Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Арендаторы больше не хотят потертых интерьеров с видом на Кремль

— Российский рынок недвижимости сейчас переживает не самые благоприятные времена. Скажите, на вашей практике этот кризис самый тяжелый? Все совсем плохо или пока терпимо?

— Я работаю на рынке аренды с 2003 года. Должен сказать, что нынешний кризис не похож на предыдущие хотя бы тем, что сейчас практически нет экспатов, то есть сильнейшим образом пострадал именно сегмент рынка аренды, рассчитанный на иностранцев. Это, в первую очередь, просторные квартиры в центре Москвы, как правило, в реконструированных дореволюционных или сталинских домах. Эти квартиры всегда отличала простота и лаконичность интерьеров, функциональность и обилие света. Сейчас большая часть такого жилья простаивает или сдается с существенным дисконтом. В целом же, несомненно, арендные ставки, а значит и комиссии риэлторов, существенно снизились, активность арендаторов весьма невысокая, а необходимость экономии заставляет участников рынка сокращать по возможности затраты на профессионалов. Я знаю целый ряд небольших агентств, которые просто закрылись, не потянув расходы на офис и рекламу, другие существенно ужались, зачастую работая из квартир. Крупные агентства урезали штаты за счет вспомогательных служб и сотрудников. Так, в ряде компаний сокращены водители, службы рекламы и PR, ремонтники, часть сотрудников клиентских отделов. Более уверенно чувствуют себя компании, специализацией которых всегда были продажи квартир на первичном рынке.

— Известно, что стоимость аренды жилья за последний год упала во всех сегментах. Достиг ли рынок аренды дна?

— Дело в том, что рынок аренды весьма неоднороден, и даже сейчас, в период кризиса, есть квартиры, сдающиеся в рублевом выражении как и несколько лет раньше. Естественно, только рубль уже не тот, и для некоторых собственников, особенно имеющих расходы за рубежом (недвижимость, учеба детей) это серьезный удар. Многие из них не представляют, что будет, если арендные ставки еще дальше пойдут вниз. Есть уже и те, кто просто продает квартиры ввиду нерентабельности процесса. Думается, что рынок аренды близок к минимальным значениям ставок  уже даже потому, что стоимость восстановительного ремонта сопоставима с доходами от аренды, особенно в сегменте дорогих больших квартир.

— Какая арендная недвижимость пользуется сегодня наибольшим спросом в Москве?

— На мой взгляд, спрос существенно сместился в сторону недорогих квартир. По нашей статистике, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные комнатные квартиры со свежей современной отделкой в центре столицы в ценовом диапазоне 55-75 тысяч рублей.

— Нет ли попыток со стороны арендодателей зафиксировать ставки в валюте? Что из этого получается?

— Немногочисленные попытки есть, не получается из них ничего.

— Очевидно, что сегодня рынок покупателя и арендаторов. За последние годы выросли ли требования арендаторов к снимаемой площади? Например, квартира должна быть только с евроремонтом и мебелью и так далее.

— Конечно, ситуация такова, что квартир гораздо больше, чем претендентов, особенно в средних и выше сегментах. Это диктует и соответствующее поведение потенциальных арендаторов. Требования выше, торг жестче. Должен сказать, что нет уже и в помине той всеядности, которая за прошедшие годы сильно избаловала собственников квартир, особенно в центре столицы. Никто не хочет заселяться в потертые классические интерьеры, пусть даже и с видом на Кремль.

— Какую тактику вы посоветуете избрать сегодня арендаторам?

— Более тщательно выбирать варианты по интернету и смотреть самые подходящие, а то после просмотра двадцати вариантов в день в голове все смешивается — это только потеря времени. Обилие вариантов превращает поиск в бесконечный процесс. Стоит помнить, что лучшее — враг хорошего.

— А собственникам арендного жилья что порекомендуете?

— У каждого из них своя финансовая ситуация и, соответственно, стратегия поведения. Лично я бы сейчас ушел от обычного "нащупывания" оптимальной арендной ставки от нереально большой путем постепенного снижения. А после анализа соответствующего сегмента поставил арендную ставку чуть ниже рынка и быстро сдал объект. Мне кажется, что в нынешних условиях это наиболее разумно.

— Имеет ли смысл сегодня инвестировать в недвижимость с целью дальнейшей аренды? Если да, то в какое жилье?

— Пока не думаю, что это разумно. Есть гораздо более прибыльные мероприятия для инвестиций, хотя часто более рискованные. Конечно, бывают выгодные варианты, когда дешево продается небольшая квартира в центре рядом с метро. Продавцу срочно нужны деньги и квартира продается ниже рынка. Тогда, наверное, выгодно. Только стоит как следует все проверить, помня поговорку про бесплатный сыр.

— Ваш прогноз на развитие российского рынка аренды жилья до конца года.

— Пока надо пережить неактивную даже в былые удачные годы весну, отпускное лето, чтобы хоть как-то компенсировать все это осенью, когда активность всегда высокая, уже в силу традиционного времени смены сотрудников, начала учебного года, завершения сезона отпусков и так далее. Думаю, что во многом все будет зависеть от политической ситуации, развития или свертывания промышленности, ситуации на нефтяном и валютном рынке. Если все будет продолжаться, как сейчас, то в текущем году особой активности рынка аренды ждать не приходится.


В бизнес- и элитном классе арендные ставки близки к границам рентабельности

Какой стала эта осень для рынка аренды?

Еще когда мы подводили итоги лета, я отмечал, что относительно неплохие месяцы быстро пройдут, и в конце осени – начале зимы нас ждет серьезный спад. Сейчас все к тому и идет. Практически отсутствуют высокобюджетные клиенты, сдача квартиры за 300−350 тысяч рублей в месяц стала событием, серьезный вклад в поддержание тренда вкладывает практически полное отсутствие экспатов. Арендные ставки пошли вниз, и если в былые годы только декабрь был месяцем сговорчивых собственников, то сейчас весь конец года проходит у нас под этим девизом. Серьезный торг присутствует практически на всех переговорах.

В октябре рынок аренды нас порадовал. Предложение, хотя и серьезно превышало спрос, позволяло найти конкретно нужные объекты за реальную цену. Именно в октябре адекватно настроенные собственники, оценив реально ситуацию, постарались сдать свои объекты, пусть даже и с дисконтом. В итоге лучшие по соотношению цена–качество предложения вымылись с  рынка, и сейчас найти нужное при большом, казалось бы, выборе непросто. Больше всех пострадали собственники больших дорогих квартир в центре. Как правило, их снимали экспаты, а их, особенно тех, что с большими семьями, сейчас практически нет.

Что происходит с арендными ставками?

Арендные ставки, несомненно, падают во всех сегментах. Наименьшее падение — в низком сегменте, то есть там, где падать уже некуда. Если говорить о сегменте недорогих квартир в центре города, то стоит заметить, что рублевое снижение цен коснулось их в наименьшей степени. Как сдавали однокомнатные квартиры, например,  на Смоленскойза 60−65 тысяч рублей, так и сейчас они сдаются. Другое дело, что так сдаются не все «однушки», как раньше, а только те, которые имеют свежий и современный ремонт. Это, кстати, выражено во всех сегментах –

со стороны потенциальных клиентов резко повысились требования к свежести отделки и ее современному уровню.

«Вилка» арендных ставок на жилье в столице сегодня начинается где-то с 25 000 рублей за вполне пригодную к проживанию «однушку» на окраине до 700 000 рублей в месяц за роскошную дизайнерскую «четырешку» внутри Садового кольца (имеются в виду реализованные варианты). Предложение в сегменте среднего и дорогого жилья превышает спрос, и перспективы отнюдь не радужные.

В бизнес- и элитном классе арендные ставки близки к границам рентабельности. Думаю, что если запас по снижению еще остался, то он уже небольшой. Граница рентабельности, впрочем, для многих весьма условна. Но рост коммунальных расходов и налогов приближает критические значения.

Что происходит со спросом? Как он меняется в течение осени?

Спрос серьезно уменьшился и сместился в сторону низкобюджетного жилья. У агентов, занимающихся бюджетами до 70 тысяч рублей в месяц, не умолкает телефон. У тех же, кто работает с квартирами от 80 и выше, всего несколько звонков в день, и в основном именно по квартирам на нижней границе. Конечно, отдельные сделки идут и в дорогом сегменте, но их количество невелико и имеет тенденцию к сокращению. Ярким показателем снижения платежеспособности арендаторов явилось активное возрождение совместной аренды. Два-три человека или семьи объединяются, чтобы создать подобие «коммуналки» — так легче платить. Данное явление всегда расцветает во время кризисов – так вот сейчас оно набирает популярность.

                       

Популярность вариантов: какие квартиры востребованы, а какие не очень?

Конечно, наиболее ликвидные небольшие «двушки» и «трешки» сейчас сдаются с относительно небольшой 10−12% скидкой по сравнению с прошлым годом.

А вот большие квартиры «просели» в арендной ставке гораздо сильнее.

Так, например, просторная квартира на набережной Тараса Шевченко была сдана за 150000 рублей, что явилось большой удачей, хотя двумя годами ранее никто даже не думал о ставке меньше 200 000. Во многом, если не во всем, виноват весьма низкий спрос на большие дорогие квартиры – мало приезжает семей с детьми, особенно состоятельных.

Насколько изменился портрет арендатора?

Изменился кардинально. Экспатов практически нет. Есть случаи переездов, единичные приезды: в основном это турки, китайцы, корейцы, японцы. Европейцев и американцев очень мало. Кстати, многие украинцы, приток которых ощущался прошлым летом, уже съехали, новых же совсем мало. В сегменте элитного жилья даже боюсь назвать количество вариантов на одного арендатора. Думаю, что оно будет двузначным.

Есть арендаторы, которые уже приходят в квартиру, зная, что будут смотреть еще огромное количество. Это обуславливает долгий выбор, ведь кажется, что дальше будет еще лучше и дешевле.

Минимальные цены на аренду жилья все ниже и ниже. Можно ли говорить о том, что значение собственного жилья для молодых людей уменьшается и они готовы снимать, а не покупать?

Я думаю, что уже можно говорить о том, что молодые, в первую очередь, семьи, начинают относиться к жилью более прагматично — как к месту проживания, а не как к «моему дому – моей крепости». Растет понимание того, что привязка к «однушке в Бибирево», где ужасно неудобно и тесно, из которой долго и дорого ездить на работу, за которую нужно выплачивать кабальную ипотеку банку и т. д. – это уже прошлый век. Молодежь мобильна, может легко менять место жительства вслед за учебой, работой, хорошей школой детей или просто по желанию жить в нравящемся и комфортном на сегодняшний день месте.

И уж тем более молодежь хорошо считает.

Совершенно очевидно, что при отсутствии требуемой суммы и необходимости влезать в долги – гораздо выгоднее снимать.

Ведь сейчас арендные ставки таковы, что составляют, как правило, 3−5% годовых от стоимости квартиры. Это при том, что банковские проценты по ипотеке как минимум в два с половиной раза выше. Не говоря уже о том, что у арендатора, как правило, нет других расходов — его не заботят коммунальные платежи, кроме электроэнергии и воды, он никак не тратится на ремонт квартиры и замену техники, не платит налог на имущество, что тоже сейчас немало.

Единственным существенным плюсом владения квартирой можно считать только моральный – чувство собственника, уверенность в том, что крыша над головой у тебя будет всегда. И это правильно, когда для этого есть возможности и не надо влезать в долговую кабалу или вытаскивать из бизнеса большие суммы, хотя их можно использовать более эффективно.

Думаю, что будущее развитие регионов, децентрализация финансовой и производственной деятельности, появление в регионах новых рабочих мест, требующих высокой квалификации и другие факторы приведут к вынужденной мобильности населения и к смещению приоритетов в пользу аренды.

Как арендатору сегодня можно получить скидку на съемную квартиру?

В условиях падающего рынка аренды получение скидок — скорее правило, чем исключение.

Скидки сейчас просят все и по любому поводу, и надо признать, что во многих случаях на них соглашаются. Тем не менее, есть общие правила поведения для получения скидок. Во-первых, арендатор должен произвести на собственника хорошее впечатление, следует показать свою финансовую устойчивость и приверженность к стабильным выплатам. Возможность поквартальной или большей предоплаты — основание для получения дополнительной скидки. Во-вторых, следует продемонстрировать готовность бережно относиться к чужой собственности, лучше это сделать начиная с первого знакомства — во время первичного осмотра квартиры. Не следует активно открывать шкафы, с шумом хлопать дверьми, включать воду, откручивать краны. Стоит попросить об этом собственника.

Крайне важен внешний вид нанимателя, его поведение во время показа.

К примеру, люди пожилого возраста могут отказать в аренде, не говоря уже о скидках, высокомерному или неприветливому человеку. И, наоборот, замечательный пример получения скидки был у дамы, которая заинтересовалась статуэткой в доме арендодателя. После прослушивания целой семейной саги о единственной работе скульптора-пигмалиона, приведшей к свадьбе прабабушки и прадедушки, квартира была арендована со значительной скидкой.

А как собственнику сегодня выгодно сдать квартиру? 

Эффективной стратегией я сейчас считаю выход на рынок сразу с арендной ставкой чуть ниже рынка. В этом случае предложение не «замыливается», не тратится на простой драгоценное время. Тактика постепенного снижения ставки до рыночного значения сейчас себя категорически не оправдывает. Подтверждено практикой!

Ваши прогнозы по рынку длительной аренды?

Цены точно пойдут вниз, правда, не резко, поскольку инерция рынка весьма высокая. Многое будет зависеть от политико-экономической ситуации. Такое впечатление, что там намечаются положительные сдвиги, хотя говорить о них пока рано.

Как в этом году обстоят дела со спросом на праздничную новогоднюю аренду? Что ищут арендаторы, на какой срок? Имеют ли возможность торговаться, на сколько?

Новогодняя аренда – достаточно специфичная штука. Пустить к себе в коттедж на неделю толпу нетрезвых арендаторов с перспективой серьезных работ по приведению в порядок объекта – на это готов далеко не каждый. Здесь дешево – точно нерентабельно, особенно если коттедж хорошего уровня. К тому же совершенно очевидно, что большая часть россиян


Движение — жизнь

Нет, речь сегодня не о смене места жительства и не о программах получения ВНЖ за покупку недвижимости. Мы время от времени меняем место жительства, оставаясь при этом в пределах своего региона. В чем причина, и как все это связано с недвижимостью? Связано — напрямую, а о причинах рассказываем далее.

Существует понятие резидентной мобильности, отображающее частоту смены места жительства. Этот параметр связывается, в первую очередь, не с каким-то конкретным сегментом, а с уровнем развития рынка недвижимости в целом, уровнем развития экономики и уровнем развития транспортной системы.

По данному показателю Москва и Московская область пока значительно уступают другим мегаполисам мира, где одно поколение меняет место проживания в среднем четыре-пять раз, сетует руководитель управления маркетинга и разработки продукта компании RDI Ирина Бамзурова.

За город... и обратно

«Раньше смена места жительства, обусловленная потребностью растущих семей в более просторном жилье, происходила раз в пять-семь лет: именно столько, по приблизительным подсчетам, требуется для комфортного накопления стандартной московской семьей из двух работающих взрослых и двух детей доплаты до квартиры с дополнительной комнатой в жилом доме аналогичного класса или для альтернативной сделки в пользу жилья более высокого уровня», — рассказывает Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент». — В 2012-2014 годах срок проживания таких участников рынка недвижимости в одном месте сократился до двух-трех лет, а необходимость в смене места жительства была вызвана уже не потребностью в лишней комнате, а скорее желанием "примерить на себя" качественно иной образ жизни». Видимо, сыграли свою роль и спокойные, относительно сытные межкризисные годы, и тот факт, что рынок недвижимости достиг к этому моменту того этапа развития, когда разнообразие форматов сочетается с вниманием к реальным потребностям покупателей.

В наибольшей степени тенденция затрагивает представителей столичного среднего класса в возрасте от 30 до 45 лет, обращает внимание эксперт. Миграцию такой группы покупателей можно условно разделить на три типа:

• Квартира в Москве — таунхаус или коттедж в современном поселке в Подмосковье (не далее 15 километров от МКАД)
• Квартира в Подмосковье — таунхаус в Подмосковье
• Квартира в Подмосковье — квартира в Москве

Наиболее активными и многочисленными, по статистике «РГ-Девелопмент», стали первые две группы. При этом, люди были готовы расстаться с достаточной по площади (60-80 квадратных метров) квартирой в современной новостройке, с высококачественной отделкой, где они не прожили и двух лет с момента заселения, только потому, что в строящихся загородных поселках их привлекли среда и возможности социализации, которых не дают многоквартирные комплексы.

С середины 2014 года в загородных поселках, заселенных условным «средним классом», начался процесс обратного оттока в города. Одним из решающих факторов возвращения, по словам Екатерины Лобановой, помимо соображений экономии (коммунальные платежи в загородных объектах выше, чем для обычной городской квартиры, стала чрезмерная «публичность» жизни в поселках таунхаусов — похоже, предоставленные возможности для социализации оказались избыточными.

Случаем массового непринудительного переезда со знаком «плюс» Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», называет Новую Москву. «Развитая инфраструктура, новые дома, современные планировки, экологичный район, площадь квартир больше, чем покупатели могут позволить себе в пределах «старого» города, ниже цены —все это является стимулом для переезда горожан в Новую Москву», — полагает эксперт.

Бегство с корабля

Массовая продажа жилья в каком-либо конкретном месте — довольно редкое явление, однако случается и такое. Обусловлены такие случаи обычно внезапно возникшими неудобствами жильцов элитных домов или же низким качеством объекта. «Рынку известны ситуации, когда собственники едва ли не всего дома массово выводили в продажу квартиры, как только узнавали, что прямо под их окнами будет строиться другой комплекс, пусть и элитный», — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Недавняя реконструкция Ленинградского проспекта, приводившая к гигантским пробкам и крайне негативной ситуации с шумом и экологией, обеспечила минимальный спрос в разгар стройки на местную недвижимость как в продаже, так и в аренде, рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. «Большое количество квартир в продаже появилось спустя семь лет после сдачи ЖК "Фьюжн Парк" на Фрунзенской. С одной стороны, было много инвестиционных квартир, с другой — достаточно спорная архитектура и остекление, далеко не все купившие были в восторге», — делится наблюдениями Вадим Ламин.

Есть и «противоядие» против миграции жильцов — даже в случае появления неудобств или претензий к качеству проекта переезд маловероятен, если квартира куплена в ипотеку. По словам Марии Литинецкой, в массовом сегменте недвижимости покупатели часто готовы мириться и с построенной эстакадой под окнами, и с вырубкой леса, и с выбросами завода, расположенного неподалеку. «Они и рады бы переехать, однако продать ипотечную квартиру достаточно сложно. Да и вряд ли кто-то купит ее по прежней цене, учитывая ухудшение качественных характеристик и появление негативных факторов», — поясняет эксперт.

В поисках идеала

Как отмечает Вадим Ламин, в последнее время все чаще молодые клиенты риэлторских компаний предпочитает аренду, а не ипотечную кабалу. «На мой взгляд, при нынешних процентах по ипотеке, она не может быть выгодной ни для каких категорий граждан. К сожалению, наши люди не просчитывают надолго, многие их решения субъективны. "Ипотечники" руководствуются эмоциями и желанием стать собственником, но никак не трезвым расчетом, который показывает, что финансово аренда значительно предпочтительнее покупки квартиры в ипотеку, если, конечно, не сравнивать покупку "однушки" в Бибирево с арендой "трешки" на Арбате», — делится эксперт.

В целом, сейчас высокая мобильность характерна для молодых людей — как обладателей «новых денег» (в первом-втором поколениях), так и наследников «старых денег». Причем такая тенденция отмечается везде: и в России, и в западных странах, подчеркивает директор по маркетингу и продажам УК «Фонд Юг» Ирина Шумская. Причину такому явлению она усматривает в том, что потребитель недвижимости еще пока не получил своего «лучшего предложения».

Еще одной интересной особенностью «жилищного поведения» эксперт называет жизнь на несколько домов, часто в разных странах, например, в связи со сменой сезона. «Со временем высокий уровень мобильности, выражающийся в частой смене основного жилья, сохранится только у относительно молодых состоятельных людей, прочие так или иначе перейдут к созданию некой системы недвижимости, которая основана на наличии основного ядра — "родового гнезда", и иных жилых объектов–"спутников", рассчитанных на сезонное или временное проживание», — прогнозирует эксперт. 


Москва больше не резиновая

Покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского рынка, поскольку еще год назад в ряде проектов на долю москвичей приходилось не более 50% сделок.

Выходцы из других регионов стали значительно реже приобретать недвижимость в Москве и ближнем Подмосковье, хотя еще год назад они были одними из главных покупателей, отмечают риелторы.

«По обобщенной риелторской статистике, еще один-два года назад доля региональных покупателей в общем объеме сделок в столичных новостройках составляла примерно 25–30%, а на некоторых проектах этот показатель достигал 35%. В конце прошлого года ситуация стала кардинально меняться и к концу 2014-го — началу 2015 года мы наблюдали резкое снижение доли «немосквичей» до 7–10%», — говорит Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон».

Эту тенденцию замечают и остальные игроки столичного рынка недвижимости.

«По большому счету, я не помню уже последней реализованной сделки с представителями российских регионов. Украинцы были, граждане Казахстана – тоже были. Несколько питерцев, в остальном же — москвичи. Этот расклад примерно за последние полтора года», — жалуется Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. По его оценке, также на долю гостей столицы приходится в этом году от силы 8–10% всех сделок.

По оценке Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», в конце 2014 года доля региональных покупок доходила до 50%, однако за год сократилась минимум вдвое.

На переезд уже не хватает

Такое падение продаж — серьезный удар для столичного рынка недвижимости, который всегда подпитывался региональными деньгами — квартиры в Москве и области покупали и инвесторы (под аренду или с расчетом на рост цены), и люди, которые переезжали в Москву насовсем.

«Хотелось бы, конечно, связать это с активным развитием регионов и приближением уровня их жизни к московскому, снижением привлекательности столицы. К сожалению, пока это не так», — иронизирует Вадим Ламин.

В действительности сокращение доли региональных покупателей вызвано целым рядом факторов, таких как снижение реальных доходов населения и, как следствие, снижение объемов выдаваемой ипотеки, несмотря не ее субсидирование государством.

«Самый главный, по моему мнению, фактор — это стагнация и снижение реальных цен практически на всех региональных вторичных рынках», — считает Котровский.

Как он отметил, сейчас продажи стоят, а частные продавцы вынуждены снижать цены, но для того, чтобы поменять жилье, скажем, в центре Новосибирска на столичный спальный район, снижать цену нецелесообразно, поэтому обменять жилье в провинциальном городе на квартиру в Москве становится все сложнее.

«Чем более ощутима разница между ценой столичного и регионального метра, тем больше придется добавлять на покупку столичного или подмосковного жилья. А денег у людей нет. Таким образом, те потенциальные региональные мигранты, которые могли бы поменять родной город на Москву с доплатой, попросту уходят с рынка, откладывая междугородний обмен через продажу до лучших времен», — описывает механизм Котровский.

Также подкосил региональных покупателей и кризис на рынке труда. «Новых вакансий мало, зарплаты не растут, менеджеры среднего и выше среднего звена, которые традиционно были активны на рынке недвижимости благодаря годовым бонусам, не чувствуют уверенности в завтрашнем дне. Что уж говорить о простых сотрудниках, тем более региональных», — замечает Котровский.

Нефтегазовые регионы снизили инвестиции

Как отмечает Надежда Коркка, более 70% покупок приезжие делали в массовом сегменте (эконом- и комфорт-класс).

«Основные цели приобретения, которые можно выделить: для собственного проживания в связи с переездом, покупка родителей для детей, планирующих обучаться в Москве или жить здесь и работать, инвестиции с целью последующей продажи или аренды», — говорит она.

При этом покупали и продолжают покупать недвижимость в Москве самые разные люди.

«Портрет регионального покупателя значительно различается и зависит от конкретного сегмента. Если говорить о высокобюджетной недвижимости, то это преимущественно владельцы собственного бизнеса или топ-менеджеры компании, которые продвинулись по службе и сменили город проживания в связи с работой. В массовом сегменте можно встретить практически любого покупателя. Это и студенты, и молодые семьи, приехавшие в столицу в поисках лучшей жизни, и уже взрослые люди, приобретающие квартиру на будущее своим детям. Большая часть региональных клиентов мотивирована различными семейными обстоятельствами. Например, один из наших клиентов недавно приобрел квартиру для дочери, поступившей в МГУ. Другая пара из региона хочет чаще видеться с дочерью, живущей с мужем и ребенком в Москве, но при этом сохранить привычный уровень комфорта. Поэтому супруги решили не стеснять молодую семью, а приобрести свое жилье в столице», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Тем не менее есть определенные закономерности, связанные с бюджетом и целью покупки.

«Высокобюджетную недвижимость скупают преимущественно жители газовых и нефтяных регионов: Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий округа. Приезжают клиенты из южных регионов страны, чаще всего Чечни. А вот квартиры в массовом сегменте приобретают преимущественно люди из относительно ближних крупнейших городов — Нижнего Новгорода, Казани, Воронежа и пр.», — говорит Литинецкая.

По словам Котровского, инвесторы, которые покупали жилье в инвестиционных целях и детям «на вырост», были в основном представлены такими регионами, как Тюменская область, Ханты-Мансийский АО, Якутия, Восточная Сибирь, Дальний Восток, Татарстан.

«Вторая категория — те, кто продает на вторичном рынке жилье в регионе, чтобы купить квартиру поменьше и попроще в Московской области или в Москве и переехать в столичный регион работать. В этой категории покупателей сложнее сделать акцент на определенные регионы, но чаще это покупатели из областных центров регионов-доноров», — описывает картину Котровский.

Литинецкая отмечает, что в первую очередь упало количество инвестиционных покупок. Впрочем, она смотрит на ситуацию с изрядным оптимизмом, считая, что место зажиточных регионов России займет ближнее зарубежье.

«Наблюдается снижение числа инвестиционных сделок. Если раньше (год-два назад) некоторые клиенты приобретали московскую недвижимость в том числе и с целью инвестиций, то сегодня это преимущественно покупки для собственного проживания. И такая картина характерна для всех областей, откуда к нам приезжают покупатели. При этом российских региональных инвесторов сегодня частично замещают представители стран ближнего зарубежья. Так, например, в элитном классе мы отмечаем рост числа клиентов из Казахстана, чего не наблюдалось в прошлом году», — говорит она.

По ее мнению, учитывая традиционно высокую долю региональных покупателей, можно говорить, что их отток существенно повлияет на столичный рынок и в конечном итоге приведет к снижению темпов реализации объекта. Однако она считает, что этого не произойдет, поскольку в Москву в поисках работы продолжают массово приезжать люди из других регионов.

(Подготовил Павел Чернышов для Газета.ру)


Локальные рынки живут по своим правилам

Попытки столичных и международных риелторских фирм выйти на рынок Петербурга пока большим успехом не увенчались.

На развитых рынках международные бренды риелторских компаний контролируют значительную часть сделок с недвижимостью, но в России они пока не смогли добиться значительных успехов. В регионах лидерство сохраняется за местными компаниями.

Экспансия в регионы в риелторском сегменте обычно происходит путем продажи франшиз. По такому пути развиваются и "Бест-Недвижимость", и "Миэль", и МИАН, а также компании "Хирш" и Century21. "Можно заметить, что тотально захватить региональные рынки или хотя бы занять там значительную долю действительно пока никому не удалось. Связано это может быть с несколькими факторами. Локальные рынки все еще часто работают по старинке, по рекомендациям знакомых, родственников, друзей. Московские или даже зарубежные бренды там могут быть попросту никому не известны, поэтому нарабатывать репутацию приходится практически с нуля. Сейчас несколько проще, поскольку в интернете можно почерпнуть информацию о том, что вышедшая в регион компания давно представлена на рынке, состоит в профессиональных ассоциациях, имеет большую сеть отделений и так далее. Тем не менее люди продолжают доверять местным брендам, так как знают их дольше и могут обращаться в эти агентства прежде всего по рекомендации", — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой".

Принципиальная разница

Максим Кондрашин из екатеринбургского агентства недвижимости "Линк" считает, что одна из основных причин — принципиально иное устройство рынка недвижимости "у нас" и "у них". "В маленьких российских агентствах каждый риелтор, как правило, занимается всем, что попадет в его сеть. За рубежом бизнес-процесс устроен совершенно иначе, он проще алгоритмизируется, да и, честно говоря, этот рынок существенно "белее". У нас риелтором может стать любой желающий, а за рубежом в развитых странах эта деятельность лицензирована", — рассуждает господин Кондрашин. Вторая особенность, считает он — уникальность местных рынков: "Опыт Москвы невозможно транспонировать на Екатеринбург или даже Петербург, жилой фонд очень разный, существует масса нюансов, которые совершенно невозможно унифицировать".

Слабое проникновение современных технологий тоже является тормозом. Из примерно 450 екатеринбургских агентств значительная доля не имеет оборудованных компьютерами рабочих мест для риелторов. "Факт остается фактом: франшиза на сегодняшний день — это практически единственная работающая форма. Но успешному крупному региональному агентству московская франшиза ни к чему — ему своей репутации и рекламного бюджета хватает для привлечения клиентов. Помимо этого, историческая память дает наводку — в СССР маклерами были конкретные люди. И сейчас, в общем-то, ничего не изменилось — по-прежнему идут на конкретное имя человека, передавая его заветный телефончик.А неуспешное агентство вряд ли заинтересует франчайзера, и самому маленькому агентству столичная франшиза просто может оказаться не по карману", — рассуждает господин Кондрашин.

Специфика Петербурга

Ильдар Хусаинов, директор федеральной риелторской компании "Этажи", полагает, что неудачи столичных компаний в Петербурге и регионах кроятся в нескольких причинах: "Во-первых, сложность заключается в дистанционном управлении и существенных издержках. Во-вторых, существенно влияет локализация рынков в регионах: свои правила игры, свои бизнес-отношения с партнерами, застройщиками и банками, своя стоимость услуг. В-третьих, в других городах присутствуют лидеры риелторского бизнеса — компании с сильными командами, с наработанными клиентскими базами. С ними непросто конкурировать. Четвертая причина — это нежелание собственника бизнеса дать партнерам в регионах такую, на мой взгляд, сильную мотивацию, как участие в прибыли. Я не знаю риелторских компаний общефедерального уровня, которые присутствовали бы более чем в 30 российских городах. Кроме нашей компании: география деятельности "Этажей" сегодня — 40 российских городов с головным офисом в Тюмени. Юридический статус точек присутствия — филиалы и франчайзи-партнеры. Что касается рынка Петербурга, то это город с особенным менталитетом, там сложно развиваться конкурентам из второй столицы — Москвы. Уверен, что проще выходить на этот рынок риелторским компаниям из регионов". Впрочем, господин Хусаинов говорит, что компания "Этажи" также планирует выходить Петербург в 2016 году.
Роман Макаренков, руководитель портала Новострой.рф, уверен: "Тяжелее всего заходить на рынки небольших, отдаленных от центра страны городов. Мы живем в Благовещенске, и я не представляю себе ситуацию, чтобы в нашем городе открылось сетевое агентство недвижимости, например "Этажи", по франшизе. Тут, на мой взгляд, две причины. Первое — люди не доверяют риелторам в принципе. Второе — а что может предложить федеральный игрок местному покупателю, какую выгоду? Например, мои знакомые риелторы находят клиентов, предлагая им цены на квартиры в новостройках ниже, чем у застройщика (продают подрядные). Я сомневаюсь, что неизвестному предпринимателю из Москвы здесь дадут такие "привилегии". Другое дело онлайн-игроки. Считаю, что со временем по всей стране будут преобладать федеральные порталы — классифайды, а региональные сайты с объявлениями будут использоваться во вторую очередь".

Регионы и столица

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, отмечает, что московские цены и, соответственно, комиссионные риелторских компаний совершенно несопоставимы с ценами в Орле, Туле, Белгороде и даже Петербурге. "Многие московские владельцы бизнеса не видят смысла вешать на себя примерно те же организационные проблемы и расходы, заведомо зная, что результат будет гораздо менее интересный. Конечно, в регионах конкуренция меньше, но, с другой стороны, платежеспособный спрос тоже гораздо ниже. В регионах менее развита инфраструктурная, банковская составляющая. Так, например, совсем недавно покупатели московской квартиры для дочери были удивлены схемой взаиморасчетов через банковскую ячейку, в их городе деньги передавались без посредничества банка", — рассказывает господин Ламин.

Роман Котов, генеральный директор управляющей компании ООО "Москва-Сити Капитал", добавляет: "Риелторский бизнес очень плохо поддается масштабированию в нашей стране за счет того, что в нем очень высоки риски, связанные с человеческим фактором, а также очень незрелый рынок и неподготовленные потребители. Даже в рамках одного региона построить эффективную компанию достаточно сложно. Большинство крупных агентств недвижимости работает по старинным принципам и имеет низкоэффективную структуру, которая при масштабировании становится убыточной. В то же время есть ряд брокерских компаний, которые успешно представлены сразу в нескольких российских регионах и ведут риелторскую деятельность по западным правилам. Но они сильно отличаются от обычных местных агентств недвижимости. Думаю, что именно современные риелторские компании имеют максимальные шансы на успех в развитии региональных представительств".

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", полагает, что в будущем ситуация изменится: "Судя по всему, сильная фрагментированность российского рынка по большей части обусловлена тем, что он находится в начальной стадии своего развития. На мой взгляд, после череды возможных сделок по слиянию и поглощению и ухода с рынка неэффективных небольших компаний произойдет его консолидация. Таким образом, в долгосрочной перспективе он будет по своей структуре больше напоминать соответствующие рынки в западных странах. Вероятно, попытки столичных компаний по выходу в Петербург пока не увенчались успехом из-за кардинального отличия данного рынка от рынка Московского региона: на них разные принципы ценообразования на жилую недвижимость, различия в платежеспособном спросе населения. Само собой, экспансия подразумевает значительные маркетинговые расходы, что могло вызвать затруднения в условиях ухудшения экономической конъюнктуры"

(Валерий Грибанов для "Коммерсант")


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика