+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Портрет покупателя элитного жилья

Критерии элитности жилья для разных социальных групп, составов проживающих, форм занятости и др. весьма сильно отличаются.

Первый и наиболее многочисленный сегмент покупателей такого жилья – это люди, связанные в той или иной форме с работой в государственной структуре:  высокопоставленные чиновники, известные депутаты, управляющие госкорпораций, а также руководители силовых структур. Среди покупателей их много еще и потому, что все-таки существует определенная ротация, и новые люди не хотят отстать от предшественников.

Что им важно! В первую очередь, конечно, статус. Это должен быть дорогой район с единым, насколько это возможно, социальным статусом проживающих. В настоящий момент чаще всего они рассматривают район Остоженки, частично  Тверской, новые элитные комплексы на Фрунзенской. Остаточные элементы «точечной застройки» Арбата и Патриарших – тоже в сфере интересов. И, конечно, все, что рядом с Кремлем – престижно.

Стремление к элитным жилым комплексам Центра не чуждо и прагматичным представителям крупного бизнеса. И хотя, зачастую, это не единственное и даже не первое жилье, к его выбору подходят весьма взыскательно. Предпочтительные районы – та же Остоженка с Пречистенкой, конечно новые дома на Патриарших Прудах, новые комплексы Хамовников, ЖК на Минской и Мосфильмовской. Последние все же более демократичны, здесь можно встретить и менее состоятельную публику. Не стоит забывать еще один из первых «депутатских» домов на Улофа Пальме д.1.

Конечно, достаточно кардинально отличаются предпочтения (а, за исключением наиболее известных, и возможности) людей творческих профессий. Им все-таки важнее место с точки зрения его восприятия, истории, ауры, наконец. Их предпочтения часто – Арбат, тихие переулки Патриарших и Чистых прудов. Это тусовочные и исторические места – культурный центр столицы.

Иностранцы достаточно редко покупают квартиры в Москве, чаще предпочитая аренду, но их предпочтения – в первую очередь экология, наличие специальных школ для детей, пешая доступность до работы. Это - Центр и районы к западу и юго-западу от центра: Ленинский, Комсомольский проспекты, ЖК в районе проспекта Вернадского, а так же Покровское – Глебово, Серебряный бор и т.д.. Или арендный бизнес, тогда это - Центр, достаточно много иностранцев – владельцев жилья на Тверской, в районе Патриарших и Чистых прудов.

Предпочтения покупателей элитного жилья, впрочем, со времени меняются. То есть, опыт проживания в определенном районе, в определенном доме показывает на практике его недостатки и достоинства. Кроме того, меняются взгляды, а иногда инфраструктура дома «подстраивается» под его обитателей. Бывает, например, когда небольшой бассейн на территории ЖК оказывается ненужным и, как следствие, нерентабельным, так как рядом есть большой спортивный комплекс более высокого уровня, то же самое касается различных помещений для досуга: «сигарных» и бильярдных.

Есть тенденция к оптимизации площадей самой квартиры. Мало кому нужны теперь «двушки» по 120 квадратных метров или пентхаусы по 600 метров. Разумная сдержанность все-таки приходит на смену разухабистой показухе.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER

 


Нужна ли красота жилью эконом и комфорт-классов?

10 лет назад отношение к архитектурной составляющей девелоперов ЖК эконом-класса было простое - нужно метров побольше и подешевле, а фасад, зачастую, вторичен. Сейчас появились объекты, на которые смотреть не стыдно и не нужно искать по номеру свой дом в череде безликих «кораблей». Особенно это проявилось с широким распространением монолитного домостроения, дающего более широкие возможности для архитекторов.

Для компании крайне важно, какие дома она строит. Например, ЖК Золотые ключи 2 -  можно с уверенностью сказать, что этот комплекс один из лучших среди «одноклассников», и его строителям есть чем гордиться. Такого рода объекты могут служить «лицом» компании, способствовать ее более высокому позиционированию на рынке, получению новых выгодных заказов и площадок.

Конечно, в эконом классе критерии выбора архитектурного проекта более жесткие, ведь нужно уложиться в достаточно ограниченный бюджет и в то же время дать нынешнему, уже достаточно придирчивому покупателю, новое качество жилья. Тогда как в элитном сегменте сегодня для получения результата нужны не просто решения, а «находки», способные удивить искушенного покупателя.

О том, что архитектура важна и для покупателей жилья эконом-класса, свидетельствует их реакция. Весьма популярны комплексы со своим «лицом», в последнее время особенно востребованы квартиры в домах с современной архитектурой. Один из примеров – вышедший в лидеры продаж ЖК Садовые кварталы. А это значит, что с появлением комплексов с архитектурой достойной внимания, стандартная московская панель уходит в прошлое.

Конечно, есть места в Москве, где «окружающая действительность» нейтральна и не имеет каких либо географических или культурологических составляющих. Но весьма чужеродной деталью был бы какой-либо дом в ультрасовременном стиле где-нибудь в тихих переулках Арбата (хотя примеры подобного все же есть, причем проекты «вышли из под пера» весьма именитых архитекторов и сами по себе превосходны, но в контексте исторической застройки смотрятся, по меньшей мере, спорно).

На рынке проекты "с архитектурой" и квартиры "с отделкой" появились почти одновременно. Эти тренды связаны с растущими запросами покупателей, иногда даже удивляющих, особенно в смысле финансов. При таком развитии событий возврата к панельному домостроению быть не может.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

Хамовники, как место наибольшего сосредоточения элитных новостроек Москвы

С последних лет 20 века в Хамовниках было построено 10 элитных домов. Можно сказать, что район развивался вполне нормально, то есть, как почти все в Москве, хаотично и с минимальным учетом интересов жителей. В определенной мере строительство тормозила насыщенность его медицинскими объектами и домами, принадлежащими Министерству обороны. К тому же были более «раскрученные» места (если говорить о ближайших, то совсем рядом Золотая Миля), и акценты были смещены в сторону Остоженки. Причем совсем уж свободных площадок не было, а решения о выводе некоторых предприятий и организаций принимались трудно и, мягко говоря, не совсем в правовом поле. Сами объекты, построенные в эти годы, далеки от идеала. Особенно впечатляет обилие объявлений о продаже квартир в окнах ЖК Фьюжн Парк. Такое впечатление, что количество квартир, в которых реально проживают люди, в этом ЖК вряд ли дотягивает до 10%. Строящиеся Садовые кварталы и особенно Дом на Трубецкой грозят сильно повлиять на тяжелую транспортную ситуацию на тихих улицах Хамовников, ведь строятся они впритык к узкой проезжей части, где уже сегодня машины паркуются в два ряда. Выведенное «очень вредное» предприятие – Хлебозавод, единственным недостатком которого было обеспечение района ароматом свежевыпеченного хлеба, дало большой участок, где строится элитный Knightsbridge Private park. И пока есть надежда, что эта ситуация с транспортом будет учтена.

Некоторые одним из недостатков района называли неоднородность среды (“рабочие” пятиэтажки, РТИ Каучук, промзона Хлебзавода №6). Однако, объективно можно отметить, что как раз именно социальная среда здесь наиболее однородна и культурный и образовательный уровень жителей достаточно высок. Не все определяется деньгами, хотя это не популярный нынче тезис. Далеко не богатые медики, военные в отставке, ИТР выведенных заводов все-таки культурнее наглых водителей, постоянно ждущих в заполнивших дворы машинах своих хозяев, а, часто, и самих хозяев. Конечно, есть отличия в социальном уровне населения, особенно в районе после 3й Фрунзенской, в районе Усачевского рынка. Есть и общежития, и коммуналки с понятным только администрации контингентом проживающих. Есть надежда, что им недолго осталось.

Что касается магазинов и ресторанов, то, конечно, их могло бы быть больше, особенно продуктовых магазинов. Из крупных – две Азбуки Вкуса с весьма высокими ценами, «обрезанный» Усачевский рынок. Зато появились модные рестораны, Луч например, куда вечером в выходные не припарковаться из-за пафосных авто в три ряда. Район активно движется в сторону элитного, дорогого, появляются дорогие магазины и рестораны и наоборот, исчезают бюджетные, не выдерживая конкуренции.

На сегодняшний день многие эксперты считают, что на территории Хамовников строится порядка 56-57% элитного жилья от всего столичного объема первичных предложений. Средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составляет около 17 тысяч долларов, на элитной вторичке – около 24. На первичном рынке цены растут, а что касается цен на вторичке, то есть мнение, что цены притерпели незначительное снижение, вызванное большим предложением первичного рынка. Причем, по мере роста готовности объектов это влияние может увеличиваться.

В Хамовниках в различной стадии реализации находятся 8 элитных проектов - ЖК "Садовые кварталы", "На Трубецкой", Knightsbridge Private park, "Дом в Хамовниках", Barrin House, квартал "Литератор", комплексы лофт-апартаментов "Николаевский дом" и Clerkenwell House. Прогнозы – дело неблагодарное, но если все будет нормально, то цены будут расти, ведь район Хамовники  - явный кандидат на роль элитного. Исходные предпосылки есть, раскрутка не заставит себя ждать, застройщики готовы, инфраструктура подтянется. Постепенно ветераны войны, проживающие здесь в огромном количестве, переедут из-за дороговизны, им на смену придут новые хозяева с новыми взглядами на жизнь и потребности в инфраструктуре, а это, в свою очередь, взвинтит цены.

Сегодня в Хамовниках практически не осталось явных площадок для застройки, однако ведется работа по освобождению некоторого пространства. Ведутся переговоры с военными (они при новом министре в этих вопросах стали сговорчивее). Есть надежда, что не удастся пробить застройку и уничтожение Хамовнических казарм, ведь этот памятник архитектуры переместить некуда, не сделаешь по аналогии с монументом рядом с РТИ Каучук, который переехал в Очаково вместе с заводом. Странно это, когда памятники героям переезжают в угоду отдельным совсем не героическим лицам. Ведь комфорт, моральное состояние жителей района не определяется количеством построенных квадратных метров.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Пятый фасад


Пятым фасадом, или фасадом, обращенным в небо, образно называли крыши домов. Следуя западной моде, в начале прошлого века на их пространстве устраивали смотровые площадки, кафе, салоны, галереи и т.д. Недолог был Серебряный век…

Пожалуй, лишь Дом Нирнзее (Эдуарда Карловича) – самый первый небоскреб, возведенный в 1913 году, напомнит нам о том времени. Потом – снова плоские крыши, на которые смотреть с высоты очень тоскливо. Какие-то попытки изменить отношение к рациональному использованию крышного пространства были в конце 20 века (вспомним «мансардизацию») и в начале 21 века (характерны в этом отношения офисные здания в районе Сретенки, где есть множество кафешек для сотрудников офисов), затем подключались ландшафтные архитекторы, чтобы озеленить крыши… Но, пожалуй, по-настоящему смелый шаг сделано так и не было.

В Москве крыши использовать несколько сложнее, чем в европейских городах, так как количество солнечных дней без осадков в нашей столице значительно меньше. Тем не менее, использование крыш очень перспективно, так как это позволяет, не используя придомовую территорию, создавать дополнительные инфраструктурные объекты, которые привлекут внимание покупателей недвижимости.

В настоящий момент эксплуатируемые крыши и пентхаусы являются частью проекта почти каждого элитного дома Москвы. Застраивают их по-разному. К примеру, несколько лет подряд на продажу был выставлен многоуровневый пентхаус, где на крыше были установлены мангалы и беседки, являющиеся точной копией московского Кремля. В ЖК «Золотые ключи 2» на крыше фитнес-центра SKY CLUB расположен бассейн, воспользоваться услугами которого смогут те, кто купил абонемент.

В жилых домах основными способами использования крыши является организация террас и балконов, собственного зеленого участка, мест для занятий спортом. Сейчас предлагаются проекты, где на крыше будет организован парк или детская площадка. Таким образом, для жителей создается «зеленый уголок природы и места для отдыха», которые невозможно организовать на дорогих квадратных метрах московской земли.

Из коммерческой недвижимости самыми успешными проектами были рестораны на высоте. Летние веранды на крыше; кафе на крыше моста «Багратион»; ныне один из самых популярных «Калина бар» на крыше Лотте Плазы; центр дизайна Artplay предлагает наиболее подходящий нашему климату вариант – каток на крыше; правительство Москвы уже несколько лет разрабатывает проект строительства муниципального жилья в Бутово с оборудованием паркингов на эксплуатируемых крышах - продолжать можно долго.

В крупных бизнес-центрах  предлагаются эксплуатируемые крыши, оборудованные под переговорные, банкетные залы, зоны отдыха для руководства. Один из самых старых примеров - крыша бизнес-центра A класса, доступ на которую разрешен только обслуживающему персоналу и руководству крупной международной компании, снимающему там офис уже много лет. Все корпоративные праздники эта компания проводит на своей крыше, украсив ее флагами и фирменной символикой.

Вертолетные площадки (ЖК "Янтарный Город",  "Эдельвейс", "Миракс Парк", "Крылатская Панорама", Well House, Respect Hall, "Елена", "Академдом" и др.), которыми оборудован целый ряд высотных зданий Москвы, используются только службами МЧС или силовых ведомств, так как перелеты над Москвой категорически запрещены.

Не так давно агентством Spencer Estate предлагался в аренду представительский офис в административной части элитного ЖК для одного руководителя, к которому «прилагалась» веранда на крыше с деревьями в кадках. При необходимости ее можно было переоборудовать под уникальную переговорную комнату.

Использование крыш для создания рекреационных или парковочных зон в Москве очень выгодно. Почти все торговые центры Лондона и Европы оборудованы парковками на крыше, катками, бассейнами, кинотеатрами, верандами с фудкортами. Почему бы и нам не воспользоваться их опытом?

Единственная ложка дегтя (особенно на фоне пожара в башне «Федерация») – на таких крышах необходимо строго соблюдать повышенные требования на этапе строительства и организации инженерии к строительным материалам, а в России это вряд ли будут делать.

 


Скидки как маркетинговый инструмент на рынке жилья

Скидки, как инструмент продажи вообще любого товара, давно показали свою высокую эффективность. Не зря же регулярно мы наблюдаем, как в начале сезона скидок сносятся витрины  всевозможных магазинов во многих европейских столицах, по статистике на 15-18% повышаются продажи автомобилей сразу после нового года, когда многие дилеры объявляют скидки на ставшие уже прошлогодними машины. Было бы странно, если бы эти механизмы не работали и в недвижимости.

Несомненно, что эффективность скидок зависит от сегмента. Наибольшее влияние на рост продаж они оказывают в сегменте эконом, хотя и в других сегментах это тоже очевидно. Есть масса примеров, когда не очень ликвидные объекты, благодаря скидкам, были успешно реализованы.

Маркетинговая политика компаний строится по-разному. Кто-то работает на объеме, продавая недорогое жилье с не очень большой «накруткой», кто-то строит объекты другого уровня - их количество значительно меньше, затраты больше, соответственно, прибыль с каждого объекта должна быть больше, иначе весь бизнес теряет смысл. В соответствии с сегментом и строится политика продаж. К тому же иногда бывает и не до политики, и скидки объявляются из-за неблагоприятных внешних или внутренних условий – когда появляется необходимость срочно погасить кредиты, вернуть заемные средства. Или в дело вмешивается кризис, покупательная способность населения падает, а кредиты надо отдавать. Хорошо, если заемных средств не много, это позволяет «пересидеть». А иначе – большие скидки.

Совсем недавно мы все наблюдали огромные скидки при продаже Дон Строем «Дома на Беговой», когда двухкомнатную квартиру в центральной части Москвы можно было купить за 5 миллионов рублей. Правда дом получился совсем не бизнес класса и построен не очень, да и место сомнительное, но скидки сделали свое дело и квартиры расхватали, как горячие пирожки.

Серьезные скидки предоставлял Главмосстрой, когда были проблемы с финансами. Скидки на добротные квартиры на Мичуринском проспекте также эффективно и своевременно помогли в кризис.

Так что политика скидок, это умение своевременно включить этот инструмент, ведь на рынке недвижимости не всегда нужно продавать все быстрее. Иногда выигрывает тот, кто продает вовремя.

Схема продаж в большой степени зависит от застройщика, его финансовых возможностей. Несомненно, должна учитываться текущая ситуация на рынке, а главное, ее прогнозирование на момент начала продаж и на момент окончания строительства. На растущем рынке спешить продавать, а тем более со скидкой, по меньшей мере, странно. Если рынок стабилен, то есть варианты. А вот на падающем рынке стоит поспешить. Поэтому политика продаж должна меняться, быть гибкой, учитывающей все обстоятельства и прогнозы, что, несомненно, удел специалистов.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика