+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Локальные рынки живут по своим правилам

Попытки столичных и международных риелторских фирм выйти на рынок Петербурга пока большим успехом не увенчались.

На развитых рынках международные бренды риелторских компаний контролируют значительную часть сделок с недвижимостью, но в России они пока не смогли добиться значительных успехов. В регионах лидерство сохраняется за местными компаниями.

Экспансия в регионы в риелторском сегменте обычно происходит путем продажи франшиз. По такому пути развиваются и "Бест-Недвижимость", и "Миэль", и МИАН, а также компании "Хирш" и Century21. "Можно заметить, что тотально захватить региональные рынки или хотя бы занять там значительную долю действительно пока никому не удалось. Связано это может быть с несколькими факторами. Локальные рынки все еще часто работают по старинке, по рекомендациям знакомых, родственников, друзей. Московские или даже зарубежные бренды там могут быть попросту никому не известны, поэтому нарабатывать репутацию приходится практически с нуля. Сейчас несколько проще, поскольку в интернете можно почерпнуть информацию о том, что вышедшая в регион компания давно представлена на рынке, состоит в профессиональных ассоциациях, имеет большую сеть отделений и так далее. Тем не менее люди продолжают доверять местным брендам, так как знают их дольше и могут обращаться в эти агентства прежде всего по рекомендации", — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой".

Принципиальная разница

Максим Кондрашин из екатеринбургского агентства недвижимости "Линк" считает, что одна из основных причин — принципиально иное устройство рынка недвижимости "у нас" и "у них". "В маленьких российских агентствах каждый риелтор, как правило, занимается всем, что попадет в его сеть. За рубежом бизнес-процесс устроен совершенно иначе, он проще алгоритмизируется, да и, честно говоря, этот рынок существенно "белее". У нас риелтором может стать любой желающий, а за рубежом в развитых странах эта деятельность лицензирована", — рассуждает господин Кондрашин. Вторая особенность, считает он — уникальность местных рынков: "Опыт Москвы невозможно транспонировать на Екатеринбург или даже Петербург, жилой фонд очень разный, существует масса нюансов, которые совершенно невозможно унифицировать".

Слабое проникновение современных технологий тоже является тормозом. Из примерно 450 екатеринбургских агентств значительная доля не имеет оборудованных компьютерами рабочих мест для риелторов. "Факт остается фактом: франшиза на сегодняшний день — это практически единственная работающая форма. Но успешному крупному региональному агентству московская франшиза ни к чему — ему своей репутации и рекламного бюджета хватает для привлечения клиентов. Помимо этого, историческая память дает наводку — в СССР маклерами были конкретные люди. И сейчас, в общем-то, ничего не изменилось — по-прежнему идут на конкретное имя человека, передавая его заветный телефончик.А неуспешное агентство вряд ли заинтересует франчайзера, и самому маленькому агентству столичная франшиза просто может оказаться не по карману", — рассуждает господин Кондрашин.

Специфика Петербурга

Ильдар Хусаинов, директор федеральной риелторской компании "Этажи", полагает, что неудачи столичных компаний в Петербурге и регионах кроятся в нескольких причинах: "Во-первых, сложность заключается в дистанционном управлении и существенных издержках. Во-вторых, существенно влияет локализация рынков в регионах: свои правила игры, свои бизнес-отношения с партнерами, застройщиками и банками, своя стоимость услуг. В-третьих, в других городах присутствуют лидеры риелторского бизнеса — компании с сильными командами, с наработанными клиентскими базами. С ними непросто конкурировать. Четвертая причина — это нежелание собственника бизнеса дать партнерам в регионах такую, на мой взгляд, сильную мотивацию, как участие в прибыли. Я не знаю риелторских компаний общефедерального уровня, которые присутствовали бы более чем в 30 российских городах. Кроме нашей компании: география деятельности "Этажей" сегодня — 40 российских городов с головным офисом в Тюмени. Юридический статус точек присутствия — филиалы и франчайзи-партнеры. Что касается рынка Петербурга, то это город с особенным менталитетом, там сложно развиваться конкурентам из второй столицы — Москвы. Уверен, что проще выходить на этот рынок риелторским компаниям из регионов". Впрочем, господин Хусаинов говорит, что компания "Этажи" также планирует выходить Петербург в 2016 году.
Роман Макаренков, руководитель портала Новострой.рф, уверен: "Тяжелее всего заходить на рынки небольших, отдаленных от центра страны городов. Мы живем в Благовещенске, и я не представляю себе ситуацию, чтобы в нашем городе открылось сетевое агентство недвижимости, например "Этажи", по франшизе. Тут, на мой взгляд, две причины. Первое — люди не доверяют риелторам в принципе. Второе — а что может предложить федеральный игрок местному покупателю, какую выгоду? Например, мои знакомые риелторы находят клиентов, предлагая им цены на квартиры в новостройках ниже, чем у застройщика (продают подрядные). Я сомневаюсь, что неизвестному предпринимателю из Москвы здесь дадут такие "привилегии". Другое дело онлайн-игроки. Считаю, что со временем по всей стране будут преобладать федеральные порталы — классифайды, а региональные сайты с объявлениями будут использоваться во вторую очередь".

Регионы и столица

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, отмечает, что московские цены и, соответственно, комиссионные риелторских компаний совершенно несопоставимы с ценами в Орле, Туле, Белгороде и даже Петербурге. "Многие московские владельцы бизнеса не видят смысла вешать на себя примерно те же организационные проблемы и расходы, заведомо зная, что результат будет гораздо менее интересный. Конечно, в регионах конкуренция меньше, но, с другой стороны, платежеспособный спрос тоже гораздо ниже. В регионах менее развита инфраструктурная, банковская составляющая. Так, например, совсем недавно покупатели московской квартиры для дочери были удивлены схемой взаиморасчетов через банковскую ячейку, в их городе деньги передавались без посредничества банка", — рассказывает господин Ламин.

Роман Котов, генеральный директор управляющей компании ООО "Москва-Сити Капитал", добавляет: "Риелторский бизнес очень плохо поддается масштабированию в нашей стране за счет того, что в нем очень высоки риски, связанные с человеческим фактором, а также очень незрелый рынок и неподготовленные потребители. Даже в рамках одного региона построить эффективную компанию достаточно сложно. Большинство крупных агентств недвижимости работает по старинным принципам и имеет низкоэффективную структуру, которая при масштабировании становится убыточной. В то же время есть ряд брокерских компаний, которые успешно представлены сразу в нескольких российских регионах и ведут риелторскую деятельность по западным правилам. Но они сильно отличаются от обычных местных агентств недвижимости. Думаю, что именно современные риелторские компании имеют максимальные шансы на успех в развитии региональных представительств".

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", полагает, что в будущем ситуация изменится: "Судя по всему, сильная фрагментированность российского рынка по большей части обусловлена тем, что он находится в начальной стадии своего развития. На мой взгляд, после череды возможных сделок по слиянию и поглощению и ухода с рынка неэффективных небольших компаний произойдет его консолидация. Таким образом, в долгосрочной перспективе он будет по своей структуре больше напоминать соответствующие рынки в западных странах. Вероятно, попытки столичных компаний по выходу в Петербург пока не увенчались успехом из-за кардинального отличия данного рынка от рынка Московского региона: на них разные принципы ценообразования на жилую недвижимость, различия в платежеспособном спросе населения. Само собой, экспансия подразумевает значительные маркетинговые расходы, что могло вызвать затруднения в условиях ухудшения экономической конъюнктуры"

(Валерий Грибанов для "Коммерсант")


Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями

Жилье

У каждого жителя многоквартирного дома, пожалуй, найдется пара-тройка "камней" претензий, которые он готов метнуть в своего соседа. Шум по ночам, мусор в подъезде, захват парковочных мест – вот далеко не полный список того, что может отравить нашу жизнь и испортить отношения с соседями, однако из любой конфликтной ситуации можно выйти победителем, если знать, как правильно действовать.

Битва за тишину

В числе самых распространенных жалоб на соседей – регулярный шум по ночам или же любовь к громким ремонтным работам ранним утром в выходной день. Обычно страдающие от шумных соседей жильцы предпочитают разбираться с нарушителями тишины лично, а именно методом угроз, а то и рукоприкладства. Первое – часто не действует, а за второе можно самому поплатиться. Единого федерального закона, регламентирующего уровень шума в зависимости от суток, как такового нет.

Подобные законы принимаются в каждом регионе отдельно. Например, в Москве шуметь в многоквартирном доме запрещено с 23 ночи до 7 часов утра, подчеркивают эксперты. Как правило, в регионах на уровне местных нормативных правовых актов вводятся ограничения по шуму, аналогичные столичным, отмечает адвокат, руководитель собственного юридического центра Олег Сухов. Кстати, подобный запрет вовсе не означает, что в оставшиеся сутки, то есть с 7 утра и до 23 ночи, можно шуметь. Так, в соответствии с ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", санитарными нормами допустимой громкости звучания звуковоспроизводящих и звукоусилительных устройств, а также нормами СНиП, уровень допустимого шума не должен превышать 35 Дцб в промежуток времени с 7 до 23, и 25 Дцб в промежуток с 23 до 7 часов, поясняет Сухов.

Конечно, самостоятельно замерить уровень шума невозможно, отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. К тому же суд в качестве доказательств принимает данные только от сертифицированных организаций, например, Роспотребнадзора, добавляет она. Главный оценочный критерий в такой ситуации – личное ощущение дискомфорта. "Если соседа-дебошира не удается усмирить путем мирных переговоров, нужно вызывать участкового и писать заявление о привлечении нарушителя к административной ответственности. Причем, чем чаще фиксируются такие вызовы, тем больше шансов победить в борьбе за спокойный сон", - инструктирует собеседница агентства.

Однако административное наказание, по ее словам, мало пугает людей – ведь это всего лишь штраф в размере от одной до двух тысяч рублей. В данном случае жильцы прилегающих квартир имеют право ходатайствовать перед правоприменительными органами о рассмотрении вопроса конфискации аудио-аппаратуры как орудия совершения административного правонарушения, уточняет юрист компании "Юков и Партнеры" Роман Зятнин. Ну а если и это не помогает, то можно пойти на крайнюю меру – выселение нарушителей спокойствия. Этого можно добиться, собрав необходимые доказательства шумности соседей, поясняет Литинецкая. "Необходимо будет зафиксировать ваши обращения к участковому, письма в адрес шумного соседа с указанием претензий и требованиями прекратить нарушать право соседей на отдых, получить заключение Роспотребнадзора о превышении допустимого уровня шума", - говорит собеседница агентства. С указанными документами можно направляться в местную администрацию с запросом о выдвижении иска о принудительной реализации жилья нарушителя с торгов.

Шансы "утихомирить" дебоширов возрастают, если жалоба на них будет коллективной, ведь, как правило, нерадивые соседи доставляют неудобства не только какому-то отдельному жильцу, а сразу нескольким семьям, добавляет Сухов. В целом, если вы хотите добиться результата, нужно не лениться и быть настойчивым, советует управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Сам эксперт делится личным опытом из жизни: однажды он сумел после нескольких часов противостояния добиться прекращения шумных работы на стройке элитного дома в Хамовниках глубокой ночью. Ему потребовалось два раза вызвать экипажи полиции, сфотографировать бригадира и разрешение на работы в ночное время, подписанное префектом, где говорилось, что разрешены работы "не шумовые". "После того, как все участники были сфотографированы и переписаны, им было обещано "много хорошего", все работы немедленно прекратились", - рассказывает Ламин.

Битва за чистоту

Еще одним поводом для соседской ссоры является мусор на лестничной клетке. Бороться с нарушителями чистоты в данном случае можно несколькими способами, например, пустив в ход психологические приемы. Скажем, если сосед планомерно выставляет мусор за дверь, можно позвонить ему дверь и, вежливо улыбаясь, сообщить, что он забыл свой пакет на лестничной клетке, советует Литинецкая. И так делать каждый раз, когда он выставляет пакет. Можно также расклеивать на досках объявлений обращения к соседям с просьбой не мусорить. Плюс этого в том, что такое сообщение увидят и другие жильцы, а значит, проблема приобретет "огласку", а любой нарушитель подсознательно хочет избежать публичности.

Если же замечания безрезультатны, Сухов рекомендует написать заявление в полицию, чтобы зафиксировать нарушение со стороны соседей, а затем пожаловаться в Роспотребнадзор с требованием о проведении соответствующей экспертизы. Согласно статье 30 Жилищного кодекса, жители многоквартирного дома должны содержать в чистоте его общее имущество, а в соответствии с "Правилами пользования жилыми помещениями" они обязаны соблюдать права соседей, санитарно-гигиенические и экологические нормы и правила, объясняет эксперт. Если и это не помогло, придется обратиться в прокуратуру.

Битва за гигиену

Настоящей бедой для жильцов дома могут стать рьяные любители домашних животных. Особенно тяжело в данном случае "бороться" со старенькими бабушками, которые подчас заводят в маленькой квартире по 15 питомцев. Сразу нужно оговориться, что законодательно не установлено ограничение по максимальному количеству животных, которых можно содержать в жилом помещении, предупреждает Сухов. Поэтому претензии в основном возникают из-за неприятного запаха, постоянной грязи в подъезде, шумного лаянья и мяуканья.

В первую очередь необходимо обратиться с жалобой в жилищно-эксплуатационную организацию по месту жительства, в управляющую компанию, ТСЖ, жилищную инспекцию, инструктирует адвокат. Именно эти организации должны следить за тем, как выполняются правила по содержанию домашних животных. Не лишним будет обратиться и к участковому для проведения проверки и составления протокола, добавляет Сухов.

По закону, владельцы животных обязаны соблюдать правила общежития в местах общего пользования, добавляет Литинецкая. Кроме того она замечает, что запрещается держать кошек и собак на балконах, лоджиях и чердаках, а также выгуливать собак без намордников на территории детских и спортивных площадок.

Битва с автолюбителями

Соседские распри могут выходить за границы дома и переноситься во двор. Особые претензии предъявляются к автовладельцам, которые любят помыть автомобиль или же поковыряться в нем прямо под окнами дома или же "картинно погазовать", хвастаясь перед друзьями мощью двигателя. Эксперты в один голос заявляют, что мойка, ремонт автомобилей, слив масел, бензина, а также стоянка автомобиля с включенным двигателем запрещены законом. За подобные правонарушения автовладельцу грозит административное наказание в виде штрафа от одной до пяти тысяч рублей. Чтобы привлечь такого автовладельца к ответственности, Зятнин рекомендует сделать фото- или видеозапись нарушения, вызвать наряд полиции для составления протокола о совершении административного правонарушения.

тва за парковку

Настоящим яблоком раздора соседей уже не одного подъезда, но и всего дома и даже соседних домов, является битва за парковочное место. Многие люди захватывают место под свой автомобиль, огораживая его цепью. Другие же могут испортить автомобиль соседа, который занял их место. И то, и другое незаконно. По закону, если место не куплено и не арендовано, то им может пользоваться любой автолюбитель, подчеркивает Ламин. Огораживание же земельных участков попадает под статью 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях "Незаконное занятие земельного участка", напоминает Литинецкая.

Поэтому, если соседи огородили себе столбиками место для парковки, смело можно фотографировать номера припаркованной на данном участке машины, а далее подать жалобу в префектуру округа или управу района с указанием контактных данных. К заявлению следует приложить фотографии. "Вашему заявлению обязаны присвоить порядковый номер и передать на рассмотрение в государственное казенное учреждение инженерных служб района, которое отвечает за содержание дворовых территорий", - поясняет собеседница агентства. Кроме того, можно также обратиться в УВД района, написать заявление в экологическую полицию. В данном случае автовладельцу-нарушителю грозит штраф в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).

Битва за территорию

Случается и так, что соседи захватывают часть подъездной территории, например, огораживают часть лестничной клетки под велосипед или коляску, а то и вовсе перекрывают пространство под лестницей или какие-то ниши в подъезде. А иные собственники просто решают, что в общем подъездом коридоре у них будет кладовая, куда можно будет выносить весь крупногабаритный хлам и даже хранить скутер. В этой ситуации помочь может только общее собрание жильцов дома.

Дело в том, что все имущество многоквартирного дома находится в совместной собственности его владельцев, поясняет Сухов. Без согласия других жителей, принятого на общем собрании, осуществлять какие-либо действия по распоряжению общим имуществом неправомерно, добавляет адвокат. А любителям скутеров и мотоциклов можно отдельно объяснить, что хранение скутера на лестничной площадке нарушает правила пожарной безопасности, за несоблюдение которых на виновника может быть наложено серьезное административное наказание, указывает эксперт.

(Андрей Волков)


Сомнительные арендаторы: есть ли способ обезопасить себя от сдачи квартиры террористам

Новость о предотвращенном в Москве  теракте, который «выпускники» запрещенного в РФ «Исламского государства» готовили в Стрельбищенском переулке, стала для всех шоком. И не только из-за чудовищной угрозы. Страшно, когда бандиты замышляют преступление за тысячи километров. Но еще страшнее — когда они собирают бомбу в обычной московской «однушке», где в соседях может оказаться любой из нас.

Казалось бы, квартира — главная ценность для любого москвича. И вряд ли люди хотят сдать ее абы кому, даже за хорошие деньги. Как же получается, что в некоторых жилищах поселяются по 10–15 человек, занимающихся, мягко говоря, сомнительной деятельностью? Неужели арендодатели идут на это осознанно?

— Представьте себе, иные арендодатели идут на это осознанно, — огорошила меня председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Например, у москвича есть собственная большая «трешка», в которой он живет сам, а также осталось две небольшие квартиры от бабушек. Квартиры в плохом состоянии, не в самых лучших районах. Возиться с ремонтом кажется нелогичным, так как низкая арендная плата окупит ремонт не скоро. Вот и предпочитают сдавать кому угодно. Такие объявления, кстати, не редкость в Интернете. Они сопровождаются пометками: «Сдадим всем! Любые составы жильцов! Всем-всем-всем, срочно!»

Выходцам из социальных низов, получивших квартиру от бабушки-дедушки, совершенно все равно, кто будет жить в их «гнездышке», — лишь бы деньги платили. «Когда людям сильно нужны деньги, они просто не хотят контролировать ситуацию, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. — Тем более что чаще всего квартира, которую они сдают, находится в «убитом» состоянии».

Неизвестно еще, кто представляет в таком случае большую опасность для соседей — сам алкоголик или жилец, которому он сдает квартиру. Впрочем, маргиналы сдают квартиры не так часто: обычно для них это единственное жилье.

Как же не попасть впросак при сдаче квартиры? Возможны ли универсальные рекомендации?

Увы — нет. Примеров, когда собственники приходили в ужас от жильцов, даже сотрудничая с агентством, — выше крыши.

100-процентной гарантии сдать жилье и не оказаться в дураках быть не может. «Хочется напомнить, что рентный бизнес — это тоже бизнес. И, как в любом другом, в нем присутствуют риски. Конечно, квартира — штука ценная, но многие собственники в последнее время предпочитают деньги», — констатирует эксперт.

— Семейная пара средних лет из Подмосковья сняла квартиру на Комсомольском проспекте для себя. В итоге через месяц собственник, придя в квартиру по совету соседей, обнаружил в ней настоящий публичный дом, — вспоминает Вадим Ламин. — А совсем недавно владелица квартиры на Ленинском проспекте, зайдя в свою обитель, которую арендовал импозантный мужчина — топ-менеджер крупного холдинга, увидела жуткую грязь на кухне. Но ладно бы только грязь! Поразило женщину другое — полная ванна (да, именно ванна) грязной посуды и разбросанные по всей квартире вещи. Она позвонила нам в компанию. Опытному брокеру с трудом удалось договориться о досрочном съезде арендатора.

В любом случае не стоит откладывать дело в долгий ящик и думать, что все рассосется само. Если есть договор, и квартира сдавалась через агентство, стоит его и привлечь к разрешению ситуации. Если агентство серьезное, то собственника не бросят, будут им заниматься. Если не так, то имеет смысл привлечь участкового. Как правило, почти все вопросы заканчиваются на этом этапе. «К нам обратилась пожилая женщина, сдавшая квартиру на Кутузовском проспекте англичанину, — приводит пример Вадим Ламин. — Прожив год, он перестал платить, а на просьбы о выезде не отвечал, «забывал» русский язык. Мы направили ему двуязычное уведомление, и на следующий день он покинул квартиру. Собственница нас поблагодарила на словах и... продолжила сдавать квартиру самостоятельно. В этом случае вспоминается история про грабли».

А вообще многое определяется на уровне «нравится — не нравится». «При общении надо полагаться на то, как люди одеты, как себя ведут, не бояться задавать вопросы про работу и причины поиска жилья. Если клиент адекватный, он будет отвечать вежливо и не вызывать антагонизма. Если на человеческом уровне симпатии нет, то сдавать не имеет смысла, будете больше переживать. Стопроцентной гарантии никто не дает, поэтому есть практика брать деньги за последний месяц проживания», — рекомендуют риелторы.

По мнению профессионалов, нужно относиться с осторожностью и к молодым девушкам, которые не сами платят за жилье, и к одиноким юношам. Такие арендаторы, как считают владельцы недвижимости, представляют угрозу их имуществу и не всегда пунктуальны при внесении арендной платы.

Аферы возможны, кстати, и в бизнес-сегменте. Руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева рассказала обозревателю «МК», что в ее практике была история, когда квартиру сняли для одной девушки, а по факту вместе с ней поселились еще пятеро мужчин. Известны случаи, когда квартиру пересдают другим арендаторам. Это делается для того, чтобы заработать на чужом жилье. К примеру, снимают квартиру за 150 тысяч рублей, а пересдают за 250. Узнав о такой деятельности, собственник может решать вопрос с полицией. Нужно насторожиться, если человек собирается снять 2–3-комнатную квартиру, но при этом говорит, что жить будет один.

Если хозяин принципиально не готов работать с агентами, можно задействовать соцсети. Страничка потенциального клиента в Facebook или «Одноклассниках» позволяет сделать вывод за считаные минуты. «Место работы, общие знакомые, стиль общения в Сети (равно как и нежелание обнародовать свои данные) дадут о человеке важную информацию. Но это, конечно, вариант для «продвинутых», — говорит Ирина Доброхотова. — Многие стараются обезопасить себя, попросив оплату вперед за 2–3 месяца: этого времени может быть достаточно, чтобы сделать выводы об адекватности жильца. Но, к сожалению, не все готовы внести сразу такую крупную сумму».

Бывает, что обманывают хозяев и квартиросъемщики, не имеющие никакого отношения к преступному миру. Я, например, знала девушку, которая после замужества несколько лет скрывала от хозяина, что теперь живет не одна, а с супругом. Она попросту опасалась, что владелец квартиры, узнав о втором жильце, значительно повысит арендную ставку. Случается, что арендодатели заводят животных, несмотря на то что договором это запрещено. «Семья завела кошку, потому что пятилетний ребенок ее очень хотел, — продолжает специалист. — Хозяева при этом ставили жесткое условие: никаких животных. Каждый раз перед визитом собственников квартиросъемщики увозили кошку к теще в Подольск. Мы спрашивали: не проще ли вам снять другую квартиру? На что наши клиенты говорили: «А зачем? Нас это устраивает — есть повод повидаться с родителями».

Если квартира не муниципальная, достаточно (согласно новым законам) временно зарегистрировать жильца, а также уплатить налоги с полученной прибыли по истечению налогового периода. Или приобрести патент на сдачу этой квартиры.

Договор аренды, заключаемый на срок до года, нигде регистрировать не нужно. Заверению у нотариуса он тоже не подлежит. При этом, согласно Гражданскому кодексу, он вступает в силу сразу после подписания сторонами. По истечении договора можно составить допсоглашение о продлении или предусмотреть пункт, что договор продлевается автоматически на такой же срок, если не произошло его расторжения.

Что делать, если в квартире живет непонятно кто, вовремя не платит, портит имущество?

Первым делом, конечно, нужно провести беседу с жильцами. Если задержки платежей продолжаются, предупредить о выселении, указав, сколько дается дней на исправление ситуации. Если ничего не происходит, в указанный срок можно приходить с полицией — выселять граждан. Если договора нет, владелец квартиры может просто сказать, что в квартиру заселились неизвестные ему люди. Полиция проверит у заявителя свидетельство о праве собственности и на его основании должна принять меры к выселению граждан (у которых не будет прав на занимаемое помещение). Если замки были заменены, стоит вызвать сотрудников МЧС: они вскроют двери.

Даже если в сдаче квартиры участвовал агент, чаще всего после заключения договора найма услуга считается агентством оказанной в полном объеме. Поэтому в проблемных ситуациях агентства, как правило, участия не принимают. Исключение, если в договоре оказания услуг прописаны конкретные условия: например, возврат агентской комиссии, если квартиранты съезжают раньше оговоренного срока, или участие агента в разрешении спорных ситуаций (с перечислением, каких именно).

В российской практике выселить жильцов можно в любой момент, говорят эксперты. Но, как ни парадоксально, не в том случае, если владелец квартиры заключил договор по закону. «Обращение к нотариусу может привести к ненужным осложнениям для хозяина квартиры, потому что в этом случае ему будет проблематично расторгнуть договор в любой момент, — комментирует управляющий партнер «M9 development» Максим Морозов. — Кроме того, придется детально прописывать все условия проживания. В любом случае если есть проблемы с жильцом, смело обращайтесь в полицию».

— В соответствии с Гражданским кодексом договор на срок меньше одного года можно не регистрировать в органах Росреестра, — говорит финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — Тем не менее, перед тем как сдавать квартиру в аренду, имеет смысл определить экономическую целесообразность этого решения. Например, если сдача окупит ее стоимость меньше чем за 15 лет, это повод хорошо задуматься о продаже недвижимости и размещении средств в других активах (вклады, ценные бумаги, другая недвижимость).

— Бывает даже так, что арендаторы снимают жилье на один день ради аферы: они сдают квартиру сразу нескольким людям, а потом исчезают, — говорит и.о. руководителя департамента аренды крупной компании  Роман Зеленский. — Иногда интересы арендаторов может представлять другой человек. Например, студенту проще снять квартиру, если в переговорах с арендодателем активно участвуют его родители. Можно зафиксировать пункт, запрещающий субаренду.

Ситуация осложняется, если был заключен договор найма и при этом жильцы временно зарегистрированы в квартире. Придется подавать в суд, при этом собрав доказательства, подтверждающие, что квартиранты не оплатили аренду или испортили имущество. На основании решения суда жильцы будут выселены.

Но если собственнику не нравится арендатор, он может выселить его из квартиры, выплатив неустойку в размере одной арендной платы. «Для этого необязательно иметь веские основания», — рекомендует Юлия Ковалева.

(Ольга Грекова МК)

На первое

Сентябрь в этом году радовал, прежде всего, ласковым бабьим летом, а также законодательными инициативами, которые однозначно отразятся на всём российском рынке недвижимости.

Что день грядущий нам готовит

Одно из самых многообещающих событий сентября — инициатива возможного государственного субсидирования ипотечной ставки на вторичном рынке.

Ипотека — действующий механизм покупки квартиры для большинства граждан. Субсидирование государством ипотечной ставки на рынке новостроек позволило брать ипотечные кредиты на довольно приемлемых условиях — 11,5-11,7 % годовых. Ипотечные ставки на вторичной рынке начинаются от 14,5 %, что в условиях нестабильной экономики делают это кредитование малопривлекательным.

ВАДИМ ЛАМИН, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, отмечает, что сейчас на рынке практически нет клиентов с «живыми» деньгами, однако, есть много собственников, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, продав имеющееся жильё на вторичном рынке, но не могут сделать это по причине отсутствия спроса. «Думаю, что после снижения ипотечной ставки хотя бы до 12 % годовых доля подобных сделок увеличится. Сегодня вторичный рынок фактически стагнирует по причине высоких ипотечных ставок. Таким образом, предложенной инициативой власти планируют активизировать отложенный спрос со стороны собственников. Субсидирование ипотечной ставки на вторичной рынке недвижимости, безусловно, увеличит покупательскую активность», – комментирует эксперт.

Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», обращает внимание, что потенциальные покупатели «вторички» получат возможность оформления субсидированной ипотеки только при условии соблюдения цепочки сделок: продажа квартиры на вторичном рынке жилья и последующей покупки квартиры на первичном. «Таким образом, льготная ипотека станет выдаваться покупателю жилья на первичном рынке, и будет распространяться на продаваемый им объект. В итоге оба участника сделки получат одинаковые условия по кредиту. А это поможет всей строительной отрасли в целом. По сути, государство намерено поддерживать не отдельных участников вторичного рынка, а лишь ту часть, которая, продав собственную квартиру, передаёт вырученные от продажи средства девелоперам», – резюмирует Екатерина Артёмова.

Однако, как отмечает Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест», правительство не намерено продолжать льготное субсидирование на первичном рынке после окончания действия данной программы в марте будущего года. Именно об этом в сентябре заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. Олег Пронин отмечает, что государственное субсидирование существенно поддержало рынок эконом- и комфорт-класса в непростое время, но на данный момент объём ипотечных сделок сокращается, так как многие потенциальные клиенты не уверены в своей платёжеспособности и из-за этого откладывают решение жилищного вопроса на потом.

На этом фоне даже заявление АИЖК о снижении ипотечных ставок до 9,9 % не способно существенно повысить спрос. Ипотеку берут при стабильном и постоянном доходе, а в настоящее время большинство не верит в быстрый рост экономики. «Рост объёма ипотечных займов, скорее, стоит ожидать при улучшении экономической ситуации в целом», – уверен Олег Пронин.

Дмитрий Халин, управляющий партнёр IntermarkSavills, вообще считает инициативу субсидирования ставок на вторичном рынке в случае, если в цепочке заключаемых сделок присутствует и сделка с новостройками, экстравагантной и малореалистичной мерой, потому что, во-первых, федеральный и региональные бюджеты испытывают сейчас определённые трудности, а, во-вторых, эффект от этих решений возможен лишь краткосрочный, это никак не поддержит рынок длительное время и не обеспечит его бесперебойное функционирование.

Если говорить о других инициативах, то положительного влияния на рынок ждут от подписанного премьер-министром Дмитрием Медведевым постановления, позволяющего сразу направлять материнский капитал на выплату первичного взноса по ипотечному кредиту. Максим Гладченко, руководитель управления продаж ЖК «Болтино», считает, что это решение позволит заметно повысить доступность приобретения жилья с привлечением этих денежных средств: «На данный момент размер материнского капитала равен 453 тыс. руб., а уже в следующем году его размер вырастет ещё на 5 %, что позволит молодым родителям ещё выгоднее покупать собственное жильё».

Сгущаем краски

Остальные законодательные инициативы также окажут влияние на рынок, однако, их положительное влияние вызывает сомнение. Прежде всего, как отмечает Дмитрий Халин, — это пересмотр подхода к оценке кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения: «Предполагается, что к этой работе будут привлечены государственные структуры, государственные оценщики, что позволит избежать существенных ошибок при определении налогооблагаемой базы. При этом существует вероятность, что в результате подобного вмешательства может корректироваться цена самых высокобюджетных объектов, которая сейчас, согласно текущей кадастровой оценке, существенно занижена в сравнении с реалиями рынка. Соответственно, налог для владельцев самой такой недвижимости может стать ещё больше, чем это планировалось ранее».

Безусловно, эта инициатива отразится лишь на узком сегменте рынка — лакшери. А вот инициативы, связанные с изменениями требований к работе застройщиков, отразятся на всех сегментах рынка, а, следовательно, и на каждом из нас. Дмитрий Халин сообщает, что в сентябре был инициирован целый ряд таких инициатив: «Во-первых, предлагается повысить объём собственных средств финансирования проектов, которые должен внести сам застройщик, до 500 млн руб. Это приведёт к тому, что с рынка должны постепенно уйти мелкие, а, возможно, и даже средние компании. Как следствие, рынку грозит определённая монополизация. Во-вторых, это инициативы, связанные с процедурой продления разрешения на строительство. Если застройщик по тем или иным причинам не уложится в сроки, то продление будет возможно только после того, как все риски по каждому заключённому ДДУ будут застрахованы.

Кроме того, предполагается продолжить работу по отказу от заключения договоров долевого участия, то есть постепенно свести эту практику к минимуму и запретить застройщика напрямую использовать деньги, полученные от соинвесторов. Эта перспектива "долгоиграющая". Но в конечном счёте все эти инициативы, связанные с дополнительными требованиями к застройщику, ведут к увеличению нагрузки на проекты, к ухудшению их экономики. И если эти меры будут приняты, в среднесрочной перспективе возможно снижение предложения на рынке. А снижение предложения, как известно, может быть причиной роста цен».

Сентябрьские события затронули не только рынок жилой недвижимости, но рынок ритейла. Александр Скробко, директор по продажам RD Management, отмечает, что в сентябре девелопер «Ритейл стандарт» сообщил о заморозке региональных проектов, которые должны были развивать сеть торговых центров в российских городах с населением 100-350 тыс. человек. Данное событие однозначно обратит на себя внимание других игроков рынка, и не исключено, что многие пересмотрят свои планы по бумажным проектам. Заморозка же региональных торговых проектов приведёт к дефициту качественных торговых площадей в этих городах, а также к тому, что местные жители не получат того сервиса, который имеют жители миллионников.

Итак, сентябрь не оставил без внимание рынок недвижимости. Все его события нацелены на дальнюю перспективу, и главная цель — пережить кризис.


Несданно-негаданно

Двойной пресс

В течение двух месяцев владельцы трехкомнатной квартиры на Ярославском шоссе не могли найти арендаторов. Жилье было в хорошем состоянии, и цена умеренная, но жилец не шел. Не найдя съемщика, расстроенные владельцы недвижимости решили ее продавать. "Раньше такая квартира однозначно нашла бы хозяев,— говорит риэлтор, который с ней работал.— Но не в текущих рыночных условиях". Фактически сейчас формируется новый тренд: многие москвичи, годами сдававшие свое жилье, не могут найти арендаторов за достойную, по их мнению, плату и приходят к мысли, что невостребованную квартиру следует продать.

Дело в том, что кризис давит на рынок аренды с двух сторон — количество квартиросъемщиков резко сократилось, а количество квартир под сдачу заметно выросло. По данным "ИНКОМ-Недвижимости", рост составил около 60% относительно прошлого года. Как отмечают эксперты, сейчас на две квартиры приходится примерно один арендатор. Жилье сдать значительно сложнее, увеличилось время экспозиции. Согласно данным ЦИАН, средний срок экспозиции на данный момент — 20 дней. В пик падения рынка было 22 дня, а ровно год назад — 14 дней. Но это средняя температура по больнице. Очевидно, что квартиры, у которых ставки аренды резко уменьшились, и сегодня сдаются довольно оперативно. Ну а жилье, которое предлагается даже по очень привлекательным до недавнего времени ценам, в настоящее время может простаивать месяцами.

"Четверть мигрантов на рынке аренды сегодня переезжает в Подмосковье,— рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.— Соотношение цены и качества в Подмосковье выгодно отличается от столичных вариантов найма: стоимость московской "однушки" и просторной двухкомнатной квартиры лучшего качества в области может быть идентичной".

Благодаря тому что рынок перенасыщен предложением, квартиросъемщики имеют больший выбор и могут диктовать свои условия. "Сегодня цена определяется не тем, за сколько собственник хочет сдать квартиру, а тем, сколько арендатор готов заплатить,— говорит управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова.— Пока экономика страны не восстановится, для чего сегодня нет никаких предпосылок, это состояние рынка сохранится".

Конечно, самый действенный способ борьбы за арендатора — снижение цены. По словам риэлтора Александра Водолазова, за последние полгода ставки аренды типового жилья снизились примерно на 10-20%. С этой оценкой солидарен департамент консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья". Если раньше в Москве за "однушку" в обычном панельном доме просили не меньше 30 тыс. руб., то сейчас легко можно найти квартиру дешевле 25 тыс. руб. Что касается объектов бизнес-класса и сегмента де люкс, падение, по данным "ИНКОМ-Недвижимости", составило 15%.

Риэлторы уверены, что доходность от аренды сейчас находится на минимуме. "Сдавать квартиру стало невыгодно,— говорит Александр Водолазов.— Многие из тех, кто сдает жилье, проживают за рубежом, соответственно, их интересует валютная выручка, которая в нынешних обстоятельствах серьезно упала. Одновременно дорожают коммунальные услуги, растет налогообложение. Поэтому фактически никакой выгоды уже нет". "Дисконт при найме возможен, но неочевиден априори, как это было еще пару месяцев назад. Многие собственники попросту не могут снижать цены, так сказать, в индивидуальном порядке — аренда будет нерентабельна",— утверждает Оксана Полякова.

Таким образом, по мнению экспертов, рынок аренды жилой недвижимости подошел к тому пределу, когда даже незначительное снижение ставок сделает сдачу многих квартир экономически бессмысленной. "Цены вряд ли будут и дальше снижаться, потому что уже сейчас стоимость аренды не соответствует стоимости продажи,— говорит гендиректор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева.— Думаю, ближайшее время рынок будет искать баланс между спросом и предложением. Часть квартир в итоге снимут со сдачи в аренду, и они будут проданы".

Если говорить о границе, дойдя до которой гражданин сочтет, что сдавать уже неинтересно и невыгодно, то она оценивается очень субъективно. "Здесь все зависит от арендодателя,— рассказывает Анна Моисеева.— Если человек консервативный и квартира наследственная, он либо будет сдавать ее даже за бесценок, либо закроет до лучших времен. Если же гражданин покупал инвестиционную квартиру, то рано или поздно он ее продаст и купит что-то более выгодное".

Эксперты констатируют, что большинство владельцев квартир под сдачу из тех, кто признал этот бизнес для себя малопривлекательным в нынешних условиях, выбирают вариант консервации. По приблизительным оценкам этот вариант уже выбрали около 10% арендодателей. По данным ЦИАН, количество квартир под сдачу в августе уменьшилось по сравнению с июлем более чем на 12 тыс. (около 15%). "Людей, которые оставляют квартиру до лучших времен, много,— отмечает Анна Моисеева.— Владельцы считают, что не стоит сдавать ее дешево, что ущерб для квартиры (особенно если в ней хороший ремонт) окажется выше, чем потенциальная прибыль. Это особенно характерно для квартир элитного и бизнес-класса".

Что касается продаж нерентабельных квартир, сегодня можно говорить, что этот тренд на рынке только зарождается. Такой вариант рассматривают в первую очередь владельцы инвестиционных квартир. И, по словам экспертов, это явление не стало массовым в основном из-за того, что продать квартиру сейчас не намного легче, чем сдать. "Если бизнес перестает приносить адекватный доход, соответственно, продать его — нормальная стратегия,— отмечает Александр Водолазов.— Причем никто не знает, хорошее сейчас время для продажи или нет. Человек, который продает жилье сейчас, безусловно, может быть, через год будет кусать локти, если рынок отыграет текущее снижение. А возможно, он будет делать то же самое из-за того, что не продал, если падение цен продолжится в долгосрочной перспективе. Каждый принимает решение, исходя из личных обстоятельств".

Все включено

Там, где это возможно, цены, конечно, будут снижаться еще. Владельцы жилья пытаются нащупать цену, которая еще выгодна им, и в то же время вызывает интерес у квартиросъемщиков. "Безусловно, большинство пытается сдавать,— говорит Александр Водолазов.— Арендная плата пока выше, чем коммунальные расходы, налоги и затраты на косметический ремонт. Нельзя сказать, что прибыли совсем не будет".

По мнению специалиста департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Екатерины Артемовой, ближайший год — это интересное время, когда новые реалии прочувствуют даже те собственники, которые до сих пор руководствуются старыми мерками и не спешат снижать арендные ставки. То есть рынок аренды будет пополняться конкурентоспособным предложением еще и отсюда. Как рассказывает Оксана Полякова, арендодатели должны перестроиться, понять, что объектов сейчас много и надо проявлять гибкость, иначе квартиру можно не сдать вовсе.

Многие это уже поняли — с готовностью идут навстречу арендаторам, а иногда даже предвосхищают их пожелания. По словам Поляковой, половина владельцев квартир экономкласса готова принимать жильцов с детьми и животными (раньше таких было всего 15%). Кроме того, 30% собственников согласны снизить сумму залога наполовину, а 15% — даже на две трети.

Чтобы не снижать цену еще больше, многие включают в сумму аренды различные затраты, которые раньше лежали на квартиросъемщике,— получается этакий завуалированный дисконт. "Собственникам приходится идти на уступки: снижать ставки, включать в стоимость оплату коммунальных услуг и интернета, в некоторых случаях — парковочного места",— рассказывает Анна Левитова.

В свою очередь квартиросъемщики становятся все более разборчивыми. "Спрос уходит в сторону качественного жилья, арендаторы становятся более требовательными,— отмечает Анна Моисеева.— Например, если раньше плохо сдавалась квартира без стиральной машины, то сейчас — без посудомоечной".

Постепенно квартиросъемщики осваивают новую ситуацию, когда именно они диктуют правила игры. "Очень многие хотят "за копейку канарейку", понимая, что собственники зачастую вынуждены прогибаться под условия арендаторов",— говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Пример новой модели поведения — предприниматель Вячеслав, который, вернувшись из долгой зарубежной командировки, принялся искать в Москве "однушку" или студию. "Хочется не бабушкин ремонт, обязательно в центре города (метро "Цветной бульвар", "Сухаревская" или "Трубная"),— рассказывает Вячеслав.— Важно, чтобы был хороший дом, уютный двор, нормальный вид из окна. Ищу в основном на Avito и рассчитываю на 50 тыс. руб. в месяц".

Впрочем, Вячеслав вряд ли может претендовать на роль типичного квартиросъемщика в нынешних условиях. "Думаю, что в ближайшие месяцы рынок будет держаться за счет традиционной сезонной активности, а вот в районе Нового года — весны, скорее всего, будет провал,— прогнозирует Вадим Ламин.— В большой степени картина будет зависеть от внешних факторов, которые оптимизма пока не добавляют (впрочем, как и внутренние). Не видим мы притока новых арендаторов ни за счет зарубежных компаний и представительств, ограниченных санкциями, ни за счет сотрудников наших импортозамещающих структур, которые должны расти как на дрожжах, но пока, судя по всему, не растут. Впрочем, аренда в существенной степени держится за счет чиновников, банковских и околонефтяных структур, которые, похоже, всегда на плаву".

(Екатерина Аликина для Ъ-деньги)

 


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика