Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Сделка: оплата через ячейку или счет в банке. Чем грозит отмена наличных покупателям и продавцам? Причины нелюбви к «виртуальным» средствам: налоги, комиссия, психология

С подобными предложениями государственные чиновники и банкиры выступали и раньше. Интерес первых совершенно очевиден – налоги, последних, как мы понимаем, привлекают перспективы огромного расширения клиентуры. «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться с вопросом, как подобные меры могут сказаться на рынке недвижимости.

Регионалы еще, «юрики» уже

Для начала мы решили напомнить, как проходят расчеты сегодня. Обычно деньги передаются от продавца покупателю с помощью депозитной банковской ячейки с ограничением доступа: туда закладываются наличные, которые продавец может потом забрать, только предъявив заверенный в Росреестре экземпляр договора купли-продажи квартиры.

 «Я думаю, что так проходит 99% сделок, - выражает это мнение Вадим Ламин, управляющий партнер агентства SPENCER ESTATE. – Исключением могут являться случаи, когда используются жилищные субсидии, воинские сертификаты и прочие «заменители» денег».

Впрочем, это справедливо применительно к московскому вторичному рынку. В провинции, свидетельствует Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», иначе: там в ходу прямая передача денег из рук в руки. Так поступают практически по всей России – кроме еще Санкт-Петербурга. Эксперт совершенно справедливо называет подобный способ «пещерным» и подвергает его беспощадной критике.

Но помимо вторичного рынка, где рассчитываются наличными, есть еще и первичный – то есть продажа новостроек, где продавцами выступают юридические лица. Надобно отметить, что раньше и они любили проводить сделки наличными – правда, не всю сумму, а часть ее. Характерная картинка 10-12-летней давности: покупателю говорят, что желаемая квартира стоит, например, $50 тыс. (да-да, были такие цены!), но из них $30 тыс. надо заплатить через кассу с оформлением всех положенных документов, а еще $20 тыс. – через ячейку без каких-либо «следов». Но потом подобную практику прикрыли – было, в частности, довольно шумное дело об уклонении от уплаты налогов крупной риелторской компанией. И сегодня на первичном рынке царит вожделенное Минфином благочиние. «Расчеты с юридическими лицами и в сделках на первичном рынке производятся по безналичному расчету», - отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.


«Безналичная ячейка»
Альтернативный налу вид расчетов
 банки придумали давно – называется он безотзывным аккредитивом. «В день подписания договора покупатель открывает в банке аккредитив в пользу продавца, - объясняет суть этой технологии Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Взнос на аккредитивможет осуществляться как безналичным переводом, так и путем внесения наличных средств. Деньги хранятся до государственной регистрации сделки, а после этого зачисляются банком на счет застройщика».

Как видим, по сути это та же депозитная ячейка с ограничением доступа, только для безналичных средств. Это мнение подтвердили и наши консультанты. «Безотзывный аккредитив – это, по сути, и есть банковская ячейка, только в безналичной форме», - подтверждаетМихаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

Однако, как мы помним, доля желающих воспользоваться такой формой расчетов составляет единицы процентов. И мы сейчас поймем, почему.


Резоны: налоговые…
Главная причина, разумеется, налоговая. Это ведь только для главы Минфина «повышение собираемости налогов» является благом – а участники сделок находятся тут по другую сторону баррикады. Собирать будут с них.

Основную массу сторонников наличных расчетов, разумеется, составляют продавцы, владевшие реализуемой квартирой менее трех лет, поскольку именно они, согласно Налоговому кодексу РФ, должны платить налог на доходы физических лиц. Если продавец владел квартирой больше трех лет, он от этой обязанности освобождается. Свободным от налога будет и продавец, который владел квартирой менее трех лет, но при этом она стоила меньше одного миллиона рублей (ст. 220 НК РФ).

«Цена в договоре зачастую не соответствует реальной стоимости квартиры, - кратко комментирует Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Расчеты наличными позволяют это несоответствие скрыть».


…хотят «пошшупать»…
Отмечали наши эксперты и соображения сугубо психологические. Квартира – вещь дорогая (у многих людей – вообще самое дорогостоящее, что имеется), продавать ее страшно. Хочется убедиться, что получаемые за нее деньги – «всамделишные». «Когда продавец сам лично подержал эти новенькие купюры в руках, сам отнес их в сейф, закрыл ключом – ему на душе как-то спокойнее, - раскрывает этот резон
 Ирина Владыкина, начальник отдела заключения сделок, управления,  предоставления и обслуживания кредитов ОАО «Флексинвест Банк». – Ситуация, когда деньги находятся на каком-то «заоблачном» счете, кажется опасной».


…и условия банков
Следует отметить и еще одно: банки сами изрядно «постарались», чтобы граждане не очень им доверяли. Череда «падений» и банкротств, случившихся в последние 20 лет, вряд ли добавила доверия банковской системе. Есть, правда, система
 страхования вкладов – но она покрывает только 700 тыс. руб. Это нормально для обычных депозитов небогатых вкладчиков, но по меркам сделок с недвижимостью данная сумма, отмечает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), совершенно мизерная. «Не далее чем две недели назад, - продолжает эксперт, - ваш покорный слуга в одном из отделений крупнейшего банка страны наблюдал буквально паломничество: у клиентов этой уважаемой организации с пластиковых карточек как всегда неизвестные злоумышленники похитили всю наличность. После принятия заявлений им объявили, что разбирательство займет месяц. Интересно, продолжится ли их сотрудничество в дальнейшем?»

Идем дальше. Цена. Говоря о безотзывном аккредитиве, банкиры используют аккуратные формулировки вроде «стоимость данной услуги сопоставима со стоимостью аренды ячейки». Но вот другие участники рынка так не считают. «Например, я продавец квартиры, получивший за нее 15 млн руб., - говорит Вадим Ламин. – Деньги за нее я буду получать пять дней (не более 3 млн в день) и выплачу комиссию банку в размере 427 тыс. 500 руб… Правда, министр обещает нам, что, «если оборот существенно увеличится, то и процент упадет». Но в это верится с трудом, что-то ничего не падает у нас в финансовой сфере».


«Почернеет» или нет?
Мнения о том, чем обернется для рынка недвижимости
 новация по принудительному загону в безнал, разделились. Некоторые эксперты посчитали, что она мощным ударом загонит продавцов и покупателей «в тень». Примерно как с пресловутым миллионом: в договоре пишут 990 тыс. руб., а остальное передают из рук в руки. «На первых порах, скорее всего, так и будет, - выражает это мнениеЭмма Пономарева, заместитель директора департамента розничных операций Инвестторгбанка. – Пока государство не сделает так, что заплатить налоги будет выгоднее, чем не заплатить их, люди, как это ни печально, будут стараться избегать их оплаты». «Кому надо скрыть реальную сумму сделки, тому ничего не помешает часть провести безналом, а часть передать в конверте», - соглашается Аркадий Власенко, генеральный директор агентства «Мегаполис-Сервис» (г. Железнодорожный).

Но были и соображения, сводящиеся к тому, что не стоит драматизировать: вон первичный рынок уже перевели на безнал, и ничего. «Сегодня люди все активнее используют безналичные банковские операции: например, постоянно растет популярность «пластика», - говорит Валерий Кретов, заместитель директора департамента развития бизнеса ОАО «Банк «Западный». – И ухода «в тень» всего рынка, по-моему, ожидать не стоит. Люди больше склонны действовать в рамках закона и проводить через банк реальные суммы, нежели подвергать себя финансовому риску».


Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Предложение, озвученное Антоном Силуановым, скорее всего, так и останется предложением. Дело не только в его несправедливости (не очень красиво облагать граждан дополнительным «налогом» в виде обязательных платежей банкам за перевод средств), но и в том, что в России пока нет необходимой
 инфраструктуры. Даже в Москве иной раз не найдешь банкомат (один завис, в другом деньги кончились), а что уж говорить о регионах? Теперь представим себе, что рабочим какого-нибудь крупного завода принудительно раздали карточки, а потом их банк обанкротился или зарплату украли злобные хакеры. Чем все это закончится – в социальном смысле?

Так что поговорят и забудут – лет на пять минимум. А прививать гражданам навыки безналичных расчетов, конечно, нужно. Но не «силовыми» и запретительными методами, а делая так, чтобы передавать деньги таким способом было удобно, выгодно и безопасно. Но этот процесс тоже требует времени и терпения.


Мнения экспертов:

Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ»:
Банковская ячейка, на мой взгляд, наиболее цивилизованная форма на нашем рынке, поскольку она является абсолютно прозрачной и законной формой расчета. Не вижу юридических противоречий в существующей схеме. Схемы с использованием
 банковской ячейкиотработаны. Стимулирование безналичного расчета – это скорее не ограничительная мера, а некая альтернатива.


Елена Жданова, адвокат адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья»:
Введение данных идей в жизнь, на мой взгляд, есть прямое нарушение прав человека. Одно дело – ограничения для юридических лиц, целью которых является извлечение прибыли. А другое – физические лица, которые покупают или продают свою первую-вторую квартиру.

Мое мнение можно выразить латинским изречением In maxima potentia minima licentia – чем сильнее власть, тем меньше свободы. Поэтому создания соответствующих нормативов я не исключаю. Другое дело, если вы спросите, улучшит ли это ситуацию в борьбе с теневой экономикой – я отвечу: нет!


Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Если власти от слов перейдут к делу, выиграют от этого прежде всего банки. Известно, что они взимают
 комиссию за транзакции при расчете «пластиком» и при осуществлении переводов. Плательщик таких комиссий, как правило, - продавец. Процент при оплате картой, например, составляет от 2 до 4% и в сегменте FMCG, где торговая наценка продавца очень велика, а размеры транзакций несопоставимы с недвижимостью, эти суммы просто незаметны. Но, скажем, в сфере автомобильных продаж, где маржа дилеров находится как раз в диапазоне от 2 до 5%, комиссия при оплате картой ложится на плечи покупателя – продавцу невыгодно отдавать свою разницу банку. Логично предположить, что вряд ли в ближайшее время можно будет запросто купить квартиру в Москве, прокатав «пластик» в офисе продавца. Но если бы это стало возможно, комиссия за транзакцию закладывалась бы в стоимость недвижимости, а значит, пострадал бы покупатель. Наконец, агентства недвижимости, выкупающие квартиры для реализации, потеряли бы мотивацию: по аналогии с автомобильными продажами они работают на небольших процентах от сделок.

Однако, как бы то ни было, если идея будет реализована, общество сделает огромный шаг в сторону цивилизованных стран мира, где граждане несут ответственность перед государством за свое экономические и финансовое поведение.


Наталья Борзова, заместитель генерального директора по работе с кредитными организациями компании «ФинЭкспертиза»:
Возможность введения законодательного требования о повсеместной выплате зарплат путем перечисления на банковские карты пока представляется весьма сомнительной. Как это будет организовано в российской деревне? Или произойдет некое разделение на «продвинутые» и «непродвинутые» районы страны?

Что касается совершения сделок на рынке недвижимости, существуют разные варианты осуществления платежа, и наличные в банковской ячейке вполне себе юридически легитимны. Волнует другое – действительно ли расчеты наличными средствами являются причиной непоступления денег в бюджет? Не думаю. Просто бизнес-идея о необходимости введения универсальной электронной карты должна быть чем-то подкреплена и аргументирована.

Сомнений в том, что расчеты безналом хороши, нет, но людям нужно дать возможность выбирать способ оплаты, который им был бы удобен, а не принуждать к чему-то, лишая возможности сделать иначе.


Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed:
Лично мне непонятно: как могут запретить двум физическим лицам рассчитываться тем образом, каким они хотят? Это ограничение прав и свободы людей. Какая разница государству, с чем я пришла в
 магазин? Возможно, у юридических лиц путем лимитов этот вариант и прошел бы... А вот перевод на безнал между физическими лицами неправомерно даже обсуждать.

Мне не совсем понятно, зачем это делается. Возможно, цель этого мероприятия – вытащить личные сбережения граждан, которые находятся в мешках. Чтобы они проходили через банки, и на этом зарабатывать.


Ирина Градович, заместитель директора департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка:
Альтернативой использования банковского сейфа для осуществления расчетов при проведении ипотечной сделки является безотзывной покрытый аккредитив. В рамках
 ипотечного кредитования обычно эмитентом и исполняющим банком является кредитор. Условия исполнения аккредитива, так же как и раскрытия банковского сейфа, устанавливаются банком для отслеживания целевого использования кредитных средств, кроме того, клиенты по желанию могут включить свои условия, это обычно применяется в сложных сделках. Аккредитив по сравнению с банковским сейфом - менее рисковый способ проведения расчетов. Это достигается за счет того, что денежные средства хранятся в безналичной форме, условия исполнения не могут быть изменены в одностороннем порядке. Еще одним преимуществом аккредитива является то, что при использовании аккредитивной формы расчетов клиент не тратит дополнительно средства на пересчет и упаковку денежных средств, а при получении денежных средств со счета у него не могут возникнуть сомнения, что деньги хранятся не в той сумме, которую ранее заложили, как это бывает при использовании банковского сейфа. Использование аккредитива наряду с банковским сейфом - не очень распространенная форма расчетов, с ее использованием проходят 5-10 % ипотечных сделок.

 

 


Вторичный рынок: как выгодно продать квартиру

Большинство квартир, которые выставляются на продажу в Москве и в Подмосковье - не новые. История многих домов растягивается на десятилетия, поэтому качество жилья очень разное: в одних квартирах нужно просто сделать уборку, и они будут выглядеть, как в глянцевых журналах. Другие нуждаются в косметическом ремонте, третьи - в капитальном. Стоит ли ремонтом заниматься перед продажей, и какими работами пренебрегать не следует «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов рынка недвижимости.

Продаем квартиру на «вторичке»
Начнем с того, что специальных рекомендаций, как подготовить квартиру к продаже не существует. «Никто не пользуется шаблонами», - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Но у риелторов есть наработанный опыт продаж и показов, используя который они все же могут посоветовать кое-что дельное. Главное, на что они обратили внимание – в квартире нужно провести предпродажную подготовку. Как сформулировала Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», «предпродажная подготовка квартиры – это действия, направленные на повышение привлекательности объекта для покупателей».
 
Первая мысль, которая приходит в голову – сделать в квартире легкий косметический ремонт. Он освежит жилье, отчего оно предстанет перед покупателем в выигрышном свете. «Если жилье и без ремонта выглядит чистым и ухоженным, сантехника и проводка находятся в удовлетворительном состоянии, то делать ремонт просто нецелесообразно, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Выбранная отделка может не устроить будущего покупателя, а продавец потеряет и время, и деньги». Если квартира требует более серьезных преобразований, то поверхностный ремонт вряд ли поможет. «Мало кого устраивает легкая косметика, когда без ремонта старых коммуникаций, замены труб и батарей просто наклеены новые дешевые обои», - соглашается Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. Впрочем, бывают ситуации, когда без ремонта не обойтись. Но об этом мы поговорим чуть ниже.
 
Капитальный же ремонт жилья перед продажей в большинстве случаев не входит в планы продавца. Это и дорого, и отнимает массу времени. Да и риелторы не советуют продавцу связываться с такими работами, в противном случае сделка отодвинется на неопределенный срок.
 
При предпродажной подготовке нужно привести квартиру в порядок. По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», вне зависимости от класса к которой относится недвижимость, квартира должна быть чистой, поэтому перед показами нужно провести генеральную уборку. Если квартира жилая, а на вторичном рынке таких большинство, важно соблюсти золотую середину в интерьере – квартира аскетичного и необжитого вида отталкивает, равно, как и если она слишком заставлена.
 
Лилия Рыбак начальник отдела рекламы Департамента маркетинга МИАН, советует перед продажей, если есть такая возможность, вывезти из квартиры мебель (хотя бы крупногабаритную), проверить работу сантехники, вымыть окна и снять шторы. «В результате квартира будет выглядеть просторнее и светлее, что позволит создать благоприятное впечатление у потенциального покупателя», - рекомендует эксперт.
 
Чтобы квартира продавалась быстрее, она должна вызывать у человека положительные эмоции. Александр Зиминский (Penny Lane Realty) обратил внимание на то, что всегда хорошо выглядит квартира, залитая солнечным светом. Однако при естественном освещении становятся видны все строительные и ремонтные «огрехи» - трещинки на стенах и потолке, отошедший плинтус и т.д. Поэтому, если показы будут проходить в дневное время, необходимо заблаговременно устранить все мелкие недоделки.
 
Второй по важности фактор – воздействие на обоняние. Неприятные запахи отбивают желание не то, чтобы купить, а просто зайти в такую квартиру. Совершенно недопустимы кухонные запахи – капусты или жареной картошки, запах старых вещей из бабушкиного шкафа, нафталина. Большинство психологов сходятся во мнении, что всегда благоприятно на клиента действует запах дорогого свежесваренного кофе, ванили и корицы, аромат живых цветов или апельсинового масла в арома-лампе. Поэтому советуют перед показами использовать проверенные приемы. Но с другими ароматическими средствами рекомендуют лучше все-таки не экспериментировать. Во-первых, как всем известно, на вкус и цвет товарища нет, а во-вторых, у клиента может быть банальная аллергия на запах.
 
Помочь продаже квартиры может со вкусом подобранный текстиль – красивые мягкие пледы, пушистые накидки на креслах делают любую квартиру теплее и уютнее. Особенно это влияние заметно, если показы идут осенью или зимой и за окном идет дождь или колючий снег.
 
Слушать обо всех достоинствах квартиры клиенту, безусловно, будет приятнее за чашкой свежесваренного кофе. «Если у вас есть десять минут для приготовления ароматного напитка, то лучше не пренебрегать этим», - советует Александр Зиминский (Penny Lane Realty).
 
Маркетинговый ход и его отсутствие
Предпродажная подготовка квартиры для многих продавцов - это маркетинговый ход, который влияет на исход сделки. «Запущенные квартиры сейчас продаются дольше, чем с ремонтом», - подтверждает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риелторской компании «Русский дом недвижимости». Для многих квартир, которые попадают на рынок, требуются чисто косметические действия: убрать рваные обои, большие трещины или протечки на полотке и т.д. «Но даже эти элементарные вещи большинство продавцов ленятся делать, - говорит Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риелторов Москвы. - В итоге, квартиру, которую можно было продать за два месяца, продают по полгода».
 
Вероника Панкова («Пенаты») рассказала историю из практики: однажды ее коллега девять месяцев продавал квартиру и никак не мог найти покупателя, хотя цена была дешевле аналогичных вариантов. Когда в отчаяние он обратился к ней за советом, то риелтор решила на месте выяснить, в чем проблема. Она приехала к нему, и увидела на кухне огромное пятно с песенью - следствие залива квартиры. «Я порекомендовала снять квартиру с продажи, сделать ремонт на кухне и потом поднять цену до среднерыночной». После небольшого ремонта квартира была продана в течение двух недель.
 
Хотя есть и другие примеры, которые доказывают, что единого рецепта не существует. Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) рассказал, как в одном из самых обычных домов в Замоскворечье продавались две однокомнатные квартиры, расположенные одна ровно над другой. Однако, та, что этажом ниже, была выставлена за 7,1 млн рублей, а та, что выше, за 6,5 млн. «Десятипроцентная разница в цене была вызвана несколько лучшим состоянием нижнего объекта», - объясняет эксперт. Но покупатель, которого заинтересовали оба варианта, намеревался сделать в квартире перепланировку и убрать стену между кухней и комнатой, превратив ее в студию, совсем не был заинтересован в лучшем состоянии квартиры. Ведь ему все равно надо было проводить «грязные» работы по демонтажу перегородок, поэтому он выбрал квартиру в худшем состоянии, но более дешевую.
 
«На практике большинство покупателей желают приобрести недорогой вариант, но в приемлемом состоянии, где можно прожить год-два и затем сделать ремонт под себя», - подтверждает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». И главная причина здесь – деньги.
 
Вложив свои средства в ремонт квартиры, хозяин хочет получить больше денег. По оценке Вадима Ламина (SPENCER) отремонтированные квартиры продаются на 10-15% дороже. Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») считает, что цена может вырасти на все 20-30%. Впрочем, у Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», есть своя версия. Он сделал вывод, что в большом количестве случаев наличие косметического ремонта не позволяет продать квартиру дороже. По его словам, дело в том, что любой ремонт, кроме выполненного в объеме «под чистовую», в первую очередь позитивно влияет не на цену квартиры, а на ее ликвидность. И удастся ли конвертировать это повышение ликвидности в конкретные денежные знаки – вопрос, который всегда решается в зависимости от рыночной ситуации и конкретных обстоятельств продажи.
 
Но есть другая сторона – затраты на ремонт. «Если вам предлагают сделать ремонт и еще рекомендуют знакомую ремонтную бригаду, насторожитесь и узнайте мнение еще одного специалиста», - советует Вероника Панкова («Пенаты»).
 
Особенно большие потери могут постичь тех продавцов, которые для того, чтобы повысить привлекательность квартиры, принимают решение сделать дорогой ремонт. «Евроремонт не окупает себя, так как никто не будет переплачивать 1 млн. рублей и более – это средняя цена за хороший ремонт однокомнатной и-двухкомнатной квартиры», - убеждена Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Как подтвердил Илья Шкоп (ГМР), редко удается «отбить» весь ремонт при продаже. В зависимости от его «свежести» обычно возвращается от 30 до 60% вложенных в ремонт денег. «Относительно квартир в экономклассе нужно помнить, что чистую отремонтированную квартиру купят быстрее и чуть дороже, но вряд ли вы вернете время и деньги, потраченные на этот ремонт», - подчеркивает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне».
 
Новостройки for sale
В настоящее время на вторичном рынке также широко представлены квартиры в новостройках. Речь идет об уже сданных домах, но которые находятся на этапе заселения. Большинство квартир приобреталось с черновой отделкой и со свободной планировкой. В такой квартире жить невозможно, а чтобы довести до готового состояния потребуется много времени и денег.
 
Большинство продавцов не делают ремонт перед продажей, хотя покупатели не отказались бы приобрести жилье с отделкой. Особенно заинтересованы в таких вариантах покупатели жилья экономкласса. У них нет намерений сносить уже возведенные стены и менять проект, так как нет лишних денег. По словам Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), хороший спрос есть на квартиры в домах, возводимых компанией «Ведис». Эксперт рассказала, что, например, в ЖК «Нахимово» покупатель имел возможность, дополнительно оплатив 5,2 тыс. рублей за кв. м., выбрать один из предложенных вариантов отделки – «Европейский», «Византийский», «Английский» или «Скандинавский». На фоне других вариантов в новостройках такие квартиры имеют серьезное конкурентное преимущество и продаются быстро и по хорошим ценам.
 
«В сегментах «бизнес» и класса «де-люкс» перепланировка производится в подавляющем большинстве случаев», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»), - как следствие покупатели не стремятся купить квартиру «скроенную» на вкус продавца.
 
Действия на удачу
Большинство экспертов считает, что продавать квартиры, где сделан ремонт новостройка малоэффективно, так как неизвестно, понравится ли она покупателю. «Делая ремонт, вы всегда увеличиваете свои риски, так как тратите деньги сейчас, не имея 100% гарантии вернуть их и получить прибыль», говорит Вадим Рубцов, ведущий специалист отдела новостроек «Риелторской компании «Русский дом недвижимости». – И чем более высокая категория дома, тем больше риск».
 
Впрочем, на рынке встречаются примеры, когда риск оказывается оправданным и продавцу квартиры удается заработать и на ремонте. Вадим Рубцов рассказал, что в одном из домов бизнес-класса были проблемы с приемкой на баланс эксплуатирующей организацией, из-за чего людям не выдавали ключи. Но покупателю одной из квартир удалось договориться со строительной организацией и он начал делать ремонт, так как планировал выставить квартиру на продажу. На тот момент, когда все проблемы были решены и люди начинали ремонт, предприимчивый хозяин квартиры его уже заканчивал. Так как отремонтированная квартира была одна в данном доме, на нее быстро нашелся покупатель, который с лихвой оплатил все расходы.
 
Другой успешный пример – удачное планировочное решение. Застройщик предлагал двухкомнатные квартиры 80-100 кв.м., трехкомнатные от 120 кв.м. Владелец перепланировал двухкомнатную квартиру 86 кв.м, получив кухню - гостиную и две полноценные спальни. Эта квартира хорошо продалась как трехкомнатная, так как аналогичных предложений на тот момент в этом доме не было. «В любом случае, если рассматривать ремонт квартир перед продажей как бизнес, продавец должен иметь хорошие знания в этой области», - говорит эксперт.
 
Лилия Рыбак (МИАН) также признает, что затраты на отделку и ремонт новостройки могут быть значительными, а их окупаемость не всегда можно спрогнозировать. Поэтому считает, что ремонт нужно делать в квартире тогда когда у продавца квартиры есть возможность выполнить его по ценам значительно ниже рыночных.
 
Эксперты также отмечают, что успех продаж во многом зависит от цены квартиры. Однако не все покупатели готовы даже за дешево покупать «убитое» жилье. Поэтому элементарная предпродажная подготовка просто необходима. Что же касается ремонта, то здесь палка о двух концах. Есть примеры когда все затраты оказывались оправданными, а есть – наоборот, ведь продавец рискует, и как повернется к нему фортуна, никому не известно. Многое зависит от ситуации на рынке, от спроса, от того, есть ли аналогичные предложения. В любом случае, если вы решились делать ремонт в продаваемой квартире, надо понимать ради чего вы его затеваете.
 

Моя хата с краю

В Подмосковье снимают жилье, скорее, те, кто хочет сэкономить, ведь здесь стоимость найма гораздо ниже, чем в столице. Это хором утверждают риелторы, когда речь заходит о причинах популярности аренды жилья в области. «Для сравнения: если в Москве однокомнатная квартира эконом-класса в среднем стоит 29,4 тыс. рублей в месяц, то в Подмосковье такое жилье сейчас оценивается в 20,2 тыс. рублей в месяц, - приводит конкретные расценки руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева. - В сегменте бизнес-класса цены разняться куда больше: если «однушка» этого класса в столице сдается в среднем за 44,3 тыс. рублей в месяц, то в Подмосковье ее цена составит в среднем 30,8 тыс. рублей в месяц. Как и везде, основными ценообразующими факторами являются месторасположение, транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры. Безусловно, люди хотят жить там, где нет проблем с транспортом, где поблизости есть магазины, поликлиника и отделения банков».

По всем направлениям

Однако, несмотря на то что арендные ставки на подмосковное жилье ниже, для тех, кто работает или учится в Москве, такое преимущество оказывается призрачным. «Учитывая, что до места работы придется добираться на перекладных, порой сменив 3-4 вида транспорта, экономия по итогам месяца может оказаться совсем незаметной и даже со знаком минус, - предупреждает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. - Если рассматривать города, внешняя граница которых проходит по линии МКАД, то здесь уровень арендных ставок уже практически не отличается от соседних московских районов и с точки зрения месторасположения может оказаться предпочтительнее. Например, город Химки порой кажется привлекательнее, чем отделенный спальный район Москвы, потому что имеет более развитую инфраструктуру, альтернативные варианты транспортной доступности, крупные магазины и социальные объекты».

Наибольшим спросом у потенциальных арендаторов, по словам генерального директора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, пользуются города ближайшего Подмосковья: Мытищи, Королев и те же Химки. Спрос на найм жилья в этих городах обусловлен их транспортной доступностью и близким расположением к столице. При этом, по мнению г-жи Жуковой, возможный рост популярности того или иного города можно связать с улучшением транспортной доступности. «Открытие новой станции метро в отдаленном районе, например в Новокосино, может несколько повысить интерес арендаторов, - говорит эксперт. - По крайней мере, можно ожидать, что потенциальные арендаторы начнут включать и этот район в категорию приемлемых. На самом деле клиенты компании, особенно в низком ценовом сегменте, редко рассматривают для себя какой-то конкретный район Москвы или город Подмосковья. Как правило, они задают примерный ареал поиска и ценовой диапазон. На сегодня среди самых популярных подмосковных городов - ближайшие города-спутники с хорошим железнодорожным сообщением: Люберцы, Реутов, Красногорск, Химки, Долгопрудный и Мытищи».

Как отмечают эксперты, для тех, кто снимает жилье в Москве, ВАО и ЮВАО остаются более популярными, чем престижные и дорогие Запад или Юго-Запад. Те же, кто ищет жилье за пределами МКАД, имеют другую мотивацию, а потому на стоимость аренды, особенно в эконом-классе, престижность направления не влияет.

Квартиры на любителя

Студенты, молодые специалисты и москвичи, сдающие свои квартиры и переселяющиеся в область, чтобы получать с них прибыль, - вот, по словам г-на Дзагурова, основная аудитория арендаторов, ориентирующихся на недвижимость за МКАД.

Но все же основная масса лиц, снимающих квартиры в Подмосковье, - приезжие, утверждает управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. «Москвичи предпочитают снимать или московские квартиры вскладчину, или полноценные дачи для проживания с семьей, - настаивает специалист. - В большинстве своем это обусловлено престижем столицы: чем ближе к центру, тем выше социальный статус живущего. Москвичи хранят некий «московский дух», отдаляться от которого в область они не готовы. Так, те, кто продает дорогую недвижимость внутри Садового кольца, перемещаются не дальше МКАД и регулярно рассказывают об эмоциональной привязанности к центру. У приезжих или людей, чье детство прошло за МКАД, такой привязанности нет, они понимают, что электричка зачастую более быстрый и надежный транспорт, чем машина, постоянно стоящая в пробках на автотрассах в ожидании сановных лиц. Тем паче что в последнее время многие города-спутники обзавелись современными жилыми комплексами, не уступающими по качеству московским новостройкам, но значительно выигрывающими в цене. Таким образом, их основной интерес - экономия средств на аренде квартир, сравнимых с московскими».

Впрочем, подмосковным жильем интересуются и те, кто здесь работает, что оказывается очень на руку местным жителям. «Те, кто хочет жить поближе к работе, ищут квартиру в окрестностях офиса, - поясняет г-жа Киселева. - Зная эту особенность, некоторые собственники намеренно завышают цены своих квартир, сдавая их на 10%, а то и 15% выше среднерыночного показателя для конкретного района. Причем, чем выше класс офисного центра, а следовательно, и уровень компаний, имеющих там офис, тем больше будет цена аренды окрестных квартир».

Что касается качества подмосковного жилья, то в основном арендаторов ожидают квартиры в старых панельных домах. Зачастую они не слишком большие по площади, но по отделке иной раз не уступают столичным аналогам. Предложения бизнес-класса преимущественно сосредоточены в новых жилых комплексах, имеющих собственную парковку, огороженную охраняемую территорию и удобную инфраструктуру.

«В целом объем арендного жилья в области оценивается в 5,5 тыс. объектов, что почти на 85% меньше по сравнению с Москвой, - уточняет г-жа Киселева. - Сейчас больше всего в аренду предлагается «двушек», на долю которых приходится чуть больше 40% от общего числа всех квартир, предлагающихся в наем. Около 37% приходится на «однушки». Доля «трешек» в общем объеме предложения составляет всего 19%».

Что почем
Красногорск
Самое бюджетное предложение на сегодня - это однокомнатная квартира по цене 18 тыс. рублей в месяц: 1-й этаж 3-этажного панельного дома, общая площадь 43 кв.м, в хорошем состоянии, с новой мебелью и бытовой техникой.
Самая дорогая однокомнатная квартира предлагается по цене 30 тыс. рублей в месяц: 13-й этаж 17-этажного панельного дома, квартира-студия общей площадью 40 кв.м., с евроремонтом.
Самое дорогое предложение в базе данных на сегодня - это четырехкомнатная квартира по цене 56 тыс. рублей в месяц: 4-й этаж 13-этажного монолитного дома, общей площадью 100 кв.м., с евроремонтом, полным набором бытовой техники, кондиционером.

Реутов
На сегодня представлены только однокомнатные квартиры.
Самое бюджетное предложение на сегодня - это однокомнатная квартира по цене 23 тыс. рублей в месяц: 4-й этаж 9-этажного панельного дома, общей площадью 38 кв.м., с косметическим ремонтом.
Самое дорогое предложение на сегодня - это однокомнатная квартира за 35 тыс. рублей в месяц: 15-й этаж 25-этажного монолитного дома, квартира-студия общей площадью 45 кв.м., с косметическим ремонтом, полным набором бытовой техники.

Люберцы
Самое бюджетное предложение на сегодня - это однокомнатная квартира по цене 25 тыс. рублей в месяц: 4-й этаж 9-этажного кирпичного дома, общей площадью 40 кв. м., в среднем состоянии, с наборной мебелью.
Самое дорогое предложение на сегодня - это двухкомнатная квартира по цене 55 тыс. рублей в месяц: 10-й этаж 10-этажного кирпичного дома, общей площадью 70 кв.м., с евроремонтом, полным набором бытовой техники, двумя санузлами, душевой кабиной с гидромассажем.


ДОХОДНОЕ МЕСТО

Как формируется спрос на арендное жилье? По каким критериям арендаторы выбирают квартиры? Влияет ли на выбор район Москвы, местоположение объекта?

Довольно популярной в народе является пословица: «Не место красит человека, а человек место». В случае с квартирами ситуация выглядит диаметрально противоположной - большую часть ценности квартиры (под ценностью понимается собственно цена, величина арендной ставки, востребованность, комфорт проживающих и т.д.) обуславливает ее географическое положение, то есть именно пресловутое «место».

Пример из настоящего: стоимость двухкомнатной квартиры в новом доме хорошего уровня в Царицыно - около 6 500 000 , квартира такого же уровня внутри Садового кольца - как минимум в два раза дороже.

С другой стороны - в том же Царицыно можно арендовать одно - двухкомнатную квартиру за 23 - 25000 рублей, в то время, как внутри Садового вряд ли можно найти что - то приличное дешевле 50 000 рублей в месяц.

По каким критериям арендаторы выбирают квартиры? Влияет ли на выбор район Москвы, местоположение объекта?

Формирование спроса на арендуемые квартиры зависит от многих факторов, ключевым из которых является состояние экономики  и, как следствие, финансовые возможности потенциальных арендаторов. Кризис 2008 показал, как резко может снизиться спрос, а соответственно, и арендные ставки на квартиры, причем в первую очередь страдает элитный сегмент. Мне кажется, что после кризиса даже самые состоятельные арендаторы снимают квартиры с оглядкой - стало меньше «понтов»!

Но жизнь продолжается, людям надо где - то жить, экономика восстанавливается,  и вот мы уже видим рост ставок аренды в первую очередь на популярные районы.

Пример из настоящего: в июле мы столкнулись с проблемой весьма небольшого выбора на рынке просторных квартир для французских семей с детьми в районе Чистых Прудов. Обычное дело - собственники отдыхают на морях и дачах, а французы уже приехали загодя готовиться к учебному году.

Район Чистые Пруды - весьма востребованы в первую очередь большие квартиры с 3 - 4 спальнями.  Хотя и однушки с двушками здесь тоже в цене.

Какие районы Москвы сегодня наиболее популярны у арендаторов в разных сегментах (в первую очередь, интересует экономичное жилье)?

Как всегда, мгновенно «улетают» маленькие недорогие квартиры в Центре. Арбат, Патриаршие, Тверские, Замоскворечье. Здесь не так комфортно с детьми (за исключением некоторых жилых комплексов), зато взрослые чувствуют себя вполне уютно. Я считаю -  эти районы для родителей с детьми.

Для детей с родителями (почувствуйте разницу!) больше подойдет район Фрунзенской с его парками и стадионами, зеленый Университет, комфортный Юго -Запад. Здесь в чести квартиры большей площади.

Особняком стоят районы, где центром притяжения являются иностранные школы. Спрос на квартиры в Покровском - Глебово, в конце Ленинского.... - в первую очередь на большие квартиры.

Есть моменты, когда арендуемое жилье «привязывается» к работе, многие иностранные менеджеры и не только предпочитают пешие прогулки, что весьма актуально в пробочной Москве.  Поэтому средние по площади, но не по качеству, современные квартиры(100 - 120 кв.м. - они могут это себе позволить) - для одиноких и не совсем менеджеров выше среднего звена -  в Центре - хит сезона.

Каковы, на ваш взгляд, перспективы рынка купли-продажи и аренды? Будут ли расти стоимость жилья и арендные ставки? Пропорционален ли будет рост? Где бы вы посоветовали покупать квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду и получать максимальный доход? Где инвестиции окупятся быстрее?

По поводу перспектив, сейчас много непонятного еще на рынке - все замерли в результате достаточно внезапного решения о расширении Москвы. Поэтому чуть тише прозвучал доклад префекта ЦАО, в котором говорится о прекращении строительства жилья в Центре. Так что все здесь будет, скорее всего, только дорожать.

Совет: небольшая студия в Центре, от 35 квадратных метров при соответствующей «правильной» отделке (можем подсказать, как надо сделать) при разумном управлении (помогаем и в этом!!!) может стать источником пусть небольшого, зато стабильного дохода при минимуме вложений. Расчеты многократно проверены и подтверждены практикой. Не золотые горы, но 8 - 9 %  годовых не выглядят нереальными.

Вадим Ламин

Управляющий партнер

Агентства недвижимости SPENCER


Общежитие бизнес-класса

35-летней Анне Егоровой, специалисту по логистике в крупной компании, надоело тратить на дорогу от метро «Ясенево» до Тверской улицы, где находится офис ее компании, по два часа каждый день. Анна захотела снять квартиру рядом с работой. Оказалось, что платить 100 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру-студию в этом районе ей не по карману. Поговорила со знакомым риэлтором. Он посоветовал снять четырехкомнатную квартиру и искать компаньонов. Так будет дешевле. В одном из сообществ в интернете, посвященных аренде жилья, Анна бросила клич, мол, есть прекрасная квартира, ищу не менее прекрасных соседей. К стандартным требованиям — платежеспособность и чистоплотность — она добавила знание испанского языка и любовь к классической музыке.

«Испанский я изучаю, хорошо бы дома на соседях тренироваться. Оперу очень люблю, у меня постоянно такая музыка дома звучит», — объясняет свои пожелания Егорова. Желающих разделить с Анной жилплощадь оказалось довольно много. Долго выбирала. В результате вместе с Анной поселился 30-летний стилист Эрик, у него, кстати, папа — испанец. А еще семейная пара — эколог Алиса (37 лет) и начальник IT-отдела столичной компании Женя (40 лет). Алиса, между прочим, окончила консерваторию.

«Все чаще в Москве снимают жилье сообща взрослые небедные люди. Жилье они выбирают в центре и не самое дешевое. Появляются элитные коммуналки», — рассказывает «МН» Вадим Ламин, управляющий партнер столичного агентства недвижимости Spencer. По словам Ламина, раньше совместно арендовать недорогие квартиры предпочитали в основном бедные студенты и молодые специалисты. Во время кризиса экономить на аренде жилья пришлось даже людям с доходом значительно выше среднего. «Кризис закончился, а люди продолжают экономить», — говорит Ламин.  Аренда в складчину — это главный тренд рынка недвижимости посткризисного периода.

Самостоятельно кооперироваться для снятия жилья москвичи стали пять-шесть лет назад. Сначала они искали соседей в специальных сообществах в блогосфере и социальных сетях. Сейчас в интернете появилось более десяти сайтов, посвященных этой теме. Они похожи на сайты знакомств. На них пользователи размещают свои фотографии и анкеты с перечнем интересов и вредных привычек. В скором времени появится агентство, которое будет подбирать компаньонов для соаренды квартир на коммерческой основе. «За время существования явления совместной аренды жилья соквартиранты набили себе шишки и поняли, что к выбору соседей нужно подходить тщательно и профессионально, почти как к выбору спутника жизни», — говорит психолог Алексей Болотов, будущий руководитель этого агентства. Он уверен, что его услуги будут востребованы. «Совместная аренда жилья сейчас очень популярна не только у голодной молодежи, которой приходится кооперироваться, чтобы выжить, но и среди профессионалов высокого уровня, озабоченных своей карьерой. Они объединяются, чтобы снимать квартиру ближе к работе. Сначала ими движет необходимость, а потом они нередко входят во вкус. Ведь совместная аренда — это хороший способ расширить свои социальные контакты», — рассказывает Алексей.

Именно так произошло с 34-летним Ильей Степновым. До 2008 года Илья работал заместителем генерального директора в строительной компании. Потом компания разорилась. Оплачивать в одиночку шикарную квартиру на Арбате площадью 150 кв. м ему стало не по карману. На сайте Илья разместил объявление с фотографиями — своими и квартиры. На его предложение откликнулась 27-летняя Светлана, которая недавно развелась с обеспеченным мужем и вынуждена была экономить, а также 30-летний фотограф Артем и его младшая сестра Инна.

«Свои финансовые проблемы я уже решил, но мы так и продолжаем снимать квартиру все вместе. Просто хорошая компания подобралась. Я во время учебы в вузе много работал, не сумел вкусить прелестей студенческой жизни. Восполняю сейчас, у нас что-то вроде общежития бизнес-класса. Тесновато, но весело. Жалко, Светка скоро от нас уедет — опять замуж выходит», — рассказывает Илья. Претендента на освобождающееся место жильцы квартиры на Арбате выбирают очень тщательно. «Кандидат должен понравиться каждому из нас без исключения. Если все согласятся, то мы назначим испытательный срок — три месяца, и только после этого он сможет стать полноправным членом нашей коммуны», — добавляет фотограф Артем.

Артем признается, что родители часто ругают его, мол, взрослый человек не должен жить как герой из известного телесериала «Друзья». Но он поселился на Арбате вовсе не от одиночества. Друзей у фотографа и так хватает, а соседи, даже самые симпатичные, по его мнению, все же ограничивают личную свободу. Квартиру в складчину он снимает исключительно из соображений комфорта. «Выбор таков: либо скромная двушка на «Бабушкинской», либо нескромная трешка с дизайном в стиле модерн, огромная ванная с джакузи и прочими ништяками, но обязательно с соседями. Тогда дешевле аренда выходит», — рассказывает Артем. «Кроме того, это так по-западному», — добавляет он.

материал подготовлен на основе статьи Дарины для Московских новостей


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика