Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Душевный Дом: тот, куда хочется возвращаться

Дом. В нем важно все. Это не просто четыре стены, это – и  вид из окна, и любимое кресло, и библиотека, и картина на стене, которой любуешься, засыпая, и то ощущение, с которым выходишь на кухню в выходной день. Идеальный Дом – это место, где хорошо Душе, это место, куда хочется возвращаться.  FromMillion.ru запускает серию душевных интервью о Доме, которым он должен быть для тех, кто знает толк в идеальной недвижимости – продает элитные квартиры, коттеджи, лоты и апартаменты. Сегодня наш герой - Вадим Ламин, управляющий Партнер агентства недвижимости полного цикла "Spencer Estate".
Вадим Ламин в недвижимости с 2002 года. На протяжении восьми лет  возглавлял Отдел аренды элитных квартир "Penny Lane Realty", добившись высоких результатов и ведущего положения компании на рынке аренды дорогих квартир. В 2010 году совместно с партнерами создал агентство недвижимости "Spencer Estate", специализирующееся на подборе объектов недвижимости для представителей крупных интернациональных компаний. За три года компания реализовала несколько корпоративных проектов с международными корпорациями, успешно сотрудничает с российскими и иностранными инвесторами в рамках проекта "Доверительное управление собственностью".

— Когда Вам говорят «дом детства» - что Вы вспоминаете? Дом родителей или, может быть, бабушки и дедушки? Почему? Что было такого примечательного в том доме? Что Вам нравилось больше всего?

— Из детского времени вспоминаю дом бабушки и дедушки – небольшой частный домик с участком сотки три в тихом центре города Орла. Почему? Потому что мне, жившему с родителями в стандартной городской квартире, все в нем казалось необыкновенно уютным,  к тому же бабушка пекла замечательные пироги в настоящей печи, наличие которой само по себе было чудом. Большой стол, за которым все собирались в праздники, фотографии в рамках… Из мебели – несовременные буфеты со стеклянными дверцами, кровати с панцирной сеткой, где снились самые лучшие детские сны. К сожалению, через несколько лет частные домики снесли, город вырос, наполняясь безликими бетонными коробками.

—  Сейчас жизнь людей совершенно поменялась, поменялось и представление о роскоши в доме… Что такого «роскошного» Вы можете вспомнить в прошлом, что тогда казалось действительно ценным?

—  Система ценностей поменялась кардинально. В то время удачей считалось, например, купить телевизор либо хороший диван. Автомобили были у единиц, а относительно большие загородные дома были только у партийных функционеров и известных писателей, поэтов, артистов, спортсменов. Причем, показной роскоши в принципе не было, это считалось почти всегда дурным тоном. Недавно мы готовили к продаже участок с домом одного известного поэта-песенника тех лет. Должен сказать, что в современных рублевских усадьбах домики для персонала несопоставимо роскошнее.

— Какие нематериальные ценности современной элитной недвижимости Вы можете назвать? Что может говорить о «душевности» проекта, о его уютности?

—  Наверное, это все-таки душа, какой-то дух, чувство Родины и все остальное, что мы утратили, продавшись «золотому тельцу», сделав деньги единственной реальной целью и ценностью. Помните, как говорит о продаже своего дома герой Буркова в фильме «Гараж»: «Я за гараж родину продал». Это не свойственно русским,  им «за державу обидно» и поэтому они сейчас мучительно ищут то, что называется «национальной идеей» и что наши лидеры до сих пор, к сожалению, не могут сформулировать. Во многом поэтому процветает наркомания и пьянство в рядах молодежи, а молодые девушки из МГУ предпочитают радикальный ислам. Свято место пусто не бывает.

— Если бы Вам пришлось отвечать на вопрос ребенка «Как построить хороший дом», что бы Вы ответили?

— Это очень сложно. Мне кажется, что в доме должно быть хорошо его обитателям и всегда хотелось туда приехать. Я, например, знаком с одной известной спортсменкой еще советского времени, мировой рекордсменкой. Так вот она каждые выходные ездит в свой небольшой домик в Тульской области. Говорит, что только там отдыхает душой, а два с половиной часа дороги в один конец – ерунда ради этого. Конечно, атрибуты - хорошая отделка и удобная мебель, инженерия и ухоженный участок в современном мире важны, но что-то такое еще должно быть в доме. Моя шестилетняя дочь влюблена в бабушкину дачу, считает ее своей, и на вопрос – почему? – только пожала плечами и побежала играть – здесь ей раздолье!

(FromMillion.ru)


Тренд. Сейчас самое время покупать квартиру на вторичном рынке жилья

Продажи вторичного жилья в Москве упали почти на 40 процентов за последние три месяца. Такие данные приводит Росреестр.

Например, в июне продажи просели на 35 процентов по сравнению с июнем прошлого года. Из-за этого большинство квартир продается со скидкой.

«Мой район» выяснил у экспертов недвижимости, чего ждать на рынке жилья, стоит ли покупать / продавать квартиры сейчас и как ситуация отразилась на аренде. 183 тысячи рублей  за квадратный метр — средняя цена на вторичном рынке в декабре 2014 года.

Рынок

Снижение покупательской активности — это не краткосрочная просадка, а долгосрочная тенденция, считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Общее ухудшение экономической ситуации является не столько кризисом, сколько переходом к новой экономической реальности, и это надолго.

«В сегодняшних макроэкономических условиях вторичка достигла дна, — поясняет Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — И при сохранении нынешней ситуации в экономике будет пребывать на этом уровне. Даже осенью, с началом делового сезона, традиционного резкого увеличения спроса не ожидается».

168 тысяч рублей  за квадратный метр — средняя цена на вторичном рынке в июне 2015 года.

Продать/купить

Сейчас на вторичном рынке жилья — бархатный сезон для покупателя. Приобрести жилплощадь можно в максимально комфортных и выгодных условиях. Продавцы готовы к торгу, скидки доходят до 25 процентов.

«Продавцам стоит иметь в виду, что, скорее всего, придется идти на дисконт даже неплохих квартир — около 10 процентов, менее ликвидных вариантов — 20‑25 процентов, — уточняет Репченко. — Также нужно быть готовым к ожиданию продажи. Если раньше обычная квартира в Москве уходила с рынка примерно за месяц, то сейчас этот срок может растянуться на полгода».

Если продажа квартиры не горит, то можно занять прагматичную позицию, сдав квартиру в аренду, рекомендует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. От сдачи квартиры придется довольствоваться доходами в 4‑6 процентов годовых и ждать лучших времен для продажи.  

Сдать/снять

На рынке аренды наблюдается снижение спроса (за счет отъезда иностранных работников и трудовых мигрантов) и большой переизбыток предложения.

«Предложение превышает спрос в 2‑2,5 раза, — рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». — В этих условиях собственники становятся более лояльными и скорее идут на уступки».  

Но несмотря на то, что сегодняшний рынок на стороне арендаторов, это нельзя трактовать как полную свободу торга и понижения цен. Коррекция цены все равно происходит по объективным параметрам — качество и состояние квартиры, ее месторасположение. Ставки найма останутся низкими до конца лета. Осенью на рынке аренды ожидается традиционное сезонное оживление, которое кризисами не отменяется. В сентябре многие возвращаются в Москву с летних дач, из отпусков и каникул. Поэтому спрос на ходовые объекты экономкласса должен возрасти, а вслед за ним возможно и небольшое повышение цен — на 3‑5 процентов.   То есть если вы планируете снимать жилье на длительный срок, то лучше это сделать сейчас. А если хотите сдать, то, возможно, рентабельнее будет подождать до сентября.    

(bezformata.ru)


Ставки аренды на жилье в Москве и области почти достигли ценового дна

Экономическая ситуация в России стала причиной тотального снижения стоимости аренды жилья в Московском регионе — собственники готовы скидывать до 20-30%, плюс многие из них готовы уступать до 50% по депозиту. Однако эксперты, опрошенные РИА Новости, оценивают ситуацию неоднозначно: одни считают, что ставки уже достигли ценового "дна" или близки к границам рентабельности, другие полагают, что рынок оживет уже осенью.

Заметное снижение

Арендные ставки на жилье, несомненно, падают во всех сегментах, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. По его словам, наименьшее снижение наблюдается в сегменте "эконом", где ставкам падать просто-напросто уже некуда. Однако и в других сегментах арендные ставки близки к границам рентабельности.

Можно считать, что рынок аренды уже достиг ценового "дна", резкий обвал — это уже своего рода революция, утверждают эксперты компании "Инком-Недвижимость". Тотальное снижение стоимости аренды, по их мнению, грозит финансовым крахом собственникам квартир, а инфляция помогает удержать номинальные цены на сегодняшнем уровне и не позволяет им упасть еще ниже.

"По результатам анализа баз данных отмечается общая тенденция снижения. В первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года цены на объекты эконом-класса снизились на 10-15%. Бизнес-класс и класс "люкс" демонстрируют одинаковое уменьшение стоимости найма — 15%", — приводит данные заместитель директора департамента аренды квартир компании "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова.

Она отмечает, что сегодняшний тренд похож на ситуацию, которая складывалась на рынке в 2008 году. Но тогда цены в сегменте дешевого жилья упали на 10%-15%, в бизнес-классе и "элитке" снижение составило примерно 20%.

Вынужденные уступки

Динамика на рынке аренды такова, что предложение в 2-2,5 раза превышает спрос. Это кстати, отличает нынешнюю ситуацию от прошлого кризиса, поскольку тогда не было такого серьезного падения спроса — в 2008-2009 годах число арендаторов столичного жилья пополнилось теми, кто потерял работу в регионах и был вынужден переехать в столицу в поисках заработков, говорит эксперт "Инком-Недвижимость".

Сейчас же в условиях низкой активности арендаторов и избытка предложения многие наймодатели вынуждены "сдавать позиции" и идти на существенные уступки, говорит Полякова.

"Глубина скидок зависит от того, насколько долго собственник готов ждать арендатора. Если есть возможность не торопиться, то дисконты могут составить 10-15%, если арендодатель заинтересован в быстрой сдаче, то скидки могут доходить до 20-30%", — считает директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова.

Эксперт "Инком-Недвижимость" в свою очередь добавляет, что 30% собственников готовы корректировать цены и снижать на 50% сумму депозита, а 15% владельцев уступают до трети, отмечает Полякова.

Она акцентирует внимание на том, что арендодатели и арендаторы озабочены поиском возможностей сэкономить. "Один из способов пережить кризисное время — "двойная" или альтернативная аренда, когда собственник квартиры сдает ее и одновременно снимает бюджетное жилье", — объясняет она. С начала года доля участников такой аренды увеличилась на 20%.

Последний прайс

Самый низкобюджетный объект июля сдается за 18 тысяч рублей. Речь идет об однокомнатной квартире на 12 этаже 17-этажного дома по улице Рождественская, в 10 минутах транспортом от станции метро "Выхино", рассказывают в "Инком-Недвижимость". Полякова уточняет, что в квартире выполнен ремонт от застройщика, балкон застеклен, но мебель отсутствует.

Аналогичное по стоимости предложение можно найти в 10 минутах ходьбы от станции метро "Октябрьское поле", на улице Генерала Карбышева. Это однокомнатная квартира гостиничного типа на втором этаже кирпичной "пятиэтажки". "Малогабаритная квартира, имеется минимум необходимой мебели, общая душевая расположена на этаже", — рассказывает собеседница агентства.

Наименьшая же стоимость аренды квартир элитного жилья зафиксирована в Таганском районе, Китай-городе и на Красной Пресне, обращает внимание руководитель направления "городская недвижимость" компании Welhome Татьяна Дмитриева. По ее словам, здесь можно арендовать квартиру площадью 80-100 "квадратов" за 150 тысяч рублей в месяц. Хотя средняя стоимость сделки в этом сегменте сегодня составляет 250-400 тысяч рублей в месяц.

В кризисные времена ощутим отток арендаторов на окраины, в поисках наиболее выгодных вариантов. Многие арендаторы в целях экономии переезжают из столицы в Подмосковье — их доля составляет 25%, говорит Полякова.

Надежды и опасения

Нестабильность экономической и политической ситуаций в стране осложняет возможность делать какие-либо прогнозы относительно развития рынка аренды, говорит Дмитриева.

Собственники, по словам Ламина из Spencer Estate, постепенно становятся более сговорчивыми — снижают арендные ставки, менее взыскательны к потенциальным арендаторам. Никаких особых уловок здесь нет, главный критерий — цена вопроса. Иногда при указании цены стоимость регулярных коммунальных платежей стремятся вывести за скобки.

Как замечает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова, тенденция снижения цен, скорее всего, продолжится, но нельзя сказать, что она будет резкой.

"Если запас по снижению еще остался, то он уже небольшой. Дальше — граница рентабельности, которая, впрочем, для многих весьма условна. А рост коммунальных расходов и налогов приближает критические значения", — говорит Ламин, замечая, что в сегменте "эконом" падать уже некуда.

Игроки рынка элитной аренды более оптимистично смотрят в будущее. "К сентябрю, когда активность на рынке аренды возобновится после летнего затишья, мы ожидаем сезонного увеличения ставок аренды на 5-10%", — отмечает руководитель отдела аренды Kalinka Group Юлия Ковалева. А эксперт IntermarkSavills Елена Куликова говорит, что в последние три месяца наметилась достаточно стойкая тенденция к стабилизации, которая сопровождается небольшим плавным ростом арендных ставок.

(Евгения Петрова для РИА Новости)


ВЫБОР ПОКУПАТЕЛЯ: БЮДЖЕТ ПОКУПКИ – ГЛАВНЫЙ КРИТЕРИЙ

Это только некоторые москвичи ворчат про «нерезиновую», а девелоперы рады всем! И покорять столицу приезжают не только  иногородние граждане и жители ближнего зарубежья, но и люди совсем издалека. Кому-то из них труднее, кому-то легче, при этом каждый подходит к выбору и покупке жилья по-своему.
Мы узнали у экспертов, кто покупает сегодня жилье и есть ли различия в том, как различные типы клиентов (москвичи, иногородние, иностранцы) выбирают и приобретают недвижимость.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум групп":
«Покупатели выбирают жилье исходя, в первую очередь, из своих финансовых возможностей, а в остальном предъявляют одни и те же требования: локация, транспортная доступность, окружение, обеспеченность инфраструктурой, качество строительства дома и отделки квартиры. Конечно, большинство состоятельных клиентов, которые могут себе позволить более Дорогую недвижимость , из числа москвичей (около 60%). Однако они есть и среди приезжих из других регионов (37%) и иностранцев (3%). Среди покупателей массового жилья – в основном иногородние (55%), а также жители столицы (40%)».

Софья Лебедева, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки": 
«По нашим данным, значительная часть покупателей квартир на первичном рынке всего Московского региона – москвичи. Например, доля москвичей, желающих приобрести жилье в старых границах Москвы, составляет 76%. Доля жителей Подмосковья и других регионов России – 16% и 8%, соответственно.
Основными покупателями недвижимости в Новой Москве также становятся москвичи (59%), а на жителей Подмосковья и других регионов приходится 18% и 23% сделок, соответственно.
Даже в Подмосковье в основном покупают квартиры москвичи (64%). Доля жителей Подмосковья и других регионов России – 20% и 15% соответственно. Высокая доля москвичей в Подмосковье объясняется тем, что в Москве строится очень мало проектов эконом-класса, поэтому, к примеру, молодые семьи предпочитают переехать в города ближайшего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью, где намного больше проектов эконом- и комфорт-класса».

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
«Иностранцы редко покупают жилье в Москве. Из всех известных мне случаев большинство – приобретение квартир в окрестностях Тверской и на Патриарших в сталинских домах. Высокие потолки и просторные входные группы, простая лаконичная, зачастую просто белая отделка, минимум мебели – такие требования к жилью.
Москвичи чаще приобретают квартиры в новых домах, требования по наличию инфраструктуры у них, как правило, высокие. В то же время, площади сейчас «в ходу» средние, без излишеств.
Среди иногородних явно выражены две группы – состоятельные, кто выбирает квартиры в центре, часто не обращая внимания на его неудобства и те, кто хочет «зацепиться» за Москву – у них выбор ограничен бюджетом. Интересный случай был с продажей объекта на Тверской 6, когда прекрасной квартире с окнами в тихий двор иногородние покупатели предпочли квартиру с окнами на шумную Тверскую, «чтобы быть в гуще событий».
Мы также узнали у экспертов, какие требования к жилью предъявляют различные типы клиентов. Какими характеристиками должна обладать квартира в том или ином случае?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЭСТ-Новострой":
«В настоящее время главным критерием выступает бюджет сделки, именно поэтому среди покупателей подмосковных новостроек так много москвичей.
В Москве граждане обычно берут жилье по средствам. Молодожены – однушка или двушка, семья из трех/четырех человек – трешка. Впрочем, средства далеко не всегда позволяют такой вариант.

В области самые ходовые квартиры – однокомнатные, на них приходится более 50% спроса, что легко можно проследить по девелоперским проектам, где преобладают однушки. Двушки берут меньше, трешки – крайне сложно реализовать. Этому существует объяснение: молодые люди планируют переехать в Москву, а их родители (двое) вполне комфортно себя чувствуют в современной (40+ кв. м) однокомнатной квартире.

Иногородние граждане делятся на две основные категории: массовая часть покупает жилье, чтобы работать в Москве (или однушка в старом фонде на окраине, или более достойное предложение по качеству (но доступное по цене) в области); малочисленная часть покупает квартиры своим детям, обучающимся в Москве (или служебные квартиры, или родителям). Обычно это квартиры в центральных районах столицы (например, Китай-город), но небольшие (однушки или двушки)».

Мария Литинецкая:
«Как правило, большинство наших соотечественников из других регионов России, а также приезжих из бывших стран СССР приобретают жилье эконом- и комфорт класса в столице или в ближайшем Подмосковье. Они ограничены в финансах и поэтому выбирают самые доступные по цене варианты. Европейцы, американцы – более состоятельны, поэтому приобретают недвижимость бизнес-класса и выше в центре столицы. Стоит отметить, что большим спросом среди данной категории покупателей пользуются апартаменты, поскольку это более привычный и знакомый для западного потребителя формат. Кроме того, большинство подобных комплексов как раз расположено в известных, а также исторических местах Москвы (Москва-Сити, Тверской и Таганский район, Замоскворечье, Патриаршие пруды и т.п.), которые всегда притягивали иностранцев».

Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации "Баркли":
«По результатам анализа уже совершенных сделок можно судить, что, например, москвичи предпочитают более масштабные по размерам квартиры. Средняя площадь квартиры для москвичей составляет около 110 кв.м, тогда как представители регионов России выбирают объекты меньшей площади – порядка 90-100 кв.м. То же самое касается и средней комнатности: москвичи в основном приобретают трехкомнатные, а представители регионов останавливают свой выбор на больших двухкомнатных квартирах. Кроме того, среди иногородних пока нет покупателей пентхаусов – ими больше интересуются москвичи.
Если же рассматривать клиентов, которые в настоящее время не являются резидентами Российской федерации, то для них характерно единогласие в выборе типа внутренней отделки. Всем таким клиентам понравился стиль Confidence, который рассчитан на людей, отдающих предпочтение классическим трендам при создании домашнего уюта. В квартирах такого стиля используется темная, богатая древесина и интерьер получается размеренным, спокойным.
Среди клиентов с московской пропиской такой общности мнений не наблюдается: чуть больше 50% клиентов все же выбирают вариант Confidence, порядка 15% выбирают стиль Liberty с гаммой теплых тонов и еще порядка 22% выбирают стиль Balance, который является некоей квинтэссенцией всех тех гармоничных стилистических решений, которые применены в двух упомянутых ранее стилях».
И наконец, мы узнали, есть ли сегодня трудности у данных типов клиентов с получением ипотеки: 

Мария Литинецкая («Метриум Групп»):
«Граждане России, приехавшие в столицу из других регионов, смогут получить кредит на покупку жилья достаточно легко. Для этого они должны иметь постоянное место работы в Московском регионе, подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ, а также представить документы, подтверждающие личность. Иностранцы также могут оформить ипотеку, однако, процесс рассмотрения заявки будет дольше и вероятность отказа выше. Банк постарается максимально обезопасить себя, потребовав большее количество документов, значительный первоначальный взнос и комплексную страховку, но в целом условия кредита будут такими же, как и для граждан РФ».

Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»):
«У иногородних трудностей с получением ипотеки нет вообще, а вот с иностранцами дело обстоит иначе, потому что далеко не все банки работают с нерезидентами. Правда, если банк среди кредиторов рассматривает нерезидентов, то ему будут доступны все действующие программы и ставки, условия будут такие же, как и для резидентов. Среди банков, которые работают с нерезидентами можно отметить Банк Москвы, ВТБ 24, Дельтакредит, Номос-Банк, Райффайзен, Транскапиталбанк».

Екатерина Фонарева (Корпорация «Баркли»):
«В целом нельзя сказать, что трудности с получением ипотеки возникают при рассмотрении клиентов, которые не являются москвичами или россиянами. Все решения о выдаче ипотечных кредитов принимаются банками на основании анализа каждой конкретной ситуации с учетом в первую очередь всех факторов платежеспособности потенциального заемщика. Я бы отметила скорее другую тенденцию – в общем по банковскому рынку одобрение ипотечного кредита получают меньшее количество людей, чем это было, например, в 2014 г., т.е. можно отмечать в целом снижение лояльности к клиентам, и вероятно, большему применению формализма при оценке заемщиков».
Таким образом, большинство экспертов сошлось во мнении, что главным критерием при покупке жилья клиентами, к какому бы типу они не относились, является бюджет сделки. Именно поэтому доля москвичей среди покупателей жилья на первичном рынке столичного региона сегодня так высока.

(Портал MetrPrice.ru)  

 


Картина маслом: аренда квартир переживает кризис

Не все факторы одинаково значимы при покупке и найме квартиры

Собственник однокомнатной квартиры в Новогиреево Роман предлагал жилплощадь в найм с вполне адекватной ставкой 30 000 рублей в месяц. Но с особыми требованиями к нанимателю: это должна быть одинокая девушка от 25 до 32 лет, россиянка с высшим образованием. Роман рекламировал квартиру семь месяцев – безрезультатно. Так и не сдал, а просто прекратил попытки поиска достойной нанимательницы.

Не те времена, чтобы быть слишком привередливым к нанимателю, не говоря уже о подозрительности такого рода требований, считают в аналитическом центре Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. Снижение реальных доходов населения, сложности с трудоустройством на хорошо оплачиваемую работу заставляют арендаторов уменьшать бюджеты на аренду квартир,  искать более дешевые варианты. В то же время экономическая ситуация заставляет все большее число собственников искать дополнительные источники дохода, выставляя квартиры  на рынок аренды.

Сейчас вполне можно говорить о серьезном кризисе на рынке аренды квартир в Москве, – считает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

Большой выбор доступных квартир – обычная ситуация в летний период, хотя кризисные явления еще больше усилили данную тенденцию, говорится в июньском аналитическом отчете компании НДВ-Недвижимость. Ценовые корректировки коснулись всех районов, рынок насыщен предложениями с минимальным бюджетом. Ее специалисты зафиксировали, что в самых доступных районах Москвы  цена аренды стартует с 18 000 рублей в месяц. В десятку  районов Москвы с самыми низкими ценами вошли Капотня, Южное и Северное Бутово, районы Жулебено, Бирюлево Восточное и Западное, Выхино-Жулебено, Кузьминки, Восточное Дергунино, Текстильщики и Теплый Стан.

Факторы ценоообразования

По мнению Ламина, внимание арендатора к предлагаемому объекту распределяется в следующих пропорциях:

Меняются цены, меняются приоритеты

Главное различие в подходах к предлагаемым объектам арендатора и покупателя – площадь квартиры. Покупают количество метров, а снимают число комнат.Поэтому при сдаче в аренду 55-метровая и 75-метровая «двушка» в одном районе не будут сильно отличаться в цене (если, конечно, они не относятся к разным классам жилья). Сейчас рынок покупателя, а он приходит на него со своим бюджетом и в 90% случаев предпочтет сэкономить, а не доплачивать за не особеннонужный простор.На первый план выступает практичность, – говорит Ламин. – Очень мало желающих снимать аэродромы, да и покупать даже дешево, кстати, тоже. Мало кто готов переплачивать за высококачественную отделку, то есть срок экспозиции дорогих эксклюзивных квартир существенно увеличился. Их, несомненно, смотрят, носнимают редко, поскольку добиться существенной скидки достаточно сложно из-за понимания собственниками определенного уровня арендной платы, когдарентабельность операции будет нулевой.По словам эксперта, в ходу небольшие современные квартиры в шаговой доступности от метро. Современная отделка, мебель и техника – непременное условиебыстрой бездемпинговой сдачи. Шаговая доступность от метро весьма актуальна для небольших квартир. Серьезное превышение предложения над спросом способствует повышению требований к арендуемым квартирам.

Месторасположение, транспорт, цена

Один из ключевых факторов ценообразования на рынке аренды жилья – месторасположение объекта, – говорит заместитель директора Департамента арендыквартир Инком-Недвижимость  Оксана Полякова. – Здесь важны статус округа и района, наличие рядом необходимых объектов. Поскольку Москва – город трудовой,приезжих арендаторов территориальное расположение объекта интересует скорее с точки зрения хорошей транспортной доступности или близости к месту работы.По ее словам, если до станции метро приходится добираться общественным транспортом, объект теряет в цене от 5% до 10% по сравнению с аналогичным у метро.Арендная ставка такой же квартиры на самой окраине Москвы, куда от удаленной станции метро нужно ехать 15–20 минут, может быть ниже на 15–20%.Правда, это нельзя назвать абсолютным правилом – многое зависит от конкретного района и станции метро. Например, дом по соседству со Щелковской, к которой практически примыкает автовокзал, проигрывает в цене дому в том же районе, но в тихом зеленом дворе.Наиболее дешевыми районами Москвы традиционно являются районы, расположенные в ВАО и ЮВАО, особенно вокруг конечных станций метро или в транспортнойдоступности от этих станций, говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда. Относительно недорогие квартиры можно найти в Зеленоградском районе Москвы, в силу обособленности и удаленности.

По данным НДВ-Недвижимость, среди самых экономичных районов на первое место следует поставить Капотню, один из самых неблагополучных с точки зренияэкологии. Здесь традиционно низкие цены низкие цены на недвижимость , аренда не стала исключением. На выбор представлено около 30 предложений стоимостьюдо 30 000 рублей. На втором месте в этом сезоне можно поставить Южное Бутово– предложений стоимостью до 30 000 рублей насчитывается около 500 вариантов. Конкуренция здесь достаточно высока, предложения отличает хорошее качество. Наиболее дорогими традиционно являются ЗАО, ЮЗАО , по данным МИЭЛЬ-Аренда.

Ремонт и интерьер

Состояние квартиры, безусловно, является определяющим фактором при найме, считает Полякова. Если жилье имеет хорошее месторасположение и способнопривлечь квартирантов со средним достатком, то ремонт необходим. Но тот, кто хочет, чтобы квартира экономкласса была рентабельна, не должен вкладывать сумму,превышающую размер арендной ставки за два-три месяца. Особое внимание наймодатель должен уделить качеству и исправности электропроводки, техники исантехники. Косметический ремонт повысит цену аренды такого жилья примерно на 5–10%. Кроме того, снимают такие квартиры охотнее, поэтому и окупаются они быстрее. Отделка жилплощади бизнес-класса более затратна: ее стоимость примерно равняется размеру годовой аренды. Соответствующий классу ремонт можетподнять ставку на 10–15%.Что касается стиля, всегда лучше придерживаться классики и минимализма – вкусы у всех разные, а на фоне классического интерьера будущий квартирант спомощью аксессуаров может сам реализовать свои дизайнерские идеи. Правда, можно оставить арендатору некоторые мелочи (например, вазу, подсвечник иликартину), которые создают ощущение уюта – это поможет сдать объект быстрее. Но даже дорогой ремонт не сделает из квартиры, расположенной в старой панельной девятиэтажке на Коровинском шоссе, объект бизнес-класса, – отмечает МарияЖукова. – Клиенты такого уровня не станут рассматривать для себя подобный вариант, поэтому средства, затраченные на высококачественный ремонт, не окупятся.По ее словам, общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должна превышать 10-15% рыночной стоимост квартиры. Ремонт и обстановкаквартиры должны соответствовать уровню самого дома и его местоположению, а также среднестатистическим вкусам и представлениям людей о нормальных условияхдля проживания. Найти клиента на квартиру, стены спальни которой выкрашены в красный цвет, можно, но непросто, – говорит она. – Квартира не должна поражать воображениеарендатора, она должна быть местом отдыха. То, что красиво и изысканно для одного, может быть слишком вычурно и резко для другого. За счет этого увеличиваютсясроки экспозиции, уменьшается количество показов, и, как следствие, квартира может очень долго искать своего уникального арендатора.Свежий и добротный ремонт в квартире повышает ее потребительские качества и спрос. Однако, как показывает практика, на уровень арендной платы онкардинальным образом не влияет. Компенсировать завышенную стоимость ремонта за счет арендных платежей крайне трудно, считает Жукова.По мнению Поляковой из Инком-Недвижимости, для квартиры экономкласса достаточно линолеума на полу, российской сантехники и бытовой техники нижнего ценовогоуровня. Бизнес-класс подразумевает ламинат или паркет, импортное сантехническое оборудование, встроенную кухню с полным набором бытовой техники, кондиционеры.

Бытовая техника

Отсутствие стиральной машины может отнять 10% от цены, а может и не отнимать. Сейчас установились правила: если в меблированной квартире нет стиральноймашины, хозяин ее покупает за свой счет, получив плату за первый месяц проживания, отмечает Полякова. Посудомоечная машина, тостер или кофеварка на кухне, а также TV и DVD-плеер в каждой комнате и на кухне не входят в набор необходимой бытовой техники.Для объектов экономкласса это излишество, наниматель не станет переплачивать за вещи, в которых нет необходимости. В сегментах бизнес-класс и de luxeналичие такого оборудования безоговорочно и на стоимость не влияет.В высокобюджетном сегменте квартира должна обязательно иметь встроенную кухню с бытовой техникой высокого уровня и хорошо оборудованные современныесанузлы, отмечают в IntermarkSavills. Обязательно наличие кондиционеров и бойлеров на случай отключения воды.

Вещи хозяев

Наличие старой мебели, книг, вещей собственника очень негативно воспринимается арендатором. В распоряжении квартиранта должны оставаться только предметы,ему полезные. Поскольку этот вопрос решается индивидуально, важно при первом визите показать квартиру в лучшем виде: опрятной, без хозяйских излишеств,но, желательно, с признаками уюта. Место в шкафах, ящиках и на полках должно быть свободно. Исключение – посуда, книги, интерьерные аксессуары, однако их присутствие в квартире такжеобсуждается с будущим нанимателем. Понятно, что речь в данном случае идет о правилах идеального арендодателя. В жизни людям не просто избавиться отнакопившихся вещей. Вещей хозяина вообще не должно быть, но не всегда это возможно. Хозяин, как и каждый человек, обрастает множеством вещей, с которымине может расстаться. Вот и остаются вещи в сдаваемых квартирах. Но касается это только экономкласса, – подчеркивает Полякова.Мария Жукова поясняет, что квартира, в которую приходят потенциальные наниматели, не должна быть захламлена, она должна быть просторной, удобной ифункциональной. В данном случае работает правило: лучше – меньше. Недостаток или даже отсутствие мебели всегда можно компенсировать, а вот обилиенежелательных, особенно старых предметов интерьера (которые многие собственники еще и запрещают выносить) может напрочь отбить у арендатора желаниепроживать в данном месте. Поэтому без всяких сожалений и сомнений собственнику стоит избавиться от старых вещей, от старой мебели.Квартира может быть с мебелью или без, но наличие личных вещей собственника в любом случае недопустимо, подчеркивают в IntermarkSavills. Все помещеният дляхранения вещей должны быть свободны. Покупка постельного белья и посуды оговаривается отдельно. Картины и предметы декора – это тоже отдельная статья, одинарендатор не хочет ничего менять, а другой захочет купить или привезти свои личные предметы, чтобы сделать квартиру более своей.

Видовые квартиры

Вид из окна оказывает существенное влияние на стоимость аренды квартиры  в двух сегментах – бизнес-класс и de luxe, говорят в Инком. В таких ценовыхкатегориях существуют так называемые видовые квартиры. Чем живописней окрестности, тем выше арендная ставка. Уникальные видовые характеристикиподнимают стоимость квартиры в среднем на 30%, – говорит руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова. Но уточняет:Здесь мы говорим о таких видах, как Кремль, исторический центр города, церкви Замоскворечья. Также имеет значение наличие открытой или закрытой террасы.Понятно, что к экономклассу этот фактор отношения не имеет.

Окружение

Как правило, состояние подъезда, охрана, благонадежность соседей в равной степени интересуют и покупателей, и нанимателей.Важный момент для квартир среднего ценового диапазона в центре – наличие парковки. Связано это, естественно, с введением платной парковки, серьезнымитрудностями и нежеланием собственников оформления резидентской парковки для арендаторов, говорит Ламин.

Важный фактор – время

Стоимость найма напрямую связана с временными рамками, установленными собственником: если квартира сдается на полгода, ее арендная ставка снижается,но не более чем на 10% по сравнению с долгосрочной арендой. Если жилплощадь сдается всего на три месяца, ценовой минус составит 15–20%, отмечают вИнком-Недвижимости. Возможно снижение среднерыночной стоимости за счет других ограничений от наймодателя: сдавать только определенным гражданам (например, одинокой дамедо 35 лет или семье славян без детей и животных); требовать предоплату за полгода-год. Хотя, как правило, такие требования больше влияют на срок экспозицииквартиры: он существенно увеличивается. В сегодняшних условиях, при повышенном предложении, наймодатели в борьбе за квартирантов становятся все болееи скорее идут на уступки, нежели выдвигают новые требования.История Романа, находившегося в поисках прекрасной нанимательницы, уже известна. А вот если люди понимают требования друг друга и готовы идти накомпромиссы, то возможны волшебные по скорости варианты сдачи недвижимости в аренду, отмечают в www.irn.ru. Однокомнатная квартира в Измайлово наПервомайской улице была сдана за 40 минут, рассказывают в Инком-Недвижимости. Учитывая, что необходимо было созвониться со всеми участниками сделки(а еще неизвестно, подойдут ли они друг другу), назначить просмотр, доехать до объекта, провести этот просмотр, что-то обсудить с хозяином, 40 минут – этопросто фантастика. Клиент сразу принял решение и подписал договор найма.

(Сергей Жарков для IRN.RU)


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика