+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Ломоносовский район Москвы

Район Ломоносовский по праву считается одним из самых комфортных в столице. Причем, это не только современный взгляд. Еще в сталинские годы здесь было построено много жилья для элиты того времени (а она существенно отличалась от нынешней) – преподавателей, ученых, военных. До сих пор весьма высоким спросом пользуются квартиры в сталинских домах района, особенно на Строителей, 6.

В последние годы Ломоносовский район активно застраивается, порой слишком активно, иногда порождая протесты общественности.

Из первых современных домов наибольшей известностью пользуются дома на Вавилова, 97, Гарибальди, 36.

В последнее время на месте снесенных пятиэтажек Ленинского проспекта вырос целый ряд монолитно- кирпичных современных зданий.

Знаковый объект - ЖК «Надежда» от Авгур Эстейт на уютной и зеленой улице Крупской. Масса новых интересных ЖК, едва ли не самое большое количество на единицу площади района. Это и ЖК «Дом композиторов», «Бирюза», «Академдом», Вавилова, 81а, ЖК «Версис».

Все эти и другие ЖК относятся к бизнес-классу, и цены в них стартуют с отметки 21000 руб./кВ.м. Достаточно большой объем предлагаемого к продаже вторичного жилья формирует не самый высокий уровень цен.

На вторичном рынке устойчивым спросом пользуются квартиры в сталинских домах вдоль Ленинского проспекта, с просторными дворами и парковочным пространством. По итогам прошлого года средний бюджет покупки в районе составил около 16 500 000 рублей.

Ломоносовский район весьма интересен для жизни и инвестиций, достаточно зелен, имеет практически однородную высокую социальную среду (может быть, за исключением некоторых мест активного проживания выходцев с юга России – в районе рынков).

С точки зрения автомобилистов – это оазис, где можно без труда найти место для «стального коня»

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

Способы продажи элитных квартир

Для того чтобы можно было считать квартиру элитной, необходимо, чтобы она соответствовала целому комплексу условий, причем, абсолютно четких критериев не существует. Есть необходимые, как например: расположение желательно в Центре или в районах «комфортного проживания»; уровень дома - весьма немаловажный критерий; наличие охраняемой территории, охраны; наличие парковки, лучше подземной; уровень отделки самой квартиры и ее размер; наличие современных систем жизнеобеспечения; уровень мебели, бытовой техники и т.д.
То, что ценится в первую очередь - это местоположение. Все остальные критерии тоже важны, но все же рассматриваются во вторую очередь.

Продавец элитной недвижимости в условиях современного рынка должен использовать весь комплекс средств доставки информации до потенциального покупателя. В данном сегменте рынка покупатели, как правило, люди продвинутые, поэтому мы обращаем внимание именно на Интернет, социальные сети и т.д. Достаточно действенно показали себя плакаты на окнах продаваемых квартир.

В основном же, как и раньше, необходимо уметь подать информацию об объекте, сформировать у будущего покупателя желание его приобрести. Например, одним из методов является постановка акцента на преимуществах объекта и в то же время сглаживание, уменьшение его недостатков.

Пример можно привести такой: клиентка хотела приобрести квартиру на Фрунзенской набережной, особенно ее прельщали близость реки и зелень вокруг. Однако в данный момент квартиры с именно такими параметрами в наличии не было. Но похожая квартира была найдена надалеко, на Комсомольском проспекте. Риэлтор поступил грамотно – он нашел аргументы, обратившие внимание клиентки на все недостатки Фрунзенской набережной: шум автодороги, имеющий иногда место неприятный запах от воды, частые ночные фейерверки в парке напротив дома. И в то же время посредник смог показать преимущества жилья на Комсомольском: пусть и не очень привлекательный вид из окон, зато они выходят в тихий двор и т.п. Сделка состоялась, и клиентка была ею очень довольна. Как видите, человеческий фактор играет главную роль в продаже столичной недвижимости, как, впрочем, и везде.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

Высокие этажи

Стоимость квадратного метра жилья растет по мере роста этажа. Не стоит считать, что в той же мере растут потребительские свойства товара - самой квартиры, так как место жительства на верхних этажах далеко не всем по вкусу.

Сторонники приводят в качестве плюсов видовые характеристики, меньшую загрязненность воздуха, да и вообще, считают верхние этажи более чистыми из-за меньшей проходимости. Верхние этажи современных зданий надежно скрывают своих обитателей от посторонних взглядов, уровень шума на них несколько меньше.

Противники видят минусы в дополнительной опасности и сложности эвакуации в случае пожара, неработающих лифтов. Бытует мнение, что человеку некомфортно жить на высоте. Порой сам подъем на высокий этаж на скоростном лифте вызывает отрицательные эмоции.

Последний этаж современных зданий часто самый дорогой, здесь иногда есть возможность присоединения дополнительных площадей, создание нестандартных помещений, террас, другие неординарные решения. Нестандартные квартиры, пентхаусы, стоят дороже. Хотя эксплуатация таких квартир часто требует дополнительных затрат, связанных в первую очередь с климатическими условиями. Ведь именно верхние этажи принимают на себя повышенную ветровую нагрузку, осадки и т.д.

Есть множество людей, которые не хотели бы жить выше 3 или 4 этажа, как, впрочем, есть и те, кто стремится поселиться повыше. Некоторые люди превосходно себя чувствуют и на сорок втором этаже и считают его вполне безопасным.

Главное, чтобы хорошо работали соответствующие системы безопасности (оповещения, пожаротушения и пр.).

Был один интересный пример похожий на анекдот, когда риэлторы с клиентом приехали смотреть квартиру в одной из башен Москва-сити на высоком этаже. Поднялись на этаж, вошли в квартиру, и тут клиент попросил открыть шторы. Анекдот заключался в том, что штор не было вообще – за окном простиралась сплошная пелена облаков. И ведь кому – то нравится жить за облаками и экономить на шторах!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Комнаты в коммуналках

Комнаты в коммуналках, действительно, наверно отживающий свой век сегмент рынка. Однако, несмотря ни на что, он продолжает существовать и, видимо, будет существовать еще долго. Рынок комнат успешно функционирует благодаря, в первую очередь, доступности этих объектов. И многие, кто приехал покорять столицу, становятся москвичами, приобретя комнату в коммунальной квартире. В настоящий момент количество предложений комнат в Москве – около 2300 – 2400 штук., что составляет около 3% рынка. Самые недорогие предложения расположены, естественно, на окраинах,  на Юго-Востоке и Юге столицы, в старых домах. Цены на них начинаются от 2 000 000 рублей. Достаточно много комнат, но уже другой ценовой категории продается на Таганке, Курской, в переулках Сретенки и Чистых Прудов. Например, однажды на Арбате продавалась комната 12 кв.м в трехкомнатной квартире за 7 млн.руб. - явно для любителей бардовской песни.

Аудитория продавцов и покупателей комнат весьма разношерстная, от деградировавших спившихся личностей, бывших гастарбайтеров, всеми правдами и неправдами получившими гражданство, до театральных артистов, одиноких интеллигентов, студентов. Покупают, в основном, приезжие, желающие «зацепиться» за Москву. Достаточно часто в комнаты попадают в результате разъезда при разводах, когда не хватает хотя бы на однушку. И в целом, конечно, картина безрадостная.

При покупке комнаты в коммунальной квартире в первую очередь обращают внимание на то, кто живет рядом. Ведь с соседями придется совместно пользоваться «местами общего пользования», являющейся совместной собственностью. Поэтому обычно потенциальные покупатели предпочитают, чтобы комнат было по минимуму, соседей поменьше, чтобы рядом не было многодетных семей, представителей некоторых национальностей, алкоголиков и наркоманов.

Если говорить о рынке комнат Подмосковья, то там все то же, только дешевле и социальный уровень проживающих значительно ниже.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Нежилые помещения в новостройках

Проживание в квартире на первом этаже связано с целым рядом неудобств. Среди них:

- шум с улицы и любопытные взгляды;

-повышенная опасность проникновения непрошенных  гостей;

-как правило, холодный пол;

-повышенная загрязненность подъезда именно на первом этаже;

-частые случаи заливки через засорившуюся систему канализации (особенно в старых домах);

-холод и запахи, зачастую, насекомые из подвала.

Все это обуславливало многочисленные жалобы жителей. Есть даже стандартная фраза: «первый и последний не предлагать». К тому же, острая нехватка коммерческой недвижимости привела к многочисленным переводам, зачастую с нарушениями и элементами коррупции из жилого фонда в нежилой. Вот поэтому и было принято решение о строительстве на первых этажах жилых домов только нежилых помещений. Вышло постановление Правительства Москвы от 18 июня 2002 года № 457 –ПП « О размещении на первых этажах жилых домов объектов социального и общественного назначения». В развитие этого в феврале 2004 года было принято Постановление об обеспечении субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями», где напрямую говорилось «…обеспечить проектирование и сдачу в эксплуатацию помещений первых этажей строящихся и реконструируемых жилых зданий для субъектов малого предпринимательства».

Кстати, сейчас имеется еще один документ, идущий немного вразрез с принятыми ранее. Он регламентирует адаптацию квартир на первых этажах для инвалидов – колясочников, правда квартир таких нужно совсем немного, и это никак не повлияет на общую картину.

Есть еще целый ряд проектов (кстати, удачно реализованных за границей) размещения в стиллобатной части и на первых этажах парковочных мест, но это пока только проект.

Обычно на первых этажах новостроек размещаются объекты социально-культурного и бытового назначения: небольшие магазины, парикмахерские, мастерские, офисы и т.д.

Ограничения по размещению объектов на первых этажах жилых домов связаны, в основном, с возможным нарушением спокойствия и безопасности жильцов дома. Для каждого же вида использования нежилых помещений существуют свои ограничения, такие как высота потолков, наличие двух отдельных выходов, определенная несущая способность перекрытий, величина подводимой электрической мощности, наличие воздуховодов, санузлов и др.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика