами, вкладывая их в строящиеся проекты. Кроме того, сегодня цены во многих элитных новостройках сравнимы со стоимостью объектов вторичного рынка.

Ипотечные игры

Но все же главная преграда для сделок на вторичном рынке — дорогая ипотека. Платежеспособный спрос снизился в целом, денег у людей меньше — это проблема общая. Но если первичный рынок во второй половине марта получил поддержку государства в виде субсидированной ставки по ипотеке (11-12 процентов), то на вторичном получить заем реально только по рыночным ставкам, которые достигают 16-17 процентов. Поэтому здесь «вторичка» пока не может составить конкуренцию новостройкам — выбирая между ипотеками, покупатели резонно отдают предпочтение первичным квартирам.

На рынке новостроек есть и другие «пряники»: «Больше различных скидок, рассрочек, специальных предложений, — говорит Дмитрий Котровкий, партнер девелоперской компании «Химки Групп». — Кроме того, у застройщиков есть возможность играть с ценой, поскольку они являются, фактически, производителями квартир».

У продавцов на вторичном рынке в этом смысле возможностей гораздо меньше: если ощутимо, на 15-20 процентов, снижать цену, то это риск, во-первых, не получить никакого прироста инвестиций (если квартира покупалась с целью перепродажи). Во-вторых, существенное снижение цены для многих просто невозможно, так как более половины сделок — альтернативные, и за вырученные деньги невозможно будет что-то купить взамен. Поэтому многие собственники квартир временно уходят с рынка, не желая демпинговать и надеясь на восстановление спроса и цен.

Страшные истории

Не способствует популярности квартир на «вторичке» и большое количество связанных с ними криминальных новостей. Газеты и телевидение то и дело сообщают о мошенниках, «черных риэлторах» и других страшных людях, которые обманом отбирают жилье у владельцев и затем продают. Кому же хочется связываться с преступниками? К тому же незаконная сделка рано или поздно будет оспорена и признана недействительной.

Специалисты, впрочем, не считают влияние негативной информации на ситуацию со «вторичкой» существенным. «Некоторые СМИ всегда стараются нагнетать обстановку. Однако на деле между "черными риэлторами" и настоящими тружениками рынка лежит настоящая пропасть, — утверждает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Каждый день совершаются десятки успешных сделок».

«Не думаю, что криминальных историй сейчас больше, чем обычно, — согласен с коллегой Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. — Просто общее количество продаж меньше, и такие случаи виднее. К тому же, сейчас велико стремление сэкономить, что приводит к покупке сомнительных, с юридической точки зрения, объектов, которые, естественно, дешевле. Поэтому стоит вспомнить пословицу про бесплатный сыр».

Что делать?

Шансы быть проданными без промедления у некоторых квартир на вторичном рынке, конечно, есть. Как отмечает Вадим Ламин, спрос активен, в первую очередь, в сегменте небольших и недорогих объектов.

«Проще всего реализовать недорогую однокомнатную или двухкомнатную квартиру рядом с метро, — говорит Светалан Бирина. — Важно не завышать стоимость, выставлять цены, адекватные рынку. Кроме того, можно предоставить скидку, чтобы быстрее найти покупателя. Оптимальный дисконт для квартир эконом-класса — 100-200 тысяч рублей».

Итак, лучшее конкурентное преимущество на вторичном рынке — это цена. Кроме того, привлечь покупателя может квартира редкая, дефицитная: например, если такая продается в районе, в котором мало или совсем нет схожих предложений.

Как добавляет Дмитрий Котровский, при прочих равных сегодня проще, все же, реализовать квартиру с хорошей, качественной, пусть и недорогой отделкой, формата «заезжай и живи», ведь многие выбирают вторичное жилье именно потому, что не нужно ждать окончания строительства, а потом полгода делать ремонт.

И в заключение краткий инструктаж для тех, кому необходимо продать вторичную квартиру быстро. Эксперты советуют: главное — грамотно оценить жилье, найти «золотую середину», то есть не продешевить и не завысить цену. Далее следует привести в порядок правоустанавливающие документы, снять с регистрационного учета несобственников, а еще лучше — всех проживающих, привести квартиру в нормальное физическое состояние (в смысле чистоты, порядка, уюта). Нужно быть гибкими в переговорах: не настаивать на мелких деталях техники сделки и прочих необязательных условиях. Выгоднее оставить в квартире любимый диван, чем потерять покупателя.

(ЕЛЕНА ГУДКОВА. ДОМ)


Двойные стандарты

Жилое пространство городских квартир давно формируется в горизонтальной плоскости: стенки-перегородки отделяют в них зоны определённого назначения, образуя комнаты – гостиную, спальню, рабочий кабинет, детскую, кухню, ванную, кладовую и т.д. Однако сто лет назад в планировку ряда домов архитекторы внесли некую «изюминку», предложив вариант жилья в двух уровнях. И, стало быть, иное зонирование помещений. 

Новинку оценили немногие, традиции устояли. Вместе с тем любителям «вертикального» и «многослойного» формата периодически «подбрасывались» такие интересные предложения, приобретатели которых считались не только оригиналами, но и людьми особого сословия.

Верхний предел

На вторичном рынке предложения многоуровневых квартир до сих пор считаются уникальными. И как считает Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, такое жильё у многих ассоциируется с элитным сегментом, что, в принципе логично, поскольку даже сама площадь перехода между уровнями съедает немало квадратных метров. В своей практике эксперт достаточно часто сталкивался с этим сегментом рынка, а самой запоминающейся была первая сделка — квартиры в одном из дореволюционных домов исторического центра. Второй и третий уровень там получился в результате освоения мансарды и надстройки. «Присутствовали даже башенки на крыше в стиле одного из кавказских народов. Зрелище в бетоне было грандиозное, особенно если учесть, что площадь квартиры метров 600. Ходили слухи, что в результате надстройки у соседей снизу просели и перестали закрываться двери», — вспоминает он.

«В девелоперских проектах квартиры в несколько уровней появляются довольно часто, — говорит Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. — Практически в каждом новом доме застройщик предусматривает наличие пентхаусов или, по крайней мере, возможность вертикального объединения нескольких этажей в одну квартиру. Также практически в 100 % случаев двухуровневые квартиры появляются в проектах реконструкции, где в соответствии с архитектурными особенностями дома есть мансарда. В основном, в таких случаях девелопер предпочитает продавать не отдельные мансарды, а площади, объединённые с аналогичными этажом ниже».

«Это самая эксклюзивная часть любого проекта, реализуемая с повышенным коэффициентом, — комментирует Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. — Очень часто такие квартиры расположены на последних этажах и имеют исключительные видовые характеристики, увеличенную высоту потолков и открытую террасу. Как правило, количество двухуровневых квартир в проекте исчисляется единицами. Ещё реже на рынке встречаются двухуровневые квартиры, расположенные не на последних этажах, а внутри тела здания. В архитектурном проекте "Лица"  двухуровневые квартиры расположены с 14 по 24 этажи. В силу эксклюзивности планировочных решений и прямых затрат на строительство они продаются дороже аналогичных квартир на 15 %».

Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome, приводит примеры других жилых комплексов на первичном рынке высокобюджетной недвижимости, где реализуются двухуровневые квартиры: ЖК "Литератор", "Knightsbridqe Private park, «Твид Парк»,  «Рассвет Loft-Studio». На текущий момент средняя стоимость предложения, по её словам, начинается от 25 млн. рублей за квартиру. Что касается площади таких квартир, то она стартует от 70 кв. м. Следует заметить, что срок экспозиции двухуровневых квартир один из самых длительных, что негативным образом сказывается на ликвидности объекта.

Переплата за статус

Предложение двухуровневых квартир на первичном рынке Москвы весьма ограничено – не более 5 % от общего объёма. «В Подмосковье подобных объектов ещё меньше – около 2 %», — сообщает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». При этом двухуровневые квартиры в основном всё-таки реализуются в комплексах бизнес- и элит-класса, реже — в комфорт- и эконом-классе. Если в высокобюджетном сегменте клиенты готовы переплачивать за дополнительные метры, панорамное остекление, наличие террас и красивый вид из окон, то для массового сегмента это, в принципе, не характерно.

По данным эксперта, на первичном рынке Москвы двухуровневые квартиры комфорт-класса предлагаются по цене 150-180 тыс. рублей за кв. м, бизнес-класса – от 240 тыс. рублей за кв. м. В элитном сегменте разброс цен очень большой: всё зависит от жилого комплекса, метража объекта и наличия отделки. Илья Менжунов приводит в качестве примеров: ЖК "Зодиак", где стоимость пентхауса площадью 203 кв. м считается одной самых «дешёвых» — от 380 тыс. рублей за кв. м, а также апарт-комплекс Golden Mile private residences, в котором цена «квадрата» пентхауса составляет 1,5 млн рублей. Бюджет покупки пентхауса, расположенного в Башне «Санкт-Петербург» в ЖК "Город Столиц" (площадь 250 кв. м), – около 530 млн рублей.

Несмотря на текущую экономическую ситуацию, дорогие и большие по площади двухуровневые пентхаусы продолжают пользоваться устойчивым спросом. Екатерина Батынкова, коммерческий директор ГК INSIGMA, судит об этом по динамике продаж эксклюзивных квартир с террасами в жилом квартале премиум-класса RedSide. Доля таких квартир на этапе старта коммерческой реализации в апреле прошлого года составляла менее 1 %, но в связи с повышенным спросом (более 30% было продано в течение двух месяцев), их количество было принято увеличить, и на текущий момент двухуровневые квартиры составляют в проекте около 3 %.

Как правило, двухуровневые квартиры занимают площадь от 200 кв. м с высотой потолков от 3,5 метров. Жильцам, занимающим первые этажи, обычно предоставляется собственный вход и небольшой индивидуальный придомовой участок. Кроме того, такие квартиры, как правило, имеют двусветное пространство в гостиной зоне с высотой потолков до 7 метров.

Нестандартные подходы

«Первым проектом, где мы решили внедрить такой формат квартир, стал ЖК "Город Набережных", — рассказывает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. — Здесь двухуровневые квартиры располагаются на последних этажах домов. Более того, покупателям также был предложен и эксклюзивный формат – трехуровневая круглая квартира с обзором 270 градусов площадью 189 кв. м. Все эти предложения пользовались большим спросом среди покупателей, поэтому в каждом последующем проекте компания предлагает несколько форматов нестандартных квартир».

«В малоэтажном жилом комплексе "Эко Парк Нахабино", расположенном в Красногорском районе, 10 % от общего объёма предложения двухкомнатных квартир приходится именно на двухуровневые, — продолжает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — В трёхэтажных домах на первых этажах находятся трёхкомнатные квартиры с отдельным входом, а на втором-третьем – двухкомнатные двухуровневые, вход в которые осуществляется через второй этаж. При этом помещение второго уровня имеет просторную застеклённую террасу площадью 12-16 кв. м, которую можно самостоятельно утеплить и приспособить под кабинет, мастерскую или детскую комнату. Собственно, эта возможность за полцены получить дополнительную комнату, привлекает очень многих покупателей в проекте». 

«В находящемся сейчас в реализации третьем квартале элитного комплекса клубных домов "Садовые Квартаплы" почти во всех корпусах запроектированы двухуровневые пентхаусы – от трёх и до шести комнат. В некоторых из корпусов они полностью занимают два последних этажа. Надо отметить, что эти квартиры пользовались очень высоким спросом и на сегодняшний день все распроданы. В продаже остались двухуровневые пентхаусы только в одном из корпусов, где запроектировано несколько квартир на этаже», — рассказывает Ольга Павлова, директор департамента продаж компании «Магистрат».

Отметим, что двухуровневые квартиры бывают абсолютно разными, сложно вывести какой-либо типичный вариант. Например, такие предложения могут быть изначально предусмотрены в проекте, но бывает и по-другому. Некоторые покупатели совершают вертикальное объединение, купив две однокомнатные квартиры, расположенные друг над другом. Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость», сообщает, что в «ассортименте» компании представлены новостройки с предложением двухуровневых квартир, в их числе и в микрорайоне комфорт-класса "Новокосино-2".

Правильное зонирование

В современных монолитных квартирах собственники имеют возможность не экономить на лестницах, сделать всё удобно и красиво без ущерба для себя и соседей, напоминает Вадим Ламин. Так, например, он совсем недавно посетил очень грамотно спланированную двухуровневую квартиру с четырьмя спальнями в ЖК "Солнечный берег". Верхний этаж представляет из себя приватную зону с тремя спальнями, гардеробными и санузлами, а большая часть нижнего этажа отведена под общественную зону, всё очень удобно и логично. Есть такие примеры и в малоэтажной застройке, причём, очень оригинальные. Так, собственники одной из квартир в трёхэтажном доме в центре Москвы, присоединив чердачное помещение, сделали двухуровневую квартиру, нижний этаж которой – просторная студия, санузел и гардеробная, а второй этаж – превосходная спальня с оригинальными мансардными окнами и большим санузлом с джакузи.

Наличие нескольких уровней, несомненно, определяет организацию пространства, его зонирование. Так, например, чаще всего на нижних уровнях располагаются хозяйственные и общественные зоны, а на верхних – приватные. «В современных домах чаще всего это квартиры площадью более 150 кв. м, верхний и нижний ярусы которых совпадают по площади. Хотя есть и другие примеры. Например, собственница двухуровневой квартиры в районе Площади Борьбы рассказала достаточно странную историю. Она приобрела 160 кв. м в реконструированном доме, однако, когда их стали делить поквартирно, ей досталась двушка и однушка над ней. Таким образом, после определённых перепланировок (верхнюю кухню сделали спальней, спланировали и изготовили межэтажную лестницу), у неё появилась достаточно просторная квартира с тремя спальнями и двумя санузлами», — рассказал Вадим Ламин.

«Да, на такие объекты существует свой спрос, который нельзя сравнить со спросом на стандартные квартиры премиального сегмента. На десять покупателей, обращающихся с запросом приобрести квартиру площадью от 200 кв. м, лишь один остановит свой выбор на многоуровневом жилье, — утверждает Кристина Томилина. — Столь внушительные площади чаще всего выбирают большие семьи с детьми, для которых важно не только наличие нескольких спален, но и правильная комфортная планировка. А в многоуровневом жилье отталкивающими факторами порой как раз играет наличие лестниц и необходимость постоянно спускаться/подниматься с уровня на уровень, что в случае с детьми не очень удобно. Но всегда есть те, кто мечтает иметь собственную просторную многоуровневую квартиру, желательно при этом имеющую потрясающие видовые характеристики, где можно было бы, например, устраивать вечеринки с друзьями, Такой покупатель будет, прежде всего, обращать внимание на качество самого дома, отделку холлов, высоту потолков в квартире, остекление и т.д.».

«Двухуровневые квартиры, как правило, приобретаются для собственного проживания и вертикальное разделение зон является дополнительным удобством для большой семьи, — полагает Екатерина Батынкова. — Зонирование – достаточно индивидуальная история, существенно зависящая от конкретного собственника и его семьи, их образа жизни, привычек, организации досуга. Как правило, планировка двухуровневых квартир выполняется по аналогии с городским или загородным домом: на первом уровне располагается гостевая зона (гостиная, кухня, столовая, кабинет, кладовка, гостевой санузел), на втором – приватная зона (спальни, детские, ванные комнаты, гардеробные). Но подчас зоны распределяются совершенно другим образом: на первом уровне расположены и гостиная и спальни, и отдельный хозяйственный блок, а на втором – зона досуга (кабинет, тренажерный зал, кинотеатр, дополнительная кухня, бар, терраса).

«В начале 2000-х одним из признаков элитности считались двухуровневые квартиры или объекты с совмещенной кухней и гостиной,  — напоминает Жанна Лебедева. — Однако сейчас требования клиентов поменялись. На сегодняшний день большинство элитных ЖК, представленных на московском рынке недвижимости, отвечают практически всем требованиям будущих жильцов. В квартирах предусмотрено пространство под гардеробные, технические помещения, несколько санузлов, при этом планировка жилой части квартиры не страдает и подразумевает наличие отдельной кухонной зоны, гостиной, кабинета, спален. При проектировании элитной квартиры важно учитывать видовые характеристики, а также оптимальное количество окон. Причём для многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на шумную улицу, но были обращены на разные стороны света».

Выборный контингент

Ирина Доброхотова утверждает, что есть определенный пул покупателей, который стремится выбрать оригинальный формат жилья даже в проектах комфорт-класса. Примерно  45-50 % из них — незамужние женщины и холостые мужчины в возрасте от 25 до 35 лет. Достаточно часто двухуровневые квартиры выбирают семьи с детьми-подростками. Кроме того, такие квартиры предпочитают покупать люди творческих профессий, которые на втором этаже оборудуют приватную зону, а первый этаж могут частично использовать как мастерскую.

«Стандартно спрос на двухуровневые квартиры формируется покупателями, предпочитающими по тем или иным причинам разграничить жизненное пространство, — подтверждает Ольга Павлова. — Это  могут быть как желающие организовать в квартире мастерскую-студию для работы, так и семьи, желающие разделить жилую зону между разными поколениями».

«В нынешней экономической ситуации двухуровневые квартиры по-прежнему пользуются стабильным спросом, у них есть свой определенный тип покупателя – люди, которые заинтересованы в индивидуализированном жилье, — полагает Леонард Блинов. — Однако увеличивать долю таких квартир в ближайшем будущем девелоперы не будут».

Этого же мнения придерживается и Илья Менжунов. Причину они называют одну: сложившиеся экономические условия, когда цены только растут, а покупательская способность населения снижается. Поэтому во втором полугодии 2015 года, скорее всего, девелоперы будут вынуждены сокращать свою маржу и в отдельных случаях предоставлять дополнительные скидки для привлечения покупателей данного формата. Также существуют предпосылки к снижению объёмов новых предложений на рынке недвижимости. Чего, конечно же, всем нам не хотелось бы.

(Александр Шевчук для "Квадрум")


Новый ресурс

7 золотых правил риелтора


Кто и на каких условиях сейчас готов покупать жилье в России.

Насколько сильно повлияли последние события на рынке недвижимости на предпочтения среднестатистического покупателя? Какие первоочередные требования он предъявляет к своей будущей собственности? Заметно ли изменился социальный статус и общественное положение такого участника рынка по сравнению с предыдущими «спокойными» годами? По итогам беседы с ведущими экспертами по недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга «СП» составила его обновленный портрет.


Лучше меньше да лучше
Все события последних месяцев, несмотря на их драматичность, кардинально поменять покупательские тренды все-таки не смогли, говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор входящего в Гильдию риелторов Московской области ООО «Кредит Центр Недвижимость». Однако бесследно они все же не прошли, и некоторые тенденции, которые в прошлом не имели существенного значения, получили довольно мощную подпитку и вышли на первый план.
Так, продолжает Рябчиков, общее число покупателей квартир на рынке заметно сократилось, и особенно заметно от этого пострадала «вторичка». Причем, дополняет Вадим Ламин, управляющий партнер SPENSER ESTATE, речь идет в первую очередь именно о реальных покупателях, готовых выходить на сделку, а не о тех людях, которые лишь приезжают на многочисленные просмотры, а принятие окончательного решения откладывают до лучших времен.
При этом состав «оставшихся в игре» претерпел некоторые качественные изменения.

Как заявляет директор по маркетингу петербургского представительства международной компании MirLand Development Елена Валуева, в первом квартале 2015 года заметно активизировались на рынке недвижимости покупатели из стран СНГ, граждане Китая и государств Прибалтики. Но это не следует понимать так, как будто жители других стран резко бросились скупать местные объекты. В подавляющем большинстве эти люди или уже давно живут в регионе, или ведут здесь собственный бизнес.
А вот Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек», подчеркивает: на первичных рынках столицы и даже Подмосковья бал правят исключительно москвичи.

«По нашим данным, число москвичей, желающих приобрести жилье в старых границах Москвы, достигает 76% от общего количества, — говорит эксперт. — Доля покупателей из Подмосковья и других регионов России здесь достигает 16% и 8%. В Новой Москве покупают объекты также жители столицы (59%), а на жителей Подмосковья и других регионов приходится, соответственно, 18% и 23% сделок. Даже в Подмосковье в основном покупают квартиры москвичи (64%)».

Объясняется это довольно просто, считает Лебедева. Покупатели в молодом возрасте, как правило, не могут себе позволить покупку недвижимости в Москве в связи с высокими ценами. Поэтому спрос молодого поколения смещен в сторону новостроек Московской области, где и цены ниже и намного больше объектов эконом- и комфорт-класса.

Кстати, среднестатистический покупатель жилья действительно стремительно молодеет прямо на глазах, поддерживает коллегу Юлиан Гутман, руководящий работой департамента новостроек в «ИНКОМ-Недвижимости». Опираясь сведения своих аналитиков, он говорит:
- У нас все чаще появляются заявки на приобретение квартиры с использованием ипотеки от клиентов 25-30 лет. Скорее всего, такая недвижимость приобретается на средства родителей, которые продали жилье, доставшееся в наследство, чтобы приобрести квартиру для детей по ставшей более доступной ипотечной ставке с государственной поддержкой.

Примечательно, что подобный «эффект омолаживания» характерен не только для ипотечников, приобретающих в основном жилье эконом- и комфорт-класса. Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева отмечает:
- В частности, каждую четвертую квартиру в нашем жилом комплексе Barkli Residence покупают клиенты в возрасте от 25 до 35 лет. А всего лишь пару лет назад покупателей элитной недвижимости в этой возрастной группе было в разы меньше – около 7-10%.
Снижение возраста покупателей недвижимости элитного и премиум-сегмента связано в основном с изменением общей стоимости покупки. Если еще несколько лет назад клиенты тяготели к приобретению квартир площадью более 100 «квадратов» (и девелоперы выводили на рынок соответствующий продукт), то сегодня покупателями в большей мере движет рационализм – они не хотят переплачивать за лишние метры.

И это правда, уверяет Вадим Ламин, среди покупательских предпочтений главенствующую роль играет сдержанность. «Сейчас желающих покупать большие квартиры мало, — рассуждает эксперт. — А это привело к развитию новой тенденции – разделению квартир на небольшие помещения. Несколько случаев в последнее время привели к успешным продажам».
Кроме того, продолжает он, среди потенциальных покупателей сейчас преобладают юристы или, по крайней мере, юридически подкованные люди. Они рассматривают объекты с ценами ниже рынка и, соответственно, проблемными для обычного человека ситуациями – в залоге у банка, под арестом, невыплаченные кредиты. Очень часто в подобных случаях сделки проводятся с участием нотариусов.

Во многом это происходит благодаря тому, что в интернете появилось множество профильных площадок, которые включают в себя не только информацию о проектах, новостные дайджесты и блоги, но и форумы, где посетители сайта могут обмениваться мнениями, уточняет Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп».

Однако, помимо молодости и юридической грамотности, современному покупателю жилья свойственна еще одна черта. О ней довольно емко высказался еще один «ИНКОМовец» Сергей Шлома, руководитель департамента вторичного жилья означенной компании:
- Сегодня крайне сложно вести переговоры с покупателями, люди ведут себя очень уверенно, часто даже самоуверенно. Они понимают, что сейчас их время и диктуют свои условия, жестко ведут переговоры о возможной сделке. Если на растущем рынке жилья покупатель был тихим, скромным, со всем согласным участником процесса, то сегодня вышел из тени и диктует условия: по выбору банка, по цене, по форме и срокам расчетов. Сегодня покупатель не просто платит, но и «заказывает музыку» – его право и его время.

Впрочем, эйфория от этой все еще не вполне привычной главной роли порой оборачивается тем, что человек забывает, зачем вообще пришел на рынок жилья, вместо конструктивной работы по решению жилищного вопроса пытается все больше и больше «выиграть в лотерею». И нередко на этапе предварительных договоренностей дело срывается, потому что покупатель выдвигает невозможные и неадекватные требования.
Справедливости ради стоит отметить, что в сегменте массового жилья все требования к объектам, как правило, более или менее типичны. Мария Литинецкая утверждает: покупателям в «экономе» важны приемлемая стоимость квартиры, близость к метро и наличие необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

«А вот в бизнес- и элит-классе специфические требования к объектам предъявляются гораздо чаще, — развивает тему специалист. — Это может касаться каких-либо необычных объектов инфраструктуры (корт, гольф-поле, зоопарк), нестандартных площадей и так далее. Например, один наш клиент хотел купить загородный дом с очень большой кухней, чтобы в нее поместился 12-футовый бильярдный стол. Другой искал загородную резиденцию с гардеробной комнатой площадью 150 квадратных метров. Третий готов был за любые деньги приобрести коттедж в том месте, где есть возможность подключения высокоскоростного интернета, способного обеспечивать ежемесячное скачивания информации до 150 терабайт».

Плюс к этому, обращает внимание Мария Литинецкая, сегодня покупатели во всех сегментах предпочитают приобретать квартиры в проектах, где предусмотрен «двор без машин», а также развита как спортивная, так и детская инфраструктура. Правда, эта тенденция, добавляет Арсений Васильев, гендиректор санкт-петербургской ГК «УНИСТО Петросталь», родилась не вчера и даже не позавчера:
- Пристальное внимание именно к окружению проекта (наличие парковочных мест, магазинов, детских садов и школ, мест для занятий спортом), когда люди хотят купить не просто какое-то количество квадратных метров, а определенную среду обитания, чтобы было комфортно не только дома, но и около дома, стало проявляться не 1-2 года назад. Такие изменения в психологии покупателей наметились еще 5-6 лет назад.
И вот уж эта позиция в ближайшее время никаких изменений не претерпит, добавляет эксперт.

(Свободная Пресса)


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика