Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Благоустроенная придомовая территория

Разбирая вопрос, почему девелоперы стали задумываться об улучшении качества жилья, об организации жилого пространства вокруг своих новостроек, мы должны понимать, что практически любой девелоперский проект – это бизнес-проект, основной конечной целью которого является получение максимальной прибыли. Исходя из этого тезиса,  необходимо строить и дальнейшие рассуждения. Очевидно, что добровольно вкладывать дополнительные деньги никто не будет. Ответ напрашивается один – это становится выгодным, так как ускоряется процесс реализации подобных объектов, ведь потребитель «дозрел» и требует уже другого качества строительства, учета дополнительных условий, хочет более высокого качества жизни.

Но пока проектов, построенных по принципу «город в городе», не много, и все они расположены не в Центре. Причина банальна – практическое отсутствие и дороговизна свободных площадей. А строящиеся подобные проекты даже достаточно высокого уровня, например, Садовые кварталы, страдают высокой плотностью застройки. Вроде есть инфраструктура, и решения оригинальные, и архитектурная концепция интересная, но все это на площади размером с «носовой платок».

Конечно, все это благоустройство затевается с целью увеличения стоимости жилья, увеличения стоимости эксплуатации объекта и, как следствие, увеличения регулярных платежей. Не нужно здесь обманываться – за удовольствие надо платить.

Другое дело, когда аппетиты застройщиков и управляющих компаний зашкаливают. Но, к счастью, есть регулятор – рынок. Может быть,  это прозвучит излишне жестко и цинично, но в построенном в настоящий момент обществе необходимо «по одежке протягивать ножки». Совершенно очевидно, что далеко не каждая семья «потянет» проживание в элитном доме с его прелестями, но в то же время и большими расходами на содержание. И если сейчас платеж за квартиру около 100 квадратных метров в обычном доме составляет около 6-7000 рублей, то в ЖК бизнес-класса он в два, два с половиной раза больше. А лишаться комфорта не хочется. И не зря сейчас есть примеры некоторого упадка в ряде ранее почти элитных домов в Центре. Кое-где на территории уже не стригут газоны, в непрезентабельное состояние пришли роскошные в прошлом фасады, а место секьюрити в строгой черной форме заняли гастарбайтеры в спортивных костюмах. Идет процесс обучения горожан умению жить по средствам.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Улучшение качества строительства - главное средство борьбы за покупателя?

Во многих случаях покупатель жилья стал разборчивее, грамотнее, осведомленнее. Основной причиной этого является повышение компьютерной грамотности и массовый доступ в Интернет. Люди, наконец, увидели общую картину, получили возможность, не вставая из-за стола, сравнить характеристики предлагаемого жилья. А развитие социальных сетей, форумов дало возможность через отзывы оценить и правдивость информации. Это характерно и для Москвы, и для Подмосковья, исключая, может быть, сегмент бизнес- и премиум-класса в Центре, где выбор не высок и сокращается.

Однако покупатели квартир эконом-класса не столь придирчивы к качеству строительства - в условиях роста цен на дешевые квартиры, продающиеся в первую очередь, особенно не потребуешь.

В комфорт-классе и выше, несомненно, за уже немаленькие деньги, покупатель хочет получить достойное жилье. Дефицита в этом сегменте нет, поэтому различные маркетинговые ходы, порой очень интересные, могут существенно увеличить скорость продаж. Такие квартиры продаются зачастую значительно быстрее, тем более что они позволяют использовать для проживания квартиру практически сразу, - для некоторых это весьма актуально.

Может показаться, что застройщики вдруг стали заботиться о комфорте покупателя. Но не надо иллюзий! Никто не стал ни о чем заботиться, кроме собственного кармана. Просто данный формат жилья и маркетинговые приемы позволяют его набить быстрей и туже. Хотя, несомненно, для покупателя это чаще удобно. Да и рынок изменился тоже.

Квартиры с отделкой стоят несколько дороже, но не настолько, сколько тратят на нее заказчики. Совершенно понятно, что все оплачивает покупатель. Все равно это получается выгоднее, ведь при массовом заказе стоимость труда отделочников, да и оптовые цены на отделочные материалы, значительно ниже.

Не всем инвесторам интересны «улучшенные» квартиры с отделкой. Многим выгоднее скупить все в бетоне и просто дождаться сдачи объекта, при условии, что не будет задержки строительства.

Точечная застройка ограничена законодательно, теперь строят микрорайонами. Какие требования у покупателей к инфраструктуре микрорайонов? Повысились требования к экологии, безопасности. По-прежнему в числе основных – транспортная доступность. Наличие детских садов, школ, магазинов – в общем, ничего нового. Хорошо бы еще поблизости организовать работу, но с этим ни государство (разрушив и обанкротив практически все заводы и фабрики), ни, тем более, частные инвесторы, не справляются, так что пока мы все на нефтяной и газовой игле!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


«Пенсионное» инвестирование в недвижимость

Совершенно понятно, что стабильный денежный доход в пенсионном возрасте доступен не многим, и среди вариантов получения такого дохода первое место занимает, несомненно, рантье. Именно поэтому достаточно большое количество людей стремится приобрести разнообразную недвижимость, чтобы в дальнейшем сдать ее в аренду и, соответственно, обеспечить себе безбедную старость. Хотя, конечно, многие не понимают, что, как в любом бизнесе, здесь есть свои нюансы и риски, нужны какие-то знания и умения. То есть, другими словами, не всякую недвижимость можно выгодно сдавать, да и выгода может быть разной. Наиболее простой и популярной видится сдача квартиры в аренду. Хотя, сдавать, например, офис или помещение под магазин может быть значительно выгоднее.

Если у человека, которому до выхода на пенсию осталось 15 лет, есть на руках 500 000 рублей и возможность откладывать из зарплаты ежемесячно еще по 30 000, то эти деньги можно использовать только в качестве первого взноса в весьма недорогую квартиру в Подмосковье. Причем не в новостройку. Если найти и купить по ипотеке квартиру примерно за два с половиной миллиона рублей, то, сдавая ее в аренду, можно выплачивать в месяц до 45-50 000 рублей, что обеспечит возможность расплатиться по ипотеке где-то через пять- шесть лет.

Теперь уже начальный капитал второго этапа после удачной продажи квартиры составит около 3 миллионов рублей, что позволит повторить предыдущую операцию уже на более высоком ценовом уровне. В итоге, по истечении двенадцати лет можно иметь в собственности квартиру стоимостью порядка шести миллионов рублей, скорее всего в Подмосковье. Арендная ставка на выходе будет не высокой - до 30 000 рублей, зато стабильной.

В качестве второго этапа можно рассмотреть и покупку квартиры в новостройке на начальном этапе с целью последующей перепродажи. Однако, здесь теряется драгоценное время с момента получения свидетельства о праве собственности до истечения трех лет, иначе все не имеет смысла. Если даже рассматривать этот срок в качестве срока возврата ипотечного кредита, вариант с новостройкой кажется более рискованным. Даже в Москве в центре бывают существенные задержки, - что же говорить о бюджетных домах в области.

Приведем пример удачного инвестирования. Одна предприимчивая женщина в панельном доме на окраине Москвы выкупила у соседки весьма недорого однокомнатную квартиру, объединила ее со своей двушкой и после некоторых согласований и переделок продала все это четырехкомнатное с двумя санузлами великолепие. Полученной суммы вполне хватило на две однокомнатные квартиры в ЦАО около метро. Она их превратила в студии с современной отделкой и теперь чувствует себя более чем уверенно.

Подытожим:  самый лучший инвестиционный инструмент – это голова, но некоторый начальный капитал все же нужен.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Долгоиграющие проекты

Большинство масштабных строек ЖК проходят поэтапно, что вполне объяснимо с точки зрения технологий строительства, удобства бизнеса, оптимального распределения сил и средств. В сложившейся ситуации мало кто думает о первых жильцах строящегося монстра. Конечно, в большинстве случаев, особенно в Москве, существующие нормы по проведению шумовых работ в ночные часы, по ограничению проезда тяжелой техники и другие подобные ограничения соблюдаются, но каких-либо специальных мер, кроме большого забора с охраной, отделяющего построенные здания от строящихся, ожидать сложно. Вот и все зонирование. Примеров «долгоиграющего» строительства немало, из масштабных можно привести ЖК Алые Паруса, живущий уже многие годы в состоянии вялотекущего строительства новых корпусов, Дом на Беговой, значительно и долго портивший жизнь первым двум башням. Из строящихся, скорее всего, подобная участь может ждать покупателей квартир в первой очереди Садовых кварталов: коробки первой уже возведены, а рекультивация территории под вторую очередь еще идет.

Вообще быть первым новоселом - непросто. Стройки в привычном ее понимании уже нет, но вот отделочные работы в квартирах ведутся активно. Всем хороша технология монолитного домостроения, но вот звук перфоратора разносится по всему дому превосходно. Несмотря на установленные управляющей компанией и внимательно отслеживаемые службой охраны  ограничения по времени работ, приятного в первые два года будет мало. Дальше – легче.

Если же говорить об обычных домах, где подобные службы просто отсутствуют, вероятно, там еще веселее!

Когда лучше покупать новостройку, когда заселяться, когда делать ремонт - зависит от возможностей. Конечно, гораздо лучше покупать готовый товар, а не красивые фотографии в буклете. Как будет построен дом, какие по факту получатся характеристики, не сэкономит ли застройщик на отделке холлов, лестниц, поставит ли нормальные лифты, стеклопакеты? Вопросов много. Как-то несколько лет назад (в 2008 году), увидев цены на квартиры в Доме на Беговой, роскошный буклет с предложением квартир бизнес класса, многие рванули их покупать. Но увиденное настолько сильно отличалось от заявленного, что становилось ясно - бизнес класса с такой высотой потолков и т.д. не бывает. Кстати, покупатели 2006 года еще не все заселились в вожделенные квартиры в этом доме.

Вывод: покупая квартиру в новостройке, необходимо иметь «запас прочности» на случай задержек, либо покупать на заключительном этапе строительства, тем не менее, изучив документы по срокам сдачи объекта, прохождения госкомиссии и т.п.

Делать ремонт лучше сразу, пока его делают многие, учитывая, тем не менее, возможные неприятности в виде протечек от соседей сверху из-за монтажа систем отопления и водоснабжения, а попросту, из-за возможной халатности рабочих. Дизайнерские изыски в новом доме тоже не всегда уместны из-за возможных усадок, приводящих к деформациям и трещинам, что может значительно снизить впечатление, а главное - не приведет к удовлетворению результатом. «Оторваться» по полной с дизайном разумнее года через три, когда все «устаканится».

Заселяться нужно в соответствии с возможностями. Если в семье все взрослые и работают, то есть в рабочее время в квартире никого не бывает, то можно переселяться сразу, неудобства из-за шума будут минимальными. Если же в семье дети, либо кто-то не работает, то им придется в полной мере вкусить прелестей соседского ремонта.

Конечно, фактор частых перекрытий воды, определенной загрязненности лифтов и холлов тоже нельзя сбрасывать со счетов. Но тут многое зависит от управляющей компании, уровня культуры самих жильцов.

Короче говоря, если есть возможность «пересидеть» сложный ремонтный период, то мы бы советовали сделать именно так.


Центральное место

Центр Москвы перегружен. Нет места, чтобы строить жилье, не говоря уже об объектах инфраструктуры. Отголоски точечной застройки, строительство которых закончилось или находится на заключительном этапе, окончательно ухудшают ситуацию.Для грамотного развития центра города нужна концепция. Причем такая, которая бы не зависела от текущего мэра или главного архитектора, а тем более чиновников в надзорных за этой архитектурой органах. Почему-то центры европейских, и не только, столиц выглядят вполне цивилизованно - как правило, они не забиты пробками, предоставлены, прежде всего, туристам и отдыхающим. Там никому не взбредет в голову построить огромный офисный центр впритык к основной магистрали, как это сделано у нас в районе пересечения Садового кольца и Долгоруковской улицы. Интересно, почему? Просто там заботятся о СВОЕМ городе.

Решение о приостановке новой застройки в центральной части Москвы – крайне оправданная, хотя уже запоздалая мера. Возможно только заместительное строительство вместо ветхих, пришедших в негодность домов, не являющихся памятниками архитектуры. Исключениями, для любителей современной архитектуры, вполне могут быть районы Москва сити, некоторые другие, но ни в коем случае не историческая часть с шедеврами мирового значения. Тем более, примеров немало. Стоит посмотреть на новый вид внутренней части Цветного бульвара, «Стольник» в переулках Остоженки и другие «творения».

Приблизить Москву к уровню мировых мегаполисов может только бережное отношение к памятникам и к архитектуре, причем, без учета политических и идеологических пристрастий. Ведь это – наша история.

Должны ли в центральной части столицы находиться жилые объекты или всё стоит отдать коммерческим учреждениям, в том числе развлекательным, торговым и т.д.? Чтобы ответить на этот вопрос, вспомните центральную часть Санкт-Петербурга в районе кинотеатра Баррикады, Невского проспекта, - в вечернее время она кажется вымершей. При всем стремлении к сохранению памятников старины, Центр должен быть живым, нельзя его оставлять без жителей. Поэтому в Москве необходима реконструкция старых домов и заместительное строительство новых, причем без гигантомании. Это невыгодно девелоперам, но здесь уже государство должно сказать свое веское слово, если не разучилось. К сожалению, то, что хотелось бы видеть в нашем городе: парки, пешеходные улицы и аллеи, музеи и театры, - как правило, коммерчески невыгодные объекты.

Для того чтобы изменить внешний вид центральной части столицы, можно без раздумий избавиться от старых предприятий, переделанных под офисы и за счет их сдачи обогащающих свое руководство или собственников. Но это, если получится. Много и непонятных строений сарайного вида, которые не представляют никакой ценности, но почему-то до сих пор существуют.

В центре очень плохо с парками и скверами, причем нынешние власти почему-то методично проводят их дальнейшее сокращение. Даже в таком, казалось бы, благополучном районе, рядом с метро Фрунзенская, где в значительной степени увеличивается количество жителей в связи со строительством большого количества жилья, о парках, парковках и расширении дорожной сети – молчок. Вот когда построят, появятся трудности, и мы их будем героически преодолевать. Причем, скорее всего, за счет газонов и зеленых насаждений. А может сначала подумать?

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

 


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика