+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Резервные зоны

Именно на месте промзон возникали жилые комплексы, в том числе и  высокого класса (Хамовники, Замоскворечье, Таганка и т.д.). После присоединения новых территорий и грандиозных планов по их освоению, специалисты-градостроители активно заговорили о том, что нельзя оставлять в «старой» Москве огромные площади, которые ранее занимали крупные производства – ЗИЛ, АЗЛК, «Динамо», какие-то другие гиганты… И уже появились предложения по их реализации.

Опыт реализации программы вывода промзон, если таковая существует и не умерла со сменой власти в мэрии, показывает, что вместе с «заброшенными» из центра выводятся и вполне работающие и не загрязняющие атмосферу, не шумящие и вполне экологичные производства. Например, хлебозавод в районе 3й Фрунзенской, - многие старожилы ностальгируют по вкуснейшему запаху из его печей. Помимо вкусного запаха он давал определенное количество рабочих мест, которых в районе весьма немного. Важно также, чтобы власти четко контролировали соответствие построенного утвержденному проекту, не допускали «прироста» дополнительных этажей, дополнительной загрузки дорожной сети, сужения тротуаров за счет новой коммерческой застройки. Все это происходило и происходит сейчас, в этом легко убедиться, попытавшись проехать по улице Ефремова или Малой Трубецкой.

Вот она – задача города: помимо выдачи разрешения на комплексную застройку, подумать о последствиях и обеспечить эту комплексность. Такая же проблема в еще больших масштабах может возникнуть при освоении территории АЗЛК, например. Там уже сейчас ничего не едет, а мы усугубим.

Комплексная застройка должна вестись разумно, с учетом всех последствий. Вот, например, застроился активно Юго-Запад, много нового жилья на Мичуринском. И появилась постоянная пробка на пересечении Ломоносовского и Мичуринского. Разве это не просчитывалось? Либо у нас у руля дорожных служб были «троечники», либо здесь что-то другое. Но необходимость строительства развязки была вполне очевидна.

Конечно, наверно неразумно размещать на столичных территориях крупные автозаводы, но о рабочих местах будущих жильцов – новоселов стоит подумать. Мне кажется, что уплотнение жилой застройки уже недопустимо, строительство гигантских многоэтажных ЖК тоже отходит в прошлое. Необходимо строить комфортные ЖК, желательно со всей инфраструктурой, по системе «город в городе», продумывая в составе комплексов и офисные центры, помещения для объектов малого и среднего бизнеса. Это, по крайней мере, поможет не ухудшить дорожную ситуацию, не увеличит потоки на работу в центр.

При комплексном освоении необходимо правильно понимать слово «комплексно» – это и планирование и постройка некоммерческих объектов. Думаю, что планирование и разбивка нового современного парка, например, – отличное решение. Ведь в Москве нет ни одного именно современного садово – паркового объекта. Вот такую прекрасную память о себе в веках мог бы оставить нынешней мэр и его команда. Тут и экология, и современное искусство, и рабочие места – все в комплексе.

Вопрос, за счет кого создавать инфраструктурные объекты в каждом конкретном случае решается индивидуально. Если у бизнеса будет интерес, он способен на многое, пример строительства дороги и даже станции метро структурами господина Агаларова – реальность. Это и ответственный социальный подход, и, несомненно, точный бизнес-расчет. Можно быть уверенным, что в случае предложения конкурса на комплексную застройку можно и инфраструктурные задачи решить с минимальным привлечением бюджетных средств.

Глупо, наверно, приводить в пример Германию с ее совершенно другим населением в смысле отношения к жизни, но Берлин, например, поражает своей ухоженностью, автономностью районов, продуманностью транспортной системы. Там в городской черте очень много комфортных небольших частных домиков с одной – двумя сотками земли для кустов красивейших роз, причем, живут в них совершенно не олигархи.

Мне кажется, что пора уже подумать о качестве жизни москвичей, а не о показателях по освоению площадей, построению новых бесконечных квадратных метров. Нельзя бесконечно застраивать каждый клочок городской земли. Плохие примеры ведь тоже  есть. Тот же Пекин с его жителями в масках. Мы пока движемся в том же направлении.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Поставить на вид

Есть целый ряд жилищных объектов, которые оказывают влияние на статус района, создают ассоциации, делают место более привлекательным. Кроме уже перечисленных («Патриарх», «Усадьба Трубецких», «Алые паруса», «BARKLI PARK»), это, несомненно, ЖК "Корона" на Юго –Западе; ЖК "Шуваловский" на Мичуринском; усадьбы от компании Конти: "Покровское-Глебово" и "Покровский берег" (хотя здесь «якорным» объектом стала еще и англо – американская школа), а так же многие другие жилищные комплексы.

Чаще всего, такие знаковые дома – это проекты высокого уровня, хотя многое зависит и от района. Такие сооружения поднимают планку, привлекая соответствующую инфраструктуру: вокруг появляются магазины высокого уровня, спортклубы, салоны, то есть, все то, что требуется вновь заселившимся жильцам. И дальше, с опорой на уже подправленную инфраструктуру, появляется возможность для дальнейшей застройки. Очень показателен по «поднятию», в том числе и в плане цен на недвижимость, районов метро Щукинская и Октябрьское поле, например, опыт компании «Дон-строй», где построенные первые элитные башни ускорили развитие всего района.

Сегодня в Москве активно развиваются районы улицы Мосфильмовская и Мичуринского проспекта, однако на Мосфильмовской пресловутый «зуб» вряд ли окажет положительное влияние на имидж района, - здесь есть другие видные объекты, а цены, конечно, вырастут после введения в эксплуатацию станции метро.

Есть над чем работать в районе метро Бауманская, где панельки довольно близкого к центральной части столицы района Фили смотрятся просто ужасно, и даже новая застройка не спасает положения.

Район улицы Нежинской - здесь явно недостаточно "Кутузовской ривьеры" и "Нежинского ковчега", нужно подкрепление в лице ЖК подобного уровня. Разумеется, не помешают знаковые точечные объекты и в районе Павелецкой, но здесь возможно только замещающее строительство взамен ветхих объектов, а их в центре немало.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Патриаршие пруды и Пречистенка

Патриаршие пруды и Пречистенка - районы, несомненно, одни из самых популярных, любимых москвичами и гостями столицы.

Район Патриарших - это в большей степени место сосредоточения иностранцев, там арендуют жилье многочисленные представители крупнейших западных компаний, активная театрально – концертная жизнь, большое количество ресторанов и кафе, мест для пеших прогулок. Район Пречистенки, при несомненном интересе со стороны иностранцев, в большей степени востребован состоятельными соотечественниками, - сказывается стремление к престижным местам, пафосным заведениям района Остоженки. Здесь дорогие рестораны, комплексы элитного жилья, многое другое.

Оба района весьма дороги с точки зрения стоимости жилья. В районе Патриарших прудов за последние годы осуществлены несколько серьезных проектов ЖК, в первую очередь это Патриарх, ЖК на Гранатном, ряд других. Приобретение квартир в этих жилищных комплексах было непростой задачей даже при наличии средств. Целый ряд новых ЖК премиум класса был построен в узких переулках Пречистенки, район на протяжении последних лет является лидером по стоимости жилья. Мест для нового строительства в этих местах практически нет, цены на жилье имеют тенденцию к росту и, несомненно, будут расти в обозримом будущем.

Несмотря на строительство нового жилья, высокой популярностью пользуются и объекты вторичного рынка, а цены на редко продаваемые квартиры в таких легендарных объектах, как, например,  дом архитектора Кекушева на Пречистенке 28, вполне могут обогнать цены на квартиры в новой элитке.

Совершенно очевидно, что новое строительство любого жилья, кроме элитного, здесь совершенно невозможно, да, наверное, и нерентабельно. Очень хотелось бы, чтобы сохранялось очарование этих старомосковских районов, а архитекторы с осторожностью «вписывали» бы новые объекты в сложившийся архитектурный облик.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate



Спрос на жилье

Ограничение строительства новых домов в Центре, где в последнее время строилось только элитное жилье, как и ожидалось, привело к сокращению вариантов выбора квартир комфорт-класса. Есть довольно большое количество людей, которые готовы покупать "элитку" по сложившимся на сегодняшний день ценам. Многие новые проекты достаточно успешны, они востребованы задолго до того, как закончится строительство. Однако, как всегда, есть квартиры, которые продаются легче, есть менее продаваемые. Можно сказать так: по-настоящему элитных квартир, продаваемых по реальным ценам не так уж и много.

Подобные новостройки, если говорить о Москве, наиболее популярны в Хамовниках, где есть сразу несколько отлично «раскрученных» проектов. В этих жилых комплексах хороший уровень продаж квартир, которые могут обеспечить покупателям комфортное проживание, соответствующее заявленному статусу жилья. Есть, правда, сомнение, что инфраструктура этого когда-то тихого, с узкими улочками, малым количеством магазинов и всего остального уголка выдержит такую нагрузку. Похоже, об этом мало кто задумывался, а стоило бы, ведь потом придется устранять транспортный и инфраструктурный коллапсы, которые сейчас создаются в плановом порядке.

Существует мнение, что стагнация в экономике способствовала росту популярности новостроек комфорт-класса, которые из-за хорошего соотношения цены и качества перестали уступать апартаментам бизнес-класса. И это так, хотя, эконом еще популярнее. Ведь пока все решает цена.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Коммерческие помещения в жилых комплексах

Планирование и размещение коммерческих площадей в проектах ЖК – достаточно непростая задача, в первую очередь, зависящая от общей маркетинговой модели ЖК. Необходимо учитывать такие параметры, как уровень объекта, количество квартир, наличие огороженной охраняемой территории, и т.д. То есть, по-хорошему, необходим научный подход к процессу, а не просто выделение под коммерческие цели первых этажей, что составляет в среднем около 10 процентов, как это часто делается.

Конечно, проводились опросы:  что именно нужно самим жильцам? Но полноценной работы с учетом различного уровня аудитории, местоположения объекта, других параметров, скорее всего, не велось. К тому же, с течением времени представления о необходимой инфраструктуре ЖК достаточно сильно меняются: так, уже мало кто сомневается в том, что наличие сигарных комнат могут себе позволить далеко не все ЖК, а доходность магазина или фитнес клуба вряд ли может быть достигнута только за счет проживающих на его территории.

При формировании пула коммерческих площадей в ЖК ошибки девелоперов не носят, как правило, фатальный характер и могут быть исправлены. Однако, часты еще случаи неграмотного подхода к начальной нарезке площадей, есть стремление к гигантомании, хотя самыми дефицитными, как правило, оказываются коммерческие площади от 50 до 130 кв.м.

Вообще, с реализацией коммерческих площадей в нынешней ситуации при минимально грамотном подходе нет проблем.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика