Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Спрос на жилье

Ограничение строительства новых домов в Центре, где в последнее время строилось только элитное жилье, как и ожидалось, привело к сокращению вариантов выбора квартир комфорт-класса. Есть довольно большое количество людей, которые готовы покупать "элитку" по сложившимся на сегодняшний день ценам. Многие новые проекты достаточно успешны, они востребованы задолго до того, как закончится строительство. Однако, как всегда, есть квартиры, которые продаются легче, есть менее продаваемые. Можно сказать так: по-настоящему элитных квартир, продаваемых по реальным ценам не так уж и много.

Подобные новостройки, если говорить о Москве, наиболее популярны в Хамовниках, где есть сразу несколько отлично «раскрученных» проектов. В этих жилых комплексах хороший уровень продаж квартир, которые могут обеспечить покупателям комфортное проживание, соответствующее заявленному статусу жилья. Есть, правда, сомнение, что инфраструктура этого когда-то тихого, с узкими улочками, малым количеством магазинов и всего остального уголка выдержит такую нагрузку. Похоже, об этом мало кто задумывался, а стоило бы, ведь потом придется устранять транспортный и инфраструктурный коллапсы, которые сейчас создаются в плановом порядке.

Существует мнение, что стагнация в экономике способствовала росту популярности новостроек комфорт-класса, которые из-за хорошего соотношения цены и качества перестали уступать апартаментам бизнес-класса. И это так, хотя, эконом еще популярнее. Ведь пока все решает цена.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Коммерческие помещения в жилых комплексах

Планирование и размещение коммерческих площадей в проектах ЖК – достаточно непростая задача, в первую очередь, зависящая от общей маркетинговой модели ЖК. Необходимо учитывать такие параметры, как уровень объекта, количество квартир, наличие огороженной охраняемой территории, и т.д. То есть, по-хорошему, необходим научный подход к процессу, а не просто выделение под коммерческие цели первых этажей, что составляет в среднем около 10 процентов, как это часто делается.

Конечно, проводились опросы:  что именно нужно самим жильцам? Но полноценной работы с учетом различного уровня аудитории, местоположения объекта, других параметров, скорее всего, не велось. К тому же, с течением времени представления о необходимой инфраструктуре ЖК достаточно сильно меняются: так, уже мало кто сомневается в том, что наличие сигарных комнат могут себе позволить далеко не все ЖК, а доходность магазина или фитнес клуба вряд ли может быть достигнута только за счет проживающих на его территории.

При формировании пула коммерческих площадей в ЖК ошибки девелоперов не носят, как правило, фатальный характер и могут быть исправлены. Однако, часты еще случаи неграмотного подхода к начальной нарезке площадей, есть стремление к гигантомании, хотя самыми дефицитными, как правило, оказываются коммерческие площади от 50 до 130 кв.м.

Вообще, с реализацией коммерческих площадей в нынешней ситуации при минимально грамотном подходе нет проблем.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


"Резиновые" квартиры

Остроту проблемы "резиновых" квартир может отчетливо ощутить любой, кто захочет провести такой эксперимент: присядьте где-нибудь на лавочке около метро и посчитайте, сколько пройдет мимо людей, которые отчетливо опознаются вами как «немосквичи». Я однажды случайно, поджидая опаздывающего товарища, провел такой подсчет у метро Улица 1905 года. Вышло 60%. Цифра ужасает. Ведь даже если ошибся в разы, то все равно это очень много. Остается удивляться, что служащие миграционной службы только спохватились, какие-то телодвижения начала делать власть (лишили возможности покупать жилье за рубежом и вывозить деньги? Не верится, что причина эта, хотя странно совпало.) Конечно, пора уже контролировать въезд в Россию. Нужно приглашать тех, кто действительно нужен, - так делается в цивилизованных странах, где государство заботится о гражданах. У нас много своих продавцов и дворников. Наверное, и строители тоже найдутся. Только платить им нужно соответственно. И необходимо свой рынок труда защищать. Здесь должны веское слово сказать профсоюзы, но не те, которыми командует «непотопляемый» и довольный ситуацией господин Шмаков.

Проблема «резиновых» квартир - это только вершина айсберга, бороться с ней можно, но совершенно бесполезно. Можно прикрыть определенные квартиры на предмет подозрительно большого количества прописанных – это дело одного дня при оперативных действиях паспортных столов. И для этого не нужно никаких дополнительных законов принимать. Да только сразу найдутся множество других вариантов легализации в нашей продажной действительности. Поэтому надо лечить болезнь в корне, а не поверхностно. И, думаю, властям совершенно ясно, как это сделать.

Решит ли проблему ужесточение регистрации? Конечно нет. Проблему возможно решить организовав  рынок труда, защитив его от гастарбайтеров. Если в РФ, в Москву будет приезжать строго определенное количество иностранных специалистов, то никаких «резиновых»квартир не понадобится. Тем более, что там регистрируются только нелегалы из определенных стран. И с высокой степенью вероятности можно сказать, что там нет европейцев.  Стоит проявить политическую волю и положить конец этому безобразию. А то ведь можно и опоздать - скушают. Вот уже и письмо написали с просьбой легализовать 10 миллионов гастарбайтеров. Как раз на еще одну Москву. А ведь скоро будут не просить, а требовать. По мере роста численности.

Ужесточение регистрации касается и простых граждан. Справедливо ли это? К сожалению, это всегда касается простых граждан, живущих в своей стране. Почему-то они должны жить с оглядкой, опасаясь тех, с кем рядом жить не хотели бы. И многие из них, у кого есть возможность, как сказал депутат Васильев «голосуют ногами», покидая Родину. Здесь тоже цифры впечатляют.

Что же касается конкретно этих ужесточений, то я не думаю, что будут идти против здравого смысла и наказывать мужа, проживающего в квартире жены, а свою, в которой зарегистрирован, сдающего в аренду и т.д.и т.п.  Хотя в служебном рвении, когда нечего опасаться, в борьбе с простыми гражданами, чиновники могут проявить свои «лучшие» качества.

Обелит ли это арендный рынок России, или наши всегда найдут окольный путь? Есть ли варианты не регистрировать съемщика на своей площади? Почему регистрация пугает арендатора?

Не уверен, что это «обелит» рынок, поскольку уже сейчас имеет признаки «компанейщины». Нужен системный подход, а не прыганье. Ведь почему-то та часть рынка аренды, где с собственником взаимодействуют европейские и не только компании, которые снимают жилье для своих сотрудников видится вполне «белой». Там нет проблем с налогами, и вопросы регистрации решаются. Похоже, дело в разумной организации, а вовсе не в репрессиях. Дело еще в разумных налогах, упрощении их уплаты, администрирования (я не говорю уже о разъяснении, на что они будут потрачены, чем наши власти вообще не заморачиваются).

Что мешает сделать рынок аренды жилых квартир белым?

Если совсем глубоко, то низкие моральные качества некоторых участников процесса, неумение властей тонко, но в то же время твердо проводить правильную политику в этих вопросах, не сводя все к банальным проверкам во время «обострений» внимания к вопросу.

Необходимо создание системы, когда собственник, уплатив небольшой налог, простейшим образом, лучше не обременяя своим присутствием налоговую инспекцию, будет чувствовать уверенность и спокойствие, в том числе и за свою собственность.

Хорошо бы еще лишний раз объяснить ему, что его налоги идут на зарплаты врачам, учителям, строительство дорог и т.д., а не в карман чиновникам.

И все получится!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Благоустроенная придомовая территория

Разбирая вопрос, почему девелоперы стали задумываться об улучшении качества жилья, об организации жилого пространства вокруг своих новостроек, мы должны понимать, что практически любой девелоперский проект – это бизнес-проект, основной конечной целью которого является получение максимальной прибыли. Исходя из этого тезиса,  необходимо строить и дальнейшие рассуждения. Очевидно, что добровольно вкладывать дополнительные деньги никто не будет. Ответ напрашивается один – это становится выгодным, так как ускоряется процесс реализации подобных объектов, ведь потребитель «дозрел» и требует уже другого качества строительства, учета дополнительных условий, хочет более высокого качества жизни.

Но пока проектов, построенных по принципу «город в городе», не много, и все они расположены не в Центре. Причина банальна – практическое отсутствие и дороговизна свободных площадей. А строящиеся подобные проекты даже достаточно высокого уровня, например, Садовые кварталы, страдают высокой плотностью застройки. Вроде есть инфраструктура, и решения оригинальные, и архитектурная концепция интересная, но все это на площади размером с «носовой платок».

Конечно, все это благоустройство затевается с целью увеличения стоимости жилья, увеличения стоимости эксплуатации объекта и, как следствие, увеличения регулярных платежей. Не нужно здесь обманываться – за удовольствие надо платить.

Другое дело, когда аппетиты застройщиков и управляющих компаний зашкаливают. Но, к счастью, есть регулятор – рынок. Может быть,  это прозвучит излишне жестко и цинично, но в построенном в настоящий момент обществе необходимо «по одежке протягивать ножки». Совершенно очевидно, что далеко не каждая семья «потянет» проживание в элитном доме с его прелестями, но в то же время и большими расходами на содержание. И если сейчас платеж за квартиру около 100 квадратных метров в обычном доме составляет около 6-7000 рублей, то в ЖК бизнес-класса он в два, два с половиной раза больше. А лишаться комфорта не хочется. И не зря сейчас есть примеры некоторого упадка в ряде ранее почти элитных домов в Центре. Кое-где на территории уже не стригут газоны, в непрезентабельное состояние пришли роскошные в прошлом фасады, а место секьюрити в строгой черной форме заняли гастарбайтеры в спортивных костюмах. Идет процесс обучения горожан умению жить по средствам.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Улучшение качества строительства - главное средство борьбы за покупателя?

Во многих случаях покупатель жилья стал разборчивее, грамотнее, осведомленнее. Основной причиной этого является повышение компьютерной грамотности и массовый доступ в Интернет. Люди, наконец, увидели общую картину, получили возможность, не вставая из-за стола, сравнить характеристики предлагаемого жилья. А развитие социальных сетей, форумов дало возможность через отзывы оценить и правдивость информации. Это характерно и для Москвы, и для Подмосковья, исключая, может быть, сегмент бизнес- и премиум-класса в Центре, где выбор не высок и сокращается.

Однако покупатели квартир эконом-класса не столь придирчивы к качеству строительства - в условиях роста цен на дешевые квартиры, продающиеся в первую очередь, особенно не потребуешь.

В комфорт-классе и выше, несомненно, за уже немаленькие деньги, покупатель хочет получить достойное жилье. Дефицита в этом сегменте нет, поэтому различные маркетинговые ходы, порой очень интересные, могут существенно увеличить скорость продаж. Такие квартиры продаются зачастую значительно быстрее, тем более что они позволяют использовать для проживания квартиру практически сразу, - для некоторых это весьма актуально.

Может показаться, что застройщики вдруг стали заботиться о комфорте покупателя. Но не надо иллюзий! Никто не стал ни о чем заботиться, кроме собственного кармана. Просто данный формат жилья и маркетинговые приемы позволяют его набить быстрей и туже. Хотя, несомненно, для покупателя это чаще удобно. Да и рынок изменился тоже.

Квартиры с отделкой стоят несколько дороже, но не настолько, сколько тратят на нее заказчики. Совершенно понятно, что все оплачивает покупатель. Все равно это получается выгоднее, ведь при массовом заказе стоимость труда отделочников, да и оптовые цены на отделочные материалы, значительно ниже.

Не всем инвесторам интересны «улучшенные» квартиры с отделкой. Многим выгоднее скупить все в бетоне и просто дождаться сдачи объекта, при условии, что не будет задержки строительства.

Точечная застройка ограничена законодательно, теперь строят микрорайонами. Какие требования у покупателей к инфраструктуре микрорайонов? Повысились требования к экологии, безопасности. По-прежнему в числе основных – транспортная доступность. Наличие детских садов, школ, магазинов – в общем, ничего нового. Хорошо бы еще поблизости организовать работу, но с этим ни государство (разрушив и обанкротив практически все заводы и фабрики), ни, тем более, частные инвесторы, не справляются, так что пока мы все на нефтяной и газовой игле!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика