Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Цены сдулись

После провала в начале года рынок аренды элитных московских квартир начинает восстанавливаться. Их владельцы согласились перейти на подешевевшие рубли и готовы на разные другие уступки.

Перешли на рубли

Летом 2015 года средние долларовые цены на аренду элитных квартир в Москве снизились до минимума за последние 3,5 года — $4,4 тыс. в месяц, свидетельствуют данные Kalinka Group. В рублях цены вернулись к уровню начала 2014 года — 270 тыс. руб. в месяц. Рантье были вынуждены снижать расценки, после того как спрос на аренду дорогих столичных квартир рухнул из-за отъезда из страны множества высокооплачиваемых экспатов.

В конце прошлого года арендаторы элитного жилья со средними для сегмента бюджетами фактически заморозили поиски квартир: сделки происходили в основном на рынке жилья класса люкс, где качество является более значимым фактором, чем стоимость, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее данным, в этот период количество сделок сократилось на 30%, но средний бюджет каждой был довольно высоким — $9,5 тыс., или 450 тыс. руб. в месяц.

Ставки упали, а расчеты перешли в рубли к концу второго квартала, рассказывает Румянцева. Из-за отложенного спроса в августе активность на рынке была не меньше, чем обычно в сентябре—октябре. Если в первом полугодии на долю одной риелторской компании в месяц приходилось в среднем 2–3 сделки по аренде элитной квартиры, то за июль—август их количество увеличилось до 8–9 в месяц.

Раньше порядка 60–70% договоров заключалось в долларах, сейчас таких сделок стало меньше примерно на треть, многие арендаторы соглашаются перезаключать договоры в рублях, подтверждает Надежда Коркка из агентства «Бон Тон». Средний срок договоров аренды резко сократился — c 3–5 до 1–2 лет, отмечает президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт.

Сейчас рублевые цены находятся практически на уровне первого квартала прошлого года, отмечает Румянцева, только доллар с тех пор вырос чуть не вдвое. Цены на рынке дорогой аренды достигли своего дна, и пока перспектив роста нет, считает она.

Спрос вернулся

Рост спроса на элитную аренду подтверждают и другие участники рынка. Рынок начал восстанавливаться еще в конце весны, говорит директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. По его мнению, это было связано со стабилизировавшимися на тот момент валютными курсами и снижением стоимости аренды. В некоторых случаях ставки падали до 50% в долларовом эквиваленте, рассказывает собеседник РБК.

Играет роль и сезонный фактор — люди возвращаются из отпусков и начинают решать вопрос аренды квартиры. Количество звонков и сделок резко увеличилось за последнюю неделю, говорит Марина Шекера из Penny Lane Realty. Тем не менее число потенциальных арендаторов элитных квартир упало примерно в два раза по сравнению с прошлым годом, признается она. И «если раньше квартиры уходили с рынка за 1–2 недели, а некоторые за несколько дней, то сегодня минимальный срок экспозиции — две недели», — констатирует Шекера.

Раньше, прежде чем принять решение о съеме элитного жилья, будущий арендатор просматривал до 15 квартир, теперь же в среднем проходит 23–25, а иногда и больше 40 показов, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Люди все еще надеются получить большие скидки, приходя на просмотр квартиры за 220 тыс. руб. в месяц с бюджетом в 150 тыс. руб. «Но таких скидок больше нет — собственники и так снизили бюджеты до минимума, перейдя на рубли, и готовы теперь делать скидки не больше 10%», — говорит эксперт.

Кроме уже предоставленных скидок и перехода на расчеты в рублях собственники элитных квартир теперь готовы идти и на другие уступки. В связи с оттоком экспатов владельцы перестали требовать сдавать квартиры только иностранцам, говорит Шекера из Penny Lane Realty. Теперь среди арендаторов элитного жилья преобладают москвичи и топ-менеджеры, переезжающие на работу в столицу из регионов. А страховой депозит владельцы готовы ждать несколько месяцев.


Процесс съема: на рынке аренды жилья последнее слово остается за арендаторами

На московском рынке аренды жилья в этом году все встало с ног на голову. Собственники квартир, привыкшие диктовать свои условия и до бесконечности задирать цены, перестали быть хозяевами положения: впервые за несколько лет из-за непростой экономической ситуации предложение заметно превысило спрос, ставки поползли вниз, а на еще недавно востребованную жилплощадь найти желающих становится все сложнее. И все это в преддверии начала сезона деловой активности, который обычно существенно «оживляет» этот сегмент рынка. Хотя справедливости ради стоит сказать, что, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в июле количество заявок от нанимателей выросло на 22,5%, таким образом, разрыв между спросом и предложением несколько сократился: в июне предложение превышало спрос в 1,65 раза.

Разумеется, такая ситуация не могла не повлиять на арендные ставки, которые снижались практически в течение всего года. В массовом сегменте средняя стоимость найма однокомнатных квартир скорректировалась на 8,56%, двухкомнатных – также на 8,56%, а трехкомнатных – на 6,25%. В итоге, на данный момент «однушка» в среднем предлагается за 27-35 тысяч рублей в месяц в зависимости от локации, «двушка» потянет на 35-43 тысячи рублей, ну а трехкомнатная квартира оценивается в 40-56 тысяч рублей в месяц.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость: «Уже в конце июля заявок от потенциальных арендаторов стало больше, увеличилось и количество сделок, сроки экспозиции ликвидных объектов снизились. Все чаще собственники квартир фиксируют цены и все реже идут на торг. В ближайшие месяцы возможна небольшая коррекция цен в сторону повышения, однако предпосылок к серьезным изменениям нет. При этом следует учитывать колебания курса доллара, что приводит к увеличению отложенного спроса: многие из тех, кто готов был снимать жилье, решили взять паузу. Анализ покупательских предпочтений показывает, что во все времена востребованы самые низкобюджетные варианты. В условиях кризиса на рынке прибавилось предложение комнат».

По традиции максимально востребованы квартиры арендной стоимостью от 500 до 750 долларов в месяц, на их долю приходится 42,43% от общего объема спроса. Спрос на жилье по цене до 500 долларов в месяц составляет 30,27%, а на квартиры от 750 до 1000 долларов в месяц приходится 15,14% от общего спроса.

Разумеется, самым популярным жильем остаются «однушки», на которые приходится более 50% от общего количества заявок, также есть спрос на двухкомнатные квартиры, а вот многокомнатные варианты привлекают только 1,28% потенциальных арендаторов.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: «Что касается дисконта, то торг – дело индивидуальное и кто-то умеет это делать, а кто-то нет. Можно просто спросить – возможны ли скидки, можно предложить какие-либо выгодные условия аренды, например, оплату сразу за несколько месяцев вперед. В моей практике был случай, когда собственник скинул процентов 15 при условии оплаты сразу за три месяца. Также можно попытаться снизить стоимость, особенно если квартира долго находилась в экспозиции, указав на какие-либо ее недостатки: окна на шумную улицу, помойка под окнами, первый или последний этажи, отсутствие лифта, хотя эти факторы и так влияют на стоимость квартиры. Также можно привлечь к торгу риелтора, который владеет рыночной ситуацией и может найти больше аргументов в пользу снижения цены».

При этом большинство собственников понимает, что сейчас сдать квартиру по прошлогодней ставке – это большая удача. Кроме того, им приходится существенно снижать требования к потенциальным арендаторам, закрывая глаза на некоторые их недостатки, которые раньше с ходу стали бы причиной отказа в заселении.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

«Сейчас собственники гораздо лояльнее относятся к некоторым категориям арендаторов, которые раньше были нежелательными. К примеру, обычно не так-то просто было найти квартиру для двух мужчин-коллег. Считалось, что один из них в скором времени может сменить работу и съехать. Проблемы с поиском жилья возникали и у студентов: их не хотели заселять, опасаясь их бесшабашности. До сих пор сохраняются некоторые предрассудки, связанные с национальностью потенциальных жильцов, хотя сейчас эта тема уже отошла на второй план. При этом многие собственники до сих пор категорически против животных. Зато кризис заставил их смириться с детьми от двух до пяти лет, которых раньше не жаловали из-за их склонности рисовать на стенах. При этом одинокие девушки или две-три подружки, ищущие квартиру для совместной аренды, по-прежнему в «группе риска». Их собственники подозревают в организации массажного салона на дому со всеми вытекающими отсюда последствиями».

Как утверждают эксперты, несмотря на упрямство некоторых владельцев квартир, сейчас рынок принадлежит арендаторам, которые впервые за несколько лет могут выбирать из огромного количества предложений. Неудивительно, что некоторые из них начинают злоупотреблять своим положением и проявлять излишнюю придирчивость, отсматривая порой не один десяток вариантов. Впрочем, это больше касается сегментов, начиная с «бизнес-»: в более демократичных классах основным ориентиром все же остается цена.


Ипотека или аренда: чему отдать предпочтение?

Что лучше – снимать квартиру или же купить ее по ипотеке, это извечный вопрос для миллионов наших сограждан. Среди задумывающихся об улучшении жилищных условий людей достаточно распространено мнение, что ипотека является кабалой. Сторонники такой точки зрения считают нецелесообразным переплачивать банку – размер ежемесячных ипотечных платежей почти вдвое превышает стоимость аренды. Другие россияне уверены, что намного лучше платить за свою квартиру, пусть купленную в долгосрочный кредит, чем за арендованную. Здесь сочетаются разные факторы, и не только экономические.

Константин из Подмосковья считает, что разумнее покупать квартиру в ипотеку. В этом случае жилье сразу оказывается в твоей собственности, и можно не ждать всяких непредвиденных сюрпризов от владельца сдаваемой внаем квартиры. По этой причине у Константина вовсе нет опыта аренды жилья.

Впрочем, ипотеку получить можно далеко не всегда, в отличие от возможности снять квартиру. Константин это прекрасно понимает и добавляет, что вкладывать средства в ипотеку можно только тогда, когда есть уверенность в перспективах приобретаемой собственности.

По мнению Александры из Москвы, очень важен размер первоначального взноса. При величине этого взноса в столице на уровне миллиона рублей лучше снимать квартиру. Сама Александра арендует жилье вместе с мужем. Супруг настроен как можно раньше купить квартиру, поэтому пара ищет подходящий вариант. В идеале было бы найти достаточно просторную квартиру, с перспективой на несколько детей. Но так, чтобы средств хватило примерно на половину стоимости жилья.

В целом Александра уверена, что если у вас меньше 50% общей стоимости квартиры, то лучше продолжать снимать.

Предварительные расчеты

В большинстве случаев величина среднего ежемесячного ипотечного платежа (при условии минимально допустимого первоначального взноса) существенно превышает размер средних ставок по аренде квартир аналогичного уровня.

По словам руководителя ипотечного центра Est-a-Tet Алексея Новикова, при первоначальном взносе в районе 40−50% можно получить вполне комфортный для большинства граждан размер ежемесячного платежа на уровне 45−50 тысяч рублей.

Сегодня в эти расчеты приходится вносить коррективы из-за внедрения госпрограммы субсидирования ипотеки. Предлагаемые спецусловия в ряде случаев обеспечат величину ежемесячного платежа даже ниже стоимости аренды!

Правда, это возможно только при большом первоначальном взносе, так как пониженные ставки можно получить только на весьма ограниченные суммы. Программа субсидирования ипотеки позволит приобрести квартиру по ставке 12% в год (в некоторых банках даже 11,5%). Но заемщик должен оплатить не менее 20% общей стоимости жилья за счет своих средств. Кредиты предоставляют в размере до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн – в Москве, Питере и Подмосковье.

При увеличении первоначального взноса можно купить более дорогое жилье. Но при этом величина ипотечного кредита под низкие проценты будет ограничена все той же суммой. Так, если вы хотите купить в Москве квартиру за 25 млн, то вам потребуется сразу же заплатить первый взнос в объеме 17 млн (это почти 70%), а 8 млн вы сможете взять под 12%. В таком случае размер ежемесячных платежей составит примерно 83 тысячи рублей, и это при средней стоимости аренды на такое жилье в районе 138 тысяч. Если подобных накоплений нет, то при стандартной ставке в пределах 13,5–16% и первоначальном взносе 15% ежемесячные платежи за такую квартиру превысят 260 тысяч руб.

Таким образом, благодаря использованию программы субсидирования покупка дорогого жилья по ипотеке может быть даже выгоднее аренды.

Однако при покупке обычных квартир по базовым условиям данной программы такая логика не срабатывает. В случае приобретения однокомнатной квартиры класса эконом или комфорт ежемесячный платеж составит порядка 50 тысяч руб. при стоимости аренды 30 тысяч. Впрочем, при увеличении первоначального взноса и в этой ситуации можно существенно снизить уровень платежей и сравнять их с размером арендной платы.

Аргументы в пользу ипотеки

Основным доводом сторонников ипотеки является приобретение собственного жилья, даже если процесс расплаты за него растянут на много лет. Алексей Новиков отмечает, что по ипотеке человек сразу же вкладывается в собственную квартиру. При этом нет необходимости дополнительно тратиться на переезды и обустройство каждого нового арендованного жилья.

Второй аргумент – следствие первого. При аренде жилья вы отдаете свои средства чужому человеку, не получая при этом никаких реальных благ, доступных к использованию в качестве актива.

Стоит обратить внимание и на аргумент Александра Зубца, руководителя ООО «Новые Ватутинки». По словам специалиста, покупая квартиру по ипотеке, вы сразу же фиксируете размер стоимость жилья и размер ежемесячных выплат. А вот величина арендной ставки может постоянно расти. Даже если владелец квартиры не будет сильно поднимать стоимость аренды, со временем она вполне может сравняться с ипотечными платежами.

К основным минусам аренды можно отнести ее нестабильность. Зачастую договор заключается не более чем на год, собственник может существенно изменить стоимость, отказаться от сдачи квартиры внаем или вовсе решит ее продать.

По словам Марии Литинецкой, руководителя компании «Метриум Групп», сегодня наблюдается снижение реальных доходов населения. Вследствие этого стало довольно сложно накопить необходимую для покупки своего жилья сумму. С учетом инфляции и роста стоимости недвижимости это вообще почти невозможно.

Аргументы сторонников аренды

Аренда удобна для тех, кто часто переезжает из города в город или же просто меняет место работы. Она больше подходит людям, не знающим точно, как будет меняться состав их семьи, не планирующим пока иметь детей. По словам Алексея Новикова, приверженность аренде жилья дает человеку дополнительную мобильность, позволяет при смене работы достаточно безболезненно и быстро поменять место жительства. При этом эксперт отмечает, что подобная тяга к перемене мест вообще мало свойственна менталитету россиян.

А вот человеку с западным образом мышления аренда подходит куда больше. По мнению консультанта по финансам Татьяны Сапрыкиной, в развитых странах Западной Европы до 50% жилого фонда сдается в аренду. Европейцы более независимы, свободны и динамичны, поэтому они всегда готовы к смене работы и переезду. При необходимости они быстро находят подходящий вариант, при котором можно сэкономить время и средства на дорогу.

Татьяна Сапрыкина также обращает внимание на большую ответственность приобретения покупки квартиры по договору ипотеки. Эксперт предупреждает, что долг в несколько миллионов рублей – это очень серьезно и надолго. Ситуация может измениться, а договориться с банком, как с соседом, у которого заняли тысячу-другую до зарплаты, не получится.

Соглашается с этими доводами Вадим Ламин из агентства Spencer Estate. По словам специалиста, нынешние проценты ставки по ипотеке делают ее невыгодной для всех категорий граждан. Заселяясь в квартиру, новые жильцы въезжают туда фактически вместе с банком. А вот чтобы изгнать банк из своего жилья, придется полжизни ограничивать себя и свою семью во многих потребностях, по итогам выплачивая двойную стоимость квартиры.

Нередко при ипотеке долгосрочные финансовые обязательства приходится брать еще до получения квартиры. Ксения Гришковец из компании «Пересвет-Инвест» предупреждает, что обычные сроки строительства жилья – 1–2 года. В это время вам придется жить в съемной квартире. А ведь потребуется откладывать средства еще и на ремонт.

В случае выбора первой квартиры лучше отдать предпочтение аренде. Особенно это касается тех, кто живет один. В подобной ситуации подойдет студия или апартаменты. А вот при обзаведении семьей и детьми уже стоит подумать о кардинальном улучшении жилищных условий.


Оттенки серого

Московские власти снова пытаются вывести из тени рынок аренды жилья. Если раньше они грозили арендодателям санкциями за неуплату налога, то теперь пытаются убедить арендаторов стучать на владельцев квартир.

Местные власти давно зарятся на рынок аренды жилья. Цифры действительно впечатляющие. Как подсчитали недавно эксперты компании «ИнкомНедвижимость», потенциальная емкость рынка только в Москве в 2012 году составила 19,1 млрд рублей — это общая стоимость аренды всех столичных квартир, которые предлагались к сдаче в минувшем году. И это далеко не все. «В указанную сумму не попадают, очевидно, данные о квартирах, которые сдаются в обход риелторов и в обход налогового законодательства, в реальности объем рынка может быть в три-четыре раза больше», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Так, только по данным аналитического центра «Инком», на сегодняшний день в пределах МКАД сдается около 10% от общего объема жилого фонда столицы. При этом ставки аренды неуклонно растут: если в конце 2010 года снять «однушку» экономкласса в Москве можно было в среднем за 27,6 тыс. рублей в месяц, то по итогам 2012 года она увеличилась до 30,5 тыс. рублей в месяц. В основном эти деньги проходят мимо налоговых органов. Наступление на арендаторов началось в середине прошлого года. Тогда чиновники потребовали, чтобы граждане декларировали доходы от сдачи квартир. Большая часть москвичей проигнорировала требование, поскольку после прекращения аренды налоговики захотят, чтобы им представили доказательства, что доход не извлекается. А собирать справки известной только сотрудникам ФНС формы будет весьма непросто. Арендаторов также все устраивает — ведь для них официальная аренда будет дороже. Изменить давно сложившуюся ситуацию сможет лишь массовое строительство доходных домов. Но заинтересовать застройщиков такими проектами пока не получается.

Пальцем в небо

Оценить реальные объемы московского рынка аренды специалисты не берутся. «Примерный объем рынка аренды квартир в Москве можно оценить в количестве около 35 тыс. объектов. Из месяца в месяц эти данные несколько меняются, но колебания вряд ли составляют более 5%», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

«Подсчитать точное количество квартир на рынке аренды весьма затруднительно, но если, например, обратиться к данным базы предложений ЦИАН, то количество объявлений внаем однокомнатных квартир в Москве составит больше 7 тыс., а двухкомнатных 12 тыс. вариантов. Большинство квартир экономкласса сдают неофициально, всего лишь подписывается типовой договор найма между собственником и квартиросъемщиком», — объясняет механизм подсчета начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость» Галина Фабрицкая.

А раз считают все «на коленке», то и разброс получается весьма серьезный. «Рынок аренды жилой недвижимости, в том числе в столичном регионе, в целом остается непрозрачным, его оценки варьируются в очень широком диапазоне, который условно можно определить в границах 15–30 млрд рублей», — дает свою оценку аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Другая проблема в том, что рынок абсолютно разрознен. Крупных риелторских контор на нем тоже немного. По крайней мере, тех, кто занимается арендой неэлитной недвижимости. Впрочем, владельцы простых квартир в помощи крупных игроков и не нуждаются. «Чем дешевле жилье, тем больше доля теневых арендодателей, что неудивительно, так как для людей, сдающих жилье в массовом сегменте, потеря 13% является значительной, и им каждая копейка дорога», — говорит заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. Например, за квартиру стоимостью 30 тыс. рублей в месяц владельцы жилья должны уплатить 3900 рублей в месяц и 46 800 рублей в год налогов — для них это большие суммы. «Если в экономклассе до 85–90% рынка остается «теневым», то в элитном сегменте ситуация иная. Квартиры класса бизнес и элит в значительной степени вышли из тени, и на данный момент можно говорить, что более 50% этого рынка работает «вбелую»», — говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. Причем, по ее словам, это произошло в большей степени под давлением арендаторов: крупные корпоративные съемщики не хотят рисковать, платежи осуществляют по безналичному расчету и готовы платить 13% налога. В свою очередь, арендодатели могут стать индивидуальными предпринимателями и отчислять уже 6% налогов.

Слово и дело

Сложности поначалу чиновников не смутили. Тем более что вывод арендодателей из тени является частью полномасштабной реформы, которую задумали в Кремле. В частности, президент Владимир Путин в мае 2012 года подписал указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Согласно документу, доходные дома станут одним из способов решения жилищного вопроса, однако решение проблем этого рынка невозможно без выхода из тени его основной части.

Именно в рамках реализации этого плана и началась в сентябре 2012 года масштабная кампания по борьбе с нелегальной арендой жилья в Москве. В соответствии с действующим законодательством, арендодатели обязаны платить 13-процентный налог с получаемого от сдачи в аренду жилья дохода, однако на практике налоги платят всего несколько тысяч человек. Как объявил заместитель мэра Андрей Шаронов, ежегодно бюджет Москвы теряет не менее 5 млрд рублей из-за незаконного предоставления квартир в аренду.

В итоге в ноябре 2012 года было заключено соглашение между московской полицией и мэрией: участковые собирают данные о сдаваемых квартирах и составляют базу данных, которую передают налоговикам. Затем инспекторы вызывают арендодателя и предлагают подать декларацию. Фактически грозная кампания с треском провалилась. В январе 2013 года мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что меры по выявлению фактов незаконной аренды жилья привели к тому, что число официальных арендодателей в Москве за четыре месяца выросло вдвое, однако абсолютные цифры все равно не превышают нескольких тысяч.

Это неудивительно. Доказать факт аренды фактически можно лишь в случае, если однокомнатная квартира сдается, например, сразу десятку выходцев из Средней Азии. В остальных случаях доказать, что человек живет в квартире на основании договора аренды, фактически невозможно. Арендодатель и арендатор просто могут спокойно все отрицать.

Столичные власти, похоже, поняли бесперспективность наезда на рынок аренды и начали менять тактику. Так, начальник управления налогообложения ФНС Дмитрий Григоренко уже предложил предоставлять налоговые вычеты арендаторам жилья. По его словам, если государство станет компенсировать арендаторам часть расходов на съем жилья, те сами пойдут в налоговую и предоставят данные об арендодателях.

Иными словами, чиновники думают, что арендаторы просто «настучат» на хозяев квартир, надеясь на вычеты. План сомнителен. Для большинства весь вычет в лучшем случае «покроет» рост стоимости аренды. Потому арендаторы в очередь не выстроятся.

Выгоды для арендаторов и арендодателей от выхода из тени весьма сомнительны. Как известно, в конфликты жильцов и владельцев милиция, как правило, все равно не вмешивается. В правоохранительных органах оценивают эти споры как гражданские. Про неэффективность судебных разбирательств, особенно когда речь идет о спорной сумме до 100 тыс. рублей, также хорошо известно. Таким образом, конфликт между участниками что «белого», что «серого» договора аренды решается приблизительно одинаково долго и сложно.

Зато негативные последствия от внедрения новых налоговых вычетов весьма возможны. Эксперты уже увидели здесь большое поле для мошенничества: фальшивые арендаторы могут, по сути, предоставлять ненастоящие договоры аренды для компенсаций — это схема, например, работает в других областях при возврате НДС.

В сложившихся обстоятельствах, чтобы заставить арендаторов легализоваться, нужен комплексный подход. «Целесообразно законодательно ввести требования, подразумевающие защиту самих жильцов от невозврата залога, резкого увеличения стоимости арендной ставки, выселения», — говорит Юлия Лукина.

Легализации рынка аренды также могло бы поспособствовать введение понятного механизма налогообложения. «Ведь наймодатели зачастую пожилые люди, да и большинству собственников затруднительно заполнять декларацию о доходах. Если схема уплаты налога будет проста для обывателя и он будет знать, что для его оплаты ему не нужно стоять в огромных очередях и заполнять непонятные многочисленные бумаги, многие начнут платить налоги», — говорит Галина Фабрицкая.

Для упрощения системы налогообложения несколько лет назад был введен патент на сдачу недвижимости внаем, но чтобы им воспользоваться, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. «Я считаю, что большинство законопослушных граждан охотнее бы платили необходимый налог, если бы им предложили более простые схемы для оплаты. Например, сделали бы ее доступной по форме и по сумме, разбили бы на равные доли, которые можно было бы оплачивать ежемесячно вместе с коммунальными платежами в банке», — добавляет Галина Фабрицкая.

Однако в обозримом будущем перемен не ожидается. В сложившихся же обстоятельствах налоговые вычеты интересны большей частью лишь арендодателям и арендаторам на рынке элитной недвижимости. Но, как упоминалось с самого начала, порядка половины данного рынка и так «белая». Но ради лишь этого сегмента рынка можно было столь масштабную кампанию «гонений на серых арендаторов» и не начинать.

Впрочем, чиновникам такой вариант может показаться действенным. «Если вспомнить, что самые дорогие квартиры сдаются «по-белому», то получается, что в денежном выражении как минимум половина рынка находится под контролем налоговых органов. А то, что не платятся налоги с «однушек» за 25 тыс. рублей в месяц, то эти несчастные 3 тыс. рублей с лихвой компенсируются тем же сегментом бизнес-класса или элитной недвижимостью», — добавляет Евгений Скоморовский. Иными словами, чем бегать за арендаторами народных квартир, чиновники просто снимут «сливки» с рынка найма недвижимости.

Дела доходные

Таким образом, увеличение доли сдаваемой «вбелую» элитной недвижимости, скорее всего, тактически удовлетворит местные власти. По крайней мере, это лучше, чем ничего. Стратегически же чиновникам остается надеяться, что ситуацию на рынке аренды изменит приход крупных инвесторов и строительство доходных домов. «Спрос на аренду жилой недвижимости в целом ряде крупнейших мегаполисов формируется на высоком уровне. Поэтому формирование значительного фонда арендного жилья действительно актуальная задача», — говорит Максим Клягин. Иными словами, сейчас хорошую квартиру, выставленную на рынок найма по рыночной стоимости, арендаторы готовы брать на любых условиях. Для государства создать доходным домам режим «наибольшего благоприятствования», в общем, несложно. Если доходные дома смогут предложить арендаторам лучшие условия, чем частники, то, чтобы конкурировать, последним придется легализовываться.

Однако не стоит забывать: чтобы достичь в перспективе очевидного позитивного результата, строительство доходных домов должно носить массовый характер, что подразумевает весьма значительный объем инвестиций, окупаться которые будут долго.

В основном по этой причине дискуссии о необходимости строительства доходных домов идут уже не первый год, однако на практике такие проекты практически не реализуются — исключение составляют несколько комплексов высокого ценового класса.

По словам Екатерины Тейн, за рубежом в арендном бизнесе работают как частники, так и профессиональные крупные структуры. «У нас профессиональных игроков на этом рынке, кроме УПДК, нет. Все попытки правительства Москвы что-то инициировать в этом направлении не увенчались успехом. Для застройщиков это тоже невыгодное направление — обслуживание кредита в банке будет составлять от 12–13%, а доходность окажется на уровне 3–5%, фактически это будут замороженные на длительный срок деньги», — говорит эксперт.

В целом ставки аренды в России сравнимы с доходностью от аренды в развитых странах Европы, а ставки налогов у нас меньше. Однако есть намного более серьезное отличие: в Европе доходность от аренды всегда соотносилась со ставками депозитов. «У нас ставки депозитов выше, и арендный бизнес дорогих квартир становится просто неинтересным. Поэтому те, кто действительно занимается арендой как бизнесом, сейчас либо выходят из него, либо переводят деньги «в первые этажи» — сдача коммерческой недвижимости приносит больший доход», — говорит Екатерин Тейн.

С учетом высокой стоимости денег в России для основной массы потенциальных внутренних инвесторов такие проекты не выглядят привлекательно. «В такой ситуации позитивно повлиять на темпы развития подобных проектов может только существенная государственная поддержка, например, в форме различных субсидий, налоговых и других льгот», — говорит Максим Клягин.

«Пока этот рынок не интересен крупным инвесторам, поскольку предполагает медленный возврат инвестиций и относительно небольшие, хотя и стабильные доходы», — подтверждает Вадим Ламин. По его словам, на начальном этапе необходимо ввести отдельный налог на доходы, полученные от арендного бизнеса, проработать минимально возможные ставки этого налога. Можно также предусмотреть оплату с помощью покупки патента, причем подвести законодательную базу с целью исключения обязательной регистрации в качестве ИП, а сумму покупки патента сделать минимально рентабельной для государства.

Иными словами, девелоперы четко дали понять, что рассчитывают на льготы. Но режим «слишком активного благоприятствования» доходным домам может показаться невыгодным уже чиновникам.

Сейчас наиболее реалистичным выглядит строительство доходных домов в Подмосковье. Вопросы с землей здесь решаются проще, чем в Москве, и чтобы привлечь девелоперов к строительству арендного жилья, можно выделить больше площадей под коммерческую застройку. Но проблема в том, что большинству потенциальных клиентов доходных домов интересно арендовать квартиру в Москве. Значит, их придется заманивать максимально низкими ежемесячными платежами. Вот только дисконт отразится на сроках окупаемости проектов.

Есть и еще одна сложность. Как отмечает Евгений Скоморовский, рынок аренды жилья не станет привлекательным, пока в России существует такой атавизм, как регистрация. «Если гражданские свободы человека привязаны к месту его постоянного проживания, то число людей, которые готовы всю свою жизнь снимать квартиру, значительно сокращается, а это значит, отсутствует уверенность в завтрашнем арендаторе у инвестора», — объясняет он.

В общем, условия для массового возведения в России доходных домов сейчас не самые лучшие. Если в ближайшие несколько лет их строительство не выйдет из разряда единичных случаев, то чиновники могут просто потерять к проекту интерес. Ранее властям не удавалось заманивать застройщиков в те проекты, которые казались невыгодными бизнесу. Оснований полагать, что они изобретут новые способы, пока нет. Если же проект массового возведения доходных домов будет заморожен, то рынок аренды в крупных мегаполисах останется преимущественно «серым» еще на долгие годы.

(Алексей Лоссан для Однако)


Вадим Ламин: в городских квартирах вопрос умного дома – уже «прошлый век»

Все больше людей хотят пользоваться всеми достижениями, которые нам предлагает современное общество, отмечает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин в еженедельном разделе портала Urban Look «Современный дом». Чем выше уровень дома или квартиры, чем объект дороже, тем более высокие требования к нему предъявляются.

«Не секрет, что требования к месту проживания сегодня серьезно изменились, — считает эксперт. — Самый быстро меняющийся аспект – это техническое оснащение. Современные требования к нему – весьма высокие. Например, в порядке вещей сейчас автоматизированный сбор данных о расходе воды, с помощью встроенного модема передача данных в обрабатывающий центр и автоматическое же снятие со счета собственника квартиры соответствующей суммы.

В городских квартирах вопрос умного дома – уже «прошлый век», теперь кроме робота-пылесоса, который не хочется чистить ежедневно, есть система пылесосов, встроенных в стену и выведенных к мусорному контейнеру. Шторы и свет включаются по хлопку руками – это не сказка из фильма «Великолепный» с Бельмондо и Жаклин Биссе, а реальные примеры. Задача таких систем – снятие с человека необходимости проводить рутинные операции. Естественно, функция контроля остается. В таких квартирах, домах, человек может заняться более важными и нужными делами, не заботясь о жизнеобеспечении.

Правда, опыт показывает, что результат воздействия такой среды на человека – не всегда положительный. К примеру, был забавный случай с нашим клиентом. В квартире был установлен выключатель света, которым можно управлять с любого пульта – он был «обучаемый». В какой-то момент его замкнуло. Клиент просыпался ночью, потому что каждые 30 минут свет включался самопроизвольно, и он шел его тушить. Потом рассказывал, что первое время ему казалось, что ему это снится и он сходит с ума. А современный гаджет заменили на классику — так надежнее.
Другой аспект – современная высокотехнологичная охрана. Не секрет, что во многих «элитных» домах с течением времени и в соответствии с тенденцией снижения уровня обеспеченности проживающих, охрану из ЧОП заменили гастарбайтеры или бабушки почтенного вида. В некогда элитных входных группах запахло ролтоном и борщами. Однако, в некоторых продвинутых ЖК со многими операциями справляется умная техника. Видеоконтроль, сигнализация, всевозможные датчики сделали возможным обеспечение высокого уровня безопасности без привлечения большого количества людей. Другое дело, что конечным исполнителем все равно остается человек – оператор у экрана. Ничем иным, как человеческим фактором, не объясню недавно увиденное объявление на дверях лифта подземного паркинга элитного строго охраняемого дома с просьбой к соседям вернуть «случайно» взятый велосипед ВМW. Вот вам и безопасность.

Очень сложное у меня отношение к современной архитектуре. Действительно – идеальный современный дом все-таки предполагает, чтобы в него хотя бы раз в день и хотя бы искоса заглядывало солнце, а до ближайшего балкона напротив было трудно доплюнуть. Но это условие в некоторых современных псевдо-элитных» ЖК зачастую не выполняется – надо ведь построить «клетушек» побольше и продать подороже, до мелочей ли здесь? Да и внешний вид некоторых ЖК, напоминающих порой трубы ТЭЦ, уж точно не для центра столицы. Вот как этим видом будут наслаждаться жители таких квартир – посмотрим».


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика