+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Налоготеряемая база

На данный момент все вопросы касательно аренды помещений регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 35). Для осуществления некоммерческого найма жилых помещений вполне достаточно обычного договора об аренде. При этом обязанность оповещать о полученных доходах налоговую службу целиком возлагается на того, кто получает доход.

Владельцы дорогостоящих квартир, как правило, налог выплачивают, ведь у них и риски больше, и именно эта группа налогоплательщиков (наряду с компаниями, которые арендуют для своих сотрудников квартиры), в первую очередь, попадает под проверку правоохранительными органами.

Вадим Ламин – управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, - отмечает, что все компании, являющиеся налоговыми агентами, предпочитают снимать квартиры официально, их платежи – безналичные. Соответственно, налоговые вычеты «автоматом» отчисляются в бюджет. Совсем по-другому дела обстоят, если нанимателем является физическое лицо и платежи проводятся в наличной форме. Подобных случаев большинство.

Обычно доказать факт нелегального съема жилища проблематично, ведь всегда можно сказать, что ты пустил знакомого пожить. Часто договор об аренде заключают на срок меньше 12 календарных месяцев, тогда регистрировать его в Федеральной регистрационной службе не нужно.

В октябре 2013 г. МВД проводило операцию «Участковый − в каждую квартиру», целью которой было выявление арендодателей, которые уклоняются от уплаты налогов. Если собственника поймали в первый раз, его обязывали погасить задолженность полностью за все время сдачи жилья, плюс пени, плюс штраф 20% от суммы налога. При повторном нарушении законодательства возможно даже тюремное заключение сроком до 1 года.

В связи с тем, что аренда жилья по большей части находится в тени, размеры налоготеряемой базы весьма значительны. Расчеты можно легко сделать, исходя из тех квартир, которые с участием риэлторов хотя бы раз в год сдаются официально.

По словам Вадима Ламина количественные показатели постоянно меняются и на данный момент можно говорить о 40 000 таких квартир только в Москве. Если предположить, что они сдаются по 30 000 рублей в месяц, то за год должно собираться 1,9 миллиардов рублей налогов. Но по данным ФНС по Москве, в прошлом году было собрано в 4 раза меньше (540 миллионов рублей), при этом подоходный налог на сдачу квартиры заплатили примерно 17 000 человек.


Покупать или снимать?

В столице сегодня выгоднее снимать жилье, чем покупать. Например, если вы, имея 10 000 000 руб., разместите их в банках, то получаемых доходов с лихвой хватит для того, чтобы арендовать квартиру. Средства даже будут оставаться, а значит, такой подход более экономичен, чем просто покупка жилья.

В США или в Израиле, например, чаще снимают квартиры не из-за отсутствия средств на покупку, а потому, что аренда более выгодна. Но Россия – это не Запад, тут картина совсем другая: у нас нет нормального рынка аренды, и огромное количество квартир сдается нелегально. А это создает определенные риски для съемщиков жилья.

По словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, хотя по договорам и оформляется 95% аренды жилья, но налоги платят едва ли 18-20% арендодателей, скрывая доходы.


Район Мещанский

1.            Как оценивается престижность района, что на ее влияет?

Район Мещанский имеет большую радиальную протяженность, соответственно, та его часть, которая находится внутри Садового кольца и сразу за ним, – исторический центр города с преобладанием исторических зданий, а также со следами «точечной» застройки последнего времени, с переменным успехом вписавшимися в общую картину. Тем не менее, именно эта часть района считается наиболее престижной.

За Садовым кольцом есть несколько достаточно качественных жилых комплексов, однако немало и домов советского периода, панельных, блочных да и кирпичных малогабаритных, по качественным характеристикам далеких от современных требований.

Низкая престижность прилегающих к ТТК зданий и домов по Большой Переяславской улице, идущей вдоль привокзальной территории, вполне объясняется именно этим соседством.

Новый фактор, сильно влияющий на престижность и даже ликвидность жилья в северной части района – строительство новой мечети и активное использование уже имеющейся в основном приезжими мусульманами.

2.            Как продается вторичка - первичка, сколько стоит по сравнению с прилегающими районами, почему? От каких факторов зависит цена?

Цены на вторичное жилье в районе можно считать средними по ЦАО, за исключением северной и восточной части. Высоко ценятся квартиры в тихих переулках внутри Садового, в домах на Протопоповском, Гиляровского, Слесарном.

3.            Каковы плюсы района, где минусы?

Достаточно зеленый район с развитой инфраструктурой, особенно подходящий для занятий спортом. Имеется целый ряд культурно-исторических объектов.

4.            Есть ли в районе новостройки или заявленные под строительство участки. Если да, то что это за объекты?

Знаковые жилые новостройки района: ЖК  Баркли парк, Легенды Цветного, Дом Удачи и др.


«Тихий» офис в квартире

Вадим Ламин отвечает на вопросы  журнала «Метринфо»:
 
1. Начнем с главного: зачем? Зачем сдавать именно под офисное помещение?

Начну с того, что найденная вами идея о возможности сдачи квартиры под тихий офис давно и широко используется на рынке. Должен сказать, что не все так однозначно в этом вопросе, иначе бы все алчные (по представлению многих) собственники немедленно кинулись бы «повышать выхлоп». Еще несколько лет назад ситуация была совсем другой, сейчас же, с постройкой большого количества офисных зданий, перепрофилирования административных зданий организаций и т.д., количество офисов, сдающихся официально, значительно выросло, существенно понизив популярность офисов в квартирах. Согласен, что для некоторых жилых объектов, расположенных, например, на Садовом кольце с окнами на проезжую часть офисное существование - почти единственный доходный вариант, однако для успешной сдачи под офис необходим ряд условий. К тому же, против этой идеи играет тот факт, что многим организациям затраты по бухгалтерии на аренду нужно проводить, а в случае с квартирой это невозможно. А еще есть соседи, редко бывающие в восторге от подобного соседства. Так что, реализация идеи, кажущейся супер выгодной, не проста, да и не кардинально выгодна. Так, например, трехкомнатная квартира на первом этаже в районе метро Маяковская сдается под тихий офис за 100 000 рублей. Если бы сдавалась под жилье, то с имеющимся ремонтом и мебелью арендная ставка вряд ли превысила бы 85 000.

2. Природная сообразительность подсказывает нам, что годится для офисного использования не всякая квартира. Какая именно? Где в Москве? Параметры самой квартиры – метраж, этаж, расположение?

Природная сообразительность Вас не подвела, действительно, не всякая квартира годится под офис.  Из-за дефицита небольших офисов порядка 40-80 кв.м. именно эти площади пользуются повышенным спросом. Естественно, одни  из основных требований – это центр и близость к метро. Расположение на первом или втором этаже, лучше, если на лестничной клетке минимум соседей.

3. Как рантье вообще относятся к подобной идее? Т.е., по вашим наблюдениям, люди, сдающие под офис, изначально на это ориентируются? Или наоборот – хотят сдать как жилье, но обнаруживают полную невозможность, и тут добрый риелтор им советуют: а не сдать ли тебе, братец, как офис?

Если люди обладают определенным опытом сдачи своего объекта, то они ориентируются на сдачу под офис или жилье сразу, если опыта нет, то, конечно, они пытаются сдать квартиру в соответствии с ее предназначением, то есть, под жилье. Поверьте, у нас не так много людей, склонных заведомо злостно нарушать закон. Однако не все квартиры в Москве пригодны к сколько-нибудь комфортному проживанию, а для офисов условия не такие жесткие. Вот и получается, что квартиры на низких этажах, с окнами на шумные дороги, в неудобных местах, сдаются под тихие офисы.

4. Какая-то подготовка квартиры нужна? Может быть, ремонт какой-то специфический? Перепланировка? Еще что-то?

В этом-то один из плюсов сдачи под офис: как правило, ремонт или, как минимум, адаптацию, берет на себя арендатор – офисник.

5. Как выбирать арендатора? Если я правильно понимаю, такая процедура не очень законна. Помимо налогов (их платить надо всегда – и под жилье сдаешь, и под офис), есть еще и ограничения, связанные с тем, что квартира должна использоваться исключительно для жилья. За нарушения – штрафы. С другой стороны, арендаторам, как я понимаю, эти проблемы собственника глубоко фиолетовы. Да и риелторам тоже. Т.е. выходит, что проследить за тем, чтобы офис был правильным (в первую очередь, «тихим», не бросался в глаза) – это задача самого сдающего. Вопрос, собственно, сводится к тому, как это сделать? На что посмотреть, какие вопросы желающему снять задать? Может быть, существуют какие-то сферы деятельности фирм, которые более или менее опасны в этом смысле для арендодателя?

Поверьте, что никому: ни риэлтору, ни арендатору - не «глубоко фиолетовы» проблемы собственника. Если это нормальный риэлтор, то он заинтересован в сохранении и приумножении своей базы собственников, а с предложенным Вами фиолетовым настроением никаких шансов на успех нет. Это одна из причин того, что собственнику, в первую очередь, надо выбирать риэлтора. Арендатору же тоже не нужны проблемы. Он снял квартиру, а разместил офис, налицо нецелевое использование со всеми вытекающими. Использует Интернет, электроэнергию, телефон по тарифам для физлиц. Ведь чаще всего собственник сдает квартиру по договору как квартиру и закрывает глаза на использование под офис. Так что все стороны заинтересованы во взаимовыгодном сотрудничестве.
Оговорюсь, это не касается отмороженных собственников, которым плевать на соседей и которые поднаторели в разборках; риэлторов – временщиков; арендаторов, переезжающих несколько раз в год из-за последствий своей деятельности.

6. Продолжаем тему ответственности. В предыдущем вопросе мы написали, что арендодателям, допускающим в принадлежащих им квартирах офисы и т.п., положены штрафы. Честно говоря, это мы так думаем. На самом деле так? штрафы? В каких именно размерах? Нет ли каких-то еще наказаний? И еще вопрос, очень важный: как оно все в жизни? Т.е. не только о том, что штрафы положены (прописаны в каких-то там законах) – в реальности их налагают? Вообще, следят власти и коммунальщики за подобным использованием квартир или нет?

В реальности у властей руки доходят не всегда. Чаще, по жалобе соседей тихий офис, оказавшийся не таким уж тихим,  быстро съезжает, разряжая обстановку. К счастью, случаев проявления кровожадности властей по отношению как к арендаторам, так и к арендодателям, я не припомню.


Цены на жилье

Могут ли в ближайшее время опуститься цены на московскую жилую недвижимость и почему?

Если исходить из того, что впереди кризис, есть фактический спад производства (хотя непонятно, что мы еще производим), люди начинают задумываться о целесообразности совершения крупных трат, если только они не вызваны острой необходимостью. Неизбежно страдает недвижимость, особенно ее верхний сегмент. Не говоря уже о загородных объектах. Коттеджи и дачи, являющиеся не первым жильем, первыми падают в цене и теряют в спросе.

Тем не менее, кризиса мы ждем уже давно и, честно говоря, начинаем тихо сомневаться в прогнозах экономистов.

В каких сегментах потенциал падения самый большой, в каких он меньше? С чем это связано?

Наименьшее падение обычно в сегменте эконом класса. Причин несколько. Во-первых, ниже уже и отступать некуда, во-вторых, сюда, в этот сегмент, перетекают несостоявшиеся владельцы более дорогой недвижимости. Ну и просто позволить себе такие траты может большее количество людей.

А наибольшее падение, в премиум сегменте, за исключением, наверно, эксклюзивных объектов, которые покупают олигархи или около того. Они ведь на кризисах только зарабатывают (правда работой это не назовешь).

Какие события или инициативы правительства могут оказать существенное влияние на уровень цен на московское жилье?

Цены на недвижимость не подвержены быстрым изменениям, этим, в том числе недвижимость, и интересна инвесторам.  Однако глобальные события типа экономических кризисов вполне могут серьезно на них повлиять. Что касается действий правительства, то я не думаю, что здесь будут какие-то резкие движения. Мы уже были свидетелями принятия некоторых необдуманных решений и осознаем неприятный характер последствий.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика