+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Поставить на вид

Есть целый ряд жилищных объектов, которые оказывают влияние на статус района, создают ассоциации, делают место более привлекательным. Кроме уже перечисленных («Патриарх», «Усадьба Трубецких», «Алые паруса», «BARKLI PARK»), это, несомненно, ЖК "Корона" на Юго –Западе; ЖК "Шуваловский" на Мичуринском; усадьбы от компании Конти: "Покровское-Глебово" и "Покровский берег" (хотя здесь «якорным» объектом стала еще и англо – американская школа), а так же многие другие жилищные комплексы.

Чаще всего, такие знаковые дома – это проекты высокого уровня, хотя многое зависит и от района. Такие сооружения поднимают планку, привлекая соответствующую инфраструктуру: вокруг появляются магазины высокого уровня, спортклубы, салоны, то есть, все то, что требуется вновь заселившимся жильцам. И дальше, с опорой на уже подправленную инфраструктуру, появляется возможность для дальнейшей застройки. Очень показателен по «поднятию», в том числе и в плане цен на недвижимость, районов метро Щукинская и Октябрьское поле, например, опыт компании «Дон-строй», где построенные первые элитные башни ускорили развитие всего района.

Сегодня в Москве активно развиваются районы улицы Мосфильмовская и Мичуринского проспекта, однако на Мосфильмовской пресловутый «зуб» вряд ли окажет положительное влияние на имидж района, - здесь есть другие видные объекты, а цены, конечно, вырастут после введения в эксплуатацию станции метро.

Есть над чем работать в районе метро Бауманская, где панельки довольно близкого к центральной части столицы района Фили смотрятся просто ужасно, и даже новая застройка не спасает положения.

Район улицы Нежинской - здесь явно недостаточно "Кутузовской ривьеры" и "Нежинского ковчега", нужно подкрепление в лице ЖК подобного уровня. Разумеется, не помешают знаковые точечные объекты и в районе Павелецкой, но здесь возможно только замещающее строительство взамен ветхих объектов, а их в центре немало.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Патриаршие пруды и Пречистенка

Патриаршие пруды и Пречистенка - районы, несомненно, одни из самых популярных, любимых москвичами и гостями столицы.

Район Патриарших - это в большей степени место сосредоточения иностранцев, там арендуют жилье многочисленные представители крупнейших западных компаний, активная театрально – концертная жизнь, большое количество ресторанов и кафе, мест для пеших прогулок. Район Пречистенки, при несомненном интересе со стороны иностранцев, в большей степени востребован состоятельными соотечественниками, - сказывается стремление к престижным местам, пафосным заведениям района Остоженки. Здесь дорогие рестораны, комплексы элитного жилья, многое другое.

Оба района весьма дороги с точки зрения стоимости жилья. В районе Патриарших прудов за последние годы осуществлены несколько серьезных проектов ЖК, в первую очередь это Патриарх, ЖК на Гранатном, ряд других. Приобретение квартир в этих жилищных комплексах было непростой задачей даже при наличии средств. Целый ряд новых ЖК премиум класса был построен в узких переулках Пречистенки, район на протяжении последних лет является лидером по стоимости жилья. Мест для нового строительства в этих местах практически нет, цены на жилье имеют тенденцию к росту и, несомненно, будут расти в обозримом будущем.

Несмотря на строительство нового жилья, высокой популярностью пользуются и объекты вторичного рынка, а цены на редко продаваемые квартиры в таких легендарных объектах, как, например,  дом архитектора Кекушева на Пречистенке 28, вполне могут обогнать цены на квартиры в новой элитке.

Совершенно очевидно, что новое строительство любого жилья, кроме элитного, здесь совершенно невозможно, да, наверное, и нерентабельно. Очень хотелось бы, чтобы сохранялось очарование этих старомосковских районов, а архитекторы с осторожностью «вписывали» бы новые объекты в сложившийся архитектурный облик.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate



Спрос на жилье

Ограничение строительства новых домов в Центре, где в последнее время строилось только элитное жилье, как и ожидалось, привело к сокращению вариантов выбора квартир комфорт-класса. Есть довольно большое количество людей, которые готовы покупать "элитку" по сложившимся на сегодняшний день ценам. Многие новые проекты достаточно успешны, они востребованы задолго до того, как закончится строительство. Однако, как всегда, есть квартиры, которые продаются легче, есть менее продаваемые. Можно сказать так: по-настоящему элитных квартир, продаваемых по реальным ценам не так уж и много.

Подобные новостройки, если говорить о Москве, наиболее популярны в Хамовниках, где есть сразу несколько отлично «раскрученных» проектов. В этих жилых комплексах хороший уровень продаж квартир, которые могут обеспечить покупателям комфортное проживание, соответствующее заявленному статусу жилья. Есть, правда, сомнение, что инфраструктура этого когда-то тихого, с узкими улочками, малым количеством магазинов и всего остального уголка выдержит такую нагрузку. Похоже, об этом мало кто задумывался, а стоило бы, ведь потом придется устранять транспортный и инфраструктурный коллапсы, которые сейчас создаются в плановом порядке.

Существует мнение, что стагнация в экономике способствовала росту популярности новостроек комфорт-класса, которые из-за хорошего соотношения цены и качества перестали уступать апартаментам бизнес-класса. И это так, хотя, эконом еще популярнее. Ведь пока все решает цена.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Коммерческие помещения в жилых комплексах

Планирование и размещение коммерческих площадей в проектах ЖК – достаточно непростая задача, в первую очередь, зависящая от общей маркетинговой модели ЖК. Необходимо учитывать такие параметры, как уровень объекта, количество квартир, наличие огороженной охраняемой территории, и т.д. То есть, по-хорошему, необходим научный подход к процессу, а не просто выделение под коммерческие цели первых этажей, что составляет в среднем около 10 процентов, как это часто делается.

Конечно, проводились опросы:  что именно нужно самим жильцам? Но полноценной работы с учетом различного уровня аудитории, местоположения объекта, других параметров, скорее всего, не велось. К тому же, с течением времени представления о необходимой инфраструктуре ЖК достаточно сильно меняются: так, уже мало кто сомневается в том, что наличие сигарных комнат могут себе позволить далеко не все ЖК, а доходность магазина или фитнес клуба вряд ли может быть достигнута только за счет проживающих на его территории.

При формировании пула коммерческих площадей в ЖК ошибки девелоперов не носят, как правило, фатальный характер и могут быть исправлены. Однако, часты еще случаи неграмотного подхода к начальной нарезке площадей, есть стремление к гигантомании, хотя самыми дефицитными, как правило, оказываются коммерческие площади от 50 до 130 кв.м.

Вообще, с реализацией коммерческих площадей в нынешней ситуации при минимально грамотном подходе нет проблем.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


"Резиновые" квартиры

Остроту проблемы "резиновых" квартир может отчетливо ощутить любой, кто захочет провести такой эксперимент: присядьте где-нибудь на лавочке около метро и посчитайте, сколько пройдет мимо людей, которые отчетливо опознаются вами как «немосквичи». Я однажды случайно, поджидая опаздывающего товарища, провел такой подсчет у метро Улица 1905 года. Вышло 60%. Цифра ужасает. Ведь даже если ошибся в разы, то все равно это очень много. Остается удивляться, что служащие миграционной службы только спохватились, какие-то телодвижения начала делать власть (лишили возможности покупать жилье за рубежом и вывозить деньги? Не верится, что причина эта, хотя странно совпало.) Конечно, пора уже контролировать въезд в Россию. Нужно приглашать тех, кто действительно нужен, - так делается в цивилизованных странах, где государство заботится о гражданах. У нас много своих продавцов и дворников. Наверное, и строители тоже найдутся. Только платить им нужно соответственно. И необходимо свой рынок труда защищать. Здесь должны веское слово сказать профсоюзы, но не те, которыми командует «непотопляемый» и довольный ситуацией господин Шмаков.

Проблема «резиновых» квартир - это только вершина айсберга, бороться с ней можно, но совершенно бесполезно. Можно прикрыть определенные квартиры на предмет подозрительно большого количества прописанных – это дело одного дня при оперативных действиях паспортных столов. И для этого не нужно никаких дополнительных законов принимать. Да только сразу найдутся множество других вариантов легализации в нашей продажной действительности. Поэтому надо лечить болезнь в корне, а не поверхностно. И, думаю, властям совершенно ясно, как это сделать.

Решит ли проблему ужесточение регистрации? Конечно нет. Проблему возможно решить организовав  рынок труда, защитив его от гастарбайтеров. Если в РФ, в Москву будет приезжать строго определенное количество иностранных специалистов, то никаких «резиновых»квартир не понадобится. Тем более, что там регистрируются только нелегалы из определенных стран. И с высокой степенью вероятности можно сказать, что там нет европейцев.  Стоит проявить политическую волю и положить конец этому безобразию. А то ведь можно и опоздать - скушают. Вот уже и письмо написали с просьбой легализовать 10 миллионов гастарбайтеров. Как раз на еще одну Москву. А ведь скоро будут не просить, а требовать. По мере роста численности.

Ужесточение регистрации касается и простых граждан. Справедливо ли это? К сожалению, это всегда касается простых граждан, живущих в своей стране. Почему-то они должны жить с оглядкой, опасаясь тех, с кем рядом жить не хотели бы. И многие из них, у кого есть возможность, как сказал депутат Васильев «голосуют ногами», покидая Родину. Здесь тоже цифры впечатляют.

Что же касается конкретно этих ужесточений, то я не думаю, что будут идти против здравого смысла и наказывать мужа, проживающего в квартире жены, а свою, в которой зарегистрирован, сдающего в аренду и т.д.и т.п.  Хотя в служебном рвении, когда нечего опасаться, в борьбе с простыми гражданами, чиновники могут проявить свои «лучшие» качества.

Обелит ли это арендный рынок России, или наши всегда найдут окольный путь? Есть ли варианты не регистрировать съемщика на своей площади? Почему регистрация пугает арендатора?

Не уверен, что это «обелит» рынок, поскольку уже сейчас имеет признаки «компанейщины». Нужен системный подход, а не прыганье. Ведь почему-то та часть рынка аренды, где с собственником взаимодействуют европейские и не только компании, которые снимают жилье для своих сотрудников видится вполне «белой». Там нет проблем с налогами, и вопросы регистрации решаются. Похоже, дело в разумной организации, а вовсе не в репрессиях. Дело еще в разумных налогах, упрощении их уплаты, администрирования (я не говорю уже о разъяснении, на что они будут потрачены, чем наши власти вообще не заморачиваются).

Что мешает сделать рынок аренды жилых квартир белым?

Если совсем глубоко, то низкие моральные качества некоторых участников процесса, неумение властей тонко, но в то же время твердо проводить правильную политику в этих вопросах, не сводя все к банальным проверкам во время «обострений» внимания к вопросу.

Необходимо создание системы, когда собственник, уплатив небольшой налог, простейшим образом, лучше не обременяя своим присутствием налоговую инспекцию, будет чувствовать уверенность и спокойствие, в том числе и за свою собственность.

Хорошо бы еще лишний раз объяснить ему, что его налоги идут на зарплаты врачам, учителям, строительство дорог и т.д., а не в карман чиновникам.

И все получится!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика