Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Исход дешевого жилья за МКАД

Исход недорогого жилья за МКАД или подорожание жилья в границах Москвы - можно называть это по-разному, но это свершившийся факт. Причин много, в общем случае вызваны они стойким желанием людей жить поближе к центру. Один наш знакомый, переехавший в Кунцево из нового ЖК «Гусарская баллада» в Дубках Одинцовского района, был безумно счастлив и привел массу причин переезда: от нескончаемых транспортных проблем по утрам и вечерам, весьма неразвитой инфраструктуры, очень «веселого», по его словам, контингента проживающих, до специфического состава детсадовских групп и школьных классов, где пора уже сделать обязательным факультатив по русскому языку, да и по правилам поведения в обществе тоже.

Если говорить о тенденции, то, скорее всего, дешевое жилье будет концентрироваться в Москве в определенных районах с исторически сложившимися неблагоприятными для проживания условиями. Будут создаваться гетто или кластеры, как любят говорить в верхах. В этих районах постепенно будет формироваться, да что там, уже формируется, единая социальная среда, думается, что с национальным подтекстом и соответствующими нравами. Недовольные будут уезжать, а на их место найдется немало желающих. Это, конечно, пессимистический сценарий, но он реализовался в ряде европейских, например, городов. Там, где никто не занимается проблемами формирования городской среды, это делает рынок. Получается не всегда хорошо.

Рисовать идиллическую картинку переезда московских стариков в зеленое, экологичное Подмосковье еще рано. Зелени стало ощутимо меньше, а «во чистом поле» уже высятся панельные коробки недорогого жилья. Строится Москва 2. Помните, когда в кино пошла мода на продолжения хороших фильмов. А был ли хоть один последующий лучше предыдущего?

Из плюсов твердо можно назвать только один - может быть наконец приостановится безумное «уплотнение» жителей на московских землях, а вместо выгодных жилых домов хотя бы изредка будут разбиваться парки. Выбранные москвичами городские власти озаботятся проблемами уже живущих в столице, а не приезжих. Замедление роста городского населения поможет в решении транспортных проблем, а имеющиеся строительные мощности можно будет использовать для подъема и расцвета городов Центральной России. Но это, наверно, слишком оптимистичный сценарий?

Конечно, уровень цен на подмосковное жилье позволяет москвичам, продав квартиру в обычном доме, рассчитывать на покупку квартиры той же или большей площади в новом ЖК со всеми его преимуществами. Самая дешевая однушка в ЦАО вряд ли продается дешевле 7 млн. руб. Практически в любом областном жилищном комплексе за эти деньги можно приобрести, как минимум, хорошую двушку. На наш взгляд, предпочтительнее ЖК, построенные по системе «город в городе».

Что теряет москвич, переезжая в Подмосковье - это сильно зависит от москвича, а также от жизненных обстоятельств. И если люди среднего возраста и старше будут, скорее всего, спокойны в оценке потерь, то молодые скажут, что потеряли очень многое.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Сдача квартиры в аренду под присмотр

1.            В каких случаях (жизненных ситуациях) квартиру лучше сдать «под присмотр», а не традиционным образом?

Скорее всего, это случаи, когда квартира дорога арендодателю, как память, либо там есть предметы особо дорогие для него, и их некуда убрать или негде хранить. Однако, это не имеет никакого отношения к бизнесу, скорее здесь какие-либо соображения морального плана.

2.            Какие плюсы и минусы есть у такого способа сдачи жилья?

Оговоримся, что это не сдача внаем, а некоторые договоренности, не предполагающие материальной выгоды арендодателя. Здесь необходимо очень ответственно подойти к выбору «присматривающего», поскольку, особенно в последнее время, во многих случаях только финансовые рычаги дисциплинируют отдельных нанимателей.

3.            Насколько может быть снижена ставка аренды в таком случае?

Это вопрос договоренностей. Как правило, такие «сделки» проходят без участия риэлторов, поскольку не содержат коммерческой составляющей.

4.            Как при сдаче жилья под присмотр оформляется договор найма?

Чаще всего, никак. Мы, вообще, против такого рода деятельности, поскольку несколько раз приходилось участвовать в разборе последствий, всегда негативных.

Считаем, что отношения арендатора и арендодателя не должны становиться неформальными, их должен строго регламентировать подписанный договор. Есть множество примеров, когда дружеские, хорошие отношения между субъектами договора впоследствии приводят к взаимным обидам, претензиям, порой достаточно серьезным.

На самом деле, многие современные люди стали гораздо спокойнее относиться к своим квартирам, вещам, быту. Некоторое время назад мы с успехом сдали в аренду превосходную большую дорогую квартиру с дизайнерской отделкой. Квартира действительно дизайнерская, несколько раз участвовала в конкурсах, фото были во многих профильных журналах. И вот собственник, прожив там около четырех лет, уезжает в длительную заграничную командировку и совершенно спокойно сдает в аренду все эти роскошества. Все правильно оформлено, составлены описи имущества, сделаны детальные фото, в наличии страховые суммы. Вопрос – не жалко? Ответ – совсем нет, надо двигаться дальше, а вложенные в интерьер деньги должны работать на собственника. Уверяю вас, что арендатор будет очень ответственно относиться к этому имуществу.

5.            Аренда под присмотр – это частая практика или единичные случаи?

Таких случаев не много, чаще всего они имеют место между родственниками и хорошими знакомыми (кстати, частенько потом по результатам «присмотра» они перестают быть таковыми). Для всех других случаев в ряде риэлтерских агентств есть услуга доверительного управления. Для ответственного хранения дорогих сердцу вещей есть специальные компании. Финансовая составляющая еще никому не мешала. Пора уже во многих случаях смотреть на квартиру просто как на жилье, ни больше – ни меньше!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Арендодатель как он есть – рисуем портрет российского арендодателя

Если говорить об арендодателях в сегменте доступной аренды, стоит отметить большое разнообразие его представителей, которых, тем не менее, можно попытаться объединить в несколько неравноценных в количественном отношении групп.

1. Люди, которые сдают одну квартиру, которая, в свою очередь, часто является основным, а то и единственным источником доходов. Обычно представители этой группы - пенсионеры или люди, не работающие, а также имеющие низкооплачиваемую работу. Сдаваемая ими квартиры могла быть получена в наследство или стала «лишней» после вступления в брак, отъезда за границу и т.д. Сейчас часты случаи переезда людей, особенно пожилых, для проживания на дачах. Социальный статус этой группы довольно разнообразен, от маргинальных личностей до представителей обедневшей советской общественности. Есть масса интересных людей: особенно часто встречаются пожилые дамы из «бывших», сдающие квартиры в классическом советском стиле. Они безнадежно отстали от современных тенденций, но считают свои квартиры весьма престижными и очень обижаются на низкие арендные ставки. Это характерно практически для всего Кутузовского, Тверской, да, в общем-то, для всех престижных районов. Есть случаи, когда люди сдают свою квартиру, снимают поменьше и подешевле и живут на разницу. Это сложные схемы, которые весьма ненадежны и распадаются просто из-за нехватки средств.

Особенность этой группы: тут не бывает квартир, которые приобретались в последние годы, чаще всего, это квартиры советского периода со средним ремонтом , оставшиеся "от бабушки".

2. Люди, сдающие квартиру, являющуюся для них неосновным, часто несущественным доходом. В такой группе довольно много людей, сдающих жилплощадь, приобретенную для детей, которые еще не выросли для отдельного проживания. Можно сказать так: чтобы не простаивала. Есть случаи получения наследства. Так например, достаточно долго одним арендодателем, злоупотребляющим спиртным, сдавалась небольшая квартира на Новинском 18, прямо напротив американского посольства. Каково же было наше удивление, когда он снова обратился к нам, но уже по поводу сдачи другой квартиры в этом доме. Изучение документов пролило свет - получил наследство.

3. Люди, которые выбрали профессию рантье как основное занятие в жизни. Тут довольно много владельцев сразу нескольких квартир. Их происхождение - чаще всего, покупка, иногда жилье появлялось в следствие расселения коммуналок в центре или, например, исполненной пожизненной ренты и т.д. Здесь квартиры, как правило, неплохо подготовлены к аренде, а их собственники знают, чего хотят.

Опыт показывает, что, если ориентироваться на приведенные выше группы, то основные неплательщики налогов, как это ни странно, в первых двух. В бюджете до 60000 рублей в месяц процент платящих налоги составляет – 5-7%. Тем не менее, если работает агентство, особенно нормального уровня, то Договор составляется всегда, интересы сторон прописаны и защищены, информация о необходимости и способах уплаты налогов доведена. Дальше мы можем только предполагать, насколько добропорядочно будет себя вести гражданин по отношению к государству. В основном, неуплата налогов – продукт этих взаимоотношений.

Есть "профессиональные частные арендодатели" - люди, которые специально приобретают недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду, и потом живут на эти деньги, не работая. Люди это разные. Однажды, несколько лет назад я был приглашен к одному из них на шикарную дачу в Жуковке. Попивая ароматный кофе на открытой веранде, собственник предложил сотрудничество по сдаче в аренду его девяти квартир в Центре. Причем, все они были небольшими, с достаточно простым ремонтом, рассчитанным на иностранцев. Не знаю, как сложились его дела в дальнейшем, но на тот момент он точно был «в шоколаде». Среди профессиональных рантье много людей, дела которых так или иначе связанны с недвижимостью, в том числе бывших риэлторов. Есть люди, просто вкладывающие деньги в этот достаточно надежный инструмент. Однако, необходимо заметить, что этим инструментом тоже надо уметь эффективно пользоваться.

Я думаю, что многие риэлторы с опытом знают арендодателей, имеющих в своем активе несколько квартир. Это иногда и семейный бизнес. Чаще всего, это квартиры выше среднего уровня. Среди причин, почему в сегменте дешевого жилья таких рантье меньше, есть одна довольно существенная – контингент нанимателей или арендаторов. В дорогом бюджете проблем значительно меньше. В эконом сегменте «акул бизнеса» меньше, я бы сказал, что они менее заметны.

Каков процент тех, кто приобретает жилье с целью дальнейшей сдачи в аренду, либо вынужден сдать в аренду - это сложный вопрос. На вторичке это вообще оценить сложно. В новых домах на сегодняшний день оценочно - до 15%, но сильно зависит от района и уровня дома. Покупают для детей часто на основе альтернативных сделок. То есть, «чтобы купить что-нибудь, надо продать что-нибудь». Среди покупателей достаточно много чиновников, людей из бизнеса, представителей регионов. Причем, далеко не все они сдают квартиры в аренду, есть масса случаев, когда купленная квартира, особенно в бетоне, простаивает годами.

Квартиры для дальнейшей сдачи в аренду люди покупают в зависимости от возможностей и знания предмета. Очень часто совершают ошибки, думая, что здесь все просто. Тем не менее, чем хороша эта сфера, ошибки не носят фатального характера, неудачно купленную квартиру почти всегда можно перепродать. Чаще всего покупают квартиры, ориентируясь на себя, что категорически нельзя делать. Консультируя покупателя по вопросам покупки квартиры для аренды и последующего ремонта, часто видишь, что у него сформировано свое, зачастую совершенно неправильное мнение, с которым он не готов расстаться. Даже сухие цифры порой не убеждают. Недвижимость – такая область, в которой многие считают себя знатоками. И покупают однокомнатные квартиры вдали от метро, четырешки с одним санузлом, двушки со спальней на оживленную дорогу и т.д. Ремонт по остаточному принципу без стиля, но свежий, никого не возбуждает, а можно ведь было за те же деньги… если прислушаться…

Можно в Москве, вложив около семи миллионов рублей, получать арендные доходы порядка 11% годовых! Естественно, что с каждым годом «порог входа» растет.

Случается, что собственники, имеющие две квартиры, буквально ютятся в той, что меньше по площади, а сдают ту, что больше, но зато имеют хороший денежный доход. Есть и еще интересней: когда имеют только одну квартиру, но сдают ее, снимают дешевле и живут на разницу. К сожалению, для кого-то это единственная возможность получать средства к существованию. К тому же в экономе довольно сложно добиться хорошего дохода, особенно не профессионалу. Когда говорят о сверх доходах арендодателей, то часто не учитывают расходы: налог государству – более одной месячной арендной платы, комиссия агентству – более 50% одной месячной арендной платы, высокие платежи ЖКХ, ремонт, мебель, бытовая техника. Доход, конечно, есть, но слухи о его размере сильно преувеличены.

Есть квартиры, которые, кажется, сдаются вечно. Собственники привыкли к постоянному доходу, адаптировались к ситуации. Хотя, сейчас есть одна достаточно выраженная тенденция: многие такие квартиры продают, покупая жилье за рубежом. Сомневаясь в эффективности такого решения как бизнес-решения, думаю, что здесь дело в другом…

Уровень добропорядочности арендодателей может быть разный, и мы, как агентство, стремимся работать по минимуму с дешевыми квартирами. Причина проста, - именно там большинство нарушений, непрофессиональных коллег, если их вообще можно считать коллегами, различные мошенничества и неадекватные собственники. Если заботиться о репутации, туда лезть не нужно, поскольку не всегда ты можешь контролировать ситуацию. И если в средних и высоких бюджетах есть определенные квартиры и собственники, которые известны опытным риэлторам и с которыми многие не работают, то в экономе, в силу количества, таких знаний меньше. Так что у нас такие случаи единичны, но они есть. К сожалению, они зачастую отнимают больше времени и сил, чем дорогие сложные сделки. Тем не менее, хочется заметить, что слухи о произволе арендодателей сильно преувеличены.

Просто у нас в стране есть традиция все делать самостоятельно, экономя на профессионалах. Проблемы в отношениях арендатора и арендодателя отсюда!

В эконом сегменте достаточно часто встречается нежелание собственника приводить квартиру в порядок. Причины: либо нежелание вкладывать, либо реальное отсутствие средств, либо банальная лень. Объяснения, что человек теряет гораздо большие суммы из-за простоя, совершенно не убеждают. Не помню за последнее время случаев, чтобы кто-то брал кредит на ремонт. У нас было предложение по квартире в районе престижной Остоженки за 60000 рублей при условии проведения ремонта силами арендатора. «Висела» эта квартира больше полугода. Можно было давно сделать ремонт и вернуть вложенное, сдав квартиру минимум тысяч за девяносто. То же самое было с квартирой в районе Третьяковки, которая простояла несколько лет пустой, а когда собственники решили ее сдавать, то делать ремонт им не захотелось: «Вот если бы вы сделали». Хорошо, сделаем, заплатите. А платить тоже не хочется.

Но есть и другие примеры, когда сразу после съезда арендатора делается ремонт, причем для эконома это все очень просто и недорого, и квартира быстро сдается вновь.

Но это у тех, кто понимает!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Апартаменты

Апартаменты уже представлены в самых разных сегментах рынка, а имеющиеся и представленные как бизнес класс (не хотелось бы обижать уважаемых застройщиков, вернее, реконструкторов) по многим параметрам от него весьма далеки.

Покупка такой недвижимости может быть обусловлена несколькими причинами:

  • стремление следовать модным тенденциям, «быть в тренде».

    Недвижимость приобретается для целей личного проживания, покупатели, чаще всего, люди состоятельные, творческие, увлекающиеся, не всегда просчитывающие покупку и далекие от прагматики. Это как раз их формат;

  • покупка с инвестиционными целями.

    Не для личного проживания, а для сдачи в аренду с целью сохранения денежных средств. Покупатели, чаще всего, выше среднего достатка, не видящие других возможностей эффективного вложения средств или диверсифицирующие эти вложения. Покупка для этих целей могла бы быть вполне разумной, если не учитывать высокие и увеличивающиеся постоянно эксплуатационные расходы, платежи ЖКХ, значительно превышающие подобные расходы для жилых помещений. Негативным фактором также можно считать частое отсутствие связанной инфраструктуры. По нашим расчетам, добиться 6% годовой отдачи от вложенных средств будет большой проблемой;

  • желание купить недвижимость подешевле, в нормальном районе.

    Как правило, такие покупки до конца не просчитаны и часто совершаются именно из-за желания сэкономить. Покупатели - люди, имеющие какую-то конкретную сумму и ищущие под нее квартиру, часто не думают о последующих расходах. Скорее всего, они совершают ошибку, особенно, если это единственное жилье и регистрации нет. Не порадуют их последующие вложения в ремонт и регулярно высокие коммунальные платежи. Здесь важно понимать особенности сегмента, а главное - помнить пословицу, что «надо по одежке протягивать ножки».

Расходы застройщика на проведение строительных работ чаще всего не столь объемны, как при строительстве нового объекта. Фундамент и стены есть, коммуникации проведены, необходима лишь коррекция. Очевидна экономия на строительных материалах и работах. Организационно нет затрат на переселение, строительство стартовых объектов, расходов на инфраструктуру, обязательных при строительстве жилья. Много чего нет, поэтому дешевле, но не сильно.

Нельзя сказать, что апартаменты значительно дешевле обычных квартир. Так, например, однокомнатные квартиры в широко разрекламированном Николаевском доме на Комсомольском, 9а ( помните, где известная на весь район аптека и был магазин Спартака) начинаются от 13 с половиной млн рублей за 33 квадратных метра. Почти рядом, в доме попроще на Комсомольском, 19 квартира такой же площади предлагается за 8млн 900 тыс. руб. Несомненно, дом похуже, да и все остальное тоже, но и назвать 33 метровую нежилплощадь элитой язык что-то не поворачивается. То есть цены здесь сопоставимы с ценами в ЖК Садовые кварталы, например. Вывод очевиден.

Плюсы приобретения апартаментов, несомненно, есть. Одним из основных можно назвать наличие небольших площадей, а значит, и низкий покупательский «порог входа». Чем как раз страдают обычные ЖК – вроде цена метра и не очень высокая, но вот метров мало не делают.

Несомненный плюс – модные современные помещения, следование веяниям времени.

Удобное, часто в Центре, расположение комплексов апартаментов.

Из минусов – отсутствие возможности регистрации, высокие сопутствующие расходы, отсутствие, как правило, организованных парковок, территорий и т.д.

В целом, вполне имеющий право на существование формат для молодых, динамичных, творческих, не обремененных проблемами, состоятельных. В общем, для тех, кого сейчас называют набившим оскомину словом – успешные.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Самые дешевые предложения элитного жилья в Москве

Многие риэлторы, работающие в Москве, в значительной мере расходятся во мнении, какое жилье считать элитным. Поэтому и «порог входа» на этот рынок у них будет существенно различаться. По оценкам специалистов агентства SPENCER ESTATE, если говорить о столице, минимальная стоимость квадратного метра вряд ли ниже 15000 долларов США. Другими словами, необходимо быть долларовым миллионером - иметь хотя бы один миллион.

Ни для кого не секрет, что одни и те же квартиры в зависимости от расположения в доме оцениваются по-разному. Как правило, дешевле квартиры на нижних этажах: в Москве считается, что необходимо «взлететь повыше», быть в прямом смысле выше окружающих. Это объясняется более чистым воздухом, более высокой безопасностью, хотя, можно привести и множество негативных аспектов. Но…, так принято, и самые «ценные» члены общества живут в пентхаусах.

Дешевле продаются объекты с сомнительными видовыми характеристиками, например, окна в окна. Вы можете легко найти практические примеры, прогулявшись по улице Ефремова. в ЖК Садовые кварталы уже понятно, где квартиры дороже, а где дешевле. Хотя, когда объект почти распродан, то последние не очень хорошие варианты могут уйти дороже топовых.

Часто бывают неудачные планировки квартир, например, узкий и длинный «вагон», и тут даже талантливый дизайнер исправить что-то не сможет. Соседство с лифтовой шахтой для многих тоже неприемлемо. То есть, существуют технические особенности, далеко не всегда заметные с первого взгляда, но ведущие к снижению потребительских качеств объекта.

Доступные объекты элитной недвижимости обладают немалой инвестиционной привлекательностью. Что значит «инвестиционная привлекательность» – в первую очередь, это рост стоимости и максимальная ликвидность. Опыт последнего времени показывает, что квартиры площадью от 100 до 150 квадратных метров - это оптимальные и самые продаваемые площади в элитных домах. Однако с оговоркой, что рассматриваемые квартиры не имеют серьезных, неустранимых недостатков.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика