+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Квартиры малой площади

Популярны ли сегодня на рынке квартиры малой площади? С чем это связано? В каких районах чаще всего располагается малогабаритное жилье? Какова стоимость квадратного метра? – если вас интересуют ответы на данные вопросы, читайте далее…

Популярность на рынке квартир малой площади обусловлена, в первую очередь, большей, по сравнению с другими вариантами, доступностью такого жилья. Для одного проживающего или молодой семьи это вполне приемлемый вариант.

Стандарты однушек в разные годы были разными. В столице очень много стандартных однокомнатных квартир в блочных домах площадью 33 кв.м, в кирпичных - площадью 31 кв.м и 35 кв.м.

А 40 метров - это уже большая квартира по меркам однушек. В Москве еще встречаются квартиры площадью 24 – 26 кв.м. в домах сталинской постройки, которые, в основном, предназначались для обслуживающего персонала.

В таких квартирах, как правило, небольшие кухни (5 – 6 кв.м.), в блочных домах часто маленькие ванные комнаты в расчете на сидячую ванну, зато комната здесь 21 кв.м. А вот в кирпичных зданиях при полноценной ванне площадь комнаты всего 18 кв.м.

Многие считают, что малогабаритная квартира – удел Подмосковья, но это вовсе не так.  Популярность небольших квартир на столичном рынке недвижимости существенно выросла, причем рост цен превысил 10%, хорошие, и адекватно оцененные предложения уходят очень быстро. Самое главное, чтобы квартира была рядом с метро и поближе к центру, тогда ее ликвидность по весьма высокой цене обеспечена. Так, например, цены на однокомнатные квартиры в районе Пресни (кроме откровенно удаленных от метро) начинаются от 7000000 рублей и имеют тенденцию к росту.

Объясняется это просто: молодые люди, а именно они покупают чаще всего такие квартиры,  мобильны, хотят быть в гуще событий, быстро перемещаться. В то же время им пока не очень интересны спальные районы, где все-таки более комфортно жить с детьми. К тому же такую однушку очень просто переделать в студию и быть, что называется, «в тренде».

«Малогабаритки» востребованы на современном рынке недвижимости, однако их строительство имеет ряд технологических особенностей ( в доме больше кухонь, санузлов, коммуникаций). И при этом такие квартиры по определению не могут быть дорогими. Разрешить эти противоречия пока не под силу основной части застройщиков, а может быть, и особого желания нет.

Приблизительная цена квадратного метра малогабаритной квартиры на вторичном рынке внутри ТТК в среднем около 200 т.р. за кв.м.

Часто покупатели интересуются, в чем отличие малогабаритной квартиры от квартиры-студии? Надо сказать, что современные студии специальным образом спланированы, имеют, как правило, просторные санузлы, иногда вспомогательные помещения. Однако и правильно переделанные квартиры на вторичке могут быть весьма комфортными.

 

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Услуги риелтора. Зачем они нужны?

Многие покупатели, планирующие совершить ту или иную сделку с недвижимостью, предпочитают совершать ее своими силами, чтобы не платить риелторам комиссионные. Чем они рискуют?

Наверное, нельзя сказать, что многие покупатели стремятся совершить сделку по аренде или покупке недвижимости самостоятельно. Точнее было бы сказать «некоторые». Чтобы понять, много ли людей не прибегают к услугам риэлторов, нужна статистика. А проследить четко количественные показатели достаточно сложно – далеко не все афишируют, как проводят сделку. Конечно, в эконом классе есть люди, которые пытаются что–то сделать самостоятельно, экономят на комиссиях. Риск здесь может быть разным.

При купле – продаже квартиры можно не увидеть нюансов договоров, особенностей конкретных квартир, неточности и ошибки в документах и т.д. К тому же, как правило, риэлторы все делают гораздо быстрее, хотя бы в силу опыта. При аренде они защитят интересы клиента, подсказав, как правильно составить договор, чтобы исключить возможные негативные моменты.

А, впрочем, скупой платит дважды. Приведем небольшой пример. Молодой человек, собственник квартиры, решил сдавать ее сам, «жалко платить комиссию», - как он открыто сказал. Мы, естественно, не работаем бесплатно и после полученной от нас (все-таки бесплатной, хотя это не считается работой) консультации он отправился в «свободное плавание». Через месяц он снова к нам обратился за помощью - работать некогда, множество звонков, с показами несколько раз обманули, приезжают совсем не те люди, кого бы он хотел видеть. Месячную арендную плату потерял, зато не заплатил половину от нее в качестве комиссии. Кто выиграл? Так что лучше не «жадничать», - пусть каждый занимается своим делом, а то в России все специалисты в футболе и в недвижимости.

Разберемся, какие подводные камни могут встречаться в подобных сделках, о которых может знать только специалист?

Подводных камней масса: от неправильно оформленных документов до реальных мошеннических действий. Риэлтор, особенно опытный, поможет сохранить деньги и нервы.

Что же входит в круг обязанностей риелтора?

Круг обязанностей риэлтора в каждой конкретной сделке в принципе определяется Договором возмездного оказания услуг, где четко должно быть прописано, за что он отвечает, его обязанности по Договору. Как это ни банально звучит, – основная обязанность и, если хотите, искусство риэлтора – поиск клиента для проведения сделки.

Что должно отличать по-настоящему квалифицированного специалиста?

Как и в любой другой работе, хороший риелтор должен знать предмет. Многие специалисты кичатся своим опытом, но стоит им при приеме на работу задать вопрос: «Где находится Варсонофьевский переулок?», как пыл «всезнайки», прибывшего на собеседование, утихает. Потому что около 90% опытных риелторов не могут ответить на этот вопрос. Наверное, это мелочь, но знание Москвы необходимо в этой работе. Кроме того, профессионал должен знать юридические основы проведения сделок с недвижимостью. Огромный плюс – это знание иностранных языков, особенно в сегменте элитного жилья. Встречаются агенты, которых любит удача, и объяснить этот феномен невозможно. А вообще, все важно, начиная от опрятного и располагающего внешнего вида, заканчивая умением квалифицированно работать на компьютере.

Насколько участие посредника гарантирует безопасность сделки с жильем?

Все зависит от деловых качеств посредника. Если он мычит и со всем соглашается, то гоните его в шею. Агент должен защищать разумные интересы своего клиента, однако тут тоже важно чувство такта, меры. Важно совершить сделку. Агент должен обладать искусством ведения переговоров. Если говорить о безопасности, то, несомненно, даже лишняя пара глаз не помешает при проверке важных документов, за которыми стоят немалые денежные суммы. Опыт риэлтора, его знания, внимание к деталям, помогут избежать неприятностей.

Как выбрать риелтора, и что должно насторожить в методах его работы?

Конечно, лучше всего пользоваться услугами специалиста, которого вам рекомендовали. Хотя даже у самых квалифицированных и удачливых бывают «проколы». В отношениях с риэлтором должно быть доверие и отсутствие недомолвок, поэтому - все-таки рекомендации, отзывы, может быть, пресса и т.д. Вопросы гонорара должны быть решены с самого начала. Чистоплотность с обеих сторон важна.

Во сколько обойдутся услуги риелтора, и как должен производиться расчет?

При купле-продаже оплата услуг агента чаще всего составляет оговоренный процент от суммы сделки, в зависимости от условий и сложности, это обычно - от 2 до 6%. При сдаче квартиры в аренду стандартная цена - от 50% одной месячной арендной платы. Расчет должен производиться правильно, то есть по Договору возмездного оказания услуг с выставлением Счета и подписанием Акта.


Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Архитектура элитных застроек

Какое место в рейтинге потребительских критериев, важных при выборе жилья элитного класса, занимает архитектура жилищных комплексов? Имеет ли она сегодня значение?

В настоящее время архитектурная составляющая, к сожалению, не имеет большого значения при выборе для основной части покупателей квартир. Для покупателей элитного жилья скорее важно место, общая площадь, наличие инфраструктуры, а уже потом эстетика здания.

Хотя и сегодня бывает, что клиенты ни в коем случае не хотят вселяться в какой-либо дом: внутреннее неприятие все-таки присутствует, и гораздо чаще оно проявляется у особ женского пола.

Создается устойчивое ощущение, что архитектура не оценена сейчас в должной мере. Конечно, творения современных зодчих явно не соперники шедеврам Расстрелли, Кваренги или Щусева. Однако и задача перед ними ставилась другая, да и заказчики сильно отличались.

Тем не менее, проектирование современного ЖК с необходимостью искусно «спрятать» все многочисленные системы жизнеобеспечения, вписаться в часто весьма ограниченную площадь, обеспечить требуемые характеристики жилья, в первую очередь, достаточную инсоляцию и т.д., – весьма сложная задача. И если с ней, зачастую, специалисты справляются, то с «вписыванием» нового дома в сложившуюся историческую среду у нас явная беда. Жутчайшим примером можно назвать пресловутый «Стольник», который, может быть, неплохо смотрелся бы в окружении башен Москва Сити, но совершенно чужероден в переулках Пречистенки.

Да, талантливое архитектурное "решение" поможет вытащить проект, даже не самый удачный по месторасположению и окружению, а плохая архитектура способна загубить проект, который по всем параметрам должен быть "королем рынка", но этого нельзя утверждать категорично. Конечно, когда дом приятен внешне, соответствует эстетическим предпочтениям большинства потенциальных покупателей, к тому же современен, как сейчас говорят: «в тренде», - то это повышает к нему интерес. Но если при этом там неудобные, непродуманные с точки зрения эксплуатации квартиры, то успех вряд ли будет.

Пример (возможно, спорный) - ЖК Фьюжн Парк. Идеальное место, просторная строительная площадка, но весьма сомнительный, на мой взгляд, «не для жизни» проект, с огромными непрактичными окнами, да еще и расположение «окна в окна». Наверное, кому-то нравится, но обилие объявлений о продаже и небольшое число реально проживающих говорят сами за себя.

Как же принимается окончательная архитектурная концепция: чье слово здесь важнее - архитектора или девелопера. Какие критерии имеют решающее значение при выборе архитектурных решений?

Очевидно, что, кто платит, тот и заказывает музыку. Наверно, это ужасно, но в настоящее время очень мало художников, архитекторов, да и вообще людей, кто мог бы принципиально отстаивать свою позицию, работать не только ради денег. Вот и получается, что говорить о господствующих архитектурных стилях в элитной застройке столицы не приходится. Современные «шедевры» вряд ли можно как-то классифицировать. Есть удачные проекты (как классические, так и современные), но общей концепции, даже в пределах одного района, улицы, к сожалению, нет. Может быть, проект Москва Сити будет первым примером единой в стилевом отношении застройки.

Сегодня, набравшийся необходимого опыта, столичный рынок готов к архитектурным экспериментам, вот только в центре жилье строить уже негде. Да и эксперименты все-таки должны проходить и общественную экспертизу, а не только подписываться чиновниками (не будем развивать тему о заинтересованности последних). А то порой мы смотрим с ужасом на нечто уже построенное, только когда убирают забор. У нас остается одна надежда – верить в оставшихся в России энтузиастов, в неравнодушных людей, в талантливых и бескорыстных специалистов – практиков, способных на чудо вне зависимости от бюджета. Хотя в последнее время все определяется деньгами.

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Прямые инвестиции на вторичном рынке элитного жилья

Что выгодно для инвестиций на вторичном элитном рынке Москвы? Имеет ли смысл вкладываться в покупку квартир в сегменте реставрированных особняков и в домах Совмина?

 

Если говорить о вторичном рынке элитного жилья Москвы, то выгода для инвестиций выглядит весьма спорной из-за высокой цены предложения.

За последний год варианты действительно перспективных квартир значительно выросли в цене, причем это касается и качественных совминовских домов. Не надо забывать, для кого они строились, и как было тогда с местом под застройку. То есть, фактически, выбирались лучшие участки, и строилось самое качественное на тот момент жилье.

Так, например, в начале года была успешно продана квартира площадью чуть более 100 квадратных метров в совминовском доме  на Фрунзенской по цене квадратного метра в 14000 евро. То есть покупатель оценил качество дома, исключительность местоположения и пришел к выводу о перспективности объекта. И это действительно так, хотя, конечно, далеко не во всех совминовских домах.

Что касается реставрированных особняков, то как объект вложения средств они весьма неплохи, пользуются устойчивым спросом по достаточно высокой цене у арендаторов, (так квартиры в особняках малой Молчановки, например,  сдаются в аренду практически без простоя, - порой старый арендатор еще не успел забрать вещи, а на пороге уже новый), но уж больно высоки на них цены. У потенциальных инвесторов есть понимание ценности такого рода уникальных объектов, и они ждут только случая.

А интересные варианты появляются, и все они связаны, как правило, с отъездами собственников за границу, расчетами по долгам и т.д.

Я думаю, что вне зависимости от цены, инвесторов привлекают уникальные объекты. Далее идет математика, вариант просчитывается на предмет ценового роста и делается вывод о разумной цене его приобретения, которая, с учетом торга, и предлагается продавцу. С учетом запрета на строительство в центре Москвы, отсутствия площадок и нарастания спроса на такого рода объекты – это очень грамотная политика.

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Зеленая зона только для элиты?

Можно ли считать соседство новостройки с парком или зеленой зоной ее преимуществом? Ценят ли такое соседство покупатели? Бывает ли такое соседство решающим фактором при покупке?

 

Соседство с парками или водоемами является, безусловно, положительным фактором, влияющим на выбор жилья. Семьи с детьми зачастую готовы переезжать в районы с более благополучной экологической обстановкой и видом на парк. И все же первейшими факторами, влияющими на выбор квартиры, будут цена и месторасположение. После этого выбора будущие собственники жилья и начинают обращать внимание на доступность зелени.

В настоящий момент около всех парков в ЦАО выстаиваются ЖК бизнес и премиум класса. В СЗАО строится около 21% домов около парковых зон, в ЗАО – 24%. Большинство домов около парковых зон оцениваются как бизнес или премиум  класс.

Новостройки эконом-класса в Москве около парков не строятся, именно благодаря близости к парку такие дома оцениваются как комфорт-класс. Это, к примеру, ЖК Загорье около Царицинского парка, ЖК Кронштадский около Водного стадиона, ЖК «Чертановский», «Измайловский», «Лосиный Остров» - все они расположены недалеко от парковых зон. В Подмосковье вопрос с поиском недвижимости около лесопарка стоит проще, тут скорее возникают вопросы транспортной доступности от Москвы и инфраструктурных объектов.

Среди самых интересных, на наш взгляд, объектов можно назвать Западное Кунцево и Новую Трехгорку в Одинцовском районе: цены эконом-класса, элитное направление, близость к Москве, экологически чистый район.

Прямой зависимости влияния близости расположения парков на стоимость квартиры нет, однако цены в квартирах с видом на парковую зону в Москве возможно процентов на пять-десять дороже.

Ну, а есть ли какие-нибудь минусы от соседства с зелеными зонами и парками?

Скорее нет. Но почему-то вспоминается, что всяческие маньяки и преступники с удовольствием орудуют в Москве на территории парков («Битцевский маньяк», «Останкинский мучитель»), поэтому при подходе к дому иногда лучше выбирать пути обхода и объезда.

 

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика