Новости - Spencer Estate
 

+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

ПРОДАЁМ СТАРУЮ КВАРТИРУ БЕЗ ПРОБЛЕМ

Вторичный рынок жилья переживает не лучшие времена, но при соблюдении некоторых правил продать старую недвижимость можно быстро и выгодно.

1. ПЛАНИРОВАНИЕ ФИНАНСОВ

 Почти всегда продавцу важно точно знать, какую сумму он сможет выручить за своё жильё – часто от этого зависят дальнейшие планы. Поэтому для начала нужно хотя бы в общих чертах изучить цены на аналогичные квартиры в районе и определить свой ценник.

 Основной подвох на этом этапе – налоги. Если вы продаёте квартиру, которая была у вас в собственности менее 3 лет (или 5 лет, если жильё приобретено после 2016 года), необходимо заплатить налог в размере 13%. Существует также два способа его уменьшить – с помощью имущественного налогового вычета в 1 млн рублей или путём уменьшения дохода на сумму расходов по покупке этой недвижимости.

 В этой сфере существует немало тонкостей, и продавцу стоит заранее разобраться в своей ситуации, чтобы понять, какую точную сумму после уплаты налога он получит. «Бывают случаи, когда люди собрались продавать квартиру, рассчитывая что-то купить на вырученные деньги, и вдруг риелтор сообщает им пренеприятную весть – надо лишиться 13% от суммы – и ни на что уже не хватает», – комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

 2. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА

 Квартира, у которой подготовлены все необходимые документы и за которой не числится никаких обременений, получает при продаже серьёзное преимущество. Такое жильё вызовет интерес у покупателей даже при заметных физических недостатках, говорят специалисты.

 Обременения могут быть довольно тяжёлыми: залог, пожизненная рента, «вечные жильцы» или даже арест. В таких ситуациях продать квартиру либо очень сложно, либо вовсе невозможно, пока обременение не будет снято. Есть более лёгкие случаи – например, действующий договор аренды, несогласованная перепланировка или наличие несовершеннолетних собственников. 

 Как согласовать перепланировку

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Перечень документов, которые необходимо подготовить к продаже, зависит от конкретной сделки, говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». Найти подробный список бумаг, которые потребуются для продажи, можно на сайтах банков в разделе ипотеки. Туда обычно входят:

 - паспорт владельца;

 - правоустанавливающий документ на жилье (договор о приватизации, решение суда, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор дарения квартиры и пр.),

 - технический или кадастровый паспорт,

 - справка об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам,

 - нотариально заверенное согласие мужа или жены, если квартира была приобретена в браке,

 - разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние собственники;

 - справка от психиатра.

 Если вы подготовите вышеперечисленные документы, то можете считать, что юридическая предпродажная подготовка жилья выполнена.

 Многие квартиры на вторичном рынке Москвы сегодня покупаются с привлечением ипотеки, поэтому продавцу стоит заранее собрать документы, нужные для аккредитации в банке: поэтажный план, экспликацию квартиры, технический паспорт объекта, выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, обращает внимание Марина Москвичёва, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Если эти документы уже будут готовы, ничто не будет в последующем тормозить сделку.

 3. ПОДГОТОВКА ФИЗИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ КВАРТИРЫ

 Вопрос, делать ли ремонт в квартире перед продажей, занимает многих собственников жилья. «Часто в квартире, которая находится в неудовлетворительном состоянии, делать косметический ремонт не имеет смысла, – говорит Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA. – Обычно у таких объектов есть свои покупатели, готовые взять ремонт на себя, не переплачивая за «косметику» при покупке».

 Однако это в основном касается жилья в среднем ценовом диапазоне, замечает Илья Менжунов («Метриум Групп»). Покупатели, которые ищут самое бюджетное жильё в столице (дешевле 5 млн рублей), обычно хотят получить квартиру «под ключ», поскольку чаще всего не в состоянии оплачивать ремонт. Поэтому для дешёвой квартиры косметический ремонт может стать ощутимым преимуществом при продаже.

 Перед началом показов стоит провести генеральную уборку (самостоятельно или при помощи клининговой компании), избавиться от ненужных вещей, на время спрятать мелкие и памятные предметы (сувениры, фотографии и т.д.). Обязательно нужно разобраться с неисправной сантехникой – устранить протечки и засоры. Можно подклеить отошедшие обои, что-то подкрасить – это позволит увереннее чувствовать себя при показах жилья.

 «На практике максимально удачно у нас получались продажи жилья после выноса всей старой мебели, – рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – В одном случае мы обошлись качественной уборкой, ещё в двух пришлось покрасить потолок и стены в белый цвет, поскольку были видны следы от залива квартиры соседями».

 Последствия крупных аварий – потопов и пожаров – лучше устранять до продажи, иначе квартиру придётся продавать с очень большим дисконтом. Иногда приходится прибраться и в подъезде.

 4. РЕКЛАМА КВАРТИРЫ

 Хорошее объявление о продаже квартиры помогает вызвать у покупателя доверие, расположить его не только к своему жилью, но и к себе лично, отмечает Алексей Зубик (BSA). Написать удачное объявление помогут следующие правила:

 1. Учитесь у других. Посмотрите, как составлены объявления конкурентов, советует Марина Москвичёва (Est-a-tet). При прочтении чужих объявлений обычно хорошо видно, какие подробности выглядят интересными, а какие – лишними.

 2. Говорите честно. Опишите квартиру, максимально отражая действительность. Врать и даже преувеличивать не стоит, равно как и скрывать существенные минусы. Если квартира выходит окнами на козырёк подъезда, покупатель всё равно это увидит при просмотре. А вот отсутствие грузового лифта можно не упоминать. Обязательно следует сделать акценты на плюсах жилья – например, таких, как наличие гардеробной, хороший вид из окна, большая кухня и т.д.

 3. Рассказывайте о том, что не видно на фото. Многие делают ошибку, начиная описание жилья для размещения на сайте с цифр – количества комнат, общей и жилой площади, этажа, говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). Эта информация, как правило, вносится в стандартные графы сайта, поэтому в самом объявлении лучше раскрыть другие характеристики, в частности, те, что не видны на фото: расстояние до метро, магазины, школы, фитнес-центры. Стоит рассказать о соседях, консьерже, размере коммунальных платежей.

 4. Пишите кратко. Покупатели и риелторы просматривают за день десятки и даже сотни объявлений. Увидев текст объемом в страницу с описанием того, как замечательно запекает ваша духовка или «летает» интернет, потенциальный клиент, скорее всего, закроет объявление, замечает Илья Менжунов. И однозначно стоит обойтись без идиотизма типа «квартира – бомба», предостерегает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Такие формулировки сразу отбивают у нормальных людей охоту общаться.

 Объявление обязательно должно сопровождаться фотографиями. Их можно сделать самостоятельно, причём можно обойтись даже смартфоном с хорошей камерой, главное – снимать правильно:

 - Не меньше десятка. По словам Ильи Менжунова, стоит сделать не менее 10 фотографий для однокомнатной, 12-15 для двухкомнатной и 15-17 для трехкомнатной квартиры.

 - При хорошем освещении. Вид из окна фотографируют при естественном освещении, желательно в солнечный день. А вот комнаты, наоборот, снимают при искусственном свете.

 Можно также заказать профессиональную съёмку, которая обойдётся в 1,5-2 тыс. рублей, говорит Марина Москвичёва (Est-a-tet). В квартирах дорогого сегмента нередко делают видеосъёмку.

 ---

 В качестве заключения – несколько реальных историй от риэлторов.

 ИЛЬЯ МЕНЖУНОВ («МЕТРИУМ ГРУПП»):

 Пару лет назад к нам обратились клиенты из Франции – семейная пара, находившаяся  в поиске недорогой двухкомнатной квартиры поближе к центру. Самое интересное то, что они хотели жилье без ремонта, чтобы сделать его на свой вкус. Мы нашли как раз такой бюджетный вариант в сталинском доме. Однако была проблема – все стены подъезда были исписаны граффити. Поэтому перед показом наши специалисты купили краску, валик и за ночь фактически сделали косметический ремонт в подъезде, закрасив все надписи и рисунки. В итоге перед французами был представлен идеальный подъезд. Учитывая, что до этого наши иностранные гости более чем «впечатлились» состоянием входных групп в других старых домах, наша «сталинка» их приятно удивила. Вот так риелтор порой – «и швец, и жнец, и на дуде игрец». И все ради того, чтобы продать квартиру.

 ВАДИМ ЛАМИН (SPENCER ESTATE):

 «Очень быстро была продана квартира на Фрунзенской набережной после удаления пятен от заливки на потолках и проведения качественного клининга. А вот квартира на Малой Дмитровке после проведения капитального ремонта, очень красивая, дизайнерская, простояла в ожидании покупателя достаточно долго – затраты на ремонт диктовали высокую цену, которая в настоящее время является главным тормозом продаж».


Ты жива еще моя старушка?

Сегодня договоры пожизненной ренты — не столь распространенное явление, как раньше. Тем не менее, такие сделки есть. И потому не лишним будет еще раз напомнить о нюансах и подводных камнях, с которыми могут столкнуться участники сделки. Как пожилому владельцу квартиры обезопасить себя от недобросовестных претендентов на его жилплощадь, избежать столкновения с криминалом? Как плательщику ренты не остаться и без денег, и без квадратных метров?

Плюсы для всех

С одной стороны, договор ренты позволяет пожилым людям, которые одиноки или оказались без поддержки родственников (то есть, по сути, опять же одиноки), получить помощь от посторонних людей в обмен на свою жилплощадь, когда она станет для них совершенно бесполезной. При этом обеспечить себе относительно благополучную старость. Насколько благополучную? Это предмет договора. «Зачастую пожилые люди остаются один на один со своими проблемами, ростом коммунальных платежей, отсутствием должного ухода и т.п. При этом, единственное, что есть у пенсионера, это его квартира», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

В этом случае выходом из ситуации для пожилого человека может стать договор ренты, по которому он передает в обмен на регулярное материальное обеспечение свою квартиру в собственность плательщику ренты. Последний, в свою очередь, в перспективе получает квартиру в собственность за небольшую в сравнении с ее рыночной стоимостью цену. Срок обязательства по выплате определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица. При этом продавец такой недвижимости продолжает жить в уже проданном помещении, однако утрачивает возможность продать или подарить квартиру. Существует два вида подобных соглашений: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. В первом случае получателю ренты причитаются только денежные перечисления, а во втором — к ним добавляются еще бытовые, медико-социальные и пр. услуги за счет плательщика. Помимо обязательных рентных платежей, получатель может рассчитывать на оплату коммунальных услуг новым владельцем квартиры.

Для получателя главный плюс в том, что он до конца своих дней может на всем готовом жить в своей квартире, и плательщик ренты никак не сможет его выселить.

Для плательщика ренты тоже есть несколько моментов, которые упрощают процедуру получения квартиры во владение. Права собственности на нее после кончины получателя ренты он приобретает сразу, без каких-либо отсрочек. Для сравнения, в случае, когда права передаются, к примеру, по завещанию, нужно ждать шесть месяцев. Плательщик ренты не облагается налогами, как получатель наследства. Доставшиеся по договору ренты квадратные метры можно продать без обременения НДФЛ (13 процентов) по истечении трехлетнего срока (на этот вид сделок не распространяется пятилетний мораторий на перепродажу квартиры без налога).

Какая несправедливость

В то же время договор пожизненой ренты — это всегла высокий риск, как для одной стороны, так и для другой. В частности, получатель ренты довольно легко может расторгнуть соглашение, если найдет в договоре какие-то пункты, которые не исполняет плательщик. В этом случае уже понесенные расходы последнему не возвращаются. Согласно Гражданскому кодексу, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель вправе потребовать возврата квартиры или выплаты выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов на содержание квартирного рантье.

В прошлом году, например, Симоновский районный суд столицы принял решение в пользу 82-летней пенсионерки, инвалида второй группы, которая в 2008 году заключила договор пожизненного содержания с иждивением со своей знакомой и передала ей собственность квартиру в Москве. Согласно договору, плательщик ренты обязался обеспечивать пожилую женщину жильем, питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, а также выплачивать ей ежемесячные рентные платежи и отремонтировать квартиру. Однако, как говорит Вадим Ламин, условия соглашения были нарушены, в частности, у плательщицы не нашлось денег на ремонт. В результате, суд оказался на стороне «рантье» и направил решение для обратного переоформления квартиры на бывшую владелицу в управление Росреестра.

Риск судебного спора также существует, если квартира была передана по договору ренты при наличии у «рантье» родственников. «Как правило, эти люди, не желавшие знать старого и больного человека при жизни, мгновенно объявляются после его смерти со своими претензиями на жилплощадь и обвинениями в адрес плательщика ренты», — замечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». И приводит пример из недавней практики: внучка, вообще не участвовавшая в жизни своей немощной бабушки, после ее смерти затеяла судебный спор с женщиной-рентодателем, которая по договору ренты 13 лет ухаживала за пожилым человеком и материально его обеспечивала. «Внучка настаивает, что бабушка-де никакой договор не подписывала, все подделка и обман. В судебном разбирательстве пришлось, в частности, привлекать в качестве свидетельства нотариуса, который заверял договор ренты и подтвердил добрую волю и дееспособность участников сделки. Тем не менее, в настоящее время договор отправлен на почерковедческую экспертизу, которая должна дать свое заключение о его подлинности», — продолжает Михаил Куликов.

Содержание получателя ренты, как объясняет директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, исчисляется кратно МРОТ и многие расценивают ренту, как гораздо более дешевый способ приобрести квартиру в столице, чем прямая покупка. «Однако почти в 90 процентах случаев договор ренты после смерти получателя ренты оспаривается его ближайшими родственниками, которые рассчитывают эту квартиру получить по наследству. Он могут ссылаться на невменяемость получателя ренты при заключении договора и ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по договору. Даже если получатель ренты не состоял на учете в психоневрологическом диспансере, такие тяжелые заболевания, как сахарный диабет, рак, инсульт могут служить основанием для сомнения в адекватности принимаемых решений владельца квартиры», — предупреждает Алексей Бернадский.

Так что для плательщика ренты крайне важно побеспокоиться заранее о доказательствах исполнения своих обязательств: хранить чеки, платежные квитанции за медицинское обслуживание, иметь свидетелей (например, соседей), которые при необходимости могли бы подтвердить добросовестность рентодателя и т. д.

Опасно для жизни

У получателя ренты свои риски. Самый серьезный — прямая опасность для жизни. «Рентополучатель должен понимать, что он объективно создает ситуацию, в которой его смерть будет желательна для второй стороны соглашения, не говоря уже о риске наткнуться на человека с криминальными замыслами», — поясняет Вадим Ламин. К примеру, в январе этого года предстала перед судом банда «черных риелторов» из Москвы во главе с Виталием Студеникиным, которые использовали для отъема квартир у пожилых жителей столицы именно договор ренты. «Продажа жилплощади по договору ренты — одна из самых сложных, потенциально опасных и непредсказуемых операций на рынке недвижимости», — подтверждает Михаил Куликов. «В 90-е годы это была крайне распространенная форма приобретения, которая была и остается довольно криминальным сегментом, поскольку к отчуждению прав по ренте людей часто вынуждали», — говорит Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

Прожить квартиру

В России запустят ветеранскую ипотеку

Поэтому пенсионерам, которые решили обеспечить себе благополучную старость с помощью договора ренты важно «до запятой» указать в документе все нюансы, детально зафиксировать все условия его исполнения. Особенно, если предполагается не только материальное обеспечение, но и уход, помощь по хозяйству и пр. «Я помню случай, когда в обязанности плательщика ренты вменялась оплата для пожилого человека ежегодного курса в хорошем санатории. Еще один пример: помощь нужно было оказывать не только бабушке, но и ухаживать за ее пожилым котом (включая ежемесячный осмотр ветеринаром и оплату всех необходимых анализов). Вариантов может быть множество», — рассказывает Михаил Куликов.

Принципиально важно не заключать договор ренты со случайными людьми. Желательно привлечь третьих лиц, не претендующих на квартиру, чтобы они могли отслеживать ситуацию. «Денежные средства, выплачиваемые по договору ренты, рекомендуется переводить на банковский счет, а не просто передавать лично в руки, и это требуется детально прописать в договоре. Платежи могут быть ежемесячными или за какой-то другой период по договоренности, который также нужно обозначить в договоре», — советуют риелторы. Понятно, что общую сумму зафиксировать заранее невозможно, так как речь идет о договоре пожизненного содержания, и сколько лет отмерено второй стороне, знают только высшие силы. Но это уже объективные риски плательщиков ренты.

Квартира с «нагрузкой»

Когда продается квартира «из-под ренты», то есть в качестве продавца выступает человек, ставшим ее собственником по договору ренты после смерти бывшего владельца, это отрицательно влияет на ликвидность жилплощади. «Как правило, это удлиняет срок экспозиции, но при этом не является поводом для значительной скидки», — говорит Михаил Куликов. Дисконт, по словам Алексея Бернадского, обычно составляет 5-10 процентов от обычной рыночной цены.

При покупке таких квартир риелторы рекомендуют обратить внимание на следующие моменты. Первое — это срок, который прошел между заключением договора ренты и смертью ее получателя. «Если прошло совсем немного времени, то велика вероятность столкновения с мошенниками. К сожалению, встречаются просто шокирующие случаи, когда получатели ренты "травят" своих иждивенцев, чтобы быстрей получить квартиру», — объясняет Алексей Бернадский. Второе — с момента передачи права собственности по договору ренты должно пройти не меньше года. «Полгода открывается наследство, следовательно, можно ожидать появление наследников. Еще через год истекает срок давности по оспариванию сделок. Даже тот факт, что рента оформляет в нотариальной форме, совершенно не может обезопасить приобретателей такого жилья от появления наследников или оспаривающих сделку родственников», — продолжает специалист. И наконец, он советует обратить внимание на степень родства между получателем и плательщиком ренты. Нередко такие договоры заключается между родственниками — чтобы квартира не попала в наследуемую массу, и на нее не могли претендовать разные «дети лейтенанта Шмидта».

Теоретически, можно продать и квартиру с действующим договором ренты, после чего все права на жилплощадь и обязанности по содержанию ее хозяина переходят новому рентоплательщику. Однако примеров таких сделок на практике опрошенные «Домом» риелторы вспомнить не смогли.


Россияне вместо экспатов

Во второй половине 2016 года на смену резкому падению спроса на рынок аренды элитных квартир в Москве пришла стабильность. Так, по данным агентств недвижимости, по итогам третьего квартала 2016 года количество сделок по аренде элитных квартир в Москве осталось на уровне второго квартала. Средняя запрашиваемая арендная плата при этом выросла, составив 465 тыс. руб. в месяц — это на 5% больше, чем во втором квартале.

Спрос упал в два раза

Как отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев, более 70% сделок пришлось на объекты с арендной ставкой 130–260 тыс. руб. в месяц. «Наиболее популярным форматом в структуре спроса стали 3–4-комнатные квартиры, среди районов наибольшим спросом пользовались Арбат
 и Тверской», — говорит Шибаев.

По словам эксперта, за последние три года максимальный уровень арендной платы — $9560 в месяц — был зафиксирован в первом квартале 2014 года. Введение антироссийских санкций и снижение стоимости нефти на мировом рынке привели к тому, что число основных арендаторов элитного жилья в Москве — экспатов — резко снизилось. Как напоминает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, весной 2015 года на рынке высокобюджетной аренды произошел отток арендаторов из стран Запада, что повлекло рост объема предложения. «На смену иностранным арендаторам пришли отечественные клиенты, бизнесмены, топ-менеджеры из регионов, арендаторы из ближнего зарубежья», — поясняет эксперт.

«В среднем количество арендаторов-иностранцев с 2014 года сократилось на 50%, пропорционально общему падению спроса на элитную аренду с начала кризиса на те же 50%», — говорит директор департамента элитной недвижимости агентства Est-a-Tet Анна Карпова. Если в докризисные времена основную долю выручки Blackwood — порядка 80% — приносили экспаты, то сейчас их доля не превышает 20%. Теперь 80% обеспечивают россияне. Причем увеличился процент семей с детьми — среди граждан РФ он составляет 75%, у иностранцев — меньше 50%. Кроме того, поясняет Александр Шибаев, произошли изменения в структуре спроса среди иностранцев. Если раньше элитное жилье снимали граждане из Северной Америки и стран Евросоюза, то сейчас больше половины арендаторов — приезжие из Азии: Японии, Таиланда, Вьетнама и Южной Кореи. По словам Анны Карповой, такие клиенты облюбовали проекты «Алые паруса» и «Покровские холмы» из-за близости школ для иностранцев.

В Санкт-Петербурге, по словам директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Екатерины Немченко, основными арендаторами элитной недвижимости остаются российские бизнесмены и юрлица — филиалы западных компаний в РФ, арендующие жилье для сотрудников-иностранцев. Арендные ставки на квартиры в новых домах остались либо на докризисном уровне, либо снизились на 5–10%. При этом ставка аренды на элитные квартиры в исторических домах сократилась примерно на 15–20%. В отличие от Москвы рынок аренды в Санкт-Петербурге изначально был рублевым.

В первый год после наступления кризиса рынок аренды элитного жилья адаптировался к новым условиям. Вслед за изменениями в составе арендаторов большая часть рынка перешла на рублевые ставки. По данным Анны Карповой, квартир, номинированных в долларах, осталось не более 5% от общего объема предложения. Кроме того, произошла коррекция цен: как констатируют в Est-a-Tet, рублевые ставки сократились на 20–25%. «В результате рынок аренды нащупал свой нижний ценовой уровень арендной платы — порядка $6300 в месяц и в течение последних шести месяцев начал демонстрировать невысокие темпы прироста ставок», — отмечает Шибаев.

Все надежды на Трампа

По словам Вадима Ламина, управляющего партнера Spencer Estate, объем предложения на данный момент достаточно высок. «Например, с арендной ставкой выше одного миллиона рублей в поисковиках более 500 предложений, то есть реальных квартир около 150, остальное — повторы», — говорит эксперт.

По данным базы предложений компании Blackwood, максимальные ставки аренды элитных квартир в Москве, которые запрашивают арендодатели, составляют порядка 1,5–2 млн руб. в месяц. Самый дорогой лот в аренду сейчас — 9-комнатная квартира в элитном ЖК «Золотые ключи — 1», за нее просят 1,95 млн руб. в месяц. Как поясняет Анна Карпова, дороже всего на рынке стоят объекты в относительно новых проектах премиального и элитного сегментов в Хамовниках или внутри Садового кольца (например, такие комплексы, как «Коперник» и «Онегин»).

Среди районов столицы, по данным Blackwood, самыми дорогими считаются «Золотая миля» (район между Остоженкой и Пречистенской набережной), Хамовники и «Москва-Сити». За пределами ЦАО выделяются следующие локации с самой высокой арендной ставкой: ЖК «Золотые ключи» на Минской улице, район улицы Косыгина, ЖК «Остров фантазий» и Покровское-Стрешнево. Стоимость самых ходовых лотов — трехкомнатных квартир площадью от 100 кв. м — колеблется
в пределах 200–250 тыс. руб. в месяц», — говорит Анна Карпова.

В Санкт-Петербурге, по словам Екатерины Немченко из Knight Frank St Petersburg, наиболее востребованными районами остаются Центральный, Адмиралтейский и Петроградский. Чаще всего в заявках на аренду фигурируют Крестовский остров, локация Таврического сада, «Золотой треугольник». «Самые частые запросы приходятся на квартиры с двумя-тремя спальнями площадью 100–150 кв. м. Стоимость самых дорогих предложений составляет порядка 500–650 тыс. руб. в месяц», — говорит эксперт. Такие варианты предлагаются в ЖК «Новая звезда» и «Парадный квартал». При этом квартиры с ремонтом в дворцовом стиле почти не пользуются спросом. «Наиболее востребованными стали квартиры с современным, функциональным дизайном в домах, построенных в последние пять—семь лет», — поясняет Екатерина Немченко.

В целом, по словам экспертов, значительных колебаний на рынке аренды элитного жилья в следующем году они не ждут. «Вероятнее всего, цены будут стагнировать, а спрос останется на прежнем уровне, возможно, будут локальные сезонные всплески», — говорит Анна Карпова. Рынок высокобюджетной аренды во многом зависит от внешнеполитической ситуации, поэтому потепление в отношениях с иностранными государствами и снятие санкций, например, может означать приток иностранного капитала, а следовательно, и арендаторов. Аналитики не исключают, что, после того как Барака Обаму на посту президента США сменит миллиардер Дональд Трамп, во взаимоотношениях США и России может произойти позитивный сдвиг, который, в свою очередь, приведет к восстановлению бизнес-связей и притоку экспатов.

Подготовлено н основах материалов РБК.


Эксперты: собственники недвижимости привыкли к «бумаге с печатью»

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

Отказ от выдачи свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество нельзя оценить однозначно. С одной стороны, свидетельство о собственности оказывается наследием прошлого. Ведь и до принятия закона при заключении сделок купли-продажи требовалась выписка из ЕГРП. Таким образом, свидетельство о собственности уже утратило свою актуальность. Теперь главным документом, подтверждающим собственность, станет выписка из государственного реестра прав. На мой взгляд, это ведет к более цивилизованному рынку и снижению числа мошеннических сделок, которые могут быть совершены с использованием уже неактуальных документов.
С другой стороны, российский менталитет изменить непросто. Собственники привыкли иметь бумагу с печатью. Вспомним, волнение вызвал даже факт того, что свидетельства некоторое время назад стали выдаваться не на гербовой, а простой бумаге. Что уж говорить об отмене этого документа в принципе. Однако помимо каких-то проблем с точки зрения спокойствия, наверняка возникнут и другие. Наличие свидетельства о регистрации позволяло в любой момент без обращения в ЕГРП получить или подтвердить собственность. Теперь же для каждого действия необходимо заказывать новую выписку, что не совсем удобно. Причем основные трудности возможны не у жителей столичного региона, а других областей и республик, в которых нет такого же количества центров госуслуг и МФЦ, как в Москве. Поэтому им придется тратить большее время на получение документа.

 

Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН»:
На мой взгляд, в отмене свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество нет ничего плохого. Использование одного документа для подтверждения собственности разумнее, чем несколько. Отказ от свидетельства пойдет на пользу рынку. По сути, этот документ несет минимальное количество сведений. Выписка из ЕГРП же содержит данные не только о текущем собственнике, но и всех предыдущих владельцах. В данном случае выписку можно сравнить с ПТС (паспорт транспортного средства), где указаны все сведения о  собственниках, сколько раз продавалась машина, в залоге объект или нет и пр. Очевидно, что если автомобиль за пять лет перепродавался десять раз, это повод задуматься, все ли в порядке с машиной. Аналогичная ситуация с квартирой. Выписка из ЕГРП – это возможность изучить ее историю. Если владельцы часто менялись, вероятно, это может быть юридически ненадежная сделка. И без выписки покупатель вряд ли бы даже задумался об этом.
В качестве «подводных камней» стоит выделить два фактора. Во-первых, выписка действует только ограниченный срок, тогда как свидетельство о собственности выдавалось на бессрочной основе. В результате нововведений может быть снижена оперативность проведения сделок, ведь на изготовление выписки требуется определенный срок, как правило, 5-7 рабочих дней.
Во-вторых, выписка стоит денег (300-500 рублей для физлиц). А с учетом того, что для любых операций с недвижимостью – будь то получение кадастрового, технического паспорта или обращения в управляющую компанию – требуется подтверждение права собственности на объект недвижимости, расходы владельцев квартир будут увеличены.
Что касается «серых» схем, то я не вижу больших рисков по сравнению со старой схемой взаимодействия, когда главным документом было свидетельство о праве собственности. Единственное – теперь мошенникам проще получить сведения о собственнике на ту или иную квартиру. Вероятно, этим могут воспользоваться «черные риелторы».

 

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:
На мой взгляд, отмена бумажного свидетельства – это всего лишь легализация уже фактически сложившейся практики. Во-первых, у граждан и раньше был выбор: они могли получить свидетельство или выписку из ЕГРП. Чтобы ликвидировать путаницу и лишнее дублирование документов, решено оставить только выписку, и это справедливо. Во-вторых, при операциях с недвижимым имуществом гражданам все равно приходилось запрашивать выписку из ЕГРП. Наконец, размеры пошлин при выдаче справок не изменятся, поэтому и здесь граждане не почувствуют изменений.
Однако я вижу и определенные риски в отказе от бумажных свидетельств. К примеру, теперь официальные ведомства будут самостоятельно запрашивать сведения о собственности в Росреестре, а не получать их от граждан. На это отводится максимум 10 дней. Думаю, что некоторые процедуры в связи с этим затянутся, хотя раньше было бы достаточно предъявления свидетельства, которое было на руках у собственников.

 

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE
Считаю, что отказ от всевозможных бумаг, справок, сокращение бумажного документооборота – это будущее. Техника идет вперед, и сейчас не так сложно подделать Свидетельство о праве собственности. Создавать же дополнительные средства защиты дорого и вряд ли разумно.
Уже сейчас многие участники рынка недвижимости в обязательном порядке заказывают выписки из ЕГРП при проведении и подготовке сделок. Экономия – налицо: это и средства, и бумага и сотрудники. При наличии хорошей организации, грамотной защиты, дублирования для граждан – только плюсы. Конечно, многие, особенно пожилые люди, привыкли хранить на дне сундука пожелтевшие бумажки. Думаю, что в 21 веке пора идти в ногу со временем.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
На мой взгляд, это еще один важный шаг к введению системы электронного документооборота, которая в конечном итоге должна существенно облегчить пользование госуслугами. Конечно, будет сложно преломить психологию сограждан, которые привыкли считать свидетельство основным документом, закрепляющим за ними право на недвижимость. В действительности же свидетельство только подтверждало это право, и главной была сама запись в реестре, а также правоустанавливающие документы, к примеру, договор купли-продажи.
В то же время, есть в данном нововведении и опасность, связанная с киберпреступностью. Электронные базы данных неоднократно становились добычей хакеров, которые торговали ими на рынке. Не исключено, что злоумышленники могут попробовать взломать базу и, к примеру, удалить или изменить сведения о чьем-либо праве на собственность. И если раньше это можно было теоретически оспаривать с бумажным свидетельством на руках, то теперь остается только выписка, действительная на дату выдачи.

 

Малинин Антон Анатольевич, Руководитель практики разрешения споров, АБ "Адвокат про":
С 15 июля 2016 года проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет удостоверяться не по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав, а исключительно выпиской из Единого государственного реестра прав.
Вступившие в силу нормативные изменения не влияют на процедуру государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Кроме того, такие изменения каким-либо образом не могут способствовать распространению «серых схем». Напротив, такие изменения в закон будут способствовать уменьшению количества судебных споров в отношении прав на недвижимое имущество, поскольку лица, намеренные приобрести недвижимое имущество, не будут ограничиваться информацией, подтвержденной свидетельством о государственной регистрации прав, которое отражает информацию на день государственной регистрации возникновения права.
Кроме того, указанные изменения в полной мере отвечают интересам лиц, приобретающих недвижимое имущество, поскольку, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано не за отчуждателем или имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества, такое лицо не может быть признано добросовестным приобретателем.

 

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Данная мера окажет позитивное влияние на рынок. Бумажные свидетельства о праве собственность на недвижимость не только давно уже устарели, но по сути являются полной бессмыслицей, поскольку для большинства сделок в любом случае требовались выписки.
Свидетельства можно было подделать. Увеличилось количество случаев мошенничества, когда покупатели не требовали дополнительного подтверждения статуса недвижимости.
Выписки из ЕГРП содержат более актуальную информацию о квартире – владельце, обременениях, ведь срок действия выписки из ЕГРП всего 1 месяц со дня выдачи.
Если говорить о недостатках, то здесь скорее мы имеем дело с российским менталитетом. Наши граждане больше привыкли иметь дело с бумажными документами, и есть вероятность, что первое время им будет трудно сориентироваться в порядке своих действий на рынке недвижимости. Также еще не определен порядок выдачи выписок из ЕГРП при первичной регистрации прав на объект недвижимости, могут затягиваться сроки выдачи этих выписок, а соответственно, сроки совершения сделок с недвижимостью.

 

Владимир Шмаков, Директор департамента правового сопровождения недвижимости
Несомненно, поправки в законе будут способствовать упрощению и ускорению оформления сделок и гражданско–правового оборота объектов недвижимого имущества. Мы живем в век цифровых информационных технологий, и  переход от бумажного документооборота к электронному – это общемировая тенденция. При этом  устраняются предпосылки к злоупотреблениям, фальсификациям и мошенничеству на рынке недвижимости, поскольку из документооборота по сделкам исключается лишнее и в целом ненужное звено. К тому же,   свидетельство уже давно не является достоверным  подтверждением прав на недвижимое имущество, а при современной доступности цифровых технологий подделать его несложно.
 Удобство выписки ЕГРП в том, что любое заинтересованное в сделке  лицо может быстро, недорого и совершенно официально проверить текущий правовой статус объекта в Реестре. В этом и есть смысл открытого, прозрачного гражданско-правового оборота. При такой ситуации, мошенники уже не смогут ввести Вас в заблуждение цветной бумажкой поддельного СГРП.
Безусловно,  участникам рынка и особенно рядовым гражданам, которые всю жизнь имели дело с бумажными документами,  понадобится определенное время, чтобы привыкнуть и адаптироваться к этому нововведению.  Практика все расставит по местам. Пока мы не видим  серьезных препятствий или последствий в связи с изменениями в законе.

Денег нет: на рынке аренды жилья бизнес-класса резко снизились бюджеты

Начало делового сезона всегда сопровождается всплеском активности на столичном рынке аренды жилья. Потенциальные наниматели приезжают в Москву на работу или учебу, собственники постепенно возвращаются из отпусков и с помощью риелторов они начинают искать друг друга. В этом году картина в целом не изменилась, другое дело, что спрос по-прежнему относительно невысок. И если в эконом-классе его соотношение с предложением практически сравнялось, чего не было уже два года, то жилье бизнес-класса все чаще остается невостребованным. Разумеется, виной всему цена вопроса: наниматели заметно сократили бюджеты, которые они готовы потратить на аренду, поэтому владельцам квартир приходится или идти на уступки или мириться с упущенной выгодой.

В эконом-классе ситуация традиционно выглядит более оптимистично. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в августе 2016 спрос на квартиры продолжил расти и, по сравнению с июлем, увеличился на 69,16%. Предложение квартир подросло на 8,55%. Некоторые эксперты склонны считать, что сейчас секрет успеха этого сегмента в том, что многие клиенты, изначально ориентированные на комфорт и бизнес-классы, все больше склоняются к экономии и стараются найти приемлемый по качеству вариант в более низкой ценовой категории. Разумеется, сходная «миграция» прослеживается и из премиум-класса в бизнес, но число арендаторов тут априори ограничено, поэтому для восполнения потерь в рядах «целевой аудитории» их явно недостаточно.

Вадим Ламин управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE «В сегменте бизнес-класса продолжается сокращение бюджетов. Например, если раньше арендаторы в среднем были готовы платить 200-250 тысяч в месяц, то сейчас уже не более 150-200 тысяч. В связи с этим самыми популярными районами становятся Фрунзенская и Пресня, а не Арбат и Патриаршие пруды, как это было до кризиса. Усугубляет ситуацию и отток экспатов, которые были основными нанимателями в этой ценовой категории. Если цена кажется клиенту завышенной, то он даже не будет торговаться, а просто постарается найти что-нибудь подешевле. Просторные лоты дороже 500 тысяч рублей в месяц уже практически никого не интересуют. Собственники в таких условиях все чаще готовы идти на уступки, как в вопросах цены, так и касательно усовершенствования предлагаемого лота: если они видят, что арендатор имеет стабильную работу и проблем с оплатой не предвидится, они готовы, например, докупить мебель или бытовую технику. Кроме того, как правило, можно договориться о скидке в 10-15%».

Если говорить об эконом-классе, то по состоянию на конец августа, аренда однокомнатной квартиры зафиксировалась на отметке 29,68 тысячи рублей в месяц, двухкомнатной — 38,4 тысячи рублей в месяц, а трехкомнатной — 46,4 тысячи рублей в месяц. Риелторы констатируют, что в этом сегменте впервые с 2003 года спрос превысил предложение на 14,5%.

Директор компании, специализирующейся на эконом-секторе "Миэль-аренда": "Максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью от 25 до 40 тысяч рублей в месяц (53,64%), спрос на объекты до 25 тысяч рублей в месяц составил 15,36%, на квартиры от 40 до 70 тысяч рублей в месяц — 25,92% от общего спроса. Наиболее востребованы арендаторами однокомнатные квартиры, на которые пришлось 53,86% от общего спроса, спрос на двухкомнатные квартиры составил 35,45%. Количество запросов на совместную аренду увеличилось примерно на 30%. Но доля реальных сделок намного ниже, поскольку собственники такой вид аренды не приветствуют, а если и соглашаются на «общежитие», то устанавливают более высокий уровень арендной платы, а порой и взимают посуточную плату с каждого жильца".

Ожидается, что стоимость найма наиболее востребованных лотов эконом-класса в ближайшие пару месяцев может вырасти на 7-10%, но ближе к Новому году цены вновь стабилизируются. В бизнес-классе диктовать условия и повышать арендные ставки смогут только владельцы самых востребованных вариантов, остальным же придется соглашаться на дисконт, иначе квартира может простоять пустой не один месяц.

по данным радио Бизнес ФМ


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2016
Яндекс.Метрика