+7 495 233-04-94

+7 495 221-10-27

rus | eng

 


Новости

Квартиры должников смогут продавать с торгов

Практика «уплотнения» часто применялась в послереволюционном СССР, эксперты говорят, что в Европе о таком методе не знают, заинтересованы в данных нововведениях в основном банки, но спрос на доли в коммуналках будет низким и затея вряд ли будет реализована.

Министерство юстиции уже работает над поправками, согласно которым у гражданина, имеющего задолженность, власти смогут выделить долю в квартире и продать с публичных торгов. После этого квартира гражданина де-факто превратится в «коммуналку». Также возможен и альтернативный вариант: квартиру могут продать, а взамен купить новую, дешевле и меньше по площади.

Маловероятно, что подобные изменения в законодательство внесут до президентских выборов в 2018 году, а вот насколько реален такой вариант в дальнейшем? Существуют ли подобные прецеденты в других странах? Как это будет осуществлено технически? Какие могут быть злоупотребления в связи с новыми поправками? На эти и другие вопросы отвечают эксперты.

Возвращаемся в 20-е годы ХХ века?

После информации о новой инициативе чиновников сразу вспоминается «уплотнение» в советский период, однако к тому моменту в стране произошли гражданская война и революция. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, рассказывает о причине, которая вынудила чиновников задуматься о применении столь жесткой меры:

— Насколько нам известно, в европейских странах в принципе нет такого понятия, как выкуп доли в квартире. К примеру, в той же Венгрии вы не сможете приобрести комнату в трехкомнатной квартире. Вам придется покупать жилье целиком.

Что касается российского опыта, то «уплотнение» было характерно для постреволюционного периода, когда «вся жилая площадь сверх установленной нормы подлежит изъятию и перераспределению». Санитарные нормы жилой площади на человека были равны 9 кв. м.

После введения нормы появились такие понятия, как «излишки». Именно за счет них частично решался жилищный вопрос. Однако вряд ли можно в принципе сравнивать «уплотнение» тогда и сейчас. Ведь причины в том и другом случае абсолютно разные. Если после революции не было масштабного жилого строительства и путем подселения решался вопрос с обеспечением жильем, то сейчас причиной уплотнения станут проблемы в банковской системе, — резюмирует эксперт.

При реализации новых норм может быть учтена практика продажи залогового имущества

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказывает о том, как технически может быть реализована процедура продажи. Эксперт считает, что будет применена практика продажи залогового имущества должников:

— Предполагаю, что с процессуальной точки зрения процедура изъятия доли, а не всей квартиры, будет проходить аналогично сегодняшней практике продажи залогового имущества. Банк сообщает заемщику о его намерении начать процедуру изъятия залоговой недвижимости и обращается в суд. Далее решением суда на жилье накладывается арест, и оно выставляется на торги. Также суду теперь придется определять долю, которая достанется заемщику и членам семьи.

Особенное внимание Мария Литинецкая обращает на детали. Например, у банков уже давно назрели проблемы с категорией должников, которые прописывают детей в ипотечных квартирах:

— На первый взгляд, инициатива продажи части доли в квартире связана с желанием разрешить такие «больные» банковские проблемы, как запрет на изъятие залоговой недвижимости при определенных обстоятельствах. К примеру, несовершеннолетних детей нельзя выписать «в никуда», чем и пользуются должники, прописывая детей в ипотечной квартире. При принятии поправок, в случае с многокомнатными квартирами, банк сможет выделить минимально допустимую долю по площади для родителей и их ребенка, продав оставшиеся квадратные метры.

В то же время не стоит забывать, что многие семьи с детьми покупали жилье по программе маткапитала, что подразумевает определенные ограничения. Важно, чтобы любая сделка, будь то покупка или продажа квартиры, подразумевала улучшение условий проживания, то есть дети обязательно должны получить как минимум аналогичную, а лучше — большую площадь в собственность, — продолжает эксперт. — Если правило не соблюдено, вряд ли Пенсионный фонд даст добро на такую сделку. А значит, банк не вправе ухудшать условия проживания детей, уменьшая их долю в квартире. То есть априори есть ситуации, когда банку придется отстаивать свое право на распоряжение залоговым имуществом.

Будут ли пользоваться спросом доли в новых коммунальных квартирах?

Вадим Ламин считает, что даже если норма будет принята, покупателей на доли в коммунальных квартирах не найдется:

— Злоупотребления ввиду поправок могут быть со стороны банков, которые будут активно изымать доли в квартире, превращая жилье в коммунальную квартиру. Однако возникает логичный вопрос — насколько легко будет найти покупателей, согласных проживать на одной площади с собственником-заемщиком, который из-за долга наверняка попросит за выкуп его доли кругленькую сумму для покрытия долга. Поэтому вряд ли доли в квартире будут пользоваться высоким спросом.

А вот Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», придерживается другой точки зрения, эксперт вспоминает действия аферистов, которые специально вселяли в коммуналки маргиналов, для того чтобы способствовать уходу основных собственников жилья. Однако несмотря ни на что, эксперт не верит в реализацию инициативы, скорее всего, квартиры будут продавать, а взамен предоставлять более дешевые:

— Действительно, Минюст работает над подобными поправками, но вряд ли они вступят в силу. Долю в квартире вряд ли будут выделять и отбирать. Уже сейчас столкнулись с проблемой «профессиональных соседей», которые, купив маленькую долю в квартире, вынуждают хозяев за бесценок продать свою часть и убираться из квартиры.

Но есть и другой вариант, — продолжает эксперт. — По нему кредитор вынужден будет продавать квартиру должника, предоставляя ему другое жилье, но индивидуальное. Совсем в критических случаях, возможно, на правах социального найма, в других регионах или в общежитиях, но этого должника прежде всего будет необходимо признать банкротом (напомню, что признание банкротом гражданина возможно при сумме долговых обязательств не менее 500 тысяч рублей и наличии просрочки платежей 3 месяца), назначить финансового управляющего, который и будет реализовывать это имущество. Но, все-таки, сомневаюсь в том, что такая мера получит поддержку.


Новые предпочтения покупателей недвижимости

Определенные характеристики, параметры и качество недвижимости стали первостепенными, и застройщики стараются соответствовать новым требованиям. В частности, ряд застройщиков Екатеринбурга, например, в минувшем году стали сдавать квартиры покупателям по той же цене не просто в чистовой отделке, но даже и меблированными. Эксперты отмечают, что пониженный спрос должен снижать цену, но застройщики решили пойти по другому пути, – вместо удешевления продукта повысить его качество, дать больше за те же деньги.

Предпочтениям покупателей недвижимости посвящен наш сегодняшний опрос экспертов. В опросе участвовали представители рынков Екатеринбурга и Москвы, но отмеченные ими потребительские запросы, уверены, в той или иной мере присущи всем покупателям недвижимости в нашей стране.

Вера Белоус, исполнительный директор Гильдии строителей Урала:

– Люди стали приходить на приёмку квартиры с представителем строительного надзора и специальными приборами, с помощью которых можно проверить качество объекта – кривизну стен, пола, герметичность окон, дверей и т. п. Вместе с этим надо признать, что застройщики сегодня стали уделять больше внимания качеству возводимых объектов. Это произошло не потому, что у компаний стало больше времени, чтобы выбрать отделочные материалы, а потому что рынок стал рынком покупателя. Если раньше из покупателей квартир в новых домах стояла очередь, то сейчас этого нет, и застройщикам нужно продавать не просто квадратные метры, как раньше, а образ жизни в широком понимании смысла.

Все застройщики серьёзнее задумываются над планировками своих объектов, над используемыми отделочными материалами. Сейчас, например, можно встретить новостройки, входная группа которых обращена на восток, чтобы, когда жильцы выходят утром из дома, их встречало солнышко – вроде бы мелочь, а приятно, и при продаже квартир в этом доме данный момент может сыграть свою положительную роль…

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости «SPENCER ESTATE» (Москва):

– Говоря о предпочтениях при покупке недвижимости в настоящее время, я бы отметил как основную тенденцию принцип умеренности даже в сегменте элитного жилья и уж точно минимизацию расходов в эконом-классе. Продолжающийся кризис, падение реальных доходов населения оказывают серьезное воздействие на спрос, существенно его корректируют. Так, например, весьма прозорливыми оказались девелоперы, в проектах которых есть квартиры малой площади, порой даже вызывавшие критику и насмешки у представителей власти.

Конечно, в приоритете жильё в новых домах, серьёзный спад на «вторичке» с предложениями квартир со смешанными перекрытиями. Многие стали подумывать о наличии парковочных мест, не веря обещаниям властей о приостановке дальнейшего расползания зоны платных парковок. В целом же определить общую тенденцию достаточно сложно, за исключением, может быть, практически полного отсутствия инвестиционных сделок.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (Москва):

– В 2016 году действительно произошло некоторое изменение характеристик, которые оценивают клиенты при выборе объекта недвижимости. К примеру, многие покупатели, даже абсолютно не связанные со строительной сферой, стали интересоваться техническими деталями: из чего сделан утеплитель, какие будут фасады здания, лифты какого производителя приобрел застройщик и пр. Чтобы помочь людям разъяснить все нюансы, мы даже сделали возле офиса продаж специальную демонстрационную площадку. На участке площадью 25 кв. метров установили опалубку стен, технические инструменты для литья перекрытий в монолитных домах, а также облицовку фасада и другие стройматериалы. На мой взгляд, такой активный интерес к техническому оснащению проектов стал следствием повышения общей грамотности населения.

Также покупатели в последнее время стали обращать внимание не только на стандартные характеристики жилья – планировки, виды из окон, наличие инфраструктуры, но и другие моменты. К примеру, на архитектуру комплекса, отделку входных групп, наличие колясочных, кладовых. Люди оценивают жильё как единое целое, а не ряд отдельных характеристик. С учётом того, что многие квартиры сдаются со свободной планировкой, клиентов не смущает материал перегородок и расположение труб отопления. Подобные нюансы решаются во время ремонта. Скорее покупатель задумается над вещами, которые он не сможет изменить, – вид из окна или отделка входных групп.

В целом покупатели хотят приобрести не только квадратные метры, а, в первую очередь, комфортную среду проживания, которая складывается из нескольких составляющих. И это не только количество квадратных метров, но и качественная инжинирия, безопасная придомовая территория, современные входные группы, привлекательный фасад и пр. Сочетание всех этих факторов и делает проект привлекательным для покупателей.

Один из новых критериев выбора жилья – уровень безопасности. Люди хотят чувствовать себя защищенными и не волноваться за своих детей, отпуская их гулять во двор. Поэтому им важно, чтобы в перспективе доступ к комплексу не имели посторонние, а машины не парковались на газонах. Для этого в проекте предусматриваются дворы без машин, а придомовая территория второй и третьей очередей строительства приподнимается над землей на три метра, и, как следствие, проходящие мимо люди даже не смогут увидеть, что происходит во дворе.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» (Москва):

– Сегодня, в условиях падения реальных доходов населения, главное желание любого покупателя – максимально сэкономить. Если год назад многие клиенты были готовы дополнительно потратить миллион рублей на ремонт квартиры, то сегодня большинство хотели бы заплатить один раз и получить в итоге готовый продукт. Ведь ремонт – чрезвычайно затратное предприятие, хотя бы с точки зрения стоимости материалов и оборудования. Кроме того, ремонт «от застройщика» обходится дешевле, чем аналогичный по качеству, но сделанный за счёт собственных средств, поскольку девелопер сразу закупает у производителей большой объём отделочных материалов, оборудования и техники, тем самым добиваясь существенного дисконта (как минимум, 40 %).

Также в качестве тенденции последнего года можно отметить повышение требований к наличию объектов инфраструктуры. При этом клиентов не устраивает строительство детского сада или школы «в планах». Они не согласны ждать несколько лет, мирясь с неудобствами. К минимальному набору инфраструктуры (детскому саду, школе, поликлинике) добавились торговые центры, физкультурные спортивные комплексы, организованные прогулочные зоны. Если в проекте предусмотрено максимум пара детских садов и школ, то вероятность высокой лояльности клиентов к такому объекту минимальна. Зачастую клиенты даже выбирают более дорогой проект по причине того, что в нем предусмотрена инфраструктура, несмотря на то, что в жилом комплексе «через дорогу» цены ниже, но ни детских садов, ни школ в рамках проекта не построено.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» (Москва):

– Стоит отметить большую конкретику в запросах клиентов. Ещё пару лет назад покупатель при обращении к нашим менеджерам просил их подобрать несколько вариантов в разных комплексах. Простор фантазии специалистов ограничивался разве что суммой. Сегодня запросы поступают уже на покупку квартиры в конкретном комплексе. То есть клиенты, прежде чем обратиться к риэлтору, внимательно изучают рынок и стараются самостоятельно разобраться в тенденциях, ценах, предложении.

Также покупатели обращают самое пристальное внимание на транспортную доступность. С учетом вечных пробок и явного несоответствия темпов развития транспортной сети появлению всё новых объектов жилищного строительства, жители некоторых жилых комплексов стали буквально «заложниками» своего района, выбраться из которого настоящая проблема. Собственники жилья в Центре нередко вовсе готовы поменять квартиру на престижной улице в пользу чего-нибудь подальше от Кремля и поближе к развязкам. Благо, на первой линии от Центра много достойных объектов новостроек. Эта тенденция только набирает обороты. Несмотря на все старания властей, транспортная ситуация в столице по-прежнему оставляет желать лучшего. Поэтому многие делают выбор в пользу районов, где проблема с пробками хотя бы частично решена.

Кроме того, стоит отметить, что клиентов интересует не только стоимость самой квартиры, но и последующие необходимые траты в будущем: сколько стоит частный детский сад, каким будет размер коммунальных платежей и т. д. Люди стараются сэкономить не только в момент покупки, но и оценивают перспективные расходы во время проживания.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– В эконом-классе пользуются спросом так называемые «евроформаты», условно двухкомнатные, а на самом деле однокомнатные квартиры, в которых совмещены кухонная и гостиная зоны. По сути, «еврожилье» – это промежуточное звено, ориентированное на покупателей, которые пока не могут позволить себе полноценные двух- и трехкомнатные квартиры, однако уже имеют достаточно сбережений, чтобы отказаться от крошечных студий и типовых «однушек». «Европланировки» появились не от хорошей жизни. В сознании российского покупателя прочно засели слова профессора Преображенского, что оперировать нужно в операционной, обедать в столовой, гостей принимать в гостиной.

Растёт спрос на удобные квартиры с отделкой. Во-первых, в них можно сразу заехать и жить. Во-вторых, стоимость ремонта от застройщика намного ниже, чем отделка собственными силами.


Россияне вместо экспатов

Во второй половине 2016 года на смену резкому падению спроса на рынок аренды элитных квартир в Москве пришла стабильность. Так, по данным компании Blackwood, по итогам третьего квартала 2016 года количество сделок по аренде элитных квартир в Москве осталось на уровне второго квартала. Средняя запрашиваемая арендная плата при этом выросла, составив 465 тыс. руб. в месяц — это на 5% больше, чем во втором квартале.

Спрос упал в два раза

Как отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев, более 70% сделок пришлось на объекты с арендной ставкой 130–260 тыс. руб. в месяц. «Наиболее популярным форматом в структуре спроса стали 3–4-комнатные квартиры, среди районов наибольшим спросом пользовались Арбат
 и Тверской», — говорит Шибаев.

По словам эксперта, за последние три года максимальный уровень арендной платы — $9560 в месяц — был зафиксирован в первом квартале 2014 года. Введение антироссийских санкций и снижение стоимости нефти на мировом рынке привели к тому, что число основных арендаторов элитного жилья в Москве — экспатов — резко снизилось. Как напоминает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, весной 2015 года на рынке высокобюджетной аренды произошел отток арендаторов из стран Запада, что повлекло рост объема предложения. «На смену иностранным арендаторам пришли отечественные клиенты, бизнесмены, топ-менеджеры из регионов, арендаторы из ближнего зарубежья», — поясняет эксперт.

«В среднем количество арендаторов-иностранцев с 2014 года сократилось на 50%, пропорционально общему падению спроса на элитную аренду с начала кризиса на те же 50%», — говорит директор департамента элитной недвижимости агентства Est-a-Tet Анна Карпова. Если в докризисные времена основную долю выручки Blackwood — порядка 80% — приносили экспаты, то сейчас их доля не превышает 20%. Теперь 80% обеспечивают россияне. Причем увеличился процент семей с детьми — среди граждан РФ он составляет 75%, у иностранцев — меньше 50%. Кроме того, поясняет Александр Шибаев, произошли изменения в структуре спроса среди иностранцев. Если раньше элитное жилье снимали граждане из Северной Америки и стран Евросоюза, то сейчас больше половины арендаторов — приезжие из Азии: Японии, Таиланда, Вьетнама и Южной Кореи. По словам Анны Карповой, такие клиенты облюбовали проекты «Алые паруса» и «Покровские холмы» из-за близости школ для иностранцев.

В Санкт-Петербурге, по словам директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Екатерины Немченко, основными арендаторами элитной недвижимости остаются российские бизнесмены и юрлица — филиалы западных компаний в РФ, арендующие жилье для сотрудников-иностранцев. Арендные ставки на квартиры в новых домах остались либо на докризисном уровне, либо снизились на 5–10%. При этом ставка аренды на элитные квартиры в исторических домах сократилась примерно на 15–20%. В отличие от Москвы рынок аренды в Санкт-Петербурге изначально был рублевым.

В первый год после наступления кризиса рынок аренды элитного жилья адаптировался к новым условиям. Вслед за изменениями в составе арендаторов большая часть рынка перешла на рублевые ставки. По данным Анны Карповой, квартир, номинированных в долларах, осталось не более 5% от общего объема предложения. Кроме того, произошла коррекция цен: как констатируют в Est-a-Tet, рублевые ставки сократились на 20–25%. «В результате рынок аренды нащупал свой нижний ценовой уровень арендной платы — порядка $6300 в месяц и в течение последних шести месяцев начал демонстрировать невысокие темпы прироста ставок», — отмечает Шибаев.

Все надежды на Трампа

По словам Вадима Ламина, управляющего партнера Spencer Estate, объем предложения на данный момент достаточно высок. «Например, с арендной ставкой выше одного миллиона рублей в поисковиках более 500 предложений, то есть реальных квартир около 150, остальное — повторы», — говорит эксперт.

По данным базы предложений компании Blackwood, максимальные ставки аренды элитных квартир в Москве, которые запрашивают арендодатели, составляют порядка 1,5–2 млн руб. в месяц. Самый дорогой лот в аренду сейчас — 9-комнатная квартира в элитном ЖК «Золотые ключи — 1», за нее просят 1,95 млн руб. в месяц. Как поясняет Анна Карпова, дороже всего на рынке стоят объекты в относительно новых проектах премиального и элитного сегментов в Хамовниках или внутри Садового кольца (например, такие комплексы, как «Коперник» и «Онегин»).

Среди районов столицы, по данным Blackwood, самыми дорогими считаются «Золотая миля» (район между Остоженкой и Пречистенской набережной), Хамовники и «Москва-Сити». За пределами ЦАО выделяются следующие локации с самой высокой арендной ставкой: ЖК «Золотые ключи» на Минской улице, район улицы Косыгина, ЖК «Остров фантазий» и Покровское-Стрешнево. Стоимость самых ходовых лотов — трехкомнатных квартир площадью от 100 кв. м — колеблется
в пределах 200–250 тыс. руб. в месяц», — говорит Анна Карпова.

В Санкт-Петербурге, по словам Екатерины Немченко из Knight Frank St Petersburg, наиболее востребованными районами остаются Центральный, Адмиралтейский и Петроградский. Чаще всего в заявках на аренду фигурируют Крестовский остров, локация Таврического сада, «Золотой треугольник». «Самые частые запросы приходятся на квартиры с двумя-тремя спальнями площадью 100–150 кв. м. Стоимость самых дорогих предложений составляет порядка 500–650 тыс. руб. в месяц», — говорит эксперт. Такие варианты предлагаются в ЖК «Новая звезда» и «Парадный квартал». При этом квартиры с ремонтом в дворцовом стиле почти не пользуются спросом. «Наиболее востребованными стали квартиры с современным, функциональным дизайном в домах, построенных в последние пять—семь лет», — поясняет Екатерина Немченко.

В целом, по словам экспертов, значительных колебаний на рынке аренды элитного жилья в следующем году они не ждут. «Вероятнее всего, цены будут стагнировать, а спрос останется на прежнем уровне, возможно, будут локальные сезонные всплески», — говорит Анна Карпова. Рынок высокобюджетной аренды во многом зависит от внешнеполитической ситуации, поэтому потепление в отношениях с иностранными государствами и снятие санкций, например, может означать приток иностранного капитала, а следовательно, и арендаторов. Аналитики не исключают, что, после того как Барака Обаму на посту президента США сменит миллиардер Дональд Трамп, во взаимоотношениях США и России может произойти позитивный сдвиг, который, в свою очередь, приведет к восстановлению бизнес-связей и притоку экспатов.


Перевод квартиры в нежилой фонд – это квест для собственника

Квартиры на первых этажах всегда интересовали определённую часть инвесторов. Однако, прежде чем вложиться в такую недвижимость, нужно тщательно изучить все подводные камни.

—Прежде всего, стоит понимать, что перевести в нежилой фонд можно далеко не каждую квартиру. В частности, к обязательным требованиям относится наличие возможности оборудовать изолированный вход с улицы. Помещение должно быть отдельно зарегистрированным объектом, не обременённым (не в ипотеке, не в аренде). Кроме того, перевод квартир в нежилые помещения запрещён в аварийных домах, – комментирует управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

Однако даже если квартира соответствует всем требованиям, владельцу недвижимости придётся пройти настоящий квест.

Он включает такие этапы, как согласование перевода со всеми собственниками дома, разработка и согласование проекта с многочисленными инстанциями (пожарный надзор, Роспотребнадзор, газовая инспекция и прочие), получение планировочных, инженерных, технологических разрешений, необходимость разобраться в кипе схем, чертежей, планов… Порой без помощи профессионала с этим справиться просто невозможно.


Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду?

Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. м в Москве сегодня составляет 35 тыс. рублей в месяц. Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за эти 2,5 года можно было бы получить 1,05 млн рублей арендных платежей. Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс. Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.

Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?

Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса. Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно-двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.

Насколько важно местоположение новостройки?

Локация – один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты исходя из близости к метро. Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру. Но не стоит забывать и о том, что на стоимости жилья в новостройках соседство с метро тоже сказывается в значительной степени. Если целью рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом – это must have. Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то выгоднее может оказаться приобретение более дешевого жилья в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости. К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАД, можно приобрети за 2,68 млн рублей и сдавать ее за 20 тыс. рублей в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет. А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.

Квартира или апартаменты?

Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. И при более низком пороге входа, арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, отбить свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

Приобрести квартиру с отделкой или сделать минимальный ремонт самому?

Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой, как уже было сказано выше, это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой. Ее наличие позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности. Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму. А это значит, что арендодателю не придется давать дисконт за подобные неудобства.

А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной «головной болью» для владельца квартиры. Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт. Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?

Путь, по которому идти НЕ НУЖНО, это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель. Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя. А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

Как определить адекватную арендную ставку?

У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто. Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке. Затем посмотреть, есть ли в районе/округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика. Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.

За сколько лет можно окупить квартиру в новостройке за счет аренды?

Точные цифры зависят от огромного количества факторов. Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн рублей. А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации – 33 тыс. рублей в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет. Если же каждый год производить индексацию на 5%, то можно сократить этот период до 12 лет.

Впрочем, в зависимости от класса новостройки, сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тыс. рублей в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке – 30,73 млн рублей. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет (без учета индексации).

Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то скорее всего нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей (МФК «Водный»). При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тыс. рублей. По данным ЦИАН, средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня зафиксирована на уровне 33,7 тыс. рублей в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт – сдать ее больше, чем за 60 тыс. рублей в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

«Количество инвестиционных сделок на московском рынке первичной недвижимости за последние 2-3 года существенно сократилось, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Но говорить о том, что они исчезли совсем, некорректно. Более того, сейчас мы отмечаем возвращение «в игру» инвесторов, которые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество выгодных предложений во всех сегментах. Кроме того, снижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотеке с госучастием привели к тому, что ряд клиентов приобретают квартиры в новостройках, что называется, впрок – подрастающим детям, которые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия. А пока оно не наступило, эти квартиры можно выгодно сдавать и получать дополнительный доход в семейный бюджет».

«Арендный бизнес продолжает оставаться привлекательным для инвесторов даже тогда, когда остальные инструменты «дают сбои», – говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Крупные игроки нередко скупают целый пул квартир в новостройках, а затем привлекают профессиональное агентство недвижимости в качестве управляющей компании для последующей сдачи и обслуживания. Более того, эту схему взяли на вооружение и государственные структуры: в 2016 году был заключен ряд крупных сделок между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и девелоперскими компаниями по покупке жилья в строящихся домах. В частности, АИЖК приобрело несколько сотен апартаментов в проектах «Лайнер» компании «ИНТЕКО» и Match Point от ВТБ. По завершении строительства этих объектов госагентство намерено сдавать апартаменты в аренду, тем самым способствуя развитию цивилизованного арендного рынка».

«Метриум Групп» (metrium.ru) - риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона, а также Санкт-Петербурга. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж.

В 2016 году «Метриум Групп» признана Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости» и Риелтором года» по версии Urban Awards.

Деятельность «Метриум Групп» отличает новаторский подход. Так, компания разработала и внедрила новую для рынка модель организации потоковых продаж – через совместные предприятия с застройщиком. Создано уже четыре СП, что говорит о появлении новой тенденции на рынке недвижимости.

Кроме того, «Метриум Групп» выступает стратегическим партнером и консультантом Управляющей компании «Сбербанк Управление Активами», а также инвестором ЗПИФН недвижимости, созданных АО «Сбербанк Управление Активами». Фонды инвестируют в новостройки Московского региона. Акции фондов котируются на Московской бирже.

Также в 2015 году «Метриум Групп» вывела на рынок Московского региона автоматизированную систему управления продажами федерального масштаба – НМаркет.ПРО. Данная система является по сути дополнительным каналом сбыта для девелоперов и дополнительным источником заработка для риелторов.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
+7 495 233-04-94
info@spne.ru
улица Россолимо
д.17 стр.2
Аренда квартир : Продажа квартир : Загородная недвижимость : Коммерческая недвижимость
Copyright © Spencer Estate, 2017
Яндекс.Метрика