+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Кто и на каких условиях сейчас готов покупать жилье в России.

Насколько сильно повлияли последние события на рынке недвижимости на предпочтения среднестатистического покупателя? Какие первоочередные требования он предъявляет к своей будущей собственности? Заметно ли изменился социальный статус и общественное положение такого участника рынка по сравнению с предыдущими «спокойными» годами? По итогам беседы с ведущими экспертами по недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга «СП» составила его обновленный портрет.


Лучше меньше да лучше
Все события последних месяцев, несмотря на их драматичность, кардинально поменять покупательские тренды все-таки не смогли, говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор входящего в Гильдию риелторов Московской области ООО «Кредит Центр Недвижимость». Однако бесследно они все же не прошли, и некоторые тенденции, которые в прошлом не имели существенного значения, получили довольно мощную подпитку и вышли на первый план.
Так, продолжает Рябчиков, общее число покупателей квартир на рынке заметно сократилось, и особенно заметно от этого пострадала «вторичка». Причем, дополняет Вадим Ламин, управляющий партнер SPENSER ESTATE, речь идет в первую очередь именно о реальных покупателях, готовых выходить на сделку, а не о тех людях, которые лишь приезжают на многочисленные просмотры, а принятие окончательного решения откладывают до лучших времен.
При этом состав «оставшихся в игре» претерпел некоторые качественные изменения.

Как заявляет директор по маркетингу петербургского представительства международной компании MirLand Development Елена Валуева, в первом квартале 2015 года заметно активизировались на рынке недвижимости покупатели из стран СНГ, граждане Китая и государств Прибалтики. Но это не следует понимать так, как будто жители других стран резко бросились скупать местные объекты. В подавляющем большинстве эти люди или уже давно живут в регионе, или ведут здесь собственный бизнес.
А вот Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек», подчеркивает: на первичных рынках столицы и даже Подмосковья бал правят исключительно москвичи.

«По нашим данным, число москвичей, желающих приобрести жилье в старых границах Москвы, достигает 76% от общего количества, — говорит эксперт. — Доля покупателей из Подмосковья и других регионов России здесь достигает 16% и 8%. В Новой Москве покупают объекты также жители столицы (59%), а на жителей Подмосковья и других регионов приходится, соответственно, 18% и 23% сделок. Даже в Подмосковье в основном покупают квартиры москвичи (64%)».

Объясняется это довольно просто, считает Лебедева. Покупатели в молодом возрасте, как правило, не могут себе позволить покупку недвижимости в Москве в связи с высокими ценами. Поэтому спрос молодого поколения смещен в сторону новостроек Московской области, где и цены ниже и намного больше объектов эконом- и комфорт-класса.

Кстати, среднестатистический покупатель жилья действительно стремительно молодеет прямо на глазах, поддерживает коллегу Юлиан Гутман, руководящий работой департамента новостроек в «ИНКОМ-Недвижимости». Опираясь сведения своих аналитиков, он говорит:
- У нас все чаще появляются заявки на приобретение квартиры с использованием ипотеки от клиентов 25-30 лет. Скорее всего, такая недвижимость приобретается на средства родителей, которые продали жилье, доставшееся в наследство, чтобы приобрести квартиру для детей по ставшей более доступной ипотечной ставке с государственной поддержкой.

Примечательно, что подобный «эффект омолаживания» характерен не только для ипотечников, приобретающих в основном жилье эконом- и комфорт-класса. Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева отмечает:
- В частности, каждую четвертую квартиру в нашем жилом комплексе Barkli Residence покупают клиенты в возрасте от 25 до 35 лет. А всего лишь пару лет назад покупателей элитной недвижимости в этой возрастной группе было в разы меньше – около 7-10%.
Снижение возраста покупателей недвижимости элитного и премиум-сегмента связано в основном с изменением общей стоимости покупки. Если еще несколько лет назад клиенты тяготели к приобретению квартир площадью более 100 «квадратов» (и девелоперы выводили на рынок соответствующий продукт), то сегодня покупателями в большей мере движет рационализм – они не хотят переплачивать за лишние метры.

И это правда, уверяет Вадим Ламин, среди покупательских предпочтений главенствующую роль играет сдержанность. «Сейчас желающих покупать большие квартиры мало, — рассуждает эксперт. — А это привело к развитию новой тенденции – разделению квартир на небольшие помещения. Несколько случаев в последнее время привели к успешным продажам».
Кроме того, продолжает он, среди потенциальных покупателей сейчас преобладают юристы или, по крайней мере, юридически подкованные люди. Они рассматривают объекты с ценами ниже рынка и, соответственно, проблемными для обычного человека ситуациями – в залоге у банка, под арестом, невыплаченные кредиты. Очень часто в подобных случаях сделки проводятся с участием нотариусов.

Во многом это происходит благодаря тому, что в интернете появилось множество профильных площадок, которые включают в себя не только информацию о проектах, новостные дайджесты и блоги, но и форумы, где посетители сайта могут обмениваться мнениями, уточняет Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп».

Однако, помимо молодости и юридической грамотности, современному покупателю жилья свойственна еще одна черта. О ней довольно емко высказался еще один «ИНКОМовец» Сергей Шлома, руководитель департамента вторичного жилья означенной компании:
- Сегодня крайне сложно вести переговоры с покупателями, люди ведут себя очень уверенно, часто даже самоуверенно. Они понимают, что сейчас их время и диктуют свои условия, жестко ведут переговоры о возможной сделке. Если на растущем рынке жилья покупатель был тихим, скромным, со всем согласным участником процесса, то сегодня вышел из тени и диктует условия: по выбору банка, по цене, по форме и срокам расчетов. Сегодня покупатель не просто платит, но и «заказывает музыку» – его право и его время.

Впрочем, эйфория от этой все еще не вполне привычной главной роли порой оборачивается тем, что человек забывает, зачем вообще пришел на рынок жилья, вместо конструктивной работы по решению жилищного вопроса пытается все больше и больше «выиграть в лотерею». И нередко на этапе предварительных договоренностей дело срывается, потому что покупатель выдвигает невозможные и неадекватные требования.
Справедливости ради стоит отметить, что в сегменте массового жилья все требования к объектам, как правило, более или менее типичны. Мария Литинецкая утверждает: покупателям в «экономе» важны приемлемая стоимость квартиры, близость к метро и наличие необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

«А вот в бизнес- и элит-классе специфические требования к объектам предъявляются гораздо чаще, — развивает тему специалист. — Это может касаться каких-либо необычных объектов инфраструктуры (корт, гольф-поле, зоопарк), нестандартных площадей и так далее. Например, один наш клиент хотел купить загородный дом с очень большой кухней, чтобы в нее поместился 12-футовый бильярдный стол. Другой искал загородную резиденцию с гардеробной комнатой площадью 150 квадратных метров. Третий готов был за любые деньги приобрести коттедж в том месте, где есть возможность подключения высокоскоростного интернета, способного обеспечивать ежемесячное скачивания информации до 150 терабайт».

Плюс к этому, обращает внимание Мария Литинецкая, сегодня покупатели во всех сегментах предпочитают приобретать квартиры в проектах, где предусмотрен «двор без машин», а также развита как спортивная, так и детская инфраструктура. Правда, эта тенденция, добавляет Арсений Васильев, гендиректор санкт-петербургской ГК «УНИСТО Петросталь», родилась не вчера и даже не позавчера:
- Пристальное внимание именно к окружению проекта (наличие парковочных мест, магазинов, детских садов и школ, мест для занятий спортом), когда люди хотят купить не просто какое-то количество квадратных метров, а определенную среду обитания, чтобы было комфортно не только дома, но и около дома, стало проявляться не 1-2 года назад. Такие изменения в психологии покупателей наметились еще 5-6 лет назад.
И вот уж эта позиция в ближайшее время никаких изменений не претерпит, добавляет эксперт.

(Свободная Пресса)


Окрепший рубль не спас вторичку.

Рынок недвижимости хотя и является отдельным сегментом экономики, но все равно от нее неотделим. И все, что, так или иначе, влияет на экономику, находит свое отражение и в "квадратных метрах". Не стал исключением "окрепший" рубль. Казалось бы, это позитивное движение должно было успокоить продавцов вторичного жилья и вселить умеренный оптимизм в его покупателей. Но это в теории. О том, что же произошло на практике, рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка.

"По нашим оценкам, укрепление рубля на рынке сказалось главным образом на настроениях участников рынка. Продавцы, которые в условиях сильной волатильности рубля придерживали свои квартиры, сейчас вновь выходят на рынок, что привело к увеличению объема предложения (по итогам марта этот показатель прибавил около 10%)", - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".

С экспертом солидарны ее коллеги по цеху, которые говорят о том, что укрепление рубля скорее имело психологический эффект. Связано это, по мнению аналитиков, с тем, что он (рынок – ИФ) достаточно инертный, и с момента роста национальной валюты прошло слишком мало времени, чтобы делать выводы.

"Из видимых сейчас изменений стоит отметить возвращение на рынок ряда объектов, которые собственники сняли с продаж вследствие низкого рублевого курса", - комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

"Цены продолжают корректироваться в сторону небольшого снижения, спрос не растет, а напротив, уменьшается. Покупатели пока не готовы приобретать недвижимость по существующим ценам, и положительной динамики укрепление рубля на рынок еще не оказывает. Единственное, о чем можно смело говорить, это то, что продавцы перестали привязывать стоимость своих объектов к курсу иностранной валюты", - считает Марина Толстик, управляющий партнер "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости".

Других изменений, по мнению экспертов, пока не наблюдается.

Впрочем, позитивные сдвиги все-таки есть. По мнению Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, относительная стабилизация на валютном рынке, плюс последовавшее укрепление российской валюты избавило потенциальных покупателей жилья от панических настроений по поводу сохранения своих накоплений. А, следовательно, необходимости в срочном порядке искать альтернативные источники их сбережения, что в конце прошлого года как раз и стало главной причиной ажиотажного спроса.

"У людей есть деньги - мы понимаем это, оценивая статистику. Так, в течение одного только февраля 2015 года объем рублевых банковских депозитов населения в России увеличился на 2,7 %. И это больше, чем граждане сняли со своих вкладов в октябре-январе (-2,5 % за указанный период). И в случае очередной дестабилизации на валютном рынке очень велика вероятность, что часть этих средств снова попадет на рынок жилья и тем самым увеличит спрос и поддержит рублевые цены на недвижимость", - говорит эксперт.

С коллегой готова поспорить И.Доброхотова, которая, наоборот отмечает снижение уровня платежеспособности.

"На вторичном рынке по-прежнему правит бал покупатель. Особенно со свободными деньгами. Поэтому на рынке снова уместен торг, который достигает 3-5%. В зависимости от объекта, скидки могут составлять 100, 200 и даже 300 тысяч рублей", - комментирует ситуацию она.

С.Шлома отмечает другую тенденцию на сегодняшнем вторичном рынке: многие сделки не складываются. Но, по мнению эксперта, не стоит это крепко связывать с укреплением рубля. Хотя и такие случаи есть, но их не так много.

"Сделки разваливаются из-за того, что сторона не может подобрать себе вариант новой жилплощади по необходимой цене. Напомню: 85 % операций на вторичном рынке жилья - альтернативные, то есть, предполагающие одновременную продажу прежнего и покупку нового жилья. Так вот - те сделки, в которых предполагается прямая покупка или продажа (ничего взамен искать не надо), проходят на ура. Люди договариваются, а условно на следующий день подписывают договор купли-продажи - ни та, ни другая сторона просто не успевает порефлексировать на тему укрепления рубля. А вот когда дело касается "альтернативы" - ситуация другая. Чтобы получить от покупателя финансовые гарантии приобретения жилплощади, продавец должен выставить свою квартиру в продажу максимально дешево. Только такие объекты востребованы сегодня на рынке. Получив эти гарантии, продавец начинает искать себе альтернативное жилье, исходя из суммы, которую планирует выручить от продажи своей квартиры. А вот тут часто ничего не получается - он не может ничего подобрать за эти деньги".

Сегодня, говорит С.Шлома, большинство участников вторичного рынка - простые физические лица, мечтающие сегодня продать свою "однушку" в Бирюлево, не дешевле, чем это сделал сосед позавчера. "И они ничего не хотят знать ни о падении спроса, ни о накоплении предложения, ни - Боже упаси! - о снижении цен. Они не готовы торговаться. В итоге продавец не может найти себе альтернативную жилплощадь за планируемые деньги, разрывает договоренность со своим покупателем и сделка рушится. Основная проблема вторичного рынка сейчас в этом", - считает он. В такой ситуации, по мнению эксперта, для проведения сделки необходимо, чтобы расхождения в требованиях продавца и покупателя не превышали 10 % - тогда стороны смогут договориться. В кризис разница между запросами порой достигает размеров пропасти. "В истории российского рынка недвижимости были периоды, когда она доходила до 30-40%, и операции с жильем становились фактически невозможными", - рассказывает он. В целом же на вторичном рынке жилой недвижимости царят спокойные настроения, и укрепление рубля на нем никак не сказывается.

(«Интерфакс-Недвижимость»)                                                                                                                                                     

Звездный час арендатора.

Рынок аренды элитной жилой недвижимости оперативно отреагировал на новую экономическую ситуацию: предложений стало больше, цены снизились, ставки все активнее переходят в рублевый диапазон. Условия нынче диктует арендатор.

Еще год назад основными арендаторами дорогой московской недвижимости были бизнесмены, а также высокооплачиваемые работники отечественных и зарубежных компаний, дипломатических представительств стран Европы и США. По разным данным, до принятия санкций против России иностранные топ-менеджеры обеспечивали около 30% московского рынка элитной аренды. Теперь, когда иностранный бизнес сокращает свое присутствие в России, многие из них уехали из страны. “По нашим оценкам, страну покинуло до 80% граждан западных стран”, — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Павел Трейвас.

Конечно, на их место пришли новые, но они не выбрали весь объем предлагаемого к аренде элитного жилья. Из-за этого предложение на рынке дорогой аренды резко возросло. Кроме того, многие владельцы квартир, ранее собиравшиеся их продать, из-за роста курса доллара и неопределенности на рынке недвижимости передумали и решили их сдавать. “Если в начале прошлого года квартира за миллион долларов в рублях стоила 36 млн, то сегодня — больше 60 млн. Люди не готовы покупать жилье за такие деньги. Продавцы, в свою очередь, не хотят расставаться с элитной недвижимостью по старой цене, поэтому многие решили переждать, сдавая квартиры в аренду”, — комментирует Павел Трейвас.

В результате, по данным компании IntermarkSavills, только в первый месяц 2015 года объем предложения на рынке аренды элитных квартир вырос на 12%. Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба”, оценивает рост в 15%. При этом по сравнению с 2013 годом спрос на аренду высокобюджетных квартир в 2014 году сократился на 9%, подсчитали аналитики компании IntermarkSavills, и в 2015 году продолжит снижаться. “По нашим оценкам, объем сделок в последние месяцы на 25-30% отстает от прош­логоднего. И тенденция к снижению спроса сохраняется”, — говорит Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills. Понятно, что уменьшение спроса влечет за собой падение цен.

С начала осени 2014 года, когда курсовые колебания стали более значительными, почти каждый четвертый собственник (23%) принял решение о снижении цены на свой объект. Корректировка арендных ставок доходила до 40% от заявленных, нередко они фиксировались в рублях (то есть если курс валюты вырос на 40%, то цена в рублях осталась прежней, а вот в валюте на 40% упала).

Максимальному дисконту подверглись наиболее дорогие объекты, собственники которых стремились сдать квартиру как можно скорее. “В конце прошлого года девальвация рубля стала причиной значительного снижения цены аренды на рынке дорогого столичного жилья. Нынче арендаторы смело торгуются с собственниками, и те вынуждены пересматривать долларовые цены на уже сдаваемое жилье или фиксировать цены в рублях по старому курсу, чтобы объект не простаивал, — отмечает руководитель отдела аренды Kalinka Group Юлия Ковалева. — Мы рекомендуем собственникам снизить долларовые цены для уже проживающих арендаторов на 20-30% от изначальной ставки. Выгода очевидна, ведь аналогичное жилье на рынке сейчас подешевело на 40-50%”. Слова коллеги подтверждает Павел Трейвас: “Буквально несколько дней назад мы сдали квартиру, изначально предлагавшуюся за 120 000 рублей, за 90 000 рублей”.

Дальнейшему снижению цен, как отмечает Надежда Хазова, способствует также неготовность арендаторов продлевать контракты дольше чем на три месяца, поскольку они не понимают, как в дальнейшем будет складываться экономическая ситуация в стране. В общем, эксперты рынка не советуют владельцам квартир держаться за высокую цену. “Нового притока клиентов на рынке элитной аренды в ближайшие года два не ожидается, а сам сегмент останется в том же состоянии. Чтобы цены стали расти, нужен дефицит площадей, что в обозримом будущем маловероятно”, — подытоживает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed.

Кто на новенького

Однако новые клиенты все же есть. “Достаточно много представителей Южной Кореи, Франции, Китая, Турции”, — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. По мнению Павла Трейваса, в ближайшее время рынок, скорее всего, пополнится представителями стран БРИКС — к концу года их доля в аренде элитной недвижимости может составить около 30%, хотя темпы “пополнения” будут зависеть от динамики развития сотрудничества между этими государствами и Россией.

По оценкам Ирины Могилатовой, с середины прошлого года примерно на 10% увеличилась доля “элитных” арендаторов среди жителей регионов. “Это люди, имеющие долларовые сбережения, которые планировали купить недвижимость, но сейчас не торопятся это сделать из-за неоднозначной ситуации на рынке. Такие клиенты держат деньги в валюте и ждут, когда цены достигнут своего дна, а тем временем снимают качественное жилье”, — считает эксперт.

При этом, по мнению Юлии Ковалевой, “основную часть арендаторов дорогого жилья в столице составляют москвичи”. На их долю приходится более 60% рынка. И около 15% арендаторов — это по-прежнему сотрудники посольств, уверены в агентстве недвижимости Point Estate. Им сложившая ситуация принесла только весьма ощутимую выгоду, поскольку зарплата и средства на аренду недвижимости у них рассчитываются в валюте, а цены теперь фиксируются в рублях.

Узкая география

“Географические пристрастия арендаторов связаны прежде всего с личными обстоятельствами. Особенно это касается людей семейных, чьи дети посещают английскую, французскую или иную специализированную школу: они привязаны к районам, в которых эти школы расположены”, — объясняет Надежда Хазова. В целом же география спроса неизменна: лидирующие позиции по-прежнему занимает ЦАО, главным образом Патриаршие пруды, Хамовники, Замоскворечье, район Тверской, “Москва-Сити”.

В феврале средний запрашиваемый бюджет за объект составил $5100 в рублях по фиксированному курсу (чуть ниже 50 рублей за доллар), отмечают в IntermarkSavills. По данным этой компании, наиболее дорогим является район Арбата — станции метро “Кропоткинская”: средняя цена за объект составляет $8900 в месяц. На втором месте — Красная Пресня со средним бюджетом $7140 за объект в месяц. Этот район надежно закрепился в рейтинге за счет предложений в небоскребах ММДЦ “Москва-Сити”, где цены на аренду апартаментов выше средних по рынку. На третьем месте — Патриаршие пруды со средней арендной ставкой $6760. Район Тверской улицы и Кремля находится строчкой ниже, средний бюджет здесь составил $6630 за объект в месяц. Высоко ценится у арендаторов также район Чистых прудов и Лубянки благодаря расположенному здесь престижному французскому лицею.

Исполнение желаний

В сложившихся условиях арендаторы предъявляют повышенные требования к жилью, его оформлению и качеству. Как рассказывает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова, они хотят жить в красивых квартирах с модным ремонтом, лучше всего “за забором”, с охраной и консьержем. По опыту Вадима Ламина, необходимым условием при аренде элитного жилья являются кондиционеры и посудомоечные машины. Обязательно наличие паркинга, особенно в свете последних решений московских властей, сделавших платной стоянку вплоть до Третьего транспортного кольца. “Дорогая квартира обязательно подразумевает наличие подземного паркинга, хорошую входную группу, охрану”, — подтверждает Юлия Ковалева. А вот бассейн или тренажерный зал мало кого интересует: дома с такими услугами сдаются значительно дороже рынка, и не все готовы за это переплачивать.

Есть требования и к стилистике квартир. “Если раньше в интерьере пользовалась популярностью классика, то сейчас востребованы квартиры в современном стиле, без вычурности, золота, канделябров и прочей роскоши”, — говорит Юлия Ковалева. И, конечно, “тенденции последних лет предполагают оптимизацию площади квартир при достаточно большом количестве спален (две и выше) и обязательном наличии гардеробной и нескольких санузлов”, говорит руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева.

По словам Юлии Ковалевой, оптимальная площадь для комфортного проживания одного человека составляет 100 кв. м, семейные пары снимают объекты площадью от 130 кв. м, семьи с детьми — от 200 кв. м, хотя чаще подбирают жилье не по площади, а по числу спален, отмечает эксперт. “Многие ищут квартиры, где при каждой спальне есть санузел, но таких вариантов на рынке немного, и они быстро уходят”, — говорит Ковалева.

По мнению экспертов, идеальное предложение в сегменте дорогой аренды — это квартира в ЦАО, площадью от 120 кв. м, с двумя спальнями, обязательно в новом или реновированном доме, с охраной и подземным паркингом, стоимостью до $5000 в месяц в рублевом эквиваленте по курсу 50 рублей за доллар.

(Ведомости)


Рекомендуется быть сговорчивее

Апрель — традиционное время, когда москвичи заключают договоры аренды дач и коттеджей в Подмосковье на летний период. В чем специфика этого сезона и какие изменения происходят в текущем году на рынке аренды дачной недвижимости? На эти вопросы «ВМ» ответил вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

- Какая категория москвичей чаще всего арендует дачи в Подмосковье?

В основном это молодые семьи, в которых подрастают дети. Они стараются на весь теплый период, а это где-то пять месяцев в году, вывезти детей за город.

- Можно ли сказать, что сезон заключения договоров аренды дач и коттеджей на лето сейчас в самом разгаре?

На протяжении многих лет сложилось, что где-то 10–15 процентов договоров заключается еще осенью и в первые зимние месяцы. А в марте-апреле заключается почти 70 процентов договоров аренды. Остальные — в мае. Но это уже объекты, которые мы называем «не обладающие всеми потребительскими свойствами». То есть там нет газа или воды, электричества. Так что сейчас активность на рынке есть. Но не такая высокая, как в предыдущие годы.

- Причины экономические?

Преимущественно, да. Это видно из предпочтений москвичей. Если ранее пользовалась спросом недвижимость бизнес-класса — примерно до 100 тысяч рублей в месяц, то в этом году горожане отдают предпочтение эконом-классу — до 30 тысяч рублей. И я бы рекомендовал собственникам недвижимости в основном тех, кто сдает коттеджи бизнес-класса, быть более сговорчивыми, чтобы найти себе арендаторов на весь летний период.

- От чего зависит стоимость аренды дачи или коттеджа?

На цену влияет множество факторов: транспортная доступность, наличие рядом социальной инфраструктуры, отдаленность от столицы, благоустройство, близость к воде… Наиболее активно берут в аренду недвижимость, находящуюся в пределах 30–50 километров от Москвы. Следующий пояс — отдаленность от столицы на 50–70 километров. К недвижимости, которая еще дальше, интерес меньше.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства SPENCER ESTATE:

- Сезон начинается, когда становится тепло. Думаю, в этом году будет спрос на бюджетные предложения — до 80 тысяч рублей в месяц. И сложно придется арендодателям дорогих домовладений.

Илья Менжунов, директор Департамента компании «Метриум групп»:

- Арендаторы пока не спешат заключать договоры на загородную элитную недвижимость — ждут, что цены снизятся. Скорее всего, их ожидания оправдаются. В марте цены упали на 20 процентов.

(Для Вечерней Москвы Армен Мурадян)


Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями

У каждого жителя многоквартирного дома, пожалуй, найдется пара-тройка «камней» претензий, которые он готов метнуть в своего соседа. Шум по ночам, мусор в подъезде, захват парковочных мест — вот далеко не полный список того, что может отравить нашу жизнь и испортить отношения с соседями, однако из любой конфликтной ситуации можно выйти победителем, если знать, как правильно действовать.

Битва за тишину

В числе самых распространенных жалоб на соседей — регулярный шум по ночам или же любовь к громким ремонтным работам ранним утром в выходной день. Обычно страдающие от шумных соседей жильцы предпочитают разбираться с нарушителями тишины лично, а именно методом угроз, а то и рукоприкладства. Первое — часто не действует, а за второе можно самому поплатиться. 

Единого федерального закона, регламентирующего уровень шума в зависимости от суток, как такового нет. Подобные законы принимаются в каждом регионе отдельно. Например, в Москве шуметь в многоквартирном доме запрещено с 23 ночи до 7 часов утра, подчеркивают эксперты. Как правило, в регионах на уровне местных нормативных правовых актов вводятся ограничения по шуму, аналогичные столичным, отмечает адвокат, руководитель собственного юридического центра Олег Сухов. Кстати, подобный запрет вовсе не означает, что в оставшиеся сутки, то есть с 7 утра и до 23 ночи, можно шуметь. 

Так, в соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», санитарными нормами допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств, а также нормами СНиП, уровень допустимого шума не должен превышать 35 Дцб в промежуток времени с 7 до 23, и 25 Дцб в промежуток с 23 до 7 часов, поясняет Сухов.

Конечно, самостоятельно замерить уровень шума невозможно, отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. К тому же суд в качестве доказательств принимает данные только от сертифицированных организаций, например, Роспотребнадзора, добавляет она. Главный оценочный критерий в такой ситуации — личное ощущение дискомфорта.

«Если соседа-дебошира не удается усмирить путем мирных переговоров, нужно вызывать участкового и писать заявление о привлечении нарушителя к административной ответственности. Причем, чем чаще фиксируются такие вызовы, тем больше шансов победить в борьбе за спокойный сон», — инструктирует собеседница агентства. Однако административное наказание, по ее словам, мало пугает людей — ведь это всего лишь штраф в размере от одной до двух тысяч рублей. В данном случае жильцы прилегающих квартир имеют право ходатайствовать перед правоприменительными органами о рассмотрении вопроса конфискации аудио-аппаратуры как орудия совершения административного правонарушения, уточняет юрист компании «Юков и Партнеры» Роман Зятнин. 

Ну а если и это не помогает, то можно пойти на крайнюю меру — выселение нарушителей спокойствия. Этого можно добиться, собрав необходимые доказательства шумности соседей, поясняет Литинецкая. «Необходимо будет зафиксировать ваши обращения к участковому, письма в адрес шумного соседа с указанием претензий и требованиями прекратить нарушать право соседей на отдых, получить заключение Роспотребнадзора о превышении допустимого уровня шума», — говорит собеседница агентства. С указанными документами можно направляться в местную администрацию с запросом о выдвижении иска о принудительной реализации жилья нарушителя с торгов. 

Шансы «утихомирить» дебоширов возрастают, если жалоба на них будет коллективной, ведь, как правило, нерадивые соседи доставляют неудобства не только какому-то отдельному жильцу, а сразу нескольким семьям, добавляет Сухов. 

В целом, если вы хотите добиться результата, нужно не лениться и быть настойчивым, советует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Сам эксперт делится личным опытом из жизни: однажды он сумел после нескольких часов противостояния добиться прекращения шумных работы на стройке элитного дома в Хамовниках глубокой ночью. Ему потребовалось два раза вызвать экипажи полиции, сфотографировать бригадира и разрешение на работы в ночное время, подписанное префектом, где говорилось, что разрешены работы «не шумовые». «После того, как все участники были сфотографированы и переписаны, им было обещано „много хорошего“, все работы немедленно прекратились», — рассказывает Ламин.

Битва за чистоту

Еще одним поводом для соседской ссоры является мусор на лестничной клетке. Бороться с нарушителями чистоты в данном случае можно несколькими способами, например, пустив в ход психологические приемы. Скажем, если сосед планомерно выставляет мусор за дверь, можно позвонить ему дверь и, вежливо улыбаясь, сообщить, что он забыл свой пакет на лестничной клетке, советует Литинецкая. И так делать каждый раз, когда он выставляет пакет. Можно также расклеивать на досках объявлений обращения к соседям с просьбой не мусорить. Плюс этого в том, что такое сообщение увидят и другие жильцы, а значит, проблема приобретет «огласку», а любой нарушитель подсознательно хочет избежать публичности. 

Если же замечания безрезультатны, Сухов рекомендует написать заявление в полицию, чтобы зафиксировать нарушение со стороны соседей, а затем пожаловаться в Роспотребнадзор с требованием о проведении соответствующей экспертизы.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса, жители многоквартирного дома должны содержать в чистоте его общее имущество, а в соответствии с «Правилами пользования жилыми помещениями» они обязаны соблюдать права соседей, санитарно-гигиенические и экологические нормы и правила, объясняет эксперт. Если и это не помогло, придется обратиться в прокуратуру.

Битва за гигиену

Настоящей бедой для жильцов дома могут стать рьяные любители домашних животных. Особенно тяжело в данном случае «бороться» со старенькими бабушками, которые подчас заводят в маленькой квартире по 15 питомцев. Сразу нужно оговориться, что законодательно не установлено ограничение по максимальному количеству животных, которых можно содержать в жилом помещении, предупреждает Сухов. Поэтому претензии в основном возникают из-за неприятного запаха, постоянной грязи в подъезде, шумного лаянья и мяуканья.

В первую очередь необходимо обратиться с жалобой в жилищно-эксплуатационную организацию по месту жительства, в управляющую компанию, ТСЖ, жилищную инспекцию, инструктирует адвокат. Именно эти организации должны следить за тем, как выполняются правила по содержанию домашних животных. Не лишним будет обратиться и к участковому для проведения проверки и составления протокола, добавляет Сухов. 

По закону, владельцы животных обязаны соблюдать правила общежития в местах общего пользования, добавляет Литинецкая. Кроме того она замечает, что запрещается держать кошек и собак на балконах, лоджиях и чердаках, а также выгуливать собак без намордников на территории детских и спортивных площадок. 

Битва с автолюбителями

Соседские распри могут выходить за границы дома и переноситься во двор. Особые претензии предъявляются к автовладельцам, которые любят помыть автомобиль или же поковыряться в нем прямо под окнами дома или же «картинно погазовать», хвастаясь перед друзьями мощью двигателя. Эксперты в один голос заявляют, что мойка, ремонт автомобилей, слив масел, бензина, а также стоянка автомобиля с включенным двигателем запрещены законом. За подобные правонарушения автовладельцу грозит административное наказание в виде штрафа от одной до пяти тысяч рублей.

Чтобы привлечь такого автовладельца к ответственности, Зятнин рекомендует сделать фото- или видеозапись нарушения, вызвать наряд полиции для составления протокола о совершении административного правонарушения. 

Битва за парковку

Настоящим яблоком раздора соседей уже не одного подъезда, но и всего дома и даже соседних домов, является битва за парковочное место. Многие люди захватывают место под свой автомобиль, огораживая его цепью. Другие же могут испортить автомобиль соседа, который занял их место. И то, и другое незаконно. 

По закону, если место не куплено и не арендовано, то им может пользоваться любой автолюбитель, подчеркивает Ламин. 

Огораживание же земельных участков  попадает под статью 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях «Незаконное занятие земельного участка», напоминает Литинецкая. Поэтому, если соседи огородили себе столбиками место для парковки, смело можно фотографировать номера припаркованной на данном участке машины, а далее подать жалобу в префектуру округа или управу района с указанием контактных данных. К заявлению следует приложить фотографии.

«Вашему заявлению обязаны присвоить порядковый номер и передать на рассмотрение в государственное казенное учреждение инженерных служб района, которое отвечает за содержание дворовых территорий», — поясняет собеседница агентства. Кроме того, можно также обратиться в УВД района, написать заявление в экологическую полицию. В данном случае автовладельцу-нарушителю грозит штраф в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). 

Битва за территорию

Случается и так, что соседи захватывают часть подъездной территории, например, огораживают часть лестничной клетки под велосипед или коляску, а то и вовсе перекрывают пространство под лестницей или какие-то ниши в подъезде. А иные собственники просто решают, что в общем подъездом коридоре у них будет кладовая, куда можно будет выносить весь крупногабаритный хлам и даже хранить скутер. В этой ситуации помочь может только общее собрание жильцов дома.

Дело в том, что все имущество многоквартирного дома находится в совместной собственности его владельцев, поясняет Сухов. Без согласия других жителей, принятого на общем собрании, осуществлять какие-либо действия по распоряжению общим имуществом неправомерно, добавляет адвокат.

А любителям скутеров и мотоциклов можно отдельно объяснить, что хранение скутера на лестничной площадке нарушает правила пожарной безопасности, за несоблюдение которых на виновника может быть наложено серьезное административное наказание, указывает эксперт.

А как Вы живете с соседями?

(Выборгские ведомости)


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика