+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Налоговый вычет при аренде

Минстрой подготовил законопроект о налоговом вычете на аренду квартиры….

Несомненно, любое налоговое послабление со стороны государства, особенно в последнее время, приучившее нас в большей степени к негативным тенденциям в общественной жизни, можно только всячески приветствовать. Однако, видя масштабное PR сопровождение и насмотревшись детективов, думаешь – « А кому это выгодно?».

Казалось бы, все для блага арендатора, как ему не помочь в сложный современный период. Только вот реально ли эту помощь получить, будет ли арендодатель оформлять все необходимые бумаги, «выходить из тени», чтобы как раз эту сумму и подарить. А если и будет, не увеличит ли он арендную ставку как раз на сумму налога. Хотя, многих заботит не столько сама отдача денег, как таковая, сколько процесс похода в налоговую и его последствия. Да и отношение к рантье в нашем обществе вполне характеризуется словами из песни Высоцкого, юбилей которого близится: «А он мне не друг и не родственник, а он мне заклятый враг, очкастый частный собственник, в зеленых, серых, белых Жигулях…» Все считают его доходы, пользуясь активно его имуществом, и не думают о расходах и рентабельности процесса. Кстати, расходы существенно выросли, а рентабельность снизилась во многих случаях до неприемлемой.

Выскажу такую крамольную мысль - А не добьем ли мы этот сегмент рынка окончательно? Ведь, даже если эти самозанятые граждане не платят налоги, которые, кстати, могли бы быть поменьше и легче администрируемы, они без участия государства кормят себя и свои семьи, что тоже немало.

Однако, вернемся к вопросу, кому это выгодно? Если частный арендодатель явно не будет в восторге от оформления документов для получения арендатором налогового вычета, то крупный почти государственный арендодатель – вполне. Это ему совершенно не сложно, а конкурентное преимущество – очевидное. Не мудрено, что проект закона инициирован АИЖК.

И это, наверно, не плохо, - хоть кто – то получит облегчение, а кто – то решит платить налоги с аренды, просто реальный эффект от подобной затеи видится гораздо меньшим, чем декларации.

Автор Вадим Ламин


Новые предпочтения покупателей недвижимости

Определенные характеристики, параметры и качество недвижимости стали первостепенными, и застройщики стараются соответствовать новым требованиям. В частности, ряд застройщиков Екатеринбурга, например, в минувшем году стали сдавать квартиры покупателям по той же цене не просто в чистовой отделке, но даже и меблированными. Эксперты отмечают, что пониженный спрос должен снижать цену, но застройщики решили пойти по другому пути, – вместо удешевления продукта повысить его качество, дать больше за те же деньги.

Предпочтениям покупателей недвижимости посвящен наш сегодняшний опрос экспертов. В опросе участвовали представители рынков Екатеринбурга и Москвы, но отмеченные ими потребительские запросы, уверены, в той или иной мере присущи всем покупателям недвижимости в нашей стране.

Вера Белоус, исполнительный директор Гильдии строителей Урала:

– Люди стали приходить на приёмку квартиры с представителем строительного надзора и специальными приборами, с помощью которых можно проверить качество объекта – кривизну стен, пола, герметичность окон, дверей и т. п. Вместе с этим надо признать, что застройщики сегодня стали уделять больше внимания качеству возводимых объектов. Это произошло не потому, что у компаний стало больше времени, чтобы выбрать отделочные материалы, а потому что рынок стал рынком покупателя. Если раньше из покупателей квартир в новых домах стояла очередь, то сейчас этого нет, и застройщикам нужно продавать не просто квадратные метры, как раньше, а образ жизни в широком понимании смысла.

Все застройщики серьёзнее задумываются над планировками своих объектов, над используемыми отделочными материалами. Сейчас, например, можно встретить новостройки, входная группа которых обращена на восток, чтобы, когда жильцы выходят утром из дома, их встречало солнышко – вроде бы мелочь, а приятно, и при продаже квартир в этом доме данный момент может сыграть свою положительную роль…

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости «SPENCER ESTATE» (Москва):

– Говоря о предпочтениях при покупке недвижимости в настоящее время, я бы отметил как основную тенденцию принцип умеренности даже в сегменте элитного жилья и уж точно минимизацию расходов в эконом-классе. Продолжающийся кризис, падение реальных доходов населения оказывают серьезное воздействие на спрос, существенно его корректируют. Так, например, весьма прозорливыми оказались девелоперы, в проектах которых есть квартиры малой площади, порой даже вызывавшие критику и насмешки у представителей власти.

Конечно, в приоритете жильё в новых домах, серьёзный спад на «вторичке» с предложениями квартир со смешанными перекрытиями. Многие стали подумывать о наличии парковочных мест, не веря обещаниям властей о приостановке дальнейшего расползания зоны платных парковок. В целом же определить общую тенденцию достаточно сложно, за исключением, может быть, практически полного отсутствия инвестиционных сделок.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (Москва):

– В 2016 году действительно произошло некоторое изменение характеристик, которые оценивают клиенты при выборе объекта недвижимости. К примеру, многие покупатели, даже абсолютно не связанные со строительной сферой, стали интересоваться техническими деталями: из чего сделан утеплитель, какие будут фасады здания, лифты какого производителя приобрел застройщик и пр. Чтобы помочь людям разъяснить все нюансы, мы даже сделали возле офиса продаж специальную демонстрационную площадку. На участке площадью 25 кв. метров установили опалубку стен, технические инструменты для литья перекрытий в монолитных домах, а также облицовку фасада и другие стройматериалы. На мой взгляд, такой активный интерес к техническому оснащению проектов стал следствием повышения общей грамотности населения.

Также покупатели в последнее время стали обращать внимание не только на стандартные характеристики жилья – планировки, виды из окон, наличие инфраструктуры, но и другие моменты. К примеру, на архитектуру комплекса, отделку входных групп, наличие колясочных, кладовых. Люди оценивают жильё как единое целое, а не ряд отдельных характеристик. С учётом того, что многие квартиры сдаются со свободной планировкой, клиентов не смущает материал перегородок и расположение труб отопления. Подобные нюансы решаются во время ремонта. Скорее покупатель задумается над вещами, которые он не сможет изменить, – вид из окна или отделка входных групп.

В целом покупатели хотят приобрести не только квадратные метры, а, в первую очередь, комфортную среду проживания, которая складывается из нескольких составляющих. И это не только количество квадратных метров, но и качественная инжинирия, безопасная придомовая территория, современные входные группы, привлекательный фасад и пр. Сочетание всех этих факторов и делает проект привлекательным для покупателей.

Один из новых критериев выбора жилья – уровень безопасности. Люди хотят чувствовать себя защищенными и не волноваться за своих детей, отпуская их гулять во двор. Поэтому им важно, чтобы в перспективе доступ к комплексу не имели посторонние, а машины не парковались на газонах. Для этого в проекте предусматриваются дворы без машин, а придомовая территория второй и третьей очередей строительства приподнимается над землей на три метра, и, как следствие, проходящие мимо люди даже не смогут увидеть, что происходит во дворе.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» (Москва):

– Сегодня, в условиях падения реальных доходов населения, главное желание любого покупателя – максимально сэкономить. Если год назад многие клиенты были готовы дополнительно потратить миллион рублей на ремонт квартиры, то сегодня большинство хотели бы заплатить один раз и получить в итоге готовый продукт. Ведь ремонт – чрезвычайно затратное предприятие, хотя бы с точки зрения стоимости материалов и оборудования. Кроме того, ремонт «от застройщика» обходится дешевле, чем аналогичный по качеству, но сделанный за счёт собственных средств, поскольку девелопер сразу закупает у производителей большой объём отделочных материалов, оборудования и техники, тем самым добиваясь существенного дисконта (как минимум, 40 %).

Также в качестве тенденции последнего года можно отметить повышение требований к наличию объектов инфраструктуры. При этом клиентов не устраивает строительство детского сада или школы «в планах». Они не согласны ждать несколько лет, мирясь с неудобствами. К минимальному набору инфраструктуры (детскому саду, школе, поликлинике) добавились торговые центры, физкультурные спортивные комплексы, организованные прогулочные зоны. Если в проекте предусмотрено максимум пара детских садов и школ, то вероятность высокой лояльности клиентов к такому объекту минимальна. Зачастую клиенты даже выбирают более дорогой проект по причине того, что в нем предусмотрена инфраструктура, несмотря на то, что в жилом комплексе «через дорогу» цены ниже, но ни детских садов, ни школ в рамках проекта не построено.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» (Москва):

– Стоит отметить большую конкретику в запросах клиентов. Ещё пару лет назад покупатель при обращении к нашим менеджерам просил их подобрать несколько вариантов в разных комплексах. Простор фантазии специалистов ограничивался разве что суммой. Сегодня запросы поступают уже на покупку квартиры в конкретном комплексе. То есть клиенты, прежде чем обратиться к риэлтору, внимательно изучают рынок и стараются самостоятельно разобраться в тенденциях, ценах, предложении.

Также покупатели обращают самое пристальное внимание на транспортную доступность. С учетом вечных пробок и явного несоответствия темпов развития транспортной сети появлению всё новых объектов жилищного строительства, жители некоторых жилых комплексов стали буквально «заложниками» своего района, выбраться из которого настоящая проблема. Собственники жилья в Центре нередко вовсе готовы поменять квартиру на престижной улице в пользу чего-нибудь подальше от Кремля и поближе к развязкам. Благо, на первой линии от Центра много достойных объектов новостроек. Эта тенденция только набирает обороты. Несмотря на все старания властей, транспортная ситуация в столице по-прежнему оставляет желать лучшего. Поэтому многие делают выбор в пользу районов, где проблема с пробками хотя бы частично решена.

Кроме того, стоит отметить, что клиентов интересует не только стоимость самой квартиры, но и последующие необходимые траты в будущем: сколько стоит частный детский сад, каким будет размер коммунальных платежей и т. д. Люди стараются сэкономить не только в момент покупки, но и оценивают перспективные расходы во время проживания.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– В эконом-классе пользуются спросом так называемые «евроформаты», условно двухкомнатные, а на самом деле однокомнатные квартиры, в которых совмещены кухонная и гостиная зоны. По сути, «еврожилье» – это промежуточное звено, ориентированное на покупателей, которые пока не могут позволить себе полноценные двух- и трехкомнатные квартиры, однако уже имеют достаточно сбережений, чтобы отказаться от крошечных студий и типовых «однушек». «Европланировки» появились не от хорошей жизни. В сознании российского покупателя прочно засели слова профессора Преображенского, что оперировать нужно в операционной, обедать в столовой, гостей принимать в гостиной.

Растёт спрос на удобные квартиры с отделкой. Во-первых, в них можно сразу заехать и жить. Во-вторых, стоимость ремонта от застройщика намного ниже, чем отделка собственными силами.


Квартиры должников смогут продавать с торгов

Практика «уплотнения» часто применялась в послереволюционном СССР, эксперты говорят, что в Европе о таком методе не знают, заинтересованы в данных нововведениях в основном банки, но спрос на доли в коммуналках будет низким и затея вряд ли будет реализована.

Министерство юстиции уже работает над поправками, согласно которым у гражданина, имеющего задолженность, власти смогут выделить долю в квартире и продать с публичных торгов. После этого квартира гражданина де-факто превратится в «коммуналку». Также возможен и альтернативный вариант: квартиру могут продать, а взамен купить новую, дешевле и меньше по площади.

Маловероятно, что подобные изменения в законодательство внесут до президентских выборов в 2018 году, а вот насколько реален такой вариант в дальнейшем? Существуют ли подобные прецеденты в других странах? Как это будет осуществлено технически? Какие могут быть злоупотребления в связи с новыми поправками? На эти и другие вопросы отвечают эксперты.

Возвращаемся в 20-е годы ХХ века?

После информации о новой инициативе чиновников сразу вспоминается «уплотнение» в советский период, однако к тому моменту в стране произошли гражданская война и революция. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, рассказывает о причине, которая вынудила чиновников задуматься о применении столь жесткой меры:

— Насколько нам известно, в европейских странах в принципе нет такого понятия, как выкуп доли в квартире. К примеру, в той же Венгрии вы не сможете приобрести комнату в трехкомнатной квартире. Вам придется покупать жилье целиком.

Что касается российского опыта, то «уплотнение» было характерно для постреволюционного периода, когда «вся жилая площадь сверх установленной нормы подлежит изъятию и перераспределению». Санитарные нормы жилой площади на человека были равны 9 кв. м.

После введения нормы появились такие понятия, как «излишки». Именно за счет них частично решался жилищный вопрос. Однако вряд ли можно в принципе сравнивать «уплотнение» тогда и сейчас. Ведь причины в том и другом случае абсолютно разные. Если после революции не было масштабного жилого строительства и путем подселения решался вопрос с обеспечением жильем, то сейчас причиной уплотнения станут проблемы в банковской системе, — резюмирует эксперт.

При реализации новых норм может быть учтена практика продажи залогового имущества

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказывает о том, как технически может быть реализована процедура продажи. Эксперт считает, что будет применена практика продажи залогового имущества должников:

— Предполагаю, что с процессуальной точки зрения процедура изъятия доли, а не всей квартиры, будет проходить аналогично сегодняшней практике продажи залогового имущества. Банк сообщает заемщику о его намерении начать процедуру изъятия залоговой недвижимости и обращается в суд. Далее решением суда на жилье накладывается арест, и оно выставляется на торги. Также суду теперь придется определять долю, которая достанется заемщику и членам семьи.

Особенное внимание Мария Литинецкая обращает на детали. Например, у банков уже давно назрели проблемы с категорией должников, которые прописывают детей в ипотечных квартирах:

— На первый взгляд, инициатива продажи части доли в квартире связана с желанием разрешить такие «больные» банковские проблемы, как запрет на изъятие залоговой недвижимости при определенных обстоятельствах. К примеру, несовершеннолетних детей нельзя выписать «в никуда», чем и пользуются должники, прописывая детей в ипотечной квартире. При принятии поправок, в случае с многокомнатными квартирами, банк сможет выделить минимально допустимую долю по площади для родителей и их ребенка, продав оставшиеся квадратные метры.

В то же время не стоит забывать, что многие семьи с детьми покупали жилье по программе маткапитала, что подразумевает определенные ограничения. Важно, чтобы любая сделка, будь то покупка или продажа квартиры, подразумевала улучшение условий проживания, то есть дети обязательно должны получить как минимум аналогичную, а лучше — большую площадь в собственность, — продолжает эксперт. — Если правило не соблюдено, вряд ли Пенсионный фонд даст добро на такую сделку. А значит, банк не вправе ухудшать условия проживания детей, уменьшая их долю в квартире. То есть априори есть ситуации, когда банку придется отстаивать свое право на распоряжение залоговым имуществом.

Будут ли пользоваться спросом доли в новых коммунальных квартирах?

Вадим Ламин считает, что даже если норма будет принята, покупателей на доли в коммунальных квартирах не найдется:

— Злоупотребления ввиду поправок могут быть со стороны банков, которые будут активно изымать доли в квартире, превращая жилье в коммунальную квартиру. Однако возникает логичный вопрос — насколько легко будет найти покупателей, согласных проживать на одной площади с собственником-заемщиком, который из-за долга наверняка попросит за выкуп его доли кругленькую сумму для покрытия долга. Поэтому вряд ли доли в квартире будут пользоваться высоким спросом.

А вот Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», придерживается другой точки зрения, эксперт вспоминает действия аферистов, которые специально вселяли в коммуналки маргиналов, для того чтобы способствовать уходу основных собственников жилья. Однако несмотря ни на что, эксперт не верит в реализацию инициативы, скорее всего, квартиры будут продавать, а взамен предоставлять более дешевые:

— Действительно, Минюст работает над подобными поправками, но вряд ли они вступят в силу. Долю в квартире вряд ли будут выделять и отбирать. Уже сейчас столкнулись с проблемой «профессиональных соседей», которые, купив маленькую долю в квартире, вынуждают хозяев за бесценок продать свою часть и убираться из квартиры.

Но есть и другой вариант, — продолжает эксперт. — По нему кредитор вынужден будет продавать квартиру должника, предоставляя ему другое жилье, но индивидуальное. Совсем в критических случаях, возможно, на правах социального найма, в других регионах или в общежитиях, но этого должника прежде всего будет необходимо признать банкротом (напомню, что признание банкротом гражданина возможно при сумме долговых обязательств не менее 500 тысяч рублей и наличии просрочки платежей 3 месяца), назначить финансового управляющего, который и будет реализовывать это имущество. Но, все-таки, сомневаюсь в том, что такая мера получит поддержку.


Новые предпочтения покупателей недвижимости

Определенные характеристики, параметры и качество недвижимости стали первостепенными, и застройщики стараются соответствовать новым требованиям. В частности, ряд застройщиков Екатеринбурга, например, в минувшем году стали сдавать квартиры покупателям по той же цене не просто в чистовой отделке, но даже и меблированными. Эксперты отмечают, что пониженный спрос должен снижать цену, но застройщики решили пойти по другому пути, – вместо удешевления продукта повысить его качество, дать больше за те же деньги.

Предпочтениям покупателей недвижимости посвящен наш сегодняшний опрос экспертов. В опросе участвовали представители рынков Екатеринбурга и Москвы, но отмеченные ими потребительские запросы, уверены, в той или иной мере присущи всем покупателям недвижимости в нашей стране.

Вера Белоус, исполнительный директор Гильдии строителей Урала:

– Люди стали приходить на приёмку квартиры с представителем строительного надзора и специальными приборами, с помощью которых можно проверить качество объекта – кривизну стен, пола, герметичность окон, дверей и т. п. Вместе с этим надо признать, что застройщики сегодня стали уделять больше внимания качеству возводимых объектов. Это произошло не потому, что у компаний стало больше времени, чтобы выбрать отделочные материалы, а потому что рынок стал рынком покупателя. Если раньше из покупателей квартир в новых домах стояла очередь, то сейчас этого нет, и застройщикам нужно продавать не просто квадратные метры, как раньше, а образ жизни в широком понимании смысла.

Все застройщики серьёзнее задумываются над планировками своих объектов, над используемыми отделочными материалами. Сейчас, например, можно встретить новостройки, входная группа которых обращена на восток, чтобы, когда жильцы выходят утром из дома, их встречало солнышко – вроде бы мелочь, а приятно, и при продаже квартир в этом доме данный момент может сыграть свою положительную роль…

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости «SPENCER ESTATE» (Москва):

– Говоря о предпочтениях при покупке недвижимости в настоящее время, я бы отметил как основную тенденцию принцип умеренности даже в сегменте элитного жилья и уж точно минимизацию расходов в эконом-классе. Продолжающийся кризис, падение реальных доходов населения оказывают серьезное воздействие на спрос, существенно его корректируют. Так, например, весьма прозорливыми оказались девелоперы, в проектах которых есть квартиры малой площади, порой даже вызывавшие критику и насмешки у представителей власти.

Конечно, в приоритете жильё в новых домах, серьёзный спад на «вторичке» с предложениями квартир со смешанными перекрытиями. Многие стали подумывать о наличии парковочных мест, не веря обещаниям властей о приостановке дальнейшего расползания зоны платных парковок. В целом же определить общую тенденцию достаточно сложно, за исключением, может быть, практически полного отсутствия инвестиционных сделок.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (Москва):

– В 2016 году действительно произошло некоторое изменение характеристик, которые оценивают клиенты при выборе объекта недвижимости. К примеру, многие покупатели, даже абсолютно не связанные со строительной сферой, стали интересоваться техническими деталями: из чего сделан утеплитель, какие будут фасады здания, лифты какого производителя приобрел застройщик и пр. Чтобы помочь людям разъяснить все нюансы, мы даже сделали возле офиса продаж специальную демонстрационную площадку. На участке площадью 25 кв. метров установили опалубку стен, технические инструменты для литья перекрытий в монолитных домах, а также облицовку фасада и другие стройматериалы. На мой взгляд, такой активный интерес к техническому оснащению проектов стал следствием повышения общей грамотности населения.

Также покупатели в последнее время стали обращать внимание не только на стандартные характеристики жилья – планировки, виды из окон, наличие инфраструктуры, но и другие моменты. К примеру, на архитектуру комплекса, отделку входных групп, наличие колясочных, кладовых. Люди оценивают жильё как единое целое, а не ряд отдельных характеристик. С учётом того, что многие квартиры сдаются со свободной планировкой, клиентов не смущает материал перегородок и расположение труб отопления. Подобные нюансы решаются во время ремонта. Скорее покупатель задумается над вещами, которые он не сможет изменить, – вид из окна или отделка входных групп.

В целом покупатели хотят приобрести не только квадратные метры, а, в первую очередь, комфортную среду проживания, которая складывается из нескольких составляющих. И это не только количество квадратных метров, но и качественная инжинирия, безопасная придомовая территория, современные входные группы, привлекательный фасад и пр. Сочетание всех этих факторов и делает проект привлекательным для покупателей.

Один из новых критериев выбора жилья – уровень безопасности. Люди хотят чувствовать себя защищенными и не волноваться за своих детей, отпуская их гулять во двор. Поэтому им важно, чтобы в перспективе доступ к комплексу не имели посторонние, а машины не парковались на газонах. Для этого в проекте предусматриваются дворы без машин, а придомовая территория второй и третьей очередей строительства приподнимается над землей на три метра, и, как следствие, проходящие мимо люди даже не смогут увидеть, что происходит во дворе.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» (Москва):

– Сегодня, в условиях падения реальных доходов населения, главное желание любого покупателя – максимально сэкономить. Если год назад многие клиенты были готовы дополнительно потратить миллион рублей на ремонт квартиры, то сегодня большинство хотели бы заплатить один раз и получить в итоге готовый продукт. Ведь ремонт – чрезвычайно затратное предприятие, хотя бы с точки зрения стоимости материалов и оборудования. Кроме того, ремонт «от застройщика» обходится дешевле, чем аналогичный по качеству, но сделанный за счёт собственных средств, поскольку девелопер сразу закупает у производителей большой объём отделочных материалов, оборудования и техники, тем самым добиваясь существенного дисконта (как минимум, 40 %).

Также в качестве тенденции последнего года можно отметить повышение требований к наличию объектов инфраструктуры. При этом клиентов не устраивает строительство детского сада или школы «в планах». Они не согласны ждать несколько лет, мирясь с неудобствами. К минимальному набору инфраструктуры (детскому саду, школе, поликлинике) добавились торговые центры, физкультурные спортивные комплексы, организованные прогулочные зоны. Если в проекте предусмотрено максимум пара детских садов и школ, то вероятность высокой лояльности клиентов к такому объекту минимальна. Зачастую клиенты даже выбирают более дорогой проект по причине того, что в нем предусмотрена инфраструктура, несмотря на то, что в жилом комплексе «через дорогу» цены ниже, но ни детских садов, ни школ в рамках проекта не построено.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» (Москва):

– Стоит отметить большую конкретику в запросах клиентов. Ещё пару лет назад покупатель при обращении к нашим менеджерам просил их подобрать несколько вариантов в разных комплексах. Простор фантазии специалистов ограничивался разве что суммой. Сегодня запросы поступают уже на покупку квартиры в конкретном комплексе. То есть клиенты, прежде чем обратиться к риэлтору, внимательно изучают рынок и стараются самостоятельно разобраться в тенденциях, ценах, предложении.

Также покупатели обращают самое пристальное внимание на транспортную доступность. С учетом вечных пробок и явного несоответствия темпов развития транспортной сети появлению всё новых объектов жилищного строительства, жители некоторых жилых комплексов стали буквально «заложниками» своего района, выбраться из которого настоящая проблема. Собственники жилья в Центре нередко вовсе готовы поменять квартиру на престижной улице в пользу чего-нибудь подальше от Кремля и поближе к развязкам. Благо, на первой линии от Центра много достойных объектов новостроек. Эта тенденция только набирает обороты. Несмотря на все старания властей, транспортная ситуация в столице по-прежнему оставляет желать лучшего. Поэтому многие делают выбор в пользу районов, где проблема с пробками хотя бы частично решена.

Кроме того, стоит отметить, что клиентов интересует не только стоимость самой квартиры, но и последующие необходимые траты в будущем: сколько стоит частный детский сад, каким будет размер коммунальных платежей и т. д. Люди стараются сэкономить не только в момент покупки, но и оценивают перспективные расходы во время проживания.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– В эконом-классе пользуются спросом так называемые «евроформаты», условно двухкомнатные, а на самом деле однокомнатные квартиры, в которых совмещены кухонная и гостиная зоны. По сути, «еврожилье» – это промежуточное звено, ориентированное на покупателей, которые пока не могут позволить себе полноценные двух- и трехкомнатные квартиры, однако уже имеют достаточно сбережений, чтобы отказаться от крошечных студий и типовых «однушек». «Европланировки» появились не от хорошей жизни. В сознании российского покупателя прочно засели слова профессора Преображенского, что оперировать нужно в операционной, обедать в столовой, гостей принимать в гостиной.

Растёт спрос на удобные квартиры с отделкой. Во-первых, в них можно сразу заехать и жить. Во-вторых, стоимость ремонта от застройщика намного ниже, чем отделка собственными силами.


Россияне вместо экспатов

Во второй половине 2016 года на смену резкому падению спроса на рынок аренды элитных квартир в Москве пришла стабильность. Так, по данным компании Blackwood, по итогам третьего квартала 2016 года количество сделок по аренде элитных квартир в Москве осталось на уровне второго квартала. Средняя запрашиваемая арендная плата при этом выросла, составив 465 тыс. руб. в месяц — это на 5% больше, чем во втором квартале.

Спрос упал в два раза

Как отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев, более 70% сделок пришлось на объекты с арендной ставкой 130–260 тыс. руб. в месяц. «Наиболее популярным форматом в структуре спроса стали 3–4-комнатные квартиры, среди районов наибольшим спросом пользовались Арбат
 и Тверской», — говорит Шибаев.

По словам эксперта, за последние три года максимальный уровень арендной платы — $9560 в месяц — был зафиксирован в первом квартале 2014 года. Введение антироссийских санкций и снижение стоимости нефти на мировом рынке привели к тому, что число основных арендаторов элитного жилья в Москве — экспатов — резко снизилось. Как напоминает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, весной 2015 года на рынке высокобюджетной аренды произошел отток арендаторов из стран Запада, что повлекло рост объема предложения. «На смену иностранным арендаторам пришли отечественные клиенты, бизнесмены, топ-менеджеры из регионов, арендаторы из ближнего зарубежья», — поясняет эксперт.

«В среднем количество арендаторов-иностранцев с 2014 года сократилось на 50%, пропорционально общему падению спроса на элитную аренду с начала кризиса на те же 50%», — говорит директор департамента элитной недвижимости агентства Est-a-Tet Анна Карпова. Если в докризисные времена основную долю выручки Blackwood — порядка 80% — приносили экспаты, то сейчас их доля не превышает 20%. Теперь 80% обеспечивают россияне. Причем увеличился процент семей с детьми — среди граждан РФ он составляет 75%, у иностранцев — меньше 50%. Кроме того, поясняет Александр Шибаев, произошли изменения в структуре спроса среди иностранцев. Если раньше элитное жилье снимали граждане из Северной Америки и стран Евросоюза, то сейчас больше половины арендаторов — приезжие из Азии: Японии, Таиланда, Вьетнама и Южной Кореи. По словам Анны Карповой, такие клиенты облюбовали проекты «Алые паруса» и «Покровские холмы» из-за близости школ для иностранцев.

В Санкт-Петербурге, по словам директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Екатерины Немченко, основными арендаторами элитной недвижимости остаются российские бизнесмены и юрлица — филиалы западных компаний в РФ, арендующие жилье для сотрудников-иностранцев. Арендные ставки на квартиры в новых домах остались либо на докризисном уровне, либо снизились на 5–10%. При этом ставка аренды на элитные квартиры в исторических домах сократилась примерно на 15–20%. В отличие от Москвы рынок аренды в Санкт-Петербурге изначально был рублевым.

В первый год после наступления кризиса рынок аренды элитного жилья адаптировался к новым условиям. Вслед за изменениями в составе арендаторов большая часть рынка перешла на рублевые ставки. По данным Анны Карповой, квартир, номинированных в долларах, осталось не более 5% от общего объема предложения. Кроме того, произошла коррекция цен: как констатируют в Est-a-Tet, рублевые ставки сократились на 20–25%. «В результате рынок аренды нащупал свой нижний ценовой уровень арендной платы — порядка $6300 в месяц и в течение последних шести месяцев начал демонстрировать невысокие темпы прироста ставок», — отмечает Шибаев.

Все надежды на Трампа

По словам Вадима Ламина, управляющего партнера Spencer Estate, объем предложения на данный момент достаточно высок. «Например, с арендной ставкой выше одного миллиона рублей в поисковиках более 500 предложений, то есть реальных квартир около 150, остальное — повторы», — говорит эксперт.

По данным базы предложений компании Blackwood, максимальные ставки аренды элитных квартир в Москве, которые запрашивают арендодатели, составляют порядка 1,5–2 млн руб. в месяц. Самый дорогой лот в аренду сейчас — 9-комнатная квартира в элитном ЖК «Золотые ключи — 1», за нее просят 1,95 млн руб. в месяц. Как поясняет Анна Карпова, дороже всего на рынке стоят объекты в относительно новых проектах премиального и элитного сегментов в Хамовниках или внутри Садового кольца (например, такие комплексы, как «Коперник» и «Онегин»).

Среди районов столицы, по данным Blackwood, самыми дорогими считаются «Золотая миля» (район между Остоженкой и Пречистенской набережной), Хамовники и «Москва-Сити». За пределами ЦАО выделяются следующие локации с самой высокой арендной ставкой: ЖК «Золотые ключи» на Минской улице, район улицы Косыгина, ЖК «Остров фантазий» и Покровское-Стрешнево. Стоимость самых ходовых лотов — трехкомнатных квартир площадью от 100 кв. м — колеблется
в пределах 200–250 тыс. руб. в месяц», — говорит Анна Карпова.

В Санкт-Петербурге, по словам Екатерины Немченко из Knight Frank St Petersburg, наиболее востребованными районами остаются Центральный, Адмиралтейский и Петроградский. Чаще всего в заявках на аренду фигурируют Крестовский остров, локация Таврического сада, «Золотой треугольник». «Самые частые запросы приходятся на квартиры с двумя-тремя спальнями площадью 100–150 кв. м. Стоимость самых дорогих предложений составляет порядка 500–650 тыс. руб. в месяц», — говорит эксперт. Такие варианты предлагаются в ЖК «Новая звезда» и «Парадный квартал». При этом квартиры с ремонтом в дворцовом стиле почти не пользуются спросом. «Наиболее востребованными стали квартиры с современным, функциональным дизайном в домах, построенных в последние пять—семь лет», — поясняет Екатерина Немченко.

В целом, по словам экспертов, значительных колебаний на рынке аренды элитного жилья в следующем году они не ждут. «Вероятнее всего, цены будут стагнировать, а спрос останется на прежнем уровне, возможно, будут локальные сезонные всплески», — говорит Анна Карпова. Рынок высокобюджетной аренды во многом зависит от внешнеполитической ситуации, поэтому потепление в отношениях с иностранными государствами и снятие санкций, например, может означать приток иностранного капитала, а следовательно, и арендаторов. Аналитики не исключают, что, после того как Барака Обаму на посту президента США сменит миллиардер Дональд Трамп, во взаимоотношениях США и России может произойти позитивный сдвиг, который, в свою очередь, приведет к восстановлению бизнес-связей и притоку экспатов.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика