+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Арендодатель как он есть – рисуем портрет российского арендодателя

Если говорить об арендодателях в сегменте доступной аренды, стоит отметить большое разнообразие его представителей, которых, тем не менее, можно попытаться объединить в несколько неравноценных в количественном отношении групп.

1. Люди, которые сдают одну квартиру, которая, в свою очередь, часто является основным, а то и единственным источником доходов. Обычно представители этой группы - пенсионеры или люди, не работающие, а также имеющие низкооплачиваемую работу. Сдаваемая ими квартиры могла быть получена в наследство или стала «лишней» после вступления в брак, отъезда за границу и т.д. Сейчас часты случаи переезда людей, особенно пожилых, для проживания на дачах. Социальный статус этой группы довольно разнообразен, от маргинальных личностей до представителей обедневшей советской общественности. Есть масса интересных людей: особенно часто встречаются пожилые дамы из «бывших», сдающие квартиры в классическом советском стиле. Они безнадежно отстали от современных тенденций, но считают свои квартиры весьма престижными и очень обижаются на низкие арендные ставки. Это характерно практически для всего Кутузовского, Тверской, да, в общем-то, для всех престижных районов. Есть случаи, когда люди сдают свою квартиру, снимают поменьше и подешевле и живут на разницу. Это сложные схемы, которые весьма ненадежны и распадаются просто из-за нехватки средств.

Особенность этой группы: тут не бывает квартир, которые приобретались в последние годы, чаще всего, это квартиры советского периода со средним ремонтом , оставшиеся "от бабушки".

2. Люди, сдающие квартиру, являющуюся для них неосновным, часто несущественным доходом. В такой группе довольно много людей, сдающих жилплощадь, приобретенную для детей, которые еще не выросли для отдельного проживания. Можно сказать так: чтобы не простаивала. Есть случаи получения наследства. Так например, достаточно долго одним арендодателем, злоупотребляющим спиртным, сдавалась небольшая квартира на Новинском 18, прямо напротив американского посольства. Каково же было наше удивление, когда он снова обратился к нам, но уже по поводу сдачи другой квартиры в этом доме. Изучение документов пролило свет - получил наследство.

3. Люди, которые выбрали профессию рантье как основное занятие в жизни. Тут довольно много владельцев сразу нескольких квартир. Их происхождение - чаще всего, покупка, иногда жилье появлялось в следствие расселения коммуналок в центре или, например, исполненной пожизненной ренты и т.д. Здесь квартиры, как правило, неплохо подготовлены к аренде, а их собственники знают, чего хотят.

Опыт показывает, что, если ориентироваться на приведенные выше группы, то основные неплательщики налогов, как это ни странно, в первых двух. В бюджете до 60000 рублей в месяц процент платящих налоги составляет – 5-7%. Тем не менее, если работает агентство, особенно нормального уровня, то Договор составляется всегда, интересы сторон прописаны и защищены, информация о необходимости и способах уплаты налогов доведена. Дальше мы можем только предполагать, насколько добропорядочно будет себя вести гражданин по отношению к государству. В основном, неуплата налогов – продукт этих взаимоотношений.

Есть "профессиональные частные арендодатели" - люди, которые специально приобретают недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду, и потом живут на эти деньги, не работая. Люди это разные. Однажды, несколько лет назад я был приглашен к одному из них на шикарную дачу в Жуковке. Попивая ароматный кофе на открытой веранде, собственник предложил сотрудничество по сдаче в аренду его девяти квартир в Центре. Причем, все они были небольшими, с достаточно простым ремонтом, рассчитанным на иностранцев. Не знаю, как сложились его дела в дальнейшем, но на тот момент он точно был «в шоколаде». Среди профессиональных рантье много людей, дела которых так или иначе связанны с недвижимостью, в том числе бывших риэлторов. Есть люди, просто вкладывающие деньги в этот достаточно надежный инструмент. Однако, необходимо заметить, что этим инструментом тоже надо уметь эффективно пользоваться.

Я думаю, что многие риэлторы с опытом знают арендодателей, имеющих в своем активе несколько квартир. Это иногда и семейный бизнес. Чаще всего, это квартиры выше среднего уровня. Среди причин, почему в сегменте дешевого жилья таких рантье меньше, есть одна довольно существенная – контингент нанимателей или арендаторов. В дорогом бюджете проблем значительно меньше. В эконом сегменте «акул бизнеса» меньше, я бы сказал, что они менее заметны.

Каков процент тех, кто приобретает жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду, либо вынужден сдать в аренду - это сложный вопрос. На вторичке это вообще оценить сложно. В новых домах на сегодняшний день оценочно - до 15%, но сильно зависит от района и уровня дома. Покупают для детей часто на основе альтернативных сделок. То есть, «чтобы купить что-нибудь, надо продать что-нибудь». Среди покупателей достаточно много чиновников, людей из бизнеса, представителей регионов. Причем, далеко не все они сдают квартиры в аренду, есть масса случаев, когда купленная квартира, особенно в бетоне, простаивает годами.

Квартиры для дальнейшей сдачи в аренду люди покупают в зависимости от возможностей и знания предмета. Очень часто совершают ошибки, думая, что здесь все просто. Тем не менее, чем хороша эта сфера, ошибки не носят фатального характера, неудачно купленную квартиру почти всегда можно перепродать. Чаще всего покупают квартиры, ориентируясь на себя, что категорически нельзя делать. Консультируя покупателя по вопросам покупки квартиры для аренды и последующего ремонта, часто видишь, что у него сформировано свое, зачастую совершенно неправильное мнение, с которым он не готов расстаться. Даже сухие цифры порой не убеждают. Недвижимость – такая область, в которой многие считают себя знатоками. И покупают однокомнатные квартиры вдали от метро, четырешки с одним санузлом, двушки со спальней на оживленную дорогу и т.д. Ремонт по остаточному принципу без стиля, но свежий, никого не возбуждает, а можно ведь было за те же деньги… если прислушаться…

Можно в Москве, вложив около семи миллионов рублей, получать арендные доходы порядка 11% годовых! Естественно, что с каждым годом «порог входа» растет.

Случается, что собственники, имеющие две квартиры, буквально ютятся в той, что меньше по площади, а сдают ту, что больше, но зато имеют хороший денежный доход. Есть и еще интересней: когда имеют только одну квартиру, но сдают ее, снимают дешевле и живут на разницу. К сожалению, для кого-то это единственная возможность получать средства к существованию. К тому же в экономе довольно сложно добиться хорошего дохода, особенно не профессионалу. Когда говорят о сверх доходах арендодателей, то часто не учитывают расходы: налог государству – более одной месячной арендной платы, комиссия агентству – более 50% одной месячной арендной платы, высокие платежи ЖКХ, ремонт, мебель, бытовая техника. Доход, конечно, есть, но слухи о его размере сильно преувеличены.

Есть квартиры, которые, кажется, сдаются вечно. Собственники привыкли к постоянному доходу, адаптировались к ситуации. Хотя, сейчас есть одна достаточно выраженная тенденция: многие такие квартиры продают, покупая жилье за рубежом. Сомневаясь в эффективности такого решения как бизнес-решения, думаю, что здесь дело в другом…

Уровень добропорядочности арендодателей может быть разный, и мы, как агентство, стремимся работать по минимуму с дешевыми квартирами. Причина проста, - именно там большинство нарушений, непрофессиональных коллег, если их вообще можно считать коллегами, различные мошенничества и неадекватные собственники. Если заботиться о репутации, туда лезть не нужно, поскольку не всегда ты можешь контролировать ситуацию. И если в средних и высоких бюджетах есть определенные квартиры и собственники, которые известны опытным риэлторам и с которыми многие не работают, то в экономе, в силу количества, таких знаний меньше. Так что у нас такие случаи единичны, но они есть. К сожалению, они зачастую отнимают больше времени и сил, чем дорогие сложные сделки. Тем не менее, хочется заметить, что слухи о произволе арендодателей сильно преувеличены.

Просто у нас в стране есть традиция все делать самостоятельно, экономя на профессионалах. Проблемы в отношениях арендатора и арендодателя отсюда!

В эконом сегменте достаточно часто встречается нежелание собственника приводить квартиру в порядок. Причины: либо нежелание вкладывать, либо реальное отсутствие средств, либо банальная лень. Объяснения, что человек теряет гораздо большие суммы из-за простоя, совершенно не убеждают. Не помню за последнее время случаев, чтобы кто-то брал кредит на ремонт. У нас было предложение по квартире в районе престижной Остоженки за 60000 рублей при условии проведения ремонта силами арендатора. «Висела» эта квартира больше полугода. Можно было давно сделать ремонт и вернуть вложенное, сдав квартиру минимум тысяч за девяносто. То же самое было с квартирой в районе Третьяковки, которая простояла несколько лет пустой, а когда собственники решили ее сдавать, то делать ремонт им не захотелось: «Вот если бы вы сделали». Хорошо, сделаем, заплатите. А платить тоже не хочется.

Но есть и другие примеры, когда сразу после съезда арендатора делается ремонт, причем для эконома это все очень просто и недорого, и квартира быстро сдается вновь.

Но это у тех, кто понимает!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Апартаменты

Апартаменты уже представлены в самых разных сегментах рынка, а имеющиеся и представленные как бизнес класс (не хотелось бы обижать уважаемых застройщиков, вернее, реконструкторов) по многим параметрам от него весьма далеки.

Покупка такой недвижимости может быть обусловлена несколькими причинами:

  • стремление следовать модным тенденциям, «быть в тренде».

    Недвижимость приобретается для целей личного проживания, покупатели, чаще всего, люди состоятельные, творческие, увлекающиеся, не всегда просчитывающие покупку и далекие от прагматики. Это как раз их формат;

  • покупка с инвестиционными целями.

    Не для личного проживания, а для сдачи в аренду с целью сохранения денежных средств. Покупатели, чаще всего, выше среднего достатка, не видящие других возможностей эффективного вложения средств или диверсифицирующие эти вложения. Покупка для этих целей могла бы быть вполне разумной, если не учитывать высокие и увеличивающиеся постоянно эксплуатационные расходы, платежи ЖКХ, значительно превышающие подобные расходы для жилых помещений. Негативным фактором также можно считать частое отсутствие связанной инфраструктуры. По нашим расчетам, добиться 6% годовой отдачи от вложенных средств будет большой проблемой;

  • желание купить недвижимость подешевле, в нормальном районе.

    Как правило, такие покупки до конца не просчитаны и часто совершаются именно из-за желания сэкономить. Покупатели - люди, имеющие какую-то конкретную сумму и ищущие под нее квартиру, часто не думают о последующих расходах. Скорее всего, они совершают ошибку, особенно, если это единственное жилье и регистрации нет. Не порадуют их последующие вложения в ремонт и регулярно высокие коммунальные платежи. Здесь важно понимать особенности сегмента, а главное - помнить пословицу, что «надо по одежке протягивать ножки».

Расходы застройщика на проведение строительных работ чаще всего не столь объемны, как при строительстве нового объекта. Фундамент и стены есть, коммуникации проведены, необходима лишь коррекция. Очевидна экономия на строительных материалах и работах. Организационно нет затрат на переселение, строительство стартовых объектов, расходов на инфраструктуру, обязательных при строительстве жилья. Много чего нет, поэтому дешевле, но не сильно.

Нельзя сказать, что апартаменты значительно дешевле обычных квартир. Так, например, однокомнатные квартиры в широко разрекламированном Николаевском доме на Комсомольском, 9а ( помните, где известная на весь район аптека и был магазин Спартака) начинаются от 13 с половиной млн рублей за 33 квадратных метра. Почти рядом, в доме попроще на Комсомольском, 19 квартира такой же площади предлагается за 8млн 900 тыс. руб. Несомненно, дом похуже, да и все остальное тоже, но и назвать 33 метровую нежилплощадь элитой язык что-то не поворачивается. То есть цены здесь сопоставимы с ценами в ЖК Садовые кварталы, например. Вывод очевиден.

Плюсы приобретения апартаментов, несомненно, есть. Одним из основных можно назвать наличие небольших площадей, а значит, и низкий покупательский «порог входа». Чем как раз страдают обычные ЖК – вроде цена метра и не очень высокая, но вот метров мало не делают.

Несомненный плюс – модные современные помещения, следование веяниям времени.

Удобное, часто в Центре, расположение комплексов апартаментов.

Из минусов – отсутствие возможности регистрации, высокие сопутствующие расходы, отсутствие, как правило, организованных парковок, территорий и т.д.

В целом, вполне имеющий право на существование формат для молодых, динамичных, творческих, не обремененных проблемами, состоятельных. В общем, для тех, кого сейчас называют набившим оскомину словом – успешные.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Самые дешевые предложения элитного жилья в Москве

Многие риэлторы, работающие в Москве, в значительной мере расходятся во мнении, какое жилье считать элитным. Поэтому и «порог входа» на этот рынок у них будет существенно различаться. По оценкам специалистов агентства SPENCER ESTATE, если говорить о столице, минимальная стоимость квадратного метра вряд ли ниже 15000 долларов США. Другими словами, необходимо быть долларовым миллионером - иметь хотя бы один миллион.

Ни для кого не секрет, что одни и те же квартиры в зависимости от расположения в доме оцениваются по-разному. Как правило, дешевле квартиры на нижних этажах: в Москве считается, что необходимо «взлететь повыше», быть в прямом смысле выше окружающих. Это объясняется более чистым воздухом, более высокой безопасностью, хотя, можно привести и множество негативных аспектов. Но…, так принято, и самые «ценные» члены общества живут в пентхаусах.

Дешевле продаются объекты с сомнительными видовыми характеристиками, например, окна в окна. Вы можете легко найти практические примеры, прогулявшись по улице Ефремова. в ЖК Садовые кварталы уже понятно, где квартиры дороже, а где дешевле. Хотя, когда объект почти распродан, то последние не очень хорошие варианты могут уйти дороже топовых.

Часто бывают неудачные планировки квартир, например, узкий и длинный «вагон», и тут даже талантливый дизайнер исправить что-то не сможет. Соседство с лифтовой шахтой для многих тоже неприемлемо. То есть, существуют технические особенности, далеко не всегда заметные с первого взгляда, но ведущие к снижению потребительских качеств объекта.

Доступные объекты элитной недвижимости обладают немалой инвестиционной привлекательностью. Что значит «инвестиционная привлекательность» – в первую очередь, это рост стоимости и максимальная ликвидность. Опыт последнего времени показывает, что квартиры площадью от 100 до 150 квадратных метров - это оптимальные и самые продаваемые площади в элитных домах. Однако с оговоркой, что рассматриваемые квартиры не имеют серьезных, неустранимых недостатков.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Долговременное жилье

Доходные дома, несомненно, достаточно интересный формат жилья. Известный и очень удачный дом в Николоворобинском был построен Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 02 апреля 2002 года № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома». И в огромной степени благодаря усилиям и влиянию господина Краснянского. А дальше, кажется, никакой программы не было. Были не просчитанные декларативные заявления. Ведь что предполагает программа: четко прописанную концепцию с учетом мнений экспертов и общественности, утвержденный временной план, источники финансирования, надежных исполнителей и еще много всего. Желательно, чтобы все это не очень зависело от сменяемости политических течений и конкретных чиновников. Тогда будет толк.

Перспективы развития событий по строительству арендных домов пока на уровне разговоров. Смущает рефлекторный характер телодвижений властей. Появляется проблема (раздражитель) - в ответ реакция. Ни планов, ни детальной проработки. Как раньше говорили: нет работы на опережение. Хотя, казалось бы, почему бы не перехватить у частников инициативу по аренде квартир, настроив доходные дома, и получать стабильный доход в городской бюджет. Тем более, что эксперимент по Постановлению №239 –ПП, совершенно очевидно, весьма успешен. И «длинные деньги» у властей точно есть, но чего-то не хватает.

Там, где выгодно размещать арендные дома, все уже застроено: в центре, рядом с метро. Хорошо бы попытаться найти площадку взамен какого-либо ветхого строения и там построить, но все уже распродано на годы вперед. Хотя, конечно, при тех полномочиях и возможностях, которыми обладают московские власти, место найти можно, было бы желание. В центре, в любом случае, это будет недешевый вариант с высокими арендными ставками. Имеющийся единственный в своем роде Доходный дом в Николоворобьинском, превосходно управляемый госслужащими и опровергающий мнение, что эффективным может быть только частное, тоже весьма не дешев, но, тем не менее, все 47 квартир почти всегда заняты.

Нужны разноформатные доходные дома. От их местоположения, уровня будет зависеть разбивка по площадям квартир, и, соответственно, арендные ставки. За этим потянется инфраструктура. Это процесс саморегулируемый, его нужно только правильно запустить. Причем, разработкой концепции доходных домов (которые почему-то стыдливо стали называть арендными) должны заниматься профессионалы – практики, а то настроят «элитных» домов с подземными паркингами в Капотне или в Царицыно и будут «отбивать» лет пятьдесят.

Надо понимать, что арендные дома в обозримом будущем никаких глобальных проблем не решат. Однако, строительство таких домов рядом с офисными центрами может несколько снизить московский бешеный трафик, правда, сейчас не идет речь о самом центре города. Необходимо законодательно запретить новое строительство офисных зданий в границах ТТК, может быть, даже подумать об уже имеющихся, а не «уплотнять» жилье в центре. Это скажется на трафике гораздо сильнее.

Строительство же доходных домов, именно «доходных», иначе это превратится в грязную общагу, приучит новое поколение к мобильности в поиске работы, откроет новые возможности для саморазвития в свободное время, которое сегодня бездарно теряется в московских пробках.

Может быть, нам станет чуть-чуть легче дышать. В любом случае, это шаг в верном направлении.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


История места

Мало того, что в старой Москве, особенно в спальных районах, немного ориентиров, известных каждому (ну, попробуй, объясни, что поблизости находится НИИ крупнорогатого животноводства или магазин «Пятерочка», а адрес дома – проектируемый проезд 2390), так еще и на территории «Новой Москвы» сложно найти точки определения координат.

Что надо сделать для того, чтобы некоторые районы стали более узнаваемыми, индивидуализированными, тем самым привлекательными для жителей, в том числе потенциальных, тех, кто собирается в них купить квартиру? Как выделить тот важный объект, который и задаст высокую планку окружению? Важна ли историческая составляющая местности, легенды и были? Какую роль играет негативное упоминание, и как изменить столь деликатную ситуацию, надо ли что-то предпринимать городским властям, СМИ? Попробуем в этом разобраться.

Само название профессии «Девелопер» предполагает развитие территории. Изначально в Европе и западных странах, где муниципальная власть сильнее и значительнее влияет на налоги с бизнеса и физических лиц (ведает транспортными налогами, местными налогами и пр.) возникла необходимость в профессии, «развивающей территорию». Если у каких-то территорий в силу природных особенностей изначально есть плюсы в виде реки или парка, то другим приходится создавать свою изюминку искусственно. За границей существуют несколько способов, которые нашим девелоперам приходится понемногу осваивать.

Первые примеры пришли из любимого всеми Лондонграда: Лондон отличается от большинства столиц мира тем, что у него нет единого центра – это несколько деревень с двух сторон Темзы. К примеру, район «Ноттинг хил» известный и модный сейчас во всем мире, с безумными ценами на недвижимость стал таковым благодаря фильму с Джулией Робертс и известному всему миру блошиному рынку Портобелло роуд. До этого это был сонный район в относительно зеленом месте. Для развития были привлечены серьезные инвестиции и штат пиарщиков, которые это все придумали. А район Челси в Лондоне стал известен не благодаря своей футбольной команде, а благодаря переезду в него Лондонской богемы: художников и актеров, - изначально, это промышленный район с жуткими домами. Мода на лофты и апартаменты началась именно оттуда.

Самым первым примером грамотного развития территории стал, наверное, Монмартр – район кабаре, бедных французских художников и писателей, - благодаря Тулуз-Лотреку с любовью к кабаре, Имре Кальману с его опереттой. Новая и ничем не примечательная относительно более древних и родовитых храмов церковь Сакре-кёр стала самой посещаемой в Париже.

Попробуем проследить, как в Москве определяется район:

«У Ходынского поля» - трудно не заметить бывший аэродром, переделанный в парк;

«У Третьяковки» - это модно стало только последние сто лет, до того район Замоскворечье славился скорее криминальными элементами и шпаной. Только после создания на Водоотводном канале красивых фонтанов и открытия известной во всем мире художественной галереи он стал более востребованным.

Самыми лучшими способами для развития территории являются следующие:

  • Организация архитектурных\художественных мероприятий в районе. Самым удачным примером реализации проекта можно считать «Вин-завод», - изначально жутковатое место у железнодорожных путей стало популярным благодаря арт-галерее, бутикам и кафешкам.

  • Использование природных особенностей. В совсем не элитном районе Щукинской построить у реки дорогой жилой комплекс «Алые паруса» было значительным риском, который оправдался на все 100% и потянул за собой развитие района: строительство Живописного Моста, многих других новых ЖК.

  • Создание образовательного учреждения. Хотя Институт «Стрелка» наверное не единственное, что привлекает внимание к золотому треугольнику «Красного октября», однако во многом создает регулярные информационные поводы для СМИ и привлекает внимание к объекту. Тоже самое можно сказать о районе Университет, обычных провинциальных городках Оксфорде, Кембридже. Активная, учащаяся молодежь, всегда приносит свежие идеи и создает события, привлекающие внимание.

  • Скульптура, необычный дом привлекающий внимание. Дом-утюг или Титаник. Торгово-офисный центр "Китеж" у Киевского вокзала, будь он построен подальше от Киевского вокзала, точно привлекал бы внимание к своему местоположению. Давний пример – дом «Корабль» на Тульской.

  • Торговый центр. Грамотно расположенный торговый центр, к которому легко подъехать и припарковаться, выбор недорогих магазинов-арендаторов в котором привлекает внимание граждан, создает большой толчок для развития территории. Примером может служить проект Мега-Икеа, значительно развивший районы Химки, «Белая дача», Теплый стан. Пример интересной архитектуры, но неграмотного использования – Торговый центр «Гвоздь» - если в нем был бы открыт большой строительный рынок и грамотно организован заезд с парковкой…

  • Проживание «звезд». Тут сказывается родная специфика: какие у нас «звезды», такие и объекты. Активно старается привлекать внимание к своим объектам одна девелоперская компания в Подмосковье. И хотя в Милениум парк приезжают и Балуев, и Светлаков с Меладзе, заоблачные коммунальные платежи за обслуживание инфраструктуры, боюсь не долго будут вызывать энтузиазм у окружающих. К тому же популярность многих российских звезд сиюминутна.

  • Создание единого квартала. Хотя реализовать такое могла только супруга бывшего мэра с огромным административным ресурсом, одним из наиболее успешных по развитию территории районов можно назвать Шуваловский. Кусок промзоны рядом с зеленым, парковым районом Университета реконструировать, создать дороги и инфраструктуру для детского сада, места для магазинов и других необходимых для комфортного проживания объектов.

По поводу мест с негативной окраской можно сказать, что это худший способ привлечь внимание к территории. То же Ходынское поле, возможно, развивалось бы еще лучше, если бы не было известно следующей истории: во время гуляний по случаю коронации Николая II в 1896 г. произошла трагедия, в результате которой в давке погибло по официальной версии 1389 человек, ещё 1300 человек получили тяжёлые увечья. Места рядом с кладбищами и ДТП традиционно хуже котируются в пересчете $\м2.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика