+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Оттенки серого

Московские власти снова пытаются вывести из тени рынок аренды жилья. Если раньше они грозили арендодателям санкциями за неуплату налога, то теперь пытаются убедить арендаторов стучать на владельцев квартир.

Местные власти давно зарятся на рынок аренды жилья. Цифры действительно впечатляющие. Как подсчитали недавно эксперты компании «ИнкомНедвижимость», потенциальная емкость рынка только в Москве в 2012 году составила 19,1 млрд рублей — это общая стоимость аренды всех столичных квартир, которые предлагались к сдаче в минувшем году. И это далеко не все. «В указанную сумму не попадают, очевидно, данные о квартирах, которые сдаются в обход риелторов и в обход налогового законодательства, в реальности объем рынка может быть в три-четыре раза больше», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Так, только по данным аналитического центра «Инком», на сегодняшний день в пределах МКАД сдается около 10% от общего объема жилого фонда столицы. При этом ставки аренды неуклонно растут: если в конце 2010 года снять «однушку» экономкласса в Москве можно было в среднем за 27,6 тыс. рублей в месяц, то по итогам 2012 года она увеличилась до 30,5 тыс. рублей в месяц. В основном эти деньги проходят мимо налоговых органов. Наступление на арендаторов началось в середине прошлого года. Тогда чиновники потребовали, чтобы граждане декларировали доходы от сдачи квартир. Большая часть москвичей проигнорировала требование, поскольку после прекращения аренды налоговики захотят, чтобы им представили доказательства, что доход не извлекается. А собирать справки известной только сотрудникам ФНС формы будет весьма непросто. Арендаторов также все устраивает — ведь для них официальная аренда будет дороже. Изменить давно сложившуюся ситуацию сможет лишь массовое строительство доходных домов. Но заинтересовать застройщиков такими проектами пока не получается.

Пальцем в небо

Оценить реальные объемы московского рынка аренды специалисты не берутся. «Примерный объем рынка аренды квартир в Москве можно оценить в количестве около 35 тыс. объектов. Из месяца в месяц эти данные несколько меняются, но колебания вряд ли составляют более 5%», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

«Подсчитать точное количество квартир на рынке аренды весьма затруднительно, но если, например, обратиться к данным базы предложений ЦИАН, то количество объявлений внаем однокомнатных квартир в Москве составит больше 7 тыс., а двухкомнатных 12 тыс. вариантов. Большинство квартир экономкласса сдают неофициально, всего лишь подписывается типовой договор найма между собственником и квартиросъемщиком», — объясняет механизм подсчета начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая.

А раз считают все «на коленке», то и разброс получается весьма серьезный. «Рынок аренды жилой недвижимости, в том числе в столичном регионе, в целом остается непрозрачным, его оценки варьируются в очень широком диапазоне, который условно можно определить в границах 15–30 млрд рублей», — дает свою оценку аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Другая проблема в том, что рынок абсолютно разрознен. Крупных риелторских контор на нем тоже немного. По крайней мере, тех, кто занимается арендой неэлитной недвижимости. Впрочем, владельцы простых квартир в помощи крупных игроков и не нуждаются. «Чем дешевле жилье, тем больше доля теневых арендодателей, что неудивительно, так как для людей, сдающих жилье в массовом сегменте, потеря 13% является значительной, и им каждая копейка дорога», — говорит заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. Например, за квартиру стоимостью 30 тыс. рублей в месяц владельцы жилья должны уплатить 3900 рублей в месяц и 46 800 рублей в год налогов — для них это большие суммы. «Если в экономклассе до 85–90% рынка остается «теневым», то в элитном сегменте ситуация иная. Квартиры класса бизнес и элит в значительной степени вышли из тени, и на данный момент можно говорить, что более 50% этого рынка работает «вбелую»», — говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. Причем, по ее словам, это произошло в большей степени под давлением арендаторов: крупные корпоративные съемщики не хотят рисковать, платежи осуществляют по безналичному расчету и готовы платить 13% налога. В свою очередь, арендодатели могут стать индивидуальными предпринимателями и отчислять уже 6% налогов.

Слово и дело

Сложности поначалу чиновников не смутили. Тем более что вывод арендодателей из тени является частью полномасштабной реформы, которую задумали в Кремле. В частности, президент Владимир Путин в мае 2012 года подписал указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Согласно документу, доходные дома станут одним из способов решения жилищного вопроса, однако решение проблем этого рынка невозможно без выхода из тени его основной части.

Именно в рамках реализации этого плана и началась в сентябре 2012 года масштабная кампания по борьбе с нелегальной арендой жилья в Москве. В соответствии с действующим законодательством, арендодатели обязаны платить 13-процентный налог с получаемого от сдачи в аренду жилья дохода, однако на практике налоги платят всего несколько тысяч человек. Как объявил заместитель мэра Андрей Шаронов, ежегодно бюджет Москвы теряет не менее 5 млрд рублей из-за незаконного предоставления квартир в аренду.

В итоге в ноябре 2012 года было заключено соглашение между московской полицией и мэрией: участковые собирают данные о сдаваемых квартирах и составляют базу данных, которую передают налоговикам. Затем инспекторы вызывают арендодателя и предлагают подать декларацию. Фактически грозная кампания с треском провалилась. В январе 2013 года мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что меры по выявлению фактов незаконной аренды жилья привели к тому, что число официальных арендодателей в Москве за четыре месяца выросло вдвое, однако абсолютные цифры все равно не превышают нескольких тысяч.

Это неудивительно. Доказать факт аренды фактически можно лишь в случае, если однокомнатная квартира сдается, например, сразу десятку выходцев из Средней Азии. В остальных случаях доказать, что человек живет в квартире на основании договора аренды, фактически невозможно. Арендодатель и арендатор просто могут спокойно все отрицать.

Столичные власти, похоже, поняли бесперспективность наезда на рынок аренды и начали менять тактику. Так, начальник управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко уже предложил предоставлять налоговые вычеты арендаторам жилья. По его словам, если государство станет компенсировать арендаторам часть расходов на съем жилья, те сами пойдут в налоговую и предоставят данные об арендодателях.

Иными словами, чиновники думают, что арендаторы просто «настучат» на хозяев квартир, надеясь на вычеты. План сомнителен. Для большинства весь вычет в лучшем случае «покроет» рост стоимости аренды. Потому арендаторы в очередь не выстроятся.

Выгоды для арендаторов и арендодателей от выхода из тени весьма сомнительны. Как известно, в конфликты жильцов и владельцев милиция, как правило, все равно не вмешивается. В правоохранительных органах оценивают эти споры как гражданские. Про неэффективность судебных разбирательств, особенно когда речь идет о спорной сумме до 100 тыс. рублей, также хорошо известно. Таким образом, конфликт между участниками что «белого», что «серого» договора аренды решается приблизительно одинаково долго и сложно.

Зато негативные последствия от внедрения новых налоговых вычетов весьма возможны. Эксперты уже увидели здесь большое поле для мошенничества: фальшивые арендаторы могут, по сути, предоставлять ненастоящие договоры аренды для компенсаций — это схема, например, работает в других областях при возврате НДС.

В сложившихся обстоятельствах, чтобы заставить арендаторов легализоваться, нужен комплексный подход. «Целесообразно законодательно ввести требования, подразумевающие защиту самих жильцов от невозврата залога, резкого увеличения стоимости арендной ставки, выселения», — говорит Юлия Лукина.

Легализации рынка аренды также могло бы поспособствовать введение понятного механизма налогообложения. «Ведь наймодатели зачастую пожилые люди, да и большинству собственников затруднительно заполнять декларацию о доходах. Если схема уплаты налога будет проста для обывателя и он будет знать, что для его оплаты ему не нужно стоять в огромных очередях и заполнять непонятные многочисленные бумаги, многие начнут платить налоги», — говорит Галина Фабрицкая.

Для упрощения системы налогообложения несколько лет назад был введен патент на сдачу недвижимости внаем, но чтобы им воспользоваться, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. «Я считаю, что большинство законопослушных граждан охотнее бы платили необходимый налог, если бы им предложили более простые схемы для оплаты. Например, сделали бы ее доступной по форме и по сумме, разбили бы на равные доли, которые можно было бы оплачивать ежемесячно вместе с коммунальными платежами в банке», — добавляет Галина Фабрицкая.

Однако в обозримом будущем перемен не ожидается. В сложившихся же обстоятельствах налоговые вычеты интересны большей частью лишь арендодателям и арендаторам на рынке элитной недвижимости. Но, как упоминалось с самого начала, порядка половины данного рынка и так «белая». Но ради лишь этого сегмента рынка можно было столь масштабную кампанию «гонений на серых арендаторов» и не начинать.

Впрочем, чиновникам такой вариант может показаться действенным. «Если вспомнить, что самые дорогие квартиры сдаются «по-белому», то получается, что в денежном выражении как минимум половина рынка находится под контролем налоговых органов. А то, что не платятся налоги с «однушек» за 25 тыс. рублей в месяц, то эти несчастные 3 тыс. рублей с лихвой компенсируются тем же сегментом бизнес-класса или элитной недвижимостью», — добавляет Евгений Скоморовский. Иными словами, чем бегать за арендаторами народных квартир, чиновники просто снимут «сливки» с рынка найма недвижимости.

Дела доходные

Таким образом, увеличение доли сдаваемой «вбелую» элитной недвижимости, скорее всего, тактически удовлетворит местные власти. По крайней мере, это лучше, чем ничего. Стратегически же чиновникам остается надеяться, что ситуацию на рынке аренды изменит приход крупных инвесторов и строительство доходных домов. «Спрос на аренду жилой недвижимости в целом ряде крупнейших мегаполисов формируется на высоком уровне. Поэтому формирование значительного фонда арендного жилья действительно актуальная задача», — говорит Максим Клягин. Иными словами, сейчас хорошую квартиру, выставленную на рынок найма по рыночной стоимости, арендаторы готовы брать на любых условиях. Для государства создать доходным домам режим «наибольшего благоприятствования», в общем, несложно. Если доходные дома смогут предложить арендаторам лучшие условия, чем частники, то, чтобы конкурировать, последним придется легализовываться.

Однако не стоит забывать: чтобы достичь в перспективе очевидного позитивного результата, строительство доходных домов должно носить массовый характер, что подразумевает весьма значительный объем инвестиций, окупаться которые будут долго.

В основном по этой причине дискуссии о необходимости строительства доходных домов идут уже не первый год, однако на практике такие проекты практически не реализуются — исключение составляют несколько комплексов высокого ценового класса.

По словам Екатерины Тейн, за рубежом в арендном бизнесе работают как частники, так и профессиональные крупные структуры. «У нас профессиональных игроков на этом рынке, кроме УПДК, нет. Все попытки правительства Москвы что-то инициировать в этом направлении не увенчались успехом. Для застройщиков это тоже невыгодное направление — обслуживание кредита в банке будет составлять от 12–13%, а доходность окажется на уровне 3–5%, фактически это будут замороженные на длительный срок деньги», — говорит эксперт.

В целом ставки аренды в России сравнимы с доходностью от аренды в развитых странах Европы, а ставки налогов у нас меньше. Однако есть намного более серьезное отличие: в Европе доходность от аренды всегда соотносилась со ставками депозитов. «У нас ставки депозитов выше, и арендный бизнес дорогих квартир становится просто неинтересным. Поэтому те, кто действительно занимается арендой как бизнесом, сейчас либо выходят из него, либо переводят деньги «в первые этажи» — сдача коммерческой недвижимости приносит больший доход», — говорит Екатерин Тейн.

С учетом высокой стоимости денег в России для основной массы потенциальных внутренних инвесторов такие проекты не выглядят привлекательно. «В такой ситуации позитивно повлиять на темпы развития подобных проектов может только существенная государственная поддержка, например, в форме различных субсидий, налоговых и других льгот», — говорит Максим Клягин.

«Пока этот рынок не интересен крупным инвесторам, поскольку предполагает медленный возврат инвестиций и относительно небольшие, хотя и стабильные доходы», — подтверждает Вадим Ламин. По его словам, на начальном этапе необходимо ввести отдельный налог на доходы, полученные от арендного бизнеса, проработать минимально возможные ставки этого налога. Можно также предусмотреть оплату с помощью покупки патента, причем подвести законодательную базу с целью исключения обязательной регистрации в качестве ИП, а сумму покупки патента сделать минимально рентабельной для государства.

Иными словами, девелоперы четко дали понять, что рассчитывают на льготы. Но режим «слишком активного благоприятствования» доходным домам может показаться невыгодным уже чиновникам.

Сейчас наиболее реалистичным выглядит строительство доходных домов в Подмосковье. Вопросы с землей здесь решаются проще, чем в Москве, и чтобы привлечь девелоперов к строительству арендного жилья, можно выделить больше площадей под коммерческую застройку. Но проблема в том, что большинству потенциальных клиентов доходных домов интересно арендовать квартиру в Москве. Значит, их придется заманивать максимально низкими ежемесячными платежами. Вот только дисконт отразится на сроках окупаемости проектов.

Есть и еще одна сложность. Как отмечает Евгений Скоморовский, рынок аренды жилья не станет привлекательным, пока в России существует такой атавизм, как регистрация. «Если гражданские свободы человека привязаны к месту его постоянного проживания, то число людей, которые готовы всю свою жизнь снимать квартиру, значительно сокращается, а это значит, отсутствует уверенность в завтрашнем арендаторе у инвестора», — объясняет он.

В общем, условия для массового возведения в России доходных домов сейчас не самые лучшие. Если в ближайшие несколько лет их строительство не выйдет из разряда единичных случаев, то чиновники могут просто потерять к проекту интерес. Ранее властям не удавалось заманивать застройщиков в те проекты, которые казались невыгодными бизнесу. Оснований полагать, что они изобретут новые способы, пока нет. Если же проект массового возведения доходных домов будет заморожен, то рынок аренды в крупных мегаполисах останется преимущественно «серым» еще на долгие годы.

(Алексей Лоссан для Однако)


Вадим Ламин: в городских квартирах вопрос умного дома – уже «прошлый век»

Все больше людей хотят пользоваться всеми достижениями, которые нам предлагает современное общество, отмечает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин в еженедельном разделе портала Urban Look «Современный дом». Чем выше уровень дома или квартиры, чем объект дороже, тем более высокие требования к нему предъявляются.

«Не секрет, что требования к месту проживания сегодня серьезно изменились, — считает эксперт. — Самый быстро меняющийся аспект – это техническое оснащение. Современные требования к нему – весьма высокие. Например, в порядке вещей сейчас автоматизированный сбор данных о расходе воды, с помощью встроенного модема передача данных в обрабатывающий центр и автоматическое же снятие со счета собственника квартиры соответствующей суммы.

В городских квартирах вопрос умного дома – уже «прошлый век», теперь кроме робота-пылесоса, который не хочется чистить ежедневно, есть система пылесосов, встроенных в стену и выведенных к мусорному контейнеру. Шторы и свет включаются по хлопку руками – это не сказка из фильма «Великолепный» с Бельмондо и Жаклин Биссе, а реальные примеры. Задача таких систем – снятие с человека необходимости проводить рутинные операции. Естественно, функция контроля остается. В таких квартирах, домах, человек может заняться более важными и нужными делами, не заботясь о жизнеобеспечении.

Правда, опыт показывает, что результат воздействия такой среды на человека – не всегда положительный. К примеру, был забавный случай с нашим клиентом. В квартире был установлен выключатель света, которым можно управлять с любого пульта – он был «обучаемый». В какой-то момент его замкнуло. Клиент просыпался ночью, потому что каждые 30 минут свет включался самопроизвольно, и он шел его тушить. Потом рассказывал, что первое время ему казалось, что ему это снится и он сходит с ума. А современный гаджет заменили на классику — так надежнее.
Другой аспект – современная высокотехнологичная охрана. Не секрет, что во многих «элитных» домах с течением времени и в соответствии с тенденцией снижения уровня обеспеченности проживающих, охрану из ЧОП заменили гастарбайтеры или бабушки почтенного вида. В некогда элитных входных группах запахло ролтоном и борщами. Однако, в некоторых продвинутых ЖК со многими операциями справляется умная техника. Видеоконтроль, сигнализация, всевозможные датчики сделали возможным обеспечение высокого уровня безопасности без привлечения большого количества людей. Другое дело, что конечным исполнителем все равно остается человек – оператор у экрана. Ничем иным, как человеческим фактором, не объясню недавно увиденное объявление на дверях лифта подземного паркинга элитного строго охраняемого дома с просьбой к соседям вернуть «случайно» взятый велосипед ВМW. Вот вам и безопасность.

Очень сложное у меня отношение к современной архитектуре. Действительно – идеальный современный дом все-таки предполагает, чтобы в него хотя бы раз в день и хотя бы искоса заглядывало солнце, а до ближайшего балкона напротив было трудно доплюнуть. Но это условие в некоторых современных псевдо-элитных» ЖК зачастую не выполняется – надо ведь построить «клетушек» побольше и продать подороже, до мелочей ли здесь? Да и внешний вид некоторых ЖК, напоминающих порой трубы ТЭЦ, уж точно не для центра столицы. Вот как этим видом будут наслаждаться жители таких квартир – посмотрим».


Вадим Ламин и Мария Литинецкая: Будущее за независимыми агентствами недвижимости

Как Вы считаете, эффективно ли приглашать специальных тренеров, коучей, проводить для сотрудников специальные обучающие программы, если в команде агентства недвижимости возникают какие-то проблемы?

Вадим Ламин

Если тренеры не шарлатаны, то приглашать можно, однако излишнее сплочение «команды» может дать и обратный эффект.

Мария Литинецкая

Да, очень эффективно, если знаешь цель, ради которой хочешь обучать людей. Ведь обучение делается для того, чтобы знания, которое твои менеджеры получают на тренингах, закрепились и стали навыками. Брать тренера просто для того, чтобы он прочитал им курс лекций и поставить галочку, глупо, это будут напрасно потраченные деньги. А вот если ты берешь тренера, который вместе с тобой сначала пишет программу, ты как заказчик ставишь ему задачу, проговариваешь, какой тебе нужен результат, тогда деньги потрачены не зря.

По вашему опыту, какие тренинги для брокеров могут принести пользу?

М.Л.

Все зависит от того, какого уровня в компании работают менеджеры. Если новички, то можно дать азы, которые читают всем менеджерам по продажам в любой компании, независимо от того, какой продукт они продают. Но лучше всего сначала постараться разобраться вместе с тренером, какие вообще существуют в команде «провалы». Например, мы приглашали тренера, который перед обучением проводил достаточно глубинное интервью с сотрудниками, причем опрашивал менеджеров разного уровня на предмет – какие у них есть навыки и знания с тем, чтобы понять, что они умеют и не умеют. Потом наши тренеры ездили и делали контрольные закупки, в процессе которых выявляли проблемы общения. И только после этого мы обсуждали, на что будем «бить» во время учебы. Потому что просто так рассказывать о различных техниках продаж – это ни о чем. Нужно понимать, какая у нас целевая аудитория, кто эти люди, каких менеджеров будем обучать, какие наиболее частые ошибки они соверша ют… Мы специально пытались включить в практическую часть обучения максимальное количество примеров из жизни, пытаясь отработать сделку именно в нашей отрасли. Например, как работать с возражениями клиента, который собрав последние силы и средства, получив ипотеку, имея на иждивении энное количество родственников, покупает свою первую квартиру?

Как выстроить такие отношения в коллективе, чтобы брокеры меньше времени уделяли внутренним прениям и дележке комиссии, как это часто бывает в некоторых компаниях, а больше заботились бы об общем деле?

В.Л.

Корпоративный дух весьма важен, в разумных пределах, естественно. Разговоры же о дележке комиссий, и вообще о денежных составляющих каждой сделки должны вестись в кругу только участников.

М.Л.

Это самое простое из всех сложностей, которые неструктурированные компании создают сами себе. Если у вас есть четко описанные (не обязательно в международном формате, а хотя бы на бумаге) бизнес-процессы – кто, что и когда делает, в каком порядке, в какой период, кто на каком этапе несет ответственность за продукт и пр. — тогда у вас не будет ни причин, ни времени участвовать в дележке. Максимально подробно описанная и прозрачная система материального стимулирования помогает избежать подобных проблем. Для этого создаются положения, инструкции, регламенты либо автоматизированная система, которая беспристрастно фиксирует результат, как говорится, ничего личного, только бизнес. Человек ввел в систему данные, забронировал, оформил договор – получил свою комиссию. Стычки между сотрудниками бывают лишь в компаниях, где нет регламентации взаимодействия.

Насколько терпимо надо относиться к сотрудникам? Если, предположим, брокер попался на «левой» сделке, должен ли он быть уволен, или он может продолжать работать, если возместит компании убытки?

В.Л.

Мы увольняем безжалостно и отправляем партнерам письмо с «представлением» человека, чтобы другие не попали на те же «грабли». К сожалению, это лечится только так.

М.Л.

Он должен быть однозначно уволен. Если сотрудник попался на левой сделке и вы один раз закрыли на это глаза, то вы просто проторили дорожку и для него, и для ему подобных. Конечно, многое зависит от конкретной ситуации. Если ущерб, нанесённый компании значительный (причем, это могут быть не только финансовые, но и имиджевые потери), то я за то, чтобы, во-первых, увольнять человека по статье, с записью в трудовой книжке, а во-вторых, с объявлением всему коллективу причин, по которой данный сотрудник покидает компанию для того, чтобы это было уроком для других. К сожалению, в риэлторских компаниях такое случается.

Нужно ли в таком случае периодически делать рейды по проверке чистоплотности сотрудников под видом тайного покупателя?

М.Л.

Да и это совершенно нормальный механизм. Тайный покупатель хорош всегда, и ему можно поставить задачу не просто проверить качество обслуживания, но и попытаться договориться с брокером. Я бы рекомендовала делать такие закупки выборочно раз в квартал.

Как избежать проблемы, которая периодически возникает в разных агентствах недвижимости, когда сложившаяся команда брокеров вместе с руководителем переходит на другое место работы? Какие условия надо создать, чтобы мотивировать людей на долгосрочное сотрудничество с компанией?

В.Л.

Кардинально эту проблему решить невозможно. В какой-то момент амбиции почти каждого руководителя вырастают настолько, что он думает, что готов к «автономному плаванию», может организовать свою компанию. И если коллектив сплоченный, то сотрудники могут уйти с ним. В этом и есть слабое место командного духа, поэтому не надо перебарщивать. Руководитель компании должен своевременно отслеживать такие центробежные тенденции и проводить лечение, часто «хирургическое». Лучше поменять руководителя, чем потерять всю команду с наработками.

М.Л.

От этого никто не застрахован и здесь сложно предложить какой-то универсальный рецепт. Материальные стимулы, как правило, тут не работают. Вы один раз можете предложить ему много денег, чтобы он остался. Но через какое-то время он может попросить плюс еще столько же и тогда он станет уже «overpay», поэтому материальное стимулирование здесь будет неправильным. Чтобы удержать топ-менеджера, просто предложить больше денег сегодня уже не достаточно. Всегда найдется на рынке кто-то, кто предложит больше. К тому же, если человек ориентирован только на деньги, то он всегда найдет себе место, где ему заплатят в разы больше.

В этом вопросе очень важна личность генерального директора, который умеет объединять вокруг себя команду, но не за счет высоких окладов, а за счет причастности к стратегическим целям, задачам. Важно, чтобы руководитель давал почувствовать топ-менеджеру свою значимость в компании. То есть мотивация должна быть в большей степени нематериальной.

Кроме того, бизнес должен быть построен таким образом, чтобы вынимая одно звено из механизма и вставляя другое, у тебя все продолжало работать. Построение бизнес-процессов должно быть ориентировано на личностные качества сотрудника в меньшей степени. И надо всегда помнить о том, что в коллективе полезно выращивать свою «Бабу-Ягу». У каждого топ-менеджера должен быть заместитель, который «дышит ему в спину». Это должен быть менеджер с потенциалом дальнейшего роста. Пусть он потихоньку учится, познает все бизнес-процессы, вникает в систему управления, и через какое-то время он сможет заменить своего руководителя. Это нормально, потому что если у вас уходят ключевые люди, да еще и со своей командой, то считайте, что вы откатываетесь назад в своем развитии. Поэтому за спиной любого эффективного топ-менеджера должен стоять перспективный заместитель. При этом надо понимать, что если вам повезло и топ-менеджер никуда не уходит, то его заместитель в какой-т о момент перерастает свою должность. Но если у вас растущий бизнес, то вы всегда найдете, что этому человеку предложить.


ИНТЕЛЛИГЕНТНЫЙ ПОДХОД

Съёмные квартиры в Москве всегда были в ходу, «однушки» по адекватной цене вообще не задерживались. В этих условиях получить скидку на аренду не так-то легко, но, во-первых, в любые времена нет ничего невозможного, а, во-вторых, время сегодня на стороне арендатора.

Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, отмечает, что в условиях падающего рынка аренды получение скидок — скорее правило, чем исключение: «Скидки сейчас просят все и по любому поводу, и надо признать, что во многих случаях на них соглашаются». Однако не стоит думать, что скидку с любезностью предоставят любому, стоит только заявить об этом желании. Нет, дисконт в арендной ставке надо обосновать или заслужить. Сегодня КВАДРУМ расскажет об общих и действующих правилах торга при съёме квартиры.

Доверься профессионалу

Ведущие игроки рынка убеждены, что лучше всего съём квартиры доверить профессионалу, то есть риэлтору. Безусловно, поиск или сдача квартиры — хлеб для риэлтора, поэтому его услуги оплачиваются, однако профессионал сделает свою работу быстро и качественно. Причём договориться о скидках опытному специалисту проще, потому что он знает рынок. Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», убеждена, что риэлтор в любой ситуации способен найти больше аргументов в пользу снижения цены, чем простой обыватель. Однако многие предпочитают снимать квартиру самостоятельно.

Знание — сила

Если первый совет вам не подходит, и вы намерены снимать квартиру самостоятельно, то Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья», советует изучить рынок, причём как общую ситуацию, так и рыночное состояние в интересующем вас районе: «Необходимо понимать, на сколько по сравнению с прошлым годом просел рынок недвижимости. Можно взять с собой распечатку вариантов, состоящую, например, из пяти листов, и невзначай показать хозяину, что у вас на примете есть ещё как минимум двадцать квартир, которые подходят по всем параметрам».

Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow, отмечает, что в настоящее время некоторые пытаются договориться об арендных скидках с арендодателем квартиры, в которой они уже проживают. В этом случае также необходимо владеть достоверной информацией «с полей» о последних сделках и иметь подборку альтернативных предложений. В решении вопроса с актуальной рыночной информацией помочь может также агент по аренде.

Магия обаяния

Знание и информация, безусловно, вещи полезные, однако, ни о каких скидках не стоит мечтать, если арендатор не сможет произвести на собственника хорошее впечатление. Нужно показать свою заинтересованность, надежность и состоятельность. Любой арендодатель скорее сдаст жильё с небольшой скидкой на долгий срок, чем согласится на сделку с человеком, который не внушает доверия.

Именно поэтому выглядеть надо прилично, а говорить следует обходительно. Роман Бабичев предупреждает, что не стоит уподобляться категории арендаторов, до сих пор не вышедших из состояний персонажей фольклорных 90-х годов. Не стоит рассчитывать на эффект спортивных штанов с полосками известной фирмы и силу нецензурной лексики. Вымогательство нынче не только не в моде, но и безрезультативно.

Впечатление надо производить приятное. Во-первых, Анастасия Максимова, руководитель отдела аренды федеральной риэлторской компании «Этажи», советует всячески демонстрировать, что квартира вам необходима на длительный срок: «Собственник заинтересован в постоянном клиенте, значит, может пойти на уступки. Например, уменьшить сумму аренды на размер коммунальных платежей, которые ранее предполагалось платить отдельно. Во-вторых, специалисты компании Est-a-Tet советуют всячески показывать свою финансовую устойчивость. И здесь, демонстрируя свои лучшие намерения, можно предложить оплату нескольких месяцев вперёд в обмен на определённую скидку в арендной ставке.

В-третьих, Вадим Ламин настаивает на том, что даже при первом осмотре квартиры стоит сразу показывать, что вы готовы бережно относится к чужой собственности: «Не стоит активно открывать шкафы, с шумом хлопать дверьми, включать воду, откручивать краны. Стоит попросить об этом собственника». Одним словом самопрезентация должна быть безукоризненной. В этом случае есть шанс просто по-человечески понравится собственнику.

Анна Карпова, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, рассказывает, что в её практике были случаи, когда собственнику так понравился арендатор, что он был готов сдать квартиру на 15 % дешевле, чем изначально рассчитывал, поскольку квартиросъёмщик не обладал необходимым бюджетом. Однако не стоит напирать на своё слабое финансовое положение при первой встрече. Это, наоборот, может отпугнуть собственника, так как он очевидно задаст себе вопрос: «А сможете ли вы платить ежемесячно и долго?».

Роман Бабичев советует смещать акценты. Например, рассказывать, что вы молодой специалист, только поднимаетесь в гору, скорее всего, в будущем году с лёгкостью будете платить столько, сколько хочет хозяин, но сейчас нужно скинуть и дать вам возможность встать на ноги. Если же возраст не позволяет говорить о начале карьеры, то можно просто заметить, что недавно вы перешли на новую должность и в самое ближайшее время ваши дела полностью наладятся.

Здесь важна магия вашего обаяния и умения вести переговоры. Многое зависит от ваших личных коммуникативных способностей. Иногда простой разговор на посторонние темы располагает хозяина к вам таким образом, что о скидке договориться проще.

Конструктивная критика

Торг можно основывать и на критике, тактично демонстрируя собственнику, что его товар не так-то хорош, как кажется. Стоит заметить, что вы уже рассматривали подобные предложения и у вас есть выбор, что вам нравится эта жилплощадь, но она несколько дороговата. При этом уместно невзначай отметить слабые стороны данного жилья. Например, окна выходят на шумную улицу или не хватает света из-за деревьев около дома.

Роман Бабичев вообще считает, что заходя в квартиру, потенциальный арендатор должен подмечать недостатки и порционно выдавать их хозяину: «Нельзя говорить, что все мебельные ручки сломаны, если сломана только одна. Но можно отметить, что вот это вы сможете починить сами, а здесь вы также самостоятельно подкрасите и подклеите, но вам бы не хотелось делать это бесплатно, что надо бы скинуть пару тысяч с аренды». Одним словом, надо умеренно и по делу показать свой критический взгляд. А если квартира понравилась, то стоит сдерживать себя и не петь ей дифирамбы при собственнике. Если вы будете явно проявлять свой восторг, а потом попросите скидку, то хозяин не просто не уступит в цене, а ещё и накинет квартплату сверху.

Итак, получить скидку на арендную квартиру вполне возможно, и здесь надо подойти к вопросу правильно: вооружиться информацией и проявить своё очарование.

(Квадрум)

Налог, которого не было

Российские власти неоднократно грозились ужесточить сбор налога с доходов от сдачи в аренду жилья, но, как показывает практика, воз и ныне там — делиться «легкими» деньгами собственники совсем не хотят. «Дом» попытался выяснить, почему же они жадничают, как наказывают злостных неплательщиков и стоит ли, в действительности, играть в арендно-налоговые игры с государством.

В рамках закона

По закону, собственник, сдающий квартиру в аренду и получающий некий доход, обязан уплачивать налог в размере 13 процентов от вырученной суммы. Декларацию необходимо сдавать в налоговую инспекцию по месту постоянного проживания (постановки на налоговый учет) до конца апреля года, следующего за годом получения дохода, а оплатить сам налог можно до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. «При этом необязательно идти в саму инспекцию, — говорит и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Можно декларацию отправить по почте, приложив копию договора найма по желанию арендодателя. Заверять ее не нужно».

Мало того, что ходить никуда не нужно, можно еще и платить намного меньше. «Есть такой вариант — зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), работающего по упрощенной системе налогообложения, и платить шесть процентов с доходов. Плюс к этому ИП должен заплатить еще и ежегодные страховые взносы. В этом варианте владелец жилья также обязан подавать налоговую декларацию», — рассказывает Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Третий вариант — покупка патента для сдачи квартиры. Для этого владелец также должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Срок действия патента составляет от одного месяца до года, при этом он не должен переходить на следующий календарный год. Если патент приобретается на срок до полугода, то оплачивается его стоимость сразу полностью. Если на срок до года, то сначала выплачивается одна треть его стоимости, а за месяц до окончания срока действия — оставшаяся сумма.

«Стоимость патента с 2015 года определяется индивидуально, путем умножения шести процентов на налоговую базу, которая зависит теперь от расположения и метража квартиры или квартир, — отмечает Наталья Сивко. — Кстати, если планируется сдавать не одно жилье, а, например, две квартиры, то и патентов нужно будет приобретать два. Также на стоимость патента влияет срок его действия: чем он меньше, тем он дешевле, в сравнении равнозначных квартир. Страховые взносы также придется платить».

Стоит отметить, что физическим лицам, которые сдают квартиры в Москве, а вырученные деньги тратят преимущественно за рубежом, например — прохлаждаясь в арендованных тайских бунгало, стандартными 13 процентами не отделаться. «Если собственник более 183 дней в году живет где-то за границей, то он относится к налоговым нерезидентам и ему придется платить уже 30 процентов дохода», — отмечает директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова.

А вот налоговых послаблений для обычных арендодателей предусмотрено немного: по словам управляющего партнера агентства недвижимости Point Estate Ирины Калининой, льгот (например, ветеранам войны, инвалидам или каким-либо другим традиционным категориям «льготников») по налогообложению при сдаче квартиры в аренду нет, но неработающие собственники могут применить стандартные вычеты на детей при исчислении НДФЛ.

Пусть Пушкин платит

Несмотря на то, что схема уплаты налогов довольно проста, ни для кого не секрет, что большая часть рынка аренды остается «серой», и превалирующее число арендодателей уходит от налогов. «Откровенно говоря, отдавать государству 13 процентов от собственного дохода не хочет никто. Поэтому на практике налоги в большинстве случаев платят те арендодатели, которые сдают жилье юридическим лицам», — говорит Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды «Агентства развития и исследований в недвижимости».

Анастасия Кузнецова отмечает, что точный процент честных налогоплательщиков не может назвать никто, потому что никому не известно, сколько тысяч столичных квартир сдаются нелегально: «Например, в 2013 году Сергей Собянин сообщил, что в Москве выявили 130 тысяч незаконно сданных в наем квартир. Стало их сейчас меньше или больше — неизвестно. Некоторые эксперты считают, что оборот средств на рынке столичной жилой аренды составляет порядка четырех миллиардов рублей в год. Для сравнения: в 1999 году бюджет всей России составлял 20 миллиардов рублей».

Наибольшее число щедрых арендодателей — в сегменте высокобюджетной аренды. «В сегменте дорогого жилья самые добросовестные арендодатели — это практически 100 процентов сделок. Заключая договор аренды, собственники квартир ограждают себя и свою недвижимость от возможных рисков. Например, порчи имущества или неуплаты за аренду. Собственнику элитной квартиры гораздо дешевле заплатить налоги и спать спокойно, чем возмещать впоследствии убытки или терять доход», — поясняет Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group.

«Чем ниже стоимость аренды и, соответственно, ниже доход, тем меньше собираемость налогов», — соглашается Ирина Калинина.

Анна Карпова, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, говорит, что действительно мотивированы платить налоги, в основном, представители органов власти, пожилые люди, а также собственники, у которых квартиру снимают компании для своих сотрудников.

Единственным экспертом, не побоявшимся оценить долю добросовестных арендодателей-налогоплательщиков, оказался управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. По его словам, в настоящий момент таковых — не более 20 процентов. «Думаю, что сейчас, несмотря на все принимаемые законодательные нововведения, процент платящих налоги серьезно уменьшился. Причем, сократилось число людей и организаций, которые платили самые большие суммы и были самыми законопослушными, по крайней мере, в этой области. Речь идет о резком снижении количества экспатов, соответственно, сокращении безналичных платежей, платежей со стороны организаций, снимающих жилье для своих сотрудников», — поясняет эксперт.

А Наталья Сивко, напротив, считает, что за время проведения повсеместной кампании по «обелению» рынка аренды в Москве, число арендодателей, которые платят налоги от сдачи квартиры, выросло вдвое. Но доказательств этому факту не приводит.

Я не боюсь

Эксперты дружно рекомендуют собственникам налоги все-таки платить, хоть это, понятно, очень неприятно.

«Налогоплательщиков, уклоняющихся от налоговых обязательств, выявляют налоговые органы совместно с органами внутренних дел, — рассказывает Ирина Калинина. — Участковые, которые обязаны время от времени обходить квартиры, расположенные на их участках, интересуются, кто живет в квартире, на каких условиях. Спрашивают как у самих жильцов, так и у соседей. Бывают случаи, когда о незаконной аренде в налоговую или в милицию сообщают недовольные жильцы соседних квартир или бдительные старушки, дежурящие на скамеечке у подъезда. Однако это также в большей степени касается эконом-сегмента».

Тех, у кого в собственности несколько квартир, то есть наиболее состоятельных арендодателей, отлавливают другим способом: они легко попадают в поле зрения контролирующих органов, и каждая квартира — вернее, факт сдачи или не сдачи ее в аренду — проверяется. «Однако доказать наличие арендаторов можно только с помощью свидетельских показаний. Кроме того, доказывать придется не факт наличия жильцов, а факт платы за это проживание», — отмечет Ирина Калинина.

По словам Вадима Ламина, «стучат» на неплательщиков, в основном, недовольные соседи. «Компания по привлечению участковых, созданию базы и так далее тихо сошла на нет, как, собственно, и многое после того, как были освоены выделенные средства», — сетует эксперт.

Тем не менее, уклоняться от уплаты налогов очень не рекомендуется: за это предусмотрены не только штрафы в размере до 500 тысяч рублей, но и лишение свободы на срок до трех лет (статья 198 Уголовного Кодекса РФ).

А вот поощрений для добросовестных налогоплательщиков не предусмотрено — не те времена. «Поощрение состоит в том, что сознательных налогоплательщиков не наказывают штрафами, пенями и прочими неприятностями», — говорит Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow.

«Шоколадки в налоговой не дают, оплата налога — это обязанность любого гражданина», — подтверждает Роман Зеленский.

Кстати, налоговые органы могут наказать неплательщика не только штрафом, но и запретить ему выезд из страны, а также наложить арест на банковский счет. Для адептов схемы «сдаю в Москве — живу на пляже» это особенно страшно.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика