+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Жилье у метро

Несмотря на то, что многие москвичи имеют личный автотранспорт, при покупке квартир все (по многим причинам, а в том числе, возможно, и по привычке) интересуются близостью к станциям метро. Мало того, вновь выводимые на рынок проекты обязательно позиционируются расстоянием до метро. Метрозависимость квадратных метров существовала и, скорее всего, будет продолжаться. От этого зависит и цена предложений.

Расстояние до ближайшей станции метро, безусловно, один из достаточно важных параметров при выборе квартиры. Как бы мы не ругали метро и его руководителей за разные неудобства, необходимо признать, что именно метро является общественным транспортом номер один в столице. Скорость, небольшие интервалы, достаточно комфортные и улучшающиеся условия, наконец перемещение, как правило, под крышей, независимо от погодных условий, да еще и без пробок, - все это является значительным для большинства жителей столицы. Показательным стал факт перемещения в метро целой футбольной команды, попавшей в пробку и опаздывающей на матч. В подобных случаях метро – палочка – выручалочка.

Тем не менее,  для разных категорий покупателей и арендаторов наличие поблизости метро важно по-разному. Если речь идет об одном человеке или о семейной паре, то влияние этого фактора усиливается, причем, зачастую, независимо от того, являются они автолюбителями, или нет. Если речь идет о семье с детьми, особенно маленькими, то превалируют другие факторы, а наличие метро отодвигается на второй план.

Этим во многом объясняется существенная разница в цене между однотипными квартирами рядом с метро и нет.  Достаточно показательным примером может служить престижный район Мосфильмовской, где однокомнатные квартиры начинаются от пяти с половиной миллионов, в то время как на Пресне в районе метро ул.1905 года такая же квартира стоит  от шести с половиной миллионов. Там, где метро нет, или пока нет, жители ждут его появления и роста стоимости квартир на 7 - 10%. В районах, где метро не планируется, застройщики, чтобы поддержать интерес покупателей или арендаторов, идут на всевозможные ухищрения, прорабатывают вопросы о создании дополнительных объектов инфраструктуры, делают упор на экологию, и т.д. В общем, вынуждены по полной программе пользоваться приемами рекламы и маркетинга.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

 


Можно ли дешево снять квартиру в центре?

Дешевые предложения в центре Москвы - обязательно ли это будут хрущевки? Сколько квартир эконом-класса внутри Садового кольца, внутри ТТК представлено на рынке сегодня? Что происходит с дешевым жильем в центре – сносят его или нет? Насколько недорого можно снять квартиру в центре? Можно ли найти приличное предложение за небольшие деньги, или это непременно будут развалины? Какие причины могут повлиять на рыночную стоимость квартиры? Что делать, если денег немного, а жить хочется в центре?

Самое недорогое предложение в Центре – это аренда маленькой однушки без ремонта за 35 000 руб. в месяц. Объем такого рода предложений в Центре (внутри Садового, плюс прилегающие улицы) в бюджете до 60 000 руб. в месяц на сегодняшний день составляет порядка 170 – 180 квартир. Как правило, это небольшие квартиры без ремонта или с «легкой косметикой. По типам домов: хрущевки, девятиэтажные панельные, блочные и кирпичные дома с небольшими кухнями, реже - сталинки в удручающем состоянии.

Жилье эконом класса в Центре – это, скорее, нонсенс, и сейчас оно присутствует на рынке только «благодаря» своим собственникам. Ведь практически любую однушку внутри Садового при наличии средств, а в большей степени желания, можно довести до уровня комфорт класса.

Если считать «скромными» деньгами 2000 долларов в месяц, то можно найти вполне комфортабельную небольшую квартиру в Центре. Если приподнять ценовую планку, то можно уже говорить о жилье в доме хорошего уровня, но не внутри Садового. Так, например, сейчас за 3000 долларов в аренду предлагается отличная квартира с двумя спальнями. Внутри Садового квартира такого уровня будет стоить уже 4000. Подобного жилья в Центре не много, есть отличные квартиры в домах не очень хорошего уровня, что в целом не соответствует комфорт классу.

Рыночную стоимость даже хорошей квартиры может понизить многое. Пример: квартира в высотке на Кудринской, площадью около 70 квадратных метров, с отличным ремонтом - за 100 000 рублей в месяц. Как только клиент вошел в центральный(!) подъезд пафосной сталинской высотки, в нос ему ударил резкий кошачий запах. С трудом удалось уговорить его посмотреть саму квартиру. Теперь он быстро проскакивает подъезд с платком у носа, но за 85000 в месяц. Подобный дисконт может вызвать внезапная стройка перед окнами, грандиозный ремонт у соседа сверху и много других всевозможных факторов.

Если же денег немного, но хочется жить в Центре, можно попытаться арендовать квартиру с кем-то совместно, такие случаи сейчас перестали быть редкостью.


Аванс или задаток за квартиру?

Аванс – денежные средства,  передающиеся от одной стороны сделки другой стороне в обеспечение полной оплаты сделки. Целью уплаты аванса является подтверждение готовности покупателя к совершению сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе нет отдельных статей, посвященных авансу.

Исходя из статьи 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ):

1. Задатком считается денежная сумма, которая выдается одной из сторон в счет платежей другой стороне, причитающихся с нее по договору. Задаток считается доказательством заключения договора и призван обеспечить его исполнение.

2. Соглашение о задатке заключается в письменной форме, независимо от суммы задатка.

3. Если есть сомнения в отношении того, что сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, является задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, то эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В случае срыва сделки стороны, договорившиеся об авансе, не несут никакой ответственности друг перед другом. Аванс возвращается покупателю/получателю услуги и на этом стороны расстаются.

В случае соглашения о задатке, если тот был оформлен письменно и в соответствии с ГК РФ та сторона, по инициативе которой происходит отмена сделки, обязана выплатить штраф или выполнить условия, оговоренные в договоре о задатке. Чаще всего задаток выплачивается при покупке квартиры и, в случае отказа Покупателя, деньги остаются Продавцу. В случае отказа Продавца деньги возвращаются Покупателю в двойном размере. Если, к примеру, вы заплатили в качестве задатка 5 000 рублей, то продавец обязан вернуть 10 000рублей. Это правило есть в статье 381 ГК РФ, оно определяет самые существенные различия между авансом и задатком. При помощи задатка стороны могут контролировать друг друга. Плательщик контролирует ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка, а получатель задатка - деньгами. Это создает систему обеспечения интересов обеими сторонами.

В массе своей стороны договариваются об авансе, чтобы не лишаться собственных средств при отказе от сделки. При аренде задаток берут крайне редко, в надежде найти более респектабельных клиентов или более высокую арендную ставку.

При продаже аванс возвращается без обеспечения, даже если в договоре написано иное, если сумма названа авансом. Так наш клиент, отказавшись от покупки квартиры через другое агентство, был приятно удивлен после консультации с юристом, и смог вернуть себе аванс за вычетом накладных расходов.

Задаток встречается чаще всего при покупке квартир в эконом-сегменте, где у покупателя денег хватает ровно на сделку, а продавец ищет альтернативную квартиру, и возможность срыва увеличивается с каждым звеном цепочки.

Таким способом участники сделки стремятся максимально обезопасить свои вложения и время, потраченное на поиск и договоренность по покупке квартир. Классический пример – новогоднее подорожание. В связи со скачками курса валют и инфляции в предновогодние месяцы для покупателей однушек-двушех вторички каждый день задержки оформления покупки мог обойтись в потерю 100-300 тысяч рублей. (1-комнатная квартира в центре стоит около 6 миллионов рублей, если деньги лежат в долларах колебание на 1-2 рубля оборачивается довольно приличной суммой.)В этом случае задаток позволяет хоть как-то сберечь тающие деньги при задержке сделки.

В каком размере принято вносить аванс и задаток? От чего зависит сумма?

Сумма оговаривается сторонами или агентами. Чаще всего она не превышает 10% от общей цены. У некоторых агентств недвижимости есть правило, что аванс остается у агентства, которое ведет сделку от имени продавца. Задаток всегда остается у продавца. Некоторые агентства считают, что аванс физическому лицу не должен превышать 1000 долларов или евро. Задаток между юридическими лицами составляет около 10% от суммы.

В случае, если в качестве арендодателей/продавцов выступают несколько человек сумма аванса/задатка не должна превышать 30% от общей суммы.

Аванс или задаток позволяют задержать осуществление сделки на срок от двух недель до полугода. В случае аренды максимальная задержка составляет 2 недели –месяц. В редчайших случаях, когда речь ведется о большом нежилом помещении, отсрочка может составить квартал.

В случае продажи недвижимости все зависит не только от финансовых возможностей, но и от подготовки документов к аренде. Здесь речь идет от месяца до полугода, иногда и до года. В течении этого срока одна сторона копит деньги или получает ипотеку, а другая дожидается 3-летнего срока с момента получения в собственность недвижимого имущества, чтобы не платить налоги, также длительно собираются справки от органов опеки, ищутся альтернативы, собираются данные, если в качестве продавца выступает нерезидент.

В последнем случае возможна пролонгация договора. Для чего готовится дополнительное соглашение сторон.  Однако опыт показывает, что если в течении месяца сделка не произошла, то столь длительные задержки практически никогда не приводят к успешному завершению сделки.

Что нужно указать в соглашении, если вносится аванс, и что в случае задатка? Нужны ли дополнительные документы для подстраховки, как покупателю, так и продавцу?

1.         Любые документы составлять в письменной форме.

2.         Четко уяснить, какой именно вид ответственности готовы нести покупатель и продавец в случае невыполнения сделки.

3.         Прописать форс-мажорные обстоятельства и сроки договора, которые могут повлиять на сделку.

4.         Исходя из принятого решения выбрать либо договор аванса, либо договор задатка.

5.         Перед передачей любой суммы денег провести проверку документов о праве собственности, получить справку-выписку из  ЕГРП (цена 100рублей).

6.         Приложить проект основного договора по сделке, чтобы сделка не сорвалась из-за несогласованных юридических вопросов.

7.         Подписать договор аванса/задатка и расписку в получении денег, привлечь свидетелей для свидетельства о получении денег.

 

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Портрет покупателя элитного жилья

Критерии элитности жилья для разных социальных групп, составов проживающих, форм занятости и др. весьма сильно отличаются.

Первый и наиболее многочисленный сегмент покупателей такого жилья – это люди, связанные в той или иной форме с работой в государственной структуре:  высокопоставленные чиновники, известные депутаты, управляющие госкорпораций, а также руководители силовых структур. Среди покупателей их много еще и потому, что все-таки существует определенная ротация, и новые люди не хотят отстать от предшественников.

Что им важно! В первую очередь, конечно, статус. Это должен быть дорогой район с единым, насколько это возможно, социальным статусом проживающих. В настоящий момент чаще всего они рассматривают район Остоженки, частично  Тверской, новые элитные комплексы на Фрунзенской. Остаточные элементы «точечной застройки» Арбата и Патриарших – тоже в сфере интересов. И, конечно, все, что рядом с Кремлем – престижно.

Стремление к элитным жилым комплексам Центра не чуждо и прагматичным представителям крупного бизнеса. И хотя, зачастую, это не единственное и даже не первое жилье, к его выбору подходят весьма взыскательно. Предпочтительные районы – та же Остоженка с Пречистенкой, конечно новые дома на Патриарших Прудах, новые комплексы Хамовников, ЖК на Минской и Мосфильмовской. Последние все же более демократичны, здесь можно встретить и менее состоятельную публику. Не стоит забывать еще один из первых «депутатских» домов на Улофа Пальме д.1.

Конечно, достаточно кардинально отличаются предпочтения (а, за исключением наиболее известных, и возможности) людей творческих профессий. Им все-таки важнее место с точки зрения его восприятия, истории, ауры, наконец. Их предпочтения часто – Арбат, тихие переулки Патриарших и Чистых прудов. Это тусовочные и исторические места – культурный центр столицы.

Иностранцы достаточно редко покупают квартиры в Москве, чаще предпочитая аренду, но их предпочтения – в первую очередь экология, наличие специальных школ для детей, пешая доступность до работы. Это - Центр и районы к западу и юго-западу от центра: Ленинский, Комсомольский проспекты, ЖК в районе проспекта Вернадского, а так же Покровское – Глебово, Серебряный бор и т.д.. Или арендный бизнес, тогда это - Центр, достаточно много иностранцев – владельцев жилья на Тверской, в районе Патриарших и Чистых прудов.

Предпочтения покупателей элитного жилья, впрочем, со времени меняются. То есть, опыт проживания в определенном районе, в определенном доме показывает на практике его недостатки и достоинства. Кроме того, меняются взгляды, а иногда инфраструктура дома «подстраивается» под его обитателей. Бывает, например, когда небольшой бассейн на территории ЖК оказывается ненужным и, как следствие, нерентабельным, так как рядом есть большой спортивный комплекс более высокого уровня, то же самое касается различных помещений для досуга: «сигарных» и бильярдных.

Есть тенденция к оптимизации площадей самой квартиры. Мало кому нужны теперь «двушки» по 120 квадратных метров или пентхаусы по 600 метров. Разумная сдержанность все-таки приходит на смену разухабистой показухе.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER

 


Нужна ли красота жилью эконом и комфорт-классов?

10 лет назад отношение к архитектурной составляющей девелоперов ЖК эконом-класса было простое - нужно метров побольше и подешевле, а фасад, зачастую, вторичен. Сейчас появились объекты, на которые смотреть не стыдно и не нужно искать по номеру свой дом в череде безликих «кораблей». Особенно это проявилось с широким распространением монолитного домостроения, дающего более широкие возможности для архитекторов.

Для компании крайне важно, какие дома она строит. Например, ЖК Золотые ключи 2 -  можно с уверенностью сказать, что этот комплекс один из лучших среди «одноклассников», и его строителям есть чем гордиться. Такого рода объекты могут служить «лицом» компании, способствовать ее более высокому позиционированию на рынке, получению новых выгодных заказов и площадок.

Конечно, в эконом классе критерии выбора архитектурного проекта более жесткие, ведь нужно уложиться в достаточно ограниченный бюджет и в то же время дать нынешнему, уже достаточно придирчивому покупателю, новое качество жилья. Тогда как в элитном сегменте сегодня для получения результата нужны не просто решения, а «находки», способные удивить искушенного покупателя.

О том, что архитектура важна и для покупателей жилья эконом-класса, свидетельствует их реакция. Весьма популярны комплексы со своим «лицом», в последнее время особенно востребованы квартиры в домах с современной архитектурой. Один из примеров – вышедший в лидеры продаж ЖК Садовые кварталы. А это значит, что с появлением комплексов с архитектурой достойной внимания, стандартная московская панель уходит в прошлое.

Конечно, есть места в Москве, где «окружающая действительность» нейтральна и не имеет каких либо географических или культурологических составляющих. Но весьма чужеродной деталью был бы какой-либо дом в ультрасовременном стиле где-нибудь в тихих переулках Арбата (хотя примеры подобного все же есть, причем проекты «вышли из под пера» весьма именитых архитекторов и сами по себе превосходны, но в контексте исторической застройки смотрятся, по меньшей мере, спорно).

На рынке проекты "с архитектурой" и квартиры "с отделкой" появились почти одновременно. Эти тренды связаны с растущими запросами покупателей, иногда даже удивляющих, особенно в смысле финансов. При таком развитии событий возврата к панельному домостроению быть не может.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика