+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

"Резиновые" квартиры

Остроту проблемы "резиновых" квартир может отчетливо ощутить любой, кто захочет провести такой эксперимент: присядьте где-нибудь на лавочке около метро и посчитайте, сколько пройдет мимо людей, которые отчетливо опознаются вами как «немосквичи». Я однажды случайно, поджидая опаздывающего товарища, провел такой подсчет у метро Улица 1905 года. Вышло 60%. Цифра ужасает. Ведь даже если ошибся в разы, то все равно это очень много. Остается удивляться, что служащие миграционной службы только спохватились, какие-то телодвижения начала делать власть (лишили возможности покупать жилье за рубежом и вывозить деньги? Не верится, что причина эта, хотя странно совпало.) Конечно, пора уже контролировать въезд в Россию. Нужно приглашать тех, кто действительно нужен, - так делается в цивилизованных странах, где государство заботится о гражданах. У нас много своих продавцов и дворников. Наверное, и строители тоже найдутся. Только платить им нужно соответственно. И необходимо свой рынок труда защищать. Здесь должны веское слово сказать профсоюзы, но не те, которыми командует «непотопляемый» и довольный ситуацией господин Шмаков.

Проблема «резиновых» квартир - это только вершина айсберга, бороться с ней можно, но совершенно бесполезно. Можно прикрыть определенные квартиры на предмет подозрительно большого количества прописанных – это дело одного дня при оперативных действиях паспортных столов. И для этого не нужно никаких дополнительных законов принимать. Да только сразу найдутся множество других вариантов легализации в нашей продажной действительности. Поэтому надо лечить болезнь в корне, а не поверхностно. И, думаю, властям совершенно ясно, как это сделать.

Решит ли проблему ужесточение регистрации? Конечно нет. Проблему возможно решить организовав  рынок труда, защитив его от гастарбайтеров. Если в РФ, в Москву будет приезжать строго определенное количество иностранных специалистов, то никаких «резиновых»квартир не понадобится. Тем более, что там регистрируются только нелегалы из определенных стран. И с высокой степенью вероятности можно сказать, что там нет европейцев.  Стоит проявить политическую волю и положить конец этому безобразию. А то ведь можно и опоздать - скушают. Вот уже и письмо написали с просьбой легализовать 10 миллионов гастарбайтеров. Как раз на еще одну Москву. А ведь скоро будут не просить, а требовать. По мере роста численности.

Ужесточение регистрации касается и простых граждан. Справедливо ли это? К сожалению, это всегда касается простых граждан, живущих в своей стране. Почему-то они должны жить с оглядкой, опасаясь тех, с кем рядом жить не хотели бы. И многие из них, у кого есть возможность, как сказал депутат Васильев «голосуют ногами», покидая Родину. Здесь тоже цифры впечатляют.

Что же касается конкретно этих ужесточений, то я не думаю, что будут идти против здравого смысла и наказывать мужа, проживающего в квартире жены, а свою, в которой зарегистрирован, сдающего в аренду и т.д.и т.п.  Хотя в служебном рвении, когда нечего опасаться, в борьбе с простыми гражданами, чиновники могут проявить свои «лучшие» качества.

Обелит ли это арендный рынок России, или наши всегда найдут окольный путь? Есть ли варианты не регистрировать съемщика на своей площади? Почему регистрация пугает арендатора?

Не уверен, что это «обелит» рынок, поскольку уже сейчас имеет признаки «компанейщины». Нужен системный подход, а не прыганье. Ведь почему-то та часть рынка аренды, где с собственником взаимодействуют европейские и не только компании, которые снимают жилье для своих сотрудников видится вполне «белой». Там нет проблем с налогами, и вопросы регистрации решаются. Похоже, дело в разумной организации, а вовсе не в репрессиях. Дело еще в разумных налогах, упрощении их уплаты, администрирования (я не говорю уже о разъяснении, на что они будут потрачены, чем наши власти вообще не заморачиваются).

Что мешает сделать рынок аренды жилых квартир белым?

Если совсем глубоко, то низкие моральные качества некоторых участников процесса, неумение властей тонко, но в то же время твердо проводить правильную политику в этих вопросах, не сводя все к банальным проверкам во время «обострений» внимания к вопросу.

Необходимо создание системы, когда собственник, уплатив небольшой налог, простейшим образом, лучше не обременяя своим присутствием налоговую инспекцию, будет чувствовать уверенность и спокойствие, в том числе и за свою собственность.

Хорошо бы еще лишний раз объяснить ему, что его налоги идут на зарплаты врачам, учителям, строительство дорог и т.д., а не в карман чиновникам.

И все получится!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Благоустроенная придомовая территория

Разбирая вопрос, почему девелоперы стали задумываться об улучшении качества жилья, об организации жилого пространства вокруг своих новостроек, мы должны понимать, что практически любой девелоперский проект – это бизнес-проект, основной конечной целью которого является получение максимальной прибыли. Исходя из этого тезиса,  необходимо строить и дальнейшие рассуждения. Очевидно, что добровольно вкладывать дополнительные деньги никто не будет. Ответ напрашивается один – это становится выгодным, так как ускоряется процесс реализации подобных объектов, ведь потребитель «дозрел» и требует уже другого качества строительства, учета дополнительных условий, хочет более высокого качества жизни.

Но пока проектов, построенных по принципу «город в городе», не много, и все они расположены не в Центре. Причина банальна – практическое отсутствие и дороговизна свободных площадей. А строящиеся подобные проекты даже достаточно высокого уровня, например, Садовые кварталы, страдают высокой плотностью застройки. Вроде есть инфраструктура, и решения оригинальные, и архитектурная концепция интересная, но все это на площади размером с «носовой платок».

Конечно, все это благоустройство затевается с целью увеличения стоимости жилья, увеличения стоимости эксплуатации объекта и, как следствие, увеличения регулярных платежей. Не нужно здесь обманываться – за удовольствие надо платить.

Другое дело, когда аппетиты застройщиков и управляющих компаний зашкаливают. Но, к счастью, есть регулятор – рынок. Может быть,  это прозвучит излишне жестко и цинично, но в построенном в настоящий момент обществе необходимо «по одежке протягивать ножки». Совершенно очевидно, что далеко не каждая семья «потянет» проживание в элитном доме с его прелестями, но в то же время и большими расходами на содержание. И если сейчас платеж за квартиру около 100 квадратных метров в обычном доме составляет около 6-7000 рублей, то в ЖК бизнес-класса он в два, два с половиной раза больше. А лишаться комфорта не хочется. И не зря сейчас есть примеры некоторого упадка в ряде ранее почти элитных домов в Центре. Кое-где на территории уже не стригут газоны, в непрезентабельное состояние пришли роскошные в прошлом фасады, а место секьюрити в строгой черной форме заняли гастарбайтеры в спортивных костюмах. Идет процесс обучения горожан умению жить по средствам.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Улучшение качества строительства - главное средство борьбы за покупателя?

Во многих случаях покупатель жилья стал разборчивее, грамотнее, осведомленнее. Основной причиной этого является повышение компьютерной грамотности и массовый доступ в Интернет. Люди, наконец, увидели общую картину, получили возможность, не вставая из-за стола, сравнить характеристики предлагаемого жилья. А развитие социальных сетей, форумов дало возможность через отзывы оценить и правдивость информации. Это характерно и для Москвы, и для Подмосковья, исключая, может быть, сегмент бизнес- и премиум-класса в Центре, где выбор не высок и сокращается.

Однако покупатели квартир эконом-класса не столь придирчивы к качеству строительства - в условиях роста цен на дешевые квартиры, продающиеся в первую очередь, особенно не потребуешь.

В комфорт-классе и выше, несомненно, за уже немаленькие деньги, покупатель хочет получить достойное жилье. Дефицита в этом сегменте нет, поэтому различные маркетинговые ходы, порой очень интересные, могут существенно увеличить скорость продаж. Такие квартиры продаются зачастую значительно быстрее, тем более что они позволяют использовать для проживания квартиру практически сразу, - для некоторых это весьма актуально.

Может показаться, что застройщики вдруг стали заботиться о комфорте покупателя. Но не надо иллюзий! Никто не стал ни о чем заботиться, кроме собственного кармана. Просто данный формат жилья и маркетинговые приемы позволяют его набить быстрей и туже. Хотя, несомненно, для покупателя это чаще удобно. Да и рынок изменился тоже.

Квартиры с отделкой стоят несколько дороже, но не настолько, сколько тратят на нее заказчики. Совершенно понятно, что все оплачивает покупатель. Все равно это получается выгоднее, ведь при массовом заказе стоимость труда отделочников, да и оптовые цены на отделочные материалы, значительно ниже.

Не всем инвесторам интересны «улучшенные» квартиры с отделкой. Многим выгоднее скупить все в бетоне и просто дождаться сдачи объекта, при условии, что не будет задержки строительства.

Точечная застройка ограничена законодательно, теперь строят микрорайонами. Какие требования у покупателей к инфраструктуре микрорайонов? Повысились требования к экологии, безопасности. По-прежнему в числе основных – транспортная доступность. Наличие детских садов, школ, магазинов – в общем, ничего нового. Хорошо бы еще поблизости организовать работу, но с этим ни государство (разрушив и обанкротив практически все заводы и фабрики), ни, тем более, частные инвесторы, не справляются, так что пока мы все на нефтяной и газовой игле!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


«Пенсионное» инвестирование в недвижимость

Совершенно понятно, что стабильный денежный доход в пенсионном возрасте доступен не многим, и среди вариантов получения такого дохода первое место занимает, несомненно, рантье. Именно поэтому достаточно большое количество людей стремится приобрести разнообразную недвижимость, чтобы в дальнейшем сдать ее в аренду и, соответственно, обеспечить себе безбедную старость. Хотя, конечно, многие не понимают, что, как в любом бизнесе, здесь есть свои нюансы и риски, нужны какие-то знания и умения. То есть, другими словами, не всякую недвижимость можно выгодно сдавать, да и выгода может быть разной. Наиболее простой и популярной видится сдача квартиры в аренду. Хотя, сдавать, например, офис или помещение под магазин может быть значительно выгоднее.

Если у человека, которому до выхода на пенсию осталось 15 лет, есть на руках 500 000 рублей и возможность откладывать из зарплаты ежемесячно еще по 30 000, то эти деньги можно использовать только в качестве первого взноса в весьма недорогую квартиру в Подмосковье. Причем не в новостройку. Если найти и купить по ипотеке квартиру примерно за два с половиной миллиона рублей, то, сдавая ее в аренду, можно выплачивать в месяц до 45-50 000 рублей, что обеспечит возможность расплатиться по ипотеке где-то через пять- шесть лет.

Теперь уже начальный капитал второго этапа после удачной продажи квартиры составит около 3 миллионов рублей, что позволит повторить предыдущую операцию уже на более высоком ценовом уровне. В итоге, по истечении двенадцати лет можно иметь в собственности квартиру стоимостью порядка шести миллионов рублей, скорее всего в Подмосковье. Арендная ставка на выходе будет не высокой - до 30 000 рублей, зато стабильной.

В качестве второго этапа можно рассмотреть и покупку квартиры в новостройке на начальном этапе с целью последующей перепродажи. Однако, здесь теряется драгоценное время с момента получения свидетельства о праве собственности до истечения трех лет, иначе все не имеет смысла. Если даже рассматривать этот срок в качестве срока возврата ипотечного кредита, вариант с новостройкой кажется более рискованным. Даже в Москве в центре бывают существенные задержки, - что же говорить о бюджетных домах в области.

Приведем пример удачного инвестирования. Одна предприимчивая женщина в панельном доме на окраине Москвы выкупила у соседки весьма недорого однокомнатную квартиру, объединила ее со своей двушкой и после некоторых согласований и переделок продала все это четырехкомнатное с двумя санузлами великолепие. Полученной суммы вполне хватило на две однокомнатные квартиры в ЦАО около метро. Она их превратила в студии с современной отделкой и теперь чувствует себя более чем уверенно.

Подытожим:  самый лучший инвестиционный инструмент – это голова, но некоторый начальный капитал все же нужен.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Долгоиграющие проекты

Большинство масштабных строек ЖК проходят поэтапно, что вполне объяснимо с точки зрения технологий строительства, удобства бизнеса, оптимального распределения сил и средств. В сложившейся ситуации мало кто думает о первых жильцах строящегося монстра. Конечно, в большинстве случаев, особенно в Москве, существующие нормы по проведению шумовых работ в ночные часы, по ограничению проезда тяжелой техники и другие подобные ограничения соблюдаются, но каких-либо специальных мер, кроме большого забора с охраной, отделяющего построенные здания от строящихся, ожидать сложно. Вот и все зонирование. Примеров «долгоиграющего» строительства немало, из масштабных можно привести ЖК Алые Паруса, живущий уже многие годы в состоянии вялотекущего строительства новых корпусов, Дом на Беговой, значительно и долго портивший жизнь первым двум башням. Из строящихся, скорее всего, подобная участь может ждать покупателей квартир в первой очереди Садовых кварталов: коробки первой уже возведены, а рекультивация территории под вторую очередь еще идет.

Вообще быть первым новоселом - непросто. Стройки в привычном ее понимании уже нет, но вот отделочные работы в квартирах ведутся активно. Всем хороша технология монолитного домостроения, но вот звук перфоратора разносится по всему дому превосходно. Несмотря на установленные управляющей компанией и внимательно отслеживаемые службой охраны  ограничения по времени работ, приятного в первые два года будет мало. Дальше – легче.

Если же говорить об обычных домах, где подобные службы просто отсутствуют, вероятно, там еще веселее!

Когда лучше покупать новостройку, когда заселяться, когда делать ремонт - зависит от возможностей. Конечно, гораздо лучше покупать готовый товар, а не красивые фотографии в буклете. Как будет построен дом, какие по факту получатся характеристики, не сэкономит ли застройщик на отделке холлов, лестниц, поставит ли нормальные лифты, стеклопакеты? Вопросов много. Как-то несколько лет назад (в 2008 году), увидев цены на квартиры в Доме на Беговой, роскошный буклет с предложением квартир бизнес класса, многие рванули их покупать. Но увиденное настолько сильно отличалось от заявленного, что становилось ясно - бизнес класса с такой высотой потолков и т.д. не бывает. Кстати, покупатели 2006 года еще не все заселились в вожделенные квартиры в этом доме.

Вывод: покупая квартиру в новостройке, необходимо иметь «запас прочности» на случай задержек, либо покупать на заключительном этапе строительства, тем не менее, изучив документы по срокам сдачи объекта, прохождения госкомиссии и т.п.

Делать ремонт лучше сразу, пока его делают многие, учитывая, тем не менее, возможные неприятности в виде протечек от соседей сверху из-за монтажа систем отопления и водоснабжения, а попросту, из-за возможной халатности рабочих. Дизайнерские изыски в новом доме тоже не всегда уместны из-за возможных усадок, приводящих к деформациям и трещинам, что может значительно снизить впечатление, а главное - не приведет к удовлетворению результатом. «Оторваться» по полной с дизайном разумнее года через три, когда все «устаканится».

Заселяться нужно в соответствии с возможностями. Если в семье все взрослые и работают, то есть в рабочее время в квартире никого не бывает, то можно переселяться сразу, неудобства из-за шума будут минимальными. Если же в семье дети, либо кто-то не работает, то им придется в полной мере вкусить прелестей соседского ремонта.

Конечно, фактор частых перекрытий воды, определенной загрязненности лифтов и холлов тоже нельзя сбрасывать со счетов. Но тут многое зависит от управляющей компании, уровня культуры самих жильцов.

Короче говоря, если есть возможность «пересидеть» сложный ремонтный период, то мы бы советовали сделать именно так.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика