+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Для арендаторов жилья хотят ввести налоговый вычет

Минстрой совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования планируют подготовить проект закона о введении налоговой льготы для граждан, которые легально арендуют жилье. Они рассматривают возможность ввести налоговый вычет для квартиросъемщиков, оформивших официальные договоры аренды, рассказал «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Предполагается, что введение налоговой льготы будет стимулировать граждан официально оформлять договоры аренды, что поможет вывести рынок из тени.

По словам юриста Руслана Маннапова, в странах Европе предусмотрены налоговые льготы для арендаторов. Это действенный механизм: чтобы получить вычет и частично компенсировать расходы на аренду, люди будут сообщать о том, что они снимают жилье. В налоговую будут поступать сведения об арендодателях, которые сдают квартиры.

Как рассказал изданию официальный представитель АИЖК, введение налогового вычета создаст благоприятные условия для формирования в стране цивилизованного рынка аренды. В результате доля нелегальной аренды снизится.

В настоящее время на рынке аренды эконом-класса только 5% арендодателей платят налоги, отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spenser Estate Вадим Ламин. Он полагает, что введение льготы поможет исправить эту ситуацию.


МИНСТРОЙ И АИЖК ОБСУЖДАЮТ ВВЕДЕНИЕ ЛЬГОТЫ ДЛЯ НАНИМАТЕЛЕЙ КВАРТИР

Расходы на аренду квартиры или дома можно будет частично компенсировать, если будет реализована новая инициатива Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Как рассказал «Известиям» заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, ведомство и АИЖК анализируют возможность введения налогового вычета для людей, которые снимают жилье. По мнению экспертов, эта мера будет способствовать выводу рынка аренды жилья из тени.

Минстрой и АИЖК в настоящее время изучают возможность введения налоговых вычетов для людей, которые снимают жилье и заключили официальные договоры найма, заявил Никита Стасишин.

То есть предлагаемая льгота коснется не всех арендаторов, а только тех, кто оформил сделку, следовательно, арендодатель платит все положенные налоги. По мнению заместителя главы Минстроя, эти меры повысят интерес граждан к арендному жилью.

Как рассказал источник «Известий», осведомленный о процессе обсуждения, предложения лягут в основу законопроекта, который планируется подготовить.

Налоговый вычет предполагает, что человек, получающий доход (заработную плату), облагаемый по ставке 13%, вправе уменьшить налогооблагаемую базу. Правда, общая сумма расходов в случае с продажей квартиры, например, не должна превышать 2 млн рублей в год. Проще говоря, вычет ограничивается суммой 260 тыс. рублей. В случае с арендой может быть применен механизм, который используется в случае с погашением ипотечного кредита, полагает юрист московского офиса фирмы «Ильяшев и партнеры» Руслан Маннапов. При этом фактически учитываются расходы, которые осуществлялись к концу расчетного периода. А максимальная сумма вычета составляет 390 тыс. рублей.

В АИЖК полагают, что налоговый вычет позволит повысить привлекательность организованного рынка аренды и увеличить долю долгосрочных договорных отношений.

- Введение налоговых вычетов для арендаторов жилья по аналогии с покупателями жилья в собственность создаст условия для активного развития цивилизованного рынка аренды и сокращения доли аренды по «серым» схемам, — считает официальный представитель АИЖК.

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сегодня большая часть рынка аренды находится в тени.

- Платят налоги сейчас в основном в дорогом сегменте, поскольку собственник квартиры заинтересован в том, чтобы защитить свое имущество, а арендаторы — в том, чтобы у них были гарантии. В дешевом сегменте почти не платят налогов, — пояснил эксперт.

По оценке управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадима Ламина, на сегодняшний день в экономсегменте налоги платят не более 5% собственников, классом выше — до 12%. Он уверен, что предполагаемые изменения будут стимулировать арендаторов заключать официальные договоры.

Юрист Руслан Маннапов напомнил, что в Европе, например, давно практикуются налоговые льготы для людей, снимающих жилье.

- И у нас такой механизм будет стимулировать людей сообщать о том, что они снимают жилье и желают возместить свои расходы. А это, в свою очередь, позволит налоговой получить информацию об арендодателях, которые такое жилье сдают, — уверен юрист.

По мнению Олега Репченко, одним из способов борьбы с уходом от налогов на рынке аренды недвижимости является развитие системы доходных домов, где можно будет снимать жилье экономкласса.

- Если эта система получит достаточное развитие, то налоги будут исправно поступать в казну, так как заниматься развитием такого бизнеса будут крупные компании. Сейчас это скорее единичные примеры, поскольку ставки по кредитам для застройщиков находятся на уровне 15–20% годовых, а аренда может приносить всего 5% прибыли, — сказал он.

Но если будет снижаться стоимость кредита, то и сам этот бизнес будет развиваться успешно, прогнозирует Олег Репченко.


АХ, АРБАТ, НАШ АРБАТ

Арбат — самая известная московская улица. Слава закрепилась за ней исторически. И немалую роль в этом сыграла песня Булата Окуджавы, проживавшего здесь. Эту улицу Москвы знает каждый житель России.

Историческая справка

Арбат не всегда был привычной пешеходной улицей, привлекающей толпы туристов. Было время, когда и улицы-то такой не было, а Арбатом называли местность между Знаменкой и Большой Никитской. Потом народ стал называть Арбатом Воздвиженку, а еще позже название закрепилось на своем нынешнем месте. Причем закрепилось основательно. Дело в том, что через Арбат проходила дорога на Смоленск, и царь Алексей Михайлович надумал переименовать нашу любимую улицу в Смоленскую. Но попытка не удалась, а Смоленской улицей стало безымянное продолжение Арбата. Зато сейчас Арбат часто называют Старым Арбатом в противовес Новому.

Популярность и некая элитность Арбата наживалась столетиями. Сперва это было место жизни простолюдинов. Об этом говорит и этимология названия, которая до конца не ясна, но по одной версии означает «пригород», по другой — «телега».

Постепенно жизнь все перевернула, и ко второй половине XVIII века на этой улице уже было 13 домов знатных людей и высокопоставленных чиновников и 20 домов дворян. Один граф Шереметьев имел на Арбате три особняка.

1812 год изменил улицу, прежняя выгорела, отстраивалась она уже иначе. А в XIX веке улица опять сменила свой имидж и стала купеческой. Кроме купеческих домов здесь появились лавки и магазины, и Арбат зажил почти привычной нам жизнью.

В 1974 году было принято решение сделать Арбат пешеходным, и 1980-е годы реконструкция была завершена.

Престиж и слава

Арбат — известная улица, но это все-таки не Золотая миля, потому что здесь, как отмечает Татьяна Долякова, директор департамента городской недвижимости PENNY LANE REALTY, жилой фонд весьма разнообразный: «Это и дореволюционные особняки, бывшие доходные дома, советские высотки и элитные новостройки. Здесь живут звезды, бизнесмены, чиновники, а также люди среднего достатка, которые получили жилье по наследству. Изначально здесь селилась научная и культурная интеллигенция. И до сих пор все еще сохранилась атмосфера старой Москвы с добрососедством, где все знают друг друга по именам. В районе Арбата любят селиться современные звезды и деятели искусства. Например, общеизвестно, что квартиры здесь приобретали Ксения Собчак, Иван Ургант, Филипп Киркоров, Дмитрий Дибров и другие». Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, уточняет, что дореволюционные дома составляют большую часть жилого фонда этого района. Рынок новостроек представлен лишь единичными объектами.

Арбат ценится за историю, историческую застройку, развитую инфраструктуру и за сложившуюся ауру. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, добавляет: «Район уникален тем, что может привлечь внимание людей с кардинально различными представлениями о комфортной городской квартире, разным образом жизни, противоположными привычками, разного возраста». Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, акцентирует внимание на том, что, в отличие от Патриарших прудов, района для тусовок, Арбат — район для интеллектуалов, людей, которые ориентированы на культурное наследие. И необязательно это люди творческих профессий — человек может быть бизнесменом, но увлекаться живописью, знать толк в искусстве. В районе Арбата много театров, кинотеатров, кафе, ресторанов, но есть дефицит в магазинах повседневного спроса и детских учреждениях.

Цена любви

Среди покупателей все же больше ценятся арбатские переулки, а не сам Арбат, на котором шумно. Квартиры именно на Арбате покупают в основном приезжие, не так долго живущие в Москве. Татьяна Долякова отмечает, что квартиры на самом Арбате дешевле жилья в переулках на 12,5 %, что в цифрах выглядит как 382 547 рублей за 1 м2. Эксперт также отмечает, что цены вторичного рынка здесь ниже первичного, так как далеко не все квартиры элитные: «Средняя цена на Арбате составляет 923 936 рублей за 1 м2, на Патриарших прудах или Остоженке — 1 309 146 рублей. Район Арбат по уровню цен недвижимости в Москве занимает шестое место».

В основном в районе Арбата продаются квартиры по цене от 100 до 200 млн рублей. Если говорить о рынке новостроек, то, как сообщает Мария Ряховская, директор по новостройкам PENNY LANE REALTY, минимальная цена за 1 м2 сейчас в апарт-комплексе «Звезды Арбата» — 767 061 рубль. И, как ни парадоксально, в этом же комплексе продаются лоты с максимальной стоимостью 1 м2 по цене 2 200 000 рублей. Также обращает на себя внимание еще одна элитная новостройка — ЖК «Театральный дом». Но данный комплекс еще строится.

Анатолий Довгань, директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России, делится следующими цифрами: «На первичном рынке предлагается к продаже порядка 240 элитных апартаментов и квартир — в общей сложности это 36,4 тысячи м2. Преимущественно в реализации находятся квартиры и апартаменты в клубных домах».

Если же кругозор сузить до новостроек исключительно одноименной улицы, то Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», называет Turandot Residences (Арбат, 24–26). Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что квартиры старого вторичного фонда Арбата далеки от привычного понимания старой «вторички». Дело в том, что в районе Арбата располагаются МИД, Министерство обороны, Минэкономразвития, следовательно, много ведомственных домов для высокопоставленных служащих соответствующих министерств. А квартиры в этих домах отличаются большой площадью, удобными планировками, наличием более чем одного санузла, просторной кухней.

Генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев рассказывает, что на самой улице Арбат на вторичном рынке в продаже находится 31 квартира общей площадью 3200 м2. 45 % предложения — это трехкомнатные квартиры площадью от 62 м2 до 130 м2. Примерно по 20 % приходится на двух- и четырехкомнатные квартиры.

Арендный рынок, безусловно, также развит. Александр Шибаев сообщает, что экспонируется 100 квартир, в основном это квартиры в дореволюционных домах. Средняя ставка аренды в январе 2017 года была следующей: однокомнатная квартира — 78 тысяч рублей в месяц, двухкомнатная — 127 тысяч рублей в месяц, трехкомнатная — 198 тысяч рублей в месяц, многокомнатная — 370 тысяч рублей в месяц.

Владимир Ламин, управляющий партнер АН SPENCER ESTATE, напоминает, что у Арбата есть и свои минусы, которые нередко заставляют клиентов отказаться от идеи иметь собственное жилье именно в этой локации. Это высокая стоимость квадратного метра, которая объясняется не только местом, но ограниченностью предложения. Кроме этого, к минусам уверенно можно отнести состояние инженерных систем и инфраструктуры. «Самые большие сложности возникают с парковкой. Старые дома не предусматривают подземный паркинг, за пределами дома оставить машину тоже практически негде, поэтому приходится довольствоваться только придомовой территорией, которой всегда мало, учитывая количество автомобилей на семью в элитном сегменте», — сообщает Ламин.

Доходное место

Если для жителей привлекательность Арбата для всех гостей столицы является дискомфортной особенностью, то для ретейла это манна небесная. Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ретейл Colliers International, отмечает, что для арендаторов высокий пешеходный поток из жителей и гостей столицы является достоинством: «Среди операторов, которые занимают помещения на Арбате, преобладают общепит (36 % от общего количества) и магазины сувенирной продукции (16 %). Большой туристический поток дает возможность ресторанам заявить о себе, открыв новые заведения с интересной концепцией». Именно так произошло с американской бургерной Shake Shack и фан-кафе Спанч Боба «Красти Краб». К интересным местам можно отнести также Zinger Grill и Chicken Run. Эксперт отмечает, что арбатский общепит демонстрировал высокую заполняемость арендаторами на протяжении всего 2016 года. Уровень вакансии на конец прошлого года составил лишь 2 %.

А Игорь Добровольский, программный директор агентства стратегического развития «Центр», добавляет, что выгодны в этом месте также гостиничные услуги и офисные помещения. Екатерина Подлесных сообщает, что минимальная арендная ставка в прошлом году здесь была 66 тысяч рублей за 1 м2 в год, максимальная — 120 тысяч. Самыми ликвидными являются помещения до 200 м2. Наиболее востребованы лоты с витринными окнами на первых этажах зданий.

Что касается предложения, то Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», приводит следующие данные: «Объем предложения по аренде помещений на улице Арбат составляет порядка 33 объектов, из которых 27 — офисы, 6 — площади формата стрит-ретейл. А поиск клиента в силу высокой арендной ставки может занимать от двух месяцев до полугода».

Таким образом, Арбат со своим налетом интеллигентности и старины весьма высоко ценится на московском рынке недвижимости.

 


Лайфхак от «Метриум Групп»: Как вычислить риелтора-мошенника

Риелторский бизнес всегда привлекал внимание мошенников. С падением спроса на вторичном рынке жилья высокие дисконты от собственников стали вызывать все меньшие сомнения у клиентов. Этим сейчас активно и пользуются аферисты, играя на стремлении наших граждан сэкономить. Поэтому сегодня как никогда велик шанс нарваться на мошенника, потеряв деньги и квадратные метры. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали о том, какие признаки выдают риелтора-мошенника, и у кого есть наибольший шанс стать их жертвой.

1. Подозрительно низкая комиссия/ отсутствие комиссии.

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 гг. размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного выше. И даже не узнаете об этом.

Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить: Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок. За свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта.

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», продажа квартиры через подставных лиц. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает мошеннику задачу. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить: При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

3. Недееспособные продавцы.

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру (разным людям) и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить: При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть, что скрывать. В том случае когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора.

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и пр. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие с целью дальнейшего манипулирования вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они «поймались на удочку».

Как предотвратить: Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

5. «Ошибка» в адресе.

Афера заключается в следующем. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например, у метро или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить: Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

«Выбор риелтора – непростая задача, ведь сделки с недвижимостью проходят в нашей жизни раз в несколько лет, а то и десятилетий, – отмечает Илья Менжунов. – Неудивительно, что, решив продать или купить жилье, мы сталкивается с проблемой выбора специалиста среди тысяч агентов, предлагающих решить жилищный вопрос «быстро и выгодно». На мой взгляд, один из самых надежных способов найти своего брокера, который на время станет вашим советчиком/юристом/психологом, воспользоваться «сарафанным радио». Обратитесь к знакомым, напишите в социальные сети. Уверена, что среди ваших друзей есть те, кто порекомендует наверняка надежного и проверенного специалиста. Несмотря на то, что мы живем в веке развития информационных технологий, порой такой «дедовский» способ поиска риелтора оказывается намного проще. Ведь, как показывает практика, лучшие брокеры не ищут себе клиентов. Клиенты сами их находят».

«Проблема мошенничества на рынке недвижимости связана, прежде всего, с отсутствием лицензирования риелторской деятельности, – делится Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Работа многочисленных агентств и частных брокеров регулируется разве что конъюнктурой рынка. Никаких единых требований, которые могли бы отсеять часть недобросовестных и просто бесполезных игроков отрасли, к сожалению, нет. Однако куда более серьезную проблему представляют безалаберные граждане, которые в погоне за копеечной экономией сами добровольно идут в ловушку мошенников, отказываясь работать с профессионалами. Самое интересно, что это не всегда представители творческих профессий или далекие от недвижимости люди, а, к примеру, самоуверенные «успешные» выпускники престижных вузов, которые на деле оказались несостоятельными в таком, как им казалось, простом деле, как покупка квартиры».


Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке

На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду? 

Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. м в Москве сегодня составляет 35 тыс. рублей в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за эти 2,5 года можно было бы получить 1,05 млн рублей арендных платежей. Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс. Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.

 

Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?

Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса. Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно-двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.

 

Насколько важно местоположение новостройки?

Локация – один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты исходя из близости к метро. Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру. Но не стоит забывать и о том, что на стоимости жилья в новостройках соседство с метро тоже сказывается в значительной степени. Если целью рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом – это must have. Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то выгоднее может оказаться приобретение более дешевого жилья в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости. К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАД, можно приобрети за 2,68 млн рублей и сдавать ее за 20 тыс. рублей в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет. А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.

 

Квартира или апартаменты?

Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. И при более низком пороге входа, арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, отбить свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

 

Приобрести квартиру с отделкой или сделать минимальный ремонт самому?

Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой, как уже было сказано выше, это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой. Ее наличие позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности. Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму. А это значит, что арендодателю не придется давать дисконт за подобные неудобства.

 

А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной «головной болью» для владельца квартиры. Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт. Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

 

Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?

Путь, по которому идти НЕ НУЖНО, это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель. Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя. А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

 

Как определить адекватную арендную ставку?

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто. Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке. Затем посмотреть, есть ли в районе/округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

 

За сколько лет можно окупить квартиру в новостройке за счет аренды?

Точные цифры зависят от огромного количества факторов. Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн рублей. А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации – 33 тыс. рублей в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет. Если же каждый год производить индексацию на 5%, то можно сократить этот период до 12 лет.

Впрочем, в зависимости от класса новостройки, сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тыс. рублей в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке – 30,73 млн рублей. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет (без учета индексации).

 

Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то скорее всего нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей (МФК «Водный»). При средней процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тыс. рублей. По данным ЦИАН, средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня зафиксирована на уровне 33,7 тыс. рублей в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт – сдать ее больше, чем за 60 тыс. рублей в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

«Количество инвестиционных сделок на московском рынке первичной недвижимости за последние 2-3 года существенно сократилось, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Но говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно. Более того, сейчас мы отмечаем возвращение «в игру» инвесторов, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах. Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с госучастием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок – подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия. А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет».

«Арендный бизнес продолжает оставаться привлекательным для инвесторов даже тогда, когда остальные инструменты «дают сбои», – говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Крупные игроки нередко скупают целый пул квартир в новостройках, а затем привлекают профессиональное агентство недвижимости в качестве управляющей компании для последующей сдачи и обслуживания. Более того, эту схему взяли на вооружение и государственные структуры: в 2016 году был заключен ряд крупных сделок между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и девелоперскими компаниями по покупке жилья в строящихся домах. В частности, АИЖК приобрело несколько сотен апартаментов в проектах «Лайнер» компании «ИНТЕКО» и Match Point от ВТБ. По завершении строительства этих объектов госагентство намерено сдавать апартаменты в аренду, тем самым способствуя развитию цивилизованного арендного рынка».

Елена Кудымова


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика