+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Продать любой ценой: как нас могут дурачить при покупке квартиры или дома

АиФ.ru выяснил, как нечистоплотные владельцы недвижимости и риэлторы пытаются привлечь внимание к своим объектам и повысить их цену и как не попасться на их удочку.

При поиске новой квартиры зачастую бывает так, что, выбирая объекты для просмотра по фотографиям в интернете, на месте мы сталкиваемся с совершенно иной реальностью, заметно отличающейся от «причёсанных» объявлений с описанием «райских местечек». Доходит до того, что квартиры, к объявлениям о продаже которых не прикреплены фотографии, мы априори отправляем в «корзину», даже не рассматривая вероятность соответствия словесного описания реальности.

В основном приукрашиванием действительности занимаются собственники квартиры или дома, чтобы привлечь внимание к своему объекту либо завысить цену на продаваемую недвижимость. Но частенько грешат этим и небольшие риэлторские компании, которые, по-хорошему, должны заботиться о покупателе и фильтровать объявления о продаже, откидывая ненужное.

Так, например, в середине июня появилась новость о том, что свой особняк выставил на продажу многократный олимпийский чемпион в шорт-треке кореец Виктор Ан, в 2011 году принявший российское гражданство. За успехи на Олимпиаде в Сочи ему подарили дом в подмосковном Новогорске недалеко от тренировочной базы. В объявлении о продаже и правда были размещены фотографии того самого особняка, в котором проходила передача ключей Виктору Ану. Вот только на поверку выяснилось, что спортсмен ничего продавать и не думал, а наоборот, доделывает в своём доме ремонт и готовится к заселению. На продажу был выставлен коттедж, в котором проходила передача ключей, не имеющий ничего общего с чемпионом. Во владении же Виктора оказался совершенно другой дом. Этим нехитрым методом риэлтор попытался не только привлечь внимание к объявлению о продаже, но и повысить стоимость объекта, которая составила в итоге 100 миллионов рублей. Обещали даже, что ключи новому владельцу дома передаст сам Виктор Ан.

Разобравшись в ситуации, АиФ.ru решил узнать у экспертов московского и подмосковного рынка недвижимости, какие ещё существуют методы привлечения внимания и завышения стоимости недвижимости и как не попасться на удочку нечистоплотным владельцам квартир и домов и непорядочным риэлторам.

От «Фотошопа» до фэн-шуя

Несмотря на резонанс, который вызвало объявление о продаже особняка Виктора Ана, по мнению экспертов, этот факт вряд ли мог бы сильно повлиять на цену дома.

«Нынешнее состояние рынка таково, что только та недвижимость, которую продают в Москве Барак Обама или Владимир Путин, может заинтересовать покупателей, и то только как повод для общения с продавцом, а не из-за жилплощади. К тому же Виктор Ан не является столь популярной фигурой, чтобы повлиять на успешность продаж», — считает Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Вместо этого эксперт выделил несколько других более распространённых и эффективных методов, которыми пользуются владельцы недвижимости и некоторые риэлторы.

Неправильный ценник. Самая частая уловка риэлторов при публикации — это занижение стоимости. Оправдания потом приводятся разные. От хамских («Как хочу, так и ставлю», «Денег накопи и звони») до реальных (изменилось мнение продавца, изменился курс доллара или валюты, к которой привязан продавец). 

Доплата за мебель. Некоторые риэлторы (а скорее собственники) из продажи квартиры устраивают «аукцион Sotheby’s»: каждый предмет мебели пытаются продать отдельно. Если это по-настоящему антикварная вещь или эксклюзивный дизайнерский предмет мебели, то, возможно, есть повод задуматься. Но чаще всего старая мебель — это только мебель. И не стоит ничего.

Фотошоп и «ширик». Другой вариант — не соответствующие действительности фотографии квартиры. Если общая площадь квартиры размером с кладовку, присмотритесь внимательно к фотографиям, там не может быть просторных гостиных и больших спален. Это фотошоп или широкоформатный объектив. 

Великое прошлое. Многие риэлторы пытаются привлечь внимание к дому, рассказывая о его богатом историческом наследии. Это даже не уловка, а стремление привлечь внимание. Все равно это никак не повлияет на цену.

Карма. Последний способ обратить внимание — рассказы про «ауру», атмосферу, «Прана», фэн-шуй и прочее. Некоторые дамы-риэлторы средних лет рассказывают о том, что квартира благословлена представителями тех или иных религиозных культов, здесь хорошо рожать, вести бизнес и прочее.

Недвижимость — понятие растяжимое

Ещё более изобретательно поступают собственники загородных домов. И не всегда дело ограничивается банальным приукрашиванием действительности. 

«Чаще всего в объявлениях на вторичном рынке люди приукрашивают описание своего объекта, особенно когда речь идёт о загородных домах. Как правило, собственники уменьшают расстояние от посёлка до МКАД, преувеличивают достоинства объекта (например, указывают на близость коттеджа к лесу, хотя на самом деле рядом с участком стоит всего несколько деревьев) и не упоминают о его недостатках», — рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Но иногда доходит и до полномасштабных афер с землёй.

«Например, был случай, когда собственник, чтобы продать коттедж подороже, позиционировал свой дом как часть соседнего, более элитного проекта. Он даже умудрился договориться с охраной и администрацией посёлка, чтобы те сделали отдельный вход и проложили дорогу от его дома к территории соседнего проекта. В итоге собственнику удалось за счёт этого поднять цену и продать коттедж на 40% дороже его рыночной стоимости. Также зачастую в объявлениях продавцы отмечают большую площадь земельного участка, чем та, что указана в документах. В подобных случаях собственник просто устанавливает забор на незанятый соседний земельный участок и позиционирует его как часть своего домовладения, хотя юридически на него никаких прав не имеет. Например, нам известен случай, когда фактическая и документальная площадь отличалась более, чем в пять раз. Вместо 50 соток собственник хотел продать 2,7 га», — объясняет эксперт.

Соскакиваем с крючка

В принципе, не попасть на удочку нерадивым продавцам достаточно просто. Подавляющее большинство нечистоплотных объявлений можно отсеять банальными телефонными звонками, которые исключат поездку на объект и сэкономят время и нервы.

«Любая уловка легко распознаётся, если квартира слишком привлекательна по виду, цене, месторасположению и продолжает долго стоять в рекламе. Проверка рынка и прозвон объявления сразу всё покажут», — уверен Вадим Ламин.

Если вы сами не готовы обзванивать десятки, а иногда даже сотни телефонных номеров, вам на выручку всегда готовы прийти представители риэлторских компаний, которые сделают всю работу по подбору объектов для просмотра за вас. Это, конечно, услуга не бесплатная, но способная сэкономить время, а в перспективе и избежать более серьёзных неприятностей, если вы нарвётесь на недобросовестных продавцов и не сумеете распознать подвох с первого взгляда.

Если вам жалко выплачивать комиссию за покупку квартиры риэлтору, можно просто воспользоваться помощью знакомых. Главное — не стесняться о ней попросить, не огурцы всё же покупаете.

«Главные инструменты привлечения внимания к объекту недвижимости — это реклама и PR. И если первый инструмент регулируется законодательством о рекламе, то второй предоставляет больше возможностей для манёвра», — подсказывает Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз».

Что же касается махинаций с незаконным увеличением площади земли или квартиры, то эти методы легко разоблачить при изучении официальных документов на недвижимость. Всё же, как ты заборы ни передвигай, какие цифры в объявлении ни рисуй, а в сделке будет участвовать только то, что написано в официальном свидетельстве на право собственности.


Эра 5-ти этажей. Легенда и действительность.

Как только мы начинаем говорить о пятиэтажных домах, на память невольно приходят серые и унылые здания, построенные в советское время. Однако на самом деле пятиэтажный фонд столицы весьма разнообразен.

 
Такие разные
 
MIRATO

Посреди всех предложений квартир, выставленных в Москве на продажу, толика недвижимости, расположенной в пятиэтажных строениях, не так высока, как может показаться на 1-ый взор. К примеру, согласно данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ — Сеть кабинетов недвижимости», объем такового жилища сейчас составляет 13,8% от всего предложения постоянного рынка столицы. Если же рассматривать рассредотачивание снутри сектора, то существенно больше квартир в кирпичных домах (без учета сталинской застройки) — 51,3%. Чуток меньше жилища в панельных строениях — 31,8%. При этом всего 5% приходится на объекты в комфортабельных домах сталинской застройки, 6,4% — на квартиры в блочных домах и 5,5% — на современные цельные и монолитно-кирпичные дома.

Пятиэтажки можно повстречать во всех районах столицы, в том числе и в центре городка. Тут их сосредоточено около 26%. Но количество таких объектов в Москве равномерно миниатюризируется, это связано как с новым строительством, так и с выполнением городской программки по сносу ветхого и аварийного жилища.

В целом же пятиэтажные дома можно соединить в несколько групп, имеющих разные свойства, считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Так, дореволюционные кирпичные дома, многие из которых надстроили и превратили в пятиэтажки, характеризуются последующими параметрами: в их высочайшие потолки, просторные парадные, но большая часть из таких домов имеет древесные перекрытия. Строения сталинского периода доброкачественные, потолки в их несколько ниже, зато перекрытия уже в основном железобетонные; фасады таких домов, расположенных в Центральном административном окружении, украшены отделкой в стиле ампир. Хрущевки отличаются маленькими площадями, малеханькими кухнями, панельные серии неуютны из-за низких противошумовых черт. Некое количество пятиэтажек появилось и в брежневский период. Что касается современных жилых построек, имеющих 5 этажей, то их, по словам профессионала, строят в Москве исходя из требований единства строительного вида центра столицы.
Если гласить о панельных пятиэтажках, то в основном такие объекты размещены не в центре городка. «На момент их строительства разработка была инноваторской. Проект подмосковной деревни Черемушки, которая потом стала районом Москвы, сочли удачным, после этого в 1960–1970-х гг. началось общее строительство схожих домов», — гласит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».
 
Пятиэтажные строения дореволюционного и сталинского периода, напротив, преобладают в центре крупного города. Многие из их реконструированы и позиционируются как элитное жилище. «Некие объекты были надстроены до 7 этажей и более и уже запамятовали свое пятиэтажное прошедшее. Часть домов сталинского периода размещена на Кутузовском проспекте, в Замоскворечье. Так, в доброкачественной пятиэтажке на Озерковской набережной хорошие подъезды, многие квартиры имеют эркеры. Кирпичные пятиэтажные строения брежневского периода наименее комфортабельны, но часто успешно размещены и очень ценятся на рынке. К примеру, дом на Комсомольском проспекте, в 2-ух минутках ходьбы от станции метро «Фрунзенская», — ведает В. Ламин.
Не лучше или не хуже?
 
Больше всего нелестных выражений адресовано пятиэтажным домам хрущевской эры из-за того, что в их мелкие площади квартир. Так, размер однокомнатной обычно около 32 кв. м (кухня — 6 кв. м), двухкомнатной — 48 кв. м (кухня — 7 кв. м), трехкомнатной — 72 кв. м (кухня — 8 кв. м). Но, как ни удивительно, если сопоставить эти числа с площадью современного жилища, то разница выходит совершенно маленькой. Проиллюстрируем это на примере типовых панельных домов экономкласса, возведенных в столице либо Подмосковье в последние годы. Площадь гостиных в их не превосходит 15–19 кв. м, спальных комнат — составляет 12–14 кв. м. Правда, кухни больше минимум на 2 кв. м. Так, в однокомнатных квартирах их площадь сейчас составляет не наименее 8 кв. м, в двухкомнатных — 10 кв. м, а в трехкомнатных — 12 кв. м. Незначительно возрос и метраж санузлов, по последней мере появилось место, куда можно втиснуть стиральную машину. Раздельные же санузлы и сейчас встречаются далековато не во всех новостройках.
 
Объективности ради стоит сказать, что планировки в новых домах по сопоставлению с пятиэтажными хрущевками, где в большинстве случаев были запроектированы проходные комнаты, стали лучше. Но если вновь возвратиться к разговору о метрах, то становится естественным, что и ранее было не все так плохо. На данный момент на рынок вышло несколько новых проектов, в которых предусмотрены компактные квартиры-студии площадью от 21 до 30 кв. м (то есть даже меньше, чем в панельных пятиэтажках).
 
Одним словом, не по всем характеристикам хрущевки уступают современному жилью. Но недочеты у их все же есть, и, по словам П. Лепиша, они были предсказуемыми: «Радикальное понижение всех жилищных эталонов в сочетании с жесткой экономией на строительстве и кратчайшими его сроками оставили собственный отпечаток. Использованные в то время технологии были далеки от совершенства».
В пятиэтажных домах, построенных в конце 1950-х, представлены одно-, двух-, трехкомнатные квартиры. В объектах, возведенных в 1960-х гг., встречаются уже квартиры с 4-мя комнатами. Совершенно другое дело — дореволюционные и сталинские дома. Площади в их нередко огромные, квартиры нетиповые. Так, однушка может занимать от 30 до 50 кв. м, двушка — 45–75 кв. м, трешка — 65–90 кв. м. «Время от времени в квартирах — бывших коммуналках, предлагаемых в пятиэтажках, количество комнат (по 10–20 кв. м любая) может доходить и до 10», — гласит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Полвека на плаву
 
Тривиальный плюс пятиэтажных домостроений русских времен — более доступная цена представленного в их жилища. Даже евроремонт не много оказывает влияние на его удорожание. Более того, у этого сектора есть собственный клиент. «Получают квартиры в хрущевках, как правило, люди, не имеющие денежной способности приобрести недвижимость с наилучшими чертами. Также у покупателей может существовать точная привязка к району либо даже улице, и при отсутствии в окружении другого жилого фонда они обязаны рассматривать и такие варианты. Некие семьи при выборе руководствуются в первую очередь количеством комнат. К примеру, площадь трехкомнатной квартиры в новеньком доме составляет от 70 кв. м, а в хрущевке — 48 кв. м. Соответственно, последняя обойдется еще дешевле», — ведает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть кабинетов недвижимости».
Популярность данного вида недвижимости отмечает и И. Игнаткина: «Квартиры в пятиэтажных домах, очевидно проигрывающие по ряду критериев современным комплексам, очень нужны на рынке, в первую очередь это связано с их низкой ценой. Не считая того, пятиэтажки в большинстве случаев размещены в обжитых сложившихся районах, утопающих в зелени».
 
Если дом доброкачественный, кирпичный, находится в центре столицы, то часто, по словам В. Ламина, квартиры в нем раскупают безбедные и активные люди, способные своими силами, без вербования средств из бюджета, решить все трудности благоустройства и самого строения, и придомовой местности. Таких объектов много, к примеру, во 2-м Колобовском переулке, на Малой Дмитровке и др.
 
У панельных пятиэтажек еще есть одно преимущество, правда, на взор Льва Литовкина, управляющего кабинета «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», оно довольно непонятное. «Приобретая квартиру в доме под снос, покупатели рассчитывают получить от городка более комфортабельное и современное жилище. Но многие из тех, кто купил недвижимость с этой целью 5 — семь годов назад, до этого времени ютятся в тесноватых квартирах, ждя затянувшегося сноса дома».
Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в пятиэтажке равен 5,3 млн руб., отмечает Л. Литовкин. Двушку, по его словам, можно приобрести за 7,6 млн руб., трешку — за 11,1 млн руб. Но совершенно другое дело — цена жилища в домах, расположенных в популярных районах. Так, на Арбате однокомнатная квартира в сталинской пятиэтажке, по словам И. Игнаткиной, может стоить до 23 млн руб. «Двухкомнатная в пятиэтажке на Озерковской набережной была продана более чем за 14 млн руб. Для сопоставления: в Люблино такую же квартиру можно приобрести в дважды дешевле — за 6 млн руб.», — приводит данные В. Ламин.
 
Каковы же перспективы 5-этажного жилищного строения в столице? Специалисты настроены оптимистично. По их воззрению, пятиэтажные дома с современной инженерией, коммуникациями, увлекательной архитектурой могут украсить, к примеру, маленькие городские образования Новейшей Москвы, где строительство небоскребов не совершенно уместно.
(Для проекта Мое жилье)
 

Курс на дешевизну: как квартиросъемщику оптимизировать расходы на аренду

Условия на рынке аренды сегодня диктуют арендаторы, поэтому у тех, кто снимает жилье, появилось больше возможностей для экономии. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", рассказали, как квартиросъемщикам оптимизировать свои расходы, чтобы ежемесячные платежи за съемную квартиру не били по карману.

Без лишней помощи

Арендатор может начать экономить еще на этапе поиска квартиры, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spenser Estate Вадим Ламин. К примеру, если отказаться от услуг риелтора и попытаться найти жилье самостоятельно, есть вероятность, что размер вносимой при заключении договора суммы сократится как минимум на один ежемесячный платеж, ведь большинство агентств недвижимости берут за свои услуги 100% взноса.

Правда, выбрать достойную квартиру, к примеру, в Москве "непосвященным" будет достаточно сложно. Конечно, можно поспрашивать о возможных вариантах у друзей или коллег, и хорошо, если они помогут. Другой верный способ — интернет. Это могут быть социальные сети или профильные сайты.

При этом, по его словам, нужно остерегаться ультравыгодных предложений, поскольку в итоге жилье может влететь в копеечку, если его вообще удастся арендовать. "Я не верю, что в Москве можно снять квартиру за 20 тысяч. Это ерунда!", — замечает эксперт. По его словам, самая низкая цена на двухкомнатные квартиры в Подмосковье достигает 25 тысяч рублей, в столице же это может быть "однушка", естественно, не в центре.

"Информацию в сети нужно фильтровать", — предупреждает Ламин. Он советует избегать информационных агентств, которые предоставляют за отдельную плату всевозможные варианты.

Обычно за такие услуги, замечает он, берется разумная плата, в случае потери которой "больно не будет", но в итоге те 2,5 — 3 тысячи рублей могут уйти, а дома по адресу, где якобы располагается квартира, может и не оказаться.

Сам себе юрист

Еще один плюс интернета — можно не только найти объявления, но и советы, а также личный опыт от квартиросъемщиков и профессиональных агентств и, наконец, посмотреть типовые договоры аренды жилых помещений.

Средняя цена на договоры у профессиональных юристов варьируется в районе 10 тысяч рублей, но можно найти и услуги, которые обойдутся в 2 тысячи рублей. Полное сопровождение сделки встанет в разы дороже.

"Цена подготовки договора аренды зависит от юридической компании, к которой обращаются, и квалификации юриста. Можно выбрать юриста с небольшим опытом работы, который, в принципе, способен юридически грамотно подготовить договор. В документе желательно обратить внимание на порядок и основания расторжения, основания и размер ответственности", — уточняет юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян.

Еще лучше, если есть знакомые специалисты, или арендатор сам знаком с правилами грамотного составления подобного документа. В этом случае экономия очевидна.

Ламин не рекомендует экономить на юридических нюансах сделки, потому что именно они могут обернуться против арендатора. Например, если нет договора, то в любой момент может заявиться хозяин квартиры с участковым и выселить арендатора. Естественно, ни о каком возмещении средств речи не идет.

"В интернете типовые договоры, порой даже с условиями, которые в большей степени защищают интересы собственника. Поэтому чтобы обезопасить себя от возможных негативных правовых последствий все же следует, как минимум, обратиться к юристу", — обращает внимание Мстоян.

Не экономить на себе

Сейчас рынок аренды находится на стороне арендатора, поэтому у тех, кто снимает жилье, появилось больше возможностей для экономии, замечает исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Роман Зеленский.

"Если раньше собственники выбирали квартирантов с особой тщательностью, предъявляя определенные требования и отдавая предпочтение семейным парам славянской внешности, к примеру, то сейчас их главная цель — сдать квартиру, чтобы не упустить доход", — рассказывает Ламин. По его словам, конкуренция выросла ввиду снижения цен на рынке аренды.

Но иногда, чтобы не упустить выгодный вариант все-таки нужно презентовать себя перед арендодателем со всех положительных сторон. "Однажды мы "снимали" жилье итальянцу. Собственника удивило, что он пришел в рваном носке. Потом ему, конечно, намекнули, что нужно выглядеть приличнее, и он успешно снял жилье", — приводит пример эксперт Spenser Estate.

Взаимные уступки

Некоторые арендаторы "путешествуют" с места на место со своей мебелью. Поэтому у них есть возможность сэкономить, найдя квартиру без мебели или с ее минимальным набором.

"Цены при этом выгоднее на 10-20%, по сравнению с таким же объектом, но меблированным", — замечает Зеленский. 
Случается и такое, что квартиры практически в центре Москвы могут сдаться по вполне приемлемым ценам для этого района города. Но к таким мерам прибегают те собственники, которые по каким-то причинам, не собираются делать там ремонт. Арендатор может договориться, что приведет квартиру в порядок — сделает минимальный косметический ремонт, к примеру, в счет удержания из ежемесячной платы.

"Арендатор тратится на легкий ремонт, зато выигрывает в годовом выражении на невысоких ежемесячных платежах. Этот вариант подходит при долгосрочной аренде", — подчеркивает Зеленский.

Важность расстояния

В столице квартиры у метро стоят дороже, и это является причиной, почему потенциальные арендаторы отметают такие варианты. Но, как замечает эксперт "НДВ-Недвижимость", зачастую люди тратят разницу в цене между жильем у "подземки" и в ближайшем Подмосковье на проезд, а параллельно затрачивают свое личное время.

Экономия возникает, к примеру, если есть велосипед, замечает Ламин. Он приводит пример, когда жителей вполне устроил вариант, располагающийся в 20 минутах ходьбы от метро, поскольку они планировали передвигаться до станции на велосипеде.

Еще одно условие, при котором можно сэкономить, — совместная аренда.

"Это касается, в основном, студентов, молодых специалистов, либо малообеспеченных мигрантов, которые ради экономии готовы претерпевать психологически некомфортные условия проживания", — рассказывает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.

Правда, по ее словам, собственники редко соглашаются на такую схему, и, как правило, устанавливают более высокий уровень арендной платы.

Выключайте свет

Традиционно, в большинстве случаев, стандартные коммунальные платежи вносит собственник жилья, а плату за реально потребленные ресурсы, такие как вода и электричество, вносит уже сам арендатор, в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета, рассказывает Сивко.

Таким образом, размеры оплаты за воду и электричество всегда будут зависеть от фактического их потребления, то есть от самого арендатора. "Чтобы минимизировать расходы, стоит попросить арендодателя установить счетчики, если их еще нет. Это позволит нанимателю оплачивать только собственные траты, и не платить лишние деньги за остальных жильцов", — рекомендует эксперт.

Чтобы добиться максимальной экономии на платежах за электричество, можно заменить обычный электрический счетчик на "двухтарифный", который отдельно подсчитывает потребление электричества днем, и отдельно ночью — по менее дорогому тарифу.

"После установки таких счетчиков все энергоемкие бытовые приборы, например, стиральные машины, эффективнее включать в ночное время. Простое использование энергосберегающих лампочек позволит существенно сократить счета за электричество", — резюмирует Сивко.

(РИА Недвижимость)


Вадим ЛАМИН: «Фактически речь идет о десятилетиях ожидания, когда проект окупится»

Учитывая широкие перспективы развития в Москве частного рынка аренды жилых квартир, возникает резонный вопрос: насколько интересен этот вид услуг государству и бизнесу? О том, почему рынок доходных домов пока не распространен в России, размышляет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. 

– Есть ли сейчас в России доходные дома? 

– Конечно, есть, хотя далеко не в достаточном количестве. В качестве положительного примера можно привести известный доходный дом в Б. Николоворобинском переулке в Москве. Он был построен в 2002 г. правительством Москвы. Проект, на мой взгляд, очень успешный, показывающий, что госструктура при разумном подходе вполне может быть эффективным арендодателем. На сегодняшний день все 47 квартир в доме заняты и приносят городу неплохой доход. 

К сожалению, те несколько объектов доходных домов, которые все-таки были реализованы в столице, растворились в общем объеме предложения. Более того, сегодня почти все доходные дома относятся к сегменту жилья повышенной комфортности с соответствующей стоимостью найма. Но основной спрос на рынке аренды жилья находится все-таки в области экономкласса. 

В дешевом сегменте у нас скорее представлены трехзвездочные гостиницы, плата за наем которых примерно равна посуточной аренде однокомнатных квартир в приближенных к центру районах. Например, в популярной трехзвездочной гостинице «Измайлово» стандартный номер стоит 3200 руб. в сутки. Это ставка однокомнатных квартир, скажем, в районе м. «Белорусская». 

– Что для инвесторов является первоочередным стоп-фактором в строительстве доходных домов – долгий период окупаемости, законодательные недочеты, что-то другое?
 
– Целый комплекс: отсутствие подходящих площадок в центре, долгая окупаемость в первую очередь. Главная проблема доходных домов – высокие риски, обусловленные игрой на «длинных» деньгах. Фактически речь идет о десятилетиях ожидания, когда  проект окупится. Проще говоря, возможные риски несопоставимы с возможной прибылью. 

Экономическая целесообразность участия частных застройщиков для меня пока не ясна. Просто построить дом экономкласса с подключением к сетям и даже отделкой квартир можно в пределах 45 000 руб. за 1 кв. м квартиры. Правда, здесь не учтена стоимость земельного участка или обременений, что добавит еще 15 000–25 000 руб. на 1 кв. м. Но ведь, по сути, строится дом для постоянного проживания, а значит, его, как и обычный жилой дом, нужно обеспечить соответствующим количеством инфраструктуры: детскими садами и школами, поликлиниками, магазинами и объектами быта. 

Расходы на содержание и эксплуатацию в доме, целиком отданном под аренду, будут в среднем выше, чем в типичной панельке спального района. Арендаторы в большинстве своем расценивают квартиры как временное место жительства, поэтому вряд ли будут особенно заботиться о сохранности общедомовых коммуникаций и чистоте мест общего пользования – ведь в случае чего можно просто переехать. Поэтому эксплуатацией должна будет заниматься профессиональная команда, которая потребует и соответствующей оплаты. 

Подготовила Алена ДЫМОВА 

Человеческий фактор: как эмоции влияют на решение жилищных проблем

Вопросы недвижимости не терпят эмоций, однако пресловутый человеческий фактор никто не отменял, и так или иначе он дает о себе знать. Риелторы поделились с сайтом "РИА Недвижимость"историями о том, как можно отказаться от своей квартиры назло соседям, и почему мечты о частном доме приводят на болото.

Дело принципа

Недвижимость считается одним из самых ценных активов, однако когда эмоции берут верх, даже его могут бросить в топку страстей. Так, риелтор из Воронежа Зинаида Колосова вспоминает случай, когда из-за принципиального нежелания бывших супругов оформлять недвижимость после развода образовался целый клубок проблем с жильем, причем не только у них.

"Моя сестра развелась с мужем со страшным скандалом, однако он продолжал жить в ее квартире, потому что другой площади у него не было. Поскольку квартира была оформлена на нее и на дочь, то обиженная дама считала, что ничего не должна мужу и вообще "если ему надо, то пусть идет в суд сам и делит имущество". Муж тоже не предпринимал никаких действий, предпочитая хранить обреченное молчание. При этом совместная жизнь с каждым днем превращалась в ад", — рассказывает риелтор.

Самое странное, на взгляд Колосовой, что сестра не хотела принимать ее профессиональную риелторскую помощь, потому что "ты ничего не понимаешь, и сердца у тебя нет". "Хотя я сразу предлагала оказать содействие в разделе имущества и все мирно и оперативно решить. Тем более что недвижимости у сестры достаточно, чтобы и после раздела имущества все остались при жилье. Но каждый раз на меня обрушивалась лавина эмоций, стенаний и слез, из-за чего все беседы становились бесполезными", — сетует она.

В итоге сестра Зинаиды тайком обратилась к матери, у которой были кое-какие сбережения, с просьбой потратить их на покупку комнаты в малосемейке, чтобы отселить туда бывшего супруга.

Сердобольная мать уступила дочери и купила малосемейку, правда на свое имя. Супруг переехал, и на какое-то время ситуация вроде бы разрешилась. Однако спустя полгода мужчина стал названивать тёще и требовать купить ему другое жилье, так как сейчас его не устраивает пьющая и буйная соседка по малосемейке.

"Бедная мама не знала, куда деваться. С одной стороны — дочь, которая то и дело заламывает руки и угрожает, что умрет, если супруг снова вернется в ее дом. А с другой стороны — бывший зять и его жалобы. Однажды он позвонил и сказал, что даже подобрал хороший вариант и заманил маму к риелторам, где она с перепуга подписала договор на оказание услуг по поиску квартиры. Короче, узел затягивался, а клубок проблем разрастался. Тут уже не выдержала я и насильно вмешалась в процесс, чуть ли не волоком привела сестру и мать к юристам на консультацию, а после усадила всех за стол переговоров", — негодует Колосова.

Как ни странно, но когда все удосужились успокоиться, то бывшие супруги буквально за полчаса составили мировое соглашение по разделу имущества, которое абсолютно всех устроило. А маме Зинаида помогла продать многострадальную малосемейку, хотя это было очень непросто из-за неблагополучной соседки.

Развод с доплатой

От любви до ненависти, как известно, один шаг. Печально то, что за-за этого шага можно буквально остаться без крыши над головой, если попросту пойти на поводу у эмоций. Руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-недвижимость" Светлана Бирина вспоминает показательный случай с разменом жилья.

"Молодая пара получила на свадьбу собственную квартиру и стала в ней обживаться. Однако уже через несколько месяцев супруги так сильно поссорились, что решили разойтись, продать квартиру и поделить деньги", — рассказывает она.

На эмоциях люди действительно провели сделку, реализовали жилье, но потом пришли к выводу, что погорячились и снова хотят жить вместе, причем именно в той самой квартире, в которую они "вложили свою душу". В тот момент регистрация уже прошла, и невозможно было вернуть жилье. Пришлось просить покупателя продать им обратно квартиру, которая обошлась им уже на 400 тысяч дороже, так как пришлось доплатить за хлопоты и повторную сделку.

Трогательный дисконт

Примерно 20% участников рынка при принятии решений по вопросам недвижимости руководствуются в большей степени эмоциями, нежели рациональными суждениями, уверен директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов. По его словам, для них принципиально важны ощущения: "нравится — не нравится", какие люди продают, какие покупают, то есть не "сколько заплатят за квартиру?", а "кто в ней будет жить?". Среди объявлений можно даже встретить такие формулировки: "в хорошие руки отдам дешевле". Понятно, что при таком подходе часто принимаются решения, которые трудно назвать экономически грамотными, но они приятнее на эмоциональном уровне, и люди на это поддаются, рассуждает эксперт. И иногда последствия бывают позитивными.

"Я помню историю, как пожилая женщина продавала доставшуюся ей в наследство от умершей родственницы квартиру в спальном районе. На просмотр пришла молодая пара: ребята ждали ребенка, девушка уже не работала, источников дохода, кроме зарплаты мужа, в семье не было, поэтому для покупки жилья требовался кредит. При этом материальное положение у молодых людей было более чем скромное. На просмотре разговорились, выяснили вдруг, что они с собственницей родом из одного маленького города затерянного где-то в Сибири. Чуть ли не общих знакомых нашли. Понравились друг другу так, что на все остальное женщина просто махнула рукой, мол, "Да зачем мне эти деньги? Что я с ними буду делать?.." — и продала квартиру молодой семье на треть ниже рыночной стоимости", — рассказывает Куликов.

Логике вопреки

А вот управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин убежден, что выбор квартиры — это на 90% вопрос эмоций и "человеческого фактора", особенно, если решение принимает женщина. Иногда абсолютно неликвидные квартиры покупаются только в силу каких-то ностальгических воспоминаний. Так, например, одна дама из Москвы просила мужа купить квартиру в доме на Новом Арбате из-за того, что она в нем провела детство, вспоминает он случай из практики. Правда, муж пока осторожничает и сомневается.

С экспертом соглашается его коллега из Тольятти, риелтор Евгения Галинская. Она до сих пор удивляется дикому, по ее словам, поступку одной знакомой дамы, которая, насмотревшись на знакомых, живущих в частных домах, тоже захотела обзавестись участком земли под собственный дом. Правда, средств ни на покупку, ни на дальнейшее строительство у нее особо нет.

"Она взяла кредит в 200 тысяч в банке на 10 лет, чтобы расплатиться за участок. И все бы ничего, только вот эта мадам работает воспитателем в детском саду, получает 9 тысяч рублей в месяц, и для нее 200 тысяч — это космические деньги", — объясняет Галинская. Но самое ужасное, что она даже не пришла проконсультироваться насчет участка, который, мало того что на болотах расположен за тридевять земель от города, так еще к нему не подведены никакие коммуникации, и в ближайшем будущем не планируются. Но дама была в такой эйфории от мечты о собственном доме, что с легкостью купила этот земельный неликвид, сетует собеседница агентства.

"Ну предположим, что она за землю расплатится. Но ведь дальше надо дом строить. Из всего имущества у нее "однушка" в старом страшном доме и дача-развалюха, которая стоит копейки. То есть в любом случае денег от их продажи на строительство всесезонного дома не хватит. Она не замужем, детей нет, из родных — одна старушка мать. Да и самой мечтательнице уже за сорок. Кто ей будет помогать? На какие деньги она это будет строить?" — недоумевает Галинская. Остается лишь надеяться, что она одумается и продаст участок как можно скорее, если сможет, конечно, так как он действительно ужасный, замечает риелтор.

Собаки на сене

К сожалению, в большинстве случаев в процесс решения вопросов с недвижимостью вмешиваются именно негативные эмоции. Особенно ярко это проявляется в ситуациях, когда расселяется коммуналка или кто-то из владельцев продает свою комнату, либо близкие родственники реализуют наследственную квартиру, находящуюся у них в долевой собственности, объясняет Куликов. И вот здесь, по его словам, очень часто действиями людей руководит логика "назло бабушке отморожу уши".

Эксперт вспоминает один весьма неприятный случай. "Расселялась коммунальная квартира в Москве на 3-й Тверской Ямской — в свое время это было очень привлекательное предложение на рынке недвижимости: в квартире — высоченные потолки, отличный общий метраж, просторные, но — что принципиально важно — разные по площади комнаты. В этих комнатах жили три семьи, которые ненавидели друг друга настолько, что в буквальном смысле вешали на холодильники цепи с амбарными замками, на туалет — расписание посещения. О том, чтобы здороваться друг с другом при встрече, даже речи быть не могло. Ко мне на консультации и оформление документов они приходили по очереди — чтобы, не дай бог, не встретится. Я сначала думал — случайность. Потом понял — не хотят видеть друг друга", — рассказывает Куликов.

Было реальной проблемой показать квартиру целиком — собственники комнат старались не находиться дома в одно время. Но чудо случилось — покупатель был найден, а альтернативы продавцам подобраны, причем в точном соответствии с их пожеланиями: большая однокомнатная квартира в очень хорошем месте и две малогабаритные двушки тоже в неплохих районах.

Варианты полностью устраивали продавцов до тех пор, пока, по несчастью, их дети не рассказали друг другу о том, кто, куда собирается переезжать. И началось! "У вас лучше — у нас хуже!" — "У нас большая — у вас маленькая!"…

"Люди приходили ко мне и открытым текстом ставили ультиматум: мы согласимся на продажу только в том случае, если подберете соседям вариант хуже, чем у нас. В итоге сделка не состоялась. Коммуналка так и осталась висеть в базе данных — я еще года два отслеживал по ней ситуацию, а потом бросил: понял, что сценарий в этом случае один и тот же", — говорит эксперт.

Интуиция вам в помощь

Удивительно, но иногда интуиция может сыграть ключевую роль в выборе квартиры, причем положительную. Так Куликов из "Инком-Недвижимости" вспоминает забавный случай, когда человек пришел на просмотр квартиры, и все ему в ней вроде нравится, но видно, что "душа не на месте". 
"Вроде и районом доволен, и ремонт прекрасный, и к цене нет вопросов. И сам на себя злится — не может понять, почему сомнения. А потом выяснилось, что в доме большой общий балкон на две квартиры, причем у соседа — три кошки, которые по этому балкону гуляют туда-сюда, как по бульвару. А у потенциального покупателя — здоровый такой ротвейлер. В общем, занавес…", — говорит собеседник агентства.

("РИА Недвижимость")


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика