+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Новая Москва

Новая Москва – новое поле деятельности для строительства загородной недвижимости. Какие риски видят для себя девелоперы и насколько охотно берутся за новые проекты на этой территории?

Сегодня можно сказать, что пока не опубликован План развития присоединенных территорий, для застройщиков начинать новые проекты коттеджных поселков, особенно бизнес класса и выше, очень рискованно. Это можно приравнивать к игре в «русскую рулетку»: может повезти, и будешь героем, получишь очень хорошую прибыль. Однако может обернуться и так, что построишь никому не нужный объект, ведь одним из основных требований к загородной недвижимости высокого уровня считается уединенность участка, лучше окружение лесом. А если из окна будут видны совсем не элитные многоэтажки со всем сопутствующим звуковым и прочим сопровождением?

Разумеется, есть объекты, которые уже строятся, и их необходимо заканчивать, а затем продавать. Постройки эконом класса в любом случае будет продаваться неплохо. Сегодня многие отмечают, что  растет активность в продажах участков, особенно тех, что без подряда. Есть кое-какие преимущества в плане развития инфраструктуры. Но самое плохое в бизнесе – это неизвестность, а также отсутствие планов и единых, строгих правил для всех. Сейчас в Новой Москве все это присутствует в полном объеме.

Если попытаться построить прогноз, как вырастет в ближайшие годы объем предложения загородной недвижимости в Новой Москве, и как ситуация скажется на ценах (вырастут они или, наоборот, можно ждать снижения), то нужно учитывать, что объем предложений загородной недвижимости в целом в Подмосковье весьма велик, в том числе и на присоединенных территориях. В ближайшие годы он будет расти за счет завершения строительства уже начатых объектов. Далее, если ситуация не прояснится, то это направление несколько снизит свой статус, будет строиться и продаваться эконом класс, а скорее всего и этот процесс не будет активным. Зато на ближайших к этому району территориях возможна высокая деловая активность.

 

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Ответственность регистраторов за свою работу

О том, насколько это важно, вряд ли имеет смысл много и пространно рассуждать. Для очень многих наших сограждан недвижимость – самый ценный из материальных активов, и вероятность лишиться квартиры только потому, что какая-то канцелярская… барышня не там клацнула мышкой в компьютерной базе данных, весьма велика.

Существует статья № 21 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 1 гласит, что ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав с момента их обнаружения или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об этом. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме уведомляются об исправлении технической ошибки. Означенное исправление осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что оно может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.
В иных случаях такое исправление производится по решению суда.

Если говорить о том, как происходит на деле, то ошибки регистрации, конечно, случаются. Но на моей практике они все происходили случайно, без злого умысла. Не так давно смешной случай произошел с покупательницей квартиры. При получении Свидетельства она обнаружила ошибку в написании собственной фамилии. Документ тут же сдали на исправление. Однако, каково же было ее удивление, когда и в новом Свидетельстве, она нашла ошибку, но уже в дате рождения. На третий раза все получилось правильно. Хорошо, что человек был с юмором, и все обошлось мирно, без каких-либо эксцессов.

Что касается возмещения убытков, то в моей практике до этого не доходило, удавалось пресекать такие возможности на начальном этапе. Должен сказать, что, особенно в последнее время, сотрудники регистрационных палат очень внимательно и доброжелательно относятся к клиентам, или просто нам так везет.

В заключение, хочется отметить, что работа, связанная с регистрацией сделок, вопросами учета и другими им подобными, должна вестись профессионалами. К тому же без возможности участия бизнес структур. Вопрос государственного учета и регистрации, подчеркиваю, государственного, должен быть делом государства, как бы ни хотелось кому-то извлекать из этого прибыль, а кому-то – избавиться от кропотливого труда регистраторов. Хотя бы что-то государство должно делать и за что-то отвечать.

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

 


Превращение жилых помещений в нежилые и ставки аренды в разных частях города

Вопросы, освещенные в статье: востребованы ли сегодня и кем помещения на первых этажах жилых домов, переделанные из квартир? Сложно ли в юридическом плане сделать из квартиры объект коммерческой недвижимости? Какие основные параметры формируют арендную ставку? Где предпочитают арендовать помещения крупные ритейлеры - в центре, торговых центрах или в жилых районах?


Сегодня помещения на первых этажах жилых домов, переделанные из квартир,  весьма популярны у предпринимателей. Используются они,  в основном, под небольшие магазины, офисы, салоны красоты, аптеки и т.д.

Чаще всего такие объекты покупают или арендуют представители малого бизнеса, которым власти на словах силятся помочь, но на деле все делают наоборот. Чего только стоят последние решения по запрету торговли определенными группами товаров в магазинах шаговой доступности. Делается все, чтобы большие сети чувствовали себя прекрасно.

Многие предприниматели боятся юридических сложностей, которые могут возникнуть при переводе  жилого помещения в объект коммерческой недвижимости. Однако, отметим, что хотя к процедуре перевода есть определенные требования, но при деловом подходе это не представляет больших проблем.

Если говорить об основных параметрах, которые формируют арендную ставку небольших помещений, выведенных из жилого фонда, то первое, что нужно отметить, - это расположение объекта и так называемая проходимость места. Далее идут: площадь объекта и наличие параметров, удовлетворяющих требования арендатора.

Предпочтения крупных операторов розничной торговли при подборе помещения для аренды целиком зависит от сегмента. Так, дорогие магазины, бутики располагаются, в основном, в центре. Очень популярны у ритейлеров торговые, а в последнее время  торгово – развлекательные, центры. В спальных районах чаще всего предпочитают «селиться» сети среднего и низкого ценового сегмента.

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

 


Квартиры малой площади

Популярны ли сегодня на рынке квартиры малой площади? С чем это связано? В каких районах чаще всего располагается малогабаритное жилье? Какова стоимость квадратного метра? – если вас интересуют ответы на данные вопросы, читайте далее…

Популярность на рынке квартир малой площади обусловлена, в первую очередь, большей, по сравнению с другими вариантами, доступностью такого жилья. Для одного проживающего или молодой семьи это вполне приемлемый вариант.

Стандарты однушек в разные годы были разными. В столице очень много стандартных однокомнатных квартир в блочных домах площадью 33 кв.м, в кирпичных - площадью 31 кв.м и 35 кв.м.

А 40 метров - это уже большая квартира по меркам однушек. В Москве еще встречаются квартиры площадью 24 – 26 кв.м. в домах сталинской постройки, которые, в основном, предназначались для обслуживающего персонала.

В таких квартирах, как правило, небольшие кухни (5 – 6 кв.м.), в блочных домах часто маленькие ванные комнаты в расчете на сидячую ванну, зато комната здесь 21 кв.м. А вот в кирпичных зданиях при полноценной ванне площадь комнаты всего 18 кв.м.

Многие считают, что малогабаритная квартира – удел Подмосковья, но это вовсе не так.  Популярность небольших квартир на столичном рынке недвижимости существенно выросла, причем рост цен превысил 10%, хорошие, и адекватно оцененные предложения уходят очень быстро. Самое главное, чтобы квартира была рядом с метро и поближе к центру, тогда ее ликвидность по весьма высокой цене обеспечена. Так, например, цены на однокомнатные квартиры в районе Пресни (кроме откровенно удаленных от метро) начинаются от 7000000 рублей и имеют тенденцию к росту.

Объясняется это просто: молодые люди, а именно они покупают чаще всего такие квартиры,  мобильны, хотят быть в гуще событий, быстро перемещаться. В то же время им пока не очень интересны спальные районы, где все-таки более комфортно жить с детьми. К тому же такую однушку очень просто переделать в студию и быть, что называется, «в тренде».

«Малогабаритки» востребованы на современном рынке недвижимости, однако их строительство имеет ряд технологических особенностей ( в доме больше кухонь, санузлов, коммуникаций). И при этом такие квартиры по определению не могут быть дорогими. Разрешить эти противоречия пока не под силу основной части застройщиков, а может быть, и особого желания нет.

Приблизительная цена квадратного метра малогабаритной квартиры на вторичном рынке внутри ТТК в среднем около 200 т.р. за кв.м.

Часто покупатели интересуются, в чем отличие малогабаритной квартиры от квартиры-студии? Надо сказать, что современные студии специальным образом спланированы, имеют, как правило, просторные санузлы, иногда вспомогательные помещения. Однако и правильно переделанные квартиры на вторичке могут быть весьма комфортными.

 

Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Услуги риелтора. Зачем они нужны?

Многие покупатели, планирующие совершить ту или иную сделку с недвижимостью, предпочитают совершать ее своими силами, чтобы не платить риелторам комиссионные. Чем они рискуют?

Наверное, нельзя сказать, что многие покупатели стремятся совершить сделку по аренде или покупке недвижимости самостоятельно. Точнее было бы сказать «некоторые». Чтобы понять, много ли людей не прибегают к услугам риэлторов, нужна статистика. А проследить четко количественные показатели достаточно сложно – далеко не все афишируют, как проводят сделку. Конечно, в эконом классе есть люди, которые пытаются что–то сделать самостоятельно, экономят на комиссиях. Риск здесь может быть разным.

При купле – продаже квартиры можно не увидеть нюансов договоров, особенностей конкретных квартир, неточности и ошибки в документах и т.д. К тому же, как правило, риэлторы все делают гораздо быстрее, хотя бы в силу опыта. При аренде они защитят интересы клиента, подсказав, как правильно составить договор, чтобы исключить возможные негативные моменты.

А, впрочем, скупой платит дважды. Приведем небольшой пример. Молодой человек, собственник квартиры, решил сдавать ее сам, «жалко платить комиссию», - как он открыто сказал. Мы, естественно, не работаем бесплатно и после полученной от нас (все-таки бесплатной, хотя это не считается работой) консультации он отправился в «свободное плавание». Через месяц он снова к нам обратился за помощью - работать некогда, множество звонков, с показами несколько раз обманули, приезжают совсем не те люди, кого бы он хотел видеть. Месячную арендную плату потерял, зато не заплатил половину от нее в качестве комиссии. Кто выиграл? Так что лучше не «жадничать», - пусть каждый занимается своим делом, а то в России все специалисты в футболе и в недвижимости.

Разберемся, какие подводные камни могут встречаться в подобных сделках, о которых может знать только специалист?

Подводных камней масса: от неправильно оформленных документов до реальных мошеннических действий. Риэлтор, особенно опытный, поможет сохранить деньги и нервы.

Что же входит в круг обязанностей риелтора?

Круг обязанностей риэлтора в каждой конкретной сделке в принципе определяется Договором возмездного оказания услуг, где четко должно быть прописано, за что он отвечает, его обязанности по Договору. Как это ни банально звучит, – основная обязанность и, если хотите, искусство риэлтора – поиск клиента для проведения сделки.

Что должно отличать по-настоящему квалифицированного специалиста?

Как и в любой другой работе, хороший риелтор должен знать предмет. Многие специалисты кичатся своим опытом, но стоит им при приеме на работу задать вопрос: «Где находится Варсонофьевский переулок?», как пыл «всезнайки», прибывшего на собеседование, утихает. Потому что около 90% опытных риелторов не могут ответить на этот вопрос. Наверное, это мелочь, но знание Москвы необходимо в этой работе. Кроме того, профессионал должен знать юридические основы проведения сделок с недвижимостью. Огромный плюс – это знание иностранных языков, особенно в сегменте элитного жилья. Встречаются агенты, которых любит удача, и объяснить этот феномен невозможно. А вообще, все важно, начиная от опрятного и располагающего внешнего вида, заканчивая умением квалифицированно работать на компьютере.

Насколько участие посредника гарантирует безопасность сделки с жильем?

Все зависит от деловых качеств посредника. Если он мычит и со всем соглашается, то гоните его в шею. Агент должен защищать разумные интересы своего клиента, однако тут тоже важно чувство такта, меры. Важно совершить сделку. Агент должен обладать искусством ведения переговоров. Если говорить о безопасности, то, несомненно, даже лишняя пара глаз не помешает при проверке важных документов, за которыми стоят немалые денежные суммы. Опыт риэлтора, его знания, внимание к деталям, помогут избежать неприятностей.

Как выбрать риелтора, и что должно насторожить в методах его работы?

Конечно, лучше всего пользоваться услугами специалиста, которого вам рекомендовали. Хотя даже у самых квалифицированных и удачливых бывают «проколы». В отношениях с риэлтором должно быть доверие и отсутствие недомолвок, поэтому - все-таки рекомендации, отзывы, может быть, пресса и т.д. Вопросы гонорара должны быть решены с самого начала. Чистоплотность с обеих сторон важна.

Во сколько обойдутся услуги риелтора, и как должен производиться расчет?

При купле-продаже оплата услуг агента чаще всего составляет оговоренный процент от суммы сделки, в зависимости от условий и сложности, это обычно - от 2 до 6%. При сдаче квартиры в аренду стандартная цена - от 50% одной месячной арендной платы. Расчет должен производиться правильно, то есть по Договору возмездного оказания услуг с выставлением Счета и подписанием Акта.


Вадим Ламин,

Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика