+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Долговременное жилье

Доходные дома, несомненно, достаточно интересный формат жилья. Известный и очень удачный дом в Николоворобинском был построен Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 02 апреля 2002 года № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома». И в огромной степени благодаря усилиям и влиянию господина Краснянского. А дальше, кажется, никакой программы не было. Были не просчитанные декларативные заявления. Ведь что предполагает программа: четко прописанную концепцию с учетом мнений экспертов и общественности, утвержденный временной план, источники финансирования, надежных исполнителей и еще много всего. Желательно, чтобы все это не очень зависело от сменяемости политических течений и конкретных чиновников. Тогда будет толк.

Перспективы развития событий по строительству арендных домов пока на уровне разговоров. Смущает рефлекторный характер телодвижений властей. Появляется проблема (раздражитель) - в ответ реакция. Ни планов, ни детальной проработки. Как раньше говорили: нет работы на опережение. Хотя, казалось бы, почему бы не перехватить у частников инициативу по аренде квартир, настроив доходные дома, и получать стабильный доход в городской бюджет. Тем более, что эксперимент по Постановлению №239 –ПП, совершенно очевидно, весьма успешен. И «длинные деньги» у властей точно есть, но чего-то не хватает.

Там, где выгодно размещать арендные дома, все уже застроено: в центре, рядом с метро. Хорошо бы попытаться найти площадку взамен какого-либо ветхого строения и там построить, но все уже распродано на годы вперед. Хотя, конечно, при тех полномочиях и возможностях, которыми обладают московские власти, место найти можно, было бы желание. В центре, в любом случае, это будет недешевый вариант с высокими арендными ставками. Имеющийся единственный в своем роде Доходный дом в Николоворобьинском, превосходно управляемый госслужащими и опровергающий мнение, что эффективным может быть только частное, тоже весьма не дешев, но, тем не менее, все 47 квартир почти всегда заняты.

Нужны разноформатные доходные дома. От их местоположения, уровня будет зависеть разбивка по площадям квартир, и, соответственно, арендные ставки. За этим потянется инфраструктура. Это процесс саморегулируемый, его нужно только правильно запустить. Причем, разработкой концепции доходных домов (которые почему-то стыдливо стали называть арендными) должны заниматься профессионалы – практики, а то настроят «элитных» домов с подземными паркингами в Капотне или в Царицыно и будут «отбивать» лет пятьдесят.

Надо понимать, что арендные дома в обозримом будущем никаких глобальных проблем не решат. Однако, строительство таких домов рядом с офисными центрами может несколько снизить московский бешеный трафик, правда, сейчас не идет речь о самом центре города. Необходимо законодательно запретить новое строительство офисных зданий в границах ТТК, может быть, даже подумать об уже имеющихся, а не «уплотнять» жилье в центре. Это скажется на трафике гораздо сильнее.

Строительство же доходных домов, именно «доходных», иначе это превратится в грязную общагу, приучит новое поколение к мобильности в поиске работы, откроет новые возможности для саморазвития в свободное время, которое сегодня бездарно теряется в московских пробках.

Может быть, нам станет чуть-чуть легче дышать. В любом случае, это шаг в верном направлении.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


История места

Мало того, что в старой Москве, особенно в спальных районах, немного ориентиров, известных каждому (ну, попробуй, объясни, что поблизости находится НИИ крупнорогатого животноводства или магазин «Пятерочка», а адрес дома – проектируемый проезд 2390), так еще и на территории «Новой Москвы» сложно найти точки определения координат.

Что надо сделать для того, чтобы некоторые районы стали более узнаваемыми, индивидуализированными, тем самым привлекательными для жителей, в том числе потенциальных, тех, кто собирается в них купить квартиру? Как выделить тот важный объект, который и задаст высокую планку окружению? Важна ли историческая составляющая местности, легенды и были? Какую роль играет негативное упоминание, и как изменить столь деликатную ситуацию, надо ли что-то предпринимать городским властям, СМИ? Попробуем в этом разобраться.

Само название профессии «Девелопер» предполагает развитие территории. Изначально в Европе и западных странах, где муниципальная власть сильнее и значительнее влияет на налоги с бизнеса и физических лиц (ведает транспортными налогами, местными налогами и пр.) возникла необходимость в профессии, «развивающей территорию». Если у каких-то территорий в силу природных особенностей изначально есть плюсы в виде реки или парка, то другим приходится создавать свою изюминку искусственно. За границей существуют несколько способов, которые нашим девелоперам приходится понемногу осваивать.

Первые примеры пришли из любимого всеми Лондонграда: Лондон отличается от большинства столиц мира тем, что у него нет единого центра – это несколько деревень с двух сторон Темзы. К примеру, район «Ноттинг хил» известный и модный сейчас во всем мире, с безумными ценами на недвижимость стал таковым благодаря фильму с Джулией Робертс и известному всему миру блошиному рынку Портобелло роуд. До этого это был сонный район в относительно зеленом месте. Для развития были привлечены серьезные инвестиции и штат пиарщиков, которые это все придумали. А район Челси в Лондоне стал известен не благодаря своей футбольной команде, а благодаря переезду в него Лондонской богемы: художников и актеров, - изначально, это промышленный район с жуткими домами. Мода на лофты и апартаменты началась именно оттуда.

Самым первым примером грамотного развития территории стал, наверное, Монмартр – район кабаре, бедных французских художников и писателей, - благодаря Тулуз-Лотреку с любовью к кабаре, Имре Кальману с его опереттой. Новая и ничем не примечательная относительно более древних и родовитых храмов церковь Сакре-кёр стала самой посещаемой в Париже.

Попробуем проследить, как в Москве определяется район:

«У Ходынского поля» - трудно не заметить бывший аэродром, переделанный в парк;

«У Третьяковки» - это модно стало только последние сто лет, до того район Замоскворечье славился скорее криминальными элементами и шпаной. Только после создания на Водоотводном канале красивых фонтанов и открытия известной во всем мире художественной галереи он стал более востребованным.

Самыми лучшими способами для развития территории являются следующие:

  • Организация архитектурных\художественных мероприятий в районе. Самым удачным примером реализации проекта можно считать «Вин-завод», - изначально жутковатое место у железнодорожных путей стало популярным благодаря арт-галерее, бутикам и кафешкам.

  • Использование природных особенностей. В совсем не элитном районе Щукинской построить у реки дорогой жилой комплекс «Алые паруса» было значительным риском, который оправдался на все 100% и потянул за собой развитие района: строительство Живописного Моста, многих других новых ЖК.

  • Создание образовательного учреждения. Хотя Институт «Стрелка» наверное не единственное, что привлекает внимание к золотому треугольнику «Красного октября», однако во многом создает регулярные информационные поводы для СМИ и привлекает внимание к объекту. Тоже самое можно сказать о районе Университет, обычных провинциальных городках Оксфорде, Кембридже. Активная, учащаяся молодежь, всегда приносит свежие идеи и создает события, привлекающие внимание.

  • Скульптура, необычный дом привлекающий внимание. Дом-утюг или Титаник. Торгово-офисный центр "Китеж" у Киевского вокзала, будь он построен подальше от Киевского вокзала, точно привлекал бы внимание к своему местоположению. Давний пример – дом «Корабль» на Тульской.

  • Торговый центр. Грамотно расположенный торговый центр, к которому легко подъехать и припарковаться, выбор недорогих магазинов-арендаторов в котором привлекает внимание граждан, создает большой толчок для развития территории. Примером может служить проект Мега-Икеа, значительно развивший районы Химки, «Белая дача», Теплый стан. Пример интересной архитектуры, но неграмотного использования – Торговый центр «Гвоздь» - если в нем был бы открыт большой строительный рынок и грамотно организован заезд с парковкой…

  • Проживание «звезд». Тут сказывается родная специфика: какие у нас «звезды», такие и объекты. Активно старается привлекать внимание к своим объектам одна девелоперская компания в Подмосковье. И хотя в Милениум парк приезжают и Балуев, и Светлаков с Меладзе, заоблачные коммунальные платежи за обслуживание инфраструктуры, боюсь не долго будут вызывать энтузиазм у окружающих. К тому же популярность многих российских звезд сиюминутна.

  • Создание единого квартала. Хотя реализовать такое могла только супруга бывшего мэра с огромным административным ресурсом, одним из наиболее успешных по развитию территории районов можно назвать Шуваловский. Кусок промзоны рядом с зеленым, парковым районом Университета реконструировать, создать дороги и инфраструктуру для детского сада, места для магазинов и других необходимых для комфортного проживания объектов.

По поводу мест с негативной окраской можно сказать, что это худший способ привлечь внимание к территории. То же Ходынское поле, возможно, развивалось бы еще лучше, если бы не было известно следующей истории: во время гуляний по случаю коронации Николая II в 1896 г. произошла трагедия, в результате которой в давке погибло по официальной версии 1389 человек, ещё 1300 человек получили тяжёлые увечья. Места рядом с кладбищами и ДТП традиционно хуже котируются в пересчете $\м2.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Москва-река – территория жизни

Ну кто бы спорил, что наиболее привлекательная недвижимость находится у воды. В нашей столице престижные дома расположены вдоль Москва-реки, Яузы, других небольших речек. Практически все они в историческом центре имеют выход на обустроенные набережные, вдоль которых можно и прогуляться. Однако водное пространство жителями практически никак не используется: нет, например, удобных причалов для водного такси, которое вот уже не один год обещают организовать речники, нет мест для стоянок собственных яхт, скутеров и т.д. То есть «сто лет» Москва-река эксплуатируется в одном режиме: преимущественно работает на туристов: экскурсионные теплоходики для видового обзора, да еще плавают грохочущие от корпоративных гулянок кораблики…

Наличие вида на реку, близость к воде всегда рассматривалась как важный фактор престижа, исключительности, поскольку предложений с такими характеристиками весьма немного. Из советского периода стоит отметить знаменитый Дом на набережной (Серафимовича, 2), самую знаменитую высотку на Котельнической набережной, целый ряд домов на Фрунзенской, Космодамианской и др. В среднем, если говорить о вторичке, можно отметить минимум 10% превышение цены относительно аналогичных предложений «на суше».

Можно ли увеличить «нематериальный ресурс» набережных? Наверное, если «обустройство» сводится к подгону нового дебаркадера с каким – нибудь рестораном кавказской кухни с несанкционированным подключением к электросети и сливом отходов в реку, то можно сказать, что в Москве все в порядке с набережными. А вот до строительства удобных прогулочных зон, отделенных от транспортного потока, остановок речного трамвая и т. д. руки не доходят. Да и с самими трамваями тоже беда. Новые дорогие теплоходы как-то язык не поворачивается так назвать, а цена там вовсе не трамвайная.

Совершеннейшей ошибкой является расширение проезжей части набережных, уничтожение (а где-то ее и не было) защитной полосы из растительности, отделяющей пешеходную дорожку вдоль реки от проезжей части. Попробуйте прогуляться по любой из набережных вдоль реки - оглохнете от рева машин, разговаривать невозможно. Но, конечно, до этого ли сейчас? Да и деньгами там не пахнет.

А заманчиво было бы пригласить архитекторов, дизайнеров, обустроить набережные для пеших прогулок, утренних пробежек, как-то это было бы по-европейски, по-американски даже, « в тренде», а то ведь даже по Лужнецкой народ бегать перестал, - может тогда и нормы ГТО не придется возрождать, все и так будут готовы… И трамвайчики речные вполне бы пригодились, если продумать маршруты и не делать цену, сравнимую с авиабилетом.

Хорошо бы что-то сделать для горожан, которые уже здесь живут, для москвичей, а не для приезжающих. Может, пора бы перестать застраивать последние жалкие кусочки земли, «уплотняя» людей все время. Они же люди, уплотняют обычно другое!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Красная Пресня

Пресненский (слово красно почему-то стыдливо исчезло из официального названия без консультаций с населением) – один из самых престижных районов столицы, не зря на одном из плакатов в районе  написано, что «все  москвичи делятся на жителей Красной пресни, и тех , кто мечтает ими стать». Действительно, самые престижные места: тусовочные Патриаршие пруды, уютные и комфортные дома на Зоологической, знаменитая высотка, целый район чиновничьих роскошных домов на Гранатном, переулки в шаговой доступности от Кремля, где издревле селились музыканты, певцы, артисты, - все это Пресня. То есть, практически от Кремля до ТТК, даже чуть дальше.

Высокая радиальная протяженность района обуславливает весьма существенный разброс цен, и если в новых ЖК центра стоимость квадратного метра вполне может быть выше $25000 за квадратный метр, то в новых же домах в районе метро Ул.1905 года она зачастую не превышает $13000, например, в ЖК на Шмитовском, 16. С другой стороны, особняком стоит район Москва Сити, где цены регулируются тоже совершенно особо, - есть объекты с ценой квадратного метра и ниже, но шикарные варианты, особенно на этажах после пятидесятого, весьма дороги, наверное, из-за возможности «витать в облаках».

Перспективы района достаточно хорошие, что связано, естественно, с его географией, однако, проблемой, несомненно, является наличие достаточно большого количества старого жилья, зачастую требующего срочного ремонта, - его количество оценивается  примерно в 15%. Отсутствие площадей под новую застройку - тоже большая проблема, причем найти площадки  даже для строительства стартовых домов практически невозможно.

Инфраструктурное развитие района понятно и однозначно – с Красной Пресни выводятся все промышленные предприятия, включая и те уникальные, которые живы до сих пор и не мешают никому. Кому, например, мог помешать хлебозавод им.Зотова на Ходынской улице? Он что, загрязнял воздух около третьего транспортного кольца и отстойника Белорусского вокзала? При этом вместо них как грибы растут офисы, ухудшая и без того плохую транспортную обстановку. А где работать традиционным производственникам – пресненцам?

На девелоперскую активность всегда хорошо влияют перспективы зарабатывания денег, что естественно для бизнеса. Построить большой дом в хорошем районе, в центре – это мечта застройщика и беспроигрышный вариант. Другое дело, что это не вызывает энтузиазма у жителей района, в котором уже уплотняться совсем некуда, и любые общественные слушания, посвященные новому уплотнительному строительству в районе, если таковые будут, вызовут однозначную реакцию населения.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Рынок аренды

Оценить примерный объем рынка аренды квартир в Москве можно в количестве 35000 объектов примерно. Эти данные постоянно меняются, но разница составляет не более 5%.

Если говорить о «теневой» части, то нужно условиться, что этой теневой частью считать. Если иметь в виду тех, кто не платит налоги, то точных данных ни у кого нет, поскольку это вопрос практически интимный. Рассуждения же части заинтересованных лиц о массовых неплатежах точно не соответствуют действительности. Даже если считать, что только представители компаний, западных и российских, являясь налоговыми агентами, делают соответствующие отчисления, это уже далеко не ноль, особенно если учитывать, что бюджеты здесь, как правило, не маленькие. Работая многие годы именно с такими квартирами, могу совершенно точно сказать, что не менее 70-75% собственников дорогого жилья в той или иной форме платят налоги с аренды.

Не знаю, откуда появляются разговоры о сдаче квартир без заключения договоров, других массовых нарушениях. Хотелось бы спросить таких специалистов – а вы стали бы снимать квартиру без договора? Или, как собственник, сдавать квартиру без договора. Не надо считать людей глупее себя. Может быть, какие-то единичные случаи и есть, но, уверен, они погоду не делают. Практически все договоры, заключаемые при посредничестве риэлторов, есть в наличии и заключаются, в той или иной степени соответствуют требованиям, но это уже вопрос квалификации.

Я бы не идеализировал рынки аренды других стран, особенно США. Там тоже есть нарушения, никто не рвется платить налоги. Достаточно много попыток выдать нанимателей за своих родственников, друзей и т.д. Есть другие нарушения. Государство там не пытается контролировать каждый шаг гражданина, сами люди по-другому относятся к своим обязанностям.

Просто соответствующие институты у нас еще достаточно молоды, законодательная база не всегда отработана, а люди не сильно законопослушны, что, впрочем, легко объяснимо при нашей совершенно непрозрачной ситуации с бюджетными тратами, масштабным, широко освещаемым в СМИ  безнаказанным воровством из государственного кармана. Лейтмотив неплательщика – что платить, если все равно разворуют!

К сожалению, государство пока еще не переломило ситуацию в этих вопросах, а разъяснительная работа налоговиков и риэлторов не всегда приводит к результату.

Можно ли сделать рентный бизнес более привлекательным для частных инвесторов? Я думаю, что пока рынок аренды не интересен серьезным инвесторам, так как предполагает медленный возврат денег и, в общем-то, небольшие, пусть и  стабильные доходы. Законодательная база в части налогов находится, если так можно выразиться, в стадии реформирования: есть попытки увеличить налоговые поступления в бюджет разными способами, главное побыстрее и побольше. Вот это и отпугивает. Вложишься, и вот он ты весь на виду, полностью доступен для чиновничьих поборов и рейдерских атак. Защитит ли тебя государство? Есть сомнения.

Законодательные изменения для рынка аренды - на словах сделано ужасно много, на деле –не очень. Причем, похоже, правая рука не в курсе, что делает левая. Мы все за развитие малого и среднего бизнеса. Упрощается оформление, количество окон и согласований уменьшается. Но правительство Москвы поднимает арендные ставки, а пенсионный фонд вдвое увеличивает отчисления. Для чего легко и просто открываться – чтобы сразу обанкротиться и закрыться?

То же самое с арендой. Откуда взялась новая стоимость патента в 60 тысяч рублей, увеличившись с предыдущей на 39%? И что, они стали лучше продаваться? Одни вопросы.

На мой взгляд, на первом этапе необходимо ввести отдельный налог на доходы, полученные от арендного бизнеса, проработать минимально возможные ставки этого налога, причем, несомненно, они должны быть дифференцированными. Расчеты должны производиться максимально просто и понятно. Предусмотреть оплату с помощью покупки патента, причем подвести законодательную базу с целью исключения обязательной регистрации в качестве ИП, а сумму покупки патента сделать минимально рентабельной для государства. Сам процесс оплаты налога максимально упростить с учетом современных технических возможностей, отказавшись от обязательного личного посещения налоговой инспекции. И, конечно, после всего этого - контроль исполнения.

Все эти вопросы непростые, требуют грамотных решений, испытательного срока, последующей детальной доработки, подключения к ней именно специалистов – практиков. Теоретики уже поработали.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика