Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Бусины, обоняние и ностальгия: чем руководствуются россияне при выборе жилья

Счастливая восьмерка

Самой популярной из нетрадиционных методик по выбору будущего жилья является нумерология, считают эксперты.

Руководитель отдела городской недвижимости Центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Бердяева рассказывает, что иногда в дополнение к основным параметрам - цене, локации, характеристикам объекта, появляется еще один - номера квартиры и дома должны складываться в особое число.

В нумерологию вообще верят очень часто, подтверждает гендиректор «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Так, один из клиентов, приобретая вторичное жилье, складывал номер дома и номер квартиры - в итоге должна была получиться именно цифра 8. «Он уверял, что всегда жил только в тех домах, в адресе которых была восьмерка, и что это приносит удачу», - поясняет Доброхотова. При этом она отмечает, что с новостройками ситуация чуть иная: так как во время строительства узнать номер самой квартиры обычно невозможно (или номер квартиры потом может измениться), люди стараются хотя бы выбрать счастливый этаж.

У многих клиентов есть счастливые и не счастливые цифры, некоторые покупатели ни за что не приобретут квартиру под несчастливым номером, продолжает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. Например, многие отвергают объекты с номером 13 и не соглашаются на сделки 13 числа.

По словам заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексея Оленева, ряд покупателей ориентируется на статистические данные и различные псевдонаучные исследования, согласно которым квартиры с определенным номером считаются более удачными, а некоторые - категорически несчастливыми. Например, они чаще всего затапливаются или обворовываются.

Директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов рассказывает случай, когда 31 декабря в отдел продаж позвонил человек, который явно был «навеселе». Он сообщил, что ему очень понравился один дом, представленный на сайте под номером 31, потому что 31 число - это Новый год, а Новый год - это чудесный праздник, и поэтому ему должно непременно повезти. Клиент учтиво попросил назначить осмотр коттеджа на 2 января, предусмотрительно предположив, что подъехать 1 января он, скорее всего, будет не в состоянии. «Мы, конечно, согласились, но особых надежд на эту встречу возлагать не стали. Представьте удивление брокера, когда клиент приехал на осмотр вовремя, да еще и почти сразу заключил сделку на приобретение дорогостоящего коттеджа под номером 31, с твердой уверенностью в том, что это число принесет ему удачу», - говорит Менжунов.

Старый добрый фэн-шуй

«Для некоторой категории людей важно соответствие жилья правилам фэн-шуя», - замечает руководитель офиса «Проспект Мира» компании «Инком-Недвижимость» Юлия Динер.

Она рассказывает о клиентке, у которой в параметрах желаемого жилья было указано, что первые этажи она не рассматривает. Ей показали около 15 квартир на других этажах, но она ни на одну из них не соглашалась. В итоге ей все же решили показать квартиру на первом этаже, причем в не очень хорошем состоянии. И дама выбрала именно ее. Оказалось, что все это время покупательница руководствовалась правилами фэн-шуя, и ни одна из предыдущих квартир им не соответствовала.

А в «Азбуке жилья» вспоминают клиента, который при выборе квартиры руководствовался принципами не фэн-шуй, а васту-шастры. «Именно от него мы узнали, что эта наука, оказывается, прародительница фэн-шуй. Она направлена на гармонизацию пространства внутри дома», - говорит руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости «Азбука Жилья» Оксана Русанович. Например, для него было принципиально, чтобы кухня располагалась на юго-востоке - там господствует энергия Венеры, отвечающая за женскую силу.

«При этом большинство покупателей следует не всем правилам этой восточной науки, а только той части, которая им больше запомнилась или понравилась», - подчеркивает Менжунов. Например, клиенты часто хотят, чтобы входная дверь располагалась на востоке, открывалась внутрь и была самой большой в квартире, а также, чтобы общее количество помещений в доме равнялось 5,6,7 или 9, но ни в коем случае не 3,4 или 8.

Иногда выясняется, что фэн-шуй у всех разный, отмечает эксперт. Он вспоминает случай, когда молодая пара при выборе загородного дома руководствовалась рекомендациями китайца-фэншуиста, который безжалостно отсеивал все варианты. В итоге он отверг и тот коттедж, который крайне импонировал семье по множеству других критериев, не относящихся к древнейшей практике.

Тогда клиенты решили пригласить на осмотр понравившегося дома еще одного уважаемого в узких кругах китайского специалиста по фэн-шую, чтобы выслушать и его мнение тоже. Вопреки ожиданиям, после двухчасового изучения коттеджа он радостно заявил, что жилье идеально подходит по всем канонам фэн-шуя. «Тем не менее, молодая семья приняла решение не брать этот дом. На всякий случай. Чтобы плохая энергия не тревожила семейное счастье, а то мало ли», - сетует Менжунов.

Звезды и злые духи

Иногда люди при совершении сделок с жильем руководствуются лунными и солнечными календарями, гороскопами, а также советами различного рода «экспертов».

Русанович рассказывает о женщине средних лет, которая хотела приобрести квартиру в Москве на вторичном рынке. Общий язык с риэлтором она нашла сразу, подобрали подходящий вариант, договорились с покупателем о цене, и 20 марта должна была состояться сделка. За четыре дня до назначенного срока звонит взволнованная клиентка и сообщает, что в этот день ни в коем случае нельзя совершать никаких сделок с недвижимостью. Причина - солнечное затмение. Ее личный астролог запретил ей участвовать во всяческих операциях с жильем еще как минимум две недели, якобы сейчас очень неблагоприятный период для денежных потоков. «Говорила она довольно обоснованно, и заверила нас, что не отказывается от своего решения, очень хочет приобрести эту квартиру, однако позже, в начале апреля», - вспоминает риелтор.

Подобное рассказывают и в «Бест-Новострое». Буквально на прошлой неделе одна клиентка никак не могла решиться на покупку квартиры самостоятельно: ей нужно было посоветоваться со своим личным консультантом и узнать, можно ли приобретать квартиру в период, когда Луна убывает - существовали опасения, что и квартира принесет убытки.

Оленев же в свою очередь утверждает, что нередко клиенты стремятся провести сделку именно на растущей луне.

«Нам встречались покупатели, выбирающие свой будущий дом, ориентируясь не на общепринятую, а на зодиакальную карту Москвы, где для каждого знака зодиака отмечен предпочтительный район проживания», - сообщает Хазова. Встречались, по ее словам, и клиенты, которые приглашали на просмотр своих личных астрологов, составляли гороскоп на день покупки и решались на нее, если он был благоприятным. Если же нет - переносили сделку на другой день.

«МИЭЛЬ» также в своей практике сталкивался с клиентами, которые на просмотры приглашали «экспертов» по злым духам, и просили их провести проверку жилплощади на этот счет. «Эти профессора магических наук изучали ауру квартиры с помощью специальных приспособлений - палочек, треугольников, рамок и давали свои рекомендации, которым потенциальные покупатели искренне внимали», - вспоминает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.

Квартира с запашком

По словам Бердяевой из «НДВ», некоторые при выборе будущего жилья пытаются оценить его ауру, например, используют специальные рамки или подвешивают бусинку на нитке, оценивая ауру по ее движениям.

Еще один интересный пример связан с «тест-драйвом» недвижимости. «Одна клиентка желала переночевать в доме перед тем, как принять решение по сделке (покупала половину объекта), и проверить, как будет чувствовать себя на новом месте», - рассказывает Бердяева.

А вот управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин вспоминает по-настоящему курьезный случай, когда квартиру выбирали по запаху… хозяев. Арендаторы на полном серьезе попросили разрешения обнюхать хозяев квартиры и все вокруг, утверждая, что если те курят или болеют какими-то серьезными заболеваниями, если рядом цветет не то растение, то у супруги и ребенка арендаторов может начаться аллергия.

«Другие клиенты требовали, чтобы в квартире 70% поверхностей было белого цвета, и был минимум темных или цветных отделочных материалов», - добавляет Ламин. Правда потом выяснилось, что девушка, которая арендовала жилье, была дизайнером с большой коллекцией собственной мебели и декоративных предметов интерьера, которые надо было фотографировать на белом фоне.

Про самый трогательный фактор, повлиявший на выбор квартиры, рассказали в «Инкоме». В агентство обратился мужчина, который продавал квартиру, но хотел за нее получить невероятно завышенную сумму, поэтому на нее долго не могли найти покупателя. Но как-то квартиру пришел смотреть клиент, который сразу же, буквально с порога принял решение о покупке. Объясняя причину такого быстрого решения, он даже прослезился. Оказалось, что на месте этого дома раньше был роддом, в котором он родился. «Вот такой впечатлительный покупатель», - вспоминают агенты «Инкома».

(РИА Новости Недвижимость).


Что сегодня строится, сдается и продается в Таганском районе Москвы

Что это строится у меня по соседству? Скоро ли откроется новая школа? Куда вложиться, выбирая новостройку? Стоит ли переезжать из района в район? Эти и другие вопросы получат ответ в нашей серии, посвященной застройке столичных районов. Сегодня речь о районе Таганский — со всей свой богатой и местами неоднозначной историей он особняком держится среди других районов Центрального округа Москвы.

Хотя Таганский район и расположен самом в центре, статус его с точки зрения покупателей высокобюджетной недвижимости далеко небесспорен. И все же, недвижимость здесь стоит дорого: как-никак центр города. Кроме того, район имеет хорошую транспортную доступность и перспективы для будущего развития.

Один из десяти

Таганский район расположен в центре Москвы и считается одним из старейших районов, где сохранились памятники архитектуры, культуры и истории. Одной из таких исторических доминант является высотка на Котельнической набережной, в которой проживали (и продолжают это делать) известные поэты, музыканты, актеры и актрисы. Другая — Покровский женский монастырь, где покоятся мощи святой Матроны Московской, и куда сегодня съезжаются паломники со всей страны. В прошлом году на Таганской улице даже построили специально для них гостиницу и часовню с молельным домом.

Увы, несмотря на центральное местоположение, богатую историю и обилие достопримечательностей, район не считается особо престижным. Мало того — как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» — среди десяти районов Центрального округа столицы Таганский является одним из самых непривлекательных для жизни.

Все дело в том, что в районе мало зеленых зон, значительная часть его территории занята промышленными предприятиями, из-за чего экологическая обстановка считается неблагополучной, а жилой фонд представлен старыми типовыми домами. «В Таганском районе в 1950-х годах велось массовое строительство "хрущевок". В 1973 году государством было утверждено создание в Москве нескольких заповедных зон. В итоге в Таганском районе в пределах Садового кольца не допускалось возведение типовых зданий. Однако за его пределами началось массовое строительство панельных домов, что не прибавило району престижности. Сегодня большинство квартир вторичного рынка предлагается именно в таких строениях», — рассказывает эксперт.

Помимо того, за районом тянется и определенная дурная слава — он исторически считался криминальным, чему немало способствовал тот факт, что именно в его границах располагалась Таганская тюрьма, построенная по указу императора Александра I в 1804 году. Снесли ее только в 1958-м. «Среди всех районов Центрального округа Таганский по престижности можно сравнить с Басманным районом, который также не пользуется большой популярностью среди аудитории высокобюджетной недвижимости. Остальным районам Таганский уступает как по престижности, месторасположению, так и по экологии», — отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.

Река для элиты

Между тем, у района есть большое преимущество — он имеет выход на набережную Москвы-реки, так что для высокобюджетного жилья, как утверждают эксперты, здесь неплохие перспективы. Можно предположить, что район преобразится в лучшую сторону после реорганизации промзон — а это сегодня одна из приоритетных задач города. И если сравнивать Таганский не с «одноклассниками», а с другими районами города, находящимися за пределами Центрального округа, то, конечно, он будет оставаться в приоритете у застройщиков.

Сегодня на первичном рынке в Таганском районе, по данным риэлторов, реализуется несколько проектов со средней ценой квадратного метра в 920 тысяч рублей. Это жилые комплексы Royal House on Yauza, «АРТ Хаус», «Шоколад», «Клубный дом на Котельнической», «Дом на Рогожском валу» и дом в Лавровом переулке. «Самая низкая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК "Дом на Рогожском валу" — 252,8 тысячи рублей. В целом однокомнатные квартиры на первичном рынке стоят в среднем 1,3 млн за квадратный метр, "двушки" – 920 тысяч рублей, "трешки" — 930 тысяч рублей, четырехкомнатные — 960 тысяч рублей, пятикомнатные – 735 тысяч рублей за "квадрат"», — приводит свои данные Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Вторичный рынок представлен, в основном, объектами эконом-класса и подвержен общей тенденции незначительного роста цен с активным «вымыванием» недорогих предложений. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в районе Таганский составляет 268,2 тысячи рублей, средняя стоимость квартир — 16,5 миллиона рублей. За «однушку» здесь придется выложить в среднем 10,2 миллиона, за «двушку» — 14,1 миллиона, за «трешку» — 19,8 миллиона рублей. Самая дешевая квартира в районе Таганский, по словам риэлторов, расположена на первом этаже 12-этажного панельного дома на улице Нижегородская. Это однокомнатная квартира общей площадью 34 «квадрата». Недвижимость продается за 6,8 миллиона рублей. Самое дорогое жилье расположено в Тетеринском переулке на восьмом этаже 9-этажного дома. Это пятикомнатная квартира общей площадью 400 квадратных метров. Объект выставлен за 381 миллион рублей.

Что касается цен на аренду жилья, они здесь выше, чем во многих других районах. Преимущество Таганки — в хорошей транспортной доступности: здесь проходят пять линий метрополитена (Кольцевая, Таганско-Краснопресненская, Калужско-Рижская, Калининская, Люблинско-Дмитровская), развита сеть наземного транспорта. «Средняя ежемесячная ставка найма однокомнатной квартиры в районе Таганский составляет 40–42 тысячи рублей. Средняя ежемесячная ставка найма "двушки" — 65 тысяч рублей. Аренда трехкомнатной квартиры обойдется в 85 тысяч рублей в месяц», — делится данными Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

Планов громадье

Реализация новых проектов в Таганском районе ведется точечно. В ближайшие годы здесь планируется ввести, помимо жилых домов, еще и объекты инфраструктуры, в том числе социальной. Например, в 2015 году, по данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в Наставническом переулке планируется открыть многофункциональный жилой комплекс с апарт-отелем для Управления делами Президента РФ. Общая площадь застройки составит свыше 50,9 тысячи квадратных метров, из которых жилая площадь — 29,6 тысячи «квадратов». В доме, высота которого будет переменной и составит 9 и 10 этажей, будет 120 квартир. Проектом предусмотрен паркинг на 267 машиномест. Еще один многофункциональный жилой комплекс планируется сдать в 4-м Котельническом переулке. Общая площадь объекта составит 40,7 тысячи «квадратов», его высота будет переменной – в 5,7,9 и 10 этажей.

На улице Рогожский вал построят двухэтажный физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью 1,3 тысячи квадратных метров. Рядом, на том же Рогожском валу, в этом году введут жилой комплекс высотой в 13 этажей со встроенными помещениями. Общая площадь объекта составит 19,5 тысячи квадратных метров, из них на жилье придется 8,4 тысячи «квадратов» (120 квартир). Подземная парковка рассчитана на 152 машиноместа.

На улице Большая Калитниковская достраивают жилой дом по индивидуальному проекту высотой в 26 этажей. Общая площадь застройки составит 54,3 тысячи квадратных метров, жилая — 11,8 тысячи «квадратов». Всего в доме будет 206 квартир. Паркинг рассчитан на 501 машиноместо. Экспериментальный жилой дом общей площадью 15,9 тысячи квадратных метров появится на Нижегородской улице. В нем предусмотрено 156 квартир. Высота строения составит 22 этажа. Парковка рассчитана на 94 машиноместа.

В Малом Полуярославском переулке в перспективе откроется новое детское образовательное учреждение на 200 мест. Общая площадь объекта составит 2,6 тысячи «квадратов». На Николоямской улице в 2015 году планируется завершить первую очередь реконструкции административно-жилого комплекса под гостиницу. Общая площадь четырехэтажного объекта составит 8,3 тысячи квадратных метров. В Товарищеском переулке намечен ввод второй очереди здания Московского государственного академического художественного института имени В.И.Сурикова. На Рабочей улице появится четырехэтажная пристройка к жилому дому общей площадью 1,9 тысячи квадратных метров. На улице Рабочая, 53 завершается реконструкция здания ГБУ «Дворец детского спорта».

На 2016-й в Таганском районе намечена реализация еще пяти проектов. Так, на Таганской улице после реконструкции нежилого здания появится ресторан. В этом же году планируется завершить реконструкцию административно-выставочного здания ГБУК города Москвы «Дом русского зарубежья имени Александра Солженицына» (на Нижней Радищевской). На Котельнической набережной откроют административно-учебный и жилой комплекс общей площадью 26,6 тысячи квадратных метров.

На улицах Сосинская и 2-я Дубровская, а также в Большом Симоновском переулке строятся жилые дома высотой в 1,3,5,6,11,14 и 15 этажей. Общая площадь объектов — 82,5 тысячи «квадратов», из них 52,3 тысячи придется на жилье. Всего в домах будет 584 квартиры. Паркинг рассчитан на 243 машиноместа.

В 2017 году в Таганском районе планируется ввести пока только один объект — пристройку на 480 посещений в смену к взрослой городской поликлинике №4 на улице Рабочая. Впрочем, вряд ли дело ограничится одной только пристройкой: кризис кризисом, но площадки под развитие в районе есть, а его центральное местоположение просто-таки обязывает к появлению новых — и недешевых — проектов.

(ЮЛИЯ МИРОВЕЦ)


Почему и насколько подешевела аренда в Москве

Владельцам квартир в Москве стало сложнее находить арендаторов, поэтому сроки экспозиции измеряются неделями, а цены значительно снизились в сравнении с прошлым годом, утверждают опрошенные РБК риелторы.

«Иллюзии вчерашнего дня»

По итогам первого квартала 2015 года доля однокомнатных квартир, предложенных в аренду за 30 тыс. руб. в месяц и дешевле, составила 48,7% от общего объема сдающихся в Москве «однушек», сообщил РБК представитель группы ЦИАН, год назад эта доля была примерно вдвое меньше. На сайте Cian.ru размещена одна из крупнейших в Рунете баз с предложениями о продаже и аренде квартир; например, на 1 апреля содержала 89 883 объявления о сдаче квартир в границах «старой» Москвы.

В столице сдается в аренду около 400 тыс. квартир или больше 10% жилого фонда, говорил руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников в интервью телеканалу «Москва 24» в июле 2014 года, причем официально оформлено только около 30 тыс. сделок.

«В последние месяцы мы отмечаем рост низкобюджетных предложений, — комментирует директор по аналитике и инвестициям ЦИАНа Михаил Лукьянов. — Это связано как с общей экономической нестабильностью в стране, так и с оттоком иностранной рабочей силы». Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко отмечает, что многие арендаторы ищут жилье поскромнее — перемещаются из «двушек» в «однушки», а из «однушек» — в отдельные комнаты, «запросы на которые выросли с начала года приблизительно на 15%».

По оценке портала для поиска недвижимости Domofond.ru (партнер Avito.ru, в данный момент в базе 17,8 тыс. объявлений по аренде квартир в Москве), средняя цена предложения аренды однокомнатной квартиры в столице (поисковик учитывает все сегменты — эконом-, бизнес- и элиткласс) в марте упала относительно февраля на 3%, примерно до 34 тыс. руб. В реальных сделках цены могли сократиться сильнее: по словам гендиректора агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, многие собственники квартир пока «живут иллюзиями вчерашнего дня» и ждут арендаторов, которые согласятся на прежние расценки. Снижают ставки в основном те, кто сдает квартиры через агентства, поскольку риелторы объясняют своим клиентам ситуацию на рынке, поясняет она.

«Сейчас на окраине Москвы в районе метро «Выхино» можно снять «однушку» экономкласса за 23 тыс. руб., — рассказывает руководитель аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. — У метро «Волгоградский проспект» — за 30–32 тыс. руб., у «Китай-города» — от 40 тыс. руб. И это нормальные жилые квартиры. Полгода назад снять что-то похожее за такие деньги было нереально. Вышеупомянутая квартира в «Выхино», например, стоила 29 тыс. руб.». «Раньше найти в Москве однокомнатную квартиру за 25 тыс. руб. было чудом, — соглашается Моисеева. — Сейчас я вижу квартиры за 20–23 тыс. руб. Правда, они расположены в основном на окраинах города и вдали от метро». За 30 тыс. руб., по ее словам, уже можно снять двухкомнатную квартиру в Кузьминках или у метро «Братиславская», а раньше они сдавались за 35–40 тыс. руб.

Восточный округ оказался самым доступным по цене в Москве: в марте более 90% квартир там было представлено в ценовой категории до 50 тыс. руб., говорят в ЦИАН. Самый дорогой — традиционно Центральный административный округ, где более половины предложений — от 150 тыс. руб.

«Жизнь концентрируется в Москве»

По оценке риелторов из «Азбуки жилья» и Spencer Estate, если в сегменте экономкласса квартиру можно снять на 15–20% дешевле, чем год назад, то в элитном сегменте — на 30–50%. «Недавно мы пытались сдать двухкомнатную квартиру в Хамовниках за 140 тыс. руб., и пока продавец не снизил цену до 110 тыс., арендаторы отказывались от сделки», — рассказывает руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. Трехкомнатная квартира в Оружейном переулке в новом доме с охраняемой территорией в конце 2013 года сдавалась в валюте — за $8 тыс. в месяц, а в январе этого года ее сдали уже за рубли — за 280 тыс. руб., что примерно вдвое дешевле в валюте, добавляет Карпова.

«Совокупный объем спроса на рынке высокобюджетной аренды Москвы за первый квартал 2015 года снизился почти на 30% по отношению к аналогичному показателю 2014‑го, — говорит руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова. — Это связано с сокращением штата многих иностранных компаний». По оценкам IntermarkSavills, доля иностранных клиентов среди арендаторов таких квартир достигает 57%.

«Общая ситуация в стране не в пользу квартиросъемщиков, — подчеркивает Бабичев из «Азбуки жилья». — Ужесточение миграционной политики, ослабление рубля — все это привело к тому, что в Москве невыгодно стало снимать, особенно приезжим». По оценке Моисеевой, сильно увеличились сроки экспозиции: если раньше квартиры экономкласса сдавались за несколько дней, то теперь они сдаются около месяца.

На фоне падения спроса на арендном рынке растет предложение квартир: из‑за девальвации рубля многие люди в конце прошлого года инвестировали в квартиры и сейчас пытаются их сдать, утверждают риелторы. Так, по оценке «Бест-Новострой», в январе предложение превышало спрос примерно на 40%. По сравнению с серединой 2014‑го текущее предложение увеличилось в три-четыре раза, подсчитали в «Азбуке жилья». «Объем предложения на рынке аренды элитной недвижимости по итогам марта 2015‑го был максимальным, — утверждает Куликова. — Прирост количества предложения почти на две трети состоит из тех квартир, которые сдаются впервые».

Несмотря ни на что, опрошенные РБК эксперты надеются на оживление рынка. «Конечно, рынок аренды не достигнет в этом году объемов предыдущих лет, — говорит гендиректор Kalinka Real Estate Екатерина Румянцева. — Но по мере того как будут восстанавливаться продажи недвижимости, восстановится и рынок аренды». В определенный момент коррекция экономики прекратится, верит Куликова: «Основным движущим фактором будет и то, что многие компании-работодатели смогли удержаться на плаву, скорректировав свои бизнес-планы на этот год. Вместе с бизнесом к новым реалиям будет приспосабливаться и рынок жилья».

«Вся деловая, финансовая жизнь России концентрируется в Москве. Именно поэтому арендное жилье в столице будет востребовано даже в кризис», — резюмирует управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин.

(РБК)


Граждане начнут расплачиваться по кредитам квартирами

Еще недавно россияне предпочитали покупать квартиры либо для того, чтобы улучшить жилищные условия, либо для того, чтобы инвестировать в недвижимость. Однако экономическая ситуация конца 2014 года внесла в прежние тенденции существенные коррективы. Теперь все большее число граждан интересуется продажей ранее приобретенного, в том числе в кредит, жилья. Такой вывод делают юристы, проанализировавшие около 50 тыс. юридических запросов в сфере жилищного права за последний год. Согласно их выводам, более половины желающих избавиться от недвижимости в качестве основных аргументов называют экономические сложности: рост семейных расходов, падение доходов и угрозу увольнения.

Начиная с февраля 2015 года количество консультаций по продаже квартир превысило количество консультаций по покупке, сообщают специалисты юридического онлайн-сервиса Правовед.ru. При этом если 45% пользователей сервиса, объясняя, почему они хотят продать жилье, ссылаются на семейные обстоятельства, в частности, на развод, то остальные – а это более 50% – указывают на экономические сложности.

Как известно, в декабре 2014 года наблюдался ажиотажный спрос на покупку недвижимости. На фоне резкого ослабления рубля и роста инфляции россияне пытались сохранить собственные сбережения, вкладывая их в недвижимость. Сейчас же, по мнению юристов, наблюдается обратная тенденция. Большинство тех, кто купил жилье в конце прошлого года, пытаются от него избавиться. «На рынке недвижимости имеется значительная доля инвестиционных квартир, которые приобретались из расчета, что квартира будет расти в цене», – объясняет основатель Правовед.ru Валерий Мешков. После падения рубля многие столкнулись с тем, что цены на квартиры оказались не привязаны к валюте, и осознали, что недвижимость – не лучший способ инвестирования. Упала и стоимость аренды в РФ, так что выгода от сдачи квартир серьезно снизилась, констатирует Мешков.

На увеличение количества продаж жилья влияют именно экономические факторы, считают юристы. «На собственников квартир повлияло также увеличение налогового бремени: налог будет исчисляться теперь от кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной», – напоминает юрист Правовед.ru Натан Будовниц. 

К тому же, как показало исследование юристов, граждане начинают избавляться не только от «инвестиционных» квартир, но и от жилья, приобретенного по еще не погашенной ипотеке. Подобное явление специалисты Правовед.ru объясняют неспособностью россиян выплачивать как ипотечный, так и другие потребительские кредиты. «Инфляция и рост тарифов ЖКХ при неизменной заработной плате подталкивают к решению о продаже недвижимости или ухудшению жилищных условий с целью погашения кредитов», – говорят исследователи. Как пояснили «НГ» в компании, оказавшиеся в подобной ситуации граждане предпочитают либо продавать с одобрения банка свою ипотечную квартиру и тем самым закрывать существующий перед банком долг по кредиту за квартиру, либо хотят поменять большую жилплощадь на меньшую, а полученной разницей покрывать расходы по каким-то другим своим обязательствам.

К слову, лишь за два первых месяца текущего года просроченная задолженность жителей РФ по ипотеке увеличилась почти на 17% и составила около 54 млрд руб. Быстрее просрочка росла только в январе-феврале 2009 года – на 25%, сообщает коллекторское агентство Sequoia Credit Consolidation. Для сравнения: в январе-феврале 2014 года рост просрочки составил лишь 3,7%.

Некоторые эксперты рынка недвижимости соглашаются с выводами юристов и подтверждают, что рост числа предложений по продаже жилья есть, но пока он не слишком заметен. «Количество запросов от людей, имеющих ипотечные квартиры, действительно увеличилось. Однако не привело к увеличению количества сделок с ипотечными квартирами», – сообщает директор департамента «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, это происходит из-за общей нестабильности в экономике. «Люди неуверенно себя чувствуют с точки зрения будущего, поэтому хотят быть вооружены знаниями на случай, если произойдет какая-то непредвиденная ситуация», – указывает эксперт.

В случае если негативные тенденции в экономике продлятся более длительное время, вполне можно ожидать дальнейшего роста подобных обращений к юристам, говорит гендиректор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

Однако многие эксперты «НГ» с выводами юристов все же не согласились. «Как правило, к продаже залоговой квартиры заемщики прибегают в самом крайнем случае, когда выплата кредита становится невозможной», – говорит руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. В случае же временной невозможности выплат по ипотеке банк может предложить заемщикам различные варианты: реструктуризацию кредита с уменьшением ежемесячных платежей или отсрочку платежей сроком до полугода. «Одним словом, потеря работы или временные финансовые трудности не многих заемщиков заставляют отказаться от квартиры», – указывает эксперт.

Что же касается увеличения налогового бремени, то это в еще меньшей степени может послужить причиной продажи квартиры, ведь такое увеличение люди еще не успели почувствовать, считает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. «Первое увеличение налоговых платежей мы увидим в своих квитанциях только в 2016 году, когда будем платить за 2015 год», – объясняет эксперт.

Не согласны эксперты и с выводами юристов относительно тенденций на рынке аренды жилья. «Спрос уменьшился, но не критично. Скорее речь идет о перераспределении спроса с дорогого жилья на дешевое», – поясняет Константин Барсуков. Действительно, соглашается Вадим Ламин, спрос на аренду в сегменте больших квартир снизился. «Небольшие по площади квартиры по-прежнему востребованы. Многие люди стали экономить и переезжать в более скромное жилье», – уточняет он.

К тому же, добавляет Алексей Новиков, многие понимают, что сейчас не лучшее время для продажи недвижимости. «В условиях снижения спроса реализованы могут быть только те объекты, где предоставляется скидка, – замечает эксперт. – Поэтому ряд собственников и инвесторов предпочитают придерживать свои квартиры, чтобы переждать момент стагнации цен и вывести объекты на растущем рынке».

(Независимая газета)


Профессия «без корочки»

Риэлтор – посредник, с помощью которого заключаются сделки купли-продажи и аренды недвижимости. Существует мнение, что данная профессия изживает себя, что возможности Интернета способны решить любую задачу, а, кроме того, сэкономить деньги за счёт невыплаты комиссии.

Однако, разделяя это мнение, всё-таки помните о мошеннических схемах, которые всё ещё распространены на рынке жилья. Ведь в случае успеха, обман здесь приносит весьма ощутимый доход, а поэтому для многих такая игра стоит свеч.

Безусловно, можно и самому справиться с подбором необходимой квартиры, определить выгодный и затем оформить ипотечный заём, можно даже как-то на основании личного обаяния попробовать забронировать нужный вариант квартиры и зафиксировать в нём цену, однако всё равно это не снимет всех вопросов приобретения жилья.

Скажем, самое сложное в любой сделке с недвижимость – проверка документов и договоров. И здесь нужны не только юридические знания, но и опыт, и профессиональное чутьё, и наработанные связи со смежными специалистами. Впрочем, поговорим о риэлторской стезе на реальных примерах.

Тварь ли ты дрожащая или право имеешь?

Любой объект сделки на рынке недвижимости требует проверки, но начинать надо с участников. Прежде всего выясните, а может ли продавец или арендодатель распоряжаться данным имуществом. На первый взгляд кажется, что этот вопрос выеденного яйца не стоит, но практика как раз говорит об обратном.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина вспоминает случай, когда к ним обратился потенциальный арендатор с просьбой проверить надёжность предполагаемой сделки по аренде квартиры. Изучив все документы, было выяснено, что жильё сдавал сын, который право на это не имел. Родители могли вернуться, обнаружить дома неизвестных жильцов и с полным правом выставить их на улицу. Светлана Бирина отмечает, что такие примеры на рынке не единичны: «Дети, поругавшись с родителями, в отместку сдают квартиры, а пострадавшими в этой ситуации оказываются арендаторы».

Если же речь идёт о купле-продажи недвижимости, то сумма, которая стоит на кону, гораздо выше. А высокие ставки делают опасную игру для авантюристов ещё более привлекательной. И жизнь подтверждает это своими историями.

Юлия Динер, руководитель офиса «Проспект Мира» компании «ИНКОМ-Недвижимость», вспоминает, как один клиент обратился в компанию за услугой оформления сделки по покупке квартиры, которую он подобрал себе сам: «Когда мы начали проверять юридическую чистоту квартиры, то выяснили, что продавала эту недвижимость женщина, которая называла себя единоличной собственницей жилья. Но выяснилось, что на момент приобретения этого жилья она состояла в браке, а значит, её супруг имел полное право на ½ площади в этой квартире. Следовательно, если бы эта сделка состоялась без его согласия, то он на законном основании мог бы в дальнейшем отсудить свою долю у новых собственников».

А был случай, когда квартира принадлежала продавцу на основании  свидетельства о праве наследства по завещанию. Но проверка выяснила, что предыдущий владелец этой квартиры перед смертью написал завещание на совершенно постороннего человека, в то время как у него была престарелая мать, с которой он не поддерживал отношения. А по закону мама, как нетрудоспособный родитель, имеет право на обязательную долю в наследстве, независимо от того, что написано в завещании. В данном случае, она должна была наследовать не менее половины квартиры.

Документы требуют проверки

Даже убедившись, что с продавцами всё в порядке, что право продавать есть, и все собственники об этой продаже знают, необходимо проверить и сам объект сделки. Здесь тоже бывают неприятные сюрпризы.

Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, вспоминает случай, когда клиент обратился в компанию за юридическим сопровождением сделки по продаже квартиры, за которую уже даже был внесён аванс. По документам квартира была совершенно чистой. Когда-то в её приватизации участвовало трое собственников, но все они были якобы выписаны. В ходе же проверки при заказе архивной выписки выяснилось, что в квартире один из жильцов был прописан и выписан в место заключения. А это означало, что в любой момент он может вернуться и прописаться в квартире снова.

Семь раз отмерь

Тщательная проверка и перепроверка стоит потраченных усилий и денег. Если у вас, как клиента, возникают в чём-то сомнения, то стоит оставить собственные амбиции и незамедлительно обратиться к профессионалам-риэлтора.

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», встречал в своей практике истории, достойные детективной экранизации, когда действительную картину дел скрывали тщательно и продумано.

Как-то в компанию ГК «МИЦ» обратился покупатель, который самостоятельно подобрал себе квартиру на рынке вторичного жилья, стоимостью более 20 млн рублей. Речь шла о квартире, расположенной в ЖК «Золотые ключи-2», причём залог в размере 300 тыс. рублей уже был внесён. Покупка производилась с привлечением ипотеки, и все документы уже были одобрены банком. Но покупатель решил перестраховаться - и оказался прав. Выяснилось, что выписка из домовой книги, где было указано, что в квартире никто не прописан, была поддельной. На самом деле в квартире была зарегистрирована пожилая женщина, которая состояла на учёте в ПНД. Кроме того, у продавца с этой женщиной была долгая история судебных разбирательств. Но и это было не всё! Квартира была ещё и заложена, а выписка из ЕГРП, где об этом не говорилось ни слова, также оказалась фальшивой. Безусловно, продавец не рассчитывал на честную сделку, он изначально занимался мошенничеством. Данное дело закончилось тем, что сделка не состоялась, и было инициировано судебное разбирательство с целью возврата 300 тыс. рублей, которые были переданы в качестве аванса.

Мелкий шрифт – самое важное в договоре

Проверять следует ещё и все договора, фигурирующие в сделке. Читать надо всё и очень внимательно, а лучше, если проверять документы будут люди, понимающие как их суть, так и последствия любого пункта.

Например, Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», рассказал о случае, когда компания выступала посредником со стороны продавца при продаже загородного дома за несколько миллионов долларов: «Всё шло хорошо – был найден покупатель, которого всё устраивало. Была назначена дата сделки и даже внесён задаток. В день заключения сделки перед подписанием всех документов мы проверяли договоры купли-продажи и аренды банковской ячейки. При изучении договора аренды ячейки обнаружилась одна важная деталь. Согласно его условиям, собственник жилья, то есть продавец, мог забрать деньги из ячейки только в обязательном присутствии покупателя. Это означало, что после перехода прав собственности, покупатель мог просто исчезнуть на период аренды ячейки (чаще всего это один-два месяца), чтобы собственник не смог забрать деньги. Таким образом, клиент на вполне законных основаниях мог приобрести дом бесплатно. Решив, что это ошибка, мы обратились к сотруднику банка для исправления данного условия, прописанного в договоре. Но выяснилось, что этот пункт был указан по просьбе покупателя, который, вероятно, действительно хотел обмануть собственника. Однако условия договора аренды банковской ячейки были изменены. Сделка прошла успешно, продавец смог забрать деньги и в отсутствии покупателя».

Побочный эффект

Проверка документов и личностей – важная и кропотливая работа, которая значительно снижает риски сделок на вторичном рынке. Но это не единственная работа риэлтора.

 Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE,      напоминает, что часто риэлторы занимаются ещё и неплатежами клиентов, и выселением.  Причём такие случае не единичны: «Только за одну недавнюю неделю у нас было два таких  случая. Например, к нам обратилась собственница по причине неплатежей арендатора, а также  наличия у нас англоязычных брокеров, поскольку неплательщик был англоязычным, и по мере  роста суммы долга он ...стремительно забывал русский. Надо признаться, что с ним всё было  очень просто – получив уведомление о предстоящем визите с участковым, он быстро закрыл  долги и был таков».

 Одним словом, риэлторская служба, если и не опасна, то однозначно важна, и списывать эту  профессию в разряд бесперспективных не стоит. Вот и считайте сами, каких «корочек»  достойны те специалисты, которые серьёзно занимаются недвижимостью! 

(КВАДРУМ ЖУРНАЛ)


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика