+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

«Тихий» офис в квартире

Вадим Ламин отвечает на вопросы  журнала «Метринфо»:
 
1. Начнем с главного: зачем? Зачем сдавать именно под офисное помещение?

Начну с того, что найденная вами идея о возможности сдачи квартиры под тихий офис давно и широко используется на рынке. Должен сказать, что не все так однозначно в этом вопросе, иначе бы все алчные (по представлению многих) собственники немедленно кинулись бы «повышать выхлоп». Еще несколько лет назад ситуация была совсем другой, сейчас же, с постройкой большого количества офисных зданий, перепрофилирования административных зданий организаций и т.д., количество офисов, сдающихся официально, значительно выросло, существенно понизив популярность офисов в квартирах. Согласен, что для некоторых жилых объектов, расположенных, например, на Садовом кольце с окнами на проезжую часть офисное существование - почти единственный доходный вариант, однако для успешной сдачи под офис необходим ряд условий. К тому же, против этой идеи играет тот факт, что многим организациям затраты по бухгалтерии на аренду нужно проводить, а в случае с квартирой это невозможно. А еще есть соседи, редко бывающие в восторге от подобного соседства. Так что, реализация идеи, кажущейся супер выгодной, не проста, да и не кардинально выгодна. Так, например, трехкомнатная квартира на первом этаже в районе метро Маяковская сдается под тихий офис за 100 000 рублей. Если бы сдавалась под жилье, то с имеющимся ремонтом и мебелью арендная ставка вряд ли превысила бы 85 000.

2. Природная сообразительность подсказывает нам, что годится для офисного использования не всякая квартира. Какая именно? Где в Москве? Параметры самой квартиры – метраж, этаж, расположение?

Природная сообразительность Вас не подвела, действительно, не всякая квартира годится под офис.  Из-за дефицита небольших офисов порядка 40-80 кв.м. именно эти площади пользуются повышенным спросом. Естественно, одни  из основных требований – это центр и близость к метро. Расположение на первом или втором этаже, лучше, если на лестничной клетке минимум соседей.

3. Как рантье вообще относятся к подобной идее? Т.е., по вашим наблюдениям, люди, сдающие под офис, изначально на это ориентируются? Или наоборот – хотят сдать как жилье, но обнаруживают полную невозможность, и тут добрый риелтор им советуют: а не сдать ли тебе, братец, как офис?

Если люди обладают определенным опытом сдачи своего объекта, то они ориентируются на сдачу под офис или жилье сразу, если опыта нет, то, конечно, они пытаются сдать квартиру в соответствии с ее предназначением, то есть, под жилье. Поверьте, у нас не так много людей, склонных заведомо злостно нарушать закон. Однако не все квартиры в Москве пригодны к сколько-нибудь комфортному проживанию, а для офисов условия не такие жесткие. Вот и получается, что квартиры на низких этажах, с окнами на шумные дороги, в неудобных местах, сдаются под тихие офисы.

4. Какая-то подготовка квартиры нужна? Может быть, ремонт какой-то специфический? Перепланировка? Еще что-то?

В этом-то один из плюсов сдачи под офис: как правило, ремонт или, как минимум, адаптацию, берет на себя арендатор – офисник.

5. Как выбирать арендатора? Если я правильно понимаю, такая процедура не очень законна. Помимо налогов (их платить надо всегда – и под жилье сдаешь, и под офис), есть еще и ограничения, связанные с тем, что квартира должна использоваться исключительно для жилья. За нарушения – штрафы. С другой стороны, арендаторам, как я понимаю, эти проблемы собственника глубоко фиолетовы. Да и риелторам тоже. Т.е. выходит, что проследить за тем, чтобы офис был правильным (в первую очередь, «тихим», не бросался в глаза) – это задача самого сдающего. Вопрос, собственно, сводится к тому, как это сделать? На что посмотреть, какие вопросы желающему снять задать? Может быть, существуют какие-то сферы деятельности фирм, которые более или менее опасны в этом смысле для арендодателя?

Поверьте, что никому: ни риэлтору, ни арендатору - не «глубоко фиолетовы» проблемы собственника. Если это нормальный риэлтор, то он заинтересован в сохранении и приумножении своей базы собственников, а с предложенным Вами фиолетовым настроением никаких шансов на успех нет. Это одна из причин того, что собственнику, в первую очередь, надо выбирать риэлтора. Арендатору же тоже не нужны проблемы. Он снял квартиру, а разместил офис, налицо нецелевое использование со всеми вытекающими. Использует Интернет, электроэнергию, телефон по тарифам для физлиц. Ведь чаще всего собственник сдает квартиру по договору как квартиру и закрывает глаза на использование под офис. Так что все стороны заинтересованы во взаимовыгодном сотрудничестве.
Оговорюсь, это не касается отмороженных собственников, которым плевать на соседей и которые поднаторели в разборках; риэлторов – временщиков; арендаторов, переезжающих несколько раз в год из-за последствий своей деятельности.

6. Продолжаем тему ответственности. В предыдущем вопросе мы написали, что арендодателям, допускающим в принадлежащих им квартирах офисы и т.п., положены штрафы. Честно говоря, это мы так думаем. На самом деле так? штрафы? В каких именно размерах? Нет ли каких-то еще наказаний? И еще вопрос, очень важный: как оно все в жизни? Т.е. не только о том, что штрафы положены (прописаны в каких-то там законах) – в реальности их налагают? Вообще, следят власти и коммунальщики за подобным использованием квартир или нет?

В реальности у властей руки доходят не всегда. Чаще, по жалобе соседей тихий офис, оказавшийся не таким уж тихим,  быстро съезжает, разряжая обстановку. К счастью, случаев проявления кровожадности властей по отношению как к арендаторам, так и к арендодателям, я не припомню.


Цены на жилье

Могут ли в ближайшее время опуститься цены на московскую жилую недвижимость и почему?

Если исходить из того, что впереди кризис, есть фактический спад производства (хотя непонятно, что мы еще производим), люди начинают задумываться о целесообразности совершения крупных трат, если только они не вызваны острой необходимостью. Неизбежно страдает недвижимость, особенно ее верхний сегмент. Не говоря уже о загородных объектах. Коттеджи и дачи, являющиеся не первым жильем, первыми падают в цене и теряют в спросе.

Тем не менее, кризиса мы ждем уже давно и, честно говоря, начинаем тихо сомневаться в прогнозах экономистов.

В каких сегментах потенциал падения самый большой, в каких он меньше? С чем это связано?

Наименьшее падение обычно в сегменте эконом класса. Причин несколько. Во-первых, ниже уже и отступать некуда, во-вторых, сюда, в этот сегмент, перетекают несостоявшиеся владельцы более дорогой недвижимости. Ну и просто позволить себе такие траты может большее количество людей.

А наибольшее падение, в премиум сегменте, за исключением, наверно, эксклюзивных объектов, которые покупают олигархи или около того. Они ведь на кризисах только зарабатывают (правда работой это не назовешь).

Какие события или инициативы правительства могут оказать существенное влияние на уровень цен на московское жилье?

Цены на недвижимость не подвержены быстрым изменениям, этим, в том числе недвижимость, и интересна инвесторам.  Однако глобальные события типа экономических кризисов вполне могут серьезно на них повлиять. Что касается действий правительства, то я не думаю, что здесь будут какие-то резкие движения. Мы уже были свидетелями принятия некоторых необдуманных решений и осознаем неприятный характер последствий.


Минимизация расходов

Вадим Ламин отвечает на вопросы сайта Move.su:

- Как минимизировать расходы на риелтора? Какие оптимальные варианты существуют, чтобы не обидеть ни себя, ни риелтора? Или бывало ли, что клиент оказывался недовольным услугами и не хотел платить?

- Очень странно спрашивать риэлтора, как минимизировать на него расходы... Мне кажется, для того чтобы все остались довольны, надо подписать договор, тщательно проработав все условия, и неукоснительно его соблюдать. Однако бывают случаи, в которых клиент остается недовольным оказанными услугами и поэтому не хочет платить. Чаще всего, случается это после того, как услуги оказаны, и наступает пора платить по счету. Опытные риэлторы годами нарабатывают технологию проведения сделки, которая позволяет избежать таких поворотов событий. Если сделка прошла успешно, результат получен, то надо выполнять обязательства и расплачиваться, несмотря на то, что очень не хочется и «жаба душит».

- Если после заключения сделки выяснилось, что риелтор допустил ошибку, например, не взял у старых хозяев расписку, что они обязательно выпишутся, после того как зарегистрируются на новом месте. В итоге хозяева не хотят выписываться, как быть клиенту?

- Конкретный вопрос выписки из квартиры не стоит выеденного яйца, к тому же они могут не выписаться и при наличии расписки. Если же говорить в целом, то существует такой документ, как Акт выполненных работ, наконец, есть суд. А все документы проверяются до сделки, их совсем немного, и ошибиться сложно.

- Как имея минимальную сумму можно приобрести жилье в хорошем районе Москвы. Сколько стоит самая дешевая однушка и двушка в Москве?

- Никак. Может быть, найти пожилого одинокого человека, ухаживать за ним, предварительно заключив Договор пожизненной ренты. Однако, как показывает жизнь, это маловероятно, да и не все обладают необходимым терпением и состраданием. При этом Договор может быть расторгнут в любой момент. Надо копить минимум миллионов шесть, если не рассматривать совсем уж экзотические варианты. Или влезать в кабалу, именуемую российской ипотекой.

- Чистая квартира по документам. Как все проверить самостоятельно? На что следует в первую очередь обращать внимание?

- Взять опытного риэлтора и расслабиться, не мешая ему работать. Когда исследование квартиры на предмет юридической чистоты будет завершено, ознакомиться с представленными документами и принять решение. В любом случае, в Договоре всегда есть пункт об ответственности продавца, и даже в случае непредвиденных обстоятельств Закон будет на стороне покупателя.

Можно - самостоятельно, почерпнув информацию из интернета, тогда и обижаться можно будет только на себя, и экономия….

 

 


Исход дешевого жилья за МКАД

Исход недорогого жилья за МКАД или подорожание жилья в границах Москвы - можно называть это по-разному, но это свершившийся факт. Причин много, в общем случае вызваны они стойким желанием людей жить поближе к центру. Один наш знакомый, переехавший в Кунцево из нового ЖК «Гусарская баллада» в Дубках Одинцовского района, был безумно счастлив и привел массу причин переезда: от нескончаемых транспортных проблем по утрам и вечерам, весьма неразвитой инфраструктуры, очень «веселого», по его словам, контингента проживающих, до специфического состава детсадовских групп и школьных классов, где пора уже сделать обязательным факультатив по русскому языку, да и по правилам поведения в обществе тоже.

Если говорить о тенденции, то, скорее всего, дешевое жилье будет концентрироваться в Москве в определенных районах с исторически сложившимися неблагоприятными для проживания условиями. Будут создаваться гетто или кластеры, как любят говорить в верхах. В этих районах постепенно будет формироваться, да что там, уже формируется, единая социальная среда, думается, что с национальным подтекстом и соответствующими нравами. Недовольные будут уезжать, а на их место найдется немало желающих. Это, конечно, пессимистический сценарий, но он реализовался в ряде европейских, например, городов. Там, где никто не занимается проблемами формирования городской среды, это делает рынок. Получается не всегда хорошо.

Рисовать идиллическую картинку переезда московских стариков в зеленое, экологичное Подмосковье еще рано. Зелени стало ощутимо меньше, а «во чистом поле» уже высятся панельные коробки недорогого жилья. Строится Москва 2. Помните, когда в кино пошла мода на продолжения хороших фильмов. А был ли хоть один последующий лучше предыдущего?

Из плюсов твердо можно назвать только один - может быть наконец приостановится безумное «уплотнение» жителей на московских землях, а вместо выгодных жилых домов хотя бы изредка будут разбиваться парки. Выбранные москвичами городские власти озаботятся проблемами уже живущих в столице, а не приезжих. Замедление роста городского населения поможет в решении транспортных проблем, а имеющиеся строительные мощности можно будет использовать для подъема и расцвета городов Центральной России. Но это, наверно, слишком оптимистичный сценарий?

Конечно, уровень цен на подмосковное жилье позволяет москвичам, продав квартиру в обычном доме, рассчитывать на покупку квартиры той же или большей площади в новом ЖК со всеми его преимуществами. Самая дешевая однушка в ЦАО вряд ли продается дешевле 7 млн. руб. Практически в любом областном жилищном комплексе за эти деньги можно приобрести, как минимум, хорошую двушку. На наш взгляд, предпочтительнее ЖК, построенные по системе «город в городе».

Что теряет москвич, переезжая в Подмосковье - это сильно зависит от москвича, а также от жизненных обстоятельств. И если люди среднего возраста и старше будут, скорее всего, спокойны в оценке потерь, то молодые скажут, что потеряли очень многое.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Сдача квартиры в аренду под присмотр

1.            В каких случаях (жизненных ситуациях) квартиру лучше сдать «под присмотр», а не традиционным образом?

Скорее всего, это случаи, когда квартира дорога арендодателю, как память, либо там есть предметы особо дорогие для него, и их некуда убрать или негде хранить. Однако, это не имеет никакого отношения к бизнесу, скорее здесь какие-либо соображения морального плана.

2.            Какие плюсы и минусы есть у такого способа сдачи жилья?

Оговоримся, что это не сдача внаем, а некоторые договоренности, не предполагающие материальной выгоды арендодателя. Здесь необходимо очень ответственно подойти к выбору «присматривающего», поскольку, особенно в последнее время, во многих случаях только финансовые рычаги дисциплинируют отдельных нанимателей.

3.            Насколько может быть снижена ставка аренды в таком случае?

Это вопрос договоренностей. Как правило, такие «сделки» проходят без участия риэлторов, поскольку не содержат коммерческой составляющей.

4.            Как при сдаче жилья под присмотр оформляется договор найма?

Чаще всего, никак. Мы, вообще, против такого рода деятельности, поскольку несколько раз приходилось участвовать в разборе последствий, всегда негативных.

Считаем, что отношения арендатора и арендодателя не должны становиться неформальными, их должен строго регламентировать подписанный договор. Есть множество примеров, когда дружеские, хорошие отношения между субъектами договора впоследствии приводят к взаимным обидам, претензиям, порой достаточно серьезным.

На самом деле, многие современные люди стали гораздо спокойнее относиться к своим квартирам, вещам, быту. Некоторое время назад мы с успехом сдали в аренду превосходную большую дорогую квартиру с дизайнерской отделкой. Квартира действительно дизайнерская, несколько раз участвовала в конкурсах, фото были во многих профильных журналах. И вот собственник, прожив там около четырех лет, уезжает в длительную заграничную командировку и совершенно спокойно сдает в аренду все эти роскошества. Все правильно оформлено, составлены описи имущества, сделаны детальные фото, в наличии страховые суммы. Вопрос – не жалко? Ответ – совсем нет, надо двигаться дальше, а вложенные в интерьер деньги должны работать на собственника. Уверяю вас, что арендатор будет очень ответственно относиться к этому имуществу.

5.            Аренда под присмотр – это частая практика или единичные случаи?

Таких случаев не много, чаще всего они имеют место между родственниками и хорошими знакомыми (кстати, частенько потом по результатам «присмотра» они перестают быть таковыми). Для всех других случаев в ряде риэлтерских агентств есть услуга доверительного управления. Для ответственного хранения дорогих сердцу вещей есть специальные компании. Финансовая составляющая еще никому не мешала. Пора уже во многих случаях смотреть на квартиру просто как на жилье, ни больше – ни меньше!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика