+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Как вывести рынок аренды жилья из тени?

Можно ли вывести рынок аренды жилья из тени?

Простых решений не существует, однако со временем вывести из тени рынок аренды жилья возможно. Принятие соответствующих законодательных актов помогло бы защитить права арендатора. В частности, регистрация жильца в квартире на время действия договора аренды выглядит вполне логичным, поскольку это позволило бы жильцам пользоваться услугами поликлиники и различных образовательных учреждений по месту жительства.

Риэлторские агентства могли бы сообщать в налоговые органы о каждом заключенном договоре аренды. Однако здесь есть риск, что многие агентства сами начнут работать «подпольно», т.е. это выведет их из легальной сферы, но рынок аренды при этом в легальную сферу не вернется.

Управляющий партнер АН «Spencer Estate» Вадим Ламин считает, что бизнес не должен выполнять фискальные функции. Все-таки налоговые выплаты – это обязанность каждого гражданина. Если упростить процедуру заполнения документов и подачи отчетности в налоговые органы, уменьшить количество очередей и сделать в целом более благоприятную обстановку для налогоплательщиков, а также развить патентную систему, чтобы отпала необходимость регистрировать ИП, то этим вполне можно добиться роста платежей и выхода из тени многих арендодателей.

Как сейчас обстоят дела на рынке аренды жилья?

В настоящее время вопросами регулирования найма жилья занимается Министерство строительства и ЖКХ, созданное относительно недавно. Это подтверждает и глава Минстроя Михаил Мень. По его словам, налаживать рынок аренды жилья необходимо из-за наличия острого дефицита региональных бюджетов, что даже может грозить банкротством некоторым регионам страны. Ведь налоги от аренды квартир поступают непосредственно в региональный бюджет. На фоне общего спада собираемости налогов с бизнеса именно этот источник кажется все более важным.

Конечно, при выводе рынка найма жилья из тени следует ожидать увеличения цен. Арендодатели вследствие необходимости платить подоходный налог переложат данные расходы на своих жильцов. А те собственники, которые по-прежнему будут уклоняться от уплаты налогов, поднимут цены, мотивируя это тем, что бизнес стал рискованнее. В любом случае пути выхода из ситуации стоит искать.


Конфликты между жильцами и хозяевами квартир

Комментарий Вадима Ламина относительно конфликтов между жильцами и собственниками квартир по поводу оплаты ЖКХ:

В Москве рынок предложения сдачи в аренду квартир довольно развитый, хотя и остается при этом в большинстве случаев в тени. Его можно назвать вполне структурированным и по ценам и по качеству. В аренду сдаются и «убитые» однокомнатные квартиры с советским ремонтом и, так называемые, luxury-апартаменты. Между этими крайними «точками» находится несколько сегментов квартир различного уровня бизнес- и эконом-класса. Конфликты между жильцами и собственниками, как правило, возникают по разным причинам во всех представленных сегментах. Наиболее распространенными являются конфликты по вопросам оплаты ЖКХ.

Вот интересный случай:

Некий Игорь снимал двухкомнатную квартиру в Москве на протяжении нескольких месяцев. Как-то хозяйка потребовала от своего жильца оплату за ЖКХ. Игорь согласился оплачивать счет за воду, но поставил условие: установить счетчики. Хозяйка, в свою очередь, предложила сделать это вскладчину, хотя поначалу вообще отказывалась от них. После того, как трубу прорвало и затопило квартиру снизу, между хозяйкой и Игорем возник спор по поводу того, кто будет делать ремонт и компенсировать ущерб «залитым» соседям. По словам хозяйки, проблемы начались из-за Игоря. По словам жильца, именно хозяйка не поддерживала квартиру в надлежащем состоянии, пригодном для проживания. Сантехник уверял, что трубы плохие во всем доме, а соседи требовали сделать им ремонт. В итоге Игорю пришлось переселиться из этой квартиры, оставив залог и купленную им мебель.

А вот пример откровенного мошенничества с квартирами бизнес-класса:

Семейная пара с двумя детьми сняла квартиру в плохом состоянии площадью 160 кв.м. в центре города за 150 тыс. руб. в месяц. Арендаторы пообещали сделать ремонт, если хозяин заключит с ними договор сроком на 10 лет. После того, как ремонт был завершен и куплена новая мебель, семья отправилась в отпуск. В это время хозяин поменял замки, разорвал договор и снова выставил квартиру для сдачи в аренду, но уже за 200 тыс. руб. в месяц. Семейной паре пришлось обратиться в суд. Через 2 года они его выиграли, но получили при этом минимальную компенсацию, поскольку при заключении договора аренды не составили опись состояния и наличия мебели в квартире, а также не сохранили чеки с расходами на произведенный ремонт.

Вадим Ламин считает, что при аренде квартир в luxury-сегменте тоже бывают проблемы. Стоимость аренды апартаментов в элитных жилых комплексах в центре столицы сопоставимы с ценами на аренду квартир с видом на Park Avenue (вплоть до 20 тыс. долларов в месяц). Однако за такие деньги жильцы получают проблемы с проведением Интернета, лифт в доме будут чинить целый месяц, убирать квартиру будут неподготовленные мигранты, а летом возникнут проблемы с бесперебойной подачей горячей воды из-за нехватки мощности установленных в подвале дома бойлеров.

Налоготеряемая база

На данный момент все вопросы касательно аренды помещений регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 35). Для осуществления некоммерческого найма жилых помещений вполне достаточно обычного договора об аренде. При этом обязанность оповещать о полученных доходах налоговую службу целиком возлагается на того, кто получает доход.

Владельцы дорогостоящих квартир, как правило, налог выплачивают, ведь у них и риски больше, и именно эта группа налогоплательщиков (наряду с компаниями, которые арендуют для своих сотрудников квартиры), в первую очередь, попадает под проверку правоохранительными органами.

Вадим Ламин – управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, - отмечает, что все компании, являющиеся налоговыми агентами, предпочитают снимать квартиры официально, их платежи – безналичные. Соответственно, налоговые вычеты «автоматом» отчисляются в бюджет. Совсем по-другому дела обстоят, если нанимателем является физическое лицо и платежи проводятся в наличной форме. Подобных случаев большинство.

Обычно доказать факт нелегального съема жилища проблематично, ведь всегда можно сказать, что ты пустил знакомого пожить. Часто договор об аренде заключают на срок меньше 12 календарных месяцев, тогда регистрировать его в Федеральной регистрационной службе не нужно.

В октябре 2013 г. МВД проводило операцию «Участковый − в каждую квартиру», целью которой было выявление арендодателей, которые уклоняются от уплаты налогов. Если собственника поймали в первый раз, его обязывали погасить задолженность полностью за все время сдачи жилья, плюс пени, плюс штраф 20% от суммы налога. При повторном нарушении законодательства возможно даже тюремное заключение сроком до 1 года.

В связи с тем, что аренда жилья по большей части находится в тени, размеры налоготеряемой базы весьма значительны. Расчеты можно легко сделать, исходя из тех квартир, которые с участием риэлторов хотя бы раз в год сдаются официально.

По словам Вадима Ламина количественные показатели постоянно меняются и на данный момент можно говорить о 40 000 таких квартир только в Москве. Если предположить, что они сдаются по 30 000 рублей в месяц, то за год должно собираться 1,9 миллиардов рублей налогов. Но по данным ФНС по Москве, в прошлом году было собрано в 4 раза меньше (540 миллионов рублей), при этом подоходный налог на сдачу квартиры заплатили примерно 17 000 человек.


Покупать или снимать?

В столице сегодня выгоднее снимать жилье, чем покупать. Например, если вы, имея 10 000 000 руб., разместите их в банках, то получаемых доходов с лихвой хватит для того, чтобы арендовать квартиру. Средства даже будут оставаться, а значит, такой подход более экономичен, чем просто покупка жилья.

В США или в Израиле, например, чаще снимают квартиры не из-за отсутствия средств на покупку, а потому, что аренда более выгодна. Но Россия – это не Запад, тут картина совсем другая: у нас нет нормального рынка аренды, и огромное количество квартир сдается нелегально. А это создает определенные риски для съемщиков жилья.

По словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, хотя по договорам и оформляется 95% аренды жилья, но налоги платят едва ли 18-20% арендодателей, скрывая доходы.


Район Мещанский

1.            Как оценивается престижность района, что на ее влияет?

Район Мещанский имеет большую радиальную протяженность, соответственно, та его часть, которая находится внутри Садового кольца и сразу за ним, – исторический центр города с преобладанием исторических зданий, а также со следами «точечной» застройки последнего времени, с переменным успехом вписавшимися в общую картину. Тем не менее, именно эта часть района считается наиболее престижной.

За Садовым кольцом есть несколько достаточно качественных жилых комплексов, однако немало и домов советского периода, панельных, блочных да и кирпичных малогабаритных, по качественным характеристикам далеких от современных требований.

Низкая престижность прилегающих к ТТК зданий и домов по Большой Переяславской улице, идущей вдоль привокзальной территории, вполне объясняется именно этим соседством.

Новый фактор, сильно влияющий на престижность и даже ликвидность жилья в северной части района – строительство новой мечети и активное использование уже имеющейся в основном приезжими мусульманами.

2.            Как продается вторичка - первичка, сколько стоит по сравнению с прилегающими районами, почему? От каких факторов зависит цена?

Цены на вторичное жилье в районе можно считать средними по ЦАО, за исключением северной и восточной части. Высоко ценятся квартиры в тихих переулках внутри Садового, в домах на Протопоповском, Гиляровского, Слесарном.

3.            Каковы плюсы района, где минусы?

Достаточно зеленый район с развитой инфраструктурой, особенно подходящий для занятий спортом. Имеется целый ряд культурно-исторических объектов.

4.            Есть ли в районе новостройки или заявленные под строительство участки. Если да, то что это за объекты?

Знаковые жилые новостройки района: ЖК  Баркли парк, Легенды Цветного, Дом Удачи и др.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика