+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

«Пенсионное» инвестирование в недвижимость

Совершенно понятно, что стабильный денежный доход в пенсионном возрасте доступен не многим, и среди вариантов получения такого дохода первое место занимает, несомненно, рантье. Именно поэтому достаточно большое количество людей стремится приобрести разнообразную недвижимость, чтобы в дальнейшем сдать ее в аренду и, соответственно, обеспечить себе безбедную старость. Хотя, конечно, многие не понимают, что, как в любом бизнесе, здесь есть свои нюансы и риски, нужны какие-то знания и умения. То есть, другими словами, не всякую недвижимость можно выгодно сдавать, да и выгода может быть разной. Наиболее простой и популярной видится сдача квартиры в аренду. Хотя, сдавать, например, офис или помещение под магазин может быть значительно выгоднее.

Если у человека, которому до выхода на пенсию осталось 15 лет, есть на руках 500 000 рублей и возможность откладывать из зарплаты ежемесячно еще по 30 000, то эти деньги можно использовать только в качестве первого взноса в весьма недорогую квартиру в Подмосковье. Причем не в новостройку. Если найти и купить по ипотеке квартиру примерно за два с половиной миллиона рублей, то, сдавая ее в аренду, можно выплачивать в месяц до 45-50 000 рублей, что обеспечит возможность расплатиться по ипотеке где-то через пять- шесть лет.

Теперь уже начальный капитал второго этапа после удачной продажи квартиры составит около 3 миллионов рублей, что позволит повторить предыдущую операцию уже на более высоком ценовом уровне. В итоге, по истечении двенадцати лет можно иметь в собственности квартиру стоимостью порядка шести миллионов рублей, скорее всего в Подмосковье. Арендная ставка на выходе будет не высокой - до 30 000 рублей, зато стабильной.

В качестве второго этапа можно рассмотреть и покупку квартиры в новостройке на начальном этапе с целью последующей перепродажи. Однако, здесь теряется драгоценное время с момента получения свидетельства о праве собственности до истечения трех лет, иначе все не имеет смысла. Если даже рассматривать этот срок в качестве срока возврата ипотечного кредита, вариант с новостройкой кажется более рискованным. Даже в Москве в центре бывают существенные задержки, - что же говорить о бюджетных домах в области.

Приведем пример удачного инвестирования. Одна предприимчивая женщина в панельном доме на окраине Москвы выкупила у соседки весьма недорого однокомнатную квартиру, объединила ее со своей двушкой и после некоторых согласований и переделок продала все это четырехкомнатное с двумя санузлами великолепие. Полученной суммы вполне хватило на две однокомнатные квартиры в ЦАО около метро. Она их превратила в студии с современной отделкой и теперь чувствует себя более чем уверенно.

Подытожим:  самый лучший инвестиционный инструмент – это голова, но некоторый начальный капитал все же нужен.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Долгоиграющие проекты

Большинство масштабных строек ЖК проходят поэтапно, что вполне объяснимо с точки зрения технологий строительства, удобства бизнеса, оптимального распределения сил и средств. В сложившейся ситуации мало кто думает о первых жильцах строящегося монстра. Конечно, в большинстве случаев, особенно в Москве, существующие нормы по проведению шумовых работ в ночные часы, по ограничению проезда тяжелой техники и другие подобные ограничения соблюдаются, но каких-либо специальных мер, кроме большого забора с охраной, отделяющего построенные здания от строящихся, ожидать сложно. Вот и все зонирование. Примеров «долгоиграющего» строительства немало, из масштабных можно привести ЖК Алые Паруса, живущий уже многие годы в состоянии вялотекущего строительства новых корпусов, Дом на Беговой, значительно и долго портивший жизнь первым двум башням. Из строящихся, скорее всего, подобная участь может ждать покупателей квартир в первой очереди Садовых кварталов: коробки первой уже возведены, а рекультивация территории под вторую очередь еще идет.

Вообще быть первым новоселом - непросто. Стройки в привычном ее понимании уже нет, но вот отделочные работы в квартирах ведутся активно. Всем хороша технология монолитного домостроения, но вот звук перфоратора разносится по всему дому превосходно. Несмотря на установленные управляющей компанией и внимательно отслеживаемые службой охраны  ограничения по времени работ, приятного в первые два года будет мало. Дальше – легче.

Если же говорить об обычных домах, где подобные службы просто отсутствуют, вероятно, там еще веселее!

Когда лучше покупать новостройку, когда заселяться, когда делать ремонт - зависит от возможностей. Конечно, гораздо лучше покупать готовый товар, а не красивые фотографии в буклете. Как будет построен дом, какие по факту получатся характеристики, не сэкономит ли застройщик на отделке холлов, лестниц, поставит ли нормальные лифты, стеклопакеты? Вопросов много. Как-то несколько лет назад (в 2008 году), увидев цены на квартиры в Доме на Беговой, роскошный буклет с предложением квартир бизнес класса, многие рванули их покупать. Но увиденное настолько сильно отличалось от заявленного, что становилось ясно - бизнес класса с такой высотой потолков и т.д. не бывает. Кстати, покупатели 2006 года еще не все заселились в вожделенные квартиры в этом доме.

Вывод: покупая квартиру в новостройке, необходимо иметь «запас прочности» на случай задержек, либо покупать на заключительном этапе строительства, тем не менее, изучив документы по срокам сдачи объекта, прохождения госкомиссии и т.п.

Делать ремонт лучше сразу, пока его делают многие, учитывая, тем не менее, возможные неприятности в виде протечек от соседей сверху из-за монтажа систем отопления и водоснабжения, а попросту, из-за возможной халатности рабочих. Дизайнерские изыски в новом доме тоже не всегда уместны из-за возможных усадок, приводящих к деформациям и трещинам, что может значительно снизить впечатление, а главное - не приведет к удовлетворению результатом. «Оторваться» по полной с дизайном разумнее года через три, когда все «устаканится».

Заселяться нужно в соответствии с возможностями. Если в семье все взрослые и работают, то есть в рабочее время в квартире никого не бывает, то можно переселяться сразу, неудобства из-за шума будут минимальными. Если же в семье дети, либо кто-то не работает, то им придется в полной мере вкусить прелестей соседского ремонта.

Конечно, фактор частых перекрытий воды, определенной загрязненности лифтов и холлов тоже нельзя сбрасывать со счетов. Но тут многое зависит от управляющей компании, уровня культуры самих жильцов.

Короче говоря, если есть возможность «пересидеть» сложный ремонтный период, то мы бы советовали сделать именно так.


Центральное место

Центр Москвы перегружен. Нет места, чтобы строить жилье, не говоря уже об объектах инфраструктуры. Отголоски точечной застройки, строительство которых закончилось или находится на заключительном этапе, окончательно ухудшают ситуацию.Для грамотного развития центра города нужна концепция. Причем такая, которая бы не зависела от текущего мэра или главного архитектора, а тем более чиновников в надзорных за этой архитектурой органах. Почему-то центры европейских, и не только, столиц выглядят вполне цивилизованно - как правило, они не забиты пробками, предоставлены, прежде всего, туристам и отдыхающим. Там никому не взбредет в голову построить огромный офисный центр впритык к основной магистрали, как это сделано у нас в районе пересечения Садового кольца и Долгоруковской улицы. Интересно, почему? Просто там заботятся о СВОЕМ городе.

Решение о приостановке новой застройки в центральной части Москвы – крайне оправданная, хотя уже запоздалая мера. Возможно только заместительное строительство вместо ветхих, пришедших в негодность домов, не являющихся памятниками архитектуры. Исключениями, для любителей современной архитектуры, вполне могут быть районы Москва сити, некоторые другие, но ни в коем случае не историческая часть с шедеврами мирового значения. Тем более, примеров немало. Стоит посмотреть на новый вид внутренней части Цветного бульвара, «Стольник» в переулках Остоженки и другие «творения».

Приблизить Москву к уровню мировых мегаполисов может только бережное отношение к памятникам и к архитектуре, причем, без учета политических и идеологических пристрастий. Ведь это – наша история.

Должны ли в центральной части столицы находиться жилые объекты или всё стоит отдать коммерческим учреждениям, в том числе развлекательным, торговым и т.д.? Чтобы ответить на этот вопрос, вспомните центральную часть Санкт-Петербурга в районе кинотеатра Баррикады, Невского проспекта, - в вечернее время она кажется вымершей. При всем стремлении к сохранению памятников старины, Центр должен быть живым, нельзя его оставлять без жителей. Поэтому в Москве необходима реконструкция старых домов и заместительное строительство новых, причем без гигантомании. Это невыгодно девелоперам, но здесь уже государство должно сказать свое веское слово, если не разучилось. К сожалению, то, что хотелось бы видеть в нашем городе: парки, пешеходные улицы и аллеи, музеи и театры, - как правило, коммерчески невыгодные объекты.

Для того чтобы изменить внешний вид центральной части столицы, можно без раздумий избавиться от старых предприятий, переделанных под офисы и за счет их сдачи обогащающих свое руководство или собственников. Но это, если получится. Много и непонятных строений сарайного вида, которые не представляют никакой ценности, но почему-то до сих пор существуют.

В центре очень плохо с парками и скверами, причем нынешние власти почему-то методично проводят их дальнейшее сокращение. Даже в таком, казалось бы, благополучном районе, рядом с метро Фрунзенская, где в значительной степени увеличивается количество жителей в связи со строительством большого количества жилья, о парках, парковках и расширении дорожной сети – молчок. Вот когда построят, появятся трудности, и мы их будем героически преодолевать. Причем, скорее всего, за счет газонов и зеленых насаждений. А может сначала подумать?

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

 


Западные мотивы

Американские лофты, французские мансарды, голландский стиль, английский стиль и т.д. - идеи и концепции такого рода архитектурных проектов создаются чаще всего случайно, иногда они связаны с местоположением, историей места или с какими-то личными предпочтениями.

Что будет модным в ближайшее время? Молодые современные люди стараются выбирать современный стиль в архитектуре, хотя, надо признаться, архитектурное решение ЖК в московских условиях не является решающим фактором при выборе жилья. Помимо него есть масса потребительских качеств, в гораздо большей степени оказывающих влияние на принятие решения. Покупатели оценивают жилье по функциональности, немного учитывается мода, но на первом месте всегда – цена.

Хотя, при прочих равных условиях, модные лофты, конечно, на пике спроса. Но это, скорее, небольшие квартиры уровня бизнес. Московское и немосковское чиновничество выбирает солидность, чаще английскую классику - среди них меньше романтиков. Бизнесмены, покупающие квартиры премиум класса, более разнообразны в предпочтениях.

Девелоперы прибегают к различным ухищрениям, чтобы обеспечить спрос и привлечь покупателей: от эффектных названий, до приглашения модных современных западных архитекторов и дизайнеров.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


А за стеной - стена

Исторически в московских домах функциональность помещений учитывалась не особенно сильно. Достаточно вспомнить дома вдоль Садового кольца, когда, как нарочно, гостиная и кухня – во двор, а спальни - на шумную улицу. То же самое с Тверской, Ленинградским и Ленинским проспектами.

Новые технологии строительства, монолитное домостроение позволяют учитывать не только приведенные факторы, но и индивидуальные запросы владельца квартиры. Вряд ли архитекторы изначально закладывают в проект внутреннее наполнение, скорее это – «головная боль» купившего квартиру.

Хотя, в Москве ситуация тоже может меняться, и там, где вчера была тихая улочка, может пройти одно из «колец». Показательный пример – дома на Третьем кольце, квартиры в Золотых ключах 1,  которые стали меньше востребованы с точки зрения аренды после расширения и заполнения транспортом Минской улицы. Квартиры в пятом и шестом корпусах ЖК Воробьевы горы гораздо больше востребованы, чем квартиры в первом и втором корпусах, по той же причине.

В больших жилых комплексах полно квартир, куда вообще не заглядывает солнце. Учет инсоляции при проектировании современных ЖК – большая проблема. Может показаться, что в московской ситуации, особенно в центре, самая главная задача архитектора – вписать дом в участок, который удалось отвоевать. Порой просто нет вариантов - не до инсоляции.

Конечно, застройщик понимает меньшую ликвидность таких квартир, иногда дает на них скидки, иногда использует другие маркетинговые приемы. Ситуация в центре Москвы такова, что все квартиры уходят.

А как быть обладателям одно-, двухкомнатных квартир, у которых вариативности расположения комнат практически нет? - спокойно использовать предлагаемый вариант, если он им подходит. Ведь никто не заставляет покупать квартиру, которая не понравилась. Надо понимать, что в любом товаре есть плюсы и минусы, и если плюсы перевешивают, то и с минусами можно ужиться. Бывает, что такие квартиры имеют «бонусы»  в виде дополнительной вспомогательной площади, возможности сделать дополнительный санузел, гардеробную и т.д.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика