Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Картина маслом: аренда квартир переживает кризис

Не все факторы одинаково значимы при покупке и найме квартиры

Собственник однокомнатной квартиры в Новогиреево Роман предлагал жилплощадь в найм с вполне адекватной ставкой 30 000 рублей в месяц. Но с особыми требованиями к нанимателю: это должна быть одинокая девушка от 25 до 32 лет, россиянка с высшим образованием. Роман рекламировал квартиру семь месяцев – безрезультатно. Так и не сдал, а просто прекратил попытки поиска достойной нанимательницы.

Не те времена, чтобы быть слишком привередливым к нанимателю, не говоря уже о подозрительности такого рода требований, считают в аналитическом центре Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. Снижение реальных доходов населения, сложности с трудоустройством на хорошо оплачиваемую работу заставляют арендаторов уменьшать бюджеты на аренду квартир,  искать более дешевые варианты. В то же время экономическая ситуация заставляет все большее число собственников искать дополнительные источники дохода, выставляя квартиры  на рынок аренды.

Сейчас вполне можно говорить о серьезном кризисе на рынке аренды квартир в Москве, – считает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

Большой выбор доступных квартир – обычная ситуация в летний период, хотя кризисные явления еще больше усилили данную тенденцию, говорится в июньском аналитическом отчете компании НДВ-Недвижимость. Ценовые корректировки коснулись всех районов, рынок насыщен предложениями с минимальным бюджетом. Ее специалисты зафиксировали, что в самых доступных районах Москвы  цена аренды стартует с 18 000 рублей в месяц. В десятку  районов Москвы с самыми низкими ценами вошли Капотня, Южное и Северное Бутово, районы Жулебено, Бирюлево Восточное и Западное, Выхино-Жулебено, Кузьминки, Восточное Дергунино, Текстильщики и Теплый Стан.

Факторы ценоообразования

По мнению Ламина, внимание арендатора к предлагаемому объекту распределяется в следующих пропорциях:

Меняются цены, меняются приоритеты

Главное различие в подходах к предлагаемым объектам арендатора и покупателя – площадь квартиры. Покупают количество метров, а снимают число комнат.Поэтому при сдаче в аренду 55-метровая и 75-метровая «двушка» в одном районе не будут сильно отличаться в цене (если, конечно, они не относятся к разным классам жилья). Сейчас рынок покупателя, а он приходит на него со своим бюджетом и в 90% случаев предпочтет сэкономить, а не доплачивать за не особеннонужный простор.На первый план выступает практичность, – говорит Ламин. – Очень мало желающих снимать аэродромы, да и покупать даже дешево, кстати, тоже. Мало кто готов переплачивать за высококачественную отделку, то есть срок экспозиции дорогих эксклюзивных квартир существенно увеличился. Их, несомненно, смотрят, носнимают редко, поскольку добиться существенной скидки достаточно сложно из-за понимания собственниками определенного уровня арендной платы, когдарентабельность операции будет нулевой.По словам эксперта, в ходу небольшие современные квартиры в шаговой доступности от метро. Современная отделка, мебель и техника – непременное условиебыстрой бездемпинговой сдачи. Шаговая доступность от метро весьма актуальна для небольших квартир. Серьезное превышение предложения над спросом способствует повышению требований к арендуемым квартирам.

Месторасположение, транспорт, цена

Один из ключевых факторов ценообразования на рынке аренды жилья – месторасположение объекта, – говорит заместитель директора Департамента арендыквартир Инком-Недвижимость  Оксана Полякова. – Здесь важны статус округа и района, наличие рядом необходимых объектов. Поскольку Москва – город трудовой,приезжих арендаторов территориальное расположение объекта интересует скорее с точки зрения хорошей транспортной доступности или близости к месту работы.По ее словам, если до станции метро приходится добираться общественным транспортом, объект теряет в цене от 5% до 10% по сравнению с аналогичным у метро.Арендная ставка такой же квартиры на самой окраине Москвы, куда от удаленной станции метро нужно ехать 15–20 минут, может быть ниже на 15–20%.Правда, это нельзя назвать абсолютным правилом – многое зависит от конкретного района и станции метро. Например, дом по соседству со Щелковской, к которой практически примыкает автовокзал, проигрывает в цене дому в том же районе, но в тихом зеленом дворе.Наиболее дешевыми районами Москвы традиционно являются районы, расположенные в ВАО и ЮВАО, особенно вокруг конечных станций метро или в транспортнойдоступности от этих станций, говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда. Относительно недорогие квартиры можно найти в Зеленоградском районе Москвы, в силу обособленности и удаленности.

По данным НДВ-Недвижимость, среди самых экономичных районов на первое место следует поставить Капотню, один из самых неблагополучных с точки зренияэкологии. Здесь традиционно низкие цены низкие цены на недвижимость , аренда не стала исключением. На выбор представлено около 30 предложений стоимостьюдо 30 000 рублей. На втором месте в этом сезоне можно поставить Южное Бутово– предложений стоимостью до 30 000 рублей насчитывается около 500 вариантов. Конкуренция здесь достаточно высока, предложения отличает хорошее качество. Наиболее дорогими традиционно являются ЗАО, ЮЗАО , по данным МИЭЛЬ-Аренда.

Ремонт и интерьер

Состояние квартиры, безусловно, является определяющим фактором при найме, считает Полякова. Если жилье имеет хорошее месторасположение и способнопривлечь квартирантов со средним достатком, то ремонт необходим. Но тот, кто хочет, чтобы квартира экономкласса была рентабельна, не должен вкладывать сумму,превышающую размер арендной ставки за два-три месяца. Особое внимание наймодатель должен уделить качеству и исправности электропроводки, техники исантехники. Косметический ремонт повысит цену аренды такого жилья примерно на 5–10%. Кроме того, снимают такие квартиры охотнее, поэтому и окупаются они быстрее. Отделка жилплощади бизнес-класса более затратна: ее стоимость примерно равняется размеру годовой аренды. Соответствующий классу ремонт можетподнять ставку на 10–15%.Что касается стиля, всегда лучше придерживаться классики и минимализма – вкусы у всех разные, а на фоне классического интерьера будущий квартирант спомощью аксессуаров может сам реализовать свои дизайнерские идеи. Правда, можно оставить арендатору некоторые мелочи (например, вазу, подсвечник иликартину), которые создают ощущение уюта – это поможет сдать объект быстрее. Но даже дорогой ремонт не сделает из квартиры, расположенной в старой панельной девятиэтажке на Коровинском шоссе, объект бизнес-класса, – отмечает МарияЖукова. – Клиенты такого уровня не станут рассматривать для себя подобный вариант, поэтому средства, затраченные на высококачественный ремонт, не окупятся.По ее словам, общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должна превышать 10-15% рыночной стоимост квартиры. Ремонт и обстановкаквартиры должны соответствовать уровню самого дома и его местоположению, а также среднестатистическим вкусам и представлениям людей о нормальных условияхдля проживания. Найти клиента на квартиру, стены спальни которой выкрашены в красный цвет, можно, но непросто, – говорит она. – Квартира не должна поражать воображениеарендатора, она должна быть местом отдыха. То, что красиво и изысканно для одного, может быть слишком вычурно и резко для другого. За счет этого увеличиваютсясроки экспозиции, уменьшается количество показов, и, как следствие, квартира может очень долго искать своего уникального арендатора.Свежий и добротный ремонт в квартире повышает ее потребительские качества и спрос. Однако, как показывает практика, на уровень арендной платы онкардинальным образом не влияет. Компенсировать завышенную стоимость ремонта за счет арендных платежей крайне трудно, считает Жукова.По мнению Поляковой из Инком-Недвижимости, для квартиры экономкласса достаточно линолеума на полу, российской сантехники и бытовой техники нижнего ценовогоуровня. Бизнес-класс подразумевает ламинат или паркет, импортное сантехническое оборудование, встроенную кухню с полным набором бытовой техники, кондиционеры.

Бытовая техника

Отсутствие стиральной машины может отнять 10% от цены, а может и не отнимать. Сейчас установились правила: если в меблированной квартире нет стиральноймашины, хозяин ее покупает за свой счет, получив плату за первый месяц проживания, отмечает Полякова. Посудомоечная машина, тостер или кофеварка на кухне, а также TV и DVD-плеер в каждой комнате и на кухне не входят в набор необходимой бытовой техники.Для объектов экономкласса это излишество, наниматель не станет переплачивать за вещи, в которых нет необходимости. В сегментах бизнес-класс и de luxeналичие такого оборудования безоговорочно и на стоимость не влияет.В высокобюджетном сегменте квартира должна обязательно иметь встроенную кухню с бытовой техникой высокого уровня и хорошо оборудованные современныесанузлы, отмечают в IntermarkSavills. Обязательно наличие кондиционеров и бойлеров на случай отключения воды.

Вещи хозяев

Наличие старой мебели, книг, вещей собственника очень негативно воспринимается арендатором. В распоряжении квартиранта должны оставаться только предметы,ему полезные. Поскольку этот вопрос решается индивидуально, важно при первом визите показать квартиру в лучшем виде: опрятной, без хозяйских излишеств,но, желательно, с признаками уюта. Место в шкафах, ящиках и на полках должно быть свободно. Исключение – посуда, книги, интерьерные аксессуары, однако их присутствие в квартире такжеобсуждается с будущим нанимателем. Понятно, что речь в данном случае идет о правилах идеального арендодателя. В жизни людям не просто избавиться отнакопившихся вещей. Вещей хозяина вообще не должно быть, но не всегда это возможно. Хозяин, как и каждый человек, обрастает множеством вещей, с которымине может расстаться. Вот и остаются вещи в сдаваемых квартирах. Но касается это только экономкласса, – подчеркивает Полякова.Мария Жукова поясняет, что квартира, в которую приходят потенциальные наниматели, не должна быть захламлена, она должна быть просторной, удобной ифункциональной. В данном случае работает правило: лучше – меньше. Недостаток или даже отсутствие мебели всегда можно компенсировать, а вот обилиенежелательных, особенно старых предметов интерьера (которые многие собственники еще и запрещают выносить) может напрочь отбить у арендатора желаниепроживать в данном месте. Поэтому без всяких сожалений и сомнений собственнику стоит избавиться от старых вещей, от старой мебели.Квартира может быть с мебелью или без, но наличие личных вещей собственника в любом случае недопустимо, подчеркивают в IntermarkSavills. Все помещеният дляхранения вещей должны быть свободны. Покупка постельного белья и посуды оговаривается отдельно. Картины и предметы декора – это тоже отдельная статья, одинарендатор не хочет ничего менять, а другой захочет купить или привезти свои личные предметы, чтобы сделать квартиру более своей.

Видовые квартиры

Вид из окна оказывает существенное влияние на стоимость аренды квартиры  в двух сегментах – бизнес-класс и de luxe, говорят в Инком. В таких ценовыхкатегориях существуют так называемые видовые квартиры. Чем живописней окрестности, тем выше арендная ставка. Уникальные видовые характеристикиподнимают стоимость квартиры в среднем на 30%, – говорит руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова. Но уточняет:Здесь мы говорим о таких видах, как Кремль, исторический центр города, церкви Замоскворечья. Также имеет значение наличие открытой или закрытой террасы.Понятно, что к экономклассу этот фактор отношения не имеет.

Окружение

Как правило, состояние подъезда, охрана, благонадежность соседей в равной степени интересуют и покупателей, и нанимателей.Важный момент для квартир среднего ценового диапазона в центре – наличие парковки. Связано это, естественно, с введением платной парковки, серьезнымитрудностями и нежеланием собственников оформления резидентской парковки для арендаторов, говорит Ламин.

Важный фактор – время

Стоимость найма напрямую связана с временными рамками, установленными собственником: если квартира сдается на полгода, ее арендная ставка снижается,но не более чем на 10% по сравнению с долгосрочной арендой. Если жилплощадь сдается всего на три месяца, ценовой минус составит 15–20%, отмечают вИнком-Недвижимости. Возможно снижение среднерыночной стоимости за счет других ограничений от наймодателя: сдавать только определенным гражданам (например, одинокой дамедо 35 лет или семье славян без детей и животных); требовать предоплату за полгода-год. Хотя, как правило, такие требования больше влияют на срок экспозицииквартиры: он существенно увеличивается. В сегодняшних условиях, при повышенном предложении, наймодатели в борьбе за квартирантов становятся все болееи скорее идут на уступки, нежели выдвигают новые требования.История Романа, находившегося в поисках прекрасной нанимательницы, уже известна. А вот если люди понимают требования друг друга и готовы идти накомпромиссы, то возможны волшебные по скорости варианты сдачи недвижимости в аренду, отмечают в www.irn.ru. Однокомнатная квартира в Измайлово наПервомайской улице была сдана за 40 минут, рассказывают в Инком-Недвижимости. Учитывая, что необходимо было созвониться со всеми участниками сделки(а еще неизвестно, подойдут ли они друг другу), назначить просмотр, доехать до объекта, провести этот просмотр, что-то обсудить с хозяином, 40 минут – этопросто фантастика. Клиент сразу принял решение и подписал договор найма.

(Сергей Жарков для IRN.RU)


Продать любой ценой: как нас могут дурачить при покупке квартиры или дома

АиФ.ru выяснил, как нечистоплотные владельцы недвижимости и риэлторы пытаются привлечь внимание к своим объектам и повысить их цену и как не попасться на их удочку.

При поиске новой квартиры зачастую бывает так, что, выбирая объекты для просмотра по фотографиям в интернете, на месте мы сталкиваемся с совершенно иной реальностью, заметно отличающейся от «причёсанных» объявлений с описанием «райских местечек». Доходит до того, что квартиры, к объявлениям о продаже которых не прикреплены фотографии, мы априори отправляем в «корзину», даже не рассматривая вероятность соответствия словесного описания реальности.

В основном приукрашиванием действительности занимаются собственники квартиры или дома, чтобы привлечь внимание к своему объекту либо завысить цену на продаваемую недвижимость. Но частенько грешат этим и небольшие риэлторские компании, которые, по-хорошему, должны заботиться о покупателе и фильтровать объявления о продаже, откидывая ненужное.

Так, например, в середине июня появилась новость о том, что свой особняк выставил на продажу многократный олимпийский чемпион в шорт-треке кореец Виктор Ан, в 2011 году принявший российское гражданство. За успехи на Олимпиаде в Сочи ему подарили дом в подмосковном Новогорске недалеко от тренировочной базы. В объявлении о продаже и правда были размещены фотографии того самого особняка, в котором проходила передача ключей Виктору Ану. Вот только на поверку выяснилось, что спортсмен ничего продавать и не думал, а наоборот, доделывает в своём доме ремонт и готовится к заселению. На продажу был выставлен коттедж, в котором проходила передача ключей, не имеющий ничего общего с чемпионом. Во владении же Виктора оказался совершенно другой дом. Этим нехитрым методом риэлтор попытался не только привлечь внимание к объявлению о продаже, но и повысить стоимость объекта, которая составила в итоге 100 миллионов рублей. Обещали даже, что ключи новому владельцу дома передаст сам Виктор Ан.

Разобравшись в ситуации, АиФ.ru решил узнать у экспертов московского и подмосковного рынка недвижимости, какие ещё существуют методы привлечения внимания и завышения стоимости недвижимости и как не попасться на удочку нечистоплотным владельцам квартир и домов и непорядочным риэлторам.

От «Фотошопа» до фэн-шуя

Несмотря на резонанс, который вызвало объявление о продаже особняка Виктора Ана, по мнению экспертов, этот факт вряд ли мог бы сильно повлиять на цену дома.

«Нынешнее состояние рынка таково, что только та недвижимость, которую продают в Москве Барак Обама или Владимир Путин, может заинтересовать покупателей, и то только как повод для общения с продавцом, а не из-за жилплощади. К тому же Виктор Ан не является столь популярной фигурой, чтобы повлиять на успешность продаж», — считает Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Вместо этого эксперт выделил несколько других более распространённых и эффективных методов, которыми пользуются владельцы недвижимости и некоторые риэлторы.

Неправильный ценник. Самая частая уловка риэлторов при публикации — это занижение стоимости. Оправдания потом приводятся разные. От хамских («Как хочу, так и ставлю», «Денег накопи и звони») до реальных (изменилось мнение продавца, изменился курс доллара или валюты, к которой привязан продавец). 

Доплата за мебель. Некоторые риэлторы (а скорее собственники) из продажи квартиры устраивают «аукцион Sotheby’s»: каждый предмет мебели пытаются продать отдельно. Если это по-настоящему антикварная вещь или эксклюзивный дизайнерский предмет мебели, то, возможно, есть повод задуматься. Но чаще всего старая мебель — это только мебель. И не стоит ничего.

Фотошоп и «ширик». Другой вариант — не соответствующие действительности фотографии квартиры. Если общая площадь квартиры размером с кладовку, присмотритесь внимательно к фотографиям, там не может быть просторных гостиных и больших спален. Это фотошоп или широкоформатный объектив. 

Великое прошлое. Многие риэлторы пытаются привлечь внимание к дому, рассказывая о его богатом историческом наследии. Это даже не уловка, а стремление привлечь внимание. Все равно это никак не повлияет на цену.

Карма. Последний способ обратить внимание — рассказы про «ауру», атмосферу, «Прана», фэн-шуй и прочее. Некоторые дамы-риэлторы средних лет рассказывают о том, что квартира благословлена представителями тех или иных религиозных культов, здесь хорошо рожать, вести бизнес и прочее.

Недвижимость — понятие растяжимое

Ещё более изобретательно поступают собственники загородных домов. И не всегда дело ограничивается банальным приукрашиванием действительности. 

«Чаще всего в объявлениях на вторичном рынке люди приукрашивают описание своего объекта, особенно когда речь идёт о загородных домах. Как правило, собственники уменьшают расстояние от посёлка до МКАД, преувеличивают достоинства объекта (например, указывают на близость коттеджа к лесу, хотя на самом деле рядом с участком стоит всего несколько деревьев) и не упоминают о его недостатках», — рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Но иногда доходит и до полномасштабных афер с землёй.

«Например, был случай, когда собственник, чтобы продать коттедж подороже, позиционировал свой дом как часть соседнего, более элитного проекта. Он даже умудрился договориться с охраной и администрацией посёлка, чтобы те сделали отдельный вход и проложили дорогу от его дома к территории соседнего проекта. В итоге собственнику удалось за счёт этого поднять цену и продать коттедж на 40% дороже его рыночной стоимости. Также зачастую в объявлениях продавцы отмечают большую площадь земельного участка, чем та, что указана в документах. В подобных случаях собственник просто устанавливает забор на незанятый соседний земельный участок и позиционирует его как часть своего домовладения, хотя юридически на него никаких прав не имеет. Например, нам известен случай, когда фактическая и документальная площадь отличалась более, чем в пять раз. Вместо 50 соток собственник хотел продать 2,7 га», — объясняет эксперт.

Соскакиваем с крючка

В принципе, не попасть на удочку нерадивым продавцам достаточно просто. Подавляющее большинство нечистоплотных объявлений можно отсеять банальными телефонными звонками, которые исключат поездку на объект и сэкономят время и нервы.

«Любая уловка легко распознаётся, если квартира слишком привлекательна по виду, цене, месторасположению и продолжает долго стоять в рекламе. Проверка рынка и прозвон объявления сразу всё покажут», — уверен Вадим Ламин.

Если вы сами не готовы обзванивать десятки, а иногда даже сотни телефонных номеров, вам на выручку всегда готовы прийти представители риэлторских компаний, которые сделают всю работу по подбору объектов для просмотра за вас. Это, конечно, услуга не бесплатная, но способная сэкономить время, а в перспективе и избежать более серьёзных неприятностей, если вы нарвётесь на недобросовестных продавцов и не сумеете распознать подвох с первого взгляда.

Если вам жалко выплачивать комиссию за покупку квартиры риэлтору, можно просто воспользоваться помощью знакомых. Главное — не стесняться о ней попросить, не огурцы всё же покупаете.

«Главные инструменты привлечения внимания к объекту недвижимости — это реклама и PR. И если первый инструмент регулируется законодательством о рекламе, то второй предоставляет больше возможностей для манёвра», — подсказывает Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз».

Что же касается махинаций с незаконным увеличением площади земли или квартиры, то эти методы легко разоблачить при изучении официальных документов на недвижимость. Всё же, как ты заборы ни передвигай, какие цифры в объявлении ни рисуй, а в сделке будет участвовать только то, что написано в официальном свидетельстве на право собственности.


Эра 5-ти этажей. Легенда и действительность.

Как только мы начинаем говорить о пятиэтажных домах, на память невольно приходят серые и унылые здания, построенные в советское время. Однако на самом деле пятиэтажный фонд столицы весьма разнообразен.

 
Такие разные
 
MIRATO

Посреди всех предложений квартир, выставленных в Москве на продажу, толика недвижимости, расположенной в пятиэтажных строениях, не так высока, как может показаться на 1-ый взор. К примеру, согласно данным базы эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ — Сеть кабинетов недвижимости», объем такового жилища сейчас составляет 13,8% от всего предложения постоянного рынка столицы. Если же рассматривать рассредотачивание снутри сектора, то существенно больше квартир в кирпичных домах (без учета сталинской застройки) — 51,3%. Чуток меньше жилища в панельных строениях — 31,8%. При этом всего 5% приходится на объекты в комфортабельных домах сталинской застройки, 6,4% — на квартиры в блочных домах и 5,5% — на современные цельные и монолитно-кирпичные дома.

Пятиэтажки можно повстречать во всех районах столицы, в том числе и в центре городка. Тут их сосредоточено около 26%. Но количество таких объектов в Москве равномерно миниатюризируется, это связано как с новым строительством, так и с выполнением городской программки по сносу ветхого и аварийного жилища.

В целом же пятиэтажные дома можно соединить в несколько групп, имеющих разные свойства, считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Так, дореволюционные кирпичные дома, многие из которых надстроили и превратили в пятиэтажки, характеризуются последующими параметрами: в их высочайшие потолки, просторные парадные, но большая часть из таких домов имеет древесные перекрытия. Строения сталинского периода доброкачественные, потолки в их несколько ниже, зато перекрытия уже в основном железобетонные; фасады таких домов, расположенных в Центральном административном окружении, украшены отделкой в стиле ампир. Хрущевки отличаются маленькими площадями, малеханькими кухнями, панельные серии неуютны из-за низких противошумовых черт. Некое количество пятиэтажек появилось и в брежневский период. Что касается современных жилых построек, имеющих 5 этажей, то их, по словам профессионала, строят в Москве исходя из требований единства строительного вида центра столицы.
Если гласить о панельных пятиэтажках, то в основном такие объекты размещены не в центре городка. «На момент их строительства разработка была инноваторской. Проект подмосковной деревни Черемушки, которая потом стала районом Москвы, сочли удачным, после этого в 1960–1970-х гг. началось общее строительство схожих домов», — гласит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».
 
Пятиэтажные строения дореволюционного и сталинского периода, напротив, преобладают в центре крупного города. Многие из их реконструированы и позиционируются как элитное жилище. «Некие объекты были надстроены до 7 этажей и более и уже запамятовали свое пятиэтажное прошедшее. Часть домов сталинского периода размещена на Кутузовском проспекте, в Замоскворечье. Так, в доброкачественной пятиэтажке на Озерковской набережной хорошие подъезды, многие квартиры имеют эркеры. Кирпичные пятиэтажные строения брежневского периода наименее комфортабельны, но часто успешно размещены и очень ценятся на рынке. К примеру, дом на Комсомольском проспекте, в 2-ух минутках ходьбы от станции метро «Фрунзенская», — ведает В. Ламин.
Не лучше или не хуже?
 
Больше всего нелестных выражений адресовано пятиэтажным домам хрущевской эры из-за того, что в их мелкие площади квартир. Так, размер однокомнатной обычно около 32 кв. м (кухня — 6 кв. м), двухкомнатной — 48 кв. м (кухня — 7 кв. м), трехкомнатной — 72 кв. м (кухня — 8 кв. м). Но, как ни удивительно, если сопоставить эти числа с площадью современного жилища, то разница выходит совершенно маленькой. Проиллюстрируем это на примере типовых панельных домов экономкласса, возведенных в столице либо Подмосковье в последние годы. Площадь гостиных в их не превосходит 15–19 кв. м, спальных комнат — составляет 12–14 кв. м. Правда, кухни больше минимум на 2 кв. м. Так, в однокомнатных квартирах их площадь сейчас составляет не наименее 8 кв. м, в двухкомнатных — 10 кв. м, а в трехкомнатных — 12 кв. м. Незначительно возрос и метраж санузлов, по последней мере появилось место, куда можно втиснуть стиральную машину. Раздельные же санузлы и сейчас встречаются далековато не во всех новостройках.
 
Объективности ради стоит сказать, что планировки в новых домах по сопоставлению с пятиэтажными хрущевками, где в большинстве случаев были запроектированы проходные комнаты, стали лучше. Но если вновь возвратиться к разговору о метрах, то становится естественным, что и ранее было не все так плохо. На данный момент на рынок вышло несколько новых проектов, в которых предусмотрены компактные квартиры-студии площадью от 21 до 30 кв. м (то есть даже меньше, чем в панельных пятиэтажках).
 
Одним словом, не по всем характеристикам хрущевки уступают современному жилью. Но недочеты у их все же есть, и, по словам П. Лепиша, они были предсказуемыми: «Радикальное понижение всех жилищных эталонов в сочетании с жесткой экономией на строительстве и кратчайшими его сроками оставили собственный отпечаток. Использованные в то время технологии были далеки от совершенства».
В пятиэтажных домах, построенных в конце 1950-х, представлены одно-, двух-, трехкомнатные квартиры. В объектах, возведенных в 1960-х гг., встречаются уже квартиры с 4-мя комнатами. Совершенно другое дело — дореволюционные и сталинские дома. Площади в их нередко огромные, квартиры нетиповые. Так, однушка может занимать от 30 до 50 кв. м, двушка — 45–75 кв. м, трешка — 65–90 кв. м. «Время от времени в квартирах — бывших коммуналках, предлагаемых в пятиэтажках, количество комнат (по 10–20 кв. м любая) может доходить и до 10», — гласит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Полвека на плаву
 
Тривиальный плюс пятиэтажных домостроений русских времен — более доступная цена представленного в их жилища. Даже евроремонт не много оказывает влияние на его удорожание. Более того, у этого сектора есть собственный клиент. «Получают квартиры в хрущевках, как правило, люди, не имеющие денежной способности приобрести недвижимость с наилучшими чертами. Также у покупателей может существовать точная привязка к району либо даже улице, и при отсутствии в окружении другого жилого фонда они обязаны рассматривать и такие варианты. Некие семьи при выборе руководствуются в первую очередь количеством комнат. К примеру, площадь трехкомнатной квартиры в новеньком доме составляет от 70 кв. м, а в хрущевке — 48 кв. м. Соответственно, последняя обойдется еще дешевле», — ведает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть кабинетов недвижимости».
Популярность данного вида недвижимости отмечает и И. Игнаткина: «Квартиры в пятиэтажных домах, очевидно проигрывающие по ряду критериев современным комплексам, очень нужны на рынке, в первую очередь это связано с их низкой ценой. Не считая того, пятиэтажки в большинстве случаев размещены в обжитых сложившихся районах, утопающих в зелени».
 
Если дом доброкачественный, кирпичный, находится в центре столицы, то часто, по словам В. Ламина, квартиры в нем раскупают безбедные и активные люди, способные своими силами, без вербования средств из бюджета, решить все трудности благоустройства и самого строения, и придомовой местности. Таких объектов много, к примеру, во 2-м Колобовском переулке, на Малой Дмитровке и др.
 
У панельных пятиэтажек еще есть одно преимущество, правда, на взор Льва Литовкина, управляющего кабинета «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», оно довольно непонятное. «Приобретая квартиру в доме под снос, покупатели рассчитывают получить от городка более комфортабельное и современное жилище. Но многие из тех, кто купил недвижимость с этой целью 5 — семь годов назад, до этого времени ютятся в тесноватых квартирах, ждя затянувшегося сноса дома».
Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в пятиэтажке равен 5,3 млн руб., отмечает Л. Литовкин. Двушку, по его словам, можно приобрести за 7,6 млн руб., трешку — за 11,1 млн руб. Но совершенно другое дело — цена жилища в домах, расположенных в популярных районах. Так, на Арбате однокомнатная квартира в сталинской пятиэтажке, по словам И. Игнаткиной, может стоить до 23 млн руб. «Двухкомнатная в пятиэтажке на Озерковской набережной была продана более чем за 14 млн руб. Для сопоставления: в Люблино такую же квартиру можно приобрести в дважды дешевле — за 6 млн руб.», — приводит данные В. Ламин.
 
Каковы же перспективы 5-этажного жилищного строения в столице? Специалисты настроены оптимистично. По их воззрению, пятиэтажные дома с современной инженерией, коммуникациями, увлекательной архитектурой могут украсить, к примеру, маленькие городские образования Новейшей Москвы, где строительство небоскребов не совершенно уместно.
(Для проекта Мое жилье)
 

Курс на дешевизну: как квартиросъемщику оптимизировать расходы на аренду

Условия на рынке аренды сегодня диктуют арендаторы, поэтому у тех, кто снимает жилье, появилось больше возможностей для экономии. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", рассказали, как квартиросъемщикам оптимизировать свои расходы, чтобы ежемесячные платежи за съемную квартиру не били по карману.

Без лишней помощи

Арендатор может начать экономить еще на этапе поиска квартиры, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spenser Estate Вадим Ламин. К примеру, если отказаться от услуг риелтора и попытаться найти жилье самостоятельно, есть вероятность, что размер вносимой при заключении договора суммы сократится как минимум на один ежемесячный платеж, ведь большинство агентств недвижимости берут за свои услуги 100% взноса.

Правда, выбрать достойную квартиру, к примеру, в Москве "непосвященным" будет достаточно сложно. Конечно, можно поспрашивать о возможных вариантах у друзей или коллег, и хорошо, если они помогут. Другой верный способ — интернет. Это могут быть социальные сети или профильные сайты.

При этом, по его словам, нужно остерегаться ультравыгодных предложений, поскольку в итоге жилье может влететь в копеечку, если его вообще удастся арендовать. "Я не верю, что в Москве можно снять квартиру за 20 тысяч. Это ерунда!", — замечает эксперт. По его словам, самая низкая цена на двухкомнатные квартиры в Подмосковье достигает 25 тысяч рублей, в столице же это может быть "однушка", естественно, не в центре.

"Информацию в сети нужно фильтровать", — предупреждает Ламин. Он советует избегать информационных агентств, которые предоставляют за отдельную плату всевозможные варианты.

Обычно за такие услуги, замечает он, берется разумная плата, в случае потери которой "больно не будет", но в итоге те 2,5 — 3 тысячи рублей могут уйти, а дома по адресу, где якобы располагается квартира, может и не оказаться.

Сам себе юрист

Еще один плюс интернета — можно не только найти объявления, но и советы, а также личный опыт от квартиросъемщиков и профессиональных агентств и, наконец, посмотреть типовые договоры аренды жилых помещений.

Средняя цена на договоры у профессиональных юристов варьируется в районе 10 тысяч рублей, но можно найти и услуги, которые обойдутся в 2 тысячи рублей. Полное сопровождение сделки встанет в разы дороже.

"Цена подготовки договора аренды зависит от юридической компании, к которой обращаются, и квалификации юриста. Можно выбрать юриста с небольшим опытом работы, который, в принципе, способен юридически грамотно подготовить договор. В документе желательно обратить внимание на порядок и основания расторжения, основания и размер ответственности", — уточняет юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян.

Еще лучше, если есть знакомые специалисты, или арендатор сам знаком с правилами грамотного составления подобного документа. В этом случае экономия очевидна.

Ламин не рекомендует экономить на юридических нюансах сделки, потому что именно они могут обернуться против арендатора. Например, если нет договора, то в любой момент может заявиться хозяин квартиры с участковым и выселить арендатора. Естественно, ни о каком возмещении средств речи не идет.

"В интернете типовые договоры, порой даже с условиями, которые в большей степени защищают интересы собственника. Поэтому чтобы обезопасить себя от возможных негативных правовых последствий все же следует, как минимум, обратиться к юристу", — обращает внимание Мстоян.

Не экономить на себе

Сейчас рынок аренды находится на стороне арендатора, поэтому у тех, кто снимает жилье, появилось больше возможностей для экономии, замечает исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Роман Зеленский.

"Если раньше собственники выбирали квартирантов с особой тщательностью, предъявляя определенные требования и отдавая предпочтение семейным парам славянской внешности, к примеру, то сейчас их главная цель — сдать квартиру, чтобы не упустить доход", — рассказывает Ламин. По его словам, конкуренция выросла ввиду снижения цен на рынке аренды.

Но иногда, чтобы не упустить выгодный вариант все-таки нужно презентовать себя перед арендодателем со всех положительных сторон. "Однажды мы "снимали" жилье итальянцу. Собственника удивило, что он пришел в рваном носке. Потом ему, конечно, намекнули, что нужно выглядеть приличнее, и он успешно снял жилье", — приводит пример эксперт Spenser Estate.

Взаимные уступки

Некоторые арендаторы "путешествуют" с места на место со своей мебелью. Поэтому у них есть возможность сэкономить, найдя квартиру без мебели или с ее минимальным набором.

"Цены при этом выгоднее на 10-20%, по сравнению с таким же объектом, но меблированным", — замечает Зеленский. 
Случается и такое, что квартиры практически в центре Москвы могут сдаться по вполне приемлемым ценам для этого района города. Но к таким мерам прибегают те собственники, которые по каким-то причинам, не собираются делать там ремонт. Арендатор может договориться, что приведет квартиру в порядок — сделает минимальный косметический ремонт, к примеру, в счет удержания из ежемесячной платы.

"Арендатор тратится на легкий ремонт, зато выигрывает в годовом выражении на невысоких ежемесячных платежах. Этот вариант подходит при долгосрочной аренде", — подчеркивает Зеленский.

Важность расстояния

В столице квартиры у метро стоят дороже, и это является причиной, почему потенциальные арендаторы отметают такие варианты. Но, как замечает эксперт "НДВ-Недвижимость", зачастую люди тратят разницу в цене между жильем у "подземки" и в ближайшем Подмосковье на проезд, а параллельно затрачивают свое личное время.

Экономия возникает, к примеру, если есть велосипед, замечает Ламин. Он приводит пример, когда жителей вполне устроил вариант, располагающийся в 20 минутах ходьбы от метро, поскольку они планировали передвигаться до станции на велосипеде.

Еще одно условие, при котором можно сэкономить, — совместная аренда.

"Это касается, в основном, студентов, молодых специалистов, либо малообеспеченных мигрантов, которые ради экономии готовы претерпевать психологически некомфортные условия проживания", — рассказывает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.

Правда, по ее словам, собственники редко соглашаются на такую схему, и, как правило, устанавливают более высокий уровень арендной платы.

Выключайте свет

Традиционно, в большинстве случаев, стандартные коммунальные платежи вносит собственник жилья, а плату за реально потребленные ресурсы, такие как вода и электричество, вносит уже сам арендатор, в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета, рассказывает Сивко.

Таким образом, размеры оплаты за воду и электричество всегда будут зависеть от фактического их потребления, то есть от самого арендатора. "Чтобы минимизировать расходы, стоит попросить арендодателя установить счетчики, если их еще нет. Это позволит нанимателю оплачивать только собственные траты, и не платить лишние деньги за остальных жильцов", — рекомендует эксперт.

Чтобы добиться максимальной экономии на платежах за электричество, можно заменить обычный электрический счетчик на "двухтарифный", который отдельно подсчитывает потребление электричества днем, и отдельно ночью — по менее дорогому тарифу.

"После установки таких счетчиков все энергоемкие бытовые приборы, например, стиральные машины, эффективнее включать в ночное время. Простое использование энергосберегающих лампочек позволит существенно сократить счета за электричество", — резюмирует Сивко.

(РИА Недвижимость)


Вадим ЛАМИН: «Фактически речь идет о десятилетиях ожидания, когда проект окупится»

Учитывая широкие перспективы развития в Москве частного рынка аренды жилых квартир, возникает резонный вопрос: насколько интересен этот вид услуг государству и бизнесу? О том, почему рынок доходных домов пока не распространен в России, размышляет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. 

– Есть ли сейчас в России доходные дома? 

– Конечно, есть, хотя далеко не в достаточном количестве. В качестве положительного примера можно привести известный доходный дом в Б. Николоворобинском переулке в Москве. Он был построен в 2002 г. правительством Москвы. Проект, на мой взгляд, очень успешный, показывающий, что госструктура при разумном подходе вполне может быть эффективным арендодателем. На сегодняшний день все 47 квартир в доме заняты и приносят городу неплохой доход. 

К сожалению, те несколько объектов доходных домов, которые все-таки были реализованы в столице, растворились в общем объеме предложения. Более того, сегодня почти все доходные дома относятся к сегменту жилья повышенной комфортности с соответствующей стоимостью найма. Но основной спрос на рынке аренды жилья находится все-таки в области экономкласса. 

В дешевом сегменте у нас скорее представлены трехзвездочные гостиницы, плата за наем которых примерно равна посуточной аренде однокомнатных квартир в приближенных к центру районах. Например, в популярной трехзвездочной гостинице «Измайлово» стандартный номер стоит 3200 руб. в сутки. Это ставка однокомнатных квартир, скажем, в районе м. «Белорусская». 

– Что для инвесторов является первоочередным стоп-фактором в строительстве доходных домов – долгий период окупаемости, законодательные недочеты, что-то другое?
 
– Целый комплекс: отсутствие подходящих площадок в центре, долгая окупаемость в первую очередь. Главная проблема доходных домов – высокие риски, обусловленные игрой на «длинных» деньгах. Фактически речь идет о десятилетиях ожидания, когда  проект окупится. Проще говоря, возможные риски несопоставимы с возможной прибылью. 

Экономическая целесообразность участия частных застройщиков для меня пока не ясна. Просто построить дом экономкласса с подключением к сетям и даже отделкой квартир можно в пределах 45 000 руб. за 1 кв. м квартиры. Правда, здесь не учтена стоимость земельного участка или обременений, что добавит еще 15 000–25 000 руб. на 1 кв. м. Но ведь, по сути, строится дом для постоянного проживания, а значит, его, как и обычный жилой дом, нужно обеспечить соответствующим количеством инфраструктуры: детскими садами и школами, поликлиниками, магазинами и объектами быта. 

Расходы на содержание и эксплуатацию в доме, целиком отданном под аренду, будут в среднем выше, чем в типичной панельке спального района. Арендаторы в большинстве своем расценивают квартиры как временное место жительства, поэтому вряд ли будут особенно заботиться о сохранности общедомовых коммуникаций и чистоте мест общего пользования – ведь в случае чего можно просто переехать. Поэтому эксплуатацией должна будет заниматься профессиональная команда, которая потребует и соответствующей оплаты. 

Подготовила Алена ДЫМОВА 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика