Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

На первое

Сентябрь в этом году радовал, прежде всего, ласковым бабьим летом, а также законодательными инициативами, которые однозначно отразятся на всём российском рынке недвижимости.

Что день грядущий нам готовит

Одно из самых многообещающих событий сентября — инициатива возможного государственного субсидирования ипотечной ставки на вторичном рынке.

Ипотека — действующий механизм покупки квартиры для большинства граждан. Субсидирование государством ипотечной ставки на рынке новостроек позволило брать ипотечные кредиты на довольно приемлемых условиях — 11,5-11,7 % годовых. Ипотечные ставки на вторичной рынке начинаются от 14,5 %, что в условиях нестабильной экономики делают это кредитование малопривлекательным.

ВАДИМ ЛАМИН, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE, отмечает, что сейчас на рынке практически нет клиентов с «живыми» деньгами, однако, есть много собственников, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, продав имеющееся жильё на вторичном рынке, но не могут сделать это по причине отсутствия спроса. «Думаю, что после снижения ипотечной ставки хотя бы до 12 % годовых доля подобных сделок увеличится. Сегодня вторичный рынок фактически стагнирует по причине высоких ипотечных ставок. Таким образом, предложенной инициативой власти планируют активизировать отложенный спрос со стороны собственников. Субсидирование ипотечной ставки на вторичной рынке недвижимости, безусловно, увеличит покупательскую активность», – комментирует эксперт.

Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», обращает внимание, что потенциальные покупатели «вторички» получат возможность оформления субсидированной ипотеки только при условии соблюдения цепочки сделок: продажа квартиры на вторичном рынке жилья и последующей покупки квартиры на первичном. «Таким образом, льготная ипотека станет выдаваться покупателю жилья на первичном рынке, и будет распространяться на продаваемый им объект. В итоге оба участника сделки получат одинаковые условия по кредиту. А это поможет всей строительной отрасли в целом. По сути, государство намерено поддерживать не отдельных участников вторичного рынка, а лишь ту часть, которая, продав собственную квартиру, передаёт вырученные от продажи средства девелоперам», – резюмирует Екатерина Артёмова.

Однако, как отмечает Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест», правительство не намерено продолжать льготное субсидирование на первичном рынке после окончания действия данной программы в марте будущего года. Именно об этом в сентябре заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. Олег Пронин отмечает, что государственное субсидирование существенно поддержало рынок эконом- и комфорт-класса в непростое время, но на данный момент объём ипотечных сделок сокращается, так как многие потенциальные клиенты не уверены в своей платёжеспособности и из-за этого откладывают решение жилищного вопроса на потом.

На этом фоне даже заявление АИЖК о снижении ипотечных ставок до 9,9 % не способно существенно повысить спрос. Ипотеку берут при стабильном и постоянном доходе, а в настоящее время большинство не верит в быстрый рост экономики. «Рост объёма ипотечных займов, скорее, стоит ожидать при улучшении экономической ситуации в целом», – уверен Олег Пронин.

Дмитрий Халин, управляющий партнёр IntermarkSavills, вообще считает инициативу субсидирования ставок на вторичном рынке в случае, если в цепочке заключаемых сделок присутствует и сделка с новостройками, экстравагантной и малореалистичной мерой, потому что, во-первых, федеральный и региональные бюджеты испытывают сейчас определённые трудности, а, во-вторых, эффект от этих решений возможен лишь краткосрочный, это никак не поддержит рынок длительное время и не обеспечит его бесперебойное функционирование.

Если говорить о других инициативах, то положительного влияния на рынок ждут от подписанного премьер-министром Дмитрием Медведевым постановления, позволяющего сразу направлять материнский капитал на выплату первичного взноса по ипотечному кредиту. Максим Гладченко, руководитель управления продаж ЖК «Болтино», считает, что это решение позволит заметно повысить доступность приобретения жилья с привлечением этих денежных средств: «На данный момент размер материнского капитала равен 453 тыс. руб., а уже в следующем году его размер вырастет ещё на 5 %, что позволит молодым родителям ещё выгоднее покупать собственное жильё».

Сгущаем краски

Остальные законодательные инициативы также окажут влияние на рынок, однако, их положительное влияние вызывает сомнение. Прежде всего, как отмечает Дмитрий Халин, — это пересмотр подхода к оценке кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения: «Предполагается, что к этой работе будут привлечены государственные структуры, государственные оценщики, что позволит избежать существенных ошибок при определении налогооблагаемой базы. При этом существует вероятность, что в результате подобного вмешательства может корректироваться цена самых высокобюджетных объектов, которая сейчас, согласно текущей кадастровой оценке, существенно занижена в сравнении с реалиями рынка. Соответственно, налог для владельцев самой такой недвижимости может стать ещё больше, чем это планировалось ранее».

Безусловно, эта инициатива отразится лишь на узком сегменте рынка — лакшери. А вот инициативы, связанные с изменениями требований к работе застройщиков, отразятся на всех сегментах рынка, а, следовательно, и на каждом из нас. Дмитрий Халин сообщает, что в сентябре был инициирован целый ряд таких инициатив: «Во-первых, предлагается повысить объём собственных средств финансирования проектов, которые должен внести сам застройщик, до 500 млн руб. Это приведёт к тому, что с рынка должны постепенно уйти мелкие, а, возможно, и даже средние компании. Как следствие, рынку грозит определённая монополизация. Во-вторых, это инициативы, связанные с процедурой продления разрешения на строительство. Если застройщик по тем или иным причинам не уложится в сроки, то продление будет возможно только после того, как все риски по каждому заключённому ДДУ будут застрахованы.

Кроме того, предполагается продолжить работу по отказу от заключения договоров долевого участия, то есть постепенно свести эту практику к минимуму и запретить застройщика напрямую использовать деньги, полученные от соинвесторов. Эта перспектива "долгоиграющая". Но в конечном счёте все эти инициативы, связанные с дополнительными требованиями к застройщику, ведут к увеличению нагрузки на проекты, к ухудшению их экономики. И если эти меры будут приняты, в среднесрочной перспективе возможно снижение предложения на рынке. А снижение предложения, как известно, может быть причиной роста цен».

Сентябрьские события затронули не только рынок жилой недвижимости, но рынок ритейла. Александр Скробко, директор по продажам RD Management, отмечает, что в сентябре девелопер «Ритейл стандарт» сообщил о заморозке региональных проектов, которые должны были развивать сеть торговых центров в российских городах с населением 100-350 тыс. человек. Данное событие однозначно обратит на себя внимание других игроков рынка, и не исключено, что многие пересмотрят свои планы по бумажным проектам. Заморозка же региональных торговых проектов приведёт к дефициту качественных торговых площадей в этих городах, а также к тому, что местные жители не получат того сервиса, который имеют жители миллионников.

Итак, сентябрь не оставил без внимание рынок недвижимости. Все его события нацелены на дальнюю перспективу, и главная цель — пережить кризис.


Несданно-негаданно

Двойной пресс

В течение двух месяцев владельцы трехкомнатной квартиры на Ярославском шоссе не могли найти арендаторов. Жилье было в хорошем состоянии, и цена умеренная, но жилец не шел. Не найдя съемщика, расстроенные владельцы недвижимости решили ее продавать. "Раньше такая квартира однозначно нашла бы хозяев,— говорит риэлтор, который с ней работал.— Но не в текущих рыночных условиях". Фактически сейчас формируется новый тренд: многие москвичи, годами сдававшие свое жилье, не могут найти арендаторов за достойную, по их мнению, плату и приходят к мысли, что невостребованную квартиру следует продать.

Дело в том, что кризис давит на рынок аренды с двух сторон — количество квартиросъемщиков резко сократилось, а количество квартир под сдачу заметно выросло. По данным "ИНКОМ-Недвижимости", рост составил около 60% относительно прошлого года. Как отмечают эксперты, сейчас на две квартиры приходится примерно один арендатор. Жилье сдать значительно сложнее, увеличилось время экспозиции. Согласно данным ЦИАН, средний срок экспозиции на данный момент — 20 дней. В пик падения рынка было 22 дня, а ровно год назад — 14 дней. Но это средняя температура по больнице. Очевидно, что квартиры, у которых ставки аренды резко уменьшились, и сегодня сдаются довольно оперативно. Ну а жилье, которое предлагается даже по очень привлекательным до недавнего времени ценам, в настоящее время может простаивать месяцами.

"Четверть мигрантов на рынке аренды сегодня переезжает в Подмосковье,— рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.— Соотношение цены и качества в Подмосковье выгодно отличается от столичных вариантов найма: стоимость московской "однушки" и просторной двухкомнатной квартиры лучшего качества в области может быть идентичной".

Благодаря тому что рынок перенасыщен предложением, квартиросъемщики имеют больший выбор и могут диктовать свои условия. "Сегодня цена определяется не тем, за сколько собственник хочет сдать квартиру, а тем, сколько арендатор готов заплатить,— говорит управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова.— Пока экономика страны не восстановится, для чего сегодня нет никаких предпосылок, это состояние рынка сохранится".

Конечно, самый действенный способ борьбы за арендатора — снижение цены. По словам риэлтора Александра Водолазова, за последние полгода ставки аренды типового жилья снизились примерно на 10-20%. С этой оценкой солидарен департамент консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья". Если раньше в Москве за "однушку" в обычном панельном доме просили не меньше 30 тыс. руб., то сейчас легко можно найти квартиру дешевле 25 тыс. руб. Что касается объектов бизнес-класса и сегмента де люкс, падение, по данным "ИНКОМ-Недвижимости", составило 15%.

Риэлторы уверены, что доходность от аренды сейчас находится на минимуме. "Сдавать квартиру стало невыгодно,— говорит Александр Водолазов.— Многие из тех, кто сдает жилье, проживают за рубежом, соответственно, их интересует валютная выручка, которая в нынешних обстоятельствах серьезно упала. Одновременно дорожают коммунальные услуги, растет налогообложение. Поэтому фактически никакой выгоды уже нет". "Дисконт при найме возможен, но неочевиден априори, как это было еще пару месяцев назад. Многие собственники попросту не могут снижать цены, так сказать, в индивидуальном порядке — аренда будет нерентабельна",— утверждает Оксана Полякова.

Таким образом, по мнению экспертов, рынок аренды жилой недвижимости подошел к тому пределу, когда даже незначительное снижение ставок сделает сдачу многих квартир экономически бессмысленной. "Цены вряд ли будут и дальше снижаться, потому что уже сейчас стоимость аренды не соответствует стоимости продажи,— говорит гендиректор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева.— Думаю, ближайшее время рынок будет искать баланс между спросом и предложением. Часть квартир в итоге снимут со сдачи в аренду, и они будут проданы".

Если говорить о границе, дойдя до которой гражданин сочтет, что сдавать уже неинтересно и невыгодно, то она оценивается очень субъективно. "Здесь все зависит от арендодателя,— рассказывает Анна Моисеева.— Если человек консервативный и квартира наследственная, он либо будет сдавать ее даже за бесценок, либо закроет до лучших времен. Если же гражданин покупал инвестиционную квартиру, то рано или поздно он ее продаст и купит что-то более выгодное".

Эксперты констатируют, что большинство владельцев квартир под сдачу из тех, кто признал этот бизнес для себя малопривлекательным в нынешних условиях, выбирают вариант консервации. По приблизительным оценкам этот вариант уже выбрали около 10% арендодателей. По данным ЦИАН, количество квартир под сдачу в августе уменьшилось по сравнению с июлем более чем на 12 тыс. (около 15%). "Людей, которые оставляют квартиру до лучших времен, много,— отмечает Анна Моисеева.— Владельцы считают, что не стоит сдавать ее дешево, что ущерб для квартиры (особенно если в ней хороший ремонт) окажется выше, чем потенциальная прибыль. Это особенно характерно для квартир элитного и бизнес-класса".

Что касается продаж нерентабельных квартир, сегодня можно говорить, что этот тренд на рынке только зарождается. Такой вариант рассматривают в первую очередь владельцы инвестиционных квартир. И, по словам экспертов, это явление не стало массовым в основном из-за того, что продать квартиру сейчас не намного легче, чем сдать. "Если бизнес перестает приносить адекватный доход, соответственно, продать его — нормальная стратегия,— отмечает Александр Водолазов.— Причем никто не знает, хорошее сейчас время для продажи или нет. Человек, который продает жилье сейчас, безусловно, может быть, через год будет кусать локти, если рынок отыграет текущее снижение. А возможно, он будет делать то же самое из-за того, что не продал, если падение цен продолжится в долгосрочной перспективе. Каждый принимает решение, исходя из личных обстоятельств".

Все включено

Там, где это возможно, цены, конечно, будут снижаться еще. Владельцы жилья пытаются нащупать цену, которая еще выгодна им, и в то же время вызывает интерес у квартиросъемщиков. "Безусловно, большинство пытается сдавать,— говорит Александр Водолазов.— Арендная плата пока выше, чем коммунальные расходы, налоги и затраты на косметический ремонт. Нельзя сказать, что прибыли совсем не будет".

По мнению специалиста департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Екатерины Артемовой, ближайший год — это интересное время, когда новые реалии прочувствуют даже те собственники, которые до сих пор руководствуются старыми мерками и не спешат снижать арендные ставки. То есть рынок аренды будет пополняться конкурентоспособным предложением еще и отсюда. Как рассказывает Оксана Полякова, арендодатели должны перестроиться, понять, что объектов сейчас много и надо проявлять гибкость, иначе квартиру можно не сдать вовсе.

Многие это уже поняли — с готовностью идут навстречу арендаторам, а иногда даже предвосхищают их пожелания. По словам Поляковой, половина владельцев квартир экономкласса готова принимать жильцов с детьми и животными (раньше таких было всего 15%). Кроме того, 30% собственников согласны снизить сумму залога наполовину, а 15% — даже на две трети.

Чтобы не снижать цену еще больше, многие включают в сумму аренды различные затраты, которые раньше лежали на квартиросъемщике,— получается этакий завуалированный дисконт. "Собственникам приходится идти на уступки: снижать ставки, включать в стоимость оплату коммунальных услуг и интернета, в некоторых случаях — парковочного места",— рассказывает Анна Левитова.

В свою очередь квартиросъемщики становятся все более разборчивыми. "Спрос уходит в сторону качественного жилья, арендаторы становятся более требовательными,— отмечает Анна Моисеева.— Например, если раньше плохо сдавалась квартира без стиральной машины, то сейчас — без посудомоечной".

Постепенно квартиросъемщики осваивают новую ситуацию, когда именно они диктуют правила игры. "Очень многие хотят "за копейку канарейку", понимая, что собственники зачастую вынуждены прогибаться под условия арендаторов",— говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Пример новой модели поведения — предприниматель Вячеслав, который, вернувшись из долгой зарубежной командировки, принялся искать в Москве "однушку" или студию. "Хочется не бабушкин ремонт, обязательно в центре города (метро "Цветной бульвар", "Сухаревская" или "Трубная"),— рассказывает Вячеслав.— Важно, чтобы был хороший дом, уютный двор, нормальный вид из окна. Ищу в основном на Avito и рассчитываю на 50 тыс. руб. в месяц".

Впрочем, Вячеслав вряд ли может претендовать на роль типичного квартиросъемщика в нынешних условиях. "Думаю, что в ближайшие месяцы рынок будет держаться за счет традиционной сезонной активности, а вот в районе Нового года — весны, скорее всего, будет провал,— прогнозирует Вадим Ламин.— В большой степени картина будет зависеть от внешних факторов, которые оптимизма пока не добавляют (впрочем, как и внутренние). Не видим мы притока новых арендаторов ни за счет зарубежных компаний и представительств, ограниченных санкциями, ни за счет сотрудников наших импортозамещающих структур, которые должны расти как на дрожжах, но пока, судя по всему, не растут. Впрочем, аренда в существенной степени держится за счет чиновников, банковских и околонефтяных структур, которые, похоже, всегда на плаву".

(Екатерина Аликина для Ъ-деньги)

 


Мифы и правда о рынке аренды жилья

К рынку аренды жилья в Московском регионе было в последнее время приковано большое внимание: ставки падали, люди не могли сдать квартиры месяцами, сроки экспозиции увеличивались. Многие из тех, кто приезжал в столицу на заработки, стали возвращаться к себе на родину, и спрос на жилье в эконом-классе значительно упал. На фоне этих событий поползли слухи, что комиссию теперь платит наймодатель, а не наниматель, появились также и другие мифы. О том, имеют ли они какие-то реальные основания, мы  поговорили сегодня с нашими экспертами.

1. В настоящее время существует миграция на рынке аренды, когда в целях экономии арендаторы съезжают со съемной квартиры в столице и предпочитают арендовать жилье в Подмосковье.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Средняя стоимость найма квартир в Московской области действительно ниже, но для тех, кому предстоит каждый день добираться в Москву на работу или учебу, зачастую оплачивая несколько видов транспорта, такая «экономия» по итогам месяца будет сомнительной.

В подмосковных городах, расположенных у МКАД, ставки аренды сопоставимы с удаленными спальными районами Москвы, при этом удобство месторасположения и уровень инфраструктуры могут быть даже лучше. Например, подмосковные Химки, Реутов, Красногорск  обладают достаточно развитой, даже по сравнению с некоторыми спальными районами столицы, транспортной, социально-бытовой инфраструктурой (ж/д станция, крупные магазины, социальные объекты и т.д.).

Но в целом, на практике, москвичи арендуют жилье в Подмосковье в очень редких случаях, например, если подмосковный вариант находится близко к месту работы. Наиболее популярными у арендаторов сегодня являются примыкающие к столице города с развитым железнодорожным сообщением: Долгопрудный, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Реутов, Химки».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Внимание арендаторов к Подмосковью действительно увеличилось, так как сегодня здесь предлагается достаточно много квартир в новых жилых комплексах высокого качества и по ценам ниже, чем московские. Но говорить о массовой миграции я бы не стала. Да, в рамках бюджета однокомнатной столичной квартиры эконом-класса в ближнем Подмосковье арендатор может снять просторную двухкомнатную квартиру, и чем дальше от МКАД или от транспортных артерий и железнодорожных станций, тем больше будет разница в цене. Однако большинство нанимателей работают в Москве, соответственно, вся экономия на арендной плате будет нивелирована стоимостью проезда и временными затратами. Так что пока не будут решены проблемы с пробками и в Подмосковье не будет создано достаточное количество рабочих мест с конкурентной зарплатой, говорить о миграции нанимателей как о тренде преждевременно».

Таким образом, можно сказать, что информация о новом тренде – переезде арендаторов из Москвы в область – не подтвердилась. Наниматели по-прежнему предпочитают снимать жилье преимущественно рядом с работой, а трудятся большинство все же в столице.

2. Комиссию агенту платят все чаще наймодатели, а не наниматели.

Мария Жукова: «На Западе услуги риэлтора по поиску арендатора оплачивает собственник квартиры. В России сложилась иная практика – наш арендный рынок «работает от арендатора», то есть риэлторские услуги оплачивает тот, кто арендует жилье.

Только в некоторых случаях, если собственник квартиры заключает с агентством недвижимости эксклюзивный договор, и риэлтор подбирает арендатора строго по пожеланиям и условиям собственника, последний также  платит агентству комиссию в размере месячной арендной ставки. Если собственник  просто размещает информацию о своей квартире в базе данных агентства, то комиссионные он не оплачивает».

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: «В больших бюджетах в центре комиссию всегда платили собственники, они и продолжают платить дальше, так как время простоя для них выходит большей упущенной прибылью, чем комиссия агенту. В качестве примера могу привести свою сотрудницу, переехавшую из трешки на юго-западе в трешку в районе Павшинской поймы. Помимо двойного выигрыша в цене, она получила существенно более качественное и просторное жилье в новом доме, тоже относительно недалеко от метро».

Ирина Доброхотова: «На рынке массового спроса по-прежнему в большинстве случаев комиссию агенту платит арендатор. Правда, размер вознаграждений стал в последнее время скромнее – 50% от стоимости аренды, 45, 40 и даже 30%, и уже все чаще встречаются объявления вовсе без комиссии. Это означает, что вознаграждение за сдачу своей квартиры будет выплачивать арендодатель».

Таким образом, можно сказать, что, как и раньше, в небольших бюджетах платят комиссию наниматели, правда, размер ее стал меньше. В дорогом сегменте комиссию платят как обычно – собственники.

3. Арендаторы жилья в настоящее время главным образом ориентируются на величину арендной платы, а другие факторы (например, транспортная доступность, инфраструктура) учитываются уже во вторую очередь.

Вадим Ламин: «В принципе, так было всегда, сейчас эта тенденция только усилилась, однако часто непонимание стоимости своего времени, да и подорожавшего транспорта играет злую шутку, и экономия на деле оборачивается дополнительными затратами и неудобствами.

На фоне большого количества предложений есть возможность выбирать и найти жилье, соответствующее многим факторам одновременно. Поэтому фактор цены являясь, несомненно, основным, тем не менее, вполне может сочетаться с другими важными факторами, например, с транспортной доступностью или хорошей отделкой».

Ирина Доброхотова: «Это не совсем так. Цена аренды, конечно, играет важную роль, однако на сегодняшнем рынке довольно широкий выбор квартир, предложений много, в том числе и вблизи метро, в хороших обжитых районах с развитой инфраструктурой. К тому же большинство арендодателей, столкнувшись с угрозой простоя квартиры, готовы идти на уступки, включая торг, снижение суммы депозита и прочие условия, на которые раньше не соглашались. Например, растет число наймодателей, которые уже готовы пускать квартирантов с детьми и животными, соглашаются обновить или добавить предметы интерьера, предоставляют места в паркинге в счет арендной платы. Соответственно, арендатор, исходя из своего бюджета, подыскивает жилье с более качественными характеристиками».

Гарри Рутберг, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»: «Все инфраструктурные факторы важны. Но в настоящее время потребитель будет предпочитать цену тому, что ему придётся на 10-15 минут идти дольше до метро или дольше возить ребёнка до детского сада, чем это было ранее».

В целом можно сказать, что хотя потребитель и делает упор на цену аренды, но на рынке сложились достаточно лояльные для нанимателя условия – ввиду большого числа предложения можно найти квартиру, которая будет соответствовать сразу многим факторам.

4. Наиболее инвестиционно привлекательными с точки зрения сдачи в аренду в настоящее время являются малогабаритные квартиры.

Мария Жукова: Наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры (более 50% от общего объема спроса). Доля спроса на двухкомнатные квартиры составляет более 30%. Наименее востребованы многокомнатные квартиры – порядка 1% от общего спроса.

Вадим Ламин: «Это правда, в силу их относительно низкой цены и минимальных эксплуатационных расходов. Однако их эффективность вряд ли сейчас превышает 5-6% годовых, без учета налогов. Так что людям, желающим получить более ощутимый доход от своих инвестиций, стоит подумать об иных способах. С другой стороны, здесь, по крайней мере, можно влиять на результат и пребывать в состоянии относительного спокойствия за свои инвестиции, что практически невозможно в случае сотрудничества с российскими банками. Постоянные отзывы лицензий и санации держат в тонусе вкладчиков и никак не способствуют росту их числа и спокойствию».

Ирина Доброхотова: «На фоне снижения платежеспособности населения  малогабаритные квартиры, квартиры-студии имеют инвестиционные преимущества по сравнению с типовым жильем: как высоколиквидный товар, меньше всего подвержены колебаниям спроса, поэтому инвестиционных покупок квартир данного формата в кризис становится больше. Разница в размерах арендной платы за студию и однокомнатную квартиру аналогичной площади может составлять 5-10%. При этом первоначальные вложения в студию примерно на 20% меньше. У арендаторов наиболее востребованы квартиры-студии с хорошей транспортной доступностью – или общественным транспортом (рядом с метро или железнодорожной станцией), или личным транспортом (хорошее шоссе и подземная парковка). При наличии этих условий доходность студии при сдаче внаем иногда может быть на 40% выше по сравнению с обычной квартирой. Соответственно, и срок окупаемости ее будет короче примерно на столько же».

Гарри Рутберг: «С точки зрения эффективности инвестиции именно в аренду жилья являются довольно спорными в настоящее время. А арендатору предпочтительней будет приобрести малогабаритную квартиру в новостройке за пределами МКАД. И впоследствии данная квартира будет дорожать».

Таким образом, мы можем сказать, что относительно квартир большого метража малогабаритные квартиры действительно являются более доходными с точки зрения сдачи в аренду. С другой стороны, сам арендный бизнес сегодня не показывает высокую доходность. Хотя, инвестируя деньги в квартиру, можно быть более спокойным, нежели размещая их в банках.

5. Падение на рынке аренды в настоящее время еще не достигло дна.

Мария Жукова: «Как правило, на рынке аренды квартир так называемый «высокий сезон» начинается с середины июля  и продолжается до конца октября. В этот период спрос достигает своего максимума, к Новому году – минимума, что отражается и на арендных ставках.

На рынке городской аренды на протяжении этого года сохраняется тенденция, наметившаяся еще в 2014 году, – преобладание предложения над спросом. Например, в июле предложение квартир в аренду превысило спрос в 1,3 раза. На этом фоне происходит снижение арендных ставок.

По нашим данным, за первое полугодие 2015 г. средняя стоимость найма в разных классах показала следующую динамику. В экономклассе:

- однокомнатные квартиры: -9%,

- двухкомнатные: -10%,

- трехкомнатные: -7%.

В бизнес-классе:

- однокомнатные квартиры: -2,5%,

- двухкомнатные: -22%,

- трехкомнатные: +39%,

- многокомнатные: -20%.

Тенденция снижения арендных ставок сохраняется».

Вадим Ламин: «Падение на рынке аренды продолжается, чему в немалой степени способствуют действия властей, провоцирующие сокращение присутствия иностранцев, закрытие целого ряда компаний или сокращения их персонала. К сожалению, реального роста экономики мы не видим, по крайней мере, пока».

Ирина Доброхотова: «Весьма сомнительное утверждение. Приближается осень, буквально в ближайшие дни активизируется спрос на студенческую аренду. Кроме того, вернутся с дач собственники, которые сдавали свои квартиры в краткосрочную летнюю аренду по весьма привлекательным ценам. Так что осенью рынок может, наоборот, немного оживиться».

Подводя итоги, мы можем сказать, что единого мнения экспертов относительно развития ситуации на рынке аренды жилья в Московском регионе нет. Реального роста экономики мы пока не видим, и значит, падение может продолжиться. Впрочем, в августе традиционно наблюдается рост активности, так что время покажет, как будет вести себя рынок.


Цены сдулись

После провала в начале года рынок аренды элитных московских квартир начинает восстанавливаться. Их владельцы согласились перейти на подешевевшие рубли и готовы на разные другие уступки.

Перешли на рубли

Летом 2015 года средние долларовые цены на аренду элитных квартир в Москве снизились до минимума за последние 3,5 года — $4,4 тыс. в месяц, свидетельствуют данные Kalinka Group. В рублях цены вернулись к уровню начала 2014 года — 270 тыс. руб. в месяц. Рантье были вынуждены снижать расценки, после того как спрос на аренду дорогих столичных квартир рухнул из-за отъезда из страны множества высокооплачиваемых экспатов.

В конце прошлого года арендаторы элитного жилья со средними для сегмента бюджетами фактически заморозили поиски квартир: сделки происходили в основном на рынке жилья класса люкс, где качество является более значимым фактором, чем стоимость, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее данным, в этот период количество сделок сократилось на 30%, но средний бюджет каждой был довольно высоким — $9,5 тыс., или 450 тыс. руб. в месяц.

Ставки упали, а расчеты перешли в рубли к концу второго квартала, рассказывает Румянцева. Из-за отложенного спроса в августе активность на рынке была не меньше, чем обычно в сентябре—октябре. Если в первом полугодии на долю одной риелторской компании в месяц приходилось в среднем 2–3 сделки по аренде элитной квартиры, то за июль—август их количество увеличилось до 8–9 в месяц.

Раньше порядка 60–70% договоров заключалось в долларах, сейчас таких сделок стало меньше примерно на треть, многие арендаторы соглашаются перезаключать договоры в рублях, подтверждает Надежда Коркка из агентства «Бон Тон». Средний срок договоров аренды резко сократился — c 3–5 до 1–2 лет, отмечает президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.

Сейчас рублевые цены находятся практически на уровне первого квартала прошлого года, отмечает Румянцева, только доллар с тех пор вырос чуть не вдвое. Цены на рынке дорогой аренды достигли своего дна, и пока перспектив роста нет, считает она.

Спрос вернулся

Рост спроса на элитную аренду подтверждают и другие участники рынка. Рынок начал восстанавливаться еще в конце весны, говорит директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. По его мнению, это было связано со стабилизировавшимися на тот момент валютными курсами и снижением стоимости аренды. В некоторых случаях ставки падали до 50% в долларовом эквиваленте, рассказывает собеседник РБК.

Играет роль и сезонный фактор — люди возвращаются из отпусков и начинают решать вопрос аренды квартиры. Количество звонков и сделок резко увеличилось за последнюю неделю, говорит Марина Шекера из Penny Lane Realty. Тем не менее число потенциальных арендаторов элитных квартир упало примерно в два раза по сравнению с прошлым годом, признается она. И «если раньше квартиры уходили с рынка за 1–2 недели, а некоторые за несколько дней, то сегодня минимальный срок экспозиции — две недели», — констатирует Шекера.

Раньше, прежде чем принять решение о съеме элитного жилья, будущий арендатор просматривал до 15 квартир, теперь же в среднем проходит 23–25, а иногда и больше 40 показов, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Люди все еще надеются получить большие скидки, приходя на просмотр квартиры за 220 тыс. руб. в месяц с бюджетом в 150 тыс. руб. «Но таких скидок больше нет — собственники и так снизили бюджеты до минимума, перейдя на рубли, и готовы теперь делать скидки не больше 10%», — говорит эксперт.

Кроме уже предоставленных скидок и перехода на расчеты в рублях собственники элитных квартир теперь готовы идти и на другие уступки. В связи с оттоком экспатов владельцы перестали требовать сдавать квартиры только иностранцам, говорит Шекера из Penny Lane Realty. Теперь среди арендаторов элитного жилья преобладают москвичи и топ-менеджеры, переезжающие на работу в столицу из регионов. А страховой депозит владельцы готовы ждать несколько месяцев.


Процесс съема: на рынке аренды жилья последнее слово остается за арендаторами

На московском рынке аренды жилья в этом году все встало с ног на голову. Собственники квартир, привыкшие диктовать свои условия и до бесконечности задирать цены, перестали быть хозяевами положения: впервые за несколько лет из-за непростой экономической ситуации предложение заметно превысило спрос, ставки поползли вниз, а на еще недавно востребованную жилплощадь найти желающих становится все сложнее. И все это в преддверии начала сезона деловой активности, который обычно существенно «оживляет» этот сегмент рынка. Хотя справедливости ради стоит сказать, что, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в июле количество заявок от нанимателей выросло на 22,5%, таким образом, разрыв между спросом и предложением несколько сократился: в июне предложение превышало спрос в 1,65 раза.

Разумеется, такая ситуация не могла не повлиять на арендные ставки, которые снижались практически в течение всего года. В массовом сегменте средняя стоимость найма однокомнатных квартир скорректировалась на 8,56%, двухкомнатных – также на 8,56%, а трехкомнатных – на 6,25%. В итоге, на данный момент «однушка» в среднем предлагается за 27-35 тысяч рублей в месяц в зависимости от локации, «двушка» потянет на 35-43 тысячи рублей, ну а трехкомнатная квартира оценивается в 40-56 тысяч рублей в месяц.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость: «Уже в конце июля заявок от потенциальных арендаторов стало больше, увеличилось и количество сделок, сроки экспозиции ликвидных объектов снизились. Все чаще собственники квартир фиксируют цены и все реже идут на торг. В ближайшие месяцы возможна небольшая коррекция цен в сторону повышения, однако предпосылок к серьезным изменениям нет. При этом следует учитывать колебания курса доллара, что приводит к увеличению отложенного спроса: многие из тех, кто готов был снимать жилье, решили взять паузу. Анализ покупательских предпочтений показывает, что во все времена востребованы самые низкобюджетные варианты. В условиях кризиса на рынке прибавилось предложение комнат».

По традиции максимально востребованы квартиры арендной стоимостью от 500 до 750 долларов в месяц, на их долю приходится 42,43% от общего объема спроса. Спрос на жилье по цене до 500 долларов в месяц составляет 30,27%, а на квартиры от 750 до 1000 долларов в месяц приходится 15,14% от общего спроса.

Разумеется, самым популярным жильем остаются «однушки», на которые приходится более 50% от общего количества заявок, также есть спрос на двухкомнатные квартиры, а вот многокомнатные варианты привлекают только 1,28% потенциальных арендаторов.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Что касается дисконта, то торг – дело индивидуальное и кто-то умеет это делать, а кто-то нет. Можно просто спросить – возможны ли скидки, можно предложить какие-либо выгодные условия аренды, например, оплату сразу за несколько месяцев вперед. В моей практике был случай, когда собственник скинул процентов 15 при условии оплаты сразу за три месяца. Также можно попытаться снизить стоимость, особенно если квартира долго находилась в экспозиции, указав на какие-либо ее недостатки: окна на шумную улицу, помойка под окнами, первый или последний этажи, отсутствие лифта, хотя эти факторы и так влияют на стоимость квартиры. Также можно привлечь к торгу риелтора, который владеет рыночной ситуацией и может найти больше аргументов в пользу снижения цены».

При этом большинство собственников понимает, что сейчас сдать квартиру по прошлогодней ставке – это большая удача. Кроме того, им приходится существенно снижать требования к потенциальным арендаторам, закрывая глаза на некоторые их недостатки, которые раньше с ходу стали бы причиной отказа в заселении.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

«Сейчас собственники гораздо лояльнее относятся к некоторым категориям арендаторов, которые раньше были нежелательными. К примеру, обычно не так-то просто было найти квартиру для двух мужчин-коллег. Считалось, что один из них в скором времени может сменить работу и съехать. Проблемы с поиском жилья возникали и у студентов: их не хотели заселять, опасаясь их бесшабашности. До сих пор сохраняются некоторые предрассудки, связанные с национальностью потенциальных жильцов, хотя сейчас эта тема уже отошла на второй план. При этом многие собственники до сих пор категорически против животных. Зато кризис заставил их смириться с детьми от двух до пяти лет, которых раньше не жаловали из-за их склонности рисовать на стенах. При этом одинокие девушки или две-три подружки, ищущие квартиру для совместной аренды, по-прежнему в «группе риска». Их собственники подозревают в организации массажного салона на дому со всеми вытекающими отсюда последствиями».

Как утверждают эксперты, несмотря на упрямство некоторых владельцев квартир, сейчас рынок принадлежит арендаторам, которые впервые за несколько лет могут выбирать из огромного количества предложений. Неудивительно, что некоторые из них начинают злоупотреблять своим положением и проявлять излишнюю придирчивость, отсматривая порой не один десяток вариантов. Впрочем, это больше касается сегментов, начиная с «бизнес-»: в более демократичных классах основным ориентиром все же остается цена.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика