+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Архитектура элитных застроек

Какое место в рейтинге потребительских критериев, важных при выборе жилья элитного класса, занимает архитектура жилищных комплексов? Имеет ли она сегодня значение?

В настоящее время архитектурная составляющая, к сожалению, не имеет большого значения при выборе для основной части покупателей квартир. Для покупателей элитного жилья скорее важно место, общая площадь, наличие инфраструктуры, а уже потом эстетика здания.

Хотя и сегодня бывает, что клиенты ни в коем случае не хотят вселяться в какой-либо дом: внутреннее неприятие все-таки присутствует, и гораздо чаще оно проявляется у особ женского пола.

Создается устойчивое ощущение, что архитектура не оценена сейчас в должной мере. Конечно, творения современных зодчих явно не соперники шедеврам Расстрелли, Кваренги или Щусева. Однако и задача перед ними ставилась другая, да и заказчики сильно отличались.

Тем не менее, проектирование современного ЖК с необходимостью искусно «спрятать» все многочисленные системы жизнеобеспечения, вписаться в часто весьма ограниченную площадь, обеспечить требуемые характеристики жилья, в первую очередь, достаточную инсоляцию и т.д., – весьма сложная задача. И если с ней, зачастую, специалисты справляются, то с «вписыванием» нового дома в сложившуюся историческую среду у нас явная беда. Жутчайшим примером можно назвать пресловутый «Стольник», который, может быть, неплохо смотрелся бы в окружении башен Москва Сити, но совершенно чужероден в переулках Пречистенки.

Да, талантливое архитектурное "решение" поможет вытащить проект, даже не самый удачный по месторасположению и окружению, а плохая архитектура способна загубить проект, который по всем параметрам должен быть "королем рынка", но этого нельзя утверждать категорично. Конечно, когда дом приятен внешне, соответствует эстетическим предпочтениям большинства потенциальных покупателей, к тому же современен, как сейчас говорят: «в тренде», - то это повышает к нему интерес. Но если при этом там неудобные, непродуманные с точки зрения эксплуатации квартиры, то успех вряд ли будет.

Пример (возможно, спорный) - ЖК Фьюжн Парк. Идеальное место, просторная строительная площадка, но весьма сомнительный, на мой взгляд, «не для жизни» проект, с огромными непрактичными окнами, да еще и расположение «окна в окна». Наверное, кому-то нравится, но обилие объявлений о продаже и небольшое число реально проживающих говорят сами за себя.

Как же принимается окончательная архитектурная концепция: чье слово здесь важнее - архитектора или девелопера. Какие критерии имеют решающее значение при выборе архитектурных решений?

Очевидно, что, кто платит, тот и заказывает музыку. Наверно, это ужасно, но в настоящее время очень мало художников, архитекторов, да и вообще людей, кто мог бы принципиально отстаивать свою позицию, работать не только ради денег. Вот и получается, что говорить о господствующих архитектурных стилях в элитной застройке столицы не приходится. Современные «шедевры» вряд ли можно как-то классифицировать. Есть удачные проекты (как классические, так и современные), но общей концепции, даже в пределах одного района, улицы, к сожалению, нет. Может быть, проект Москва Сити будет первым примером единой в стилевом отношении застройки.

Сегодня, набравшийся необходимого опыта, столичный рынок готов к архитектурным экспериментам, вот только в центре жилье строить уже негде. Да и эксперименты все-таки должны проходить и общественную экспертизу, а не только подписываться чиновниками (не будем развивать тему о заинтересованности последних). А то порой мы смотрим с ужасом на нечто уже построенное, только когда убирают забор. У нас остается одна надежда – верить в оставшихся в России энтузиастов, в неравнодушных людей, в талантливых и бескорыстных специалистов – практиков, способных на чудо вне зависимости от бюджета. Хотя в последнее время все определяется деньгами.

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Прямые инвестиции на вторичном рынке элитного жилья

Что выгодно для инвестиций на вторичном элитном рынке Москвы? Имеет ли смысл вкладываться в покупку квартир в сегменте реставрированных особняков и в домах Совмина?

 

Если говорить о вторичном рынке элитного жилья Москвы, то выгода для инвестиций выглядит весьма спорной из-за высокой цены предложения.

За последний год варианты действительно перспективных квартир значительно выросли в цене, причем это касается и качественных совминовских домов. Не надо забывать, для кого они строились, и как было тогда с местом под застройку. То есть, фактически, выбирались лучшие участки, и строилось самое качественное на тот момент жилье.

Так, например, в начале года была успешно продана квартира площадью чуть более 100 квадратных метров в совминовском доме  на Фрунзенской по цене квадратного метра в 14000 евро. То есть покупатель оценил качество дома, исключительность местоположения и пришел к выводу о перспективности объекта. И это действительно так, хотя, конечно, далеко не во всех совминовских домах.

Что касается реставрированных особняков, то как объект вложения средств они весьма неплохи, пользуются устойчивым спросом по достаточно высокой цене у арендаторов, (так квартиры в особняках малой Молчановки, например,  сдаются в аренду практически без простоя, - порой старый арендатор еще не успел забрать вещи, а на пороге уже новый), но уж больно высоки на них цены. У потенциальных инвесторов есть понимание ценности такого рода уникальных объектов, и они ждут только случая.

А интересные варианты появляются, и все они связаны, как правило, с отъездами собственников за границу, расчетами по долгам и т.д.

Я думаю, что вне зависимости от цены, инвесторов привлекают уникальные объекты. Далее идет математика, вариант просчитывается на предмет ценового роста и делается вывод о разумной цене его приобретения, которая, с учетом торга, и предлагается продавцу. С учетом запрета на строительство в центре Москвы, отсутствия площадок и нарастания спроса на такого рода объекты – это очень грамотная политика.

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Зеленая зона только для элиты?

Можно ли считать соседство новостройки с парком или зеленой зоной ее преимуществом? Ценят ли такое соседство покупатели? Бывает ли такое соседство решающим фактором при покупке?

 

Соседство с парками или водоемами является, безусловно, положительным фактором, влияющим на выбор жилья. Семьи с детьми зачастую готовы переезжать в районы с более благополучной экологической обстановкой и видом на парк. И все же первейшими факторами, влияющими на выбор квартиры, будут цена и месторасположение. После этого выбора будущие собственники жилья и начинают обращать внимание на доступность зелени.

В настоящий момент около всех парков в ЦАО выстаиваются ЖК бизнес и премиум класса. В СЗАО строится около 21% домов около парковых зон, в ЗАО – 24%. Большинство домов около парковых зон оцениваются как бизнес или премиум  класс.

Новостройки эконом-класса в Москве около парков не строятся, именно благодаря близости к парку такие дома оцениваются как комфорт-класс. Это, к примеру, ЖК Загорье около Царицинского парка, ЖК Кронштадский около Водного стадиона, ЖК «Чертановский», «Измайловский», «Лосиный Остров» - все они расположены недалеко от парковых зон. В Подмосковье вопрос с поиском недвижимости около лесопарка стоит проще, тут скорее возникают вопросы транспортной доступности от Москвы и инфраструктурных объектов.

Среди самых интересных, на наш взгляд, объектов можно назвать Западное Кунцево и Новую Трехгорку в Одинцовском районе: цены эконом-класса, элитное направление, близость к Москве, экологически чистый район.

Прямой зависимости влияния близости расположения парков на стоимость квартиры нет, однако цены в квартирах с видом на парковую зону в Москве возможно процентов на пять-десять дороже.

Ну, а есть ли какие-нибудь минусы от соседства с зелеными зонами и парками?

Скорее нет. Но почему-то вспоминается, что всяческие маньяки и преступники с удовольствием орудуют в Москве на территории парков («Битцевский маньяк», «Останкинский мучитель»), поэтому при подходе к дому иногда лучше выбирать пути обхода и объезда.

 

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Будет ли решена проблема обманутых дольщиков?

Министерство Финансов предлагает ввести ограничение целевого расходования застройщиками средств соинвесторов. Руководство недобросовестных компаний предполагается наказывать внушительными штрафами, а строительные компании заставить страховать свои риски. Будет ли действенным такое нововведение, и не приведут ли подобные меры к подорожанию недвижимости? Читайте об этом в статье.

Сегодня многие сомневаются, действительно ли предложение Минфина сможет помочь в решении проблемы "обманутых дольщиков", или это - лишь видимость борьбы с недобросовестными застройщиками? Однако, нельзя не согласиться, что любая разумная мера, могущая повлиять на ситуацию с соинвесторами, - это хорошо. Безнаказанность и безответственность, легкое отношение к чужим деньгам – это те черты, которые необходимо искоренять у застройщиков. Конечно, это сократит им свободу маневра, кому-то создаст весьма ощутимые трудности, если не получится сбрасывать деньги со счета на счет, закрывать прорывы на одном объекте за счет других. И в этом случае важно не перестараться, не перегнуть палку, администрируя процесс.

По нашему мнению, введение личной ответственности руководства за растраченные средства дольщиков, а также очень большие штрафные санкции для предприятия и открытое осуждение в обществе и на страницах СМИ будут особо действенными средствами для некоторых застройщиков. Если взялся привлекать чужие средства – ответь за каждую копеечку. Нужны открытые и гласные разбирательства по каждому случаю. Ведь еще не стерся из памяти случай, когда министр финансов МО сбежал, украв существенную часть областного бюджета при полном попустительстве окружающих, – и никакой реакции (причем и для окружающих). Воруют. Как в такой ситуации планируется вернуть доверие народа?

Один из авторов законопроекта - Александр Хинштейн - считает, что необходимость создания гарантийного фонда приведет к подорожанию жилья в среднем на 4%. И такое утверждение небезосновательно, - создание гарантийного фонда вполне может привести к подорожанию, не очень понятно, правда, как получилась именно такая цифра. Считая Хинштейна очень дотошным и совестливым депутатом, пытающимся всегда досконально разобраться в ситуации, мы считаем, что этому можно доверять. Создание фонда – вывод части средств из процесса, этим, наверно, будут все объяснять. Но это, безусловно, и удобный повод для повышения цен застройщиками. А, впрочем, рынок все расставит на свои места, если начнется серьезная фаза кризиса, то неизвестно, в какую сторону будут эти 4%.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Недвижимость в Центре

Центр Москвы. С какими сложностями сталкиваются его жители? Растет или падает спрос на квартиры в центре? Сколько готовы платить потенциальные покупатели? Какие районы пользуются наибольшей популярностью? Читайте об этом в нашей статье.

Традиционные сложности жителей Центра - это перенасыщенность, постоянный людской поток со всеми, сопровождающими его «прелестями, постоянные пробки, практически отсутствие продуктовых магазинов, а в имеющихся - часто неразумные цены.

Тем не менее, это сосредоточение деловой и культурной жизни столицы, престиж и отсутствие временных затрат на перемещение в центре, да и многое другое.

Спрос на Центр есть всегда, и по объективным данным (количеству запросов) сейчас он растет. Причем очень часто даже те люди, которые рассматривали квартиры не совсем в центре, имеющие финансовые возможности, все-таки выбирают Центр.

Совсем недавно при поиске четырехкомнатной квартиры на вторичке покупатели рассматривали СВАО, правда, ближайшую его часть, а после долгих поисков и просмотра более сорока вариантов остановились на квартире в районе Никитского бульвара. Все-таки есть своя прелесть в Центре, и они ее оценили.

Наибольшим спросом пользуются районы Золотой мили, арбатские переулки, Патриаршие и Чистые пруды. Бум спроса сейчас в Хамовниках, в районе Фрунзенской. Немалую роль в этом играет продвижение района в СМИ, поддержанное застройщиками и продавцами новых жилых комплексов района, в котором сейчас строится наибольшая часть элитных московских квартир.

Если говорить о вторичном жилье, то цены на достойные варианты начинаются от 10 000$ за квадратный метр, и дальше их ограничивает лишь фантазия продавца. В новостройках же цены зависят от этапа строительства и составляют, например, в Садовых кварталах - в среднем около 14 000, в Доме на Трубецкой – около 19 000.

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE,

Вадим Ламин

 


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика