+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Перевод квартиры в нежилой фонд – это квест для собственника

Квартиры на первых этажах всегда интересовали определённую часть инвесторов. Однако, прежде чем вложиться в такую недвижимость, нужно тщательно изучить все подводные камни.

—Прежде всего, стоит понимать, что перевести в нежилой фонд можно далеко не каждую квартиру. В частности, к обязательным требованиям относится наличие возможности оборудовать изолированный вход с улицы. Помещение должно быть отдельно зарегистрированным объектом, не обременённым (не в ипотеке, не в аренде). Кроме того, перевод квартир в нежилые помещения запрещён в аварийных домах, – комментирует управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

Однако даже если квартира соответствует всем требованиям, владельцу недвижимости придётся пройти настоящий квест.

Он включает такие этапы, как согласование перевода со всеми собственниками дома, разработка и согласование проекта с многочисленными инстанциями (пожарный надзор, Роспотребнадзор, газовая инспекция и прочие), получение планировочных, инженерных, технологических разрешений, необходимость разобраться в кипе схем, чертежей, планов… Порой без помощи профессионала с этим справиться просто невозможно.


Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду?

Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. м в Москве сегодня составляет 35 тыс. рублей в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за эти 2,5 года можно было бы получить 1,05 млн рублей арендных платежей. Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс. Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.

Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?

Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса. Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно-двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.

Насколько важно местоположение новостройки?

Локация – один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты исходя из близости к метро. Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру. Но не стоит забывать и о том, что на стоимости жилья в новостройках соседство с метро тоже сказывается в значительной степени. Если целью рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом – это must have. Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то выгоднее может оказаться приобретение более дешевого жилья в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости. К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАД, можно приобрети за 2,68 млн рублей и сдавать ее за 20 тыс. рублей в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет. А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.

Квартира или апартаменты?

Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. И при более низком пороге входа, арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, отбить свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

Приобрести квартиру с отделкой или сделать минимальный ремонт самому?

Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой, как уже было сказано выше, это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой. Ее наличие позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности. Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму. А это значит, что арендодателю не придется давать дисконт за подобные неудобства.

А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной «головной болью» для владельца квартиры. Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт. Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?

Путь, по которому идти НЕ НУЖНО, это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель. Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя. А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

Как определить адекватную арендную ставку?

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто. Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке. Затем посмотреть, есть ли в районе/округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

За сколько лет можно окупить квартиру в новостройке за счет аренды?

Точные цифры зависят от огромного количества факторов. Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн рублей. А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации – 33 тыс. рублей в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет. Если же каждый год производить индексацию на 5%, то можно сократить этот период до 12 лет.

Впрочем, в зависимости от класса новостройки, сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тыс. рублей в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке – 30,73 млн рублей. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет (без учета индексации).

Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то скорее всего нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей (МФК «Водный»). При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тыс. рублей. По данным ЦИАН, средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня зафиксирована на уровне 33,7 тыс. рублей в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт – сдать ее больше, чем за 60 тыс. рублей в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

«Количество инвестиционных сделок на московском рынке первичной недвижимости за последние 2-3 года существенно сократилось, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Но говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно. Более того, сейчас мы отмечаем возвращение «в игру» инвесторов, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах. Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с госучастием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок – подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия. А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет».

«Арендный бизнес продолжает оставаться привлекательным для инвесторов даже тогда, когда остальные инструменты «дают сбои», – говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Крупные игроки нередко скупают целый пул квартир в новостройках, а затем привлекают профессиональное агентство недвижимости в качестве управляющей компании для последующей сдачи и обслуживания. Более того, эту схему взяли на вооружение и государственные структуры: в 2016 году был заключен ряд крупных сделок между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и девелоперскими компаниями по покупке жилья в строящихся домах. В частности, АИЖК приобрело несколько сотен апартаментов в проектах «Лайнер» компании «ИНТЕКО» и Match Point от ВТБ. По завершении строительства этих объектов госагентство намерено сдавать апартаменты в аренду, тем самым способствуя развитию цивилизованного арендного рынка».

«Метриум Групп» (metrium.ru) - риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.

В 2016 году «Метриум Групп» признана Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости» и Риелтором года» по версии Urban Awards.

Деятельность «Метриум Групп» отличает новаторский подход. Так, компания разработала и внедрила новую для рынка модель организации потоковых продаж – через совместные предприятия с застройщиком. Создано уже четыре СП, что говорит о появлении новой тенденции на рынке недвижимости.

Кроме того, «Метриум Групп» выступает стратегическим партнером и консультантом Управляющей компании «Сбербанк Управление Активами», а также инвестором ЗПИФН недвижимости, созданных АО «Сбербанк Управление Активами». Фонды инвестируют в новостройки Московского региона. Акции фондов котируются на Московской бирже.

Также в 2015 году «Метриум Групп» вывела на рынок Московского региона автоматизированную систему управления продажами федерального масштаба – НМаркет.ПРО. Данная система является по сути дополнительным каналом сбыта для девелоперов и дополнительным источником заработка для риелторов.


А знаешь, всё еще будет!

Прошлый год запомнился нам увеличением ассортимента новых недорогих проектов и повышением доступности жилья для тех счастливчиков, которые все еще располагают «живыми» деньгами или хотя бы готовы взять ипотеку лет так на 25 и способны при этом пройти андеррайтинг.

Каким же будет наступивший 2017 год? Своими прогнозами с редакцией «Недвижимости и Цен» делятся эксперты рынка жилья.

Разнообразнее, качественнее, доступнее

Для рынка новостроек 2017 год — это, в первую очередь, поправки к 214-ФЗ, которые будут применяться ко всем стартующим после 1 января проектам. «Такого объема новых проектов, как в 2016 году, в истории рынка еще не было, — говорит Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group. — И катализатором вывода многих стало стремление успеть до внедрения изменений. Все участники отрасли осознают, что новые положения закона сырые, с высокой долей вероятности обрастут большим количеством подзаконных актов и постановлений, как и первая редакция 214-ФЗ в момент внедрения». Впрочем, как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», новых проектов в 2017 году все равно будет немало: в разработке у столичных девелоперов, по оценке эксперта, находится проектов на 8,5 млн квадратных метров, и часть этих объемов поступит на рынок уже в 2017-м.

«Нас ждет ряд изменений, который, будем надеяться, благотворно отразится на строительной отрасли, — прогнозирует Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР». — Это и принятие ПЗЗ, и создание компенсационного фонда, и отмена ипотеки с господдержкой. Наши прогнозы оптимистичны: макроэкономические факторы говорят о том, что в ближайшее время можно ожидать снижения ключевой ставки ЦБ, что повлечет за собой также снижение ставок по ипотечным кредитам». Постепенная реабилитация экономики, согласно мнению эксперта, будет способствовать и увеличению спроса на квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», говорит об увеличении предложения. «Мы ожидаем, что 2017 год будет таким же насыщенным, как и 2016-й, в плане выхода на рынок масштабных проектов на территории и „старой“, и Новой Москвы. Наибольшее количество проектов появится в комфорт-классе, в рамках редевелопмента промышленных зон. Все больше появляется интересных проектов в бизнес-классе и по приемлемым ценам».

Предложения по приемлемым ценам

Что и понятно: денег у большинства потенциальных покупателей жилья в кризис больше не становится, а новые проекты выводятся весьма активно. И все это надо продавать, а значит, все сильнее конкуренция. Как ценовая (теперь и в Москве уже можно купить квартиры по вполне себе подмосковным ценам), так и неценовая — за счет улучшения качества проектов и включения опций, ранее характерных только для дорогой недвижимости.

«На рынок будут выходить проекты с оригинальной концепцией, интересной архитектурой и всевозможной инфраструктурой, конкуренция продолжит усиливаться, все больше смещаясь из ценовой плоскости в концептуальную, — комментирует Елена Коханова, руководитель отдела аналитики ГК Insigma. — Покупателям такое положение дел должно внушать оптимизм. Одних только скидок уже недостаточно, они и так прочно заняли свое место в маркетинговых посланиях, так что застройщики продолжат искать дополнительные пути привлечения клиентов, в том числе партнерские программы по предоставлению подарков, бонусов и предложений совместно с автодилерами, банками, фитнес-сетями и пр».

«В 2017 году продолжится тенденция увеличения доли проектов, выходящих на рынок с отделкой: за 2016 год она уже выросла вдвое и будет только расти», — добавляет Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.

А вот предпосылок для роста цен на рынке недвижимости в 2017 году нет, считает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко: «В 2017 году рынок продолжит нисходящий тренд — рост цен, помимо увеличения строительной готовности, возможен лишь по отдельным, наиболее востребованным, проектам, — прогнозирует эксперт. — Доля инвестиционных сделок снизится до 3–5 %».

«Есть надежда на снижение ипотечных ставок. Многое еще зависит от ключевой ставки ЦБ, но по большинству прогнозов она продолжит снижение, ставки по ипотеке могут в среднем приблизиться к тем, что в 2016-м предлагались по субсидированным программам (11–12 % годовых, в идеале — от 10 %)», — говорит Ирина Доброхотова. Возможно, по словам эксперта, в 2017-м мы еще увидим новые слияния и поглощения, возникновение новых конгломератов, появление новых строительных гигантов, а также уход с рынка некоторых старых компаний.

Слияние компаний

«Год будет сложным и непохожим ни на какой из предыдущих, — резюмирует Виктор Прокопенко. — Впервые в истории рынок столкнулся со стремительным ростом объема предложения. И сейчас участниками будет в полной мере осознана цена именно качества. Рынок будет искать новую точку равновесия, и вполне возможно, что в 2017 году этот процесс еще не завершится. Но уже сейчас видно, что каждый новый проект — шаг вперед: сопоставив прошлые проекты с вышедшими в 2016 году, можно наблюдать настоящую эволюцию качества».

Нехорошо забытое старое

Вторичный рынок переживает не самые легкие времена. Покупателей интересуют или оптимальное соотношение цены и качества, или просто низкая цена. «Сложные экономические условия, превышение предложения над спросом приводят к расслоению жилья на ликвидное и малоликвидное, — комментирует Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Спрос на малоликвидное жилье очень и очень низок, владельцам таких квартир приходится существенно снижать цены, чтобы привлечь покупателей. Ликвидное жилье также теряет в цене, но менее существенно».

Сроки экспонирования довольно значительные даже у качественных и наиболее востребованных вторичных квартир, отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. «Например, превосходная большая квартира в Крылатском при цене ниже среднерыночной экспонировалась пять месяцев. Конечно, более дешевые объекты с подобными ценовыми характеристиками реализуются быстрее. Тем не менее практики со сроком короче месяца в 2016 году у нас не было», — говорит эксперт. В целом же, по его словам, ситуация на вторичном рынке противоречивая: в декабре отмечался серьезный рост активности, но спрос был направлен на квартиры в новых домах класса комфорт+ и выше, а также в сталинских и дореволюционных домах.

Покупают лучшее, что есть на вторичном рынке, тогда как жилье в непримечательных старых домах теряет в ликвидности. При этом опрошенные редакцией «Недвижимости и Цен» эксперты не отрицают, что такой всплеск активности мог быть связан с реализацией отложенного спроса и в 2017-м все вернется на вялотекущие круги своя.

«Согласно нашим прогнозам, в 2017 году цены на недвижимость?во вторичном сегменте жилья Москвы в лучшем случае останутся?на том же уровне. А возможно, и это наиболее правдоподобный сценарий развития событий, продолжится неспешное, около 5–7 % за год, „сползание“ цен», — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». Причем утягивать цену на дно будут именно некачественные объекты — по словам Сергея Шломы, в 2016 году такими были 9 из 10 выставленных на продажу квартир в сегменте масс-маркета. Цена должна быть снижена не менее чем на 10 % от уровня декабря 2016 года, чтобы покупатель заинтересовался подобным вариантом.

Некачественное жилье

«Существенно теряют в ликвидности квартиры в старых домах. Особенно когда места общего пользования неухоженные, есть нежелательное соседство, например, хостелы. Серьезно падает спрос на квартиры на Садовом, на Кутузовском проспектах с окнами на улицу», — добавляет Вадим Ламин.

«Сегодня все упирается в цену — случайных покупателей, которые не глядя могут приобрести старую квартиру, на рынке нет, так как сегодня и первичный, и вторичный сегменты предлагают большое разнообразие объектов, а платежеспособность клиентов крайне низкая», — подчеркивает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». По словам эксперта, в 2017 году наименее ликвидные объекты (старые «панели» на столичных окраинах) будут стоить на уровне 130–135 тысяч рублей за квадратный метр, современное панельное жилье и кирпичные дома позднесоветской эпохи — в районе 175 тысяч рублей за метр. «Новая вторичка» — квартиры в недавно построенных домах — и «сталинки» в хорошем состоянии, которые сегодня продаются по 230 тысяч за квадратный метр, к концу года могут прибавить 2–3 % от цены.

С увеличением предложения как новостроек в минимальном бюджете, так и новой, качественной «вторички», б/у жилье, каким рынок его помнит еще 5–7 лет назад, заметно теряет конкурентоспособность. «В 2017 году продолжится противостояние первичного и вторичного сегментов жилья. В уходящем году во время этой схватки вторичный рынок потерял, по оценкам наших специалистов, около 15 % от объема спроса», — рассказывает Сергей Шлома. Главное оружие «вторички» (в отличие от первичного рынка, цена на котором зависит от себестоимости строительства) — возможность уменьшения цены продаваемого жилья, формально ничем не ограниченная, подчеркивает эксперт.

Летом 2016 года, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», было отмечено максимальное сокращение стоимости объектов, сравнимых по своим характеристикам с аналогами в новостройках (которые в среднем традиционно на 20–30 % дешевле предложения на «вторичке»). В итоге 2016 год зафиксировал максимальное приближение цен на вторичные объекты к ценам на новостройки. В ряде случаев «вторичка» продавалась дешевле «первички», что можно назвать своего рода антирекордом. Причем предпосылок для перемены этого тренда не видно. «Прежде всего, нормализация ситуации на вторичном рынке станет возможной при дальнейшем повышении цен на нефть и, соответственно, доходов. Также увеличению спроса будет способствовать снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, где уже сейчас кредит можно получить по минимальной ставке от 11,9 %», — говорит Илья Менжунов. Но привлекательность «убитых» панельных квартир на окраинах в ближайшее время вряд ли повысится, как бы ни дорожала нефть.


Каким должен быть центр современного мегаполиса?

Каким должен быть центр современного мегаполиса, чтобы это было экономически выгодно? Правильным ли путем развивается бесспорно обладающая большим потенциалом и инвестиционной привлекательностью российская столица?

Согласно данным аналитического центра «ЛИК ПРО», 84% россиян, считают, что центр города должен быть ориентирован на платежеспособное население – туристов, молодых специалистов, работающих студентов – с развитием кафе, ресторанов, хостелов, коворкингов, креативных пространств, офисов различных форматов.

Мы опросили профессионалов рынка, каким должен быть центр современного мегаполиса?

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Калачев Алексей (Аналитик, ГК "ФИНАМ")

На этот счет может быть множество мнений. На мой взгляд, в исторически сложившихся городах, центр должен стать архитектурных музеем под открытым небом, сосредоточием культуры (театры, концертные залы, выставочные комплексы), а также местом семейных прогулок и туристических экскурсий.

С развитием информационных технологий нахождение в центре мегаполиса органов власти вовсе не оправдано. Также вовсе не обязательно наличие в центре жилых кварталов или офисных зданий.

Ковалев Андрей (Cобственник ГК “ЭКООФИС”)

На мой взгляд, центр мегаполиса должен быть туристическим и развлекательным. Именно в этих двух сферах люди каждую минуту тратит деньги огромное количество людей, образуя тем самым постоянный «поток» поступлений в бюджет города.

Безусловно, когда мы говорим о туристической отрасли, то подразумевается не только наличие достопримечательностей или выставок, но и отелей, пунктов проката автомобилей, экскурсионных бюро, сувенирных магазинов. В развлекательную сферу я бы также включил рестораны и магазины в формате «стрит-ритейл», ориентированные на спонтанные покупки.

Что касается деловой активности, то логичнее (в том числе и с точки зрения экономики) все-таки вынести ее в соответствующий кластер. Другое дело, что есть еще исторически сложившиеся привычки и традиции. Так, несмотря на огромное количество бизнес-центров всех классов, построенных в самых разных районах Москвы, наиболее востребованным остается центр. И в ближайшее время я не вижу предпосылок к кардинальному изменению ситуации. Метро было и остается самым удобным транспортом, а центр – пересечением всех его линий.

Ламин Вадим (Управляющий партнер, SPENCER ESTATE)

Большой современный город, безусловно, должен быть децентрализованным. Сверхконцентрация учреждений, коммерческих объектов и, как следствие, населения в центре – это наследие ушедших эпох, когда все города развивались вширь. На мой взгляд, наиболее оптимальным решением было бы создание нескольких профильных городских точек притяжения. К примеру, в центре можно сохранить главные государственно-политические учреждения и культурные объекты, а бизнес-активность сконцентрировать в нескольких периферийных по отношению к центру районах, вокруг которых должно быть развито жилое строительство и продуманное благоустройство территорий. Однако нужно понимать, что экономика крупного города складывается не только из разумной территориальной структуры, но и диверсификации отраслей. Если в мегаполисе развита только сфера услуг, то диспропорций в размещении деловых и жилых районов не избежать – все будут жить в одних районах, а ездить на работу и покупками – в другой. Поэтому в современном мегаполисе все же должно быть место для высокотехнологичного и экологически безвредного производства.

Колочинский Андрей (Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19)

На мой взгляд, у современного мегаполиса не должно быть одного центра. Напротив, в крупном городе необходимо несколько точек роста, и желательно географически разбросанных. Иными словами, из десятков районов города нужно как минимум пять автономных. Каждый из них должен включать в себя деловой (офисы, гостиницы и рестораны), культурный (кино, театры, музеи), рекреационный (бульвар, парк, набережная) центры. Убежден, что градостроительной политике необходимо уходить от чрезмерной концентрации социальной жизни в одной точке. Когда все деловое время и культурный досуг сосредоточен в одном месте, это приводит к неоправданному удорожанию услуг и товаров в данной локации и деградации аналогичной инфраструктуры на окраинах. Особенно необходима децентрализация Москве. Полагаю, современные проекты комплексного освоения бывших промзон могли бы стать новыми автономными центрами притяжения. В частности, в рамках проекта «Кварталы 21/19» мы не только создаем новый жилой район, но и уникальный бульвар протяженностью 1 км, коммерческий центр у станции метро «Стахановская» и социальную инфраструктуру. Недалеко от нас идет модернизация предприятия «ВНИИМЕТМАШ», которое через несколько лет даст району 2 тыс. рабочих мест в инновационной отрасли. То есть мы стремимся к тому, чтобы жизнь покупателей квартир в нашем ЖК не зависела от поездок в центр. Для этого необходимы автономные точки роста.

Телушкин Павел (Исполнительный директор «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»)

Полагаю, что центр мегаполиса, особенно если речь идет об историческом городе, должен быть в своем роде огромным музеем под открытым небом, где сосредоточена исключительно культурная и развлекательная жизнь. Соответственно, здесь необходимо ограничить строительство новых объектов (жилых или коммерческих), а также предотвратить разрушение или реконструкцию исторических памятников. Что касается крупнейших узлов деловой жизни, а также новых районов комплексной жилищной застройки, то они должны образовывать пояс вокруг исторического центра (в районе ТТК и дальше в сторону МКАД). Такая политика позволит сохранить культурное наследие в центральной части столицы, освободит ее от излишней транспортной нагрузки, перенесет бизнес-активность ближе к тем районам, где сейчас проживают люди, фактически с ней связанные. Уже сейчас мы наблюдаем развитие городского планирования по этому сценарию: в частности, за пределами центра все чаще появляются удобные жилые комплексы премиум-класса (такие как «Квартал Триумфальный»), которые лучше подходят для жизни, чем элитные квартиры в морально устаревшем жилом фонде ЦАО. Полагаю, со временем в этот же пояс переместится и деловая жизнь города, особенно по мере развития территорий, прилегающих к МЦК.

Пермяков Алексей (Директор, ООО БРУКС кредитный консультант)

Центр современного мегаполиса должен быть пешеходным (только общественный транспорт), культурным, парковым, спортивным, досуговым, торговым, туристическим, познавательным, интересным, красивым. Чем больше территория центра и чем больше он предназначен для людей, тем больше горожан и приезжих выкладывают свои деньги. Снижение автомобильного трафика и отсутствие производства в центре уменьшает износ города и затраты на ремонт и содержание, улучшает экологию и здоровье горожан. Место работы рядом с домом, ближе к своему "спальному району", снижает затраты времени и ресурсов на дорогу, повышается производительность труда и результативность любой деятельности. Растёт применение новых технологий (интернет-технологий, технических решений).

Маяк Иван (Со-основатель Lighthouse Estate)

На мой взгляд, центр современного города должен быть сосредоточением предпринимателей, банков и иных учреждений вовлеченных в бизнес процессы. Все производство должно находится за городом или в пригороде, для удобства отгрузки товара и отправки его в регионы. Также центр города должен обладать хорошей транспортной доступностью, иметь большое кол-во парковочных мест, грамотные подъездные пути, множество вариантов общественного транспорта. Распутать сейчас этот клубок непросто. Гораздо проще строить новые города как например Иннополис.


Современные покупатели жилой недвижимости предпочитают скидки

Скидка – один из основных факторов, который влияет на решение потенциальных покупателей приобрести жилье в новостройке. К такому выводу пришли аналитики компании «НДВ-Недвижимость», проанализировав результаты онлайн-опроса.

Как выяснилось из исследования, 45% респондентов готовы купить квартиру, если застройщик предлагает выгодную скидочную программу. Потенциальных приобретателей привлекает возможность сэкономить средства при покупке недвижимости.

Аналитики сообщают, что рынок уже подстроился под требования потребителей, и сегодня многие девелоперы готовы предоставлять скидки в пределах 2%-20%.

18% опрошенных признались, что готовы приобрети квартиру при возможности оформления ипотечного кредита. 17% респондентов собираются приобрести жилье за счет продажи старого жилья, а еще 11% - за счет выгодной программы рассрочки.

Могилатова Ирина (Генеральный директор агентства TWEED)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

Сегодня делевелоперы борются за покупателей не ценой, а качеством, поскольку падать в стоимости им больше уже некуда – такие цены, наверное, были в 2007 году. Большую роль в проектах играют интересные фишки, архитектурно-планировочные решения, продуманность маркетингового образа, что позволяет дистанцироваться от конкурентов.

Поведение застройщиков существенно отличается от кризиса 2008 года. Если раньше они падали чуть ли ни на пятьдесят процентов, чтобы продать недвижимость, то сегодня дисконт скромнее. В частности, на элитном рынке средние скидки составляют 2-7%, а в период акций достигают 9-12%.

Обычно периоды акций бывают три раз в год: в начале осени, перед Новым годом и весной. В это время, после традиционного затишья, застройщик обычно «голодный» и хочет добрать упущенную выгоду. Если план продаж не довыполнен, он предпринимает такой маркетинговый шаг.

Я считаю, что на сегодняшний день на элитном рынке сформировано достаточно большое предложение, это серьезный объем, что очень хорошо для клиентов, поскольку они имеют возможность сделать оптимальный выбор.

Гальцев Алексей (Гальцевы и Фон Герц , генеральный директор )

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

В ближайшие годы востребованными будут только самые ликвидные объекты, где удобно и интересно жить, а не обычное жилье.

Застройщики хорошо понимают, что для того, чтобы недвижимость купили, нужно не просто построить, но сделать это красиво. Должна быть концепция, идея, выгодное местоположение, соответствующая инфраструктура.

Также наблюдается тренд на сокращение площади. В новых многоэтажках будет много 1-комнатных квартир, квартир-студий и даже 2-комнатных квартир с так называемой европейской планировкой, в которых кухня совмещается с жилой площадью, например с гостиной. Такие квартиры люди часто покупают «на вырост», с мыслью о том, что уже сейчас они получат собственное жилье, не будут тратиться на аренду и со временем смогут накопить и приобрести что-то новое.

Застройщики будут максимально оптимизировать пространство. Но при этом культура проживания, инфраструктура жилых кварталов и комплексов будет улучшаться. Станет больше магазинов стрит-ритейл, будут кафе, большие прогулочные зоны, закрытые внутренние дворы и т. д.

Что касается стоимости квадратного метра в Подмосковье, то в ближайшие годы, даже с учетом инфляции, она не вырастет. Возможно даже небольшое снижение. Темпы строительства тоже пойдут на спад. Так что сдержанная ценовая политика застройщика на фоне постепенного сокращения объема предложений может стать стимулом для покупки недвижимости.

Каширцев Владимир (Генеральный директор компании «Азбука Жилья»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

Все перечисленные факторы являются важными с точки зрения первичного привлечения клиента. Безусловно, объявление, в котором указано «Скидка 1 млн. рублей» или «Беспроцентная рассрочка на 10 лет», привлечет больше обращений, чем соседнее, без подобных упоминаний. Но покупатель сейчас скептически настроен, осторожен и грамотен к расходам. Он быстро вычислит, действительно ли это скидка в миллион, и не было ли предварительно повышения цены на 990 000 тыс. рублей или во сколько ему реально обойдется ипотека якобы в 8%.

Бизнес не может работать себе в убыток. Скидка не предоставляется просто так, а за что-то: за 100% оплату, за объем, за повторную покупку, скидка на остаток квартир или неликвид, когда продать дешевле выгоднее, чем держать на балансе. Это так называемые постоянные скидки в размере до 5%. В последнее время выполнение застройщиком графика строительства, безупречная репутация, положительные отзывы клиентов и хорошее качество обслуживания, четкое обоснование цены и выявление потребности клиента больше влияют на решение о покупке, чем скидки. Например, предлагая клиентам видовые квартиры в ЖК «Крылатский» наши менеджеры это четко обосновывают: «Посмотрите из окна квартиры. Дух захватывает, правда, красиво!

Поэтому стоимость квадратного метра здесь выше на 20 000 руб. Вы можете приобрести такую же квартиру по меньшей цене, но на несколько этажей ниже, давайте посмотрим, сравним, давайте обсудим вариант, как нам лучше действовать». В большинстве случаев, деньги на желаемую покупку находятся, либо клиент возвращается через некоторое время, либо, уже доверяя нам, переориентируется на другой объект. В этом году «Азбуке Жилья» исполняется 20 лет, за это время мы осознали, что налаживание хороших отношений с клиентом, его рекомендации - существенный фактор для принятия решения, т.е. компанию знают, ей доверяют.

Ламин Вадим (Управляющий партнер, SPENCER ESTATE)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

На мой взгляд, вопрос рассматривается только с одной стороны – а именно, со стороны условий продажи. Однако, мы не должны забывать, что для разумного покупателя первичным все-таки является сам объект, а не его стоимость. Позволю себе некоторую вольность, заявив, что некоторые продающиеся сейчас объекты не взял бы и бесплатно, поскольку покупая их, совершенно очевидно, что за свои деньги приобретаешь себе проблемы. Как правило, именно по таким объектам предлагаются максимальные маркетинговые ухищрения. Безусловно, это не правило, но, видя очередную «халяву», я всегда напрягаюсь. И для клиентов, которые к нам обращаются за сопровождением покупки, мы делаем детальную проработку всех возможных ее последствий. К сожалению, сейчас многие покупают квартиру без риелтора (экономят), то есть риелтор есть, но со стороны продавца и, соответственно, его интересы и защищающий. Вот и попадаются люди на удочку, не понимая, что бесплатный сыр только в мышеловке.

Доброхотова Ирина (БЕСТ-Новострой, председатель совета директоров)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

Скидки и подарки важны для покупателей, для которых решающим фактором выступает именно стоимость квартиры и возможность сэкономить.

Но для очень значительной части клиентов важна не столько цена, сколько соотношение цена/качество, и если такой клиент решился на покупку, отсутствие скидки его не остановит.

Кстати, для этой категории покупателей важным является не только качество продукта, но и качество взаимодействия с продавцом. То есть, частично мотивировать к покупке таких клиентов могут и нематериальные подарки, например, дополнительные консультации, бесплатное оформление документов, юридическое сопровождение сделки.

В целом же, любое проявление лояльности, включая скидки, рассрочки, кладовки и ремонты в подарок служат лишь приятным дополнением к покупке, но никак не определяющим фактором. На рынке немало примеров, где ни на одном этапе строительства девелопер не предоставлял скидку больше 3% (причем, только при условии полной единовременной оплаты), однако темпы продаж из-за этого не снизились и интерес покупателей не уменьшился. А все потому, что в этих проектах изначально правильно сформированные цены сочетаются с высоким качеством строительства и соблюдением сроков. В совокупности с хорошей репутацией застройщика это и есть самые главные факторы, влияющие на принятие решения о покупке.

Разуваев Виталий (Коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

Лучший аргумент в пользу покупки жилья комфорт-класса - это заинтересованность покупателя в покупке квартиры именно в этом жилом комплексе: местоположение, качество объекта, планировочные решения, инфраструктура. Как показывает практика, потенциальный покупатель может рассмотреть объект благодаря хорошей скидке. Но гораздо более вероятно то, что он будет ждать специальных предложений в понравившемся ему жилом комплексе. Кстати, это одна из главных причин новогоднего всплеска продаж, – покупатели, определившиеся с выбором, ждут новогодних скидок. Другими словами, скидка способна подстегнуть отложенный спрос или оказаться решающей при прочих равных условиях, например, когда покупатель рассматривает сходные по характеристикам объекты. К слову, согласно нашему исследованию среди покупателей квартир в квартале комфорт-класса «Краски жизни» в Видном, более 30% клиентов причиной выбора объекта назвали местоположение, 16% инфраструктуру, 14% цену, 13% планировочные решения, 8% - нашу концепцию «Миниполис», в соответствии с которой возводятся все жилые комплексы компании. Несмотря на то, что качество и местоположение объекта первичны, гибкий подход и клиентоориентированность приобретают в текущих условиях особое значение. Квалификация менеджеров по продажам, их умение уловить потребности и настроения клиента порой решают судьбу будущей сделки. На одно из первых мест я также поставил бы наличие широкой линейки ипотечных программ – в «Сити-XXI век» их более 15. На протяжении последних двух лет более 70% жилья на московском рынке приобреталось с привлечением ипотечных средств. Возможность обратиться сразу в несколько финансовых учреждений с разными условиями значительно увеличивает шансы заемщика на положительное решение, поэтому мы постоянно работаем над этим направлением вместе с ведущими банками.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер «Метриум Групп»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

По нашим оценкам, в 2016 в массовом сегменте скидки предлагались в 96% проектов. В конце 2015 года – в 89%, а в 2014 году – в 57%. Причем в 2014 году покупатели могли рассчитывать на самые разнообразные акции – часто предлагалась техника, гаджеты в подарок – iPhone, iPad и т.д. Сейчас же покупатель заинтересован получить прямую скидку. На рынке действует простая, но понятная формула: чем сложнее экономическая ситуация, тем чаще встречаются прямые денежные акции. То есть большая часть преференций приводится к единому знаменателю – скидке. Поэтому застройщики сегодня предоставляют непосредственно денежный дисконт, ведь это актуально, учитывая слабую платежеспособность населения.

Стоит отметить, что даже в массовом сегменте сегодня некоторые застройщики предлагают обсудить скидки в индивидуальном порядке. Столь персонифицированный подход в принципе не свойственен для эконом- и комфорт-класса. Однако в 2016 году мы отметили тенденцию расширения доли проектов с индивидуальными бонусами для каждого клиента.

Тем не менее, несмотря на все большую либерализацию условий покупки на рынке жилья, покупатели уже не реагируют только на цену. «Кричащие» скидки приелись. Стоимость объекта перестала быть основополагающим фактором выбора жилья. Немаловажное значение теперь имеет концепция и качественные характеристики проекта. Клиенты больше не хотят жить в серых скучных типовых многоэтажках. Современная новостройка должна иметь яркую архитектуру, благоустроенные дворы с безопасными детскими площадками и зонами отдыха для всей семьи, улучшенной отделкой общественных зон, удачными планировками. Идейные проекты с индивидуальным характером продаются куда лучше типовых многоэтажек, пусть и с более привлекательными ценами.

Отдельно стоит отметить значение продуманной планировки. Для экономии покупатели часто выбирают квартиры евроформата, которые меньше по площади, а значит дешевле. Но одновременно настолько же функциональны, как и жилье со стандартными решениями. Например, разница в площади евродвушки и обычной двухкомнатной кварты достигает 7-8 метров. А это – более миллиона рублей.

Зубец Александр (Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

На мой взгляд, в скидках от застройщика нет ничего, что должно смутить потенциального клиента. Но только в том случае, когда дисконты приурочены к тем или иным праздникам или периодам традиционных распродаж на рынке жилья. Однако все чаще преференции и денежные бонусы можно встретить круглый год, что, скорее всего, говорит о низкой ликвидности проекта и проблемах с продажами.

В условиях профицита предложения в одном ценовом диапазоне можно выбрать из десятка объектов примерно в одной локации. Поэтому сумма сделки уже не становится определяющим фактором для покупки. Интересно, что клиенты оценивают финансовые затраты не в моменте приобретения сделки, а более глобально. Иным словами, покупатели задумываются о том, сколько они потратят на ремонт, спрашивают какой размер коммунальных услуг, частный или муниципальный детский сад во дворе, сколько придется тратить, чтобы добраться до работы/учебы.

Поэтому кроме скидок клиентов в проекте привлекает возможность сэкономить на ремонте. Сегодня потенциальный покупатель предпочитает купить, условно, однокомнатную квартиру с отделкой от застройщика за 5,5 млн рублей, чем жилье в черновом варианте за 5 млн рублей и потратить после получения ключей еще минимум миллион рублей на самостоятельный ремонт.

Покупатели ищут проекты с социальной инфраструктурой. Особенно важно, чтобы дошкольные учреждения были, во-первых, в пешей доступности, во-вторых, муниципальными. Иначе, с учетом средней стоимости услуг частного детского сада в 30 тысяч рублей, за каждого ребенка придется отдать в общей сложности за четыре года (с трех до семи лет) почти полтора миллиона рублей.

Кроме того, клиентам крайне важно получить ключи в срок. Ведь многие в ожидании строящегося жилья снимают квартиру. И каждый месяц задержки ввода в эксплуатацию обходится покупателям минимум в 30 тысяч рублей в месяц.

В районе Новые Ватутинки мы строим инфраструктуру одновременно с жилыми домами. Все детские сады и школы – муниципальные. Кроме того, все жилье сдается с готовой улучшенной отделкой «под ключ». Остается только купить мебель. Востребован наш проект и по причине высокой скорости строительства. Например, мы построили и сдали семнадцатиэтажный дом всего за шесть месяцев, наши новоселы получили ключи раньше заявленного срока на год. Сегодняшнему клиенту как никогда нужно готовое жилье, а не долгострой. Поэтому проекты, строящиеся с опережением графика, являются самыми ликвидными на первичном рынке, даже если в них нет скидок.

Швецова Лариса (Генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

На мой взгляд, прямые скидки вовсе на становятся главным аргументом для совершения сделки. Скорее, наоборот. Если в 2015 году ценовое ралли застройщиков и приводило к результатам, то в 2016 году большие дисконты, о которых сообщало большинство девелоперов с экранов телевизоров, билбордов, по радио, привели скорее к обратному эффекту.

Сверхщедрые предложения, не привязанные к каким-либо традиционным сезонным распродажам, вызывали у клиентов все больше вопросов и сомнений. Наученные горьким опытом кризиса 2008-2009 гг., когда наблюдалась массовая заморозка проектов, покупатели не хотят рисковать и поэтому с осторожностью относятся к объектам с большими скидками. В «Ривер Парке» мы не поддерживаем политику демпинга. Скидку 3% могут получить только клиенты, приобретающие сразу несколько квартир. Несмотря на то, что в проекте нет таких привлекательных дисконтов, как в других, «Ривер Парк» все равно вошел в десятку самых продаваемых жилых комплексов 2016 года. За этот период нами было реализовано более 40 тысяч квадратных метров.

В сегодняшних условиях снижения платежеспособности населения как никогда важно не дать клиенту единовременную скидку, а подобрать для него максимально выгодные условия взаиморасчета с застройщиком. Например, для семей с детьми у нас действует отсрочка маткапитала. Для покупателей с большим первоначальным взносом – полугодовая и годовая рассрочка. Для собственников, которые покупают новостройку взамен вторичного жилья, услуга trade-in. Для автовладельцев – сертификат со скидкой 20% на приобретение машино-места. Для ипотечных заемщиков – более десятка банков на выбор. Для тех, кто не хочет заниматься ремонтом, квартиры с отделкой от застройщика. Благодаря такой вариативности бонусов и опций каждый клиент может подобрать наиболее подходящий ему вариант. Именно подобный подход дает наибольший эффект, тогда как стандартная скидка и отсутствие индивидуального подхода не проводит к результату.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика