+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Покупатель, ты кто? – портрет основного потребителя доступного жилья в России

Если говорить о жилье эконом и комфорт классов, то его покупателем, в основном, являются представители среднего класса, за исключением, может быть, случаев, когда идут альтернативные сделки по покупке более дешевого жилья взамен более дорогого, различные разъезды и т.д., - в них могут принимать участие менее состоятельные люди.

В основном же это те, кто в настоящий момент имеет хорошо оплачиваемую работу или бизнес среднего уровня. По возрастным показателям оценочно - 30-35 лет.

Мы попытались по итогам года оценить средний доход покупателя. Понимая, что имеющиеся данные могут быть только оценочными, мы пришли к выводу, что минимальный уровень доходов  даже для покупки жилья эконом класса в Москве суммарно не может быть ниже 150000 рублей в месяц.

Сказать, откуда у людей средства для приобретения жилья, очень сложно. Не думаю, что если у покупателя есть на руках полная сумма для покупки квартиры, он кому-то из риэлторов раскрывает ее происхождение. Большинство из нас в этом случае может только догадываться о происхождении денег и строить предположения. Количество покупателей с полной суммой на руках по нашей статистике около 45%. В ипотечных бюджетах - около 15%. Чаще всего, это молодые семьи, которые получили у родителей первый взнос в том или ином виде, и дальше рассчитывают на свои силы. Уровень дохода на семью, в среднем, около 80000руб.

Несомненно, в России ипотека - это предприятие достаточно сомнительное. Процентные ставки очень высоки, однако люди находятся в таких условиях, что иногда не видят других вариантов, и как-то выкручиваются, выплачивая по 65-70% своего месячного дохода, оставляя на потом комфортную жизнь в купленной квартире. Это основная причина, почему европейцы, чаще всего немцы, предпочитают арендовать жилье, живя комфортно здесь и сейчас. Это связано с тем, что арендные платежи за квартиру даже довольно высокого уровня в процентном отношении в два, а то и в три раза меньше.

Основной критерий выбора жилья эконом класса – цена; местоположение весьма важно, причем основной показатель – близость метро. В этом сегменте требования к экологии и качеству жилья точно не на первых местах.

Чаще всего процессом выбора квартиры руководит женщина, а мужчина появляется в момент финансового подтверждения принятого решения. Хотя бывает и по-другому: так, совсем недавно мать с дочерью купили две соседние квартиры в новом доме, находясь в чисто женском обществе.

Бывают нестандартные истории, когда люди, даже не рассчитывавшие на собственное жилье, вдруг получают шанс приобрести квартиру. Например, недавно сотрудница одной государственной организации, молодая женщина, купила новую квартиру после реализации договора пожизненной ренты. Будучи студенткой, участвуя в волонтерском движении, она познакомилась с одинокой пожилой женщиной, ухаживала за ней несколько лет и получила право на свою квартиру, хотя, конечно, это не чудо, а тяжелый труд по уходу за больной пожилой женщиной.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Малогабаритные квартиры на столичном рынке

Ситуация с ценами на квартиры на московском рынке жилья такова, что «порог входа» сейчас достаточно высок и продолжает достаточно стремительно расти. В этой ситуации одним из самых разумных решений для человека, желающего жить в столице, но ограниченного в средствах, является покупка малогабаритной квартиры. То есть квартиры небольшого метража, рассчитанной на проживание небольшого количества человек. В настоящий момент в этом сегменте представлены небольшие однокомнатные квартиры на вторичке, площадью около 30 кв.м., двухкомнатные около 38-40 кв. м. В новых домах это могут быть студии примерно этих же площадей, реже – однокомнатные квартиры небольшого метража, – застройщики все-таки увеличивают площади, а однушку в 45 кв.м. малогабаритной уже не назовешь.

С первичным рынком все достаточно ясно – небольшие квартиры, к сожалению, медленно, но верно сокращаются в объеме общего предложения, их все меньше и меньше.

На вторичке произошло существенное подорожание квартир, особенно в центре. Например: если годп полтора назад на Пресне в районе метро Улица 1905 года однокомнатные квартиры стоили от шести с половиной миллионов рублей, то сейчас сложно найти квартиру даже на миллион дороже, разница весьма ощутимая - больше 15%.

Где же искать малогабаритные квартиры экономкласса? С первичкой, опять же, все ясно - это окраинные районы столицы, в пределах ТТК уже однозначно только бизнес класс, а там нет никаких малогабариток. Так что, если ближе к центру, то это вторичка, в пределах ТТК – от шести с половиной примерно миллионов рублей. За эту сумму можно попытаться взять что-то очень маленькое ближе к Павелецкой или Автозаводской, например. Если сразу за третьим кольцом, то на Динамо, либо в районе Мосфильмовской, хотя там цены на эконом и не только растут существенно.

Малогабаритные квартиры пользуются повышенным спросом, причем покупаются они как для личного проживания, так и с инвестиционными целями. Портрет потенциального покупателя неоднозначен: это может быть и молодая семейная пара, молодая семья с одним ребенком, очень часто такие квартиры покупают после раздела имущества и разъезда. Для инвесторов это неплохой бизнес – такие квартиры пользуются большой популярностью у арендаторов, просты и недороги в обслуживании и ремонте, а при грамотном подходе могут принести более 10% годовых.

Будут ли малогабаритные квартиры появляться на рынке, или этот продукт исключительно вторичного рынка столицы? Думается, что из-за дефицита площадей под застройку массового строительства домов с малогабаритными квартирами ожидать сложно. Застройщику проще и дешевле строить большие квартиры, и пока они активно раскупаются, он так и будет поступать. Поэтому перспектива подобного жилья - это, скорее всего, уже ближайшее замкадье и вторичка в Центре.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Покупка бюджетного жилья в старой Москве

Достаточно многие сегодня, примерно 5-7%, пытаются найти для жизни максимально дешевое жилье. Особенно это касается области. В основном ищут молодые семьи, готовые уйти куда угодно из под контроля родителей; много разъезжающихся и разменивающих жилье, кому нужны дешевые варианты, ведь в этих случаях выбирать особо не приходится.

Конечно, люди не хотят покупать заведомо некачественное жилье или квартиры с проблемами, которые продать потом будет сложно. Но, тем не менее, и однокомнатные квартиры на первом этаже, с проходящей рядом трассой находят своих покупателей. Когда необходимо «зацепиться за Москву», люди готовы жить в сложных условиях.

10 – 12% дешевого жилья покупается с инвестиционной целью, причем, с этой целью разумнее всего покупать именно дешевое жилье, но с важной поправкой – оно должно быть в перспективе ликвидным. Основная часть таких квартир приобретается на этапе строительства в ближайшем Подмосковье.

В ЦАО сейчас уже сложно купить какую-либо квартиру дешевле семи миллионов рублей, если речь не идет о каких-то экзотических вариантах. В пределах ТТК – возможно за пять с половиной, ну а в пределах МКАД - и за четыре с половиной что-нибудь ужасное. Например: какое-то время назад быстро продалась однокомнатная квартира в панельном пятиэтажном доме в Очаково на ул. Озерной примерно за такую сумму. Срок экспозиции таких объектов, если все нормально с документами, не больше двух недель. Как правило, подобное жилье покупается за наличные.

Если негде жить, а это рядовая ситуация для людей, ищущих дешевую квартиру, то привлекательнее выглядят предложения вторичного жилья, хотя первичка, может быть, исключая Центр, - перспективнее.

Неоспоримое преимущество вторички – человек может сразу заезжать и жить, на первичке же необходимо еще иметь временной и финансовый запас для проведения отделки, что сейчас небыстро и недешево. Сложившаяся инфраструктура, отсутствие массовых ремонтов и, вообще, более понятная и предсказуемая ситуация – на вторичке.

Первичные документы, современная квартира, новые коммуникации – преимущества первички, - как правило, большая инвестиционная привлекательность (за исключением вторичного жилья в Центре)

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Рынок аренды жилья в РФ. Арендаторы и наниматели

Если говорить о России в целом, то в собственности у населения находится, по разным оценкам, около 80% жилого фонда, в Москве этот показатель еще выше – около 90%. Оставшиеся квартиры - это преимущественно социальный найм. Если говорить о коммерческом найме, то по Москве цифры варьируются от 10 до 20% . Процент собственников жилья в России весьма высок, гораздо выше, чем в среднем по Европе (например, в Германии - около 40%) и выше, чем в США. Причем процент квартир, сдаваемых в США в коммерческий найм, в отдельных штатах, например в Калифорнии, достигает 40%.

Говоря о доступности аренды, скорее всего подразумевают некий «порог входа»на рынок. Для Москвы сейчас это около 850 $ в месяц за квартиру однокомнатную в спальном районе. А в Европе есть жилье дешевле, особенно, если говорить о ее восточной части. К тому же в Европе можно найти огромное количество предложений хостелов, сервис бюро и т.д. за достаточно небольшую плату. В Таллине я видел предложения по сдаче комнат за 5-7 € в сутки, в Берлине, в районе Кепеник штрассе сам арендовал комнату в сервис бюро за 12 € в сутки. В Лондоне традиционную английскую трехуровневую квартиру, имеющую площадь порядка 100 кв.м., с участком в пол сотки снимали за три тысячи фунтов в месяц. Резюмируя, можно сказать, что в Москве наниматели (имеется в виду коммерческий найм) тратят на оплату проживания около 45-50 % доходов, в Европе этот процент в среднем составляет 20 - 25%. В основном это происходит за счет низкого, по сравнению с западными странами, уровня заработной платы.

В России последние два десятилетия были временем изменения общественного строя, появилась собственность, которой в принципе не было раньше, и если была возможность ее бесплатно получить, многие ее и получили, не думая о последствиях. Другое дело за рубежом, где есть традиции отношения к собственности, общество осознает ответственность и понимает уровень расходов по ее содержанию. К тому же, люди в западных странах в большей степени доверяют своим правительствам и закону, наши же привыкли надеяться только на себя и, к сожалению, действия властей их совсем не убеждают в обратном. Думаю, для большинства в России собственная квартира – это крепость, где каждый надеется укрыться от внешнего негатива.

Нужно ли в России формировать культуру арендного жилья, какова она есть, скажем, в Европе? Несомненно, нужно развивать аренду, особенно в крупных городах. С изменением структуры производства, неизбежной децентрализацией экономики будет расти мобильность населения, как во многих развитых странах мира. Молодые специалисты будут менять место жительства, привязываясь, в первую очередь, к работе, учебе. Может быть, дойдет и до пожилых людей, что можно какое -то время после трудов праведных пожить в комфортных климатических условиях, снимая жилье где-нибудь в Таиланде или на Гоа, а свою квартиру на это время сдать и т.д. Необходимо строительство доходных домов, хотя, я думаю, со временем эта ниша тоже заполнится. Просто у бизнеса сейчас есть более доходные сферы приложения сил и средств, но процесс, на самом деле уже идет - недавно я был приглашен лично посмотреть, как идет отделка небольшого частного доходного дома в самом центре Москвы.

Арендуемого элитного жилья стоимостью от 5000 долларов в месяц примерно 75% сдается официально и в белую, от 2000 до 5000 – 12-15% , до 2000 – 3-5%. Это связано с нежеланием платить налоги, конечно. Власти подливают масла в огонь - появились листовки от некоторых управ, призывающие соседей сообщать об арендаторах, ведь они «воду и свет воруют». В общем, играют на низменных чувствах, развивают стукачество. Не лучше ли проверить у себя текущие трубы и несанкционированно подключенные киоски, а людям - арендодателям максимально упростить процедуру уплаты налога, сделать его размер разумным? А не придумывать выплаты ИП в разворованный в очередной раз пенсионный фонд и прочие поборы. И тогда требовать.

Что нужно делать, чтобы рынок "белой" аренды в РФ развивался активнее? В первую очередь, необходимо выстроить разумные и понятные решения по налогообложению. Пример: стоимость годового патента в Москве увеличилась и составляет теперь 60000 рублей. То есть, по логике властей, в среднем арендодатель в год зарабатывает один миллион, то есть средняя стоимость аренды – 83333 рублей в месяц. Интересно, это кто так решил? С кем проконсультировался, кроме потолка? А до этого патент стоил 43200 рублей. Почему он подорожал аж на 39%? Цены на аренду увеличились на 5 - 7%, по официальной инфляции, вообще, очень бодрые цифры. Ничем, кроме желания пополнить бюджет без усилий за чужой счет это не объяснить. Очень интересен все-таки процесс формирования этих значений. Помимо патента, кстати, необходимо еще пополнить скудеющую кубышку пенсионного фонда на постоянно растущую сумму.

Власти необходимо учитывать реальное положение вещей, не зарываться, чаще читать историю. Нельзя перегибать палку, лучше сделать налог совсем небольшим, приучить граждан к порядку, научиться его администрировать, а потом уже индексировать в соответствии с реалиями, а не с желаниями.

Кстати, рынок аренды в западных странах тоже не всегда «белый», а в США нередки случаи сдачи  квартиры в аренду под видом родственных связей. Не надо их идеализировать.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


В одном флаконе

Употребление таких терминов, как «кластерная система» – в большей степени дань моде, чем осознание истинной смысловой нагрузки выражения. Как всегда у нас: не модной становится модернизация (поскольку ничего не делается), теперь будем вбивать бюджетные деньги в кластеры, – кто, интересно, это решил?

Идея в принципе не новая, не плохая, но приживется ли у нас – пока непонятно. По большому счету, специализации территорий были у нас и без модных слов, но складывались подобные территории и объекты постепенно, без спешки.

Пока все говорят о Сколково и Домодедово, причем последнее планируется создать уже в ближайшее время, переведя туда, по материалам из прессы, два крупных московских ВУЗа. Трудно судить о разумности перевода ВУЗов - это,  как правило, приводит к потере качества обучения, утрате части преподавательского состава.  В остальном же задача не кажется нереализуемой, но просчитано ли все? Опыт последних лет заставляет усомниться.

В идеале это должны быть мини города или районы со своей замкнутой автономной системой обеспечения, своей специализацией, все жители которых работают в рамках данной территории. Заманчиво, но реально ли?

Соотнести объемы жилой и нежилой недвижимости в каждом случае можно индивидуально. Так, производственный и научный кластеры могут сильно отличаться по процентному соотношению жилых и нежилых зданий, но должны быть близки по инфраструктурным объектам

Состав и численность населения, социальная среда, инфраструктура зависят от специализации. По идее, единая социальная среда должна позитивно сказаться на качестве жизни проживающих, однако есть вопросы по регулированию их состава. Не секрет, что прообразом кластерной системы могут служить закрытые городки министерства обороны и другие. Там ограничение состава проживающих производилось административным путем. Возможно ли саморегулирование сегодня, тоже большой вопрос.

Так что, если углубиться в тему – вопросов больше, чем ответов. Ведь ответственный подход к проблемам далеко не ограничивается использованием модной лексики.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика