Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Апартаменты

Апартаменты уже представлены в самых разных сегментах рынка, а имеющиеся и представленные как бизнес класс (не хотелось бы обижать уважаемых застройщиков, вернее, реконструкторов) по многим параметрам от него весьма далеки.

Покупка такой недвижимости может быть обусловлена несколькими причинами:

  • стремление следовать модным тенденциям, «быть в тренде».

    Недвижимость приобретается для целей личного проживания, покупатели, чаще всего, люди состоятельные, творческие, увлекающиеся, не всегда просчитывающие покупку и далекие от прагматики. Это как раз их формат;

  • покупка с инвестиционными целями.

    Не для личного проживания, а для сдачи в аренду с целью сохранения денежных средств. Покупатели, чаще всего, выше среднего достатка, не видящие других возможностей эффективного вложения средств или диверсифицирующие эти вложения. Покупка для этих целей могла бы быть вполне разумной, если не учитывать высокие и увеличивающиеся постоянно эксплуатационные расходы, платежи ЖКХ, значительно превышающие подобные расходы для жилых помещений. Негативным фактором также можно считать частое отсутствие связанной инфраструктуры. По нашим расчетам, добиться 6% годовой отдачи от вложенных средств будет большой проблемой;

  • желание купить недвижимость подешевле, в нормальном районе.

    Как правило, такие покупки до конца не просчитаны и часто совершаются именно из-за желания сэкономить. Покупатели - люди, имеющие какую-то конкретную сумму и ищущие под нее квартиру, часто не думают о последующих расходах. Скорее всего, они совершают ошибку, особенно, если это единственное жилье и регистрации нет. Не порадуют их последующие вложения в ремонт и регулярно высокие коммунальные платежи. Здесь важно понимать особенности сегмента, а главное - помнить пословицу, что «надо по одежке протягивать ножки».

Расходы застройщика на проведение строительных работ чаще всего не столь объемны, как при строительстве нового объекта. Фундамент и стены есть, коммуникации проведены, необходима лишь коррекция. Очевидна экономия на строительных материалах и работах. Организационно нет затрат на переселение, строительство стартовых объектов, расходов на инфраструктуру, обязательных при строительстве жилья. Много чего нет, поэтому дешевле, но не сильно.

Нельзя сказать, что апартаменты значительно дешевле обычных квартир. Так, например, однокомнатные квартиры в широко разрекламированном Николаевском доме на Комсомольском, 9а ( помните, где известная на весь район аптека и был магазин Спартака) начинаются от 13 с половиной млн рублей за 33 квадратных метра. Почти рядом, в доме попроще на Комсомольском, 19 квартира такой же площади предлагается за 8млн 900 тыс. руб. Несомненно, дом похуже, да и все остальное тоже, но и назвать 33 метровую нежилплощадь элитой язык что-то не поворачивается. То есть цены здесь сопоставимы с ценами в ЖК Садовые кварталы, например. Вывод очевиден.

Плюсы приобретения апартаментов, несомненно, есть. Одним из основных можно назвать наличие небольших площадей, а значит, и низкий покупательский «порог входа». Чем как раз страдают обычные ЖК – вроде цена метра и не очень высокая, но вот метров мало не делают.

Несомненный плюс – модные современные помещения, следование веяниям времени.

Удобное, часто в Центре, расположение комплексов апартаментов.

Из минусов – отсутствие возможности регистрации, высокие сопутствующие расходы, отсутствие, как правило, организованных парковок, территорий и т.д.

В целом, вполне имеющий право на существование формат для молодых, динамичных, творческих, не обремененных проблемами, состоятельных. В общем, для тех, кого сейчас называют набившим оскомину словом – успешные.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Самые дешевые предложения элитного жилья в Москве

Многие риэлторы, работающие в Москве, в значительной мере расходятся во мнении, какое жилье считать элитным. Поэтому и «порог входа» на этот рынок у них будет существенно различаться. По оценкам специалистов агентства SPENCER ESTATE, если говорить о столице, минимальная стоимость квадратного метра вряд ли ниже 15000 долларов США. Другими словами, необходимо быть долларовым миллионером - иметь хотя бы один миллион.

Ни для кого не секрет, что одни и те же квартиры в зависимости от расположения в доме оцениваются по-разному. Как правило, дешевле квартиры на нижних этажах: в Москве считается, что необходимо «взлететь повыше», быть в прямом смысле выше окружающих. Это объясняется более чистым воздухом, более высокой безопасностью, хотя, можно привести и множество негативных аспектов. Но…, так принято, и самые «ценные» члены общества живут в пентхаусах.

Дешевле продаются объекты с сомнительными видовыми характеристиками, например, окна в окна. Вы можете легко найти практические примеры, прогулявшись по улице Ефремова. в ЖК Садовые кварталы уже понятно, где квартиры дороже, а где дешевле. Хотя, когда объект почти распродан, то последние не очень хорошие варианты могут уйти дороже топовых.

Часто бывают неудачные планировки квартир, например, узкий и длинный «вагон», и тут даже талантливый дизайнер исправить что-то не сможет. Соседство с лифтовой шахтой для многих тоже неприемлемо. То есть, существуют технические особенности, далеко не всегда заметные с первого взгляда, но ведущие к снижению потребительских качеств объекта.

Доступные объекты элитной недвижимости обладают немалой инвестиционной привлекательностью. Что значит «инвестиционная привлекательность» – в первую очередь, это рост стоимости и максимальная ликвидность. Опыт последнего времени показывает, что квартиры площадью от 100 до 150 квадратных метров - это оптимальные и самые продаваемые площади в элитных домах. Однако с оговоркой, что рассматриваемые квартиры не имеют серьезных, неустранимых недостатков.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Долговременное жилье

Доходные дома, несомненно, достаточно интересный формат жилья. Известный и очень удачный дом в Николоворобинском был построен Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 02 апреля 2002 года № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома». И в огромной степени благодаря усилиям и влиянию господина Краснянского. А дальше, кажется, никакой программы не было. Были не просчитанные декларативные заявления. Ведь что предполагает программа: четко прописанную концепцию с учетом мнений экспертов и общественности, утвержденный временной план, источники финансирования, надежных исполнителей и еще много всего. Желательно, чтобы все это не очень зависело от сменяемости политических течений и конкретных чиновников. Тогда будет толк.

Перспективы развития событий по строительству арендных домов пока на уровне разговоров. Смущает рефлекторный характер телодвижений властей. Появляется проблема (раздражитель) - в ответ реакция. Ни планов, ни детальной проработки. Как раньше говорили: нет работы на опережение. Хотя, казалось бы, почему бы не перехватить у частников инициативу по аренде квартир, настроив доходные дома, и получать стабильный доход в городской бюджет. Тем более, что эксперимент по Постановлению №239 –ПП, совершенно очевидно, весьма успешен. И «длинные деньги» у властей точно есть, но чего-то не хватает.

Там, где выгодно размещать арендные дома, все уже застроено: в центре, рядом с метро. Хорошо бы попытаться найти площадку взамен какого-либо ветхого строения и там построить, но все уже распродано на годы вперед. Хотя, конечно, при тех полномочиях и возможностях, которыми обладают московские власти, место найти можно, было бы желание. В центре, в любом случае, это будет недешевый вариант с высокими арендными ставками. Имеющийся единственный в своем роде Доходный дом в Николоворобьинском, превосходно управляемый госслужащими и опровергающий мнение, что эффективным может быть только частное, тоже весьма не дешев, но, тем не менее, все 47 квартир почти всегда заняты.

Нужны разноформатные доходные дома. От их местоположения, уровня будет зависеть разбивка по площадям квартир, и, соответственно, арендные ставки. За этим потянется инфраструктура. Это процесс саморегулируемый, его нужно только правильно запустить. Причем, разработкой концепции доходных домов (которые почему-то стыдливо стали называть арендными) должны заниматься профессионалы – практики, а то настроят «элитных» домов с подземными паркингами в Капотне или в Царицыно и будут «отбивать» лет пятьдесят.

Надо понимать, что арендные дома в обозримом будущем никаких глобальных проблем не решат. Однако, строительство таких домов рядом с офисными центрами может несколько снизить московский бешеный трафик, правда, сейчас не идет речь о самом центре города. Необходимо законодательно запретить новое строительство офисных зданий в границах ТТК, может быть, даже подумать об уже имеющихся, а не «уплотнять» жилье в центре. Это скажется на трафике гораздо сильнее.

Строительство же доходных домов, именно «доходных», иначе это превратится в грязную общагу, приучит новое поколение к мобильности в поиске работы, откроет новые возможности для саморазвития в свободное время, которое сегодня бездарно теряется в московских пробках.

Может быть, нам станет чуть-чуть легче дышать. В любом случае, это шаг в верном направлении.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


История места

Мало того, что в старой Москве, особенно в спальных районах, немного ориентиров, известных каждому (ну, попробуй, объясни, что поблизости находится НИИ крупнорогатого животноводства или магазин «Пятерочка», а адрес дома – проектируемый проезд 2390), так еще и на территории «Новой Москвы» сложно найти точки определения координат.

Что надо сделать для того, чтобы некоторые районы стали более узнаваемыми, индивидуализированными, тем самым привлекательными для жителей, в том числе потенциальных, тех, кто собирается в них купить квартиру? Как выделить тот важный объект, который и задаст высокую планку окружению? Важна ли историческая составляющая местности, легенды и были? Какую роль играет негативное упоминание, и как изменить столь деликатную ситуацию, надо ли что-то предпринимать городским властям, СМИ? Попробуем в этом разобраться.

Само название профессии «Девелопер» предполагает развитие территории. Изначально в Европе и западных странах, где муниципальная власть сильнее и значительнее влияет на налоги с бизнеса и физических лиц (ведает транспортными налогами, местными налогами и пр.) возникла необходимость в профессии, «развивающей территорию». Если у каких-то территорий в силу природных особенностей изначально есть плюсы в виде реки или парка, то другим приходится создавать свою изюминку искусственно. За границей существуют несколько способов, которые нашим девелоперам приходится понемногу осваивать.

Первые примеры пришли из любимого всеми Лондонграда: Лондон отличается от большинства столиц мира тем, что у него нет единого центра – это несколько деревень с двух сторон Темзы. К примеру, район «Ноттинг хил» известный и модный сейчас во всем мире, с безумными ценами на недвижимость стал таковым благодаря фильму с Джулией Робертс и известному всему миру блошиному рынку Портобелло роуд. До этого это был сонный район в относительно зеленом месте. Для развития были привлечены серьезные инвестиции и штат пиарщиков, которые это все придумали. А район Челси в Лондоне стал известен не благодаря своей футбольной команде, а благодаря переезду в него Лондонской богемы: художников и актеров, - изначально, это промышленный район с жуткими домами. Мода на лофты и апартаменты началась именно оттуда.

Самым первым примером грамотного развития территории стал, наверное, Монмартр – район кабаре, бедных французских художников и писателей, - благодаря Тулуз-Лотреку с любовью к кабаре, Имре Кальману с его опереттой. Новая и ничем не примечательная относительно более древних и родовитых храмов церковь Сакре-кёр стала самой посещаемой в Париже.

Попробуем проследить, как в Москве определяется район:

«У Ходынского поля» - трудно не заметить бывший аэродром, переделанный в парк;

«У Третьяковки» - это модно стало только последние сто лет, до того район Замоскворечье славился скорее криминальными элементами и шпаной. Только после создания на Водоотводном канале красивых фонтанов и открытия известной во всем мире художественной галереи он стал более востребованным.

Самыми лучшими способами для развития территории являются следующие:

  • Организация архитектурных\художественных мероприятий в районе. Самым удачным примером реализации проекта можно считать «Вин-завод», - изначально жутковатое место у железнодорожных путей стало популярным благодаря арт-галерее, бутикам и кафешкам.

  • Использование природных особенностей. В совсем не элитном районе Щукинской построить у реки дорогой жилой комплекс «Алые паруса» было значительным риском, который оправдался на все 100% и потянул за собой развитие района: строительство Живописного Моста, многих других новых ЖК.

  • Создание образовательного учреждения. Хотя Институт «Стрелка» наверное не единственное, что привлекает внимание к золотому треугольнику «Красного октября», однако во многом создает регулярные информационные поводы для СМИ и привлекает внимание к объекту. Тоже самое можно сказать о районе Университет, обычных провинциальных городках Оксфорде, Кембридже. Активная, учащаяся молодежь, всегда приносит свежие идеи и создает события, привлекающие внимание.

  • Скульптура, необычный дом привлекающий внимание. Дом-утюг или Титаник. Торгово-офисный центр "Китеж" у Киевского вокзала, будь он построен подальше от Киевского вокзала, точно привлекал бы внимание к своему местоположению. Давний пример – дом «Корабль» на Тульской.

  • Торговый центр. Грамотно расположенный торговый центр, к которому легко подъехать и припарковаться, выбор недорогих магазинов-арендаторов в котором привлекает внимание граждан, создает большой толчок для развития территории. Примером может служить проект Мега-Икеа, значительно развивший районы Химки, «Белая дача», Теплый стан. Пример интересной архитектуры, но неграмотного использования – Торговый центр «Гвоздь» - если в нем был бы открыт большой строительный рынок и грамотно организован заезд с парковкой…

  • Проживание «звезд». Тут сказывается родная специфика: какие у нас «звезды», такие и объекты. Активно старается привлекать внимание к своим объектам одна девелоперская компания в Подмосковье. И хотя в Милениум парк приезжают и Балуев, и Светлаков с Меладзе, заоблачные коммунальные платежи за обслуживание инфраструктуры, боюсь не долго будут вызывать энтузиазм у окружающих. К тому же популярность многих российских звезд сиюминутна.

  • Создание единого квартала. Хотя реализовать такое могла только супруга бывшего мэра с огромным административным ресурсом, одним из наиболее успешных по развитию территории районов можно назвать Шуваловский. Кусок промзоны рядом с зеленым, парковым районом Университета реконструировать, создать дороги и инфраструктуру для детского сада, места для магазинов и других необходимых для комфортного проживания объектов.

По поводу мест с негативной окраской можно сказать, что это худший способ привлечь внимание к территории. То же Ходынское поле, возможно, развивалось бы еще лучше, если бы не было известно следующей истории: во время гуляний по случаю коронации Николая II в 1896 г. произошла трагедия, в результате которой в давке погибло по официальной версии 1389 человек, ещё 1300 человек получили тяжёлые увечья. Места рядом с кладбищами и ДТП традиционно хуже котируются в пересчете $\м2.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


Москва-река – территория жизни

Ну кто бы спорил, что наиболее привлекательная недвижимость находится у воды. В нашей столице престижные дома расположены вдоль Москва-реки, Яузы, других небольших речек. Практически все они в историческом центре имеют выход на обустроенные набережные, вдоль которых можно и прогуляться. Однако водное пространство жителями практически никак не используется: нет, например, удобных причалов для водного такси, которое вот уже не один год обещают организовать речники, нет мест для стоянок собственных яхт, скутеров и т.д. То есть «сто лет» Москва-река эксплуатируется в одном режиме: преимущественно работает на туристов: экскурсионные теплоходики для видового обзора, да еще плавают грохочущие от корпоративных гулянок кораблики…

Наличие вида на реку, близость к воде всегда рассматривалась как важный фактор престижа, исключительности, поскольку предложений с такими характеристиками весьма немного. Из советского периода стоит отметить знаменитый Дом на набережной (Серафимовича, 2), самую знаменитую высотку на Котельнической набережной, целый ряд домов на Фрунзенской, Космодамианской и др. В среднем, если говорить о вторичке, можно отметить минимум 10% превышение цены относительно аналогичных предложений «на суше».

Можно ли увеличить «нематериальный ресурс» набережных? Наверное, если «обустройство» сводится к подгону нового дебаркадера с каким – нибудь рестораном кавказской кухни с несанкционированным подключением к электросети и сливом отходов в реку, то можно сказать, что в Москве все в порядке с набережными. А вот до строительства удобных прогулочных зон, отделенных от транспортного потока, остановок речного трамвая и т. д. руки не доходят. Да и с самими трамваями тоже беда. Новые дорогие теплоходы как-то язык не поворачивается так назвать, а цена там вовсе не трамвайная.

Совершеннейшей ошибкой является расширение проезжей части набережных, уничтожение (а где-то ее и не было) защитной полосы из растительности, отделяющей пешеходную дорожку вдоль реки от проезжей части. Попробуйте прогуляться по любой из набережных вдоль реки - оглохнете от рева машин, разговаривать невозможно. Но, конечно, до этого ли сейчас? Да и деньгами там не пахнет.

А заманчиво было бы пригласить архитекторов, дизайнеров, обустроить набережные для пеших прогулок, утренних пробежек, как-то это было бы по-европейски, по-американски даже, « в тренде», а то ведь даже по Лужнецкой народ бегать перестал, - может тогда и нормы ГТО не придется возрождать, все и так будут готовы… И трамвайчики речные вполне бы пригодились, если продумать маршруты и не делать цену, сравнимую с авиабилетом.

Хорошо бы что-то сделать для горожан, которые уже здесь живут, для москвичей, а не для приезжающих. Может, пора бы перестать застраивать последние жалкие кусочки земли, «уплотняя» людей все время. Они же люди, уплотняют обычно другое!

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика