+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Арендный бизнес: доходов все меньше

На протяжении многих лет наличие «лишней» квартиры в Москве воспринималось как гарантия безбедной жизни. Недвижимость, которую можно сдать в аренду – это как корова в крестьянской семье: не даст Буренка-кормилица с голоду помереть! Но года примерно с 2014-го эта отлаженная схема стала сбоить. Арендные квартиры, конечно, продолжают приносить доход – только доход этот стремительно сокращается. Как живется сегодня московским рантье – эту тему решил изучить «Соб.ру».

Новости: грустные и ужасные

Последние годы постоянно «радовали» пресс-релизами риэлторских компаний о том, как снизились арендные цены. Как говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», по итогам минувшего года (сравниваем декабрь-2016 с декабрем-2015) однокомнатные квартиры эконом-класса подешевели на 2,13%, двухкомнатные – на 5,27%, а трехкомнатные – на 6,36%. В итоге средняя «однушка» в столице (традиционно воспринимаемая экспертами рынка как эталонная единица – что-то вроде доллара на ММВБ или барреля нефти) стала стоить менее 30 тыс. руб. в месяц – если точнее, то 29,72 тыс. руб. Обратим внимание, что снижение фиксируется в рублях – то есть деньгах, которые сами весьма и весьма подвержены инфляции. Ситуация складывается парадоксальная: на рубль можно купить все меньше и меньше, а рублей этих родная квартира-кормилица приносит… также все меньше и меньше.

Нет у специалистов рынка и особых расхождений в вопросе о том, с чего начались эти проблемы – все дружно указывают на 2014 год. «Закат московской аренды как доходного бизнеса в существенной степени начался с активного ухода арендаторов-экспатов, - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Несомненно, параллельно уменьшался и поток россиян, поскольку с введением санкций существенно снизилось количество новых проектов, производств, начался кризис. Определенную долю в этот процесс добавили и власти, «своевременно» ударив по малому бизнесу в сфере торговли, перевозок и т.д. Модные словечки об образовании кластеров, импортозамещении и т.д. сами по себе оказались не более чем словами, по крайней мере, применительно к росту числа арендаторов».

Доходность: ниже банковского депозита

Возможно, кому-то (в первую очередь гражданам, не имеющим квартиры) арендные ставки и не кажутся очень низкими. Дескать, поди плохо – получай просто без хлопот 30 тыс. руб. в месяц! Однако стоит произвести расчеты, учесть необходимые расходы и траты – и арендный бизнес оказывается сплошным недоразумением.

Недорогую однокомнатную квартиру на окраине Москвы сегодня можно купить за 5 млн. руб., а сдать – за 25 тыс. в месяц. Поделив второе на первое, получаем доходность 0,5% - это в месяц, а годовых выходит всего 6%. Напомним, эту цифру еще надо скорректировать на квартплату (ее по существующим на нашем рынке традициям платит хозяин) – в общем, доход «нетто» приближается к 20 тыс. руб., а доходность всего «бизнеса» (без кавычек тут явно не обойтись) приближается к 4,8% годовых…

Похожий пример приводит и Мария Жукова: приобретаем двухкомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе (55 кв. м, 7 млн. руб. цена) и сдаем ее примерно за 40 тыс. руб. в месяц. Доходность (с поправкой на квартплату) составит порядка 6% в год. А ведь нужно еще учитывать возможность простоев (одни арендаторы съехали, другие еще не заселились), необходимость хотя бы иногда делать в квартире ремонт – все это в итоге выводит доходность на уровень «фантастических» 4-5%.

Чуть лучше прочих, говорит Вадим Ламин, чувствуют себя владельцы небольших современных квартир в центре – им чаще всего удалось хотя бы сохранить прошлогоднюю арендную ставку. Однако с учетом увеличивающих расходов на содержание недвижимости (квартплата, налоги на имущество) доходность все равно снижается. Сегодня она не превышает 6% чистыми, т.е. заметно уступает тому, что предлагают на депозитах банки. Причем самые лучшие и надежные!

Налоги: спящая угроза

В свое время много было много разговоров о том, что надо бы сдающих квартиры «вытащить из тени». Дескать, арендодатели совсем зажрались, извлекают из своей недвижимости огромные барыши – надо бы, чтобы они стали делиться своими доходами с государством. Хотя с «огромными барышами» сейчас трудности (см. выше), формально сторонники этой точки зрения правы: с любого своего дохода частное лицо должно отдавать 13% подоходного налога.

На практике ситуация остается такой «замороженной». «Мне кажется, что ситуация изменилась несильно: увеличение законопослушности населения не наблюдается, - отмечает Вадим Ламин. – И государство этот вопрос не педалирует – все осторожничают». Что – добавим мы уже от себя – совершенно не исключает возможности «педалирования» - в случае, если надобность у государства в деньгах станет еще больше.

…Завершая тему налогов, нельзя не сказать еще об одном – рекомендациях арендодателям стать индивидуальными предпринимателями (ИП), что позволит платить налоги по ставке не 13% (как «физики»), а только 6%. Рекомендация эта – как бы помягче – очень спорная. Да, приведенные выше цифры правильно – только физическое лицо платит только 13%, а ИП – 6% плюс фиксированные выплаты, на сегодня около 30 тыс. руб. в год. Одним словом, становиться ИП имеет смысл только при больших оборотах, когда сумма от сдаваемой вами недвижимости превышает 100 тыс. руб. в месяц.

«Динозавры» и покупатели впрок

Поскольку доходность аренды унизительно мала, на этом рынке практически не осталось профессионалов. «Многие продали квартиры и ушли в другие финансовые инструменты, - сказал по этому поводу один из наших консультантов. – Покупок квартир с целью сдачи в аренду не замечено».

Кто же остался? Во-первых, люди, традиционно занимающиеся арендой – и ничего кроме нее не знающие и не умеющие. Часто это те, кто квартиру не покупал, а получил ее каким-то иным способом – например, по наследству или в качестве приданного при вступлении в брак. Продавать жалко, понимания того, что делать с появившейся крупной суммой (банк? рынок акций?) нет. Вот и продолжают сдавать – что называется, по инерции… Другая более-менее крупная категория – «покупатели впрок». Например, у человека есть ребенок лет 12. Понятно, что лет через 8-10 этот ребенок захочет отселиться – и заботливые родители уже сейчас (возможность есть!) покупают ему квартиру. Но в настоящий момент квартира не нужна, поэтому ее решают «пока посдавать» - до совершеннолетия чада.

Умножение делением

Пытливый ум арендодателей постоянно бьется над вопросом о том, как можно выжать из имеющейся квартиры побольше. Самая частая рекомендация – сдавать не на длительный срок, а посуточно. Выгода вроде бы очевидна: объект, способный приносить в долгосрочной аренде тысяч 30 в месяц, на сутки может быть сдан за 2-2,5 тыс., т.е. эффективность оказывается просто волшебной. Но это – как часто бывает – только до более обстоятельного изучения проблемы. Краткосрочная аренда подразумевает траты (на рекламу своего объекта, ежедневное приведение в порядок после отъезда очередных постояльцев). Выше будет износ квартиры, факт такого использования не скроешь от надзорных органов. Неизбежны простои – и неполученная прибыли в эти периоды. А главное – необходимость постоянных хлопот: хозяин то показывает квартиру одним, то принимает ключи после отъезда других. В общем, краткосрочная аренда – это практически «работа на полную ставку» рядом с собственной квартирой, что-то вроде частного извоза на личном автомобиле.

Что до других хитростей, то они строятся в основном на идее сделать ремонт подешевле. О любопытном варианте рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По ее словам, имеет смысл разделить квартиру – вместо одной сделать две. «Некоторое время назад один владелец квартиры регулярно выкладывал в соцсети ее фото в ходе подготовки к сдаче, - говорит эксперт. – Идея заключалась в том, что из двухкомнатной квартиры он сделал две квартиры-студии: в каждой имелся и собственный санузел с душевой кабинкой, и собственный уголок-кухня. Прежний вход в квартиру оказался входной дверью в общий мини-тамбур». В итоге, отмечает Ирина Доброхотова, вместо одной «двушки», которую можно было бы сдать максимум за 40 тыс. руб. в месяц, получились две отдельные квартирки, каждая из которых сдавалась за 25 тысяч.

В общем, в основу здесь взят общеизвестный факт, что небольшие квартиры всегда более востребованы.

Перспективы: не очень радостные

В основном надежды игроков арендного рынка связаны с возможной нормализацией отношений России с окружающим миром. Все ждут, когда снимут санкции, начнет расти экономика, вернутся долгожданные экспаты с твердой валютой в кармане… Но даже в этом случае прежние золотые времена московских рантье вряд ли вернутся в полном объеме. Прежде всего потому, что в последние годы понастроено очень много нового жилья – а значит, среди сдающих сохранится очень сильная конкуренция.


Для арендаторов жилья хотят ввести налоговый вычет

Минстрой совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования планируют подготовить проект закона о введении налоговой льготы для граждан, которые легально арендуют жилье. Они рассматривают возможность ввести налоговый вычет для квартиросъемщиков, оформивших официальные договоры аренды, рассказал «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Предполагается, что введение налоговой льготы будет стимулировать граждан официально оформлять договоры аренды, что поможет вывести рынок из тени.

По словам юриста Руслана Маннапова, в странах Европе предусмотрены налоговые льготы для арендаторов. Это действенный механизм: чтобы получить вычет и частично компенсировать расходы на аренду, люди будут сообщать о том, что они снимают жилье. В налоговую будут поступать сведения об арендодателях, которые сдают квартиры.

Как рассказал изданию официальный представитель АИЖК, введение налогового вычета создаст благоприятные условия для формирования в стране цивилизованного рынка аренды. В результате доля нелегальной аренды снизится.

В настоящее время на рынке аренды эконом-класса только 5% арендодателей платят налоги, отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spenser Estate Вадим Ламин. Он полагает, что введение льготы поможет исправить эту ситуацию.


МИНСТРОЙ И АИЖК ОБСУЖДАЮТ ВВЕДЕНИЕ ЛЬГОТЫ ДЛЯ НАНИМАТЕЛЕЙ КВАРТИР

Расходы на аренду квартиры или дома можно будет частично компенсировать, если будет реализована новая инициатива Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Как рассказал «Известиям» заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, ведомство и АИЖК анализируют возможность введения налогового вычета для людей, которые снимают жилье. По мнению экспертов, эта мера будет способствовать выводу рынка аренды жилья из тени.

Минстрой и АИЖК в настоящее время изучают возможность введения налоговых вычетов для людей, которые снимают жилье и заключили официальные договоры найма, заявил Никита Стасишин.

То есть предлагаемая льгота коснется не всех арендаторов, а только тех, кто оформил сделку, следовательно, арендодатель платит все положенные налоги. По мнению заместителя главы Минстроя, эти меры повысят интерес граждан к арендному жилью.

Как рассказал источник «Известий», осведомленный о процессе обсуждения, предложения лягут в основу законопроекта, который планируется подготовить.

Налоговый вычет предполагает, что человек, получающий доход (заработную плату), облагаемый по ставке 13%, вправе уменьшить налогооблагаемую базу. Правда, общая сумма расходов в случае с продажей квартиры, например, не должна превышать 2 млн рублей в год. Проще говоря, вычет ограничивается суммой 260 тыс. рублей. В случае с арендой может быть применен механизм, который используется в случае с погашением ипотечного кредита, полагает юрист московского офиса фирмы «Ильяшев и партнеры» Руслан Маннапов. При этом фактически учитываются расходы, которые осуществлялись к концу расчетного периода. А максимальная сумма вычета составляет 390 тыс. рублей.

В АИЖК полагают, что налоговый вычет позволит повысить привлекательность организованного рынка аренды и увеличить долю долгосрочных договорных отношений.

- Введение налоговых вычетов для арендаторов жилья по аналогии с покупателями жилья в собственность создаст условия для активного развития цивилизованного рынка аренды и сокращения доли аренды по «серым» схемам, — считает официальный представитель АИЖК.

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сегодня большая часть рынка аренды находится в тени.

- Платят налоги сейчас в основном в дорогом сегменте, поскольку собственник квартиры заинтересован в том, чтобы защитить свое имущество, а арендаторы — в том, чтобы у них были гарантии. В дешевом сегменте почти не платят налогов, — пояснил эксперт.

По оценке управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадима Ламина, на сегодняшний день в экономсегменте налоги платят не более 5% собственников, классом выше — до 12%. Он уверен, что предполагаемые изменения будут стимулировать арендаторов заключать официальные договоры.

Юрист Руслан Маннапов напомнил, что в Европе, например, давно практикуются налоговые льготы для людей, снимающих жилье.

- И у нас такой механизм будет стимулировать людей сообщать о том, что они снимают жилье и желают возместить свои расходы. А это, в свою очередь, позволит налоговой получить информацию об арендодателях, которые такое жилье сдают, — уверен юрист.

По мнению Олега Репченко, одним из способов борьбы с уходом от налогов на рынке аренды недвижимости является развитие системы доходных домов, где можно будет снимать жилье экономкласса.

- Если эта система получит достаточное развитие, то налоги будут исправно поступать в казну, так как заниматься развитием такого бизнеса будут крупные компании. Сейчас это скорее единичные примеры, поскольку ставки по кредитам для застройщиков находятся на уровне 15–20% годовых, а аренда может приносить всего 5% прибыли, — сказал он.

Но если будет снижаться стоимость кредита, то и сам этот бизнес будет развиваться успешно, прогнозирует Олег Репченко.


АХ, АРБАТ, НАШ АРБАТ

Арбат — самая известная московская улица. Слава закрепилась за ней исторически. И немалую роль в этом сыграла песня Булата Окуджавы, проживавшего здесь. Эту улицу Москвы знает каждый житель России.

Историческая справка

Арбат не всегда был привычной пешеходной улицей, привлекающей толпы туристов. Было время, когда и улицы-то такой не было, а Арбатом называли местность между Знаменкой и Большой Никитской. Потом народ стал называть Арбатом Воздвиженку, а еще позже название закрепилось на своем нынешнем месте. Причем закрепилось основательно. Дело в том, что через Арбат проходила дорога на Смоленск, и царь Алексей Михайлович надумал переименовать нашу любимую улицу в Смоленскую. Но попытка не удалась, а Смоленской улицей стало безымянное продолжение Арбата. Зато сейчас Арбат часто называют Старым Арбатом в противовес Новому.

Популярность и некая элитность Арбата наживалась столетиями. Сперва это было место жизни простолюдинов. Об этом говорит и этимология названия, которая до конца не ясна, но по одной версии означает «пригород», по другой — «телега».

Постепенно жизнь все перевернула, и ко второй половине XVIII века на этой улице уже было 13 домов знатных людей и высокопоставленных чиновников и 20 домов дворян. Один граф Шереметьев имел на Арбате три особняка.

1812 год изменил улицу, прежняя выгорела, отстраивалась она уже иначе. А в XIX веке улица опять сменила свой имидж и стала купеческой. Кроме купеческих домов здесь появились лавки и магазины, и Арбат зажил почти привычной нам жизнью.

В 1974 году было принято решение сделать Арбат пешеходным, и 1980-е годы реконструкция была завершена.

Престиж и слава

Арбат — известная улица, но это все-таки не Золотая миля, потому что здесь, как отмечает Татьяна Долякова, директор департамента городской недвижимости PENNY LANE REALTY, жилой фонд весьма разнообразный: «Это и дореволюционные особняки, бывшие доходные дома, советские высотки и элитные новостройки. Здесь живут звезды, бизнесмены, чиновники, а также люди среднего достатка, которые получили жилье по наследству. Изначально здесь селилась научная и культурная интеллигенция. И до сих пор все еще сохранилась атмосфера старой Москвы с добрососедством, где все знают друг друга по именам. В районе Арбата любят селиться современные звезды и деятели искусства. Например, общеизвестно, что квартиры здесь приобретали Ксения Собчак, Иван Ургант, Филипп Киркоров, Дмитрий Дибров и другие». Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, уточняет, что дореволюционные дома составляют большую часть жилого фонда этого района. Рынок новостроек представлен лишь единичными объектами.

Арбат ценится за историю, историческую застройку, развитую инфраструктуру и за сложившуюся ауру. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, добавляет: «Район уникален тем, что может привлечь внимание людей с кардинально различными представлениями о комфортной городской квартире, разным образом жизни, противоположными привычками, разного возраста». Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, акцентирует внимание на том, что, в отличие от Патриарших прудов, района для тусовок, Арбат — район для интеллектуалов, людей, которые ориентированы на культурное наследие. И необязательно это люди творческих профессий — человек может быть бизнесменом, но увлекаться живописью, знать толк в искусстве. В районе Арбата много театров, кинотеатров, кафе, ресторанов, но есть дефицит в магазинах повседневного спроса и детских учреждениях.

Цена любви

Среди покупателей все же больше ценятся арбатские переулки, а не сам Арбат, на котором шумно. Квартиры именно на Арбате покупают в основном приезжие, не так долго живущие в Москве. Татьяна Долякова отмечает, что квартиры на самом Арбате дешевле жилья в переулках на 12,5 %, что в цифрах выглядит как 382 547 рублей за 1 м2. Эксперт также отмечает, что цены вторичного рынка здесь ниже первичного, так как далеко не все квартиры элитные: «Средняя цена на Арбате составляет 923 936 рублей за 1 м2, на Патриарших прудах или Остоженке — 1 309 146 рублей. Район Арбат по уровню цен недвижимости в Москве занимает шестое место».

В основном в районе Арбата продаются квартиры по цене от 100 до 200 млн рублей. Если говорить о рынке новостроек, то, как сообщает Мария Ряховская, директор по новостройкам PENNY LANE REALTY, минимальная цена за 1 м2 сейчас в апарт-комплексе «Звезды Арбата» — 767 061 рубль. И, как ни парадоксально, в этом же комплексе продаются лоты с максимальной стоимостью 1 м2 по цене 2 200 000 рублей. Также обращает на себя внимание еще одна элитная новостройка — ЖК «Театральный дом». Но данный комплекс еще строится.

Анатолий Довгань, директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России, делится следующими цифрами: «На первичном рынке предлагается к продаже порядка 240 элитных апартаментов и квартир — в общей сложности это 36,4 тысячи м2. Преимущественно в реализации находятся квартиры и апартаменты в клубных домах».

Если же кругозор сузить до новостроек исключительно одноименной улицы, то Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», называет Turandot Residences (Арбат, 24–26). Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что квартиры старого вторичного фонда Арбата далеки от привычного понимания старой «вторички». Дело в том, что в районе Арбата располагаются МИД, Министерство обороны, Минэкономразвития, следовательно, много ведомственных домов для высокопоставленных служащих соответствующих министерств. А квартиры в этих домах отличаются большой площадью, удобными планировками, наличием более чем одного санузла, просторной кухней.

Генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев рассказывает, что на самой улице Арбат на вторичном рынке в продаже находится 31 квартира общей площадью 3200 м2. 45 % предложения — это трехкомнатные квартиры площадью от 62 м2 до 130 м2. Примерно по 20 % приходится на двух- и четырехкомнатные квартиры.

Арендный рынок, безусловно, также развит. Александр Шибаев сообщает, что экспонируется 100 квартир, в основном это квартиры в дореволюционных домах. Средняя ставка аренды в январе 2017 года была следующей: однокомнатная квартира — 78 тысяч рублей в месяц, двухкомнатная — 127 тысяч рублей в месяц, трехкомнатная — 198 тысяч рублей в месяц, многокомнатная — 370 тысяч рублей в месяц.

Владимир Ламин, управляющий партнер АН SPENCER ESTATE, напоминает, что у Арбата есть и свои минусы, которые нередко заставляют клиентов отказаться от идеи иметь собственное жилье именно в этой локации. Это высокая стоимость квадратного метра, которая объясняется не только местом, но ограниченностью предложения. Кроме этого, к минусам уверенно можно отнести состояние инженерных систем и инфраструктуры. «Самые большие сложности возникают с парковкой. Старые дома не предусматривают подземный паркинг, за пределами дома оставить машину тоже практически негде, поэтому приходится довольствоваться только придомовой территорией, которой всегда мало, учитывая количество автомобилей на семью в элитном сегменте», — сообщает Ламин.

Доходное место

Если для жителей привлекательность Арбата для всех гостей столицы является дискомфортной особенностью, то для ретейла это манна небесная. Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ретейл Colliers International, отмечает, что для арендаторов высокий пешеходный поток из жителей и гостей столицы является достоинством: «Среди операторов, которые занимают помещения на Арбате, преобладают общепит (36 % от общего количества) и магазины сувенирной продукции (16 %). Большой туристический поток дает возможность ресторанам заявить о себе, открыв новые заведения с интересной концепцией». Именно так произошло с американской бургерной Shake Shack и фан-кафе Спанч Боба «Красти Краб». К интересным местам можно отнести также Zinger Grill и Chicken Run. Эксперт отмечает, что арбатский общепит демонстрировал высокую заполняемость арендаторами на протяжении всего 2016 года. Уровень вакансии на конец прошлого года составил лишь 2 %.

А Игорь Добровольский, программный директор агентства стратегического развития «Центр», добавляет, что выгодны в этом месте также гостиничные услуги и офисные помещения. Екатерина Подлесных сообщает, что минимальная арендная ставка в прошлом году здесь была 66 тысяч рублей за 1 м2 в год, максимальная — 120 тысяч. Самыми ликвидными являются помещения до 200 м2. Наиболее востребованы лоты с витринными окнами на первых этажах зданий.

Что касается предложения, то Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», приводит следующие данные: «Объем предложения по аренде помещений на улице Арбат составляет порядка 33 объектов, из которых 27 — офисы, 6 — площади формата стрит-ретейл. А поиск клиента в силу высокой арендной ставки может занимать от двух месяцев до полугода».

Таким образом, Арбат со своим налетом интеллигентности и старины весьма высоко ценится на московском рынке недвижимости.

 


Лайфхак от «Метриум Групп»: Как вычислить риелтора-мошенника

Риелторский бизнес всегда привлекал внимание мошенников. С падением спроса на вторичном рынке жилья высокие дисконты от собственников стали вызывать все меньшие сомнения у клиентов. Этим сейчас активно и пользуются аферисты, играя на стремлении наших граждан сэкономить. Поэтому сегодня как никогда велик шанс нарваться на мошенника, потеряв деньги и квадратные метры. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали о том, какие признаки выдают риелтора-мошенника, и у кого есть наибольший шанс стать их жертвой.

1. Подозрительно низкая комиссия/ отсутствие комиссии.

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 гг. размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного выше. И даже не узнаете об этом.

Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить: Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок. За свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта.

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», продажа квартиры через подставных лиц. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает мошеннику задачу. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить: При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

3. Недееспособные продавцы.

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру (разным людям) и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить: При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть, что скрывать. В том случае когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора.

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и пр. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие с целью дальнейшего манипулирования вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они «поймались на удочку».

Как предотвратить: Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

5. «Ошибка» в адресе.

Афера заключается в следующем. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например, у метро или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить: Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

«Выбор риелтора – непростая задача, ведь сделки с недвижимостью проходят в нашей жизни раз в несколько лет, а то и десятилетий, – отмечает Илья Менжунов. – Неудивительно, что, решив продать или купить жилье, мы сталкивается с проблемой выбора специалиста среди тысяч агентов, предлагающих решить жилищный вопрос «быстро и выгодно». На мой взгляд, один из самых надежных способов найти своего брокера, который на время станет вашим советчиком/юристом/психологом, воспользоваться «сарафанным радио». Обратитесь к знакомым, напишите в социальные сети. Уверена, что среди ваших друзей есть те, кто порекомендует наверняка надежного и проверенного специалиста. Несмотря на то, что мы живем в веке развития информационных технологий, порой такой «дедовский» способ поиска риелтора оказывается намного проще. Ведь, как показывает практика, лучшие брокеры не ищут себе клиентов. Клиенты сами их находят».

«Проблема мошенничества на рынке недвижимости связана, прежде всего, с отсутствием лицензирования риелторской деятельности, – делится Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Работа многочисленных агентств и частных брокеров регулируется разве что конъюнктурой рынка. Никаких единых требований, которые могли бы отсеять часть недобросовестных и просто бесполезных игроков отрасли, к сожалению, нет. Однако куда более серьезную проблему представляют безалаберные граждане, которые в погоне за копеечной экономией сами добровольно идут в ловушку мошенников, отказываясь работать с профессионалами. Самое интересно, что это не всегда представители творческих профессий или далекие от недвижимости люди, а, к примеру, самоуверенные «успешные» выпускники престижных вузов, которые на деле оказались несостоятельными в таком, как им казалось, простом деле, как покупка квартиры».


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика