+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Западные мотивы

Американские лофты, французские мансарды, голландский стиль, английский стиль и т.д. - идеи и концепции такого рода архитектурных проектов создаются чаще всего случайно, иногда они связаны с местоположением, историей места или с какими-то личными предпочтениями.

Что будет модным в ближайшее время? Молодые современные люди стараются выбирать современный стиль в архитектуре, хотя, надо признаться, архитектурное решение ЖК в московских условиях не является решающим фактором при выборе жилья. Помимо него есть масса потребительских качеств, в гораздо большей степени оказывающих влияние на принятие решения. Покупатели оценивают жилье по функциональности, немного учитывается мода, но на первом месте всегда – цена.

Хотя, при прочих равных условиях, модные лофты, конечно, на пике спроса. Но это, скорее, небольшие квартиры уровня бизнес. Московское и немосковское чиновничество выбирает солидность, чаще английскую классику - среди них меньше романтиков. Бизнесмены, покупающие квартиры премиум класса, более разнообразны в предпочтениях.

Девелоперы прибегают к различным ухищрениям, чтобы обеспечить спрос и привлечь покупателей: от эффектных названий, до приглашения модных современных западных архитекторов и дизайнеров.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


А за стеной - стена

Исторически в московских домах функциональность помещений учитывалась не особенно сильно. Достаточно вспомнить дома вдоль Садового кольца, когда, как нарочно, гостиная и кухня – во двор, а спальни - на шумную улицу. То же самое с Тверской, Ленинградским и Ленинским проспектами.

Новые технологии строительства, монолитное домостроение позволяют учитывать не только приведенные факторы, но и индивидуальные запросы владельца квартиры. Вряд ли архитекторы изначально закладывают в проект внутреннее наполнение, скорее это – «головная боль» купившего квартиру.

Хотя, в Москве ситуация тоже может меняться, и там, где вчера была тихая улочка, может пройти одно из «колец». Показательный пример – дома на Третьем кольце, квартиры в Золотых ключах 1,  которые стали меньше востребованы с точки зрения аренды после расширения и заполнения транспортом Минской улицы. Квартиры в пятом и шестом корпусах ЖК Воробьевы горы гораздо больше востребованы, чем квартиры в первом и втором корпусах, по той же причине.

В больших жилых комплексах полно квартир, куда вообще не заглядывает солнце. Учет инсоляции при проектировании современных ЖК – большая проблема. Может показаться, что в московской ситуации, особенно в центре, самая главная задача архитектора – вписать дом в участок, который удалось отвоевать. Порой просто нет вариантов - не до инсоляции.

Конечно, застройщик понимает меньшую ликвидность таких квартир, иногда дает на них скидки, иногда использует другие маркетинговые приемы. Ситуация в центре Москвы такова, что все квартиры уходят.

А как быть обладателям одно-, двухкомнатных квартир, у которых вариативности расположения комнат практически нет? - спокойно использовать предлагаемый вариант, если он им подходит. Ведь никто не заставляет покупать квартиру, которая не понравилась. Надо понимать, что в любом товаре есть плюсы и минусы, и если плюсы перевешивают, то и с минусами можно ужиться. Бывает, что такие квартиры имеют «бонусы»  в виде дополнительной вспомогательной площади, возможности сделать дополнительный санузел, гардеробную и т.д.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Объемы строительства

Несомненно, увеличение количества товара приводит к снижению цены на него. Однако есть много «но». В случае с недвижимостью необходимо учитывать множество сопутствующих вопросов:

- инфраструктура. Понастроить «в чистом поле теремков», как это было сделано для военных при бывшем министре обороны, отчаянные попытки привлечь которого при, казалось бы, очевидных преступлениях, терпят пока фиаско, – это вообще не проблема. Кто только там будет жить? Необходимы дороги, школы, больницы, в общем, полноценная инфраструктура;

 - что строить? Для эффективного воздействия на рынок жилья необходимо учитывать многие факторы. А именно – какие дома и квартиры, где строить. Настроить «улучшенных» панелек под это дело и отрапортовать – не выход. Люди уже стали разбираться в современных процессах, и обмануть их не получится;

-компанейщина. Сильно смущает отсутствие на правительственном уровне какого–либо долгосрочного, или хотя бы среднесрочного планирования. А так, получается, – сказали строить – погнали вал строительства, подсунул кто-то идею – начали манипулировать со временем и часовыми поясами,  то же самое с Новой Москвой – планировалось перевезти туда чиновников, а теперь концепция поменялась.

Это «броуновское движение» для думающих людей значит одно – отсутствии детальной проработки принимаемых решений, что заставляет сомневаться в компетентности или неангажированности этих людей.

Насколько больше ежегодно нужно строить, чтобы цены действительно стали снижаться, - вопрос сложный, он не имеет сейчас ответа, особенно в масштабах страны. Никто не знает, как будет развиваться мировая экономика в ближайшие годы, каково будет влияние кризиса. Наконец, мы не знаем, что и с каким качеством будет построено.

Строительство жилья – вообще, дело хорошее и правильное. Развивается строительная отрасль, растет количество рабочих мест (главное, чтобы для своего населения, а не для гастарбайтеров). Люди получают комфортное жилье. Вот только делать надо это продуманно, привлекая к планированию и разработке те немногие проектные институты и научные кадры, которые, сокращенные на Родине, в поисках лучшей жизни еще не успели уехать за границу.

В Москве такой сценарий невозможен из-за высокой плотности населения и отсутствия строительных площадок, а в Подмосковье еще и вреден, поскольку массовая застройка окончательно уничтожит «легкие» Москвы. И нас может постигнуть участь Пекина, где нельзя выйти из дома без марлевой повязки. В области если что-то и строить, то малоэтажное жилье или коттеджные поселки

Эксперты говорят, что областной рынок перенасыщен. Но в этом тезисе возникают сомнения. Перенасыщен он не сильно комфортным жильем в не очень удобных местах за большие деньги. Все, что комфортно и ликвидно, с удовольствием и быстро раскупается. Это, кстати, тоже надо бы учитывать, чтобы не настроить памятников нашей бесхозяйственности в чистых российских полях.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

Самые удачные новостройки, которые продаются

Не секрет, что основным критерием для большинства покупателей, кроме, может быть, премиум уровня, является цена. То есть ситуация на рынке такова, что даже откровенно плохие квартиры могут быть проданы за какие –то деньги. Поэтому, застройщик всегда может управлять процессом, меняя цену. В период кризиса мы все наблюдали, что некоторые жилые комплексы были проданы с весьма существенным дисконтом, однако с огромной скоростью. Если застройщик не торопится отдавать кредиты, то и распродавать недвижимость он торопиться не станет, а темп будет выбирать, сообразуясь с предложениями рынка и своими собственными ожиданиями. Естественно, если есть опытная команда маркетологов и продавцов. При наличии достаточно большой «дельты» возможности управления продажами весьма высоки.

В принципе, к моменту сдачи дома при хороших темпах остается менее 10 процентов непроданных квартир.

У покупателей есть определенные требования к жилью в новостройках. Помимо разумной цены, это, конечно, место расположения дома, уровень дома, качество постройки, оптимальные по современным меркам размеры квартир.

Место

Многие стараются жить поближе к центру, поэтому удаленность весьма сильно сказывается на цене. Район должен быть безопасным, транспортно доступным, экологичным, с развитой инфраструктурой.

Из особенностей можно отметить такую тенденцию, как забота покупателей о безопасности при выборе района. Разумеется, ведь здесь придется жить, ребенку ходить в школу, поэтому есть желание, чтобы среда соответствовала.

Дом

По мнению покупателей дом должен быть современным: с огражденной территорий, охраной, парковкой. Причем парковка, благодаря последним стараниям московских властей существенно выросла в важности и цене.

Квартира

Требования к квартире: современная планировка, оптимальная площадь, хорошая освещенность, шумоизоляция. Стоит отметить несколько моментов:

у покупателей теперь в цене оптимальные, а не «аэродромные» площади;

наличие количества санузлов, близкого по величине количеству спален, для многих стало вдруг важным критерием;

обязательно наличие гардеробных - как без них жить обществу потребления!

Отделка и ремонт

Сегодня многие желают приобрести квартиру с готовым ремонтом. Частая причина – отсутствие желания или возможности самим возиться с ремонтом. Однако мысль здравая, ведь можно сразу вселяться в купленное жилье. А если посчитать экономию, то во многих случаях получается выгоднее купить квартиру «под ключ». Особенно это касается нервных клеток, затраты которых на ремонт огромны!

Если говорить о том, что является залогом успешных продаж новостроек, то это, конечно, - соответствие цены качеству.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Востребованные и неудачные планировки в многоквартирных домах

Самый востребованный на сегодняшний день формат жилья в многоквартирных домах – квартира с двумя спальнями, кухней–гостиной, двумя санузлами и гардеробной. Площадью от 120 до 150 кв.м. Это уровень бизнес-класса.

Если говорить о комфорт-классе, то люди, его покупающие, менее обеспеченны и имеют меньшие запросы к дизайнерским изыскам. Здесь популярны более прагматичные решения и меньшие размеры: до 80 - 85 кв.м.; тоже две спальни; кухня, как правило, отдельно; санузлов, чаще всего, полтора. Маловероятны привязка санузлов к спальням и наличие гардеробной. Зонирование - от застройщика.

В экономе самые популярные квартиры – однушки (поскольку самые дешевые). Площади - около 40 метров, – такие квартиры часто принято переделывать в студии или покупать уже готовые.

Многие застройщики сегодня стали ориентироваться не столько на выгодные метры, сколько на запросы покупателей. Это выражается в соответствии предлагаемого метража массовым запросам, в наличии в предлагаемой квартире необходимого количества «стояков». Не всегда, но все чаще застройщики стали задумываться об улучшении в современных проектах инсоляции квартир и т.п.

В новостройках многокомнатные квартиры встречаются редко, их, практически, нет. Как покупатель находит выход? Кто-то покупает две соседние, причем, как по горизонтали, так и по вертикали, квартиры и их объединяет. Правда, необходимо при этом подумать о соответствии параметров, чтобы потом не возникло проблем с согласованием перепланировки. Хотя, при монолитном домостроении это, как правило, не проблема. Был случай, когда в доме премиум-класса в Центре были объединены две квартиры, расположенные на одной лестничной клетке площадью около 200 кв.м. каждая.

Стоит поговорить и о «неудачной планировке». Чаще всего, особенно для «элитных» проектов где-то 10 - 15 летней давности, ужасом была ущербная инсоляция. При площади более 200 кв.м. иметь в квартире 3 окна среднего размера – это издевательство. Первые монолитные проекты подарили нам «глубокие», похожие на вагон квартиры с минимумом освещенности.

Например, один хозяин такой квартиры без отделки, в неплохом, в принципе, доме на Краснопролетарской, 7, отчаялся придумать что-то разумное и привлекал всех возможных специалистов, способных ему помочь. В итоге, различными дизайнерскими приемами впечатление удалось улучшить, однако потери площади под разные вспомогательные помещения были очень большими.

Сейчас при проектировании квартир многое учитывается, хотя бывает несоответствие по количеству санузлов и другие огрехи.

Но иногда имеют место и завышенные ожидания покупателей. Они, к примеру, покупают квартиру, рассчитанную на две спальни, а делают в ней три и ждут отличных характеристик. А чудес не бывает!

Для строящихся элитных проектов Центра (причем, от известных архитектурных бюро) сейчас другая беда – плотность застройки. Окна в окна - впечатление, что соседние корпуса находятся на таком расстоянии, когда можно разговаривать с соседом напротив, не повышая голос. Уплотняемся.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

 


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика