+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Десять советов о сдаче новых квартир: как заработать максимум Курс молодого рантье

Десять советов о сдаче новых квартир: как заработать максимум

Сладкое место

Как считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, локация — один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты поближе к метро.

Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру. Однако не стоит забывать, что стоят новостройки у метро дороже. Если главной целью для рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом — это лучший выбор.

Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то зачастую выгоднее приобрести дешевое жилье в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости. К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАДом, можно приобрести за 2,68 млн руб. и сдавать ее за 20 тыс. руб. в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет. А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.

Ходовой товар

Ни для кого не секрет, что самый ходовой товар на рынке — это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса. Востребованность, в свою очередь, «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на «однушки», на втором месте — объекты с двумя комнатами.

Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно-двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.

Время сделки

Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Так, средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. м в Москве сегодня составляет 35 тыс. руб. в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за эти 2,5 года можно было бы получить 1,05 млн руб. арендных платежей.

При выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс. Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.

Конкуренты — апартаменты

Несмотря на то что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему продаются дешевле. И при более низком пороге входа арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, отбить свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, в Белокаменной многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

Квартира с отделкой

Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой, как уже было сказано выше, это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой. Ее наличие позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности.

Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму. А это значит, что арендодателю не придется давать дисконт за подобные неудобства.

Голые стены

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. Особенно эта схема популярна среди гастарбайтеров.

На практике же этот вариант может обернуться серьезной головной болью для владельца жилья. Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт. Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

Экономия на мебели

«Путь, по которому идти не нужно, — это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках — это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель», — заметила Литинецкая. Благо на МКАДе найти мебельный гипермаркет не проблема.

А чтобы случайно не купить лишнее, имеет смысл выставить пустую квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

Адекватная ставка

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто. Для того чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке.

Затем посмотреть, есть ли в районе/округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант — пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

Сроки окупаемости

Точные цифры зависят от огромного количества факторов. Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков, однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн руб. А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации, — 33 тыс. руб. в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет.

Впрочем, в зависимости от класса новостройки сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тыс. руб. в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке — 30,73 млн руб. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет.

«Обыграть» ипотеку

Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке? Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то, скорее всего, нет. Например, доступная «однушка» в доме у метро «Водный стадион» обойдется в 7,92 млн руб. При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости жилья ежемесячный платеж составит 78,8 тыс. руб.

По данным ЦИАН, средняя ставка на «однушки» в этом районе сегодня зафиксирована на уровне 33,7 тыс. руб. в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры — новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт, — сдать ее больше чем за 60 тыс. руб. в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

Мнения экспертов

«Арендный бизнес продолжает оставаться привлекательным для инвесторов даже тогда, когда остальные инструменты дают сбои, — говорит управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин. — Крупные игроки нередко скупают целый пул квартир в новостройках, а затем привлекают профессиональное агентство недвижимости в качестве УК для последующей сдачи и обслуживания. Эту схему взяли на вооружение и госструктуры, например АИЖК».

«Количество инвестсделок на московском первичном рынке недвижимости за последние 2–3 года существенно сократилось, — ответила Мария Литинецкая. — Но говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно. В игру возвращаются инвесторы, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах. Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с госучастием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок — подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия. А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет».

Эксперты пока не видят предпосылок для существенных перемен на рынке аренды жилья в Москве. «В этом году не предполагаются ни серьезные колебания стоимости найма, ни ощутимые количественные или качественные изменения в составе предложения, ни резкие скачки спроса», — отметила замдиректора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. Так что есть смысл, пока рынок жилья ищет дно, собрать свои активы, побегать по родственникам и друзьям, при необходимости зайти в банк, чтобы получить солидный статус московского рантье.


2017 год: рост или стагнация?

В течение всего 2016 года специалисты отмечали снижение цен на жилье, а государство поддерживало доступность ипотечных кредитов, кроме того, начали действовать важные поправки в законодательство. Чего же ждать от года 2017-го?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ситуация на первичном рынке будет улучшаться, а вот на вторичном, скорее всего, уже не стоит ждать роста цен. Арендодателям стоит умерить аппетиты и не поддаваться искушению повысить ставки — все равно ничего не выйдет.

По мнению большинства аналитиков, экономическая ситуация в стране не улучшается. ВВП с начала года упал почти на процент, уровень доходов населения и уровень потребительских расходов за год уменьшились практически на 5%. Благосостояние жителей страны ухудшается уже два года, оптимистичные прогнозы в правительстве давать не спешат.

Не стоит надеяться и на традиционные нефтяные доходы. С 2014 года цены на этот вид сырья находятся в районе 50 долларов за баррель, причин для роста эксперты на данный момент не видят. На рынке сейчас переизбыток предложения, кроме того, к такому фактору сдерживания добавилась еще и конкуренция со сланцевой нефтью. На этом фоне даже недавно заключенное соглашение России с ОПЕК не воодушевляет экономистов.

По официальному прогнозу Минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году, однако темпы роста ВВП будут небольшими: они будут меняться от 1,7 до 2,6% в год. Реальные доходы населения должны прибавлять примерно по полтора процента в год, но при таком приросте к уровню 2013 года можно будет придти лишь в 2021 году.

Политические факторы будут способствовать улучшению ситуации в экономике

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», преисполнена оптимизма:

— В 2017 году мы ждем не просто стабильности, а роста показателей на первичном рынке недвижимости. В первую очередь я говорю об увеличении спроса. Строительная отрасль напрямую связана с экономической ситуацией в стране. По словам президента Владимира Путина, экономика России стабилизировалась, но говорить о кардинальном улучшении пока рано. Однако, на мой взгляд, даже если заработная плата россиян в 2017 году не увеличится, то на покупательскую активность положительно повлияют другие факторы. В частности, я имею в виду улучшение политических отношений с другими странами и вероятное снятие или ослабление санкций в отношении России, что означает перспективу возвращения «длинных денег» (возможность получения бизнесом заемных средств в зарубежных банках), а также создания предпосылки укрепления курса отечественной валюты. Положительные тенденции в экономике всегда стимулируют покупательскую активность, причем не только на рынке недвижимости. При этом если в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе, то в 2017 году рост спроса вероятен и в высокобюджетном сегменте. Ведь большинство клиентов имеют валютные накопления, которые по причине возможного укрепления рубля будут переводиться в другие активы, в том числе — квадратные метры. В массовом же сегменте поддерживать спрос будут программы кредитования. В 2017 году в борьбу за клиентов вступают не только банки, аккредитованные по программе господдержки, но и другие коммерческие кредитные учреждения, которые в последние два года оказались «отрезанными» от рынка доступного жилищного кредитования ввиду повышения ключевой ставки. Высокая конкуренция позволит сохранить для клиентов и даже разработать более привлекательные условия по ипотеке, что, как минимум, поддержит спрос на первичном рынке недвижимости.

Ипотечные ставки могут быть снижены

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», ждет снижения ипотечных ставок, но данный сценарий возможен только на фоне уверенного восстановления экономики страны:

— На мой взгляд, самая интересная интрига 2017 года — это дальнейшее движение ипотечных ставок после отмены программы субсидирования ипотеки. С одной стороны, ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 10% и у банков расширился коридор возможности для дальнейшего удешевления кредита на покупку жилья. Уже сейчас на рынке есть ипотечные программы, по которым можно получить кредит даже менее чем под 10% годовых. Наконец, представители ипотечного рынка неоднократно заявляли о том, что ипотечные ставки будут снижаться. В частности, Герман Греф прогнозирует снижение средневзвешенной ставки ниже 11% годовых, глава АИЖК Александр Плутник давал более оптимистичный прогноз — 8-9%. Кстати, АИЖК готовит в 2017 году программы стимулирования ипотеки, к примеру, возможность оформить ипотечный кредит в электронном виде. Наиболее оптимистичный прогноз озвучил вице-премьер Игорь Шувалов, который полагает, что к 2018 году средние ставки по ипотеке достигнут 7-8% годовых.

С другой стороны, я полагаю, что оптимистичный сценарий движения ставок в 2017 году претворится в жизнь только в случае уверенного восстановления экономики, — продолжает эксперт. — Сейчас же Минэкономразвития прогнозирует рост ВВП в 2017 году на уровне 0,2%, что фактически означает стагнацию. Да и далеко не все банки согласны с тем, что ипотека подешевеет. К примеру, в Газпромбанке предсказывают повышение ставки на 1,7%. Я также полагаю, что после отмены субсидии ставки все же возрастут, но не сильно — не более чем на 1%. И это не вызовет какого-то резкого обвала спроса, так как ставки в 2014 году были примерно на сегодняшнем уровне — 12-13%.

Реформа 214-ФЗ повлияет на рынок новостроек

Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР, прогнозирует существенное влияние изменений в законодательстве на рынок новостроек:

— Полагаю, что главным событием 2017 года станет реформа 214-ФЗ. Общая идея изменений состоит в ужесточении требований к застройщикам и усилении защиты дольщиков. В то же время не все поправки, на мой взгляд, могут позитивно повлиять на рынок. Во-первых, повышение уставного капитала застройщика может больно ударить по малым девелоперским компаниям, так как они будут обязаны в сжатые сроки изыскать крупные суммы. Причем даже если у девелопера есть достаточный финансовый ресурс, то «замораживание» столь крупного капитала в любом случае нельзя назвать эффективным использованием — деньги должны работать. Полагаю, что данная мера может ослабить финансовую устойчивость некоторых девелоперов в наступающем году.

Во-вторых, будет существенно расширен список пунктов, которые в обязательном порядке оговариваются в договоре долевого участия. Теперь в ДДУ появятся условия о технических характеристиках квартиры, ее местоположении на этаже, планировках, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий. С одной стороны, эти изменения дополнительно защитят покупателя, а с другой — существенно сузят коридор для маневров застройщику. К примеру, в договоре прописывается определенный отделочный материал, но за время строительства на рынке могут появиться новые, более безопасные или дешевые материалы, и застройщик уже не сможет их применить, ведь это послужит поводом к расторжению ДДУ.

В то же время часть правок в следующем году действительно поддержит и дольщиков, и рынок в целом. Первая из них — учреждение государственного компенсационного фонда. По сути, создается государственная структура, которая будет оперативно реагировать на возникновение долгостроев. В то же время она заменит неэффективную систему страхования долевого строительства. Вторая важная поправка устанавливает преграду для попадания на рынок неблагонадежных застройщиков, которые однажды уже показали себя не лучшим образом в качестве поставщиков услуг государству или были замечены в недобросовестных операциях на земельном рынке. Средства дольщиков также не смогут привлекать компании с долгами перед государством.

Наконец, 2017 год можно условно назвать годом открытости на рынке новостроек благодаря поправкам, которые обязывают девелоперов публиковать больше документов по проекту на сайте. Кроме того, появится государственный реестр застройщиков. В совокупности эти меры существенно облегчат покупателям поиск подходящих им проектов и девелоперов, что, возможно, уменьшит срок на раздумья, — подытоживает Телушкин.

В Подмосковье можно ожидать роста цен на 2-3%

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, предполагает, что в области можно ожидать сдержанного роста цен, данный прогноз будет актуальным при умеренном улучшении экономической ситуации:

— По нашим прогнозам, уровень спроса на рынке Подмосковья в 2017 году будет соотнесен с покупательской активностью в 2016 году. Рынок недвижимости области находится сегодня в непростой ситуации, ведь девелоперам приходится конкурировать не только на локальном уровне, но и в целом со столичными проектами, бюджет покупки в которых снизился под влиянием кризисных тенденций до беспрецедентно низких значений. Несмотря на это, количество заключенных договоров долевого участия в Московской области показывает минимальное снижение. Несмотря на завершение программы господдержки, в 2017 году мы рассчитываем на сохранение спроса, что связано со стабилизацией экономической ситуации. Так, Минэкономразвития РФ предполагает, что в 2017 году ВВП вырастет на 0,6% после двух лет сокращения. Позитивный прогноз на будущий год дает рейтинговое агентство Standard & Poor’s, которое полагает, что валовой продукт РФ вырастет на 1,9%.

Одновременно на спрос в области будет оказывать влияние выход новых масштабных проектов, в рамках которых планируется строительство более миллиона квадратных метров жилья, — рассуждает эксперт. — В результате в 2017 году на рынке недвижимости мы продолжим наблюдать борьбу на уровне идей, а не только цен. Ведь единственный способ для девелопера успешно вести бизнес в Подмосковье — создать по-настоящему качественный продукт «на класс выше». Это позволит заработать застройщику главный капитал — репутационный, который и поможет конкурировать не только с соседними проектами, но и столичными новостройками. Именно в таких объектах мы ожидаем рост цен в 2017 году. Однако с учетом того, что многие компании по-прежнему придерживаются недальновидной политики демпинга, средняя цена «квадрата» в Подмосковье по итогам года, вероятно, останется прежней или даже снизится, но не более чем на 2-3%.

В Новой Москве ждут увеличения продаж

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», ждет положительных изменений для застройщиков Новой Москвы. Более выгодные на фоне «старой» Москвы цены на недвижимость и улучшение транспортной доступности способствуют продажам в этом районе:

— В 2017 году на первичном рынке недвижимости Новой Москвы мы ждем повышения как девелоперской, так и покупательской активности. Данные прогнозы связаны с несколькими событиями, которые произойдут в будущем году. Во-первых, это принятие генерального плана развития присоединенных территорий, благодаря которому станут понятны линии строящихся трасс наземного и подземного общественного транспорта, распределения максимальной высотности постройки и пр. Во-вторых, открытие новых станций метро Калининско-Солнцевской линии, которая протянется до Рассказовки. Кроме того, с завершением реконструкции Калужского шоссе транспортная доступность присоединенных территорий вырастет в разы, что приведет к повышению ликвидности проектов.

На рост спроса в Новой Москве повлияет снижение конкуренции со столичными проектами в старых границах, которое мы ожидаем в следующем году. В 2016 году Новая Москва практически сравнялась по ценам со «старой» Москвой, из-за чего многие покупатели переориентировались на приобретение жилья в пределах МКАД. Однако на протяжении последних пяти месяцев стоимость квадратного метра в «старой» Москве снова растет, тогда как в Новой Москве — снижается. Увеличение разницы в цене сделает недвижимость присоединенных территорий более востребованной.

Стагнация

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что в следующем году рынок недвижимости ждет стагнация, одной из причин которой является снижение доходов населения. Кроме того, эксперт не забывает упомянуть и об изменении налога на недвижимость, который также отрицательно отразится на рынке:

— Несмотря на то что в 2016 году ситуация на рынке вторичного жилья Москвы стабилизировалась, в 2017 году наиболее вероятный сценарий развития ситуации для данного сегмента — стагнация. В конце 2015-го – начале 2016 года средняя стоимость квадратного метра в старом жилом фонде Москвы снизилась почти на 5%, после чего цены прекратили падение, и с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 220 тыс. рублей за квадратный метр. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасли ставки по ипотеке на «вторичку», которые снижались вслед за стоимостью кредита на новостройки. Сейчас приобрести «вторичную» квартиру в Москве уже можно в кредит под 11-12%. По прогнозу Райффайзенбанка, в 2017 году она снизится еще на 1,5%, и это, как я полагаю, удержит рынок от дальнейшего падения, однако и не станет фактором восстановления. По-прежнему рост рынка сдерживает снижение доходов населения, которое едва ли начнет восстанавливаться в следующем году при ожидаемых темпах роста экономики ниже 1%.

Кроме того, на покупательское поведение в 2017 году серьезно повлияет реакция владельцев квартир на изменения в имущественном налоге на жилье, — продолжает эксперт. — Как раз сейчас россияне начали получать первые квитанции с налогом. Не исключено, что часть москвичей решит перебраться в менее дорогостоящее жилье, чтобы избежать высокого налога. Это приведет к пополнению суммарного объема предложения на вторичном рынке и будет сдерживать восстановление цен.

Риэлтор Ирина Щербинина выделяет основные ниши, которые будут пользоваться спросом:

— Думаю, что первым оживет спрос на небольшие по метражу квартиры. Покупатели будут приобретать 1-2-комнатные квартиры, чтобы не переплачивать за коммуналку, капитальный ремонт и налоги. Время инвестиций в недвижимость прошло. В последние пару лет покупатели приобретают недвижимость для жизни, а не для сдачи в аренду.

Или очень сдержанный рост

По прогнозу Алексея Попова, главы аналитического центра ЦИАН, в 2017 году рост цен на квартиры в столичных новостройках не выйдет за пределы уровня инфляции. Стоимость первичного жилья вырастет не более чем на 6% в год. Это связано с тем, что строительные компании заинтересованы в поддержании темпов продаж и сохранении своей доли рынка.

В границах ТТК появятся новые проекты точечной застройки. Это станет дополнительной причиной подорожания новостроек. Цены в таких проектах в целом обычно выше, чем в крупных проектах, строящихся на территориях промзон.

Уровень цен на первичное жилье в Московской области и Новой Москве сохранится на прежнем уровне. В этих локациях растет доля проектов на стадии котлована, однако из-за высокой конкуренции застройщикам сейчас сложно увеличивать цены по мере повышения готовности зданий. Компаниям важнее сохранять темпы продаж.

По словам эксперта, в 2017 году на вторичном рынке в Москве и Подмосковье стоимость жилья будет медленно увеличиваться. Годовой рост составит не более 4-5%.

Из-за большого объема предложения рост цен не превысит показатели инфляции. Большинству продавцов недвижимости придется снизить заявленную цену для совершения сделок, однако размер скидок постепенно будет уменьшаться.

В Московском регионе большая часть лотов в активном предложении выставлена по ценам, значительно отличающимся от уровня платежеспособного спроса, поэтому подсчитать средние значения цен сложно. Наблюдающийся в последнее время небольшой рост средней цены отражает долю именно таких лотов, а не естественные рыночные процессы.

Попов полагает, что в следующем году доля ипотечных сделок продолжит увеличиваться. В числе прочего, на спрос оказывает влияние демографический фактор. Многочисленное поколение первой половины 1980-х годов сейчас ступило в возраст наибольшей востребованности совершения сделок с недвижимостью. Потребительские привычки этого поколения формировались в постсоветское время, поэтому современные новостройки для них привлекательнее, чем вторичное жилье в старых советских домах.

Прошедший год показал, что строительные компании начинают конкурировать с вторичным рынком и побеждают в этой борьбе за счет предоставления скидок, более эффективной рекламы, выгодных программ ипотеки и рассрочки.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева не ожидает резких изменений на вторичном рынке:

— Четкие прогнозы на 2017 год выстраивать сложно и, тем не менее, мы не ожидаем резких изменений на рынке вторичного жилья. В настоящее время отсутствуют факторы, влияющие на рост цен, и это связано прежде всего с систематическим увеличением объема квартир, предлагаемых к продаже, в том числе за счет оформленных в собственность новостроек. При этом спрос остается на прежнем уровне, не превышающем предложения. С учетом уменьшения количества покупателей со свободными деньгами, инструментом, активно поддерживающим рынок продаж, является выгодная ставка по ипотеке.

Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис», ждет понижения цен на «вторичку»:

— Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от многих факторов: состояния экономики в целом, цены на нефть, курса рубля по отношению к основным валютам и т.д. Однако даже в случае стабилизации и последующего роста цены квадратного метра можно с большой долей вероятности предположить, что в декабре 2017 года цены на вторичное жилье установятся ниже уровня ноября 2016 года.

Сегодня уже можно смело предполагать, что в 2017 году в Московской области объемы строительства на первичном рынке снизятся. Возможно, в ближнем Подмосковье застройщикам удастся сохранить темпы уходящего года, но в среднем и дальнем этого точно не произойдет. Основная причина — снижение рентабельности самого строительного бизнеса. Низкая платежеспособность населения, а значит, и низкая прибыль девелоперов, заставляет откладывать реализацию проектов, находящихся в высокой степени готовности к началу работ.

Цены на аренду продолжат снижаться

Сергей Власенко прогнозирует понижение цен на аренду из-за увеличения предложения на рынке. Увеличение налогов и рост тарифов ЖКХ выведут на рынок квартиры тех инвесторов, кто ранее не считался с этими тратами:

— Арендный рынок является самым мобильным из всех сегментов рынка недвижимости. Сейчас мы фиксируем избыток предложения, поэтому в 2017 году можно ожидать скорее лишь сезонного всплеска активности, цены на аренду продолжат снижаться. Во многом этому будет способствовать положение дел на первичном рынке (достаточно большое количество владельцев новых квартир пытаются компенсировать свои затраты с помощью аренды, стремясь возместить потери своих инвестиций в недвижимость, тем самым оказывая давление на арендный рынок), а также рост цен на услуги ЖКХ.

Согласен с коллегой Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Эксперт также останавливает внимание на апартаментах, пока объем предложения здесь невелик, но со временем он увеличится, естественно, играя на понижение средней стоимости аренды:

— Несомненно, стоимость владения объектом недвижимости растет, и весьма значительно. Причем этот рост идет по многим направлениям: растут налоги, растут тарифы ЖКХ, растет стоимость ремонта и мебели и т.д. Все это значительно снижает привлекательность арендного бизнеса в его легальном выражении. Собственники, может быть, и хотели бы переложить часть расходов на арендаторов, однако значительное снижение количества последних не позволяет это сделать.

Добавлю, что сегмент апартаментов, о которых так любят рассуждать в последнее время, на сегодняшний день невелик и не оказывает существенного влияния на рынок аренды, — продолжает Ламин. — С ростом количества предлагаемых вариантов влияние, естественно, будет усиливаться. Рост предложения при постоянном низком спросе неизбежно приведет к снижению ставок.

Ждать массового прибытия иностранных арендаторов в Россию не стоит

Вадим Ламин считает, что в более дорогих сегментах аренды ждать изменений также не стоит. Евросоюз продлил санкции еще на полгода, а экономический блок правительства, по мнению эксперта, с ситуацией не справляется, разумеется, ждать изменений в позитивную сторону не стоит:

— Многие из арендаторов, даже иностранцы, нещадно торгуются и от заявленных не самых высоких ставок, о повышении речь вообще не идет. За превосходную четырехкомнатную квартиру в доме бизнес-класса в районе метро «Курская», выставленную за 195 000 рублей в месяц, предлагают только 160 000 —дисконт около 18%, какое тут повышение!

Конечно, существует и позитивный прогноз, однако санкции все же продлили еще на полгода и готовы были продлить на год. Значит, иностранцев, скорее всего, будет очень мало, а новые отечественные проекты, производства, объекты малого бизнеса и т.д. мы пока не наблюдаем, все больше это только на бумаге и в речах чиновников. Может быть, что-нибудь изменится в составе экономического руководства страны, совершенно не справляющегося с ситуацией, и тогда позитивный прогноз станет реальностью, — негодует Ламин.


Арендный бизнес: доходов все меньше

На протяжении многих лет наличие «лишней» квартиры в Москве воспринималось как гарантия безбедной жизни. Недвижимость, которую можно сдать в аренду – это как корова в крестьянской семье: не даст Буренка-кормилица с голоду помереть! Но года примерно с 2014-го эта отлаженная схема стала сбоить. Арендные квартиры, конечно, продолжают приносить доход – только доход этот стремительно сокращается. Как живется сегодня московским рантье – эту тему решил изучить «Соб.ру».

Новости: грустные и ужасные

Последние годы постоянно «радовали» пресс-релизами риэлторских компаний о том, как снизились арендные цены. Как говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», по итогам минувшего года (сравниваем декабрь-2016 с декабрем-2015) однокомнатные квартиры эконом-класса подешевели на 2,13%, двухкомнатные – на 5,27%, а трехкомнатные – на 6,36%. В итоге средняя «однушка» в столице (традиционно воспринимаемая экспертами рынка как эталонная единица – что-то вроде доллара на ММВБ или барреля нефти) стала стоить менее 30 тыс. руб. в месяц – если точнее, то 29,72 тыс. руб. Обратим внимание, что снижение фиксируется в рублях – то есть деньгах, которые сами весьма и весьма подвержены инфляции. Ситуация складывается парадоксальная: на рубль можно купить все меньше и меньше, а рублей этих родная квартира-кормилица приносит… также все меньше и меньше.

Нет у специалистов рынка и особых расхождений в вопросе о том, с чего начались эти проблемы – все дружно указывают на 2014 год. «Закат московской аренды как доходного бизнеса в существенной степени начался с активного ухода арендаторов-экспатов, - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Несомненно, параллельно уменьшался и поток россиян, поскольку с введением санкций существенно снизилось количество новых проектов, производств, начался кризис. Определенную долю в этот процесс добавили и власти, «своевременно» ударив по малому бизнесу в сфере торговли, перевозок и т.д. Модные словечки об образовании кластеров, импортозамещении и т.д. сами по себе оказались не более чем словами, по крайней мере, применительно к росту числа арендаторов».

Доходность: ниже банковского депозита

Возможно, кому-то (в первую очередь гражданам, не имеющим квартиры) арендные ставки и не кажутся очень низкими. Дескать, поди плохо – получай просто без хлопот 30 тыс. руб. в месяц! Однако стоит произвести расчеты, учесть необходимые расходы и траты – и арендный бизнес оказывается сплошным недоразумением.

Недорогую однокомнатную квартиру на окраине Москвы сегодня можно купить за 5 млн. руб., а сдать – за 25 тыс. в месяц. Поделив второе на первое, получаем доходность 0,5% - это в месяц, а годовых выходит всего 6%. Напомним, эту цифру еще надо скорректировать на квартплату (ее по существующим на нашем рынке традициям платит хозяин) – в общем, доход «нетто» приближается к 20 тыс. руб., а доходность всего «бизнеса» (без кавычек тут явно не обойтись) приближается к 4,8% годовых…

Похожий пример приводит и Мария Жукова: приобретаем двухкомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе (55 кв. м, 7 млн. руб. цена) и сдаем ее примерно за 40 тыс. руб. в месяц. Доходность (с поправкой на квартплату) составит порядка 6% в год. А ведь нужно еще учитывать возможность простоев (одни арендаторы съехали, другие еще не заселились), необходимость хотя бы иногда делать в квартире ремонт – все это в итоге выводит доходность на уровень «фантастических» 4-5%.

Чуть лучше прочих, говорит Вадим Ламин, чувствуют себя владельцы небольших современных квартир в центре – им чаще всего удалось хотя бы сохранить прошлогоднюю арендную ставку. Однако с учетом увеличивающих расходов на содержание недвижимости (квартплата, налоги на имущество) доходность все равно снижается. Сегодня она не превышает 6% чистыми, т.е. заметно уступает тому, что предлагают на депозитах банки. Причем самые лучшие и надежные!

Налоги: спящая угроза

В свое время много было много разговоров о том, что надо бы сдающих квартиры «вытащить из тени». Дескать, арендодатели совсем зажрались, извлекают из своей недвижимости огромные барыши – надо бы, чтобы они стали делиться своими доходами с государством. Хотя с «огромными барышами» сейчас трудности (см. выше), формально сторонники этой точки зрения правы: с любого своего дохода частное лицо должно отдавать 13% подоходного налога.

На практике ситуация остается такой «замороженной». «Мне кажется, что ситуация изменилась несильно: увеличение законопослушности населения не наблюдается, - отмечает Вадим Ламин. – И государство этот вопрос не педалирует – все осторожничают». Что – добавим мы уже от себя – совершенно не исключает возможности «педалирования» - в случае, если надобность у государства в деньгах станет еще больше.

…Завершая тему налогов, нельзя не сказать еще об одном – рекомендациях арендодателям стать индивидуальными предпринимателями (ИП), что позволит платить налоги по ставке не 13% (как «физики»), а только 6%. Рекомендация эта – как бы помягче – очень спорная. Да, приведенные выше цифры правильно – только физическое лицо платит только 13%, а ИП – 6% плюс фиксированные выплаты, на сегодня около 30 тыс. руб. в год. Одним словом, становиться ИП имеет смысл только при больших оборотах, когда сумма от сдаваемой вами недвижимости превышает 100 тыс. руб. в месяц.

«Динозавры» и покупатели впрок

Поскольку доходность аренды унизительно мала, на этом рынке практически не осталось профессионалов. «Многие продали квартиры и ушли в другие финансовые инструменты, - сказал по этому поводу один из наших консультантов. – Покупок квартир с целью сдачи в аренду не замечено».

Кто же остался? Во-первых, люди, традиционно занимающиеся арендой – и ничего кроме нее не знающие и не умеющие. Часто это те, кто квартиру не покупал, а получил ее каким-то иным способом – например, по наследству или в качестве приданного при вступлении в брак. Продавать жалко, понимания того, что делать с появившейся крупной суммой (банк? рынок акций?) нет. Вот и продолжают сдавать – что называется, по инерции… Другая более-менее крупная категория – «покупатели впрок». Например, у человека есть ребенок лет 12. Понятно, что лет через 8-10 этот ребенок захочет отселиться – и заботливые родители уже сейчас (возможность есть!) покупают ему квартиру. Но в настоящий момент квартира не нужна, поэтому ее решают «пока посдавать» - до совершеннолетия чада.

Умножение делением

Пытливый ум арендодателей постоянно бьется над вопросом о том, как можно выжать из имеющейся квартиры побольше. Самая частая рекомендация – сдавать не на длительный срок, а посуточно. Выгода вроде бы очевидна: объект, способный приносить в долгосрочной аренде тысяч 30 в месяц, на сутки может быть сдан за 2-2,5 тыс., т.е. эффективность оказывается просто волшебной. Но это – как часто бывает – только до более обстоятельного изучения проблемы. Краткосрочная аренда подразумевает траты (на рекламу своего объекта, ежедневное приведение в порядок после отъезда очередных постояльцев). Выше будет износ квартиры, факт такого использования не скроешь от надзорных органов. Неизбежны простои – и неполученная прибыли в эти периоды. А главное – необходимость постоянных хлопот: хозяин то показывает квартиру одним, то принимает ключи после отъезда других. В общем, краткосрочная аренда – это практически «работа на полную ставку» рядом с собственной квартирой, что-то вроде частного извоза на личном автомобиле.

Что до других хитростей, то они строятся в основном на идее сделать ремонт подешевле. О любопытном варианте рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По ее словам, имеет смысл разделить квартиру – вместо одной сделать две. «Некоторое время назад один владелец квартиры регулярно выкладывал в соцсети ее фото в ходе подготовки к сдаче, - говорит эксперт. – Идея заключалась в том, что из двухкомнатной квартиры он сделал две квартиры-студии: в каждой имелся и собственный санузел с душевой кабинкой, и собственный уголок-кухня. Прежний вход в квартиру оказался входной дверью в общий мини-тамбур». В итоге, отмечает Ирина Доброхотова, вместо одной «двушки», которую можно было бы сдать максимум за 40 тыс. руб. в месяц, получились две отдельные квартирки, каждая из которых сдавалась за 25 тысяч.

В общем, в основу здесь взят общеизвестный факт, что небольшие квартиры всегда более востребованы.

Перспективы: не очень радостные

В основном надежды игроков арендного рынка связаны с возможной нормализацией отношений России с окружающим миром. Все ждут, когда снимут санкции, начнет расти экономика, вернутся долгожданные экспаты с твердой валютой в кармане… Но даже в этом случае прежние золотые времена московских рантье вряд ли вернутся в полном объеме. Прежде всего потому, что в последние годы понастроено очень много нового жилья – а значит, среди сдающих сохранится очень сильная конкуренция.


Для арендаторов жилья хотят ввести налоговый вычет

Минстрой совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования планируют подготовить проект закона о введении налоговой льготы для граждан, которые легально арендуют жилье. Они рассматривают возможность ввести налоговый вычет для квартиросъемщиков, оформивших официальные договоры аренды, рассказал «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

Предполагается, что введение налоговой льготы будет стимулировать граждан официально оформлять договоры аренды, что поможет вывести рынок из тени.

По словам юриста Руслана Маннапова, в странах Европе предусмотрены налоговые льготы для арендаторов. Это действенный механизм: чтобы получить вычет и частично компенсировать расходы на аренду, люди будут сообщать о том, что они снимают жилье. В налоговую будут поступать сведения об арендодателях, которые сдают квартиры.

Как рассказал изданию официальный представитель АИЖК, введение налогового вычета создаст благоприятные условия для формирования в стране цивилизованного рынка аренды. В результате доля нелегальной аренды снизится.

В настоящее время на рынке аренды эконом-класса только 5% арендодателей платят налоги, отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spenser Estate Вадим Ламин. Он полагает, что введение льготы поможет исправить эту ситуацию.


МИНСТРОЙ И АИЖК ОБСУЖДАЮТ ВВЕДЕНИЕ ЛЬГОТЫ ДЛЯ НАНИМАТЕЛЕЙ КВАРТИР

Расходы на аренду квартиры или дома можно будет частично компенсировать, если будет реализована новая инициатива Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Как рассказал «Известиям» заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, ведомство и АИЖК анализируют возможность введения налогового вычета для людей, которые снимают жилье. По мнению экспертов, эта мера будет способствовать выводу рынка аренды жилья из тени.

Минстрой и АИЖК в настоящее время изучают возможность введения налоговых вычетов для людей, которые снимают жилье и заключили официальные договоры найма, заявил Никита Стасишин.

То есть предлагаемая льгота коснется не всех арендаторов, а только тех, кто оформил сделку, следовательно, арендодатель платит все положенные налоги. По мнению заместителя главы Минстроя, эти меры повысят интерес граждан к арендному жилью.

Как рассказал источник «Известий», осведомленный о процессе обсуждения, предложения лягут в основу законопроекта, который планируется подготовить.

Налоговый вычет предполагает, что человек, получающий доход (заработную плату), облагаемый по ставке 13%, вправе уменьшить налогооблагаемую базу. Правда, общая сумма расходов в случае с продажей квартиры, например, не должна превышать 2 млн рублей в год. Проще говоря, вычет ограничивается суммой 260 тыс. рублей. В случае с арендой может быть применен механизм, который используется в случае с погашением ипотечного кредита, полагает юрист московского офиса фирмы «Ильяшев и партнеры» Руслан Маннапов. При этом фактически учитываются расходы, которые осуществлялись к концу расчетного периода. А максимальная сумма вычета составляет 390 тыс. рублей.

В АИЖК полагают, что налоговый вычет позволит повысить привлекательность организованного рынка аренды и увеличить долю долгосрочных договорных отношений.

- Введение налоговых вычетов для арендаторов жилья по аналогии с покупателями жилья в собственность создаст условия для активного развития цивилизованного рынка аренды и сокращения доли аренды по «серым» схемам, — считает официальный представитель АИЖК.

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сегодня большая часть рынка аренды находится в тени.

- Платят налоги сейчас в основном в дорогом сегменте, поскольку собственник квартиры заинтересован в том, чтобы защитить свое имущество, а арендаторы — в том, чтобы у них были гарантии. В дешевом сегменте почти не платят налогов, — пояснил эксперт.

По оценке управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадима Ламина, на сегодняшний день в экономсегменте налоги платят не более 5% собственников, классом выше — до 12%. Он уверен, что предполагаемые изменения будут стимулировать арендаторов заключать официальные договоры.

Юрист Руслан Маннапов напомнил, что в Европе, например, давно практикуются налоговые льготы для людей, снимающих жилье.

- И у нас такой механизм будет стимулировать людей сообщать о том, что они снимают жилье и желают возместить свои расходы. А это, в свою очередь, позволит налоговой получить информацию об арендодателях, которые такое жилье сдают, — уверен юрист.

По мнению Олега Репченко, одним из способов борьбы с уходом от налогов на рынке аренды недвижимости является развитие системы доходных домов, где можно будет снимать жилье экономкласса.

- Если эта система получит достаточное развитие, то налоги будут исправно поступать в казну, так как заниматься развитием такого бизнеса будут крупные компании. Сейчас это скорее единичные примеры, поскольку ставки по кредитам для застройщиков находятся на уровне 15–20% годовых, а аренда может приносить всего 5% прибыли, — сказал он.

Но если будет снижаться стоимость кредита, то и сам этот бизнес будет развиваться успешно, прогнозирует Олег Репченко.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика