+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Каким должен быть центр современного мегаполиса?

Каким должен быть центр современного мегаполиса, чтобы это было экономически выгодно? Правильным ли путем развивается бесспорно обладающая большим потенциалом и инвестиционной привлекательностью российская столица?

Согласно данным аналитического центра «ЛИК ПРО», 84% россиян, считают, что центр города должен быть ориентирован на платежеспособное население – туристов, молодых специалистов, работающих студентов – с развитием кафе, ресторанов, хостелов, коворкингов, креативных пространств, офисов различных форматов.

Мы опросили профессионалов рынка, каким должен быть центр современного мегаполиса?

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Калачев Алексей (Аналитик, ГК "ФИНАМ")

На этот счет может быть множество мнений. На мой взгляд, в исторически сложившихся городах, центр должен стать архитектурных музеем под открытым небом, сосредоточием культуры (театры, концертные залы, выставочные комплексы), а также местом семейных прогулок и туристических экскурсий.

С развитием информационных технологий нахождение в центре мегаполиса органов власти вовсе не оправдано. Также вовсе не обязательно наличие в центре жилых кварталов или офисных зданий.

Ковалев Андрей (Cобственник ГК “ЭКООФИС”)

На мой взгляд, центр мегаполиса должен быть туристическим и развлекательным. Именно в этих двух сферах люди каждую минуту тратит деньги огромное количество людей, образуя тем самым постоянный «поток» поступлений в бюджет города.

Безусловно, когда мы говорим о туристической отрасли, то подразумевается не только наличие достопримечательностей или выставок, но и отелей, пунктов проката автомобилей, экскурсионных бюро, сувенирных магазинов. В развлекательную сферу я бы также включил рестораны и магазины в формате «стрит-ритейл», ориентированные на спонтанные покупки.

Что касается деловой активности, то логичнее (в том числе и с точки зрения экономики) все-таки вынести ее в соответствующий кластер. Другое дело, что есть еще исторически сложившиеся привычки и традиции. Так, несмотря на огромное количество бизнес-центров всех классов, построенных в самых разных районах Москвы, наиболее востребованным остается центр. И в ближайшее время я не вижу предпосылок к кардинальному изменению ситуации. Метро было и остается самым удобным транспортом, а центр – пересечением всех его линий.

Ламин Вадим (Управляющий партнер, SPENCER ESTATE)

Большой современный город, безусловно, должен быть децентрализованным. Сверхконцентрация учреждений, коммерческих объектов и, как следствие, населения в центре – это наследие ушедших эпох, когда все города развивались вширь. На мой взгляд, наиболее оптимальным решением было бы создание нескольких профильных городских точек притяжения. К примеру, в центре можно сохранить главные государственно-политические учреждения и культурные объекты, а бизнес-активность сконцентрировать в нескольких периферийных по отношению к центру районах, вокруг которых должно быть развито жилое строительство и продуманное благоустройство территорий. Однако нужно понимать, что экономика крупного города складывается не только из разумной территориальной структуры, но и диверсификации отраслей. Если в мегаполисе развита только сфера услуг, то диспропорций в размещении деловых и жилых районов не избежать – все будут жить в одних районах, а ездить на работу и покупками – в другой. Поэтому в современном мегаполисе все же должно быть место для высокотехнологичного и экологически безвредного производства.

Колочинский Андрей (Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19)

На мой взгляд, у современного мегаполиса не должно быть одного центра. Напротив, в крупном городе необходимо несколько точек роста, и желательно географически разбросанных. Иными словами, из десятков районов города нужно как минимум пять автономных. Каждый из них должен включать в себя деловой (офисы, гостиницы и рестораны), культурный (кино, театры, музеи), рекреационный (бульвар, парк, набережная) центры. Убежден, что градостроительной политике необходимо уходить от чрезмерной концентрации социальной жизни в одной точке. Когда все деловое время и культурный досуг сосредоточен в одном месте, это приводит к неоправданному удорожанию услуг и товаров в данной локации и деградации аналогичной инфраструктуры на окраинах. Особенно необходима децентрализация Москве. Полагаю, современные проекты комплексного освоения бывших промзон могли бы стать новыми автономными центрами притяжения. В частности, в рамках проекта «Кварталы 21/19» мы не только создаем новый жилой район, но и уникальный бульвар протяженностью 1 км, коммерческий центр у станции метро «Стахановская» и социальную инфраструктуру. Недалеко от нас идет модернизация предприятия «ВНИИМЕТМАШ», которое через несколько лет даст району 2 тыс. рабочих мест в инновационной отрасли. То есть мы стремимся к тому, чтобы жизнь покупателей квартир в нашем ЖК не зависела от поездок в центр. Для этого необходимы автономные точки роста.

Телушкин Павел (Исполнительный директор «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»)

Полагаю, что центр мегаполиса, особенно если речь идет об историческом городе, должен быть в своем роде огромным музеем под открытым небом, где сосредоточена исключительно культурная и развлекательная жизнь. Соответственно, здесь необходимо ограничить строительство новых объектов (жилых или коммерческих), а также предотвратить разрушение или реконструкцию исторических памятников. Что касается крупнейших узлов деловой жизни, а также новых районов комплексной жилищной застройки, то они должны образовывать пояс вокруг исторического центра (в районе ТТК и дальше в сторону МКАД). Такая политика позволит сохранить культурное наследие в центральной части столицы, освободит ее от излишней транспортной нагрузки, перенесет бизнес-активность ближе к тем районам, где сейчас проживают люди, фактически с ней связанные. Уже сейчас мы наблюдаем развитие городского планирования по этому сценарию: в частности, за пределами центра все чаще появляются удобные жилые комплексы премиум-класса (такие как «Квартал Триумфальный»), которые лучше подходят для жизни, чем элитные квартиры в морально устаревшем жилом фонде ЦАО. Полагаю, со временем в этот же пояс переместится и деловая жизнь города, особенно по мере развития территорий, прилегающих к МЦК.

Пермяков Алексей (Директор, ООО БРУКС кредитный консультант)

Центр современного мегаполиса должен быть пешеходным (только общественный транспорт), культурным, парковым, спортивным, досуговым, торговым, туристическим, познавательным, интересным, красивым. Чем больше территория центра и чем больше он предназначен для людей, тем больше горожан и приезжих выкладывают свои деньги. Снижение автомобильного трафика и отсутствие производства в центре уменьшает износ города и затраты на ремонт и содержание, улучшает экологию и здоровье горожан. Место работы рядом с домом, ближе к своему "спальному району", снижает затраты времени и ресурсов на дорогу, повышается производительность труда и результативность любой деятельности. Растёт применение новых технологий (интернет-технологий, технических решений).

Маяк Иван (Со-основатель Lighthouse Estate)

На мой взгляд, центр современного города должен быть сосредоточением предпринимателей, банков и иных учреждений вовлеченных в бизнес процессы. Все производство должно находится за городом или в пригороде, для удобства отгрузки товара и отправки его в регионы. Также центр города должен обладать хорошей транспортной доступностью, иметь большое кол-во парковочных мест, грамотные подъездные пути, множество вариантов общественного транспорта. Распутать сейчас этот клубок непросто. Гораздо проще строить новые города как например Иннополис.


Современные покупатели жилой недвижимости предпочитают скидки

Скидка – один из основных факторов, который влияет на решение потенциальных покупателей приобрести жилье в новостройке. К такому выводу пришли аналитики компании «НДВ-Недвижимость», проанализировав результаты онлайн-опроса.

Как выяснилось из исследования, 45% респондентов готовы купить квартиру, если застройщик предлагает выгодную скидочную программу. Потенциальных приобретателей привлекает возможность сэкономить средства при покупке недвижимости.

Аналитики сообщают, что рынок уже подстроился под требования потребителей, и сегодня многие девелоперы готовы предоставлять скидки в пределах 2%-20%.

18% опрошенных признались, что готовы приобрети квартиру при возможности оформления ипотечного кредита. 17% респондентов собираются приобрести жилье за счет продажи старого жилья, а еще 11% - за счет выгодной программы рассрочки.

Могилатова Ирина (Генеральный директор агентства TWEED)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

Сегодня делевелоперы борются за покупателей не ценой, а качеством, поскольку падать в стоимости им больше уже некуда – такие цены, наверное, были в 2007 году. Большую роль в проектах играют интересные фишки, архитектурно-планировочные решения, продуманность маркетингового образа, что позволяет дистанцироваться от конкурентов.

Поведение застройщиков существенно отличается от кризиса 2008 года. Если раньше они падали чуть ли ни на пятьдесят процентов, чтобы продать недвижимость, то сегодня дисконт скромнее. В частности, на элитном рынке средние скидки составляют 2-7%, а в период акций достигают 9-12%.

Обычно периоды акций бывают три раз в год: в начале осени, перед Новым годом и весной. В это время, после традиционного затишья, застройщик обычно «голодный» и хочет добрать упущенную выгоду. Если план продаж не довыполнен, он предпринимает такой маркетинговый шаг.

Я считаю, что на сегодняшний день на элитном рынке сформировано достаточно большое предложение, это серьезный объем, что очень хорошо для клиентов, поскольку они имеют возможность сделать оптимальный выбор.

Гальцев Алексей (Гальцевы и Фон Герц , генеральный директор )

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

В ближайшие годы востребованными будут только самые ликвидные объекты, где удобно и интересно жить, а не обычное жилье.

Застройщики хорошо понимают, что для того, чтобы недвижимость купили, нужно не просто построить, но сделать это красиво. Должна быть концепция, идея, выгодное местоположение, соответствующая инфраструктура.

Также наблюдается тренд на сокращение площади. В новых многоэтажках будет много 1-комнатных квартир, квартир-студий и даже 2-комнатных квартир с так называемой европейской планировкой, в которых кухня совмещается с жилой площадью, например с гостиной. Такие квартиры люди часто покупают «на вырост», с мыслью о том, что уже сейчас они получат собственное жилье, не будут тратиться на аренду и со временем смогут накопить и приобрести что-то новое.

Застройщики будут максимально оптимизировать пространство. Но при этом культура проживания, инфраструктура жилых кварталов и комплексов будет улучшаться. Станет больше магазинов стрит-ритейл, будут кафе, большие прогулочные зоны, закрытые внутренние дворы и т. д.

Что касается стоимости квадратного метра в Подмосковье, то в ближайшие годы, даже с учетом инфляции, она не вырастет. Возможно даже небольшое снижение. Темпы строительства тоже пойдут на спад. Так что сдержанная ценовая политика застройщика на фоне постепенного сокращения объема предложений может стать стимулом для покупки недвижимости.

Каширцев Владимир (Генеральный директор компании «Азбука Жилья»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

Все перечисленные факторы являются важными с точки зрения первичного привлечения клиента. Безусловно, объявление, в котором указано «Скидка 1 млн. рублей» или «Беспроцентная рассрочка на 10 лет», привлечет больше обращений, чем соседнее, без подобных упоминаний. Но покупатель сейчас скептически настроен, осторожен и грамотен к расходам. Он быстро вычислит, действительно ли это скидка в миллион, и не было ли предварительно повышения цены на 990 000 тыс. рублей или во сколько ему реально обойдется ипотека якобы в 8%.

Бизнес не может работать себе в убыток. Скидка не предоставляется просто так, а за что-то: за 100% оплату, за объем, за повторную покупку, скидка на остаток квартир или неликвид, когда продать дешевле выгоднее, чем держать на балансе. Это так называемые постоянные скидки в размере до 5%. В последнее время выполнение застройщиком графика строительства, безупречная репутация, положительные отзывы клиентов и хорошее качество обслуживания, четкое обоснование цены и выявление потребности клиента больше влияют на решение о покупке, чем скидки. Например, предлагая клиентам видовые квартиры в ЖК «Крылатский» наши менеджеры это четко обосновывают: «Посмотрите из окна квартиры. Дух захватывает, правда, красиво!

Поэтому стоимость квадратного метра здесь выше на 20 000 руб. Вы можете приобрести такую же квартиру по меньшей цене, но на несколько этажей ниже, давайте посмотрим, сравним, давайте обсудим вариант, как нам лучше действовать». В большинстве случаев, деньги на желаемую покупку находятся, либо клиент возвращается через некоторое время, либо, уже доверяя нам, переориентируется на другой объект. В этом году «Азбуке Жилья» исполняется 20 лет, за это время мы осознали, что налаживание хороших отношений с клиентом, его рекомендации - существенный фактор для принятия решения, т.е. компанию знают, ей доверяют.

Ламин Вадим (Управляющий партнер, SPENCER ESTATE)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

На мой взгляд, вопрос рассматривается только с одной стороны – а именно, со стороны условий продажи. Однако, мы не должны забывать, что для разумного покупателя первичным все-таки является сам объект, а не его стоимость. Позволю себе некоторую вольность, заявив, что некоторые продающиеся сейчас объекты не взял бы и бесплатно, поскольку покупая их, совершенно очевидно, что за свои деньги приобретаешь себе проблемы. Как правило, именно по таким объектам предлагаются максимальные маркетинговые ухищрения. Безусловно, это не правило, но, видя очередную «халяву», я всегда напрягаюсь. И для клиентов, которые к нам обращаются за сопровождением покупки, мы делаем детальную проработку всех возможных ее последствий. К сожалению, сейчас многие покупают квартиру без риелтора (экономят), то есть риелтор есть, но со стороны продавца и, соответственно, его интересы и защищающий. Вот и попадаются люди на удочку, не понимая, что бесплатный сыр только в мышеловке.

Доброхотова Ирина (БЕСТ-Новострой, председатель совета директоров)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

Скидки и подарки важны для покупателей, для которых решающим фактором выступает именно стоимость квартиры и возможность сэкономить.

Но для очень значительной части клиентов важна не столько цена, сколько соотношение цена/качество, и если такой клиент решился на покупку, отсутствие скидки его не остановит.

Кстати, для этой категории покупателей важным является не только качество продукта, но и качество взаимодействия с продавцом. То есть, частично мотивировать к покупке таких клиентов могут и нематериальные подарки, например, дополнительные консультации, бесплатное оформление документов, юридическое сопровождение сделки.

В целом же, любое проявление лояльности, включая скидки, рассрочки, кладовки и ремонты в подарок служат лишь приятным дополнением к покупке, но никак не определяющим фактором. На рынке немало примеров, где ни на одном этапе строительства девелопер не предоставлял скидку больше 3% (причем, только при условии полной единовременной оплаты), однако темпы продаж из-за этого не снизились и интерес покупателей не уменьшился. А все потому, что в этих проектах изначально правильно сформированные цены сочетаются с высоким качеством строительства и соблюдением сроков. В совокупности с хорошей репутацией застройщика это и есть самые главные факторы, влияющие на принятие решения о покупке.

Разуваев Виталий (Коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

Лучший аргумент в пользу покупки жилья комфорт-класса - это заинтересованность покупателя в покупке квартиры именно в этом жилом комплексе: местоположение, качество объекта, планировочные решения, инфраструктура. Как показывает практика, потенциальный покупатель может рассмотреть объект благодаря хорошей скидке. Но гораздо более вероятно то, что он будет ждать специальных предложений в понравившемся ему жилом комплексе. Кстати, это одна из главных причин новогоднего всплеска продаж, – покупатели, определившиеся с выбором, ждут новогодних скидок. Другими словами, скидка способна подстегнуть отложенный спрос или оказаться решающей при прочих равных условиях, например, когда покупатель рассматривает сходные по характеристикам объекты. К слову, согласно нашему исследованию среди покупателей квартир в квартале комфорт-класса «Краски жизни» в Видном, более 30% клиентов причиной выбора объекта назвали местоположение, 16% инфраструктуру, 14% цену, 13% планировочные решения, 8% - нашу концепцию «Миниполис», в соответствии с которой возводятся все жилые комплексы компании. Несмотря на то, что качество и местоположение объекта первичны, гибкий подход и клиентоориентированность приобретают в текущих условиях особое значение. Квалификация менеджеров по продажам, их умение уловить потребности и настроения клиента порой решают судьбу будущей сделки. На одно из первых мест я также поставил бы наличие широкой линейки ипотечных программ – в «Сити-XXI век» их более 15. На протяжении последних двух лет более 70% жилья на московском рынке приобреталось с привлечением ипотечных средств. Возможность обратиться сразу в несколько финансовых учреждений с разными условиями значительно увеличивает шансы заемщика на положительное решение, поэтому мы постоянно работаем над этим направлением вместе с ведущими банками.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер «Метриум Групп»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

По нашим оценкам, в 2016 в массовом сегменте скидки предлагались в 96% проектов. В конце 2015 года – в 89%, а в 2014 году – в 57%. Причем в 2014 году покупатели могли рассчитывать на самые разнообразные акции – часто предлагалась техника, гаджеты в подарок – iPhone, iPad и т.д. Сейчас же покупатель заинтересован получить прямую скидку. На рынке действует простая, но понятная формула: чем сложнее экономическая ситуация, тем чаще встречаются прямые денежные акции. То есть большая часть преференций приводится к единому знаменателю – скидке. Поэтому застройщики сегодня предоставляют непосредственно денежный дисконт, ведь это актуально, учитывая слабую платежеспособность населения.

Стоит отметить, что даже в массовом сегменте сегодня некоторые застройщики предлагают обсудить скидки в индивидуальном порядке. Столь персонифицированный подход в принципе не свойственен для эконом- и комфорт-класса. Однако в 2016 году мы отметили тенденцию расширения доли проектов с индивидуальными бонусами для каждого клиента.

Тем не менее, несмотря на все большую либерализацию условий покупки на рынке жилья, покупатели уже не реагируют только на цену. «Кричащие» скидки приелись. Стоимость объекта перестала быть основополагающим фактором выбора жилья. Немаловажное значение теперь имеет концепция и качественные характеристики проекта. Клиенты больше не хотят жить в серых скучных типовых многоэтажках. Современная новостройка должна иметь яркую архитектуру, благоустроенные дворы с безопасными детскими площадками и зонами отдыха для всей семьи, улучшенной отделкой общественных зон, удачными планировками. Идейные проекты с индивидуальным характером продаются куда лучше типовых многоэтажек, пусть и с более привлекательными ценами.

Отдельно стоит отметить значение продуманной планировки. Для экономии покупатели часто выбирают квартиры евроформата, которые меньше по площади, а значит дешевле. Но одновременно настолько же функциональны, как и жилье со стандартными решениями. Например, разница в площади евродвушки и обычной двухкомнатной кварты достигает 7-8 метров. А это – более миллиона рублей.

Зубец Александр (Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

На мой взгляд, в скидках от застройщика нет ничего, что должно смутить потенциального клиента. Но только в том случае, когда дисконты приурочены к тем или иным праздникам или периодам традиционных распродаж на рынке жилья. Однако все чаще преференции и денежные бонусы можно встретить круглый год, что, скорее всего, говорит о низкой ликвидности проекта и проблемах с продажами.

В условиях профицита предложения в одном ценовом диапазоне можно выбрать из десятка объектов примерно в одной локации. Поэтому сумма сделки уже не становится определяющим фактором для покупки. Интересно, что клиенты оценивают финансовые затраты не в моменте приобретения сделки, а более глобально. Иным словами, покупатели задумываются о том, сколько они потратят на ремонт, спрашивают какой размер коммунальных услуг, частный или муниципальный детский сад во дворе, сколько придется тратить, чтобы добраться до работы/учебы.

Поэтому кроме скидок клиентов в проекте привлекает возможность сэкономить на ремонте. Сегодня потенциальный покупатель предпочитает купить, условно, однокомнатную квартиру с отделкой от застройщика за 5,5 млн рублей, чем жилье в черновом варианте за 5 млн рублей и потратить после получения ключей еще минимум миллион рублей на самостоятельный ремонт.

Покупатели ищут проекты с социальной инфраструктурой. Особенно важно, чтобы дошкольные учреждения были, во-первых, в пешей доступности, во-вторых, муниципальными. Иначе, с учетом средней стоимости услуг частного детского сада в 30 тысяч рублей, за каждого ребенка придется отдать в общей сложности за четыре года (с трех до семи лет) почти полтора миллиона рублей.

Кроме того, клиентам крайне важно получить ключи в срок. Ведь многие в ожидании строящегося жилья снимают квартиру. И каждый месяц задержки ввода в эксплуатацию обходится покупателям минимум в 30 тысяч рублей в месяц.

В районе Новые Ватутинки мы строим инфраструктуру одновременно с жилыми домами. Все детские сады и школы – муниципальные. Кроме того, все жилье сдается с готовой улучшенной отделкой «под ключ». Остается только купить мебель. Востребован наш проект и по причине высокой скорости строительства. Например, мы построили и сдали семнадцатиэтажный дом всего за шесть месяцев, наши новоселы получили ключи раньше заявленного срока на год. Сегодняшнему клиенту как никогда нужно готовое жилье, а не долгострой. Поэтому проекты, строящиеся с опережением графика, являются самыми ликвидными на первичном рынке, даже если в них нет скидок.

Швецова Лариса (Генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»)

По Вашим данным, какие еще факторы – кроме скидок – являются привлекательными для потенциальных покупателей жилой недвижимости?

На мой взгляд, прямые скидки вовсе на становятся главным аргументом для совершения сделки. Скорее, наоборот. Если в 2015 году ценовое ралли застройщиков и приводило к результатам, то в 2016 году большие дисконты, о которых сообщало большинство девелоперов с экранов телевизоров, билбордов, по радио, привели скорее к обратному эффекту.

Сверхщедрые предложения, не привязанные к каким-либо традиционным сезонным распродажам, вызывали у клиентов все больше вопросов и сомнений. Наученные горьким опытом кризиса 2008-2009 гг., когда наблюдалась массовая заморозка проектов, покупатели не хотят рисковать и поэтому с осторожностью относятся к объектам с большими скидками. В «Ривер Парке» мы не поддерживаем политику демпинга. Скидку 3% могут получить только клиенты, приобретающие сразу несколько квартир. Несмотря на то, что в проекте нет таких привлекательных дисконтов, как в других, «Ривер Парк» все равно вошел в десятку самых продаваемых жилых комплексов 2016 года. За этот период нами было реализовано более 40 тысяч квадратных метров.

В сегодняшних условиях снижения платежеспособности населения как никогда важно не дать клиенту единовременную скидку, а подобрать для него максимально выгодные условия взаиморасчета с застройщиком. Например, для семей с детьми у нас действует отсрочка маткапитала. Для покупателей с большим первоначальным взносом – полугодовая и годовая рассрочка. Для собственников, которые покупают новостройку взамен вторичного жилья, услуга trade-in. Для автовладельцев – сертификат со скидкой 20% на приобретение машино-места. Для ипотечных заемщиков – более десятка банков на выбор. Для тех, кто не хочет заниматься ремонтом, квартиры с отделкой от застройщика. Благодаря такой вариативности бонусов и опций каждый клиент может подобрать наиболее подходящий ему вариант. Именно подобный подход дает наибольший эффект, тогда как стандартная скидка и отсутствие индивидуального подхода не проводит к результату.


Избрание Трампа важнее отмены субсидирования ипотеки - эксперт

20 января 2017 года избранный Президент США Дональд Трамп вступил в новую должность. Многие “горячие головы” считают, что победа бизнесмена на выборах в США важнее, чем субсидирование ипотечных ставок для рынка недвижимости. Мы решили разобраться какие же факторы влияют на рынок жилья и отразится ли появление скандального республиканца в Белом доме российской строительной отрасли?

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»):

- Для рынка высокобюджетного жилья (бизнес-, премиум- и элитного класса), в котором работает компания «ФЦСР», избрание Трампа, как ни странно, важнее отмены субсидирования ипотеки. Во-первых, ставка с господдержкой действовала только для кредитов, не превышающих 8 млн рублей, что явно меньше средней стоимости объекта в премиальном сегменте. Во-вторых, покупательская аудитория дорогостоящих объектов на рынке жилья рассматривает активы в том числе и как инвестицию, поэтому на их стратегию в большой степени влияют события на мировой арене.

Если говорить более глобально, то, как правило, ухудшение отношений нашей страны с Западом приводит к усилению оттока капитала за рубеж, что среди прочего сказывается и на рынке высокобюджетной недвижимости, покупатели которой и контролируют этот капитал. Возможное улучшение отношений между Россией и США может вернуть на родину как самих клиентов премиального сегмента, так и их средства.

Хотя, конечно, не стоит абсолютизировать значение одних только международных отношений. Для активного роста рынка жилья и, в частности, премиального сегмента необходимы более четкие перспективы развития страны на долгий срок, которые придадут бизнес-истеблишменту уверенности в будущем.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

- Мне кажется, что влияние глобальных факторов на активность рынка недвижимости сильно преувеличено. Вернее, здесь следует разделять покупателей по цели приобретения объекта недвижимости. Конечно, всегда есть определенное количество людей с деньгами, выжидающее выгодный момент для инвестиций. Естественно, для них внешние показатели играют серьезную роль. Им нужно успеть купить на минимуме, чтобы потом продать на максимуме или примерно так. Уход подобных инвесторов или, привычнее говоря, спекулянтов в позапрошлом году достаточно сильно ударил по ценам и, соответственно, доходам застройщиков.

Практически все сделки в этот период – покупка жилья для себя. Причем, помимо внешних весьма неблагоприятных условий, пожалуй, даже более существенное воздействие оказали различные законодательные акты внутреннего свойства. Это и увеличение налога на имущество, рост коммунальных платежей, введение пятилетнего (вместо трехлетнего) срока владения квартирой для получения налогового вычета при продаже и т.д. То есть, государством были сделаны некоторые шаги, приведшие, в том числе к снижению цен на рынке недвижимости. Покупать что-либо на падающем рынке спекулянты не будут. Покупают только те, кому нужна квартира для личного проживания, но, в силу экономической ситуации, их крайне мало.

То есть нужен толчок к реальному росту - более массовым покупкам для себя. А это возможно только в случае роста доходов населения, частично, за счет ипотечного субсидирования, других подобных программ. Самое смешное, что голословные утверждения чинов из правительства о скором росте цен и необходимости срочных покупок квартир уже не работают, вызывают скорее злость и досаду у людей.

Если такое будет происходить, предвестником чего могут явиться определенные политические изменения, снятие санкций, например, появление новых производств, расширение уже имеющихся и т.д., то будет рост продаж, активно включатся спекулянты. Начнет надуваться пузырь, причем, при активном участии всех, кроме желающих улучшить свои жилищные условия по разумной цене.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- «Погоду» на рынке недвижимости определяет сумма самых разных факторов, среди которых не только экономическая ситуация, но и социально-политическая обстановка. Косвенное влияние оказывает всё, в том числе и внешняя политика. Однако не нужно забывать и о факторах самой отрасли: соотношении спроса и предложения, доходах покупателей и издержках строителей, о рынке ипотеки и др.

К примеру, в начале 2016 года Правительство приняло решение продлить программу субсидирования ипотеки и не ошиблось: на фоне стабилизации курсов валют огромное число покупателей решило воспользоваться возможностью приобрести жилье в кредит по сниженным ставкам. Иными словами, на рынок повлияло чисто политическое решение властей – не известно, как складывалась бы ситуация без субсидирования. Однако к концу 2016 года в московском регионе начали появляться ипотечные программы, которые предлагали ставки даже ниже, чем субсидированные (меньше 10%). Застройщики и банки, зафиксировав заметный отклик покупателей на инициативу властей, сами стали снижать стоимость ипотеки, чтобы завоевать большее число клиентов. То есть изначально внешнее вмешательство в рынок жилья (государственное субсидирование) привело в действие внутренний рыночный механизм отрасли, который, в конечном счете, приобрел большее влияние на обстановку, поэтому власти приняли решение не продлевать субсидирование. Таким образом, ситуация на рынке определяется множеством факторов, и попытки найти среди них один ключевой, на мой взгляд, приводят к неоправданному искажению картины.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19):

- Главный фактор, оказывающий влияние на рынок недвижимости, платежеспособность населения. Прежде всего, это касается жилья массового сегмента, который, на мой взгляд, находится в наиболее уязвимом положении, так как доходы россиян всегда были низкими, а в период кризиса они сократились еще сильнее. Доля наших соотечественников, которые относят себя к среднему классу, за последние два года снизилась на 10% или на 14 млн человек, по данным Sberbank CIB. В таких условиях продавать жилье – самый дорогой «массовый» продукт – непросто. Соответственно, влияние на массовый рынок недвижимости внешнеполитических событий, наподобие победы Трампа, не стоит переоценивать, когда на «внутреннем фронте» есть куда более значимые факторы.

Соответственно, чтобы на рынке жилья был устойчивый рост, необходим платежеспособный покупатель, и яркое тому подтверждение составляет контраст между динамикой московского и российского рынка жилья в 2016 году. В Москве за три квартала 2016 года было заключено договоров долевого участия (ДДУ) на 66% больше, чем за аналогичный период 2015 года. Между тем в России число ДДУ за тот же период 2016 года выросло по сравнению с 2015 годом только на 3%. В столице более высокий уровень жизни и стабильный рынок труда. Как следствие, в Москве более уверенный в себе покупатель. Именно поэтому столичный рынок всегда быстрее восстанавливается после кризисных ударов, чем регионы, так как здесь проживают более платежеспособные клиенты.


Конец прекрасной эпохи

Позитивные сдвиги в экономике России, замеченные многими экспертами, пока никак не сказались на самом горячем в стране рынке съемного жилья - московском. Более того, упавшие в острую фазу кризиса ставки аренды квартир не то что не вернулись на прежний уровень, но продолжают снижаться.

Владельцы столичных метров тоскуют по тем временам, когда к ним выстраивались очереди из жаждущих снять в Москве хоть какое-нибудь жилье - пусть даже с бабушкиными коврами и в оленьей доступности от метро. А «Дом» между тем выяснил, что москвичам вряд ли стоит надеяться на возвращение эпохи тотального арендного доминирования.

Ниже есть куда

По данным аналитиков компании «МИЭЛЬ», в последнем месяце 2016 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса в Москве снизилась на 1,6 процента, до 29,7 тысячи рублей в месяц за лот. «Двушки» и «трешки» стали дешевле на 1 и 2,5 процента - снять их в среднем можно было за 37,8 тысячи и 46,3 тысячи рублей в месяц соответственно.

Отчасти негативная ценовая динамика объясняется новогодним фактором - в декабре люди слишком заняты подготовкой к праздникам и организацией зимних отпусков, кроме того, переезжать куда-то в минус десять (как и просто ездить на просмотры) банально холодно.

Но и за год картина не лучше: с конца 2015-го средняя ставка аренды «однушек» уменьшилась на два процента, двух- и трехкомнатные квартиры подешевели для съемщиков в среднем на пять и 6,5 процента соответственно, отмечают в «МИЭЛЬ».

«Значения средних ставок попытались пойти в рост в начале делового сезона осенью 2016 года, но пока этот процесс не получил развития», - говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра «ЦИАН». С ним соглашается частный риелтор Александр Харыбин: «Ставки, немного оптимистично подскочившие в сентябре - на пять процентов примерно, сейчас возвращаются до летних. Более того - декабрь и январь не радуют большим количеством сделок».

При этом сейчас, как и в течение всего кризисного периода, владельцы жилья в Москве стараются держать планку: по словам заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, в объявлениях стоимость аренды квартир остается неизменной и снижается уже в процессе торга. «Однако дисконт на ликвидные объекты экономкласса не предполагается - такие предложения в базе данных задерживаются не дольше одного-двух дней, а часто сдаются за пару часов», - подчеркивает эксперт.

Чужого им не надо

Росту арендных цен, который был бы логичным следствием постепенного восстановления экономики, препятствует высокая активность строителей и покупателей жилья, полагают эксперты.

«Улучшение экономической конъюнктуры, которое должно было бы стимулировать рост ставок, происходит на фоне роста объема предложения - прежде всего, за счет квартир в недавно сданных новостройках. Кроме того, сам факт двукратного роста числа сделок на первичном рынке жилья, отмеченный в Москве в 2016 году, также оказывает давление на рынок аренды: часть тех, кто раньше снимал квартиры, теперь приобрели собственное жилье», - поясняет Алексей Попов.

В предоставленных «Дому» материалах «МИЭЛЬ» отмечается, что объем предложения съемных квартир в Москве за декабрь снизился на четыре процента, но спрос одновременно рухнул вдвое. В целом в последнем месяце года спрос на арендное жилье был почти на треть ниже предложения.

По данным «ИНКОМ», всего к началу 2017-го арендаторам в городе предлагалось более 33 тысяч квартир и комнат (за исключением лотов, сдаваемых на короткий срок). А после каникул их стало еще больше: «Предложение имеется. Много квартир выскочило после праздников», - говорит Александр Харыбин.

«На фоне многолетнего строительного бума объем предложения на рынке арендных квартир постоянно увеличивается. Это делает свое дело. К тому же московским квартирам существует более дешевая подмосковная альтернатива, которая тоже растет в объемах, как на дрожжах. Квартиры дешевеют медленно, на один-четыре процента в год, но тренд очевиден», - подчеркивает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Алексей Попов говорит, что московское жилье в последнее время стало быстрее обретать своих арендаторов - средний срок нахождения объявлений в базах недвижимости снижается. «Но пока объем предложения на рынке все равно настолько велик, что не позволяет ему выйти на тенденцию устойчивого роста», - соглашается эксперт.

Хвост виляет собакой

Таким образом, «кризисная» расстановка сил на рынке аренды сохраняется: правила игры диктуют прежде сильно ограниченные в выборе (и в правах) арендаторы, а собственникам жилья приходится мириться с ролью просящих.

«Мало совсем арендаторов - торгуются безбожно, достаточно требовательны к квартирам, начиная с более-менее существенного бюджета. Арендодатели готовы на многое - в разумных пределах, конечно», - описывает ситуацию управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Камин.

Хотя, по словам руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья» Романа Бабичева, арендаторы уже «не так наглеют с торгом и другими услугами, которые хотят навязать арендодателю».

«В целом, стало лучше качество сдаваемой в аренду жилплощади: отделка, наполнение квартиры, плюс гораздо чаще арендодатели включают коммунальные платежи в ежемесячный взнос и предлагают дополнительные опции - например, парковку и обслуживание жилья, - радуется Алексей Игошин, сооснователь компании HomeApp. - Владельцы стали более лояльны к капризам нанимателей, которых на рынке не так уж и много, и готовы купить мелкую мебель или технику, покрасить стену или подновить ремонт».

И все же портрет квартиросъемщика-»буржуина» не вырисовывается: как рассказали «Дому» аналитики «МИЭЛЬ», более половины арендаторов (54 процента) ищут в Москве недорогое жилье - стоимостью 25-40 тысяч рублей в месяц. Почти каждый пятый (18 процентов) рассчитывает снять квартиру по ставке до 25 тысяч в месяц. А иные и вовсе решили довольствоваться комнатами: по данным «ИНКОМ», в 2016-м их востребованность выросла примерно на 20 процентов.

«Будет застой»

В ближайшие месяцы, как и в 2017 году в целом, обстановка на московском рынке аренды жилья кардинально не изменится, уверены эксперты.

«Тенденция на ближайший год - это стабилизация рынка, цен. Глобальных изменений в ценовой политике ожидать не стоит, если только опять не будет каких-нибудь финансовых катаклизмов», - говорит Роман Бабичев.

Вадим Ламин обещает квартиросъемщикам и владельцам жилья «весенний застой с отдельными элементами активности на позитивных международных новостях, если таковые будут».

В «МИЭЛЬ» не видят предпосылок для серьезных колебаний на арендном рынке. По прогнозам аналитиков компании, средние цены найма квартир будут меняться в диапазоне одного-полутора процентов.

«Делать выводы несколько рано, лучше всего будет в конце января, - отмечает Александр Харыбин. - Но я считаю, что наступил штиль. В том смысле, что рынок рабочий, особого ажиотажа не наблюдается, а вот когда желания сторон совпадают, сразу и сделка появляется. Простой пример - недавно собственник в Люберцах хотел сдать квартиру за 25 тысяч, мои сотрудники пару дней показывали безрезультатно. Но как только снизили цену до 23, квартира была сдана».

Эксперт рекомендует собственникам жилья забыть завышенные осенние ценники и вернуться к летнему ценовому спокойствию. Арендаторам такой совет, очевидно, по нраву.


2017 год: рост или стагнация?

В течение всего 2016 года специалисты отмечали снижение цен на жилье, а государство поддерживало доступность ипотечных кредитов, кроме того, начали действовать важные поправки в законодательство. Чего же ждать от года 2017-го?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ситуация на первичном рынке будет улучшаться, а вот на вторичном, скорее всего, уже не стоит ждать роста цен. Арендодателям стоит умерить аппетиты и не поддаваться искушению повысить ставки — все равно ничего не выйдет.

По мнению большинства аналитиков, экономическая ситуация в стране не улучшается. ВВП с начала года упал почти на процент, уровень доходов населения и уровень потребительских расходов за год уменьшились практически на 5%. Благосостояние жителей страны ухудшается уже два года, оптимистичные прогнозы в правительстве давать не спешат.

Не стоит надеяться и на традиционные нефтяные доходы. С 2014 года цены на этот вид сырья находятся в районе 50 долларов за баррель, причин для роста эксперты на данный момент не видят. На рынке сейчас переизбыток предложения, кроме того, к такому фактору сдерживания добавилась еще и конкуренция со сланцевой нефтью. На этом фоне даже недавно заключенное соглашение России с ОПЕК не воодушевляет экономистов.

По официальному прогнозу Минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году, однако темпы роста ВВП будут небольшими: они будут меняться от 1,7 до 2,6% в год. Реальные доходы населения должны прибавлять примерно по полтора процента в год, но при таком приросте к уровню 2013 года можно будет придти лишь в 2021 году.

Политические факторы будут способствовать улучшению ситуации в экономике

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», преисполнена оптимизма:

— В 2017 году мы ждем не просто стабильности, а роста показателей на первичном рынке недвижимости. В первую очередь я говорю об увеличении спроса. Строительная отрасль напрямую связана с экономической ситуацией в стране. По словам президента Владимира Путина, экономика России стабилизировалась, но говорить о кардинальном улучшении пока рано. Однако, на мой взгляд, даже если заработная плата россиян в 2017 году не увеличится, то на покупательскую активность положительно повлияют другие факторы. В частности, я имею в виду улучшение политических отношений с другими странами и вероятное снятие или ослабление санкций в отношении России, что означает перспективу возвращения «длинных денег» (возможность получения бизнесом заемных средств в зарубежных банках), а также создания предпосылки укрепления курса отечественной валюты. Положительные тенденции в экономике всегда стимулируют покупательскую активность, причем не только на рынке недвижимости. При этом если в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе, то в 2017 году рост спроса вероятен и в высокобюджетном сегменте. Ведь большинство клиентов имеют валютные накопления, которые по причине возможного укрепления рубля будут переводиться в другие активы, в том числе — квадратные метры. В массовом же сегменте поддерживать спрос будут программы кредитования. В 2017 году в борьбу за клиентов вступают не только банки, аккредитованные по программе господдержки, но и другие коммерческие кредитные учреждения, которые в последние два года оказались «отрезанными» от рынка доступного жилищного кредитования ввиду повышения ключевой ставки. Высокая конкуренция позволит сохранить для клиентов и даже разработать более привлекательные условия по ипотеке, что, как минимум, поддержит спрос на первичном рынке недвижимости.

Ипотечные ставки могут быть снижены

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», ждет снижения ипотечных ставок, но данный сценарий возможен только на фоне уверенного восстановления экономики страны:

— На мой взгляд, самая интересная интрига 2017 года — это дальнейшее движение ипотечных ставок после отмены программы субсидирования ипотеки. С одной стороны, ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 10% и у банков расширился коридор возможности для дальнейшего удешевления кредита на покупку жилья. Уже сейчас на рынке есть ипотечные программы, по которым можно получить кредит даже менее чем под 10% годовых. Наконец, представители ипотечного рынка неоднократно заявляли о том, что ипотечные ставки будут снижаться. В частности, Герман Греф прогнозирует снижение средневзвешенной ставки ниже 11% годовых, глава АИЖК Александр Плутник давал более оптимистичный прогноз — 8-9%. Кстати, АИЖК готовит в 2017 году программы стимулирования ипотеки, к примеру, возможность оформить ипотечный кредит в электронном виде. Наиболее оптимистичный прогноз озвучил вице-премьер Игорь Шувалов, который полагает, что к 2018 году средние ставки по ипотеке достигнут 7-8% годовых.

С другой стороны, я полагаю, что оптимистичный сценарий движения ставок в 2017 году претворится в жизнь только в случае уверенного восстановления экономики, — продолжает эксперт. — Сейчас же Минэкономразвития прогнозирует рост ВВП в 2017 году на уровне 0,2%, что фактически означает стагнацию. Да и далеко не все банки согласны с тем, что ипотека подешевеет. К примеру, в Газпромбанке предсказывают повышение ставки на 1,7%. Я также полагаю, что после отмены субсидии ставки все же возрастут, но не сильно — не более чем на 1%. И это не вызовет какого-то резкого обвала спроса, так как ставки в 2014 году были примерно на сегодняшнем уровне — 12-13%.

Реформа 214-ФЗ повлияет на рынок новостроек

Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР, прогнозирует существенное влияние изменений в законодательстве на рынок новостроек:

— Полагаю, что главным событием 2017 года станет реформа 214-ФЗ. Общая идея изменений состоит в ужесточении требований к застройщикам и усилении защиты дольщиков. В то же время не все поправки, на мой взгляд, могут позитивно повлиять на рынок. Во-первых, повышение уставного капитала застройщика может больно ударить по малым девелоперским компаниям, так как они будут обязаны в сжатые сроки изыскать крупные суммы. Причем даже если у девелопера есть достаточный финансовый ресурс, то «замораживание» столь крупного капитала в любом случае нельзя назвать эффективным использованием — деньги должны работать. Полагаю, что данная мера может ослабить финансовую устойчивость некоторых девелоперов в наступающем году.

Во-вторых, будет существенно расширен список пунктов, которые в обязательном порядке оговариваются в договоре долевого участия. Теперь в ДДУ появятся условия о технических характеристиках квартиры, ее местоположении на этаже, планировках, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий. С одной стороны, эти изменения дополнительно защитят покупателя, а с другой — существенно сузят коридор для маневров застройщику. К примеру, в договоре прописывается определенный отделочный материал, но за время строительства на рынке могут появиться новые, более безопасные или дешевые материалы, и застройщик уже не сможет их применить, ведь это послужит поводом к расторжению ДДУ.

В то же время часть правок в следующем году действительно поддержит и дольщиков, и рынок в целом. Первая из них — учреждение государственного компенсационного фонда. По сути, создается государственная структура, которая будет оперативно реагировать на возникновение долгостроев. В то же время она заменит неэффективную систему страхования долевого строительства. Вторая важная поправка устанавливает преграду для попадания на рынок неблагонадежных застройщиков, которые однажды уже показали себя не лучшим образом в качестве поставщиков услуг государству или были замечены в недобросовестных операциях на земельном рынке. Средства дольщиков также не смогут привлекать компании с долгами перед государством.

Наконец, 2017 год можно условно назвать годом открытости на рынке новостроек благодаря поправкам, которые обязывают девелоперов публиковать больше документов по проекту на сайте. Кроме того, появится государственный реестр застройщиков. В совокупности эти меры существенно облегчат покупателям поиск подходящих им проектов и девелоперов, что, возможно, уменьшит срок на раздумья, — подытоживает Телушкин.

В Подмосковье можно ожидать роста цен на 2-3%

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, предполагает, что в области можно ожидать сдержанного роста цен, данный прогноз будет актуальным при умеренном улучшении экономической ситуации:

— По нашим прогнозам, уровень спроса на рынке Подмосковья в 2017 году будет соотнесен с покупательской активностью в 2016 году. Рынок недвижимости области находится сегодня в непростой ситуации, ведь девелоперам приходится конкурировать не только на локальном уровне, но и в целом со столичными проектами, бюджет покупки в которых снизился под влиянием кризисных тенденций до беспрецедентно низких значений. Несмотря на это, количество заключенных договоров долевого участия в Московской области показывает минимальное снижение. Несмотря на завершение программы господдержки, в 2017 году мы рассчитываем на сохранение спроса, что связано со стабилизацией экономической ситуации. Так, Минэкономразвития РФ предполагает, что в 2017 году ВВП вырастет на 0,6% после двух лет сокращения. Позитивный прогноз на будущий год дает рейтинговое агентство Standard & Poor’s, которое полагает, что валовой продукт РФ вырастет на 1,9%.

Одновременно на спрос в области будет оказывать влияние выход новых масштабных проектов, в рамках которых планируется строительство более миллиона квадратных метров жилья, — рассуждает эксперт. — В результате в 2017 году на рынке недвижимости мы продолжим наблюдать борьбу на уровне идей, а не только цен. Ведь единственный способ для девелопера успешно вести бизнес в Подмосковье — создать по-настоящему качественный продукт «на класс выше». Это позволит заработать застройщику главный капитал — репутационный, который и поможет конкурировать не только с соседними проектами, но и столичными новостройками. Именно в таких объектах мы ожидаем рост цен в 2017 году. Однако с учетом того, что многие компании по-прежнему придерживаются недальновидной политики демпинга, средняя цена «квадрата» в Подмосковье по итогам года, вероятно, останется прежней или даже снизится, но не более чем на 2-3%.

В Новой Москве ждут увеличения продаж

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», ждет положительных изменений для застройщиков Новой Москвы. Более выгодные на фоне «старой» Москвы цены на недвижимость и улучшение транспортной доступности способствуют продажам в этом районе:

— В 2017 году на первичном рынке недвижимости Новой Москвы мы ждем повышения как девелоперской, так и покупательской активности. Данные прогнозы связаны с несколькими событиями, которые произойдут в будущем году. Во-первых, это принятие генерального плана развития присоединенных территорий, благодаря которому станут понятны линии строящихся трасс наземного и подземного общественного транспорта, распределения максимальной высотности постройки и пр. Во-вторых, открытие новых станций метро Калининско-Солнцевской линии, которая протянется до Рассказовки. Кроме того, с завершением реконструкции Калужского шоссе транспортная доступность присоединенных территорий вырастет в разы, что приведет к повышению ликвидности проектов.

На рост спроса в Новой Москве повлияет снижение конкуренции со столичными проектами в старых границах, которое мы ожидаем в следующем году. В 2016 году Новая Москва практически сравнялась по ценам со «старой» Москвой, из-за чего многие покупатели переориентировались на приобретение жилья в пределах МКАД. Однако на протяжении последних пяти месяцев стоимость квадратного метра в «старой» Москве снова растет, тогда как в Новой Москве — снижается. Увеличение разницы в цене сделает недвижимость присоединенных территорий более востребованной.

Стагнация

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что в следующем году рынок недвижимости ждет стагнация, одной из причин которой является снижение доходов населения. Кроме того, эксперт не забывает упомянуть и об изменении налога на недвижимость, который также отрицательно отразится на рынке:

— Несмотря на то что в 2016 году ситуация на рынке вторичного жилья Москвы стабилизировалась, в 2017 году наиболее вероятный сценарий развития ситуации для данного сегмента — стагнация. В конце 2015-го – начале 2016 года средняя стоимость квадратного метра в старом жилом фонде Москвы снизилась почти на 5%, после чего цены прекратили падение, и с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 220 тыс. рублей за квадратный метр. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасли ставки по ипотеке на «вторичку», которые снижались вслед за стоимостью кредита на новостройки. Сейчас приобрести «вторичную» квартиру в Москве уже можно в кредит под 11-12%. По прогнозу Райффайзенбанка, в 2017 году она снизится еще на 1,5%, и это, как я полагаю, удержит рынок от дальнейшего падения, однако и не станет фактором восстановления. По-прежнему рост рынка сдерживает снижение доходов населения, которое едва ли начнет восстанавливаться в следующем году при ожидаемых темпах роста экономики ниже 1%.

Кроме того, на покупательское поведение в 2017 году серьезно повлияет реакция владельцев квартир на изменения в имущественном налоге на жилье, — продолжает эксперт. — Как раз сейчас россияне начали получать первые квитанции с налогом. Не исключено, что часть москвичей решит перебраться в менее дорогостоящее жилье, чтобы избежать высокого налога. Это приведет к пополнению суммарного объема предложения на вторичном рынке и будет сдерживать восстановление цен.

Риэлтор Ирина Щербинина выделяет основные ниши, которые будут пользоваться спросом:

— Думаю, что первым оживет спрос на небольшие по метражу квартиры. Покупатели будут приобретать 1-2-комнатные квартиры, чтобы не переплачивать за коммуналку, капитальный ремонт и налоги. Время инвестиций в недвижимость прошло. В последние пару лет покупатели приобретают недвижимость для жизни, а не для сдачи в аренду.

Или очень сдержанный рост

По прогнозу Алексея Попова, главы аналитического центра ЦИАН, в 2017 году рост цен на квартиры в столичных новостройках не выйдет за пределы уровня инфляции. Стоимость первичного жилья вырастет не более чем на 6% в год. Это связано с тем, что строительные компании заинтересованы в поддержании темпов продаж и сохранении своей доли рынка.

В границах ТТК появятся новые проекты точечной застройки. Это станет дополнительной причиной подорожания новостроек. Цены в таких проектах в целом обычно выше, чем в крупных проектах, строящихся на территориях промзон.

Уровень цен на первичное жилье в Московской области и Новой Москве сохранится на прежнем уровне. В этих локациях растет доля проектов на стадии котлована, однако из-за высокой конкуренции застройщикам сейчас сложно увеличивать цены по мере повышения готовности зданий. Компаниям важнее сохранять темпы продаж.

По словам эксперта, в 2017 году на вторичном рынке в Москве и Подмосковье стоимость жилья будет медленно увеличиваться. Годовой рост составит не более 4-5%.

Из-за большого объема предложения рост цен не превысит показатели инфляции. Большинству продавцов недвижимости придется снизить заявленную цену для совершения сделок, однако размер скидок постепенно будет уменьшаться.

В Московском регионе большая часть лотов в активном предложении выставлена по ценам, значительно отличающимся от уровня платежеспособного спроса, поэтому подсчитать средние значения цен сложно. Наблюдающийся в последнее время небольшой рост средней цены отражает долю именно таких лотов, а не естественные рыночные процессы.

Попов полагает, что в следующем году доля ипотечных сделок продолжит увеличиваться. В числе прочего, на спрос оказывает влияние демографический фактор. Многочисленное поколение первой половины 1980-х годов сейчас ступило в возраст наибольшей востребованности совершения сделок с недвижимостью. Потребительские привычки этого поколения формировались в постсоветское время, поэтому современные новостройки для них привлекательнее, чем вторичное жилье в старых советских домах.

Прошедший год показал, что строительные компании начинают конкурировать с вторичным рынком и побеждают в этой борьбе за счет предоставления скидок, более эффективной рекламы, выгодных программ ипотеки и рассрочки.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева не ожидает резких изменений на вторичном рынке:

— Четкие прогнозы на 2017 год выстраивать сложно и, тем не менее, мы не ожидаем резких изменений на рынке вторичного жилья. В настоящее время отсутствуют факторы, влияющие на рост цен, и это связано прежде всего с систематическим увеличением объема квартир, предлагаемых к продаже, в том числе за счет оформленных в собственность новостроек. При этом спрос остается на прежнем уровне, не превышающем предложения. С учетом уменьшения количества покупателей со свободными деньгами, инструментом, активно поддерживающим рынок продаж, является выгодная ставка по ипотеке.

Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис», ждет понижения цен на «вторичку»:

— Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от многих факторов: состояния экономики в целом, цены на нефть, курса рубля по отношению к основным валютам и т.д. Однако даже в случае стабилизации и последующего роста цены квадратного метра можно с большой долей вероятности предположить, что в декабре 2017 года цены на вторичное жилье установятся ниже уровня ноября 2016 года.

Сегодня уже можно смело предполагать, что в 2017 году в Московской области объемы строительства на первичном рынке снизятся. Возможно, в ближнем Подмосковье застройщикам удастся сохранить темпы уходящего года, но в среднем и дальнем этого точно не произойдет. Основная причина — снижение рентабельности самого строительного бизнеса. Низкая платежеспособность населения, а значит, и низкая прибыль девелоперов, заставляет откладывать реализацию проектов, находящихся в высокой степени готовности к началу работ.

Цены на аренду продолжат снижаться

Сергей Власенко прогнозирует понижение цен на аренду из-за увеличения предложения на рынке. Увеличение налогов и рост тарифов ЖКХ выведут на рынок квартиры тех инвесторов, кто ранее не считался с этими тратами:

— Арендный рынок является самым мобильным из всех сегментов рынка недвижимости. Сейчас мы фиксируем избыток предложения, поэтому в 2017 году можно ожидать скорее лишь сезонного всплеска активности, цены на аренду продолжат снижаться. Во многом этому будет способствовать положение дел на первичном рынке (достаточно большое количество владельцев новых квартир пытаются компенсировать свои затраты с помощью аренды, стремясь возместить потери своих инвестиций в недвижимость, тем самым оказывая давление на арендный рынок), а также рост цен на услуги ЖКХ.

Согласен с коллегой Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Эксперт также останавливает внимание на апартаментах, пока объем предложения здесь невелик, но со временем он увеличится, естественно, играя на понижение средней стоимости аренды:

— Несомненно, стоимость владения объектом недвижимости растет, и весьма значительно. Причем этот рост идет по многим направлениям: растут налоги, растут тарифы ЖКХ, растет стоимость ремонта и мебели и т.д. Все это значительно снижает привлекательность арендного бизнеса в его легальном выражении. Собственники, может быть, и хотели бы переложить часть расходов на арендаторов, однако значительное снижение количества последних не позволяет это сделать.

Добавлю, что сегмент апартаментов, о которых так любят рассуждать в последнее время, на сегодняшний день невелик и не оказывает существенного влияния на рынок аренды, — продолжает Ламин. — С ростом количества предлагаемых вариантов влияние, естественно, будет усиливаться. Рост предложения при постоянном низком спросе неизбежно приведет к снижению ставок.

Ждать массового прибытия иностранных арендаторов в Россию не стоит

Вадим Ламин считает, что в более дорогих сегментах аренды ждать изменений также не стоит. Евросоюз продлил санкции еще на полгода, а экономический блок правительства, по мнению эксперта, с ситуацией не справляется, разумеется, ждать изменений в позитивную сторону не стоит:

— Многие из арендаторов, даже иностранцы, нещадно торгуются и от заявленных не самых высоких ставок, о повышении речь вообще не идет. За превосходную четырехкомнатную квартиру в доме бизнес-класса в районе метро «Курская», выставленную за 195 000 рублей в месяц, предлагают только 160 000 —дисконт около 18%, какое тут повышение!

Конечно, существует и позитивный прогноз, однако санкции все же продлили еще на полгода и готовы были продлить на год. Значит, иностранцев, скорее всего, будет очень мало, а новые отечественные проекты, производства, объекты малого бизнеса и т.д. мы пока не наблюдаем, все больше это только на бумаге и в речах чиновников. Может быть, что-нибудь изменится в составе экономического руководства страны, совершенно не справляющегося с ситуацией, и тогда позитивный прогноз станет реальностью, — негодует Ламин.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика