+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Бюрократические процедуры при покупке квартиры

Процесс покупки квартиры в стадии оформления не очень сложен и представляет собой процесс подготовки и оформления ряда документов, денежные расчеты и рассмотрение Договора купли – продажи в Регистрационной Палате. По нервным затратам он несопоставим с процессом выбора квартиры и ее проверки.

В настоящее время в Москве многое сделано для того, чтобы процесс сбора необходимых документов не занимал много времени и не зависел от настроения чиновников. Так,  например, заказать кадастровый паспорт на квартиру можно теперь в любом БТИ, независимо от района, и максимум через десять дней легко его получить. То же и с другими стандартными документами. Из сложностей можно отметить большие очереди в Регистрационную Палату, необходимость знания некоторых нюансов, например,  недавно при приеме Договора купли – продажи нам было сделано замечание, что одна из сторон договора подписала его ручкой с черной пастой, что считается неправильным при оформлении этого документа и может стать причиной временных задержек.

Сложнее дело обстоит с оформлением документов при наличии нестандартных моментов, как например, работа с органами Опеки и попечительства, случаи покупки квартиры после оформления наследства или исполненной ренты. Но и здесь профессионалы, сталкивающиеся с этим регулярно, избавят покупателя от волнений в ходе необходимых процедур. Все – таки квартиры мы покупаем не каждый день, они весьма недешевы,  и скрупулезность при их оформлении вполне оправдана.

Как можно оформить возврат подоходного налога ?

Воспользоваться этим правом можно один раз, сделать это очень просто - нужно заполнить ряд необходимых документов и подать их для рассмотрения.

Как избежать сложностей при оформлении договора о покупке жилья и его регистрации ?

Первый совет – обратиться к профессионалам, второй – не подписывать ничего, не прочитав внимательно то, что подписываете (подписывается обязательно каждый лист). Не стесняться спрашивать.

Договор Купли-продажи имеет стандартную форму, которую легко найти в Интернете, изучить до сделки.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER

Двухуровневые квартиры

Двухуровневые квартиры всегда стояли особняком на рынке жилья. Дело в том, что такие квартиры в России, по крайней мере, считались престижными по определению, воспринимались как просторное жилье для элиты. Востребованность их в настоящее время достаточно высока, но опыт проживания в таких квартирах выявил целый ряд особенностей, если не назвать их недостатками, которые сейчас достаточно известны, и учитываются покупателями при выборе в пользу одноуровневой или двухуровневой квартиры.

В современных домах чаще всего встречаются двухуровневые квартиры площадью более 150 квадратных метров, верхний и нижний ярусы которых совпадают по площади. Хотя есть и другие примеры. Так, собственница двухуровневой квартиры в районе Площади Борьбы рассказала достаточно странную историю. Она приобрела 160 квадратных метров в реконструированном доме, однако, когда стали делить поквартирно, ей досталась двушка и однушка над ней. Таким образом, после определенных перепланировок (верхнюю кухню сделали спальней, спланировали и изготовили межэтажную лестницу), у нее появилась достаточно просторная квартира с тремя спальнями и двумя санузлами.

Больше всего двухуровневых квартир в районах новой элитной застройки, таких как переулки Остоженки, Хамовники.

В современных монолитно–кирпичных многоэтажных домах двухуровневые квартиры могут быть спланированы изначально, как пример - очень грамотно спланированная двухуровневая квартира с четырьмя спальнями в ЖК Солнечный берег. Верхний этаж представляет из себя приватную зону с тремя спальнями, гардеробными и санузлами, а большая часть нижнего этажа отведена под зону общественную, все очень удобно и логично.  Есть такие примеры и в малоэтажной застройке, причем очень оригинальные. Собственники одной из квартир в трехэтажном доме в Кисельном переулке, присоединив чердачное помещение, сделали двухуровневую квартиру, нижний этаж которой – просторная студия, санузел и гардеробная, а второй этаж – превосходная спальня с оригинальными мансардными окнами и большим санузлом с джакузи.

Обычно цены на двухуровневые квартиры выше, чем на одноуровневые. К тому же полезная площадь квартиры серьезно «съедается» межэтажной лестницей.  Здесь следует учитывать многие критерии,  поэтому планировка двухуровневой квартиры – более затратная и сложная.

Среди покупателей двухуровневых квартир большое количество собирающихся использовать квартиру частично для представительских целей, реже - большие семьи, поскольку открытые лестничные пролеты небезопасны для детей. В любом случае, это люди обеспеченные, поскольку и содержание такой квартиры выливается в круглую сумму.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER


Жилье у метро

Несмотря на то, что многие москвичи имеют личный автотранспорт, при покупке квартир все (по многим причинам, а в том числе, возможно, и по привычке) интересуются близостью к станциям метро. Мало того, вновь выводимые на рынок проекты обязательно позиционируются расстоянием до метро. Метрозависимость квадратных метров существовала и, скорее всего, будет продолжаться. От этого зависит и цена предложений.

Расстояние до ближайшей станции метро, безусловно, один из достаточно важных параметров при выборе квартиры. Как бы мы не ругали метро и его руководителей за разные неудобства, необходимо признать, что именно метро является общественным транспортом номер один в столице. Скорость, небольшие интервалы, достаточно комфортные и улучшающиеся условия, наконец перемещение, как правило, под крышей, независимо от погодных условий, да еще и без пробок, - все это является значительным для большинства жителей столицы. Показательным стал факт перемещения в метро целой футбольной команды, попавшей в пробку и опаздывающей на матч. В подобных случаях метро – палочка – выручалочка.

Тем не менее,  для разных категорий покупателей и арендаторов наличие поблизости метро важно по-разному. Если речь идет об одном человеке или о семейной паре, то влияние этого фактора усиливается, причем, зачастую, независимо от того, являются они автолюбителями, или нет. Если речь идет о семье с детьми, особенно маленькими, то превалируют другие факторы, а наличие метро отодвигается на второй план.

Этим во многом объясняется существенная разница в цене между однотипными квартирами рядом с метро и нет.  Достаточно показательным примером может служить престижный район Мосфильмовской, где однокомнатные квартиры начинаются от пяти с половиной миллионов, в то время как на Пресне в районе метро ул.1905 года такая же квартира стоит  от шести с половиной миллионов. Там, где метро нет, или пока нет, жители ждут его появления и роста стоимости квартир на 7 - 10%. В районах, где метро не планируется, застройщики, чтобы поддержать интерес покупателей или арендаторов, идут на всевозможные ухищрения, прорабатывают вопросы о создании дополнительных объектов инфраструктуры, делают упор на экологию, и т.д. В общем, вынуждены по полной программе пользоваться приемами рекламы и маркетинга.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

 


Можно ли дешево снять квартиру в центре?

Дешевые предложения в центре Москвы - обязательно ли это будут хрущевки? Сколько квартир эконом-класса внутри Садового кольца, внутри ТТК представлено на рынке сегодня? Что происходит с дешевым жильем в центре – сносят его или нет? Насколько недорого можно снять квартиру в центре? Можно ли найти приличное предложение за небольшие деньги, или это непременно будут развалины? Какие причины могут повлиять на рыночную стоимость квартиры? Что делать, если денег немного, а жить хочется в центре?

Самое недорогое предложение в Центре – это аренда маленькой однушки без ремонта за 35 000 руб. в месяц. Объем такого рода предложений в Центре (внутри Садового, плюс прилегающие улицы) в бюджете до 60 000 руб. в месяц на сегодняшний день составляет порядка 170 – 180 квартир. Как правило, это небольшие квартиры без ремонта или с «легкой косметикой. По типам домов: хрущевки, девятиэтажные панельные, блочные и кирпичные дома с небольшими кухнями, реже - сталинки в удручающем состоянии.

Жилье эконом класса в Центре – это, скорее, нонсенс, и сейчас оно присутствует на рынке только «благодаря» своим собственникам. Ведь практически любую однушку внутри Садового при наличии средств, а в большей степени желания, можно довести до уровня комфорт класса.

Если считать «скромными» деньгами 2000 долларов в месяц, то можно найти вполне комфортабельную небольшую квартиру в Центре. Если приподнять ценовую планку, то можно уже говорить о жилье в доме хорошего уровня, но не внутри Садового. Так, например, сейчас за 3000 долларов в аренду предлагается отличная квартира с двумя спальнями. Внутри Садового квартира такого уровня будет стоить уже 4000. Подобного жилья в Центре не много, есть отличные квартиры в домах не очень хорошего уровня, что в целом не соответствует комфорт классу.

Рыночную стоимость даже хорошей квартиры может понизить многое. Пример: квартира в высотке на Кудринской, площадью около 70 квадратных метров, с отличным ремонтом - за 100 000 рублей в месяц. Как только клиент вошел в центральный(!) подъезд пафосной сталинской высотки, в нос ему ударил резкий кошачий запах. С трудом удалось уговорить его посмотреть саму квартиру. Теперь он быстро проскакивает подъезд с платком у носа, но за 85000 в месяц. Подобный дисконт может вызвать внезапная стройка перед окнами, грандиозный ремонт у соседа сверху и много других всевозможных факторов.

Если же денег немного, но хочется жить в Центре, можно попытаться арендовать квартиру с кем-то совместно, такие случаи сейчас перестали быть редкостью.


Аванс или задаток за квартиру?

Аванс – денежные средства,  передающиеся от одной стороны сделки другой стороне в обеспечение полной оплаты сделки. Целью уплаты аванса является подтверждение готовности покупателя к совершению сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе нет отдельных статей, посвященных авансу.

Исходя из статьи 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ):

1. Задатком считается денежная сумма, которая выдается одной из сторон в счет платежей другой стороне, причитающихся с нее по договору. Задаток считается доказательством заключения договора и призван обеспечить его исполнение.

2. Соглашение о задатке заключается в письменной форме, независимо от суммы задатка.

3. Если есть сомнения в отношении того, что сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, является задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, то эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В случае срыва сделки стороны, договорившиеся об авансе, не несут никакой ответственности друг перед другом. Аванс возвращается покупателю/получателю услуги и на этом стороны расстаются.

В случае соглашения о задатке, если тот был оформлен письменно и в соответствии с ГК РФ та сторона, по инициативе которой происходит отмена сделки, обязана выплатить штраф или выполнить условия, оговоренные в договоре о задатке. Чаще всего задаток выплачивается при покупке квартиры и, в случае отказа Покупателя, деньги остаются Продавцу. В случае отказа Продавца деньги возвращаются Покупателю в двойном размере. Если, к примеру, вы заплатили в качестве задатка 5 000 рублей, то продавец обязан вернуть 10 000рублей. Это правило есть в статье 381 ГК РФ, оно определяет самые существенные различия между авансом и задатком. При помощи задатка стороны могут контролировать друг друга. Плательщик контролирует ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка, а получатель задатка - деньгами. Это создает систему обеспечения интересов обеими сторонами.

В массе своей стороны договариваются об авансе, чтобы не лишаться собственных средств при отказе от сделки. При аренде задаток берут крайне редко, в надежде найти более респектабельных клиентов или более высокую арендную ставку.

При продаже аванс возвращается без обеспечения, даже если в договоре написано иное, если сумма названа авансом. Так наш клиент, отказавшись от покупки квартиры через другое агентство, был приятно удивлен после консультации с юристом, и смог вернуть себе аванс за вычетом накладных расходов.

Задаток встречается чаще всего при покупке квартир в эконом-сегменте, где у покупателя денег хватает ровно на сделку, а продавец ищет альтернативную квартиру, и возможность срыва увеличивается с каждым звеном цепочки.

Таким способом участники сделки стремятся максимально обезопасить свои вложения и время, потраченное на поиск и договоренность по покупке квартир. Классический пример – новогоднее подорожание. В связи со скачками курса валют и инфляции в предновогодние месяцы для покупателей однушек-двушех вторички каждый день задержки оформления покупки мог обойтись в потерю 100-300 тысяч рублей. (1-комнатная квартира в центре стоит около 6 миллионов рублей, если деньги лежат в долларах колебание на 1-2 рубля оборачивается довольно приличной суммой.)В этом случае задаток позволяет хоть как-то сберечь тающие деньги при задержке сделки.

В каком размере принято вносить аванс и задаток? От чего зависит сумма?

Сумма оговаривается сторонами или агентами. Чаще всего она не превышает 10% от общей цены. У некоторых агентств недвижимости есть правило, что аванс остается у агентства, которое ведет сделку от имени продавца. Задаток всегда остается у продавца. Некоторые агентства считают, что аванс физическому лицу не должен превышать 1000 долларов или евро. Задаток между юридическими лицами составляет около 10% от суммы.

В случае, если в качестве арендодателей/продавцов выступают несколько человек сумма аванса/задатка не должна превышать 30% от общей суммы.

Аванс или задаток позволяют задержать осуществление сделки на срок от двух недель до полугода. В случае аренды максимальная задержка составляет 2 недели –месяц. В редчайших случаях, когда речь ведется о большом нежилом помещении, отсрочка может составить квартал.

В случае продажи недвижимости все зависит не только от финансовых возможностей, но и от подготовки документов к аренде. Здесь речь идет от месяца до полугода, иногда и до года. В течении этого срока одна сторона копит деньги или получает ипотеку, а другая дожидается 3-летнего срока с момента получения в собственность недвижимого имущества, чтобы не платить налоги, также длительно собираются справки от органов опеки, ищутся альтернативы, собираются данные, если в качестве продавца выступает нерезидент.

В последнем случае возможна пролонгация договора. Для чего готовится дополнительное соглашение сторон.  Однако опыт показывает, что если в течении месяца сделка не произошла, то столь длительные задержки практически никогда не приводят к успешному завершению сделки.

Что нужно указать в соглашении, если вносится аванс, и что в случае задатка? Нужны ли дополнительные документы для подстраховки, как покупателю, так и продавцу?

1.         Любые документы составлять в письменной форме.

2.         Четко уяснить, какой именно вид ответственности готовы нести покупатель и продавец в случае невыполнения сделки.

3.         Прописать форс-мажорные обстоятельства и сроки договора, которые могут повлиять на сделку.

4.         Исходя из принятого решения выбрать либо договор аванса, либо договор задатка.

5.         Перед передачей любой суммы денег провести проверку документов о праве собственности, получить справку-выписку из  ЕГРП (цена 100рублей).

6.         Приложить проект основного договора по сделке, чтобы сделка не сорвалась из-за несогласованных юридических вопросов.

7.         Подписать договор аванса/задатка и расписку в получении денег, привлечь свидетелей для свидетельства о получении денег.

 

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика