+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Красная Пресня

Пресненский (слово красно почему-то стыдливо исчезло из официального названия без консультаций с населением) – один из самых престижных районов столицы, не зря на одном из плакатов в районе  написано, что «все  москвичи делятся на жителей Красной пресни, и тех , кто мечтает ими стать». Действительно, самые престижные места: тусовочные Патриаршие пруды, уютные и комфортные дома на Зоологической, знаменитая высотка, целый район чиновничьих роскошных домов на Гранатном, переулки в шаговой доступности от Кремля, где издревле селились музыканты, певцы, артисты, - все это Пресня. То есть, практически от Кремля до ТТК, даже чуть дальше.

Высокая радиальная протяженность района обуславливает весьма существенный разброс цен, и если в новых ЖК центра стоимость квадратного метра вполне может быть выше $25000 за квадратный метр, то в новых же домах в районе метро Ул.1905 года она зачастую не превышает $13000, например, в ЖК на Шмитовском, 16. С другой стороны, особняком стоит район Москва Сити, где цены регулируются тоже совершенно особо, - есть объекты с ценой квадратного метра и ниже, но шикарные варианты, особенно на этажах после пятидесятого, весьма дороги, наверное, из-за возможности «витать в облаках».

Перспективы района достаточно хорошие, что связано, естественно, с его географией, однако, проблемой, несомненно, является наличие достаточно большого количества старого жилья, зачастую требующего срочного ремонта, - его количество оценивается  примерно в 15%. Отсутствие площадей под новую застройку - тоже большая проблема, причем найти площадки  даже для строительства стартовых домов практически невозможно.

Инфраструктурное развитие района понятно и однозначно – с Красной Пресни выводятся все промышленные предприятия, включая и те уникальные, которые живы до сих пор и не мешают никому. Кому, например, мог помешать хлебозавод им.Зотова на Ходынской улице? Он что, загрязнял воздух около третьего транспортного кольца и отстойника Белорусского вокзала? При этом вместо них как грибы растут офисы, ухудшая и без того плохую транспортную обстановку. А где работать традиционным производственникам – пресненцам?

На девелоперскую активность всегда хорошо влияют перспективы зарабатывания денег, что естественно для бизнеса. Построить большой дом в хорошем районе, в центре – это мечта застройщика и беспроигрышный вариант. Другое дело, что это не вызывает энтузиазма у жителей района, в котором уже уплотняться совсем некуда, и любые общественные слушания, посвященные новому уплотнительному строительству в районе, если таковые будут, вызовут однозначную реакцию населения.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Рынок аренды

Оценить примерный объем рынка аренды квартир в Москве можно в количестве 35000 объектов примерно. Эти данные постоянно меняются, но разница составляет не более 5%.

Если говорить о «теневой» части, то нужно условиться, что этой теневой частью считать. Если иметь в виду тех, кто не платит налоги, то точных данных ни у кого нет, поскольку это вопрос практически интимный. Рассуждения же части заинтересованных лиц о массовых неплатежах точно не соответствуют действительности. Даже если считать, что только представители компаний, западных и российских, являясь налоговыми агентами, делают соответствующие отчисления, это уже далеко не ноль, особенно если учитывать, что бюджеты здесь, как правило, не маленькие. Работая многие годы именно с такими квартирами, могу совершенно точно сказать, что не менее 70-75% собственников дорогого жилья в той или иной форме платят налоги с аренды.

Не знаю, откуда появляются разговоры о сдаче квартир без заключения договоров, других массовых нарушениях. Хотелось бы спросить таких специалистов – а вы стали бы снимать квартиру без договора? Или, как собственник, сдавать квартиру без договора. Не надо считать людей глупее себя. Может быть, какие-то единичные случаи и есть, но, уверен, они погоду не делают. Практически все договоры, заключаемые при посредничестве риэлторов, есть в наличии и заключаются, в той или иной степени соответствуют требованиям, но это уже вопрос квалификации.

Я бы не идеализировал рынки аренды других стран, особенно США. Там тоже есть нарушения, никто не рвется платить налоги. Достаточно много попыток выдать нанимателей за своих родственников, друзей и т.д. Есть другие нарушения. Государство там не пытается контролировать каждый шаг гражданина, сами люди по-другому относятся к своим обязанностям.

Просто соответствующие институты у нас еще достаточно молоды, законодательная база не всегда отработана, а люди не сильно законопослушны, что, впрочем, легко объяснимо при нашей совершенно непрозрачной ситуации с бюджетными тратами, масштабным, широко освещаемым в СМИ  безнаказанным воровством из государственного кармана. Лейтмотив неплательщика – что платить, если все равно разворуют!

К сожалению, государство пока еще не переломило ситуацию в этих вопросах, а разъяснительная работа налоговиков и риэлторов не всегда приводит к результату.

Можно ли сделать рентный бизнес более привлекательным для частных инвесторов? Я думаю, что пока рынок аренды не интересен серьезным инвесторам, так как предполагает медленный возврат денег и, в общем-то, небольшие, пусть и  стабильные доходы. Законодательная база в части налогов находится, если так можно выразиться, в стадии реформирования: есть попытки увеличить налоговые поступления в бюджет разными способами, главное побыстрее и побольше. Вот это и отпугивает. Вложишься, и вот он ты весь на виду, полностью доступен для чиновничьих поборов и рейдерских атак. Защитит ли тебя государство? Есть сомнения.

Законодательные изменения для рынка аренды - на словах сделано ужасно много, на деле –не очень. Причем, похоже, правая рука не в курсе, что делает левая. Мы все за развитие малого и среднего бизнеса. Упрощается оформление, количество окон и согласований уменьшается. Но правительство Москвы поднимает арендные ставки, а пенсионный фонд вдвое увеличивает отчисления. Для чего легко и просто открываться – чтобы сразу обанкротиться и закрыться?

То же самое с арендой. Откуда взялась новая стоимость патента в 60 тысяч рублей, увеличившись с предыдущей на 39%? И что, они стали лучше продаваться? Одни вопросы.

На мой взгляд, на первом этапе необходимо ввести отдельный налог на доходы, полученные от арендного бизнеса, проработать минимально возможные ставки этого налога, причем, несомненно, они должны быть дифференцированными. Расчеты должны производиться максимально просто и понятно. Предусмотреть оплату с помощью покупки патента, причем подвести законодательную базу с целью исключения обязательной регистрации в качестве ИП, а сумму покупки патента сделать минимально рентабельной для государства. Сам процесс оплаты налога максимально упростить с учетом современных технических возможностей, отказавшись от обязательного личного посещения налоговой инспекции. И, конечно, после всего этого - контроль исполнения.

Все эти вопросы непростые, требуют грамотных решений, испытательного срока, последующей детальной доработки, подключения к ней именно специалистов – практиков. Теоретики уже поработали.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Покупатель, ты кто? – портрет основного потребителя доступного жилья в России

Если говорить о жилье эконом и комфорт классов, то его покупателем, в основном, являются представители среднего класса, за исключением, может быть, случаев, когда идут альтернативные сделки по покупке более дешевого жилья взамен более дорогого, различные разъезды и т.д., - в них могут принимать участие менее состоятельные люди.

В основном же это те, кто в настоящий момент имеет хорошо оплачиваемую работу или бизнес среднего уровня. По возрастным показателям оценочно - 30-35 лет.

Мы попытались по итогам года оценить средний доход покупателя. Понимая, что имеющиеся данные могут быть только оценочными, мы пришли к выводу, что минимальный уровень доходов  даже для покупки жилья эконом класса в Москве суммарно не может быть ниже 150000 рублей в месяц.

Сказать, откуда у людей средства для приобретения жилья, очень сложно. Не думаю, что если у покупателя есть на руках полная сумма для покупки квартиры, он кому-то из риэлторов раскрывает ее происхождение. Большинство из нас в этом случае может только догадываться о происхождении денег и строить предположения. Количество покупателей с полной суммой на руках по нашей статистике около 45%. В ипотечных бюджетах - около 15%. Чаще всего, это молодые семьи, которые получили у родителей первый взнос в том или ином виде, и дальше рассчитывают на свои силы. Уровень дохода на семью, в среднем, около 80000руб.

Несомненно, в России ипотека - это предприятие достаточно сомнительное. Процентные ставки очень высоки, однако люди находятся в таких условиях, что иногда не видят других вариантов, и как-то выкручиваются, выплачивая по 65-70% своего месячного дохода, оставляя на потом комфортную жизнь в купленной квартире. Это основная причина, почему европейцы, чаще всего немцы, предпочитают арендовать жилье, живя комфортно здесь и сейчас. Это связано с тем, что арендные платежи за квартиру даже довольно высокого уровня в процентном отношении в два, а то и в три раза меньше.

Основной критерий выбора жилья эконом класса – цена; местоположение весьма важно, причем основной показатель – близость метро. В этом сегменте требования к экологии и качеству жилья точно не на первых местах.

Чаще всего процессом выбора квартиры руководит женщина, а мужчина появляется в момент финансового подтверждения принятого решения. Хотя бывает и по-другому: так, совсем недавно мать с дочерью купили две соседние квартиры в новом доме, находясь в чисто женском обществе.

Бывают нестандартные истории, когда люди, даже не рассчитывавшие на собственное жилье, вдруг получают шанс приобрести квартиру. Например, недавно сотрудница одной государственной организации, молодая женщина, купила новую квартиру после реализации договора пожизненной ренты. Будучи студенткой, участвуя в волонтерском движении, она познакомилась с одинокой пожилой женщиной, ухаживала за ней несколько лет и получила право на свою квартиру, хотя, конечно, это не чудо, а тяжелый труд по уходу за больной пожилой женщиной.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Малогабаритные квартиры на столичном рынке

Ситуация с ценами на квартиры на московском рынке жилья такова, что «порог входа» сейчас достаточно высок и продолжает достаточно стремительно расти. В этой ситуации одним из самых разумных решений для человека, желающего жить в столице, но ограниченного в средствах, является покупка малогабаритной квартиры. То есть квартиры небольшого метража, рассчитанной на проживание небольшого количества человек. В настоящий момент в этом сегменте представлены небольшие однокомнатные квартиры на вторичке, площадью около 30 кв.м., двухкомнатные около 38-40 кв. м. В новых домах это могут быть студии примерно этих же площадей, реже – однокомнатные квартиры небольшого метража, – застройщики все-таки увеличивают площади, а однушку в 45 кв.м. малогабаритной уже не назовешь.

С первичным рынком все достаточно ясно – небольшие квартиры, к сожалению, медленно, но верно сокращаются в объеме общего предложения, их все меньше и меньше.

На вторичке произошло существенное подорожание квартир, особенно в центре. Например: если годп полтора назад на Пресне в районе метро Улица 1905 года однокомнатные квартиры стоили от шести с половиной миллионов рублей, то сейчас сложно найти квартиру даже на миллион дороже, разница весьма ощутимая - больше 15%.

Где же искать малогабаритные квартиры экономкласса? С первичкой, опять же, все ясно - это окраинные районы столицы, в пределах ТТК уже однозначно только бизнес класс, а там нет никаких малогабариток. Так что, если ближе к центру, то это вторичка, в пределах ТТК – от шести с половиной примерно миллионов рублей. За эту сумму можно попытаться взять что-то очень маленькое ближе к Павелецкой или Автозаводской, например. Если сразу за третьим кольцом, то на Динамо, либо в районе Мосфильмовской, хотя там цены на эконом и не только растут существенно.

Малогабаритные квартиры пользуются повышенным спросом, причем покупаются они как для личного проживания, так и с инвестиционными целями. Портрет потенциального покупателя неоднозначен: это может быть и молодая семейная пара, молодая семья с одним ребенком, очень часто такие квартиры покупают после раздела имущества и разъезда. Для инвесторов это неплохой бизнес – такие квартиры пользуются большой популярностью у арендаторов, просты и недороги в обслуживании и ремонте, а при грамотном подходе могут принести более 10% годовых.

Будут ли малогабаритные квартиры появляться на рынке, или этот продукт исключительно вторичного рынка столицы? Думается, что из-за дефицита площадей под застройку массового строительства домов с малогабаритными квартирами ожидать сложно. Застройщику проще и дешевле строить большие квартиры, и пока они активно раскупаются, он так и будет поступать. Поэтому перспектива подобного жилья - это, скорее всего, уже ближайшее замкадье и вторичка в Центре.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Покупка бюджетного жилья в старой Москве

Достаточно многие сегодня, примерно 5-7%, пытаются найти для жизни максимально дешевое жилье. Особенно это касается области. В основном ищут молодые семьи, готовые уйти куда угодно из под контроля родителей; много разъезжающихся и разменивающих жилье, кому нужны дешевые варианты, ведь в этих случаях выбирать особо не приходится.

Конечно, люди не хотят покупать заведомо некачественное жилье или квартиры с проблемами, которые продать потом будет сложно. Но, тем не менее, и однокомнатные квартиры на первом этаже, с проходящей рядом трассой находят своих покупателей. Когда необходимо «зацепиться за Москву», люди готовы жить в сложных условиях.

10 – 12% дешевого жилья покупается с инвестиционной целью, причем, с этой целью разумнее всего покупать именно дешевое жилье, но с важной поправкой – оно должно быть в перспективе ликвидным. Основная часть таких квартир приобретается на этапе строительства в ближайшем Подмосковье.

В ЦАО сейчас уже сложно купить какую-либо квартиру дешевле семи миллионов рублей, если речь не идет о каких-то экзотических вариантах. В пределах ТТК – возможно за пять с половиной, ну а в пределах МКАД - и за четыре с половиной что-нибудь ужасное. Например: какое-то время назад быстро продалась однокомнатная квартира в панельном пятиэтажном доме в Очаково на ул. Озерной примерно за такую сумму. Срок экспозиции таких объектов, если все нормально с документами, не больше двух недель. Как правило, подобное жилье покупается за наличные.

Если негде жить, а это рядовая ситуация для людей, ищущих дешевую квартиру, то привлекательнее выглядят предложения вторичного жилья, хотя первичка, может быть, исключая Центр, - перспективнее.

Неоспоримое преимущество вторички – человек может сразу заезжать и жить, на первичке же необходимо еще иметь временной и финансовый запас для проведения отделки, что сейчас небыстро и недешево. Сложившаяся инфраструктура, отсутствие массовых ремонтов и, вообще, более понятная и предсказуемая ситуация – на вторичке.

Первичные документы, современная квартира, новые коммуникации – преимущества первички, - как правило, большая инвестиционная привлекательность (за исключением вторичного жилья в Центре)

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика